XX年南山項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告-商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、XX年南山項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告-商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)城市融合自然時(shí)，傳統(tǒng)意義的豪宅都將可能黯然失色，尤其在豪宅不斷向城市邊緣擴(kuò)張的時(shí)代當(dāng)紐約中央公園頂級(jí)公寓以天價(jià)成交震驚世界時(shí)，城市中心的豪宅模式已經(jīng)被悄然的模仿。然而，在深圳，豪宅往往與郊野化的觀念相連，城市豪宅在價(jià)值定義上遭遇貶損ANGLE視角營(yíng)銷(xiāo)的意義在于不斷轉(zhuǎn)換價(jià)值的視角，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。發(fā)現(xiàn) 2012年南山項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告上篇：項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系的界定The Value of Luxury House 位于南頭成熟居住區(qū)中心，城市資源豐富項(xiàng)目印象人人樂(lè)天虹商場(chǎng)家樂(lè)福實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校協(xié)和醫(yī)院婦幼醫(yī)院中信銀行田廈項(xiàng)目文體中心荔香公園南頭商業(yè)

2、城百安居郵政儲(chǔ)蓄南山政府南山分局活動(dòng)中心公交站 地鐵站 公交站 公交總站步行15分鐘步行10分鐘交通通達(dá)性良好，同時(shí)規(guī)避主干道噪音干擾與主干道快速連接動(dòng)線1：地塊南光路（南）輔道桃園路。動(dòng)線2：地塊南頭街（西）南山大道。噪音、人流干擾小北側(cè)成熟居住區(qū)東側(cè)南光路車(chē)流較少東面市政荔香公園東南路口車(chē)流人流均較少南側(cè)南頭街屬于輔路項(xiàng)目印象享有深圳一線品牌教育配套資源項(xiàng)目印象周邊社區(qū)生活氛圍濃厚，居家條件良好項(xiàng)目印象城市中央公園景觀資源昭示性、展示性：地塊通過(guò)荔香公園至南海大道、桃園路之間，基本無(wú)建筑遮擋，來(lái)形象展示價(jià)值極高。沿南光、南頭街兩側(cè)沿路，展示性強(qiáng)于周的已入住社區(qū)。視野：地塊與南海大道之間無(wú)任

3、何建筑遮擋。大角度的公園景觀視野項(xiàng)目地塊項(xiàng)目印象獨(dú)占性景觀資源價(jià)值城市稀缺開(kāi)闊性視野標(biāo)志性昭示效果現(xiàn)有的視角：?jiǎn)栴}思考：成熟住區(qū)新樓盤(pán)學(xué)位房景觀房在現(xiàn)有的視角下，項(xiàng)目目?jī)r(jià)值提升的空間？可實(shí)現(xiàn)價(jià)值檢驗(yàn)現(xiàn)有視角下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值檢驗(yàn)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊同樣具有實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部配套的樓盤(pán)。項(xiàng)目周邊目前供應(yīng)全部為二手樓盤(pán)價(jià)值檢驗(yàn)123456789名稱(chēng)套數(shù)主力主力面積荔林春曉 5443、4房110、130、170荔秀華庭563、4房130、180明舍御園1054房140-230前海華庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178陽(yáng)光荔景37

4、23房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170序號(hào)樓盤(pán)序號(hào)樓盤(pán)1荔秀華庭6明舍御園2秀林新居7陽(yáng)光荔景3馨荔苑8荔林春曉4前海華庭9悠然天地5荔香源備注：荔香源為軍產(chǎn)房。周邊典型二手項(xiàng)目分析悠然天地基本指標(biāo)：項(xiàng)目用地面積:30000.40建筑面積:93356m2商業(yè)面積:2062.36m2住宅面積:65234m2會(huì)所面積:1600m2幼兒園面積：2100總戶數(shù)：524戶車(chē)位:262(68)容積率:2.43覆蓋率:17.08%戶型面積區(qū)間（）套數(shù)比二房二廳80-9013.74%三房二廳100-11534.35%四房二廳130-15042.75%四房二廳（帶工人房）170-1

5、809.16%戶型比例：三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格帶學(xué)位戶型：21000-24000元/平米；帶學(xué)位和景觀戶型：22000-26000元/平米評(píng)價(jià)：配套在區(qū)內(nèi)相對(duì)較齊，擁有社區(qū)商業(yè)、幼兒園、會(huì)所。價(jià)值檢驗(yàn)明舍御園基本指標(biāo)：項(xiàng)目用地面積:5000.7建筑面積:24996m2容積率:3.6總戶數(shù)：105戶車(chē)位:149覆蓋率: 25.1%戶型面積區(qū)間（）套數(shù)比三房二廳（帶工人房）140-16080%四房二廳（帶工人房）180-20010%四房?jī)蓮d（帶工人房）200-23010%戶型比例：三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格帶學(xué)位和景觀戶型：26000-2800元/平米；評(píng)價(jià)：依靠?jī)?nèi)部園林和觀景戶型成為片區(qū)內(nèi)品質(zhì)相對(duì)最高的樓盤(pán)。價(jià)值檢驗(yàn)周

6、邊典型二手項(xiàng)目分析主要置業(yè)群體動(dòng)機(jī)和構(gòu)成價(jià)值檢驗(yàn)片區(qū)內(nèi)目前置業(yè)客戶主要?jiǎng)訖C(jī)為購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房，占70%。另外純粹的改善型換房約30%，主要是看重區(qū)域的生活便利性和荔香公園景觀。置業(yè)動(dòng)機(jī)片區(qū)內(nèi)目前置業(yè)客戶60%來(lái)自南山，30%來(lái)自福田。客戶職業(yè)不集中，包括本片區(qū)原住居民、科技園改善型換房、華僑城、福田北區(qū)的學(xué)位需求客戶等?？蛻艚M成周邊市場(chǎng)主要置業(yè)群體戶型和價(jià)格承受力價(jià)值檢驗(yàn)片區(qū)內(nèi)客戶主要登記需求面積集中在3房戶型，以131-150平米面積段最多，占23%。需求3房的客戶以改善型自住為主，70%需求集中在購(gòu)買(mǎi)學(xué)位房。戶型需求片區(qū)內(nèi)客戶價(jià)格承受力，主要承受單價(jià)在25000以下，占85%。片區(qū)內(nèi)客戶需求戶型

7、以自住型為主，顯然價(jià)格承受力一般。價(jià)格承受力現(xiàn)有視角下的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值問(wèn)題思考：在學(xué)位房和景觀房的價(jià)值觀念下，項(xiàng)目?jī)r(jià)值受制于目前區(qū)域二手樓盤(pán)的價(jià)值制約。能否在學(xué)位房和景觀房視角以外，發(fā)現(xiàn)更大的項(xiàng)目?jī)r(jià)值，跳出二手樓盤(pán)的制約？更深層次的視角顯性價(jià)值（可見(jiàn)）：區(qū)位地段配套項(xiàng)目?jī)r(jià)值審視的“冰山模型”隱性價(jià)值（需深入思考和挖掘）：城市土地規(guī)劃替代性“冰山運(yùn)動(dòng)之所以雄偉壯觀，是因?yàn)樗慕^大部分在水面以下?！?項(xiàng)目的真正價(jià)值，最終是由隱性的價(jià)值決定。項(xiàng)目地塊屬于深圳稀缺性的開(kāi)發(fā)建設(shè)用地深圳市城市更新辦法提升了關(guān)內(nèi)現(xiàn)有存量、可直接開(kāi)發(fā)建設(shè)用地的價(jià)值。從城市意義看，項(xiàng)目土地價(jià)值具有極高的城市發(fā)展價(jià)值。占地面積5

8、749.67平米建筑面積24000平米容積率4.17商業(yè)面積1393平米套型限制90/90限高80米隱性價(jià)值極度的稀缺性。深圳未來(lái)唯一城市中心公園區(qū)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)隱性價(jià)值福田中心公園片區(qū)周?chē)褵o(wú)可直接開(kāi)發(fā)用地。南山中山公園片區(qū)破舊的附近居民區(qū)形象荔香公園片區(qū)良好的附公園景觀和居住氛圍唯一性的、不可再生性。唯一城市中心資源與自然資源融合的新盤(pán)隱性價(jià)值家樂(lè)福人人樂(lè)深圳大學(xué)南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校協(xié)和深圳醫(yī)院南山婦幼醫(yī)院區(qū)政府區(qū)公安局城市中心資源自然景觀資源獨(dú)占性的資源優(yōu)勢(shì)未來(lái)珠三角和深圳城市的核心隱性價(jià)值前海：未來(lái)將發(fā)展位于產(chǎn)業(yè)鏈最高端的一系列產(chǎn)業(yè)。其服務(wù)范圍將是包括香港在內(nèi)的整個(gè)珠三角。后海：未來(lái)將建設(shè)與紐約曼

9、哈頓相當(dāng)?shù)氖澜缂?jí)金融商務(wù)中心。華僑城：深圳和國(guó)家著名主題旅游文化和高尚住宅區(qū)?？萍紙@：人均產(chǎn)值最高的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目片區(qū)：居于以上各區(qū)域的中心，共享以上區(qū)域的規(guī)劃利好，同時(shí)獨(dú)占的成熟城市生活資源和景觀資源。無(wú)可替代的城市中心的核心顯性價(jià)值視角下的梳理中原認(rèn)為，僅看到顯性價(jià)值忽略了：城市土地資源稀缺性對(duì)地塊價(jià)值空間挖掘的利潤(rùn)要求中央公園景觀與城市成熟配套資源融合后的獨(dú)特性價(jià)值未來(lái)珠三角中心地區(qū)的城市中心的不可替代性成熟住區(qū)學(xué)位房景觀房片區(qū)新盤(pán)片區(qū)新的景觀和學(xué)位房居家型景觀大宅中原價(jià)值觀點(diǎn)：片區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)短缺引發(fā)的供需矛盾決定項(xiàng)目未來(lái)不存在平穩(wěn)銷(xiāo)售的難題未來(lái)土地供應(yīng)的稀缺性決定項(xiàng)目必須尋求

10、價(jià)值最大化開(kāi)發(fā)路徑教育、配套、交通、路網(wǎng)、公園、視野等為項(xiàng)目未來(lái)的物業(yè)高端化發(fā)展基礎(chǔ)性價(jià)值地塊的獨(dú)特的城市資源與公園景觀融合價(jià)值將形成項(xiàng)目未來(lái)非比較級(jí)競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)點(diǎn)未來(lái)城市土地供應(yīng)稀缺性帶來(lái)的市場(chǎng)供需矛盾所引發(fā)的土地價(jià)值膨脹效應(yīng)城市中央公園景觀價(jià)值與城市成熟配套資源共融的獨(dú)有價(jià)值珠三角中心的核心不可替代的城市中心區(qū)域的核心“所謂的豪宅，首要條件就是地點(diǎn)的不可取代性和稀缺性?！眹?guó)際知名豪宅設(shè)計(jì)專(zhuān)家，美國(guó)加利福尼亞州帕薩迪納藝術(shù)中心設(shè)計(jì)學(xué)院教授王受之項(xiàng)目的豪宅價(jià)值項(xiàng)目豪宅價(jià)值體系豪宅基礎(chǔ)性價(jià)值公園景觀 城市資源 交通路網(wǎng) 教育配套 開(kāi)闊視野獨(dú)占性非比較級(jí)價(jià)值城市資源與公園景觀的融合價(jià)值溢價(jià)平價(jià)海景資源占

11、有型深圳豪宅價(jià)值海怡灣、半島城邦星河丹堤山景資源占有型城市資源占有型獨(dú)創(chuàng)資源稀有型幸福里、大中華公寓三湘海尚非比較級(jí)競(jìng)爭(zhēng)賣(mài)點(diǎn)詮釋?zhuān)撼鞘匈Y源與公園景觀融合價(jià)值？雙重資源獨(dú)占型項(xiàng)目獨(dú)特、不可替代的豪宅價(jià)值資源獨(dú)占性/非比較級(jí)/公園豪宅項(xiàng)目屬性定位獨(dú)占性：深圳再無(wú)同時(shí)擁有城市資源與公園景致的融合價(jià)值產(chǎn)品，稀缺價(jià)值的獨(dú)有性決定競(jìng)爭(zhēng)層次非比較級(jí)：生活資源與自然資源共融的綜合價(jià)值填補(bǔ)了高檔住宅產(chǎn)品甄選的價(jià)值體系，成為未來(lái)城市豪宅新的標(biāo)桿尺度，也將成為未來(lái)項(xiàng)目溢價(jià)的最重要利潤(rùn)賣(mài)點(diǎn)公園豪宅：區(qū)別于傳統(tǒng)意義的城市豪宅，進(jìn)一步清晰項(xiàng)目的核心價(jià)值 NEVER BEFORE形象表達(dá)：NEVER AGAIN靜溢繁華，不

12、可再有形象表達(dá)：項(xiàng)目屬性問(wèn)題思考：具有獨(dú)特城市資源與公園景致的城市豪宅。深圳豪宅市場(chǎng)新的價(jià)值標(biāo)桿。已有的世界大都市相似區(qū)域的價(jià)值表現(xiàn)。世界大都市案例世界級(jí)成熟都市案例：北京上海紐約倫敦大都市案例世界成熟大都市核心城區(qū)價(jià)值巔峰案例北京上海紐約倫敦成熟的大都市成熟的大都市價(jià)值功能分區(qū)大都市案例北京朝陽(yáng)公園板塊屹立核心城區(qū)價(jià)值巔峰北京朝陽(yáng)公園板塊：歷史：北京文化中心城市：北京城市軸線核心區(qū)土地：主城區(qū)土地價(jià)值最高的地區(qū)經(jīng)典豪宅項(xiàng)目：棕櫚泉國(guó)際公寓公園大道觀湖國(guó)際泛海國(guó)際招商公園1872主流價(jià)格：35000-60000大都市案例上海世紀(jì)公園板塊新興豪宅板塊上海世紀(jì)公園板塊：世紀(jì)公園屬于上海打造生態(tài)環(huán)境

13、中高檔住宅區(qū)，屬于上海繼古北社區(qū)等傳統(tǒng)高端社區(qū)滯后的另一高檔住宅區(qū)。典型豪宅項(xiàng)目：仁恒河濱花園公園香梅花園（三期）麗晶博園主流價(jià)格：50000-80000。世紀(jì)公園大都市案例紐約中央公園板塊引領(lǐng)全美最昂貴地產(chǎn)板塊紐約中央公園板塊：歷史：紐約城市的起源地。城市：美國(guó)和全球高端商務(wù)生活最齊備的區(qū)域土地：世紀(jì)豪宅聚聚區(qū)經(jīng)典豪宅項(xiàng)目：圣里摩大樓黃金國(guó)大樓帝王大樓 成交價(jià)格：?jiǎn)翁鬃罡?.8億元人民幣（2009年）大都市案例倫敦海德公園創(chuàng)全球最高高層豪宅單價(jià)記錄倫敦海德公園區(qū)域：歷史：倫敦最知名的公園。十八世紀(jì)前這里是英王的狩鹿場(chǎng)?，F(xiàn)在為全球富豪投資置業(yè)的首選城市中心區(qū)域。經(jīng)典豪宅項(xiàng)目：愛(ài)敦閣(Updow

14、n Court)吧 “海德公園一號(hào)” （單價(jià)66萬(wàn)/平米）世界大都市現(xiàn)狀問(wèn)題思考：具有城市資源與公園景致的價(jià)值的城市豪宅，具有領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)城市豪宅市場(chǎng)高價(jià)值表現(xiàn)。項(xiàng)目所在區(qū)域目前相對(duì)深圳豪宅的價(jià)值地位。深圳城區(qū)豪宅市場(chǎng)掃描南頭片區(qū)科技園片區(qū)華僑城片區(qū)前海片區(qū)后海片區(qū)蛇口片區(qū)南油/中心片區(qū)城區(qū)豪宅市場(chǎng)在售項(xiàng)目：首地容御、香山里、純水岸。在售項(xiàng)目：三湘海尚、寶能太古城、鴻威海怡灣、君匯新天。前海中心，深圳新的市級(jí)中心，未來(lái)珠三角的“曼哈頓”。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值現(xiàn)狀遜于豪宅片區(qū)價(jià)值區(qū)間2800018000350005000022000華僑城后海城市自然40000項(xiàng)目片區(qū)項(xiàng)目所在片區(qū)主力價(jià)值區(qū)間為2200028

15、000，明顯低于后海片區(qū)的40000-50000和華僑城片區(qū)的35000-40000的價(jià)格區(qū)間。如何擺脫目前區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)品未來(lái)溢價(jià)的制約？實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目豪宅價(jià)值的客戶支撐支撐 富士投資荔香公園項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告中篇：項(xiàng)目目標(biāo)客戶的價(jià)值The Foundation of Luxury House 分析思路競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)研究典型客戶研究?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)方向后海區(qū)天驕華庭分行深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭234號(hào)樓13商鋪部分卓越維港分行深圳市南山區(qū)工業(yè)八路天驕華庭234號(hào)樓13商鋪部分深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園7幢127號(hào)鋪蔚藍(lán)海岸分行深圳市南山區(qū)后海大道名仕花園7幢127號(hào)鋪濱海之窗分行深圳市南山區(qū)后海大道濱海之窗花園2

16、號(hào)樓08號(hào)商鋪愉康片區(qū)麒麟分行深圳市南山區(qū)藝園東路繽紛年華家園商業(yè)裙樓A06、79號(hào)學(xué)府分行南山區(qū)學(xué)府路康樂(lè)大廈K1002B鋪南山E區(qū)蔚藍(lán)海岸三期分行南山區(qū)后海大道登良路蔚藍(lán)海岸三期29棟102A、B號(hào)鋪西海灣分行深圳市南山區(qū)后海創(chuàng)業(yè)路西海灣花園50號(hào)商鋪觀海臺(tái)分行深圳市南山區(qū)觀海臺(tái)3、5-7#鋪前海B區(qū)繽紛分行深圳市南山區(qū)南光路繽紛假日D幢118號(hào)商鋪現(xiàn)代城分行深圳市南山區(qū)現(xiàn)代城華庭1-5棟A015鋪南頭高新區(qū)陽(yáng)光荔景分行深圳市南山區(qū)南山大道東梅源路北荔香園6號(hào)鋪星海沁園分行南山區(qū)深南大道與前海路交匯處星海名城組團(tuán)三商鋪C之一海雅片區(qū)厚德品園分行南山區(qū)學(xué)府路厚德品園商鋪6-7華彩天成分行深圳

17、市南山區(qū)文心二路(海雅百貨后面)華彩新天地商城121號(hào)店中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)客戶資源利用客戶研究為了確保本次匯報(bào)完全符合客觀的客戶需求，項(xiàng)目組特地走訪了中原地產(chǎn)在南山的南頭、后海、前海、中心區(qū)的15家三級(jí)市場(chǎng)分行。期間共訪談區(qū)域經(jīng)理2人，分行經(jīng)理13人，以填寫(xiě)或者郵件方式獲得客戶問(wèn)卷112份，其中區(qū)內(nèi)52份，區(qū)外64份。區(qū)域內(nèi)高價(jià)成交客戶研究客戶研究選擇在項(xiàng)目本片區(qū)成交，同時(shí)在其它豪宅片區(qū)（以后海片區(qū)為主，部分有華僑城的客戶）同時(shí)有成交情況的客戶。該類(lèi)客戶共獲得現(xiàn)場(chǎng)填寫(xiě)和電子問(wèn)卷共計(jì)28份。面積段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%15.8%42

18、.1%26.3%10.5%5.3%按照成交價(jià)格進(jìn)行客戶篩選客戶研究根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目片區(qū)帶學(xué)位二手住宅單價(jià)基本在20000以上，不帶學(xué)位的二手住房單價(jià)基本在20000以下?；诶麧?rùn)最大化的考慮，項(xiàng)目組從中原地產(chǎn)片區(qū)內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)成交戶型中，篩選了2011年-2012年5月份成交單價(jià)在20000以上的戶型進(jìn)行了分析。其中成交比例最高的是131-170平米面積段，占三級(jí)市場(chǎng)總成交套數(shù)的68.4%。成交單價(jià)在25000以上，全部是131-190平米大戶型。面積段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%0.0%16.7%66.7%16.7%0.0%20000

19、以上25000以上（信息來(lái)源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究中心/深港研究院）片區(qū)內(nèi)成交客戶訪談客戶研究項(xiàng)目組在地塊周邊片區(qū)9個(gè)樓盤(pán)的三級(jí)市場(chǎng)成交客戶中，篩選了4個(gè)成交單價(jià)在25000以上的客戶進(jìn)行了面談。本次調(diào)研獲得片區(qū)內(nèi)客戶現(xiàn)場(chǎng)訪談案例4組， 和郵件問(wèn)卷28份。序號(hào)片區(qū)內(nèi)成交客戶典型置業(yè)樓盤(pán)1陽(yáng)光荔景2荔林春曉3悠然天地4明舍御園訪談對(duì)象葉先生職業(yè)小企業(yè)老板成交單位190平米 / 4房2廳成交單價(jià)約25000訪談要點(diǎn)之前住在華僑城，在寶能太古城也有房產(chǎn)。這回購(gòu)買(mǎi)主要是為了第二個(gè)兒子購(gòu)買(mǎi)，剛好趕上上家學(xué)位明年到期。葉先生表示，400多萬(wàn)的價(jià)格又帶學(xué)位的房子，科技園那里也有不少。來(lái)南頭這里主要是買(mǎi)個(gè)區(qū)域

20、成熟，周?chē)h(huán)境好，這在深圳是很少的。另外這個(gè)區(qū)域生活很方便，父母接過(guò)來(lái)住平時(shí)出行很方便。葉先生認(rèn)為這里房子比較舊，社區(qū)設(shè)計(jì)又比較一般，25000多的價(jià)格算是合理的水平訪談結(jié)論1.改善型客戶對(duì)于戶型設(shè)計(jì)更看重。2.社區(qū)物業(yè)相對(duì)較舊，制約了片區(qū)物業(yè)整體的價(jià)值。陽(yáng)光荔景客戶訪談訪談對(duì)象林先生職業(yè)科技園中興管理成交單位141平米 / 4房2廳成交單價(jià)24800訪談要點(diǎn)已經(jīng)在海怡東方置業(yè)，住的是3房，此次過(guò)來(lái)主要是換個(gè)區(qū)域居住。覺(jué)得后海生活不成熟，選擇了本區(qū)域。在這個(gè)區(qū)域看了一些盤(pán)，最終落定在荔林春曉，主要原因是買(mǎi)的戶型128平米，覺(jué)得結(jié)構(gòu)很好，能看到社區(qū)的中心位置，視野也開(kāi)闊。關(guān)于是否看重學(xué)位，林先生

21、認(rèn)為其實(shí)在別的區(qū)域也能買(mǎi)到帶學(xué)位的房子，之所以選擇這里，主要是生活成熟，又有公園景觀。關(guān)于是否認(rèn)可后海的價(jià)格高于本片區(qū)，林先生認(rèn)為后海未來(lái)規(guī)劃很好，以后一定是新的富人區(qū)。南頭這里生活氣氛更好，只是社區(qū)有些舊，規(guī)劃和園林也很一般，要不價(jià)格有可能賣(mài)的更高。訪談結(jié)論客戶認(rèn)同區(qū)位和景觀價(jià)值，不認(rèn)同現(xiàn)在的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。荔林春曉客戶訪談訪談對(duì)象劉女士職業(yè)政府公務(wù)員成交單位140平米 / 4房2廳成交單價(jià)29000訪談要點(diǎn)原來(lái)住海印長(zhǎng)城，08年在卓越維港買(mǎi)了高層?，F(xiàn)在為了小孩上學(xué)買(mǎi)了悠然天地3房。問(wèn)到為什么會(huì)買(mǎi)這樣高的總價(jià)，同區(qū)域內(nèi)其它帶學(xué)位的小些的戶型為什么不去挑選，劉女士認(rèn)為，這回是換大房，除了給孩子上

22、學(xué)，以后還有幾十年是要自己住的。當(dāng)然要選擇環(huán)境舒適、戶型合理的社區(qū)了。訪談結(jié)論學(xué)位是置業(yè)的首選因素，但不是核心決定因素，社區(qū)和戶型是最終決定因素，也是客戶愿意支付高價(jià)格的動(dòng)力。悠然天地客戶訪談訪談對(duì)象陳先生職業(yè)福田貿(mào)易公司小老板成交單位173平米 / 4房2廳成交單價(jià)27500訪談要點(diǎn)已經(jīng)在華僑城有房子（房子比較老），這次過(guò)來(lái)首先是為了小孩子上學(xué)?？?00萬(wàn)的總價(jià)，為什么不去其它區(qū)域選擇帶學(xué)位的房子。陳先生說(shuō)其實(shí)已經(jīng)在多個(gè)片區(qū)考慮過(guò)，包括科技園和后海那里，但是科技園和后海的人氣不旺，配套不齊全是一個(gè)，另外明舍御園的社區(qū)設(shè)計(jì)很精致，園林做的很好，陳先生很喜歡這些。戶型也能看公園景觀，陳先生覺(jué)得這

23、樣的房子，500萬(wàn)買(mǎi)的還是能夠接受的。訪談結(jié)論本片區(qū)高價(jià)格成交的支撐點(diǎn)是成熟配套、學(xué)位房和社區(qū)設(shè)計(jì)，阻礙更高價(jià)格的是，社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的附加值低。明舍御園客戶訪談區(qū)域外高價(jià)成交客戶研究客戶研究典型成交客戶訪談客戶研究除了在本片區(qū)進(jìn)行已成交客戶調(diào)研外，同時(shí)獲得在本片區(qū)看房但是未成交、在片區(qū)外成交的客戶案例。本次獲得客戶現(xiàn)場(chǎng)訪談案例6組， 和郵件問(wèn)卷64份。序號(hào)流失客戶主要置業(yè)樓盤(pán)1皇庭港灣2三湘海尚3鴻威海怡灣4浪琴半島5博海名苑6寶能太古城訪談對(duì)象詹先生職業(yè)前海某公司管理層訪談要點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)皇庭港灣F座177平米大3房。曾經(jīng)去項(xiàng)目周邊看過(guò)明舍御園二手房，非常認(rèn)可荔香公園附近的環(huán)境和配套，但是認(rèn)為社區(qū)有些

24、舊，對(duì)于明舍御園的173平米4房，詹先生認(rèn)為一是主臥不夠開(kāi)闊，沒(méi)有衣帽間。其它的幾個(gè)臥室又偏小，覺(jué)得不夠?qū)挸āN房和餐廳距離又遠(yuǎn)?？蛷d是從側(cè)面看荔香公園，角度不好。認(rèn)為皇庭港灣三梯兩戶的設(shè)計(jì)理念感覺(jué)很舒適，外墻用材非常高檔。置業(yè)敏感點(diǎn)戶型、景觀訪談結(jié)論舒適型/奢享型客戶看重的是戶型空間與外部景觀的結(jié)合?；释ジ蹫晨蛻粼L談訪談對(duì)象徐先生職業(yè)南山中心區(qū)企業(yè)高管訪談要點(diǎn)今年初計(jì)劃拿出400萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)一套140-150的3房，曾去過(guò)悠然天地看一套143平米的4房戶型，能看到荔香公園。同時(shí)又到鴻威海怡灣看了一套143平米的觀海戶型，400多萬(wàn)的價(jià)格，其實(shí)在別的區(qū)域也能買(mǎi)到帶學(xué)位的房子，鴻威海怡灣這套戶型算下來(lái)

25、上了500萬(wàn)。問(wèn)其為何超出預(yù)算購(gòu)買(mǎi)這套戶型，徐先生認(rèn)為主要是海景高層，戶型設(shè)計(jì)很好，能看到深圳灣和香港景觀。另外，后海地區(qū)未來(lái)升值潛力很大，加上海景和育才小學(xué)學(xué)位，徐先生下定決心多掏了100多萬(wàn)買(mǎi)這套戶型。置業(yè)敏感點(diǎn)景觀、戶型、區(qū)域、學(xué)位。訪談結(jié)論戶型設(shè)計(jì)始終是戶型優(yōu)化的核心。鴻威海怡灣客戶訪談訪談對(duì)象朱女士職業(yè)福田企業(yè)高管訪談要點(diǎn)家住華僑城，購(gòu)買(mǎi)了三湘海尚A座140平米三房，主要是考慮買(mǎi)房未來(lái)居住。目前是作為資產(chǎn)投資使用。曾經(jīng)在中原地產(chǎn)荔香源分行看過(guò)悠然天地和明舍御園的140多平米3房，目的是買(mǎi)個(gè)學(xué)位房，房產(chǎn)肯定是能保值。按照朱女士的話講，就是好學(xué)校和公園附近的房子一定會(huì)升值，加上自己的兒子

26、已經(jīng)3歲了，考慮找個(gè)好的學(xué)校。當(dāng)被詢問(wèn)到學(xué)位、公園景觀和戶型設(shè)計(jì)，哪個(gè)最重要的時(shí)候，朱女士說(shuō)，改善型的話，肯定是戶型設(shè)計(jì)是第一位的。學(xué)位和景觀是增值加分的因素。問(wèn)及為何還是去了后海買(mǎi)房子，朱女士說(shuō)主要是三湘的戶型要好于南頭這一片的設(shè)計(jì)，畢竟后海是新區(qū)，而且她以后也要住的，當(dāng)然會(huì)先考慮產(chǎn)品了。置業(yè)敏感點(diǎn)戶型、升值訪談結(jié)論改善型客戶首先關(guān)注的還是使用功能。三湘海尚客戶訪談訪談對(duì)象彭先生職業(yè)科技園中管訪談要點(diǎn)之前住的已有幾套住房，這回購(gòu)買(mǎi)主要是為了第二個(gè)兒子購(gòu)買(mǎi)，剛好趕上上家學(xué)位明年到期。戶型能看到社區(qū)的中心位置，比較喜歡。400多萬(wàn)的價(jià)格，其實(shí)在別的區(qū)域也能買(mǎi)到帶學(xué)位的房子，之所以選擇荔林春曉，主

27、要是戶型設(shè)計(jì)比較好，大陽(yáng)臺(tái)，能看到社區(qū)中央景觀。另外這個(gè)區(qū)域生活很方便，父母接過(guò)來(lái)住平時(shí)出行很方便。置業(yè)敏感點(diǎn)學(xué)位、戶型、景觀訪談結(jié)論客戶看重的是戶型設(shè)計(jì)結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)。浪琴半島客戶訪談訪談對(duì)象嚴(yán)女士職業(yè)小企業(yè)老板訪談要點(diǎn)嚴(yán)女士一家之前已經(jīng)是陽(yáng)光帶海濱城業(yè)主，曾經(jīng)在中原地產(chǎn)繽紛假日分行登記過(guò)，看看南頭這片的大戶型情況。最后就是去了明舍御園，看到173平米的戶型有3個(gè)房面積都很小，干脆就不看了。談到學(xué)位和景觀的問(wèn)題，嚴(yán)女士說(shuō)自己小孩已經(jīng)在南外有了學(xué)位，不會(huì)再考慮南頭。但是，她說(shuō)她的朋友有可能會(huì)考慮南頭這里帶學(xué)位的二手房。但是會(huì)認(rèn)真考慮戶型、園林景觀這些因素的。“花了那么多錢(qián)，我們肯定會(huì)考慮和別

28、的區(qū)域相比較了?！敝脴I(yè)敏感點(diǎn)學(xué)位、戶型、景觀訪談結(jié)論學(xué)位不是唯一優(yōu)勢(shì)，學(xué)位、景觀和樓盤(pán)產(chǎn)品結(jié)合才是優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。博海名苑客戶訪談訪談對(duì)象秦先生職業(yè)南山企業(yè)主訪談要點(diǎn)秦先生在寶能太古城和明舍御園都買(mǎi)了房子，寶能買(mǎi)的是155平米4房，總價(jià)快500萬(wàn)，明舍御園買(mǎi)的是173平米，總價(jià)430萬(wàn)。對(duì)比寶能和明舍御園的區(qū)別，秦先生認(rèn)為買(mǎi)明舍御園現(xiàn)在是圖個(gè)學(xué)位，以后的話還可以住，那里離秦先生現(xiàn)在的家很近，大陽(yáng)臺(tái)上可以看到整個(gè)荔香公園景觀，生活也方便。買(mǎi)寶能基本就是為了投資，后海這里價(jià)格肯定還要漲。關(guān)于戶型設(shè)計(jì)，秦先生說(shuō)當(dāng)然寶能的戶型好多了，贈(zèng)送面積多，面寬也足夠，要不他也不會(huì)一平米多花出快10000買(mǎi)寶能的戶型

29、。置業(yè)敏感點(diǎn)戶型、區(qū)域、景觀訪談結(jié)論戶型設(shè)計(jì)始終是產(chǎn)品價(jià)值的核心。寶能太古城/明舍御園客戶訪談客戶價(jià)值總結(jié)問(wèn)題思考：認(rèn)可本片區(qū)的成熟生活、學(xué)位配套和公園景觀。不認(rèn)可現(xiàn)有的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，不愿意再為更高的價(jià)格買(mǎi)單?，F(xiàn)有樓盤(pán)較滯后的物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，阻礙了本區(qū)域潛在的豪宅價(jià)值釋放。需挖掘目標(biāo)客戶的價(jià)值需求點(diǎn)。目標(biāo)客戶研究調(diào)查客戶基本情況統(tǒng)計(jì)客戶研究被調(diào)查客戶主要居住區(qū)域仍然以南山為主，占58%，福田占24%。區(qū)域來(lái)源被調(diào)查客戶的置業(yè)較分散，比較多的是公司高管、高級(jí)職稱(chēng)公務(wù)員、事業(yè)單位中級(jí)人員和公司企業(yè)的總經(jīng)理、小老板、中高管。職業(yè)構(gòu)成項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體客戶研究核心客群主要來(lái)自南山區(qū)域；科技園和其它企業(yè)

30、中高層管理、技術(shù)人員。中高級(jí)別公務(wù)員；文衛(wèi)事業(yè)單位高級(jí)別人員。重要客群主要來(lái)自南山、福田區(qū)域；科技園和其它大企業(yè)高級(jí)管理、中小型企業(yè)老板/總經(jīng)理。高級(jí)別公務(wù)員（含退休）；文衛(wèi)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)（處級(jí)干部以上）；本區(qū)域的已入住樓盤(pán)大戶型（130平米以上）業(yè)主。外圍客群主要來(lái)自羅湖區(qū)域；中大型企業(yè)公司中高層管理、技術(shù)人員；私企小老板；以名校學(xué)位為導(dǎo)向的置業(yè)需求。綜合客戶訪談和市場(chǎng)調(diào)研，能夠承擔(dān)高成交價(jià)格的客群，分為3大層面。調(diào)查客戶對(duì)于本片區(qū)認(rèn)同度分析客戶研究被調(diào)查客戶對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域，最認(rèn)同的是生活配套成熟和公園景觀。客戶認(rèn)同度未來(lái)預(yù)期關(guān)于項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)價(jià)格能否接近后海等豪宅區(qū)域價(jià)格，被調(diào)查客戶多數(shù)認(rèn)為存在

31、接近后海價(jià)格的可能性。（信息來(lái)源：中原地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)成交客戶調(diào)研）項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群認(rèn)同區(qū)域的城市中心資源和公園景觀優(yōu)勢(shì)?？蛻艨傮w認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)的價(jià)值上升空間?？蛻粞芯可钊胨伎柬?xiàng)目擺脫目前區(qū)域的制約在于打造自身的社區(qū)物業(yè)價(jià)值。從客戶認(rèn)同的物業(yè)價(jià)值借鑒項(xiàng)目物業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的物業(yè)價(jià)值體系分析思路競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)研究典型客戶研究?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)方向競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)評(píng)級(jí)片區(qū)教育資源景觀區(qū)內(nèi)主要樓盤(pán)后海片區(qū)育才四小、南外初中濱海部深圳灣海景海怡灣、海月花園三期、海月五期、后海公館、 皇庭港灣、太古城（南區(qū)）、曦灣、卓越維港 科技園南片區(qū)南外科苑部、南外高新部深圳灣海景濱福庭園、博海名苑、純海岸、浪琴半島 、陽(yáng)光帶海

32、濱城2期、中信海闊天空、卓越淺水灣花園 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)說(shuō)明競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)評(píng)級(jí)片區(qū)評(píng)級(jí)評(píng)級(jí)說(shuō)明后海片區(qū)重點(diǎn)參照從2007年至今每年連續(xù)存在新盤(pán)供應(yīng)，其戶型比例能夠較真實(shí)的體現(xiàn)市場(chǎng)產(chǎn)品需求。客戶以南山區(qū)域?yàn)橹?，與本片區(qū)客戶存在重疊性。科技園南片區(qū)簡(jiǎn)單借鑒科技園南片區(qū)連續(xù)2年內(nèi)無(wú)新盤(pán)供應(yīng)，三級(jí)市場(chǎng)成交比例存在一定的偏差?？蛻舻膮^(qū)域性較強(qiáng)，外溢置業(yè)的比例一般。競(jìng)爭(zhēng)研究片區(qū)項(xiàng)目片區(qū)后海片區(qū)科技園南片區(qū)教育資源實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部、初中部育才四小、南外初中南外科苑部、南外景觀荔香公園深圳灣海景生活配套完全成熟的生活配套生活配套較少生活配套不齊全客戶流通性南山和福田為主，高流動(dòng)性南山和福田為主，高流動(dòng)性以科技園高端客戶為主，

33、流動(dòng)性較低后續(xù)供應(yīng)未來(lái)2-3年內(nèi)暫無(wú)大戶型項(xiàng)目未來(lái)2-3年內(nèi)供應(yīng)充足，片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈土地使用接近飽和，未來(lái)新盤(pán)少規(guī)劃利好一般世界金融港高新產(chǎn)業(yè)基地共享關(guān)系可以部分共享后海片區(qū)規(guī)劃利好不能共享項(xiàng)目片區(qū)成熟的生活配套片區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)研究競(jìng)爭(zhēng)研究后海片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系競(jìng)爭(zhēng)研究項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目共性價(jià)值卓越維港海景、立面材料、大贈(zèng)送海景、增送面積皇庭港灣豪華大主臥、主傭分梯三湘海尚大面積尺度、科技智能建筑寶能太古城贈(zèng)送空間、集中式商業(yè)、地鐵上蓋君匯新天大贈(zèng)送、高性價(jià)比鴻威海怡灣一線海景、超實(shí)用贈(zèng)送面積項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)性價(jià)值價(jià)值屬性卓越維港海景、立面材料、大贈(zèng)送立面材料附加值皇庭港灣豪華大主臥、主傭分梯

34、豪華大主臥、主傭分梯戶型設(shè)計(jì)三湘海尚大面積尺度、科技智能建筑屬性科技智能建筑屬性物業(yè)附加值君匯新天大贈(zèng)送、高性價(jià)比大開(kāi)間戶型設(shè)計(jì)鴻威海怡灣一線海景、超實(shí)用贈(zèng)送面積卓越淺水灣純4房，交錯(cuò)露臺(tái)設(shè)計(jì)露臺(tái)設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)博海名苑低梯戶比，大面積贈(zèng)送露臺(tái)露臺(tái)設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)浪琴半島首家觀光電梯、無(wú)邊際按摩式泳池、下沉式商業(yè)街、贈(zèng)送面積觀光電梯、無(wú)邊際泳池、下沉式商業(yè)街物業(yè)附加值中信岸芷汀蘭最后的灣區(qū)大宅競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)典型項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系競(jìng)爭(zhēng)研究共性價(jià)值：戶型大尺度空間設(shè)計(jì)、贈(zèng)送面積、產(chǎn)品的內(nèi)部空間打造、物業(yè)附加值豪宅市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)后海片區(qū)唱主角競(jìng)爭(zhēng)研究片區(qū)未來(lái)供應(yīng)量資源價(jià)值戶型優(yōu)化預(yù)判后海住宅供應(yīng)量約70萬(wàn)平米基本處于二線

35、地帶，海景資源較弱。面積段與目前后海片區(qū)主流間戶型面積區(qū)間相同，主要是增加戶型空間價(jià)值和物業(yè)附加值?？萍紙@南無(wú)后續(xù)供應(yīng)土地后海至未來(lái)2-3年，始終是深圳高端住宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。目前產(chǎn)品面積段已經(jīng)被市場(chǎng)高端客戶群認(rèn)可并將持續(xù)2-3年，證明目前借鑒的后海片區(qū)面積段是符合市場(chǎng)主流趨勢(shì)。后海后市本項(xiàng)目以后海片區(qū)作為戶型面積參照區(qū)間，是符合市場(chǎng)發(fā)展主流趨勢(shì)的。與后海產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化，主要在于產(chǎn)品自身空間創(chuàng)新和附加值打造。結(jié)論分析思路競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)研究典型客戶研究?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)方向方向2：打造項(xiàng)目自身的豪宅價(jià)值體系，突破片區(qū)現(xiàn)有的價(jià)值約束，同時(shí)與后海片區(qū)實(shí)現(xiàn)差異化的豪宅價(jià)值。方向1：凸顯項(xiàng)目城市中央豪宅的城市中央和自然景

36、觀的雙重獨(dú)占優(yōu)勢(shì)。以現(xiàn)在和未來(lái)主流豪宅板塊產(chǎn)品面積段為基本依據(jù)。方向3：價(jià)值最大化原則風(fēng)險(xiǎn)最小化原則項(xiàng)目豪宅價(jià)值的實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn) 富士投資荔香公園項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告下篇：豪宅價(jià)值體系的建立Forging Luxury House說(shuō)明在中原地產(chǎn)第一輪匯報(bào)溝通之后，發(fā)展商方面提出了若干問(wèn)題：80米限高問(wèn)題；車(chē)位數(shù)量問(wèn)題；入戶泳池和車(chē)位同層問(wèn)題。針對(duì)發(fā)展商關(guān)心的問(wèn)題，中原地產(chǎn)項(xiàng)目組聯(lián)合中原地產(chǎn)建筑技術(shù)中心進(jìn)行了新的查詢和論證，重新對(duì)于第一輪匯報(bào)的要點(diǎn)進(jìn)行了合理化的修正和補(bǔ)充，以下部分即針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況提出了調(diào)整后的匯報(bào)。價(jià)值實(shí)現(xiàn)溢價(jià)動(dòng)作戶型定位其它動(dòng)作價(jià)格預(yù)判基準(zhǔn)區(qū)間確定戶型定位根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)入住樓盤(pán)整體戶型

37、比例確定根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交活躍戶型修正根據(jù)參考片區(qū)戶型供應(yīng)比例演變修正比例根據(jù)所在片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)客戶需求比例驗(yàn)證片區(qū)內(nèi)110-170平米面積段為主要供應(yīng)區(qū)間戶型定位由于距離荔香公園不同，片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)之間景觀質(zhì)素差距較大，需選取與項(xiàng)目地塊相臨、且共同具有公園景觀房的樓盤(pán)對(duì)比。面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上套數(shù)比例11%14%25%29%19%2%1%片區(qū)整體項(xiàng)目周邊面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%明舍御園荔秀華庭悠然天地荔香源根據(jù)片區(qū)內(nèi)

38、重點(diǎn)參照戶型初定面積段配比戶型定位根據(jù)對(duì)片區(qū)內(nèi)4個(gè)借鑒意義最大的樓盤(pán)戶型面積段配比分析可知， 110-170平米3房、4房戶型是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)過(guò)的面積段配比，初步符合項(xiàng)目的戶型面積段配比。110平米以下戶型整體比例較小，且不符合項(xiàng)目的價(jià)值要求，因此剔除該面積段。171-190平米整體比例極少，不符合基本的設(shè)計(jì)要求，因此去掉該區(qū)間面積算。初定配比面積段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%調(diào)整方向取消取消保留保留保留取消調(diào)高戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190

39、以上比例18%36%39%7%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)/中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部）根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查分析，131-150平米客戶傾向于設(shè)計(jì)為大3房，151-170平米客戶傾向于設(shè)計(jì)為中大4房。第一次修正戶型定位根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)入住樓盤(pán)整體戶型比例確定根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交活躍戶型修正根據(jù)參考片區(qū)戶型供應(yīng)比例演變修正比例根據(jù)所在片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)客戶需求比例驗(yàn)證片區(qū)內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)換手/轉(zhuǎn)手比例統(tǒng)計(jì)戶型定位（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)/中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部）調(diào)整方向戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%換手率16.7%48.6%58.3%

40、44.4%調(diào)整方向適當(dāng)降低比例提高比例微調(diào)高保持不變片區(qū)內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)成交活躍度修正戶型定位初定配比戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%第一次修正戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)/中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部）第二次修正戶型定位根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)入住樓盤(pán)整體戶型比例確定根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交活躍戶型修正根據(jù)參考片區(qū)戶型供應(yīng)比例演變修正比例根據(jù)所在片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)客戶需求比例驗(yàn)證后海南片區(qū)戶型供應(yīng)趨勢(shì)（重點(diǎn)參照）戶型定位入

41、市時(shí)間項(xiàng)目111-130131-150151-170171-190190以上2007年海月花園三期 42.0%45.0%13.0% 2008年后?；ò肜?76.0% 2009年后海公館50% 2010年卓越維港 10%45.0%45.0%皇庭港灣 83.0%9.0%8.0%2011年太古城20%17.8%16.5%10.7%5.4%鴻威海怡灣47.8%24.6%1.0%總套數(shù)200490817358340比例9%22%37%16%15%111-130平米逐漸退出主流供應(yīng)，并且比例降至最低，可以預(yù)計(jì)該面積段未來(lái)不是市場(chǎng)需求熱點(diǎn)，可取消該區(qū)間段。保持131-150和151-170區(qū)間的比例。調(diào)整方

42、向競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)戶型供應(yīng)趨勢(shì)結(jié)論戶型定位第二次修正戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上比例53%42%5%第一次修正戶型小3房中大3房中大4房5房及復(fù)式面積段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)/中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部）第三次修正戶型定位根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)入住樓盤(pán)整體戶型比例確定根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交活躍戶型修正根據(jù)參考片區(qū)戶型供應(yīng)比例演變修正比例根據(jù)所在片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)客戶需求比例驗(yàn)證根據(jù)套均面積估算各面積段套數(shù)戶型定位占地面積5749.67平米建筑面積23976.12平米容積率4.17商業(yè)面積1393平米

43、套型限制90/90限高100米基本指標(biāo)第三次修正后戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上套均面積140160200比例53%42%5%戶型大3房中等4房5房及復(fù)式面積段131-150151-170190以上套均面積140160200套數(shù)77617（數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)/中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部）戶型面積段的套數(shù)與誠(chéng)意客戶登記量比對(duì)戶型定位第二次修正戶型及面積段3房4房5房及以上131-150151-170190以上套數(shù)77617誠(chéng)意登記量34526132比例448.1%427.9%457.1%第三次驗(yàn)證戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-1

44、70190以上比例53%42%5%（備注：以上比例僅是根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系推導(dǎo)，最終需根據(jù)戶型排布確定。）價(jià)值實(shí)現(xiàn)溢價(jià)動(dòng)作戶型定位其它動(dòng)作價(jià)格預(yù)判抬高式、雙景觀規(guī)劃布局溢價(jià)動(dòng)作以最大化公共空間對(duì)于室外景觀的占有。以抬高式的區(qū)隔設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目豪宅形象提升。從景觀最大化角度，建議以下平面布局規(guī)劃優(yōu)化按照根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售判斷的戶型配比，結(jié)合項(xiàng)目地塊面積和形狀，初步建議項(xiàng)目設(shè)置2個(gè)單元樓棟平面布局。每棟單體為3梯3戶設(shè)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)1戶對(duì)應(yīng)1梯的尊貴設(shè)計(jì)。面積最大的4房在突出的一戶，能夠?qū)崿F(xiàn)景觀最大化。規(guī)劃布局能夠滿足各邊戶型的景觀視角規(guī)劃優(yōu)化地塊資源最大化原則：充分利用資源，規(guī)避劣勢(shì)。規(guī)劃資源最優(yōu)化原則：規(guī)劃協(xié)調(diào)

45、資源、創(chuàng)造資源景觀最優(yōu)化原則：棟均、戶均資源占有最優(yōu)資源競(jìng)爭(zhēng)的布局原則該布局能夠每一戶都具有最好的公園景觀觀察視角。形成內(nèi)外雙景觀的建筑單體排布規(guī)劃優(yōu)化住宅23層，標(biāo)準(zhǔn)層高3M地下停車(chē)場(chǎng)總高約80M中央景觀會(huì)所會(huì)所電梯荔香公園景觀層高5M層高5M樓體沿街排布，形成內(nèi)外雙重景觀。規(guī)劃優(yōu)化荔香公園最大限度的利用荔香公園景觀，相當(dāng)于在視覺(jué)上荔香公園成為業(yè)主的前庭院，即項(xiàng)目占地增加了，在視覺(jué)上大大降低了容積率。抬高式、雙景觀規(guī)劃簡(jiǎn)析主選擇在車(chē)流、人流較少的南光路段北側(cè)。車(chē)行設(shè)置在靠近南山大道最近的位置。入口原則上可以與規(guī)劃局溝通實(shí)現(xiàn)不計(jì)容。抬高后實(shí)現(xiàn)了社區(qū)檔次形象區(qū)別化?？梢栽黾拥孛嫱＼?chē)場(chǎng)面積，減少地

46、下室開(kāi)挖面積，節(jié)約成本，并增加抬高園林面積。抬高地面南光路車(chē)流、人流較少，對(duì)社區(qū)噪音和粉塵小。靠前排布，實(shí)現(xiàn)社區(qū)園林和公園園林的內(nèi)外結(jié)合。減少與隔壁2個(gè)樓盤(pán)之間對(duì)視問(wèn)題。雙景觀規(guī)劃優(yōu)化項(xiàng)目的核心購(gòu)買(mǎi)決策人主要入戶方式是從地下車(chē)庫(kù)開(kāi)始。從地下室車(chē)庫(kù)電梯等候大堂，即設(shè)計(jì)成為與一層入戶大堂相同檔次的裝修標(biāo)準(zhǔn)。雙首層、雙大堂的尊貴入戶方式規(guī)劃優(yōu)化設(shè)計(jì)豪宅戶型溢價(jià)動(dòng)作以最大化的增加室內(nèi)空間與室外公園景觀的結(jié)合為標(biāo)準(zhǔn)。豪宅客戶尊貴化設(shè)計(jì)做到突破常規(guī)。項(xiàng)目單體形狀凹槽較多，適合鏤空和搭板。規(guī)劃布局優(yōu)化下的戶型比例最終確定戶型優(yōu)化原建議戶型比例戶型大3房中大4房5房及復(fù)式面積段131-150151-17019

47、0以上比例53%42%5%基于平面層6戶的排布原則，頂層設(shè)置4戶復(fù)式。需要對(duì)原戶型面積段上限和戶均面積進(jìn)行調(diào)整根據(jù)規(guī)劃的最終比例戶型大3房中大4房復(fù)式面積段131-155156-175套均面積150170475套數(shù)84424總面積1260071401880面積比例58%33%9%以上戶型配比為初步的概念性建議，最終確定需要與設(shè)計(jì)院溝通后正式確定。主臥景觀最大化設(shè)計(jì)主臥室可考慮設(shè)計(jì)圓形落地窗，實(shí)現(xiàn)大的觀景效果，并能夠增加主臥室的采光。主臥室或者可考慮設(shè)計(jì)大角度觀景陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)業(yè)主與自然的融通。該設(shè)計(jì)適合全部3房及以上戶型設(shè)計(jì)建議戶型優(yōu)化利用鏤空贈(zèng)送大面積室內(nèi)觀景空間單體凹槽較多，鏤空贈(zèng)送面積不會(huì)改

48、變外形。入戶花園向外部分做成挖空的花架形式，由于不逢墻，驗(yàn)收前不計(jì)算面積。驗(yàn)收后填滿花架挖空部分，即可作為獨(dú)立的景觀入戶陽(yáng)臺(tái)。該設(shè)計(jì)適合大3房及以上全部戶型。設(shè)計(jì)建議戶型優(yōu)化結(jié)構(gòu)搭板贈(zèng)送大陽(yáng)臺(tái)，最大270度的占有公園景觀。驗(yàn)收前大陽(yáng)臺(tái)不做結(jié)構(gòu)板，因此不計(jì)算建筑面積。驗(yàn)收后搭板做成陽(yáng)臺(tái)，能夠觀看到整體荔香公園景觀。挑出寬度注意懸臂梁設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)適合大3房及以上全部戶型。設(shè)計(jì)建議戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)天際墅明星豪宅戶型溢價(jià)動(dòng)作天際墅贈(zèng)送大面積屋頂平臺(tái)和入戶花園。平臺(tái)設(shè)計(jì)觀景天際花園，將荔香公園和遠(yuǎn)處海景盡收眼底。贈(zèng)送挑空客廳（不超過(guò)20%）和大入戶花園。在陽(yáng)臺(tái)、入戶花園設(shè)計(jì)方面突出大景觀設(shè)計(jì)效果。借鑒案例：

49、香港城市豪宅上林。電梯直接花園入戶，戶內(nèi)直接控制電梯。溢價(jià)動(dòng)作3梯3戶的設(shè)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)電梯直接入戶住戶進(jìn)入電梯無(wú)須按鈕，實(shí)行智能“一卡通”，無(wú)論是身在大堂，還是在地下車(chē)庫(kù)，智能卡只需輕輕一刷，電梯就可直達(dá)居住層面，出電梯即是自家花園，空間面積利用到極致，不但減少了公攤，尊貴府邸的超然氣派也由此顯現(xiàn)；電梯直接入戶，充分保證主人生活的私密感和安全感，能夠充分展現(xiàn)出住家的尊貴感及私享權(quán)，提高用戶對(duì)私密性的心里滿足。參考案例：三湘海尚等。設(shè)計(jì)觀光電梯觀光梯是飽覽美景的絕佳載體，回家的路也是一道風(fēng)景，利于本項(xiàng)目最大限度容納荔香公園景觀；觀光電梯占用公共空間相對(duì)一般電梯少，利于本項(xiàng)目延展空間溢價(jià)動(dòng)作商業(yè)優(yōu)化

50、設(shè)計(jì)溢價(jià)動(dòng)作提升項(xiàng)目檔次、最大化項(xiàng)目可利用的不計(jì)容空間面積為出發(fā)點(diǎn)。盡量滿足業(yè)主的私密性、尊貴性要求與景觀資源享受的結(jié)合。分散式街鋪設(shè)計(jì)不利于項(xiàng)目豪宅檔次提升商業(yè)優(yōu)化項(xiàng)目周邊街鋪尚未形成良好的整體經(jīng)營(yíng)氛圍。商鋪形象較差，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)混亂。目前周邊社區(qū)二手商鋪售價(jià)在35000-42000元/平米之間，二手租金在120-150元/平米/月之間。結(jié)論：傳統(tǒng)的沿街商鋪形式嚴(yán)重影響項(xiàng)目的豪宅檔次，不建議采取商鋪外圍的布局。建議采取住宅下層設(shè)置集中會(huì)所的形式，提高項(xiàng)目檔次。調(diào)查客戶對(duì)于會(huì)所功能，最多的是希望開(kāi)設(shè)健身康體類(lèi)，尤其是對(duì)游泳池的需求較多。其次是對(duì)于商業(yè)服務(wù)類(lèi)的需求，包括咖啡、酒吧等?？紤]到項(xiàng)目會(huì)所推

51、薦設(shè)置在住宅下層，因此不建議設(shè)置中式餐飲的服務(wù)，避免油煙擾民。主要分類(lèi)常見(jiàn)功能設(shè)置康體類(lèi)健身房、游泳池、乒乓球館、羽毛球館、網(wǎng)球館商業(yè)/服務(wù)類(lèi)咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能室*、商務(wù)中心*消閑類(lèi)室內(nèi)高爾夫球場(chǎng)、桌球房、桑拿房、SPA娛樂(lè)類(lèi)棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室豪宅客戶對(duì)于會(huì)所功能的敏感點(diǎn)商業(yè)優(yōu)化住宅底層實(shí)現(xiàn)全部改為會(huì)所面積前提：抬高部分不計(jì)容（可通過(guò)與規(guī)劃局溝通解決）。剩余的車(chē)位問(wèn)題需開(kāi)挖地下一層解決。商業(yè)優(yōu)化計(jì)容會(huì)所面積按照規(guī)劃指標(biāo)為1393平米，整體抬高后，可考慮在沿街部分增加不計(jì)容的會(huì)所部分。項(xiàng)目會(huì)所功能設(shè)置建議項(xiàng)目會(huì)所二層建議該層集中設(shè)置1-2項(xiàng)功能。由于視野良好，并能夠享受中央景

52、觀，并與室外泳池活動(dòng)相配合，因此建議在西式餐吧、酒吧、商務(wù)咖啡廳等性質(zhì)。下層功能建議集中康體和消閑類(lèi)功能。上層：商業(yè)/服務(wù)類(lèi)功能下層：康體/消閑類(lèi)功能設(shè)置說(shuō)明商業(yè)優(yōu)化豪華接待前臺(tái)豪華業(yè)主私人家宴自住商務(wù)酒廊高級(jí)商務(wù)洽談水療SPA房高檔健身房設(shè)計(jì)會(huì)所專(zhuān)用電梯，增強(qiáng)專(zhuān)屬和尊貴感溢價(jià)動(dòng)作項(xiàng)目會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式建議城市會(huì)所開(kāi)放情況城市會(huì)所運(yùn)營(yíng)方式項(xiàng)目在所研究的案例中，城市會(huì)所是否對(duì)外開(kāi)放的比例也較為均衡，有47%的城市會(huì)所對(duì)外開(kāi)放。而在其運(yùn)營(yíng)模式中，選擇由物業(yè)公司管理或外包給專(zhuān)業(yè)會(huì)所運(yùn)營(yíng)公司的比例各占46%，其余8%的會(huì)所由開(kāi)發(fā)商自營(yíng)，這些專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)更能夠滿足客戶需求。建議本項(xiàng)目會(huì)所外包給專(zhuān)業(yè)會(huì)所管理公司，

53、開(kāi)放模式建議可對(duì)外部高端客戶，采取會(huì)員制。（信息來(lái)源：中原地產(chǎn)技術(shù)資源平臺(tái)）溢價(jià)動(dòng)作參與式的園林設(shè)計(jì)溢價(jià)動(dòng)作根據(jù)目標(biāo)客戶問(wèn)卷調(diào)研，項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)以休憩型硬質(zhì)景觀和泳池水景為主，突出參與性。園林設(shè)計(jì)以參與式的功能為主可參與的園林設(shè)計(jì)，提供業(yè)主的休憩和商務(wù)休閑功能，形成項(xiàng)目會(huì)所的外延部分，在社區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目城市核心區(qū)豪宅與自然園林的有機(jī)融合。休憩走廊平臺(tái)泳池溢價(jià)動(dòng)作抬高后中央園林硬質(zhì)部分強(qiáng)化駐留人流設(shè)計(jì)溢價(jià)動(dòng)作獨(dú)特的建筑立面溢價(jià)動(dòng)作獨(dú)特的城市核心區(qū)豪宅價(jià)值，需要獨(dú)特的立面風(fēng)格表現(xiàn)形式支撐。實(shí)現(xiàn)對(duì)于現(xiàn)有豪宅立面造型的突破，也是項(xiàng)目打造明星豪宅的重要環(huán)節(jié)。目前周邊樓盤(pán)風(fēng)格雷同、色調(diào)接近項(xiàng)目周邊樓盤(pán)基本

54、在2008年前已經(jīng)入市，建筑設(shè)計(jì)較為滯后，風(fēng)格比較雷同，色調(diào)基本以淡黃為主，區(qū)分度低，難以體現(xiàn)樓盤(pán)檔次。溢價(jià)動(dòng)作后海和科技園片區(qū)樓盤(pán)以現(xiàn)代風(fēng)格為主。君匯新天鴻威海怡灣三湘海尚皇庭港灣卓越維港岸芷汀蘭卓越淺水灣博海名苑關(guān)鍵詞：現(xiàn)代風(fēng)格溢價(jià)動(dòng)作在現(xiàn)代風(fēng)格的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)造型的差異化關(guān)鍵詞：造型差異化保持立面豎向造型的挺拔感和橫向線條的變化性。溢價(jià)動(dòng)作價(jià)值實(shí)現(xiàn)溢價(jià)動(dòng)作戶型定位其它動(dòng)作價(jià)格預(yù)判其它動(dòng)作戶型基本設(shè)計(jì)動(dòng)作根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)研，確定豪宅戶型設(shè)計(jì)的基本設(shè)計(jì)要點(diǎn)。序號(hào)問(wèn)題結(jié)論Q1131-150平米面積段的戶型選擇建議設(shè)計(jì)為大3房Q2151-170平米面積段的戶型選擇建議設(shè)計(jì)為中大4房Q3客廳是否帶

55、陽(yáng)臺(tái)建議帶陽(yáng)臺(tái)Q4客廳與餐廳是否分開(kāi)建議相連增強(qiáng)寬敞Q5是否希望帶入戶花園實(shí)用性強(qiáng)的入戶花園Q6您對(duì)于小孩房的要求能夠容納書(shū)桌Q7您希望廚房設(shè)計(jì)中式廚房還是中西雙廚大4房以上可以考慮Q8您希望帶傭人房嗎？大4房以上可以考慮Q9您對(duì)于衛(wèi)生間的個(gè)數(shù).至少2個(gè)，5房以上建議3個(gè)Q10您希望的主臥里面帶不帶書(shū)房建議不帶，大4房可以考慮Q11您希望主臥外帶設(shè)計(jì)形式？建議設(shè)計(jì)Q12您希望設(shè)計(jì)2個(gè)主臥嗎建議5房、復(fù)式戶型考慮Q13您對(duì)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)的形式要求根據(jù)建筑外形考慮直線和波浪形Q14您希望書(shū)房是否帶陽(yáng)臺(tái)建議不設(shè)計(jì)Q15您希望客廳是否挑空？建議復(fù)式戶型挑空目標(biāo)客戶物業(yè)敏感點(diǎn)問(wèn)卷調(diào)查分析戶型優(yōu)化基于市場(chǎng)調(diào)研的

56、大面積高層住宅戶型借鑒序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1君匯新天170平米2皇庭港灣171平米3新世界四季山水151平米4圣莫麗斯166平米5三湘海尚170平米6首地容御142平米7鴻威海怡灣143平米8浪琴半島170平米9蝴蝶谷240平米頂復(fù)10三湘海尚280平米頂復(fù)根據(jù)客戶問(wèn)卷和市場(chǎng)調(diào)查，篩選借鑒戶型戶型優(yōu)化客戶不認(rèn)同：書(shū)房帶陽(yáng)臺(tái)，實(shí)用性差，并計(jì)算入一半面積。客戶認(rèn)同：主臥帶大陽(yáng)臺(tái)，增強(qiáng)室外景觀。君匯新天170平米皇庭港灣171平米客戶認(rèn)同：客廳、主仆分區(qū)清晰客戶不認(rèn)同：圓形陽(yáng)臺(tái)實(shí)用性差客戶認(rèn)同：雙廚設(shè)計(jì)、大面寬客廳和觀景陽(yáng)臺(tái)客戶不認(rèn)同：主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)四季山水151平米圣莫麗斯166平米客戶認(rèn)同：大面寬客廳和

57、觀景陽(yáng)臺(tái)、套房式主臥?？蛻舨徽J(rèn)同：分區(qū)混亂三湘海尚170平米客戶認(rèn)同：套房式主臥，自帶書(shū)房?？蛻舨徽J(rèn)同：動(dòng)區(qū)空間面積浪費(fèi)多。首地容御142平米客戶不認(rèn)同：動(dòng)線交叉，布局混亂進(jìn)門(mén)見(jiàn)廳，與廳對(duì)視。主臥陽(yáng)臺(tái)使用率低，存在死角。海怡灣143平米客戶認(rèn)同：大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)、大面寬客廳+餐廳、戶內(nèi)花園浪琴半島170平米客戶認(rèn)同：主臥與書(shū)房套房設(shè)計(jì)、雙主臥設(shè)計(jì)客戶不認(rèn)同：主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)超豪華主臥空間，配置多功能弧形景觀大露臺(tái)電梯直接入戶花園多功能弧形景觀大露臺(tái)：可打造天際泳池 、 露天SPA、 空中花園內(nèi)凹式戶內(nèi)花園可打造陽(yáng)光書(shū)房挑高客廳，盡顯雍容空間中空部分可搭板，為自由改造空間蝴蝶谷240平米復(fù)式復(fù)式下層復(fù)式

58、上層缺少傭人區(qū)三湘海尚280平米頂復(fù)復(fù)式下層復(fù)式上層二層主人私屬空間多功能景觀大露臺(tái)客廳挑空6米五大景觀大陽(yáng)臺(tái)環(huán)繞入戶花園私家會(huì)客室全明書(shū)房基于客戶問(wèn)卷和市場(chǎng)調(diào)查戶型設(shè)計(jì)基本動(dòng)作戶型優(yōu)化必備動(dòng)作1：適用性強(qiáng)的入戶花園必備動(dòng)作2：大面寬客廳（至少4.8以上）必備動(dòng)作3：L型或U型大廚房（至少1個(gè)中式廚房）必備動(dòng)作4：套房式主臥必備動(dòng)作5：大尺度陽(yáng)臺(tái)基本動(dòng)作適用性強(qiáng)的入戶花園；大面寬客廳；套房式主臥（至少帶主衛(wèi)和步入式衣帽間）；大尺度陽(yáng)臺(tái)（至少客廳一面）；至少1個(gè)中式廚房設(shè)計(jì)（至少設(shè)計(jì)為L(zhǎng)型）基于客戶問(wèn)卷和市場(chǎng)調(diào)查戶型設(shè)計(jì)規(guī)避動(dòng)作戶型優(yōu)化規(guī)避動(dòng)作1：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)空間規(guī)避動(dòng)作2：交通區(qū)浪費(fèi)過(guò)多規(guī)避動(dòng)作

59、4：主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)規(guī)避動(dòng)作3：動(dòng)靜不分區(qū)，動(dòng)線交叉規(guī)避動(dòng)作4：小面寬房間，使用極其尷尬規(guī)避動(dòng)作入口無(wú)玄關(guān)空間；交通區(qū)面積過(guò)大；臥室和客廳交叉分區(qū)；小面寬房間設(shè)計(jì)；主臥無(wú)陽(yáng)臺(tái)；房型主力面積功能配置三房130-155三房+兩廳+兩衛(wèi)四房170四房+兩廳+兩衛(wèi)+工人房復(fù)式戶均475六房+家庭廳+兩廳+三衛(wèi)+工人房3房尺度建議基本建議建筑面積廳開(kāi)間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積130-1504-55.5-9.522.5-27.512.6-1816-22次臥面積陽(yáng)臺(tái)面積廚房面積主臥衛(wèi)生間公共衛(wèi)生間廚房9-125.6-9.36-74-6.54.5-68-11建筑面積廳開(kāi)間廳進(jìn)深客廳面積餐廳面積主臥面積150-

60、1704.1-66-1024-4811.6-25.715-38次臥面積客廳陽(yáng)臺(tái)主臥陽(yáng)臺(tái)入戶花園主臥衣帽間主臥衛(wèi)生間7-16.56-185-1810左右3-55-8公共衛(wèi)生間廚房面積工人房是否帶衛(wèi)生間2-68.4-12是4房尺度建議其它動(dòng)作其它豪宅發(fā)展建議入口建議以與路面高度齊平的直接進(jìn)入形式主入口形式：選擇在車(chē)流、人流較少的南光路。設(shè)計(jì)形式以直接進(jìn)入的入口為宜。其他動(dòng)作入口處精致景觀設(shè)計(jì)其他動(dòng)作參考三湘海尚，建議智能化按照中高端標(biāo)準(zhǔn)住宅類(lèi)別常用系統(tǒng)備選系統(tǒng)完整度客戶類(lèi)型豪華住宅中央控制系統(tǒng)、智能開(kāi)關(guān)（智能窗簾/智能照明/智能家電）、背景音樂(lè)、安防、門(mén)禁、遠(yuǎn)程控制家庭AV、家用中央吸塵及新風(fēng)系統(tǒng)