地方政府融資平臺(tái)典型案例分析不錯(cuò)PPT課件[通用]

1、 二零一一年六月 青島地方政府融資平臺(tái)典型案例分析：戰(zhàn)略、融資和運(yùn)作中國(guó)現(xiàn)代集團(tuán)有限公司丁伯康我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部網(wǎng)站資金缺口80%銀行信貸資金可能造成政府過(guò)度負(fù)債，難以為繼或因政府財(cái)力信用不足，銀行怠于放款土地出讓金土地資源有限，難以成為長(zhǎng)期持續(xù)的建設(shè)資金來(lái)源其他途徑？通過(guò)融資創(chuàng)新，幫助地方政府突破融資瓶頸！引子地方政府融資平臺(tái)地方政府融資平臺(tái)的含義：地方政府發(fā)起設(shè)立，通過(guò)劃撥土地、股權(quán)、規(guī)費(fèi)、國(guó)債等資產(chǎn)，迅速包裝出一個(gè)資產(chǎn)和現(xiàn)金流均可達(dá)融資標(biāo)準(zhǔn)的公司，必要時(shí)再輔之以財(cái)政補(bǔ)貼作為還款承諾，以實(shí)現(xiàn)承接各路資金的目的，進(jìn)而將資金運(yùn)用于市政建設(shè)、公用事業(yè)等公益性或經(jīng)營(yíng)性

2、的項(xiàng)目。地方政府融資平臺(tái)的形式：城投公司、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、交投公司、水投公司、鐵投公司等。典型的如：重慶八大投。地方政府融資平臺(tái)的職能：融資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)。地方政府融資平臺(tái)的發(fā)展階段：第一個(gè)階段：大舉債、大建設(shè)；第二階段：整合資源，拓寬融資渠道；第三階段：構(gòu)建核心業(yè)務(wù)和多元化融資渠道，形成投資收益良性循環(huán)。 地方政府城市建設(shè)資金籌措的解決途徑 地方政府融資平臺(tái)的核心：融資目錄公用事業(yè)股權(quán)融資案例 1BOT/TOT項(xiàng)目融資案例 2資產(chǎn)證券化融資案例6城建項(xiàng)目BT融資案例3片區(qū)開(kāi)發(fā)融資與投融資規(guī)劃案例4公募市場(chǎng)債券融資案例5地方政府融資平臺(tái)典型案例分析：戰(zhàn)略、融資和運(yùn)作案例一公用事業(yè)股權(quán)融資徐州市自來(lái)

3、水總公司改制招商徐州自來(lái)水總公司股權(quán)融資建設(shè)部2004年126號(hào)文市政公用事業(yè)特許經(jīng)營(yíng)管理辦法頒布以來(lái)，全國(guó)首例按照該辦法規(guī)范操作的城市公用基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)合作的成功案例。改制前，（1）徐州市自來(lái)水總公司現(xiàn)有49萬(wàn)噸的供水能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足供應(yīng)；（2）近期新建水廠所需1.58億資金，遠(yuǎn)期新建供水管網(wǎng)資金和60萬(wàn)噸駱馬湖水廠資金無(wú)法解決；（3）經(jīng)營(yíng)管理技術(shù)落后，管網(wǎng)漏損率高。改制，2004年12月23日首創(chuàng)股份與徐州市自來(lái)水總公司合資成立徐州首創(chuàng)水務(wù)有限責(zé)任公司，首創(chuàng)股份出資現(xiàn)金人民幣1.44億元獲得80%的股權(quán)，徐州水司以實(shí)物作價(jià)人民幣3600萬(wàn)元出資獲得20%的股權(quán)。徐州首創(chuàng)董事會(huì)成員9名，首創(chuàng)股

4、份占6名，徐州水司占3名。改制后，徐州首創(chuàng)獲得30年合資經(jīng)營(yíng)合同以及在徐州水司現(xiàn)有服務(wù)范圍內(nèi)的獨(dú)家特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。江蘇省一級(jí)城市供水水質(zhì)檢測(cè)中心 ，服務(wù)人口100萬(wàn)，供水普及率100%，企業(yè)管理、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、客戶服務(wù)水平較合資前有了根本性提高，榮獲 “中國(guó)供水企業(yè)文化建設(shè)先進(jìn)單位” 。 項(xiàng)目背景 3、國(guó)有資產(chǎn)保值增值原則堅(jiān)持七項(xiàng)基本原則2、公開(kāi)、公平、公正原則6、堅(jiān)持建立現(xiàn)代公司制度原則4、堅(jiān)持漸進(jìn)式穩(wěn)步改革原則5、堅(jiān)持供水產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)原則7、堅(jiān)持引入先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念原則1、遵守政策、法規(guī)原則堅(jiān)持以下七項(xiàng)基本原則 十三大關(guān)鍵問(wèn)題分析 十三大關(guān)鍵問(wèn)題分析4、合理選用價(jià)值評(píng)估方法7、公司治理結(jié)構(gòu)及股權(quán)結(jié)構(gòu)10

5、、實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)，完善行業(yè)監(jiān)管機(jī)制9、員工安置方案8、土地處置方案12、保障供水安全，滿足城市持續(xù)發(fā)展1、明確改制目標(biāo) 2、確定納入交易的資產(chǎn)范圍 3、債權(quán)債務(wù)處置5、合理設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu) 確保國(guó)資保值增值6、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的合理分配11、水價(jià)調(diào)整機(jī)制13、招標(biāo)階段的建議和經(jīng)驗(yàn) 6 股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的合理分配評(píng)估價(jià)政府回收國(guó)有資本“有進(jìn)有退”戰(zhàn)略政府回收部分原始投資用于其他更急需國(guó)家資金支持發(fā)展的項(xiàng)目非常有必要；另外，此次改制招商后國(guó)有資本仍然絕對(duì)控股，充分體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)自來(lái)水這一公共基礎(chǔ)設(shè)施的重視和支持。溢價(jià)留作水務(wù)平臺(tái)發(fā)展可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的需要徐州市水務(wù)設(shè)施投資建設(shè)還需要大量的資金支持，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款可以彌

6、補(bǔ)部分資金缺口；另外，溢價(jià)主要是由于徐州水司多年辛苦經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，理應(yīng)將其留在水務(wù)投融資平臺(tái)，用于支持徐州水務(wù)行業(yè)的發(fā)展。12基于未來(lái)的市場(chǎng)價(jià)值，一般而言最終成交價(jià)會(huì)大于國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估價(jià)，股權(quán)價(jià)款也就體現(xiàn)為評(píng)估價(jià)值和溢價(jià)兩部分。根據(jù)我們的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和本項(xiàng)目的實(shí)踐情況，初步建議股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款中對(duì)應(yīng)的國(guó)家原始投資部分（對(duì)應(yīng)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估價(jià)）由代表政府的財(cái)政廳上收國(guó)庫(kù)，剩余部分（對(duì)應(yīng)溢價(jià)）留作水務(wù)公司專項(xiàng)發(fā)展資金。 交易結(jié)構(gòu)示意圖戰(zhàn)略投資人行業(yè)主管部門80%持股派出管理代表經(jīng)營(yíng)管理支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款 政府經(jīng)營(yíng)層 社會(huì)公眾20%持股提供供水服務(wù)徐州首創(chuàng)水務(wù)公眾監(jiān)督行業(yè)監(jiān)管授權(quán)特許經(jīng)營(yíng)權(quán) 國(guó)資委轉(zhuǎn)讓80%股權(quán) 改制招商

7、全過(guò)程解析全過(guò)程、整合式咨詢顧問(wèn)服務(wù)招商方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理和交易促成招商目標(biāo)與邊界條件明晰項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)查修改方案，并正式報(bào)批招商文件編制招商實(shí)施項(xiàng)目推介/信息發(fā)布發(fā)售招商文件、編制提交投資建議書(shū)合同談判，簽約內(nèi)部資源分析 改制、招商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)招商方案設(shè)計(jì)征求意見(jiàn)，市場(chǎng)測(cè)試平臺(tái)運(yùn)作方案改制方案設(shè)計(jì)組建改制招商機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目調(diào)查協(xié)助清產(chǎn)核資、審計(jì)和評(píng)估設(shè)計(jì)編制改制方案編制投資平臺(tái)運(yùn)作方案效益跟蹤和評(píng)估方法研究地方政府融資平臺(tái)典型案例分析：戰(zhàn)略、融資和運(yùn)作案例二BOT/TOT項(xiàng)目融資鹽城市城南污水處理廠BOT招商公私協(xié)作/公私合作伙伴關(guān)系/Public Private Partnership 新公共管理的一種

8、重要實(shí)現(xiàn)方式什么是公私協(xié)作(PPP)?公私協(xié)作主要指為了完成某些有關(guān)公共設(shè)施、公共交通工具及相關(guān)的服務(wù)的項(xiàng)目而在公共機(jī)構(gòu)與民營(yíng)機(jī)構(gòu)之間達(dá)成伙伴關(guān)系，簽署合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)以確保這些項(xiàng)目的順利完成PPP的基本特征包括共享投資收益，分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任典型結(jié)構(gòu)公共機(jī)構(gòu)設(shè)立獨(dú)立投資項(xiàng)目民營(yíng)機(jī)構(gòu)投資建設(shè)并負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)公共機(jī)構(gòu)設(shè)立合營(yíng)項(xiàng)目民營(yíng)機(jī)構(gòu)投資政策支持運(yùn)營(yíng)管理新公共管理：對(duì)公共服務(wù)提供機(jī)制的再思考 項(xiàng)目融資性質(zhì)的PPP模式民營(yíng)機(jī)構(gòu)與政府方簽約，設(shè)立項(xiàng)目公司以階段性業(yè)主身份負(fù)責(zé)某項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的融資、建設(shè)，并在完工后即交付給政府。BT類 型基 本 含 義TOTBOTROTBOOBTO政府部門將擁有的設(shè)施

9、的移交給民營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，通常民營(yíng)機(jī)構(gòu)需要支付一筆轉(zhuǎn)讓款，期滿后再將設(shè)施無(wú)償移交給政府方。民營(yíng)機(jī)構(gòu)為設(shè)施融資并負(fù)責(zé)其建設(shè)，完工后即將設(shè)施所有權(quán)移交給政府方；隨后政府方再授予其經(jīng)營(yíng)該設(shè)施的長(zhǎng)期合同。民營(yíng)機(jī)構(gòu)為設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行融資并負(fù)責(zé)建設(shè)、擁有和經(jīng)營(yíng)這些設(shè)施，待期限屆滿，民營(yíng)機(jī)構(gòu)將該設(shè)施及其所有權(quán)移交給政府方。民營(yíng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)既有設(shè)施的運(yùn)營(yíng)管理以及擴(kuò)建/改建項(xiàng)目的資金籌措、建設(shè)及其運(yùn)營(yíng)管理，期滿將全部設(shè)施無(wú)償移交給政府部門。民營(yíng)機(jī)構(gòu)在政府授予的特許權(quán)下投資建設(shè)設(shè)施，擁有該設(shè)施的所有權(quán)并負(fù)責(zé)其經(jīng)營(yíng)，并將一直擁有并經(jīng)營(yíng)該設(shè)施。 公私協(xié)作（PPP）的應(yīng)用領(lǐng)域不斷擴(kuò)展傳統(tǒng)的應(yīng)用領(lǐng)域 逐步擴(kuò)展的領(lǐng)域 城市公用事業(yè)（供

10、水、污水、燃?xì)?、垃圾處理）公共交通；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路、橋梁、隧道）；衛(wèi)生醫(yī)療；教育；文化、體育、娛樂(lè)；旅游；城市軌道交通、鐵路；大型活動(dòng)和展覽；公共交通設(shè)施（機(jī)場(chǎng)、車站）城鄉(xiāng)建設(shè)； 存在多種有效的PPP運(yùn)作方式可供選擇簡(jiǎn)單復(fù)雜社會(huì)資金的更大程度介入，承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)O&MTOTROTBOT引入新資金通過(guò)建設(shè)新增設(shè)施改善維養(yǎng)/運(yùn)營(yíng)質(zhì)量現(xiàn)有設(shè)施修繕BT公私合資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作方式選擇的決策程序 需市場(chǎng)化的基建項(xiàng)目既有項(xiàng)目？需要改建？有收費(fèi)機(jī)制？ROT*是否引資是關(guān)注重點(diǎn)？是否TOT委托管理BOTBT/交鑰匙是否是否* 這是通常情況下的選擇，可能會(huì)受具體條件變化的影響，其他運(yùn)作方式同此公

11、共民營(yíng)合作制的合作方式日益多樣化 我國(guó)常見(jiàn)的PPP模式：BOT電力（電廠） BOT作為PPP的模式之一在我國(guó)公用事業(yè)部門和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域廣泛使用。水務(wù)（制水、治污） 公路 橋梁民營(yíng)部門負(fù)責(zé)設(shè)施的融資、建造、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)在運(yùn)營(yíng)若干年后無(wú)償將設(shè)施轉(zhuǎn)讓給公共部門公共部門以承諾的服務(wù)價(jià)格來(lái)補(bǔ)償民營(yíng)部門的支出并保證其合理回報(bào)等同于民營(yíng)部門對(duì)公共部門的融資租賃價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)由公共部門承擔(dān) BOT招商案例鹽城市城南污水處理廠二期項(xiàng)目概況鹽城市城南污水處理廠，存量一期5萬(wàn)噸/日，總投資1.6億元，新建二期5萬(wàn)噸/日總投資約1.5億元，遠(yuǎn)期規(guī)劃20萬(wàn)噸/日。特許經(jīng)營(yíng)期25年，投資人競(jìng)投污水處理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)二期BOT

12、，項(xiàng)目資產(chǎn)歸屬政府方簽署三個(gè)主要協(xié)議：特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議（建設(shè)局-項(xiàng)目公司）、污水處理服務(wù)協(xié)議（項(xiàng)目公司-市排水處）、BOT協(xié)議（投資人-建設(shè)局）關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目公司沒(méi)有資產(chǎn)所有權(quán)，如何融資提標(biāo)改造的費(fèi)用如何分擔(dān)未來(lái)三期上了之后，不宜再找另外的投資人，單價(jià)如何和一期二期統(tǒng)一？經(jīng)營(yíng)期如何統(tǒng)一節(jié)點(diǎn)？項(xiàng)目公司BOT協(xié)議污水處理服務(wù)協(xié)議特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議解決與資產(chǎn)相關(guān)的問(wèn)題建設(shè)局解決特許權(quán)的授予以及未來(lái)政府主管部門的監(jiān)管問(wèn)題 公用事業(yè)主管部門解決污水處理服務(wù)的采購(gòu)與服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督問(wèn)題排水監(jiān)管事業(yè)單位該結(jié)構(gòu)下，各協(xié)議調(diào)節(jié)的法律關(guān)系清晰明確，履行過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議的時(shí)候適用不同的爭(zhēng)議解決方式。典型業(yè)務(wù)類型的工作任務(wù)分解招商代理顧

13、問(wèn)(政府方)招商準(zhǔn)備階段 招商實(shí)施階段 后續(xù)工作成立招商領(lǐng)導(dǎo)小組和招商辦公室聘請(qǐng)咨詢機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，落實(shí)邊界條件編制并出售資格預(yù)審文件資格預(yù)審評(píng)審編制并出售招商文件現(xiàn)場(chǎng)考察、答疑投資競(jìng)爭(zhēng)者編制投資建議書(shū)評(píng)審?fù)顿Y建議書(shū)與候選人談判草簽項(xiàng)目協(xié)議項(xiàng)目公司工商注冊(cè)，掛牌與項(xiàng)目公司正式簽署協(xié)議地方政府融資平臺(tái)典型案例分析：戰(zhàn)略、融資和運(yùn)作案例三城建項(xiàng)目BT融資大冶市工業(yè)園區(qū)道路和排水管網(wǎng)建設(shè)BT融資 BT融資模式概要BT 為英文BuildTransfer的縮寫，即建設(shè)轉(zhuǎn)讓，是政府利用社會(huì)資本進(jìn)行市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種融資模式，投資人負(fù)責(zé)工程的融資和建設(shè)，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收移交給政府，由政府在回購(gòu)期內(nèi)支

14、付回購(gòu)款。BT模式的主要參與方：發(fā)起人、投資方、項(xiàng)目公司、建設(shè)方、回購(gòu)方、回購(gòu)擔(dān)保方等。BT模式的合同體系包括：回購(gòu)合同、工程建設(shè)合同、擔(dān)保合同等，綜合起來(lái)形成了BT合同。BT模式的通常運(yùn)作流程：確定投資方、組建項(xiàng)目公司、建設(shè)管理、竣工移交和回購(gòu)。BT模式的風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 大冶市道路和排水管網(wǎng)設(shè)施BT項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目情況：羅橋工業(yè)園地處黃石 、大冶兩市接合部，交通便利。 2002年7月開(kāi)始籌建，目前已有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，初具規(guī)模。兩條市政道路：9號(hào)路，全長(zhǎng)約4630米；14號(hào)路，全長(zhǎng)6407米。截污干管，全長(zhǎng)約2公里，污水管徑為d1600 。項(xiàng)目總投資約為1億元。 項(xiàng)目

15、業(yè)主：大冶市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司 交易結(jié)構(gòu)示意圖項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃及BT咨詢施工圖設(shè)計(jì)融資建設(shè)竣工移交回購(gòu)?fù)顿Y人項(xiàng)目公司城投公司中介咨詢機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備中心投資回購(gòu)擔(dān)保定期回購(gòu)方案設(shè)計(jì)設(shè)立主要的邊界條件 回購(gòu)主體大冶市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司?；刭?gòu)基數(shù)（本金）前期概算和預(yù)算等作為基礎(chǔ)確定最高限價(jià)，以投資人報(bào)價(jià)作為回購(gòu)基數(shù)；或者以經(jīng)政府審計(jì)的項(xiàng)目竣工決算為基礎(chǔ)，投資人競(jìng)標(biāo)下浮率。資金回報(bào)率（利息）采用銀行同期基準(zhǔn)貸款利率（3-5年）。回購(gòu)期限BT項(xiàng)目一般回購(gòu)年限為3-5年，本項(xiàng)目綜合考慮多方因素，確定為5年。回購(gòu)款支付方式最基本的有兩種：每年等額還本付息；每年等額還本，逐年付息。本項(xiàng)目采用25%、20

16、%、20%、20%和15%的比例還本，逐年付息的方式。（一）BT模式以類似按揭的金融模型延緩了資金支付的期限，對(duì)于現(xiàn)在處于短期資金瓶頸的大量城投公司來(lái)說(shuō)，既按時(shí)完成了建設(shè)任務(wù)，又爭(zhēng)取了寶貴的時(shí)間。（二）與BOT、TOT模式相比，BT模式不涉及運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)投資人主要在于融資和建設(shè)能力的要求，無(wú)需其他更專業(yè)化的管理能力，對(duì)于我國(guó)發(fā)展比較成熟的建設(shè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，有著眾多的潛在投資人。（三）由于不涉及運(yùn)營(yíng)管理，BT模式的周期較短，建設(shè)期加上回購(gòu)期一般為5-7年，相對(duì)于動(dòng)輒20-30年的BOT、TOT模式來(lái)說(shuō)，投資期限大大縮短，投資人能較快地收回投資，投資熱情較高。（四）BT模式主要的階段在于建設(shè)，因此適用

17、范圍廣泛，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目中工程建設(shè)基本都能采用，特別是無(wú)經(jīng)濟(jì)效益或者經(jīng)濟(jì)效益較差的公益性項(xiàng)目。（五）融資方式簡(jiǎn)單。其他直接或間接融資如股權(quán)、債券、基金、信托等方式需要經(jīng)歷繁雜的各種手續(xù)和行政審批，特別是在當(dāng)前嚴(yán)控城投債的形勢(shì)下，更為艱難。而采用BT模式等融資手段則處于較為寬松的立法環(huán)境之中，并且契合當(dāng)前引入社會(huì)資本的政策需求。與其他模式相比，BT模式具有顯著的優(yōu)勢(shì)案例四片區(qū)開(kāi)發(fā)融資與投融資規(guī)劃北方某省會(huì)城市片區(qū)融資建設(shè)與土地開(kāi)發(fā)投融資規(guī)劃 地方政府融資平臺(tái)典型案例分析：戰(zhàn)略、融資和運(yùn)作 項(xiàng)目基本情況介紹根據(jù)某市水系規(guī)劃及環(huán)境綜合設(shè)計(jì)總體規(guī)劃，該市形成了“一河二環(huán)”的規(guī)劃體系。一河，即城市內(nèi)河。兩

18、環(huán)，即內(nèi)外環(huán)水系工程。內(nèi)環(huán)承擔(dān)市區(qū)排澇功能。外環(huán)承擔(dān)城市防洪、中水利用、改善環(huán)境功能。目前需要新建外環(huán)水系，長(zhǎng)約25公里。項(xiàng)目總投資66.66億元，其中工程直接費(fèi)25.28億元，前期費(fèi)及其他使用費(fèi)41.38億元。市環(huán)城水系綜合整治開(kāi)發(fā)有限公司成立于2010年，注冊(cè)資金2.5億元，服務(wù)于城市環(huán)城水系的綜合開(kāi)發(fā)、整治維護(hù)、籌融資、土地開(kāi)發(fā)和園林綠化等。管理人員從市園林局部門抽調(diào)，普通工作人員向社會(huì)公開(kāi)招聘。 政府給公司的定位：市場(chǎng)運(yùn)作、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧 。政府同意由公司按規(guī)劃控制紅線對(duì)環(huán)城水系東南沿線9500畝土地進(jìn)行收儲(chǔ)，分三年收儲(chǔ)完成（2010年收儲(chǔ)2000畝，2011年收儲(chǔ)3000畝，20

19、12年收儲(chǔ)4500畝），可采取一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式實(shí)現(xiàn)土地增值，增值收益用于環(huán)城水系建設(shè)。融資BT建設(shè)資產(chǎn)回購(gòu)運(yùn)營(yíng)管理投資人市環(huán)城水系綜合開(kāi)發(fā)有限公司市園林局中介咨詢機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備中心投資方案設(shè)計(jì)土地收儲(chǔ)開(kāi)發(fā)擔(dān)保土地提供投資人獲得收益銀行提供貸款設(shè)立 項(xiàng)目融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)示意圖 亟需解決的三大難題環(huán)城水系融資和建設(shè)策劃在全面分析項(xiàng)目融資資金需求和建設(shè)安排的基礎(chǔ)上，圍繞做大公司資本規(guī)模、有效進(jìn)行資源注入、廣泛開(kāi)辟資金來(lái)源、強(qiáng)化土地資產(chǎn)運(yùn)作、拓寬融資渠道等方面，進(jìn)行操作路徑設(shè)計(jì)和融資策劃。 環(huán)城水系土地投融資規(guī)劃配合做好土地收儲(chǔ)，實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)效益和地塊價(jià)值的最大化，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的土地管理相關(guān)政

20、策，分析水系周邊各地塊的商業(yè)價(jià)值，制定科學(xué)合理的土地收儲(chǔ)、開(kāi)發(fā)時(shí)序。在此基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的土地開(kāi)發(fā)策略、功能定位、業(yè)態(tài)細(xì)分等方面的決策和操作建議。環(huán)城水系運(yùn)營(yíng)和管理方案設(shè)計(jì)規(guī)劃和設(shè)計(jì)環(huán)城水系公司的組織架構(gòu)和管理職能，分析和研究各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)性資源的開(kāi)發(fā)利用途徑，提出未來(lái)經(jīng)營(yíng)和管理養(yǎng)護(hù)的模式。資金缺口開(kāi)發(fā)收益開(kāi)發(fā)收入土地出讓收益=（凈地成本+增值收益）稅收、規(guī)費(fèi)=目前主要是配套建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)成本土地取得費(fèi)用=（征地拆遷+土地整理）利息償還管理費(fèi)用融資創(chuàng)新公私協(xié)作拓寬渠道償還貸款滾動(dòng)開(kāi)發(fā)持續(xù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)時(shí)序 環(huán)城水系土地開(kāi)發(fā)成本收益測(cè)算模型 土地投融資規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖對(duì)現(xiàn)狀和規(guī)劃進(jìn)行調(diào)研分析投資項(xiàng)目分析：根據(jù)項(xiàng)目

21、區(qū)分理論，確定投資主體基于城市整體規(guī)劃對(duì)土地資源進(jìn)行評(píng)估，并梳理其他可利用資源設(shè)計(jì)片區(qū)開(kāi)發(fā)模式，建立開(kāi)發(fā)時(shí)序模型：規(guī)劃目標(biāo)與啟動(dòng)開(kāi)發(fā)、土地取得與出讓、交通路網(wǎng)建設(shè)等建立模型：投融資規(guī)劃模型（外生地價(jià)評(píng)估、內(nèi)生地價(jià)評(píng)估、投入資金流、成本收益財(cái)務(wù)測(cè)算模型）將各類數(shù)據(jù)輸入模型，進(jìn)行定量檢驗(yàn)確定開(kāi)發(fā)工作部署，提出實(shí)施管理建議 土地開(kāi)發(fā)投融資規(guī)劃流程案例五公募市場(chǎng)債券融資石家莊市城投公司企業(yè)債發(fā)行地方政府融資平臺(tái)典型案例分析：戰(zhàn)略、融資和運(yùn)作城建資金從哪里來(lái)？全國(guó)情況* 根據(jù)住建部2008年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理。公募市場(chǎng)債券融資的主要形式 企業(yè)債企業(yè)債是由中央政府部門所屬機(jī)構(gòu)、國(guó)有獨(dú)資企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)依照法定

22、程序發(fā)行、約定在一定期限還本付息的有價(jià)證券。我國(guó)的企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債券，應(yīng)按照法律法規(guī)及有關(guān)文件規(guī)定的條件和程序，編制公開(kāi)發(fā)行企業(yè)(公司)債券申請(qǐng)材料，報(bào)國(guó)家發(fā)展改革委核準(zhǔn)。 中期票據(jù)中期票據(jù)是指期限通常在1-5年之間的票據(jù)。公司發(fā)行中期票據(jù)，通常會(huì)透過(guò)承辦經(jīng)理安排單一發(fā)行計(jì)劃，多次發(fā)行期限可以不同的票據(jù)，切合公司的融資需求。目前僅有商業(yè)銀行、信用社、證券公司、財(cái)務(wù)公司等可以購(gòu)買中期票據(jù)。短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。發(fā)行對(duì)象為全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)投資人，主要包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、基金管理公司和證券公司及其他非銀行金融機(jī)

23、構(gòu)。債券融資中幾個(gè)概念的辨析 市政債市政債券最早產(chǎn)生于美國(guó)，是當(dāng)時(shí)美國(guó)的州及市鎮(zhèn)地方政府為了籌集市政建設(shè)所需資金而發(fā)行的債券。我國(guó)預(yù)算法第二十八條規(guī)定：“除法律和國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，地方政府不得發(fā)行地方政府債券”，因此，我國(guó)并沒(méi)有真正意義上的市政債券，地方政府只能以間接方式發(fā)債。城投債又稱“準(zhǔn)市政債”，是地方政府投融資平臺(tái)作為發(fā)行主體公開(kāi)發(fā)行的企業(yè)債券，多用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或公益性項(xiàng)目。在我國(guó)，地方政府要想通過(guò)債券融資只有兩種選擇：一是由財(cái)政部代理地方政府發(fā)債，如2009 年財(cái)政部代理發(fā)行的2000 億元地方債；二是通過(guò)地方政府融資平臺(tái)來(lái)發(fā)行“準(zhǔn)市政債”，即城投債。此處所指的城投債包括企業(yè)債、

24、短期融資券、中期票據(jù)中的相關(guān)品種，但剔除了同時(shí)在交易所和銀行間市場(chǎng)發(fā)行的債券和鐵道部所發(fā)行的債券。我國(guó)融資平臺(tái)債券融資的特征 信用評(píng)級(jí)城投債發(fā)行主體的信用評(píng)級(jí)一般不高，AAA級(jí)發(fā)債主體較少，AA 及AA 級(jí)以下的占大多數(shù)，其主要原因在于一般城投公司的收入結(jié)構(gòu)比較單一，其具有的公共特征使得利潤(rùn)較薄，政府財(cái)政補(bǔ)貼是公司利潤(rùn)的主要來(lái)源。發(fā)行城市級(jí)別2009 年，城投債表現(xiàn)出來(lái)的最大特點(diǎn)就是其發(fā)行企業(yè)所在的城市級(jí)別不斷下降，從表2 可以看出，2009 年有10 家企業(yè)來(lái)自區(qū)縣級(jí)別地區(qū)占比為7.6，而最為集中的是市級(jí)企業(yè)，發(fā)行數(shù)量達(dá)到68 只，占比為51.9。我國(guó)融資平臺(tái)債券融資的特征（2） 發(fā)行類型城

25、投債主要的發(fā)債類型為企業(yè)債，發(fā)行一年期短融的比例僅為20，企業(yè)債占比為69。從期限分布來(lái)看，80的城投債都為中長(zhǎng)期債券，其中7 年期的債券最多，占到總發(fā)行量的41.22。擔(dān)保方式城投債企業(yè)采用第三方擔(dān)保和質(zhì)押擔(dān)保的比例基本相同，第三方擔(dān)保的比例占到48，其他均采用質(zhì)押方式。在質(zhì)押方式中主要為應(yīng)收賬款質(zhì)押，占到質(zhì)押擔(dān)保方式的65，數(shù)量達(dá)到26 只；其次是土地質(zhì)押，有7 只；其他為土地質(zhì)押和其他方式的混和擔(dān)保方式，但數(shù)量相對(duì)較少。企業(yè)債發(fā)行案例-石家莊城投企業(yè)債 債券名稱2010年石家莊市城市建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司公司債券。發(fā)行總額人民幣10億元整。債券期限10年，同時(shí)附加債券存續(xù)期的第5是否上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。信用評(píng)級(jí)發(fā)行人的長(zhǎng)期主體信用等級(jí)為AA+，本期債券的信用等級(jí)為AAA。擔(dān)保方式本期債券以石家莊市城市建設(shè)投資控股集團(tuán)有限公司與石家莊市財(cái)政局簽訂的石家莊市“一路一橋”工程項(xiàng)目投資建設(shè)與轉(zhuǎn)讓收購(gòu)（BT）協(xié)議書(shū)產(chǎn)生的43.4358億元應(yīng)收賬款做質(zhì)押擔(dān)保。企業(yè)債發(fā)行主管機(jī)構(gòu)企業(yè)債發(fā)行一般流程發(fā)行人委托顧問(wèn)機(jī)構(gòu)承銷商會(huì)計(jì)師事務(wù)所律師事務(wù)所評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)審計(jì)辦理相關(guān)項(xiàng)目手續(xù)盡職調(diào)查準(zhǔn)備募集說(shuō)明書(shū)法律意見(jiàn)書(shū)信用評(píng)級(jí)債券申報(bào)材料由省發(fā)改委轉(zhuǎn)報(bào)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)國(guó)家發(fā)改委確定發(fā)行利率區(qū)間承銷商進(jìn)行銷