上海高端客戶住宅需求偏好研究42P

1、引引子子高端物業(yè)是高端物業(yè)是什么樣什么樣的的？上海的高端物業(yè)上海的高端物業(yè)在哪里在哪里？淀山湖板塊淀山湖板塊佘山板塊佘山板塊西郊板塊西郊板塊浦東濱江浦東濱江張江張江世博世博板塊板塊成熟中成熟中心區(qū)心區(qū)蘇州河沿蘇州河沿線線新江灣新江灣城城華華 漕漕古北古北碧云碧云 聯(lián)聯(lián) 洋洋一、高端客戶細分維度一、高端客戶細分維度二、高端客戶細分解析二、高端客戶細分解析目目錄錄公寓價格范圍別墅價格范圍 30萬-100萬 100萬-300萬 300萬以上物 業(yè) 價 格 1000萬800萬購 買 力600萬500萬300萬300萬富裕級富裕級富貴級富貴級富豪級富豪級標簽標簽/體驗體驗l別墅相對公寓式全新居住體驗l對

2、別墅沒有清晰的產品需求l視別墅為進入高端階層的標簽尊貴尊貴/享受享受l熟悉別墅生活方式，有清晰的別墅生活理論l有明確的高端別墅的居住需求，對別墅的設計要求精細舒適舒適/享受享受有明確的高端公寓置業(yè)標準有明確的高端公寓置業(yè)標準偏好市區(qū)公寓帶來的便利工作偏好市區(qū)公寓帶來的便利工作/購購物物/娛樂等娛樂等 初級體悟初級體悟 成熟體悟成熟體悟 別墅別墅 公寓公寓產品類型產品類型與高端客戶與高端客戶居住體悟居住體悟便利便利/改善改善目前正處于事業(yè)奮斗期，關注工作目前正處于事業(yè)奮斗期，關注工作/生生活便利活便利功能驅動功能驅動受高端房產某方面功能的吸引受高端房產某方面功能的吸引大面積大面積/復式進入高端市

3、場復式進入高端市場別墅類型別墅類型與高端客戶與高端客戶居住體悟居住體悟自自然然景景觀觀資源型別墅資源型別墅人人文文歷歷史史高高爾爾夫夫資資源源城城市市地地位位類類別別墅墅非資源型別墅非資源型別墅經(jīng)經(jīng)濟濟型型別別墅墅 初級體悟初級體悟 成熟體悟成熟體悟資源類型別墅分析資源類型別墅分析資源型別墅資源型別墅資源型別墅就是工程所處的區(qū)域中具有得天獨厚的資源條件，包括自資源型別墅就是工程所處的區(qū)域中具有得天獨厚的資源條件，包括自然景觀資源、人文歷史資源、城市地域資源以及高爾夫資源等。具備然景觀資源、人文歷史資源、城市地域資源以及高爾夫資源等。具備此類資源的別墅產品具有一定的稀缺性，并且已經(jīng)為群眾所認可。

4、此類資源的別墅產品具有一定的稀缺性，并且已經(jīng)為群眾所認可。另：非資源類別墅指工程自身所處區(qū)位并無可依托的資源條件的別墅產品。另：非資源類別墅指工程自身所處區(qū)位并無可依托的資源條件的別墅產品。資源類別墅板塊分布西郊板塊佘山板塊世紀公園板塊湯臣高爾夫別墅淀山湖板塊天馬花苑依托資源：國家森林公園代表工程：世茂山莊、上海紫園依托資源：淀山湖、大淀湖代表工程：綠洲江南園、海源別墅依托資源：西郊國賓館代表工程：西郊一品園依托資源：浦東金融中心、國際社區(qū)代表工程：九間堂、御翠園高爾夫別墅代表高爾夫別墅代表資源類別墅板塊特征根本層次根本層次房屋是滿房屋是滿足便利生足便利生活的場所活的場所升級層次升級層次房屋是

5、提高自己生活品質的場所最高層級最高層級房屋是表達自房屋是表達自己被認可和尊己被認可和尊重的內心情感重的內心情感需要的媒介需要的媒介房屋態(tài)度房屋態(tài)度最重要的信息獲取渠道最重要的信息獲取渠道l信賴感信賴感：口碑好的樓盤在居?。嚎诒玫臉潜P在居住品質上更令人信賴品質上更令人信賴l認同感認同感：被同一層次的人認可：被同一層次的人認可的樓盤可以滿足高端客戶重視自的樓盤可以滿足高端客戶重視自己受到認可的需要己受到認可的需要l美譽度美譽度：可以很好的提高產品：可以很好的提高產品或品牌的美譽度或品牌的美譽度高端群體接受度較高的渠道高端群體接受度較高的渠道財經(jīng)類報刊上海樓市、家居財經(jīng)類報刊上海樓市、家居雜志或直

6、投雜志雜志或直投雜志信息到達率較高信息到達率較高可以提升產品或品牌的形象可以提升產品或品牌的形象傳統(tǒng)信息媒體電視廣告和報紙傳統(tǒng)信息媒體電視廣告和報紙廣告和房產中介廣告和房產中介第一財經(jīng)頻道的地產節(jié)目是消費第一財經(jīng)頻道的地產節(jié)目是消費者比較多提及的電視節(jié)目者比較多提及的電視節(jié)目東方早報東方早報/外灘畫報外灘畫報/周末畫報周末畫報七七大代表大代表職業(yè)職業(yè)香港人香港人高級白領為主多數(shù)重視工作的便捷性暫時居住，關注轉手的難易程度臺灣人臺灣人以臺商為主以臺商為主關注居住的舒適和保關注居住的舒適和保值增值值增值偏好成熟的生活氣氛，偏好成熟的生活氣氛，如古北如古北偏好大面積住宅偏好大面積住宅單價參考臺北，單

7、價參考臺北，3萬是萬是道坎道坎浙商浙商投資客為主，如溫州炒房團短線投資獲取差價為目的外資投資客的跟隨者上海本地人上海本地人明顯的地域情結重視物有所值對社區(qū)綠化率環(huán)保十分重視東南亞人東南亞人以外企高管為主重視工作便捷如果攜家來滬、尤其關注孩子和妻子的居住需要山西煤老板山西煤老板生態(tài)移民或為子女生態(tài)移民或為子女教育教育自住為主，注重私自住為主，注重私密平安密平安歐美人歐美人以外企業(yè)高管為主重視社區(qū)居民身份的同質性注重會所和小區(qū)綠化七七大典型大典型來源地來源地地段地段周邊配套周邊配套小區(qū)環(huán)境小區(qū)環(huán)境產品類型產品類型 裝修風格裝修風格 建筑風格建筑風格最高層級最高層級升級層級升級層級基本層級基本層級來

8、源地來源地關注度關注度高端居住高端居住體驗體驗購買力購買力階層階層財富財富符號符號享受享受舒適舒適便利便利求異求異標簽型標簽型高端新體驗型高端新體驗型尊貴型尊貴型生活享受型生活享受型自我陶醉型自我陶醉型 享樂型享樂型適度理財型適度理財型生活生活便利型便利型舒適型舒適型工作便利型工作便利型 最高型最高型升級型升級型根本型根本型200萬萬 富裕級富裕級 300萬萬 富貴級富貴級 600萬萬 富豪級富豪級 階層 符號 財富 享受 舒適 便利 求異 功能需求功能需求交通便利交通便利居住便利居住便利房產保值房產保值 重視房屋的保值和增值等理重視房屋的保值和增值等理財功能，因此重視房屋的地財功能，因此重視

9、房屋的地段和物業(yè)段和物業(yè)有高端房產的居住體驗，了有高端房產的居住體驗，了解高端房產的需求解高端房產的需求 重視房屋的保值和重視房屋的保值和增值等理財功能，增值等理財功能，因此重視房屋的地因此重視房屋的地段和物業(yè)段和物業(yè)有高端房產的居住有高端房產的居住體驗，了解高端房體驗，了解高端房產的需求產的需求 功能性需要：功能性需要：看重周邊的生活環(huán)境是看重周邊的生活環(huán)境是否適合自己的生活方式否適合自己的生活方式注重與朋友的聯(lián)系，會注重與朋友的聯(lián)系，會考慮朋友的需求考慮朋友的需求情感性需要：情感性需要：享樂享樂生活方式生活方式湖天地雅苑，錦麟天地等湖天地雅苑，錦麟天地等MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adip