京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)商業(yè)部分營(yíng)銷(xiāo)推廣總綱

1、匯報(bào)原那么匯報(bào)原那么充分考慮區(qū)域規(guī)劃與商業(yè)的有機(jī)整合，即保證開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商業(yè)運(yùn)做?！笆鄣贸?、租得滿、做得旺為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，效勞的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。提煉：提煉：重塑市場(chǎng)形象，制造工程關(guān)注，提升產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品感受，成為市重塑市場(chǎng)形象，制造工程關(guān)注，提升產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品感受，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)場(chǎng)熱點(diǎn) 站于商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展的趨勢(shì)，從整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的角度思考，為開(kāi)展商爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)最大化。匯報(bào)思路匯報(bào)思路京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)前期銷(xiāo)售推廣問(wèn)題分析京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)前期銷(xiāo)售推廣問(wèn)題分析京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值分析京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值分析京津時(shí)尚廣場(chǎng)商

2、業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略分析和實(shí)施方案京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略分析和實(shí)施方案武清區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析武清區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析武清區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析武清區(qū)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析武清區(qū)商業(yè)布局總體分布武清區(qū)商業(yè)布局總體分布從下表可看出，從下表可看出，武清區(qū)目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)集中于城市中心的特點(diǎn)。武清區(qū)目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)集中于城市中心的特點(diǎn)。說(shuō)明目前的武清區(qū)仍以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心說(shuō)明目前的武清區(qū)仍以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心。雍陽(yáng)西道雍陽(yáng)西道振華東道振華東道光明道光明道未來(lái)商業(yè)開(kāi)展未來(lái)商業(yè)開(kāi)展隨著居住區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，商業(yè)的供給量將隨著居住區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，商業(yè)的供給量將逐漸加大，以均衡區(qū)域的開(kāi)展，滿足新興逐漸加大，以均衡區(qū)域的開(kāi)展，

3、滿足新興居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中居住區(qū)居民的需求，規(guī)劃中的城鐵商業(yè)中心、體育中心及文化設(shè)施、影視城開(kāi)發(fā)、心、體育中心及文化設(shè)施、影視城開(kāi)發(fā)、第第6 6城等住宅工程配套的商業(yè)中心等，都城等住宅工程配套的商業(yè)中心等，都將為區(qū)域商業(yè)開(kāi)展提供動(dòng)力。將為區(qū)域商業(yè)開(kāi)展提供動(dòng)力。武清商業(yè)物業(yè)的兩種代表性類(lèi)型武清商業(yè)物業(yè)的兩種代表性類(lèi)型大型集中式商業(yè)：大型集中式商業(yè)：中信廣場(chǎng)臨街店鋪式商業(yè)：臨街店鋪式商業(yè)：競(jìng)爭(zhēng)格局分析競(jìng)爭(zhēng)格局分析依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，本案所在的中心區(qū)域成為絕大局部市民購(gòu)物消費(fèi)的依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，本案所在的中心區(qū)域成為絕大局部市民購(gòu)物消費(fèi)的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味涵蓋不同階層，而且各個(gè)

4、商業(yè)物業(yè)相互補(bǔ)充，首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味涵蓋不同階層，而且各個(gè)商業(yè)物業(yè)相互補(bǔ)充，逐步有形成吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合性商業(yè)中心的趨勢(shì)。逐步有形成吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合性商業(yè)中心的趨勢(shì)。但同時(shí)也可看出，雖然區(qū)域具有一定的商業(yè)氣氛，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布但同時(shí)也可看出，雖然區(qū)域具有一定的商業(yè)氣氛，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布較為零散。同時(shí)，周邊商業(yè)整體環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)較為零散。同時(shí)，周邊商業(yè)整體環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。的檔次及品味。武清區(qū)在售或已售的各大商業(yè)物業(yè)根本上都集中于本案所在的城市中心武清區(qū)在售或已售的各大商業(yè)物業(yè)根本上都集中于本案所在的城市中

5、心區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較劇烈。區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較劇烈。第六城第六城北岸尚城北岸尚城京津時(shí)尚廣場(chǎng)京津時(shí)尚廣場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析名都商城名都商城物業(yè)名稱(chēng)物業(yè)名稱(chēng)商業(yè)形式商業(yè)形式整體面整體面積積單位面積單位面積銷(xiāo)售均價(jià)（元銷(xiāo)售均價(jià)（元/ /平米）平米）租售情況第6城商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街35萬(wàn)平米30-200平米20000左右5月三期開(kāi)盤(pán)北岸尚城底商、小型商業(yè)街2萬(wàn)余平米最小30-40平米20000左右在售名都商城底商約3萬(wàn)40-300平米17000左右在售值得注意的是，第值得注意的是，第6 6城建有室內(nèi)滑雪場(chǎng)、城建有室內(nèi)滑雪場(chǎng)、百貨、餐飲、電影院等業(yè)態(tài)，且整體百貨、餐飲、電影院等業(yè)態(tài)，

6、且整體商業(yè)體量大，目前的銷(xiāo)售和招商情況商業(yè)體量大，目前的銷(xiāo)售和招商情況良好。良好。核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：第核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：第6 6城城分析總結(jié)分析總結(jié)供給量持續(xù)增加供給量持續(xù)增加, ,存在競(jìng)爭(zhēng)壓力存在競(jìng)爭(zhēng)壓力近幾年來(lái)武清區(qū)商用物業(yè)供給保持著持續(xù)增加的趨勢(shì)，伴隨著市政近幾年來(lái)武清區(qū)商用物業(yè)供給保持著持續(xù)增加的趨勢(shì)，伴隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，武清區(qū)未來(lái)更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，武清區(qū)未來(lái)的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨劇烈的競(jìng)爭(zhēng)。的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨劇

7、烈的競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的上升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的上升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)辦公于一體的綜合性商業(yè)中心呼之欲出集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)辦公于一體的綜合性商業(yè)中心呼之欲出本區(qū)域是東勝區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛非常濃厚，人氣很旺盛，本區(qū)域是東勝

8、區(qū)的中心商業(yè)區(qū)，商業(yè)氣氛非常濃厚，人氣很旺盛，有較強(qiáng)的商業(yè)影響力。但目前本區(qū)域業(yè)態(tài)凌亂，檔次低，品位低。有較強(qiáng)的商業(yè)影響力。但目前本區(qū)域業(yè)態(tài)凌亂，檔次低，品位低。不能滿足市民的要求。隨著城市化進(jìn)程的加快，迎合、引領(lǐng)市民消不能滿足市民的要求。隨著城市化進(jìn)程的加快，迎合、引領(lǐng)市民消費(fèi)，一種集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)辦公于一體的綜合性商業(yè)中心費(fèi)，一種集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)辦公于一體的綜合性商業(yè)中心呼之欲出。呼之欲出。武清區(qū)商業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題武清區(qū)商業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化商業(yè)工程缺乏可感性強(qiáng)的形象定位商業(yè)工程缺乏可感性強(qiáng)的形象定位營(yíng)銷(xiāo)策略單一營(yíng)銷(xiāo)策略單一建筑設(shè)計(jì)不能完全滿

9、足多功能的商貿(mào)需求建筑設(shè)計(jì)不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平與工程開(kāi)發(fā)水平不能同步開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平與工程開(kāi)發(fā)水平不能同步開(kāi)展京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值判斷京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值投資價(jià)值一鋪養(yǎng)三代的一鋪養(yǎng)三代的“鋪鋪周邊人流量多少商圈內(nèi)的消費(fèi)能力優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力非短期的租金回報(bào)，而在于長(zhǎng)期的升值空間街鋪：自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合群眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資品種關(guān)于兩種商業(yè)類(lèi)型的價(jià)值比照研究關(guān)于兩種商業(yè)類(lèi)型的價(jià)值比照研究周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境； 受經(jīng)營(yíng)狀況好壞的制約；保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；取決

10、于經(jīng)營(yíng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析u緊臨城市交通主干道;u成熟的城市商業(yè)核心圈；u與京杭大運(yùn)河相照應(yīng)；u人流量大，商業(yè)氣氛濃烈；u街區(qū)街貌的陳舊，及周邊建筑外立面無(wú)新意設(shè)計(jì)本案本案京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值分析京津時(shí)尚廣場(chǎng)商業(yè)價(jià)值分析 京津時(shí)尚廣場(chǎng)京津時(shí)尚廣場(chǎng)最大最大的投資價(jià)值在于未來(lái)升的投資價(jià)值在于未來(lái)升值潛力：值潛力：位于武清區(qū)最有升值潛力位于武清區(qū)最有升值潛力的城市核心商業(yè)圈內(nèi)的城市核心商業(yè)圈內(nèi)武清區(qū)超大體量集中式商武清區(qū)超大體量集中式商業(yè)業(yè)大面寬，高樓層，適合多大面寬，高樓層，適合多種商業(yè)。種商業(yè)。緊鄰主干道，車(chē)流量大，緊鄰主干道，車(chē)流量大，頂峰時(shí)間每小時(shí)高達(dá)頂峰時(shí)間每小時(shí)高達(dá)12

11、001200輛。輛。800800米臨街展示面米臨街展示面本案本案本工程經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的可行性本工程經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的可行性u(píng)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)均可行，配套完善，組合靈活；物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型精品百貨、大賣(mài)場(chǎng)特色餐飲、個(gè)性服飾電影院、KTV 健身房、網(wǎng)吧、咖啡廳、生活配套、銀行網(wǎng)點(diǎn)利多周邊人氣商業(yè)氛圍成熟人流量大項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間設(shè)計(jì)合理，可靈活組合項(xiàng)目自身公寓部分及周邊社區(qū)的需求大利空知名主力店品牌（沃爾瑪、伊勢(shì)丹等）對(duì)項(xiàng)目了解程度不夠，外地投資客客源儲(chǔ)備不足 可行性可行 可行 可行 可行SWOTSWOT分析分析營(yíng)銷(xiāo)策略導(dǎo)向：營(yíng)銷(xiāo)策略導(dǎo)向：讓投資者回歸于關(guān)讓投資者回歸于關(guān)注商業(yè)價(jià)值的根注商業(yè)價(jià)值的根源；源；通過(guò)營(yíng)造全新的商

12、通過(guò)營(yíng)造全新的商業(yè)形象包裝，形業(yè)形象包裝，形成與周邊區(qū)域風(fēng)成與周邊區(qū)域風(fēng)貌的差異化；貌的差異化；最大程度引進(jìn)知名最大程度引進(jìn)知名主力店進(jìn)駐；主力店進(jìn)駐；打造武清區(qū)的地標(biāo)打造武清區(qū)的地標(biāo)性商業(yè)航母；性商業(yè)航母；工程前期銷(xiāo)售推廣問(wèn)題分析工程前期銷(xiāo)售推廣問(wèn)題分析分析總結(jié)：分析總結(jié)：市場(chǎng)：市場(chǎng)： 我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各工程的銷(xiāo)售我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各工程的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然武清已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然情況來(lái)看，雖然武清已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各工程都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各各工程都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大包括產(chǎn)品及價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大包括產(chǎn)

13、品及價(jià)格，但是卻沒(méi)能有一個(gè)工程成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成但是卻沒(méi)能有一個(gè)工程成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的工程。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下工程。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，一方面也讓我們反思我了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，一方面也讓我們反思我們之前所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。們之前所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登

14、上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的工程明天將會(huì)異常光市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的工程明天將會(huì)異常光明。明。分析總結(jié)：分析總結(jié)：產(chǎn)品：產(chǎn)品： 在武清，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大在武清，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格略高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格略高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格即可看出。雖然

15、目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是外表現(xiàn)象，只要我們能讓投資者實(shí)高，但那只是外表現(xiàn)象，只要我們能讓投資者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的工程必然會(huì)成為市們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的工程必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的工程必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的工程必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。跑者。 我們現(xiàn)在存在的問(wèn)題：我們現(xiàn)在存在的問(wèn)題： 市場(chǎng)對(duì)“京津時(shí)尚廣場(chǎng)的品牌認(rèn)知度較高，但對(duì)產(chǎn)品特性的認(rèn)知度較低，從而市場(chǎng)中的局部投資者認(rèn)為工程的值價(jià)不符，并形成了不利于工程的負(fù)面口碑宣傳； 由于產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)宣講的缺乏，導(dǎo)致工程不能于

16、市場(chǎng)中其他競(jìng)爭(zhēng)工程形成差異化，使投資者不能準(zhǔn)確地感受到產(chǎn)品的價(jià)值，而只是讓其感覺(jué)我們的價(jià)格高； 由于前期的工程宣傳缺乏主題性，只是單純對(duì)產(chǎn)品信息進(jìn)行市場(chǎng)傳達(dá)，不能引起市場(chǎng)的關(guān)注，因此也就不能為工程提供充足的客源支持； 由于產(chǎn)品已經(jīng)經(jīng)過(guò)一輪銷(xiāo)售過(guò)程，致使優(yōu)勢(shì)店鋪在市場(chǎng)中快速釋放，為工程后期的銷(xiāo)售工作制造了相應(yīng)的難度。我們現(xiàn)在存在的時(shí)機(jī)：我們現(xiàn)在存在的時(shí)機(jī)： 通過(guò)前期的宣傳工作，市場(chǎng)對(duì)工程品牌的認(rèn)知度較高，并有相當(dāng)一局部投資者認(rèn)可了我們的產(chǎn)品，為我們后期工作的開(kāi)展奠定了一個(gè)良好的根底； 隨著時(shí)間的推移，我們的主體形象也即將呈現(xiàn)，為投資者的實(shí)際感受提供了物質(zhì)保障，我們只要通過(guò)有效手段就可再次將投資者

17、的關(guān)注焦點(diǎn)集中于我們的工程； 后期銷(xiāo)售放量不但會(huì)增強(qiáng)工程的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，而且在產(chǎn)品的規(guī)劃上也將會(huì)更加貼近市場(chǎng)需求，更加制造出不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工程的產(chǎn)品區(qū)隔，形成更加明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； 雖然市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，但卻沒(méi)有一家成為市場(chǎng)的主導(dǎo)者，這也為我們的工程成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者提供了時(shí)機(jī)。 營(yíng)銷(xiāo)策略分析和實(shí)施方案營(yíng)銷(xiāo)策略分析和實(shí)施方案客戶(hù)構(gòu)成判斷客戶(hù)構(gòu)成判斷中心城區(qū)住房中心城區(qū)住房升級(jí)客戶(hù)升級(jí)客戶(hù)中心城區(qū)新生客戶(hù)中心城區(qū)新生客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)A AB B外地客戶(hù)：外地客戶(hù)：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)客群、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)客群、京津、廊坊投資客群京津、廊坊投資客群D D中心城區(qū)周邊中心城區(qū)周邊鎮(zhèn)街客戶(hù)鎮(zhèn)街客戶(hù)CC 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃

18、分營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)階段劃分u一總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)一總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) u二商業(yè)銷(xiāo)售階段劃分及目標(biāo)分解二商業(yè)銷(xiāo)售階段劃分及目標(biāo)分解 總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)總體營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)目標(biāo)一：商鋪爆發(fā)式銷(xiāo)售目標(biāo)目標(biāo)一：商鋪爆發(fā)式銷(xiāo)售目標(biāo)20212021年年6 6月月3131日前完成日前完成4 4套任務(wù)套任務(wù) 目標(biāo)二：實(shí)現(xiàn)工程年度財(cái)務(wù)目標(biāo)和價(jià)值目標(biāo)目標(biāo)二：實(shí)現(xiàn)工程年度財(cái)務(wù)目標(biāo)和價(jià)值目標(biāo)-6-6月月3131日前實(shí)現(xiàn)日前實(shí)現(xiàn)900900萬(wàn)元回款萬(wàn)元回款 目標(biāo)三：商鋪推廣促進(jìn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)目標(biāo)三：商鋪推廣促進(jìn)價(jià)值實(shí)現(xiàn) 銷(xiāo)售準(zhǔn)備期銷(xiāo)售準(zhǔn)備期 公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷(xiāo)期公開(kāi)發(fā)售強(qiáng)銷(xiāo)期尾盤(pán)階段尾盤(pán)階段 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 目標(biāo)目標(biāo) 1、積累客戶(hù)100組2、確認(rèn)意向客戶(hù)10組 3

19、、計(jì)劃認(rèn)購(gòu)套數(shù)： 一期1 1套以上1、積累客戶(hù)150組2、確認(rèn)意向客戶(hù)20組 3、計(jì)劃認(rèn)購(gòu)套數(shù)： 一期2 2套，二期3 3套以上認(rèn)購(gòu)套數(shù)一期4 4套， 二期4 4套以上累積完成銷(xiāo)售率達(dá)74%階段性重點(diǎn)階段性重點(diǎn)工作內(nèi)容工作內(nèi)容 1、確定銷(xiāo)售模式、營(yíng)銷(xiāo)策略 及營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃；售宣傳 物料設(shè)計(jì)、印刷及制作；2、東北外埠市場(chǎng)客戶(hù)輸送， 在開(kāi)發(fā)區(qū)及大連市內(nèi)商業(yè) 中心進(jìn)行促銷(xiāo)宣傳，針 對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連一定檔次 公建、門(mén)頭進(jìn)行直投、高 檔車(chē)輛進(jìn)行單頁(yè)插車(chē)、 報(bào)紙夾頁(yè)、定點(diǎn)手機(jī)短 信。1、根據(jù)市場(chǎng)反饋適時(shí)調(diào)整 營(yíng)銷(xiāo)策略做好老業(yè)主口 碑傳播。2、東北外埠市場(chǎng)客戶(hù)輸送， 在開(kāi)發(fā)區(qū)及大連市內(nèi)商 業(yè)中心進(jìn)行促銷(xiāo)宣傳，

20、針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)、大連一定 檔次公建、門(mén)頭進(jìn)行直 投、高檔車(chē)輛進(jìn)行單頁(yè) 插車(chē)、報(bào)紙夾頁(yè)定點(diǎn)手 機(jī)短信。1、根據(jù)市場(chǎng)反饋適時(shí)調(diào)整營(yíng) 銷(xiāo)策略做好老業(yè)主口碑傳 播。 2、東北外埠市場(chǎng)客戶(hù)輸送， 在大連市內(nèi)商業(yè)中心進(jìn)行 促銷(xiāo)宣傳，針對(duì)大連一定 檔次公建、門(mén)頭進(jìn)行直投、 高檔車(chē)輛進(jìn)行單頁(yè)插 車(chē)、報(bào)紙夾頁(yè)商業(yè)銷(xiāo)售階段劃分及目標(biāo)分商業(yè)銷(xiāo)售階段劃分及目標(biāo)分解解u一、目標(biāo)客戶(hù)群定位一、目標(biāo)客戶(hù)群定位 u二、營(yíng)銷(xiāo)通路策略二、營(yíng)銷(xiāo)通路策略 u三、總體廣告策略三、總體廣告策略 整體營(yíng)銷(xiāo)策略整體營(yíng)銷(xiāo)策略自營(yíng)型客戶(hù)：約占自營(yíng)型客戶(hù)：約占30%-40%30%-40%比例比例投資型客戶(hù)：約占投資型客戶(hù)：約占60%-70%60%-7

21、0%比例比例 目標(biāo)客戶(hù)群定目標(biāo)客戶(hù)群定位位( (一一) )、自營(yíng)型客戶(hù)分析、自營(yíng)型客戶(hù)分析u1 1、餐飲類(lèi)、餐飲類(lèi)u2 2、零售類(lèi)、零售類(lèi)u3 3、娛樂(lè)類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)u4 4、醫(yī)療類(lèi)、醫(yī)療類(lèi)u5 5、金融類(lèi)、金融類(lèi)u解決家人就業(yè)問(wèn)題解決家人就業(yè)問(wèn)題 u認(rèn)為租鋪不如買(mǎi)鋪認(rèn)為租鋪不如買(mǎi)鋪 目標(biāo)客戶(hù)群定目標(biāo)客戶(hù)群定位位u3 3、自營(yíng)客戶(hù)支付能力模擬分析、自營(yíng)客戶(hù)支付能力模擬分析u以公建面積以公建面積300300平方米、均價(jià)平方米、均價(jià)90009000元元/ /平方米為例，總價(jià)為平方米為例，總價(jià)為270270萬(wàn)元來(lái)推算：萬(wàn)元來(lái)推算：u 首期款首期款50%50%：135135萬(wàn)元萬(wàn)元u 月供款五成十年按揭：

22、月供款五成十年按揭： 17500 17500元元/ /月月u自營(yíng)型客戶(hù)至少一次性要支付自營(yíng)型客戶(hù)至少一次性要支付 135 135 萬(wàn)元以上，同時(shí)每月供款在萬(wàn)元以上，同時(shí)每月供款在 1.75 1.75萬(wàn)萬(wàn) 元以上；可元以上；可見(jiàn)自營(yíng)客戶(hù)的資金實(shí)力一般相比照較雄厚。見(jiàn)自營(yíng)客戶(hù)的資金實(shí)力一般相比照較雄厚。目標(biāo)客戶(hù)群定目標(biāo)客戶(hù)群定位位u二投資型客戶(hù)分析二投資型客戶(hù)分析u客戶(hù)類(lèi)型匯總分析客戶(hù)類(lèi)型匯總分析 u個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)u外地及本地投資客戶(hù)外地及本地投資客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)群定目標(biāo)客戶(hù)群定位位演示結(jié)束，謝謝！演示結(jié)束，謝謝！u最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無(wú)所怨懼。u這個(gè)世界并不在乎你的自尊，只在

23、乎你做出來(lái)的成績(jī)，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。4月-224月-2200:27u以愛(ài)為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。u珍惜今天的擁有，明天才會(huì)富有。u一個(gè)公司要開(kāi)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。u3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長(zhǎng)；13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先嚴(yán)后松，無(wú)效的教育是先松后嚴(yán)。有效的鼓勵(lì)是朝五晚九，無(wú)效的鼓勵(lì)是朝九晚五。4月-224月-2200:274月-22u疑心和否認(rèn)之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念那么鞭策人，使人勇敢面對(duì)未知的前途。4月-224月-224月-224月-22u對(duì)人才的運(yùn)用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對(duì)人才不僅要善于識(shí)

24、別其長(zhǎng)處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。u微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無(wú)可比較的。u因?yàn)橛辛烁兄x之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂(lè)，心理保持平衡，在待人接物時(shí)自然能免去許多無(wú)謂的對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)。u只有一條路不能選擇00:27:1800:27:18u一個(gè)人在科學(xué)探索的道路上，走過(guò)彎路，犯過(guò)錯(cuò)誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實(shí)踐中勇于成認(rèn)和改正錯(cuò)誤。u業(yè)精于勤，荒于嬉。4月-224月-223400:27:184月-22u合作是一切團(tuán)隊(duì)繁榮的根本。u我知道什么是勞動(dòng):勞動(dòng)是世界上一切歡樂(lè)和一切美好事情的源泉。u世間沒(méi)有一種具有真正價(jià)值的東西，可以不經(jīng)過(guò)艱

25、苦辛勤勞動(dòng)而能夠得到的。00:2700:27:184月-2200:27u靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會(huì)有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)有什么樣的人才。u講到國(guó)家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專(zhuān)家們。u只要有堅(jiān)強(qiáng)的持久心，一個(gè)庸俗平凡的人也會(huì)有成功的一天，否那么即使是一個(gè)才識(shí)卓越的人，也只能遭遇失敗的命運(yùn)。u有信念不一定成功，沒(méi)信念一定會(huì)失敗。4月-224月-224月-224月-22u我這一生根本上只是辛苦工作，我可以說(shuō)，我活了七十五歲，沒(méi)有那一個(gè)月過(guò)的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來(lái)又推上去。2022/4/25 0:2700:270

26、0:27:18u一次良好的撤退，應(yīng)和一次偉大的勝利一樣受到獎(jiǎng)賞。u有非凡志向，才有非凡成就。12:27:18 上午4月-2200:27:18u我的人生哲學(xué)是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類(lèi)效勞。我們?cè)谑赖亩虝旱囊簧校也恢肋€有什么比這種效勞更好的了。u抓住時(shí)機(jī)并快速?zèng)Q策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。u最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時(shí)機(jī)開(kāi)掘開(kāi)拓的人。25 四月 202225-4月-22u一個(gè)偉大的企業(yè)，對(duì)待成就永遠(yuǎn)都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。u如果強(qiáng)調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。u為了能擬定目標(biāo)和方針，一個(gè)管理者必須對(duì)公司內(nèi)部作業(yè)情況以及外在市場(chǎng)環(huán)

27、境相當(dāng)了解才行。00:2700:27:18四月 22u誠(chéng)懇待人是邁向成功的唯一途徑。這與沒(méi)有嘗過(guò)辛苦，而獲得成功的滋味迥然不同。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。u管理關(guān)系就是人的關(guān)系。00:272022/4/25 0:27u創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否那么競(jìng)爭(zhēng)將淘汰我們。u危機(jī)不僅帶來(lái)麻煩，也蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)。u人生是尊貴的。大家重新勵(lì)志，努力奮斗，為時(shí)應(yīng)猶未晚。u觀念決定思路，思路決定出路。4月-222022/4/25 0:27:18謝謝各位！謝謝各位！u9、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。4月-224月-22Monday, April 25, 2022u10、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。00:

28、27:4100:27:4100:274/25/2022 12:27:41 AMu11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。4月-2200:27:4100:27Apr-2225-Apr-22u12、故人江海別，幾度隔山川。00:27:4100:27:4100:27Monday, April 25, 2022u13、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。4月-224月-2200:27:4100:27:41April 25, 2022u14、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。25 四月 202212:27:41 上午00:27:414月-22u15、比不了得就不比，得不到的就不要。四月 2212:27 上午4月-2200:27Apri

29、l 25, 2022u16、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/4/25 0:27:4100:27:4125 April 2022u17、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。12:27:41 上午12:27 上午00:27:414月-22u9、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。4月-224月-22Monday, April 25, 2022u10、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。00:27:4100:27:4100:274/25/2022 12:27:41 AMu11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。4月-2200:27:4100:27Apr-2225-Apr-22u12、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份缺乏，可得無(wú)限完美。00:27:4100:27:4100:27Monday, April 25, 2022u13、不知香積寺，數(shù)里入云峰。4月-224月-220