不動產(chǎn)估價-3比較法.

1、第三章第三章第一節(jié)第一節(jié) 比較法的基本原理比較法的基本原理一、比較法的概念和理論依據(jù)一、比較法的概念和理論依據(jù) 1.1.比較法的概念比較法的概念 2.2.比較法的理論依據(jù)比較法的理論依據(jù)替代替代原理。原理。 是將估價對象與在估價時點的近期已是將估價對象與在估價時點的近期已交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)修正，以此估算房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價對象的客觀合理價格或價值的方法。二、比較法適用二、比較法適用的的范圍范圍和和條件條件 1.1.比較法適用比較法適用的范圍：的范圍：具有具有交易性

2、的交易性的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)交易實例豐富多樣房地產(chǎn)交易實例豐富多樣評估對象本身具備可交易性。評估對象本身具備可交易性。 2.2.比較法適用的條件：比較法適用的條件： 同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)的交易。第二第二節(jié)節(jié) 比較法估價過程比較法估價過程一、估價對象的狀況評定估價對象的狀況評定1、明確估價對象 一般因素、區(qū)域因素、個別因素等等2、明確估價目的3、明確估價時點4、明確評估價值的內(nèi)涵二、搜集交易實例的主要內(nèi)容二、搜集交易實例的主要內(nèi)容1.1.交易雙方的基本情況和交易目的；交易雙方的基本情況和交易目的；2.2.交易實例房地產(chǎn)狀況；交易實例

3、房地產(chǎn)狀況；3.3.成交日期；成交日期；4.4.成交價格；成交價格；5.5.付款方式；付款方式；6.6.交易情況。交易情況。 搜集交易實例時，要注意所搜集內(nèi)容搜集交易實例時，要注意所搜集內(nèi)容的統(tǒng)一性和規(guī)范性、真實性和可靠性。的統(tǒng)一性和規(guī)范性、真實性和可靠性。I、搜集、搜集交易實例的交易實例的主要依據(jù)主要依據(jù)II、搜集、搜集交易實例的途徑交易實例的途徑1.1.查閱政府部門房地產(chǎn)交易等有關(guān)資料。查閱政府部門房地產(chǎn)交易等有關(guān)資料。2.2.查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)租售信息資料。查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)租售信息資料。3.3.參加房地產(chǎn)交易展示會了解有關(guān)資料。參加房地產(chǎn)交易展示會了解有關(guān)資料。4.4.向交易當(dāng)事人

4、等人員了解有關(guān)資料向交易當(dāng)事人等人員了解有關(guān)資料5.5.以購房者身份了解有關(guān)資料。以購房者身份了解有關(guān)資料。6.6.同行之間相互提供同行之間相互提供。7.7.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。 I I、總體、總體要求要求1.比較案例與評估對象具有一致的價值影響因素特比較案例與評估對象具有一致的價值影響因素特征，與征，與估價對象屬于類似房地產(chǎn)；估價對象屬于類似房地產(chǎn)；2.成交日期與估價時點相近；成交日期與估價時點相近；3.數(shù)量足夠，在必要的情況下引用相距較遠(yuǎn)的比較數(shù)量足夠，在必要的情況下引用相距較遠(yuǎn)的比較案例。案例。三、可可比比實例實例的的選取選取II、具體、具體要求要求1 1. .位置：所位置：

5、所處地區(qū)相同或類似；處地區(qū)相同或類似；2 2. .土地用途、規(guī)模相同等；土地用途、規(guī)模相同等；3 3. .價格類型與估價目的相同；價格類型與估價目的相同；4 4. .交易情況相同交易情況相同；5.5.權(quán)利性質(zhì)相同；權(quán)利性質(zhì)相同；6 6. .建筑物的結(jié)構(gòu)、年代、條件等；建筑物的結(jié)構(gòu)、年代、條件等；7.7.成交日期與估價時點成交日期與估價時點相近相近；8.8.成交價格是正常價格或可修正為正常成交價格是正常價格或可修正為正常價價格，剔除異常案例（誤差格，剔除異常案例（誤差30%30%以內(nèi)）。以內(nèi)）。I I、統(tǒng)一、統(tǒng)一付款方式付款方式: :一次性付清一次性付清【例】【例】 某宗房地產(chǎn)的交易總某宗房地產(chǎn)

6、的交易總價款價款20200 0萬萬元，元，其中其中首付首付3 30 0% %，一年后再付，一年后再付4040萬元。其余萬元。其余由銀行貸款，期限為由銀行貸款，期限為2020年。若貸款年利年。若貸款年利率為率為6%6%，資金年貼現(xiàn)率為，資金年貼現(xiàn)率為8%8%。則。則在成交在成交之日時的一次性付清的價格之日時的一次性付清的價格為？為？ 20200 03 30%+0%+4 40/(0/(1 1+ +8%8%) )+100+100 = =197.037197.037( (萬元萬元) )四、建立四、建立價格可比基礎(chǔ)價格可比基礎(chǔ)II、統(tǒng)一、統(tǒng)一采用單價采用單價IV、統(tǒng)一、統(tǒng)一面積內(nèi)涵面積內(nèi)涵 1.1.使用

7、面積使用面積建筑面積；建筑面積； 2 2. .套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積；建筑面積； 3.使用面積使用面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積下的價格下的價格套內(nèi)建筑面套內(nèi)建筑面積下的價格積下的價格建筑面積建筑面積下的價格下的價格建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面套內(nèi)建筑面積下的價格積下的價格套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積使用面積使用面積下的價格下的價格使用面積使用面積下的價格下的價格使用面積使用面積建筑面積建筑面積使用面積使用面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積III、統(tǒng)一、統(tǒng)一幣種和貨幣單位幣種和貨幣單位V、統(tǒng)一、統(tǒng)一面積單位面積單位1.1.平方米下的價格平方米下的價格= =畝下的價格畝下的價格66

8、6.67666.672.2.平方米下的價格平方米下的價格= =公項下的價格公項下的價格10000100003.3.平方米下的價格平方米下的價格= = 平方英尺下的價格平方英尺下的價格10.764 10.764 4.4.平方米下的價格平方米下的價格= =坪下的價格坪下的價格0.3030.303【例【例】 現(xiàn)有兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面現(xiàn)有兩宗交易實例，甲交易實例的建筑面積積200200平方米，成交總價平方米，成交總價8080萬元，分三期付款，萬元，分三期付款，首期付首期付1616萬元人民幣，第二期于半年后付萬元人民幣，第二期于半年后付3232萬萬元人民幣，余款元人民幣，余款3232萬元人民

9、幣于一年后付清。萬元人民幣于一年后付清。乙交易實例的使用面積乙交易實例的使用面積25002500平方英尺，成交總平方英尺，成交總價價1515萬美元，于成交時一次付清。若兩宗交易萬美元，于成交時一次付清。若兩宗交易實例均為可比實例，試求其實例均為可比實例，試求其可比價格（建立可比價格（建立可可比價格比價格基礎(chǔ)）?；A(chǔ)）。 ( (年利率年利率8%8%；1 1美元美元=8.3=8.3元人民幣；元人民幣； 使用面積：建筑面積使用面積：建筑面積=0.75:1)=0.75:1) 【解解】P P甲甲=16+32/(1+8%)=16+32/(1+8%)0.50.5+32/(1+8%)/+32/(1+8%)/2

10、00200* *1000010000 =3821.1( =3821.1(元人民幣元人民幣/ /平方米平方米建面建面) )P P乙乙=150000/2500=150000/25008.8.3 30 0.75.7510.76410.764 =4020.4( =4020.4(元人民幣元人民幣/ /平方米平方米建面建面) )五、交易五、交易情況情況修正修正I I、造成、造成成交價格不正常的原因成交價格不正常的原因 1. 1.存在利害關(guān)系。存在利害關(guān)系。 2. 2.急于買賣。急于買賣。 3. 3.不了解市場行情。不了解市場行情。 4. 4.特別動機(jī)或偏好特別動機(jī)或偏好 5. 5.特殊交易方式。特殊交易方

11、式。 6. 6.交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。 7. 7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易。相鄰房地產(chǎn)的合并交易。 8. 8.債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響。債權(quán)債務(wù)關(guān)系的影響。 II、交易情況修正的方法交易情況修正的方法2.2.常用公式常用公式 設(shè)可比實例成交價格偏離正常價格設(shè)可比實例成交價格偏離正常價格S%S%，有：有：1.1.一般公式一般公式 可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)= =正常價格正常價格交易情況修正系數(shù)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。交易情況修正系數(shù)以正常價格為基準(zhǔn)來確定。 1 1 可比實例成交價格可比實例成交價格 = = 正常價格正常價格 1 1S% S% 或或: 100: 1

12、00 可比實例成交價格可比實例成交價格 = = 正常價格正常價格 100 100S SIII、交易稅、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正=+ 買方負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)買方負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi) 正常成正常成 應(yīng)由賣方應(yīng)由賣方 實際實際 交價格交價格 負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 成交價格成交價格賣方負(fù)擔(dān)所有稅費(fèi)賣方負(fù)擔(dān)所有稅費(fèi) 正常成正常成 應(yīng)由買方應(yīng)由買方 實際實際 交價格交價格 負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 成交價格成交價格羊毛出在羊身上！【例】【例】 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方同中寫明，買方付給賣方23252325元元/ /平平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方方米

13、，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。己知賣方和買方應(yīng)繳納的稅負(fù)擔(dān)。己知賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的費(fèi)分別為正常成交價格的7%7%和和5%5%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格是多則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格是多少？少？解：解：由正常成交價格由正常成交價格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) = =合同價格合同價格 有：有： 正常成交價格正常成交價格正常成交價格正常成交價格7%7% =2325 =2325元元/ /平方米平方米 即：正常成交價格即：正常成交價格=2325/(1-7%)=2325/(1-7%) =2500 =2500元元/ /平方米平方米【例】【例】 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合

14、同某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方中寫明，買方付給賣方26252625元元/ /平方米，平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。己買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。己知賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正知賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的常成交價格的7%7%和和5%5%。則該宗房地產(chǎn)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格是多少？的正常成交價格是多少？解：解：正常成交價格正常成交價格+ +應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) = =合同價格合同價格 有：有：正常成交價格正常成交價格+ +正常成交價格正常成交價格5%5% =2625 =2625元元/ /平方米平方米 即：正常成交價格即：正常

15、成交價格=2625/(1+5%)=2625/(1+5%) =2500 =2500元元/ /平方米平方米六、交易六、交易日期日期修正修正I I、一般、一般公式：公式： 可比實例在成可比實例在成 交易日期交易日期 在估價時在估價時 交日期的價格交日期的價格 修正系數(shù)修正系數(shù) 點的價格點的價格 交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期的交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期的價格為基準(zhǔn)來確定。價格為基準(zhǔn)來確定。II、交易日期修正的參數(shù)依據(jù)：交易日期修正的參數(shù)依據(jù)：-可比實可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率?；蜃儎勇??！纠俊纠磕匙诜康禺a(chǎn)在某宗房地產(chǎn)在20201111年年6 6

16、月月的價格的價格為為8 8800800元元/ /平方米，對其價格進(jìn)行交易日期平方米，對其價格進(jìn)行交易日期修正到修正到20201111年年1010月月的價格。己知該地區(qū)該的價格。己知該地區(qū)該類房地產(chǎn)類房地產(chǎn)20201111年年4 4月月至至1010月價格指數(shù)分別月價格指數(shù)分別為：為：7 74 4. .6 6，7 77 7. .7 7，80.080.0，85.085.0，89.289.2，92.592.5，99.099.0( (以以20201 10 0年年6 6月月為為100)100)。解：解： 880099/80=10890(元元/平方米平方米)【例】【例】某宗房地產(chǎn)在某宗房地產(chǎn)在20201 1

17、2 2年年6 6月月的價格的價格為為9 9000000元元/ /平方米，對其價格進(jìn)行交易日期平方米，對其價格進(jìn)行交易日期修正到修正到20201 12 2年年1010月月的價格。己知該地區(qū)該的價格。己知該地區(qū)該類房地產(chǎn)類房地產(chǎn)20201 12 2年年4 4月月至至1010月價格指數(shù)分別月價格指數(shù)分別為：為：9 93 3. .6 6，94.794.7，9 95 5. .7 7，105.0105.0，109.2109.2，11110 0. .5 5，11112 2. .1(1(均以上月為均以上月為100)100)。解解：9 90000001.051.051.0921.0921.1.1 10 05 5

18、1.1.1 12 21 1 = =12782.6912782.69( (元元/ /平方米平方米) )七、七、 房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)狀況修正房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況修正的內(nèi)容：狀況修正的內(nèi)容： 區(qū)位區(qū)位狀況修正、狀況修正、權(quán)益權(quán)益狀況修正和狀況修正和實物實物狀況修正。狀況修正。 1.1.區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況修正區(qū)位狀況：區(qū)位狀況：對房地產(chǎn)價格有影響的房地對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。區(qū)位狀況修正：區(qū)位狀況修正：將可比實例房地產(chǎn)在其將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為估價對象房區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況修正的

19、內(nèi)容：區(qū)位狀況修正的內(nèi)容：繁華程度、交通繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備度、便捷度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備度、臨路狀況臨路狀況、發(fā)展前景等、發(fā)展前景等2.2.權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況修正權(quán)益狀況：權(quán)益狀況：對房地產(chǎn)價格有影響的房地對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況產(chǎn)權(quán)益因素的狀況權(quán)益狀況修正：權(quán)益狀況修正：將可比實例房地產(chǎn)在其將可比實例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為估價對象房權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況修正的內(nèi)容：權(quán)益狀況修正的內(nèi)容：土地使用年限、土地使用年限、城市規(guī)劃限制條件等。城市規(guī)劃限制條件等。3.3.實物狀況修

20、正實物狀況修正實物狀況：實物狀況：對房地產(chǎn)價格有影響的房地對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。產(chǎn)實物因素的狀況。 實物狀況修正：實物狀況修正：將可比實例房地產(chǎn)在其將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為估價對象房實物狀況下的價格，調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。地產(chǎn)實物狀況下的價格。實物狀況修正的內(nèi)容：實物狀況修正的內(nèi)容： 土土 地：地：面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施、地勢地質(zhì)面積、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施、地勢地質(zhì)水文等。水文等。 建筑物：建筑物：新舊度、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、新舊度、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布局、平面布局、質(zhì)量、朝向質(zhì)量、朝向、樓層等。、樓層等。4 4. .房地產(chǎn)狀況修正

21、的具體方法房地產(chǎn)狀況修正的具體方法 括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字, ,為可比實例房為可比實例房地產(chǎn)相對于估價對象房地產(chǎn)的得分。地產(chǎn)相對于估價對象房地產(chǎn)的得分。 直接比較修正法：直接比較修正法：以估價對象房地產(chǎn)狀以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)況為基準(zhǔn)(100(100分分),),對可比實例的房地對可比實例的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行打分。產(chǎn)狀況進(jìn)行打分。 采用以下公式修正計算：采用以下公式修正計算：可比實例在其房地可比實例在其房地 100 在估價對象房地在估價對象房地 = 產(chǎn)狀況下的價格產(chǎn)狀況下的價格 ( ) 產(chǎn)狀況下的價格產(chǎn)狀況下的價格 區(qū)域因素與個別因素直接比較分值表區(qū)域因素與個別因素直接比較分值表因

22、素因素估價對象估價對象可比實例可比實例 A A可比實例可比實例 B B可比實例可比實例 C C區(qū)區(qū)域域因因素素商服繁華度商服繁華度100100 交通通達(dá)性交通通達(dá)性100100 環(huán)境景觀環(huán)境景觀100100 100100 小計小計100100 個個別別因因素素建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)100100 建筑物成新建筑物成新100100 臨街狀況臨街狀況100100 100100 小計小計100100 間接比較修正法：間接比較修正法：設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)的房地設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況產(chǎn)狀況(100(100分分) )，對估價對象房地產(chǎn)狀，對估價對象房地產(chǎn)狀況和可比實例的房地產(chǎn)狀況分別進(jìn)行況和可比實例的房地產(chǎn)狀況分別

23、進(jìn)行打分。打分。采用以下公式修正計算：采用以下公式修正計算：可比實例在其房地可比實例在其房地 （象）（象） 在估價對象房地在估價對象房地 = 產(chǎn)狀況下的價格產(chǎn)狀況下的價格 （例）（例） 產(chǎn)狀況下的價格產(chǎn)狀況下的價格可比實例在其房地可比實例在其房地 100 （象）（象） 在估價對象房地在估價對象房地 = 產(chǎn)狀況下的價格產(chǎn)狀況下的價格 （例）（例） 100 產(chǎn)狀況下的價格產(chǎn)狀況下的價格或：或：區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表因素因素標(biāo)準(zhǔn)狀況標(biāo)準(zhǔn)狀況估價對象估價對象可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C區(qū)區(qū)域域因因素素商服繁華度商服繁華度1

24、00100 交通通達(dá)性交通通達(dá)性100100 環(huán)境景觀環(huán)境景觀100100 100100 小計小計100100 個個別別因因素素建筑物結(jié)構(gòu)建筑物結(jié)構(gòu)100100 建筑物成新建筑物成新100100 臨街狀況臨街狀況100100 100100 小計小計100100 四、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題四、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題1.1.可比實物房地產(chǎn)狀況應(yīng)是成交日期時的可比實物房地產(chǎn)狀況應(yīng)是成交日期時的狀況，估價對象房地產(chǎn)狀況應(yīng)是估價時狀況，估價對象房地產(chǎn)狀況應(yīng)是估價時點時的狀況。點時的狀況。 2.2.房地產(chǎn)區(qū)位因素和實物因素因房地產(chǎn)的房地產(chǎn)區(qū)位因素和實物因素因房地產(chǎn)的使用性質(zhì)使用性質(zhì)( (用途用途)

25、 )不同，其具體內(nèi)容及其不同，其具體內(nèi)容及其權(quán)重亦不同。權(quán)重亦不同。八、求八、求取比準(zhǔn)價格取比準(zhǔn)價格 1.1.一般公式：一般公式： 估價對估價對象價格象價格( (比準(zhǔn)比準(zhǔn)價格價格) )可比可比實例實例價格價格交易交易情況情況修正修正系數(shù)系數(shù)交易交易日期日期修正修正系數(shù)系數(shù)房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況修正修正系數(shù)系數(shù)2.最終最終比準(zhǔn)價格的求取比準(zhǔn)價格的求取1.1.平均數(shù)法。平均數(shù)法。 簡單算術(shù)平均數(shù)。簡單算術(shù)平均數(shù)。 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。加權(quán)算術(shù)平均數(shù)。2.2.中位數(shù)法。中位數(shù)法。3.3.眾數(shù)法。眾數(shù)法。4.4.其他其他方法（區(qū)間法、從一法方法（區(qū)間法、從一法）。）。第三節(jié)第三節(jié) 比較法應(yīng)用舉例比較法應(yīng)用舉

26、例 例例4-14-1： 為評估某寫字樓為評估某寫字樓20052005年年1010月月1 1日的正日的正常市場價格。在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查常市場價格。在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了選取了A A、B B、C C三宗類似寫字樓的交易實三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料見表例作為可比實例，有關(guān)資料見表4-14-1。表表 4-1 4-1 可比實例的相關(guān)資料可比實例的相關(guān)資料可比實例可比實例A可比實例可比實例B可比實例可比實例C成交成交價格價格50005000人民幣元人民幣元/ /600600美元美元/ /55005500人民幣元人民幣元/ /成交成交日期日期20052005年年1 1月月1 1

27、日日20052005年年3 3月月1 1日日20052005年年7 7月月1 1日日交易交易情況情況+2%+2%+5%+5%-3%-3%房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況-8%-8%-4%-4%+6%+6% 在上表交易情況中，正(負(fù))值表示可比實例成交價格高(低)于正常價格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正(負(fù))表示可比實例房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價對象導(dǎo)致的價格差異幅度。 人民幣與美元市場匯價2005年3月1日為1:8.5，2005年10月1日為1:8.3；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價格2005年1月1日至2月1日保持不變，2005年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。 1.

28、1.計算公式：計算公式：比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格= =可比實例價格交易情況修正系數(shù)可比實例價格交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系交易日期修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)數(shù)幣元/平方米)6598.33(人民 81001000.5%)(11%)(121001005000比準(zhǔn)價格A532.2.比準(zhǔn)價格的求?。罕葴?zhǔn)價格的求取： 估算該寫字樓估算該寫字樓20052005年年1010月月1 1日的正常日的正常市場價格如下：市場價格如下：比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格C C)/(88.6328平平方方米米人人民民幣幣元元6100100%5 . 01310010055003)/(31.6192平方米平方米人民幣元人民幣元

29、比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格B B4100100%5 . 01%1151001005 . 8600523.3.將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估算結(jié)果，則：作為比較法的估算結(jié)果，則：估價對估價對 (6598.33+6328.88+6192.31) (6598.33+6328.88+6192.31)象價格象價格 = = ( (單價單價) 3) 3=6373(=6373(人民幣元人民幣元/ /)()(取整數(shù)取整數(shù)) )例例4-24-2：為評估某商品住宅2005年10月24日的正常市場價格。在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗似商品住宅的交易為可比實例，有

30、關(guān)資料如下：1.1.可比實例的成交價格，見表可比實例的成交價格，見表4-24-2。 可比實例可比實例A A可比實例可比實例B B可比實例可比實例C C成交價格成交價格（元（元/ / ）370037004200420039003900成交日期成交日期20052005年年5 5月月2424日日20052005年年8 8月月2424日日20052005年年9 9月月2424日日表表4-24-22.2.交易情況的分析判斷結(jié)果，見表交易情況的分析判斷結(jié)果，見表4-34-3。 表表4-34-3交易情況的分析判斷是以正常交易情況的分析判斷是以正常價格為基準(zhǔn)，正值表示可比實例的成交價價格為基準(zhǔn)，正值表示可比實

31、例的成交價格高于其正常價格的幅度，負(fù)值表示低于格高于其正常價格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價格的幅度。其正常價格的幅度。表表4-34-3可比實例可比實例A A可比實可比實例例B B可比實例可比實例C C交易情況交易情況-2%-2%0+1%+1%3.3.該類商品住宅該類商品住宅20052005年年4 4月至月至1010月的價格變月的價格變動情況，見表動情況，見表4-44-4。 表中的價格表中的價格指數(shù)為定基指數(shù)為定基價格指數(shù)。價格指數(shù)。 月份月份價格指數(shù)價格指數(shù)4 4 100 100 5 5 92.4 92.46 6 98.3 98.37 7 98.6 98.68 8 100.3 100.39 9

32、 109.0 109.01010 106.8 106.8表表4-44.4.房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表4-54-5。 表表4-54-5房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況權(quán)權(quán)重重估價估價對象對象實例實例A A實例實例B B實例實例C C因素因素1 190901001008080因素因素2 2100100110110120120因素因素3 31251251001001001001001000.50.51001001001000.30.30.20.2 試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該商品住宅20052005年年1010月月2424日的正常市場價格。日的正常市場價格。

33、1.1.計算公式：計算公式：比準(zhǔn)比準(zhǔn)價格價格可比可比實例實例價格價格= =交易交易情況情況修正修正系數(shù)系數(shù)交易交易日期日期修正修正系數(shù)系數(shù)房地產(chǎn)房地產(chǎn)狀況狀況修正修正系數(shù)系數(shù) 估算該商品住宅估算該商品住宅2002005 5年年1010月月2424日的正日的正常市場價格如下：常市場價格如下：2.2.交易情況修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)：98100210010010010001001001011001100100可比實例可比實例A A：可比實例可比實例B B：可比實例可比實例C C：3.3.交易日期修正系數(shù)：交易日期修正系數(shù)：可比實例可比實例A A：9 92 2. .4 41 10 06 6. .8

34、 8可比實例可比實例B B：100.3100.3106.8106.8可比實例可比實例C C：1 10 09 9. .0 01 10 06 6. .8 84.4.房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)：1001002 . 01253 . 01005 . 0901001031002 . 01003 . 01105 . 0100100961002 . 01003 . 01205 . 080100可比實例可比實例A A：可比實例可比實例B B：可比實例可比實例C C：5.5.計算比準(zhǔn)價格計算比準(zhǔn)價格( (單價單價) )：1 10 00 01 10 00 09 92 2. .4 41 10 06 6.

35、.8 89 98 81 10 00 03 37 70 00 0)/(90.4363平平方方米米元元1 10 03 31 10 00 01 10 00 0. .3 31 10 06 6. .8 81 10 00 01 10 00 04 42 20 00 0)/(93.4341平平方方米米元元9696100100109. 0109. 0106. 8106. 810110110010039003900)/(09.3941平平方方米米元元比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格A A比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格B B比準(zhǔn)價格比準(zhǔn)價格C C6.6.將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均將上述三個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的做算結(jié)果，則：數(shù)作為比較