XXX濟南世茂國際廣場項目整合推廣思路匯報

1、XXX濟南世茂國際廣場項目整合推廣思路匯報首先，我們認為，最初我們對于本案推廣核心的描述：世界生活方式中心留下了一個問題：如何在實際推廣應用中，完美的實現(xiàn)歷史文化與現(xiàn)代化建筑相結合；歷史文化建筑與現(xiàn)代化相結合；歷史文化與現(xiàn)代化如何與世茂相結合前情回顧：我們最初的設想十年金街消費水平卻走低泉城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”從市場實際出發(fā)，區(qū)域內三大問題泉城路東側是典型的“陰陽街”，商業(yè)氛圍淡薄，多個項目在這里折戟沉沙；泉城路金街十年養(yǎng)護，租金高企，現(xiàn)在卻幾乎沒有商家能夠盈利，店鋪成了廣告牌；泉城路金街十年發(fā)展，始終沒出現(xiàn)有品質、有代表性的品牌商家，消費人群更是低齡化；泉城路求變！泉

2、城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低泉城路求變未果恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地香港模式進入濟南后顯現(xiàn)尷尬 香港式的購物中心，對世界范圍內的商業(yè)運營都有著指導意義，但是香港大佬恒隆進入濟南之后因為定位及經(jīng)營上的問題，開業(yè)三個月后提袋率降至冰點，陷入了尷尬境地。濟南傳統(tǒng)購物百貨業(yè)都存在同類問題 貴和、銀座等傳統(tǒng)百貨近幾年經(jīng)營均出現(xiàn)大幅度滑坡，陷入搶客源的窘地，究其原因濟南商業(yè)格局已經(jīng)發(fā)生深刻變化。濟南恒隆實景照片泉城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量探求濟南商業(yè)真相問題如何造成？

3、濟南傳統(tǒng)9大商圈差距日漸縮小 濟南傳統(tǒng)的9大商圈，各類商業(yè)物業(yè)層出不窮。而且形式業(yè)態(tài)差距不大，導致消費客群分流嚴重；濟南未來長期商業(yè)供應過量 根據(jù)濟南十二五規(guī)劃，截止2020年濟南人均商業(yè)面積將達到1.2/人，初步估計為2013年開始運營商業(yè)物業(yè)，通過需求面積-現(xiàn)有存量及未來可預見的供應量，濟南市至2013年商業(yè)需求量約為45.7萬。 但是2012年、2013年及未來供應量預計將超百萬，濟南商業(yè)長期處于供應過量已成定局。商業(yè)開業(yè)還有很長的一段時間，現(xiàn)在我們只需輕松要解決公寓和寫字樓的銷售問題即可？數(shù)據(jù)來源：CRIC克爾瑞泉城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆

4、開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量濟南公寓寫字樓競爭激烈濟南大商業(yè)賣場競爭激烈濟南2012年公寓寫字樓放量巨大 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年濟南寫字樓及公寓總方量在40.5萬方，受調控影響及地方政策引導，2012年濟南公寓寫字樓物業(yè)放量將再創(chuàng)新高公寓直接潛在供應26萬方、寫字樓直接潛在供應33.26萬方，可謂放量巨大。濟南商業(yè)競爭將徹底走向白熱化 傳統(tǒng)百貨零售業(yè)逐漸沒落已成事實濟南傳統(tǒng)巨頭貴和銀座的百貨商城影響力已經(jīng)日漸式微，百盛延期開業(yè)、萬千百貨開業(yè)半年出現(xiàn)撤柜品牌。香港大哥恒隆牛氣沖天引山東人側目，經(jīng)營卻業(yè)績卻一路走低痛定思痛，銀座三期、貴和二期即將上馬，必將掀開一場商

5、業(yè)大戰(zhàn)。泉城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量濟南公寓寫字樓競爭激烈濟南大商業(yè)賣場競爭激烈濟南消費現(xiàn)存問題濟南消費能力有限、方式落后反例：Gucci開業(yè)當天超百萬營業(yè)額，旗艦門店營業(yè)額始終全國前列；絲芙蘭萬達店開業(yè)被買斷貨，銀座新天地每天人滿為患；在濟南用行業(yè)慣常從衣著行頭判斷購買力的做法，很容易走眼。正所謂人不可貌相海水不可斗量。行為不保守，方式很低調，是濟南性格的真實歸納。純粹以“購”為主的單一百貨店隨著城市消費方式的衍進，日漸不能滿足消費者的多樣化需求，于是時尚且有創(chuàng)意的消費方式逐漸進入市場，大

6、而全的一站式吃喝玩樂購物中心的日漸火爆印證了這一點。演進生活方式已成必然。在商言商，舉例說明 從一家木漿工廠起步發(fā)展到全球手機業(yè)航母，諾基亞在移動通信領域創(chuàng)造了“全球神話”，曾一度被看做是移動 的代名詞，每天有超過13億人通過諾基亞的手機等產(chǎn)品進行彼此聯(lián)系。在它最頂峰時，全球手機市場占有率前四名企業(yè)中，三星、LG、摩托羅拉三家廠商的市場份額加起來，才剛好抵得上諾基亞的份額。 但是從2007年開始，這一切發(fā)生了歷史性改變。 google開發(fā)的安卓系統(tǒng)在2007年11月面世，而蘋果公司的iphone也在同一年面世才短短4年，諾基亞已經(jīng)走上了崩潰邊緣。 蘋果在第二季度取代“手機巨頭”諾基亞成為全球最

7、大智能手機廠商，谷歌日前又宣布斥資125億美元巨資收購摩托羅拉移動。面對競爭對手的步步緊逼，諾基亞命運幾何，是在與微軟的聯(lián)盟效應下重振旗鼓，還是像西門子、愛立信等眾多手機品牌那樣不知所終？圖中列出的公司自上而下分別是：蘋果、微軟、IBM、甲骨文、谷歌、思科、惠普、諾基亞、戴爾和RIM（黑莓）。 五年之內，公司市值的變化從圖中我們總結出：蘋果市值較2006年的市值高出5.3倍谷歌市值較2006年的市值高出1.4倍甲骨文市值較2006年的市值高出2.3倍微軟市值較2006年的市值減少8%最大的輸家是誰？諾基亞。諾基亞如今的市值只有5年前的32%。是什么造成的如此局面？一流的企業(yè)做標準二流的企業(yè)做品

8、牌三流的企業(yè)做產(chǎn)品諾基亞的產(chǎn)品品質是有目共睹的，但是他輸?shù)袅酥悄軝C的標準，進而也輸?shù)袅似放?。諾基亞的“傲慢”，讓他忽視了智能操作系統(tǒng)的客戶體驗；而當有新系統(tǒng)出現(xiàn)時，他的“傲慢”又再一次的讓其自身喪失了轉身的機會只能希望借助微軟系統(tǒng)重振江湖了。為此，諾基亞甚至扔掉了自己使用了十年的塞班（Symbian）系統(tǒng)，這也能夠解釋為什么喬布斯宣布辭職，蘋果股價立刻下跌6%，全球為之震動了蘋果的產(chǎn)品線的生產(chǎn)沒有停止，也沒有出現(xiàn)事故，蘋果的品牌也沒有出現(xiàn)品牌信任危機，但是他們一瞬間就喪失了這個時代電子信息產(chǎn)業(yè)的精神標準。產(chǎn)品層面的比拼生活配套的比拼、教育資源的比拼、戶型的比拼、交通的比拼、精裝修的比拼、園林景

9、觀的比拼、物業(yè)管理的比拼凝結成品牌萬科的X大產(chǎn)品系、綠城的第X代產(chǎn)品、萬達的X類綜合體品牌優(yōu)勢都不明顯的情況下，怎么才能站位更高？泉城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量濟南公寓寫字樓競爭激烈濟南大商業(yè)賣場競爭激烈濟南消費現(xiàn)存問題生活方式的演進生活方式的轉變或者締造成為商業(yè)運營的突破口面對各大商業(yè)中心的崛起、面對大量商業(yè)物業(yè)的上市、面對各類商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，面對地塊位置的天然問題，世茂必然要站在改寫生活方式的高度上進行運營才能實現(xiàn)商業(yè)運營的逆轉；與北京世茂百貨相鄰的太古三里屯village，已經(jīng)驗證了這一

10、點生活方式（消費方式）的改變，將成為項目的突破口；回過頭來再看大市。泉城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量濟南公寓寫字樓競爭激烈濟南大商業(yè)賣場競爭激烈僅從項目自身考慮，面臨三大層面障礙產(chǎn)品層面的同質化大量的同類產(chǎn)品入市公寓精裝比拼、寫字樓智能化比拼、產(chǎn)品升級速度加快的同時，“燒錢”似乎成了唯一出路；競爭層面的內耗化商業(yè)多中心化必然導致客戶分流，區(qū)域層面競爭激烈；調控影響導致大量項目及同類產(chǎn)品同一時間上市，加劇競爭；概念層面的去投資化商業(yè)回報與價格的倒掛，導致濟南商業(yè)投資可能性幾乎為零，以投資為先導的項

11、目，后期均因為經(jīng)營問題，陷入停滯華強是最典型的案例；同質內耗低回報2012年中國房地產(chǎn)調控必然不會放松經(jīng)濟有失速問題&地方政府開始試探政策底線郎咸平直言“中國的每一個省都是希臘”，市場表現(xiàn)證明未來形勢堪憂，2008我們有4萬億，2012我們有什么？中央痛下決心擠壓泡沫，全行業(yè)陣痛必然到來，行業(yè)自身發(fā)展模式轉型已成必然。經(jīng)濟吃緊，各地方政府開始以不同形式試探政策底線。易居研究院楊紅旭認為“2012年上半年現(xiàn)冰點，全國商品房成交量、70城市價格、新開工等將出現(xiàn)同比負增長，下半年慢企穩(wěn)、緩解凍！”2012政策先緊后松，市場先退后穩(wěn)。在如此的大環(huán)境之下如何產(chǎn)生購買？最原始的思考方式產(chǎn)品的高價值 /價格

12、 = 客戶埋單的可能價值價格所謂的“高性價比”泉城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量濟南公寓寫字樓競爭激烈濟南大商業(yè)賣場競爭激烈同質內耗低回報濟南消費現(xiàn)存問題生活方式的演進開發(fā)行為差異化生活方式的轉變或者締造成為商業(yè)運營的突破口面對各大商業(yè)中心的崛起、面對大量商業(yè)物業(yè)的上市、面對各類商業(yè)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，面對地塊位置的天然問題，世茂必然要站在改寫生活方式的高度上進行運營才能實現(xiàn)商業(yè)運營的大逆轉；開發(fā)行為的差異化將是項目從激烈的競爭中尋求差異化的必選商辦層面我們無法和濟南第一高樓綠地普利中心比形象、無法和濟南

13、高新區(qū)項目比性價比、甚至無法和一些項目比“燒錢”能力和大客戶關系，開發(fā)模式的差異化將是我們取勝的法寶；世茂品牌及項目世茂品牌+開發(fā)營造+歷史沿革宣傳定位國際化：高調放聲+實際操作差異化：兌現(xiàn)承諾濟南新生活方式以地產(chǎn)的方式做商業(yè)以商業(yè)的方式做地產(chǎn)我們的大膽設想，以計劃中的2013年世茂自持商業(yè)開業(yè)為節(jié)點：首期商業(yè)開業(yè)關注“開發(fā)商-投資者-經(jīng)營者-消費者”的利益鏈條，在前期，通過開發(fā)概念的引導，樹立改變濟南商圈和業(yè)態(tài)的大旗，引導城市消費文化演進，塑造新生活方式，并實現(xiàn)公寓寫字樓銷售。不斷的消費氣氛的營造，不斷的旺場活動的開展順應時代消費模式的發(fā)展，在成功實現(xiàn)商辦物業(yè)的銷售良好基礎之上，完成街區(qū)式商

14、業(yè)的成功銷售和火爆運營，實現(xiàn)品牌、項目和文化的完美對接。泉城路十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量濟南公寓寫字樓競爭激烈濟南大商業(yè)賣場競爭激烈同質內耗低回報濟南消費現(xiàn)存問題生活方式的演進開發(fā)行為差異化先期以地產(chǎn)的方式做商業(yè)，后期以商業(yè)的形式做地產(chǎn)簡單點說，我們的核心在于“商業(yè)運營”。而不是虛妄概念的營造。那么，如何實現(xiàn)成功運營？這個話題很大那么從我們的角度出發(fā)，是如何思考項目的運營呢？世界觀與方法論的探討世界觀項目運營成功取決于定位定位直接決定項目的形象項目形象代表開發(fā)商形象現(xiàn)在進行：我們現(xiàn)在的設想泉城路

15、十年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量濟南公寓寫字樓競爭激烈濟南大商業(yè)賣場競爭激烈同質內耗低回報濟南消費現(xiàn)存問題生活方式的演進開發(fā)行為差異化先期以地產(chǎn)的方式做商業(yè)，后期以商業(yè)的形式做地產(chǎn)辦公公寓商業(yè)再述定位世茂國際廣場世界生活方式中心公寓首席涉外酒店式公寓寫字樓國際資本關系客廳商業(yè)濟南主動消費區(qū) 整體認識總結關鍵點的基礎上，簡明扼要從三個角度出發(fā)：市場、對手、客戶寫字樓市場物理層面基礎，做到“人有我優(yōu)”即可，但是不能依賴物理層面的比拼，因為比“燒錢”，總有后來人會燒過你差異化比較：我們注入物理資源，注入運營

16、標準，注入附加值；注入物理資源我方關于增加智能化大型構架系統(tǒng)的建議：施耐德建筑能效管理平臺系統(tǒng)思科智聯(lián)城市計劃：包括智能+互聯(lián)房地產(chǎn)、互聯(lián)能效、互聯(lián)交通、互聯(lián)安全、互聯(lián)學習、互聯(lián)健康、互聯(lián)政務）通過網(wǎng)絡將大廈樓宇組織起來，實現(xiàn)身份識別、效能管理、健康保障等；注入運營標準北京世茂工三有成功經(jīng)驗BOMA標準的引入將對本案起到很大的推動作用；注入附加值寫字樓客戶更看重商辦物業(yè)對于自身業(yè)務的附加值形象、資源等加強行業(yè)協(xié)會、商學院、政府機關的平臺作用；寫字樓對手互相差異的各類競品，在本案無法超越的層面，如何突破？差異化比較：我們不與綠地比高度，不與中鐵比價格；凸顯區(qū)位優(yōu)勢城市核心及主干道、商業(yè)金融核心、

17、城市客廳之上；凸顯產(chǎn)品使用功能大小空間靈活（避免只針對大客戶造成的長周期，避免只針對小客戶造成的低端品質形象）、服務標準高（引入頂級物管）、凸顯辦公高效率（包含停車、電梯等）、辦公好環(huán)境；凸顯項目周邊資源自然人文景觀、城市絕版地塊、項目潛質與價值；寫字樓對手抓大客戶還是抓小客戶？打散了賣還是整層整棟購買？差異化尋找：項目面對的是必在CBD的客戶，必要求好形象的客戶、必有雄厚實力的客戶；國際性企業(yè)參考泉城廣場周邊企業(yè)客群：中美史克、IBM、拜耳醫(yī)藥、FAG等等；參考大觀園片區(qū)的中石油銷售公司、中國融資保險等；參考中銀大廈附近的神州數(shù)碼、中國 保險等；普遍面積不大項目周邊存在著300-700的客戶

18、較多，1000以上企業(yè)級客戶多在濟南東部價格相對較便宜的位置；但是對商辦物業(yè)與企業(yè)形象的匹配度要求很高；客戶實力雄厚客戶普遍背景實力雄厚，但是在CBD置業(yè)牽扯資本配置的方方面面，決策周期是個問題；關鍵詞國際性企業(yè)離不開CBD的企業(yè)；注重資源和形象需要辦公空間提升形象和資源；客戶實力雄厚，但是需求面積不大總價應該在承受范圍之內，單價可能在心理預期之上；滿足企業(yè)行為購置辦公空間是資產(chǎn)配置要求和業(yè)務交易需求：重視生長空間和平臺的客戶、處于騰飛階段的企業(yè)，改善辦公空間的需求強烈；33國際資本關系客廳世茂國際廣場寫字樓的形象定位客廳小而巧，真正讓你縱論事業(yè)的地方，或者貿易發(fā)生的地方；國際資本關系象征了企

19、業(yè)的屬性，IBM顯然不是個中國企業(yè)，濟南現(xiàn)在實際入駐的世界500強大概有50余家，他們不會在這里蓋總部，更不是大中華區(qū)的中心，但是貿易，卻是無國界的，他們的交易在這里；泉城廣場-泉城路，濟南城市客廳，即便多中心化了，但是社會關系的凝結還在這里，那么，旁邊的寫字樓呢？可見，這是組織的資源核心。首腦中心世茂國際廣場寫字樓的案名思考首腦國際性、前瞻性、壟斷地位、行業(yè)象征的企業(yè)代言詞；首腦中心國際性、前瞻性、壟斷性、行業(yè)品牌象征性企業(yè)的集中地；這更是意味著真正影響企業(yè)格局、市場格局的所在真正的大交易所在很顯然，這不是菜市場的討價還價。公寓市場及對手兩條腿的濟南公寓市場主打投資概念、主打精裝概念但是現(xiàn)在

20、都沒成交：投資的代表華強商鋪化公寓；精裝的代表魯商國奧城，4000元/精裝標準近期無成交；精裝必備本案項目地塊、業(yè)態(tài)決定本案公寓產(chǎn)品主打投資概念，那將是毫無投資回報可言的；精裝修必備，不然無法和綠地、魯商、誠基萬豪、杰正等相提并論；相比較與濟南東部眾多毛坯交房的公寓，本案價格將是天價，其精裝水平更是不能降低。否則將對形象產(chǎn)生極其不利的影響。注入附加值服務是亮點，新的生活方式是亮點建議引入百分百純粹的“港式物業(yè)”，針對客戶配置“一鍵解決”和“貼身管家”不僅僅是用熨斗熨報紙、各項服務做細心而已，有圈層的服務那將是生活全案解決。公寓客群濟南名士濟南本土對資源強勢壟占的人資產(chǎn)要求、身份要求、使用要求、

21、生活要求傳統(tǒng)文化影響，城市引領者官員（包括軍隊體系）、富商。重視文脈禮序，王府之地，必是其搶奪的重點；名士濟南在濟南的外地人絕對核心機要層，立足生根該地塊的置業(yè)是一個象征；各層級金領：空中飛人集團 股份制 上市企業(yè) 大型國企高級管理以及高級職業(yè)經(jīng)理人。非濟南人士，但是貢獻于此，生長于斯。話鋒一轉，說說貼身的對手：華強廣場公寓客群的消費啟示投資購買城市核心頂配公寓的，多為歷下、歷城區(qū)居住的客戶（城市核心客戶），并且他們明顯的來源于兩個社區(qū)的較多開元山莊（濟南老富人區(qū)）、海爾綠城全運村（濟南新富人區(qū)）；客戶描述為：基本為濟南的金字塔尖人群這是毫無疑問的。他非常認可“商鋪化公寓”的概念，認為借勢電子

22、專業(yè)賣場能夠實現(xiàn)公寓的價值提升，未來華強國際中心，大品牌的進駐更能拉動公寓價值的提升，但是事與愿違；華強能做的，我們做不了，一樣，我們能做的，它也做不了；別人做卒我做帥酒店式公寓將體現(xiàn)在：優(yōu)質的產(chǎn)品和無與倫比的服務上；項目屬性和客戶將圍繞全濟南市乃至更為廣大的范圍資源進行圈定四大泉群、恒隆+銀座+貴和+百盛+國美蘇寧+5個四星級以上的酒店、最中心位置和交通、大企業(yè)集群環(huán)繞、城市名片皆為我的配套。我們的公寓可以毫無定價依據(jù)因為這些無法定價。首席涉外服務型公寓世茂國際廣場公寓的形象定位：酒店變身服務涉外不用揣測客戶的具體身份，能購買此處公寓的客戶，必然不是一個普通人，他的事業(yè)和視野，不可能僅局限在

23、山東或者濟南；代表城市形象的房子，如果你說他奢華，我認為這是在貶低他，在官本位嚴重的濟南，不如就說它是政府功能的象征。我們周邊的配套和資源，決定了這里必然是城市對外之窗口，關于項目，尤其是酒店式公寓，已然將成為城市名片上的注腳；五星級酒店再尊貴，你在那里也只是客人，但是在這里，你是主人；濟南市政府旁邊的喜來登，誰會住在哪兒？如果他購買一套這里的公寓呢？這是直面3000年歷史的公寓，站在未來數(shù)十年的消費潮流之上的公寓赫府世茂國際廣場公寓的案名思考顯赫，聲名赫赫，符合客群的定位及心理特征，略顯低調則是最高明的張揚；府邸直面4000年歷史文明的還原，王府所在，尊貴氣質不彰自顯；那么，關于商業(yè)歷史的還

24、原和后續(xù)的經(jīng)營探討【高大全】好像又競爭激烈前有銀座雙雄，而且三期待開；后有貴和兩強，而且二期待開；斜刺里殺出個百盛更別提恒隆坐鎮(zhèn)中央，壟斷高端消費觀念；遠處萬達、和諧廣場氣勢洶洶，保利綠地也開始抓住商業(yè)不放，新興的各級商業(yè)中心如雨后春筍，我們再上一個大而全的商場，這才真叫“殺得分外眼紅”【整體】商業(yè)又必須合縱連橫本案商業(yè)必須在世茂百貨、世茂廣場、世茂影城相結合的基礎上，再配合街區(qū)式商業(yè)的氛圍打造，形成合力；人有我優(yōu)，人無我有。同時配合公寓寫字樓，形象上建立高端綜合體形象，輔助提升商業(yè)形象，最起碼要讓人感覺，世茂是擺脫常規(guī)百貨購物的、新生的、超越萬達的；【街區(qū)式商業(yè)】是關鍵我們必須把整個商業(yè)部分

25、整體打包，分則弱，合則強，找到統(tǒng)一可行的方式，進行整體包裝；街區(qū)式商業(yè)的未來面市，將徹底決定項目自持商業(yè)的火爆程度、企業(yè)利潤、開發(fā)商形象，是整盤關鍵，雖然，現(xiàn)在還停留在規(guī)劃層面上，但是必須為它的出現(xiàn)做好準備【特色】更是關鍵在公寓寫字樓方面我們要面臨整體競爭，在商業(yè)層面我們還要面臨各大商場的競爭，無特色，則無希望，商業(yè)可是死而不能復生的。公寓寫字樓的差異化勝出更為簡單，但是商業(yè)如何找到特點？用世茂身邊的例子簡單說明南區(qū)業(yè)態(tài)定位：南區(qū)更偏重年輕時尚，中高端為主領域廣泛：業(yè)態(tài)涉及時裝/配飾、美容、家居、電子產(chǎn)品、書店、餐廳、影院和藝術文化，經(jīng)營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領域，如香港知名大型兒童教育

26、品牌WiseKids，也將成為三里屯Village的特色之一，同時也是進入北京的首家店；配比：業(yè)態(tài)比餐飲等北區(qū)業(yè)態(tài)定位更高端，瞄準國際一線品牌業(yè)態(tài)豐富，南區(qū)偏重年輕時尚，北區(qū)定位更高端，多為國際一線品牌憑借在香港積累的運營經(jīng)驗，太古地產(chǎn)在招商過程深得知名零售商家的青睞。 進入三里屯village 的品牌中，有很多首次進入北京甚至中國的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway、Coldstone、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等品牌。還有中國首家Apple和Fossil專營店 北區(qū)多為國際一

27、線品牌，范思哲、勞力士、萬寶龍等都有大面積租賃 太古憑借雄厚的招商實力，引進很多國際知名品牌，其中部分品牌為首次進入中國但我們更關注的是體驗式購物&高科技運用阿迪達斯店內進行的miCoach Core Skills 測試 僅通過簡單的按鍵操作即定制屬于自己的獨一無二個性足球衫順電盡情體驗自己想購買的數(shù)碼產(chǎn)品 品牌店鋪藝術化“白領”取名為藝術空間店邀請知名的法國藝術家參與了店鋪的設計“一層是產(chǎn)品專賣，二層則是耗資1000萬元修建的藝術品展覽空間。北京最大旗艦店，租賃面積近1400平方米，分上下兩層NIKE店內建立一個“藝術中心”，設計顧問可以幫助顧客運用多種顏色和材質設計個性十足的NIKE鞋，設

28、計一件只屬于自己的藝術品“原創(chuàng)界”本土原創(chuàng)設計師在京展示作品的平臺中央美術學院“為坐而設計”大獎賽作品展風尚V生素時裝秀接連不斷的創(chuàng)意、藝術、展示、活動使得三里屯village成為北京時尚潮流地標北歐藝術節(jié)彩繪Barbie 小型展阿里巴巴集團總裁馬云認為隨著80后、90后逐步成為消費主力軍，以消費者為導向、定制化生產(chǎn)將成為趨勢?！斑@是時代背景的必然趨勢。首先是中國消費持續(xù)升級。2010年，人均GDP超過4000美元。參照國際經(jīng)驗，消費者開始追求個性化。第二，80后、90后等新人類的崛起，人口占比超30%，在網(wǎng)民中占比達58%。這個群體追求個性和自由，積極參與和表達。第三，互聯(lián)網(wǎng)重塑消費。89%

29、的網(wǎng)購消費者主要通過互聯(lián)網(wǎng)來獲得品牌相關的信息，最受關注的是產(chǎn)品信息和消費者口碑。”商業(yè)的終端最終將演化成符號和文化我們提出【定制式商業(yè)】定制是絕對的消費趨勢淘寶商城如何做高端？網(wǎng)上整體定制一條裙子2000元起；本案街區(qū)式商業(yè)必然走向定制性消費、差異化消費、個性化消費，拍腦袋想想，再做一個百貨區(qū)是萬萬不可能的了；我們做了大量的市場調查消費者，尤其是女性消費者，更關注的是特定品牌的特定產(chǎn)品，因為她們認為這更適合她們，逛的目的是選擇這是自我定制的過程。大眾和高端一樣可以定制，就好像家居、汽車、文化用品、服裝、首飾差異化，必然擺脫恒隆的純展示方式香港商業(yè)的特點有普世價值，但是不是走哪兒都是香港；主動

30、消費區(qū)世茂國際廣場商業(yè)(包含自持和銷售的商業(yè))的整體形象定位第一步主動消費即是定制消費，讓人聯(lián)想到我個人的專屬消費空間；購物欲望的體現(xiàn)、消費氛圍的體現(xiàn)、商業(yè)價值的體現(xiàn)，時尚前沿的體現(xiàn)；絕對的濟南唯一；招商部分定位架構項目商業(yè)整體定位運營部分 基于已有的萬達廣場、恒隆廣場、銀座及貴和，因距離較近，我們必須進行錯位經(jīng)營。從業(yè)態(tài)規(guī)模上來看是“吃喝玩樂購”一站式，從檔次上來看是中、高檔，從業(yè)態(tài)定位差異化來看，一是“全”，二是以“特色”為主體的業(yè)態(tài)結構； 本案具備打造濟南商業(yè)新中心、引領濟南新一代商業(yè)發(fā)展方向、改變傳統(tǒng)消費模式的一切規(guī)模、地段、形象、資源條件； 對于濟南商業(yè)格局將是一次秩序的重組，對于經(jīng)

31、營者將是一個更大平臺的搭建、更高品牌檔次的提升，對于消費者將是一次前所未有的休閑娛樂型購物的體驗、接軌國際時尚前沿的頂級品牌盛宴。啟示零時差主動消費區(qū)世茂國際廣場商業(yè)(包含自持和銷售的商業(yè))的整體形象定位零時差延長項目部分業(yè)態(tài)的經(jīng)營時間，直指濟南夜生活市場的空白，像世茂工三一樣，可以打造一個“不睡覺的地方”；與全球時尚實現(xiàn)無縫隙的接軌品牌差異化不可能做到更多的時候，通過運營上滿足消費者，不比全，比快；寬厚街世茂國際廣場商業(yè)的案名思考就地取材對接本土文化，實現(xiàn)歷史傳承；暗含深意寬厚，包容性和開闊性，前瞻性和融合性；關鍵詞匯總，我們認為這幾個詞關鍵異常世界性、國際化的涉外改變生活方式絕對的城市中心

32、各方資源的中心城市新精神地標城市的、企業(yè)的客廳專屬定制時尚前沿雖同處泉城廣場，但鵪鶉蛋與恐龍蛋不可相提并論。這些詞形容恒隆、貴和、銀座未嘗不對從商業(yè)的角度，用文化統(tǒng)合項目的永續(xù)動能 文化或許被看成是“虛的”，但一個綜合體的永續(xù)動能（永不過時）卻在于文化的差異融合。文化永續(xù)也便是感情永續(xù)。金融商業(yè)商務居住休閑娛樂社交有形動能流態(tài) &無形文化模態(tài)超大頻寬總結歸納，形象DNA 世界生活方式、城市絕對中心引領城市前進的步伐、濟南形象與精神的標桿、歷史文化的重新闡釋當代建筑、還原歷史、空間自由靈活組合、核心地段集中體現(xiàn)策略關鍵物理屬性精神層面【世茂國際廣場推廣核心】世界生活方式中心世茂國際廣場整體精神定

33、位第一步66中國的世界生活方式中心世茂國際廣場整體精神定位啟示：國際化是趨勢，24小時和定制化運營是突破口，有別于泉城路泉城廣場（傳統(tǒng)百貨商圈）商圈中其他商業(yè)模式，生活方式的打造是占位。更重要的是躋身世界的綜合體，還原的是歷史的精華，開放濟南，更代表中國關于項目案名首先便于識記和傳播，又能夠體現(xiàn)中西合璧的項目顯示；對于項目的商業(yè)屬性有幫助尤其是百貨、世茂廣場和街區(qū)式商業(yè)。世茂中心世茂中華廣場世茂時代廣場世茂廣場世茂廣場中國的世界生活方式中心赫府首席涉外服務型公寓首腦中心國際資本關系客廳寬厚街零時差主動消費區(qū) 深化整體認識關于視覺表現(xiàn)（初次提案，停留在“世界”層面）再次表現(xiàn)商業(yè)寫字樓公寓泉城路十

34、年卻“無法贏利”泉城路十年“西熱東不熱”十年金街消費水平卻走低恒隆開業(yè)后陷入尷尬境地濟南商業(yè)已成多中心化濟南商業(yè)已經(jīng)供應過量濟南公寓寫字樓競爭激烈濟南大商業(yè)賣場競爭激烈同質內耗低回報濟南消費現(xiàn)存問題生活方式的演進開發(fā)行為差異化先期以地產(chǎn)的方式做商業(yè)，后期以商業(yè)的形式做地產(chǎn)辦公公寓商業(yè)注入標準注入資源注入附加值服務差異化客群高端化文化融合化定制全時傳承3線4步推廣同時出擊營銷總綱第一步品牌落地。解決品牌和項目形象的落地問題，深入挖掘世茂品牌在酒店、地產(chǎn)、商業(yè)三大產(chǎn)業(yè)上的獨特領軍優(yōu)勢，挖掘品牌閃光點，借助其公信力，使世茂品牌和項目捆綁在一起，樹立濟南世茂廣場在濟南第一無二的優(yōu)勢地位，引起社會關注；

35、第二步挖掘價值。由項目獨特模式（生活方式的追求）和品牌形象帶出項目的無競爭地位（最中心+最高端），優(yōu)先以改寫生活方式的商業(yè)形象入市，進而帶動公寓和寫字樓的銷售；第三步注入資源。保持項目的曝光率，走公寓、寫字樓的專線訴求，配合專項活動和附加值的宣傳加以引導；以區(qū)位價值、資源價值、業(yè)態(tài)綜合價值所帶來的整體價值沖擊市場，強調實際資源和價值，也為項目，尤其是寫字樓蓄客提供支撐。第四步針對性突破。繼承項目前期整體上的氣勢，強化商務形象，繼續(xù)強勢宣傳項目自身的優(yōu)良品質和外在的資源價值，差異化一般寫字樓推廣的假大空慣性，以實際賣點支撐項目銷售。落地推廣策略媒體宣傳求快：品牌及項目形象捆綁落地；求準：項目賣點

36、價值的高度剖析公共關系借力：樹立項目公信力，強勢提升項目地位；劃界：構建行業(yè)內外標準營銷把控巧妙：先咨詢、后接待，逆市蓄客，淡季突破；穩(wěn)重：星級案場制度時不我待，同步開展第一階段蓄客期及開售第二階段持續(xù)貨量加推品牌落地，項目高形象率先入市開盤2012.32012.4公寓亮相推售剩余樓層強化寫字樓蓄客2012年9月項目價值賣點逐步落地，以項目產(chǎn)品賣點的物理價值和高附加值的心理價值為主持續(xù)炒作，同時寫字樓信息釋放，開始蓄客。以項目賣點整合發(fā)力，最終實現(xiàn)公寓的順銷，期間建立項目寫字樓高形象。2012年11月寫字樓標桿產(chǎn)品價值展現(xiàn)階段第三階段寫字樓銷售開盤營銷線推廣線公關線上海行、品牌新聞會、福布斯總

37、裁年會，市長論壇等引爆市場熱點以一定政治高度舉辦高端第一財經(jīng)思想盛宴、世界經(jīng)理人評述報道，故宮玉璽展，奢侈品展，并為寫字樓開盤積累高端客戶資源山東企業(yè)家特別年會等圈層營銷加推項目先亮相咨詢服務資源信息服務資源互聯(lián)網(wǎng)資源權威專家資源媒體傳播資源公關傳播資源論壇資源俱樂部資源高等教育資源專業(yè)培訓資源出版發(fā)行資源跨行業(yè)客戶資源行業(yè)客戶資源消費客戶資源銷售資源基金資源渠道資源管理系統(tǒng)資源研究團隊資源第一步奧運會專用的PG球（長期擺放在戶外）+氣球燈引導，作為臨時售樓處，擺放在項目地塊三平地之上，成為濟南夜晚景觀，造就人氣傳奇！臨時售樓處的強烈建議階段活動：世茂國際廣場頂級購物中心全球考察活動執(zhí)行：帶領

38、濟南當?shù)孛襟w，考察香港、美國、法國等國的頂級購物中心，并參觀上海、北京的世茂項目，后續(xù)進行非常詳盡的報道，凸顯世茂的國際企業(yè)屬性。Key：這是平衡濟南當?shù)孛襟w關系的舉措，對于幾家媒體的關鍵人物，我們建議可以拉到國外去為日后的方便溝通做好鋪墊，為項目推廣大開方便之門。世茂品牌新聞發(fā)布會項目亮相世茂濟南世界十大購物中心正式亮相+世茂“山東第一高”今年封頂+世茂青島5盤聯(lián)動，打造新生活方式圈；世茂濟南項目探秘還原明清兩代王府勝景，將成濟南未來景點名片 新生活方式出現(xiàn)濟南，定制化個性化消費將成氣候 世茂40萬大型綜合體，將使?jié)铣霈F(xiàn)“泡MALL”族。 上海世茂行見聞：在上海五星級酒店每10元消費就有1

39、元屬于世茂； 上海世茂行見聞：中國最高豪宅與東方明珠一起標注國家天際線；以上主題，轉化為大篇幅新聞持續(xù)報道實現(xiàn)世茂濟南品牌落地中國省市長高峰論壇形式：前期考察、論壇、授牌時間：（可議）另：授牌（向項目頒授中國省市長高峰論壇永久性壇址牌）嫁接目的：名人效應，高度相彰，新聞爆點形式：訪問和交流時間：可議范例：德國前總理施羅德廣告?zhèn)鞑W黛麗赫本在蒂凡尼早餐中，一邊吃面包一邊幻想珠寶店里生活的習慣舉動，讓美國第五大道的赫赫名聲名揚四海；李清照用一首如夢令里的“沉醉不知歸路，誤入藕花深處”，點透了濟南這座城市的溫婉和柔情；由此可見，生活方式足以改變城市文明。 BALENCIAGA出生在一個漁村，但是他卻

40、在13歲的時候極具見地的批評了西班牙侯爵夫人的服裝并受到賞識和資助，隨后他創(chuàng)建了著名品牌巴黎世家；“孟母三遷”和“孟母斷織”就發(fā)生在濟南，若非這鐘靈毓秀的人杰地靈之地，怎么才有千年傳承的儒學經(jīng)典孟子；由此可見，生活方式足以改變文化格局。 歸來吧！那些曾走過世界并改變世界的人們。城市罕有的土地，承載的是歷史，更是新的文明。 每個人的不同組成了這個世界，每個人的相同塑造了我們。以4000年歷史文明，開啟一個新的生活方式中心。第二步絕對資源的直接引入玉璽，作為一個國家，一個王朝權力最具代表性的事物，一直可謂是藝術品中的珍藏，從一枚雕刻精良、做工精細的玉璽上可以反映出一個王朝，乃至一個時代的文化。故宮

41、玉璽展，將故宮博物院中收藏的數(shù)十方貴重的玉璽集中進行展覽，也是對中國古代封建王朝的一次全面的展示，從珍貴無比的玉璽展中，可以拉近古今的距離，更可以通過玉璽展現(xiàn)出獨一無二的尊榮與獨特。故宮玉璽展 絕對頂端的世界品牌時裝秀場世界先進文化的直接嫁接倫敦市長辦公室、倫敦發(fā)展署倫敦駐中國代表處首席代表劉渤桐先生倫敦于2006年4月在北京和上海設立代表處代表倫敦市長和倫敦發(fā)展署。中國代表處的職責是全面宣傳和推廣倫敦，加強英中經(jīng)濟與文化合作。 合作形式授牌英倫文化推廣基地業(yè)主享受3-5年長期簽證留學、教育、金融咨詢等微平臺 強大微博的房地產(chǎn)亞平臺微房產(chǎn)是一個基于新浪微博平臺的房產(chǎn)亞平臺集結：200余萬房地產(chǎn)

42、行業(yè)從業(yè)人員及熱門話題、觀點5000余家房地產(chǎn)上下游企業(yè)2000余個熱門在售項目幾千場房地產(chǎn)領域微博熱門活動開發(fā)近百個房地產(chǎn)相關APP依托：注冊用戶2.5億的新浪微博平臺擁有微訪談超級房談、微博大屏、微直播等多個強勢產(chǎn)品和欄目,100余個新浪樂居自營內容帳號，覆蓋近1000萬高端微博人群微話題名人言論、最新觀點微活動熱銷項目微博推薦房產(chǎn)APP推薦微博稿、微電影的應用（二維碼的應用）在目前市場環(huán)境下，多數(shù)開發(fā)企業(yè)選擇了縮減傳統(tǒng)廣告，增加低成本的網(wǎng)絡傳播；在濟南，我們建議以搜房網(wǎng)、新浪樂居為核心進行微博稿、微電影展開宣傳。配合商業(yè)的落地比如不間斷的會員卡、小額代金券的贈予等。舉例說明：打比方：原思源經(jīng)濟董事長陶紅兵率先發(fā)微博；其好友與