民營地產(chǎn)企業(yè)買殼上市分析報(bào)告

1、民營地產(chǎn)企業(yè)買殼上市報(bào)告 一、公司上市的途徑 1、首發(fā)股票上市（IPO上市） 首發(fā)上市（IPO上市）是指按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，公司向證券治理部門提出申請(qǐng)，證券治理部門通過審查，符合發(fā)行條件，同意公司通過發(fā)行一定數(shù)量的社會(huì)公眾股的方式直接在證券市場上市。 為抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，去除經(jīng)濟(jì)泡沫成分，我國1995年開始禁止房地產(chǎn)業(yè)公司IPO上市。經(jīng)歷多年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場面臨新的進(jìn)展良機(jī)，2001年始，隨著天鴻寶業(yè)的上市，國家開始解禁，資本市場在時(shí)隔八年后重新對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開放。2001年至今，中國房地產(chǎn)行業(yè)共有天鴻寶業(yè)、金地集團(tuán)、天房進(jìn)展、棲霞建設(shè)四家公司通過了證監(jiān)會(huì)的發(fā)行申請(qǐng)進(jìn)行IPO上市。 、

2、買殼上市 買殼上市是指在證券市場上通過買入一個(gè)差不多合法上市的公司（殼公司）的控股比例的股份，掌握該公司的控股權(quán)后，通過資產(chǎn)的重組，把自己公司的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)注入殼公司，如此，無須通過上市發(fā)行新股的申請(qǐng)就直接取得上市的資格。 3、IPO上市與首發(fā)上市的比較 在我國，并不是所有的企業(yè)都能通過IPO申請(qǐng)達(dá)致上市目標(biāo)的。首先，公司法對(duì)企業(yè)的IPO申請(qǐng)上市有比較苛刻的條件限制；其次，有關(guān)治理部門對(duì)民營企業(yè)IPO申請(qǐng)的審查相當(dāng)嚴(yán)格；尤其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)的審查更是審慎有加。2001年恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO上市至今，中國股市IPO的公司接近180家，房地產(chǎn)行業(yè)IPO公司卻僅僅只有四家，而且清一色是由國有股份控

3、股，就講明了這一問題。因此，可能民營企業(yè)進(jìn)行IPO申請(qǐng)上市的路途將會(huì)是比較坎坷、艱辛的。尤其是2003年9月21日中國證監(jiān)會(huì)公布通知提高IPO首發(fā)上市公司的門檻，明確要求除國有企業(yè)及有限公司整體變更外，必須成立股份有限公司滿三年方可申請(qǐng)IPO，等等 ，這就差不多上堵死了民營企業(yè)通過IPO申請(qǐng)上市，較快進(jìn)入資本市場的的途徑。 相比之下，買殼上市的優(yōu)勢在于：不因出身是“民企”而受法規(guī)卑視；避開IPO對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對(duì)經(jīng)營歷史、股本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務(wù)）重組、控股權(quán)和治理層的穩(wěn)定性、公司治理結(jié)構(gòu)等諸多方面的專門要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務(wù)，有足夠的經(jīng)

4、濟(jì)實(shí)力，符合公司法關(guān)于對(duì)外投資的比例限制，就能夠買不人的殼去上市。 買殼上市具有上市時(shí)刻快，節(jié)約時(shí)刻成本的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)闊o須排隊(duì)等待審批，買完殼通過重組整合業(yè)務(wù)即可完成上市打算，對(duì)比之下，完整的一個(gè)IPO上市打算可能最快也要耗35年。 買殼上市后，通過對(duì)資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的重組能夠改善上市公司的經(jīng)營狀況，保持良好的融資渠道，能夠向社會(huì)公眾籌集進(jìn)展資金，通過向持控股地位的我集團(tuán)公司購買優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，既能夠使上市公司獲得良好的經(jīng)營項(xiàng)目，進(jìn)一步提高經(jīng)營業(yè)績，維持再融資的可能，又能夠使民營企業(yè)獲得寶貴的進(jìn)展資金，積極開拓市場，迅速進(jìn)展壯大自身實(shí)力。同時(shí)，由于經(jīng)營業(yè)績的提高也能夠提升公司的市場形象，尤其是有促使股價(jià)高于

5、每股凈資產(chǎn)，獲得“溢價(jià)”收入，并在合適的時(shí)機(jī)賣出股票兌現(xiàn)其“溢價(jià)”增值部分，實(shí)現(xiàn)投資的保值增值。 4、香港與內(nèi)地證券市場的比較 買殼能夠選擇在國內(nèi)買，也能夠選擇在香港買。上市地點(diǎn)的選擇專門重要，其中，對(duì)股票流通性的考慮是極其重要的因素。由于歷史緣故，內(nèi)地的深圳、上海兩個(gè)交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、興業(yè)房產(chǎn)、飛樂音響、愛使股份、申華控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相當(dāng)部分臨時(shí)不能流通，而且大多數(shù)差不多上不流通股占控股地位，要買殼就不得不買入臨時(shí)無法流通的股份。而對(duì)市場而言，“任何的買入差不多上為了賣出”，對(duì)民營企業(yè)的長期經(jīng)營策略而言，今后選擇合適的時(shí)機(jī)將持

6、有的上市股份退出也是目前必須考慮的問題，鑒此，股份流通性差、退出機(jī)制先天不足的國內(nèi)股票市場對(duì)比于香港證券市場略顯不足。 相反，在香港聯(lián)交所買殼上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出機(jī)制相當(dāng)完善，從而也為前述的股價(jià)“溢價(jià)”收入的兌現(xiàn)提高了良好的保障，單從流通性考慮，在香港市場買殼比較符合民營企業(yè)今后退出的需要。 二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)市場買殼上市的情況 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從年以來，在國內(nèi)買殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了家左右，同時(shí)還有接著增加的趨勢。它們買殼的緣故何在呢？買殼后的運(yùn)作成敗又如何呢？ 1、房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的動(dòng)因分析 （）國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪快速進(jìn)展是房企買殼上市的外在力量 我國國內(nèi)

7、的房地產(chǎn)行業(yè)通過1995年開始的嚴(yán)格調(diào)控與調(diào)整，幾年來，由于房地產(chǎn)的開發(fā)過熱導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)泡沫差不多差不多上被擠出。1999年后由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的全面回暖，特不是居民住宅銷售看好，帶動(dòng)了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪快速進(jìn)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強(qiáng)勁，住宅及商業(yè)樓的開發(fā)與銷售面積迅速增加，房價(jià)也持續(xù)上揚(yáng)，進(jìn)一步推動(dòng)提高了全行業(yè)的利潤空間。如此，良好的外部環(huán)境與房價(jià)上揚(yáng)所帶來的較高的行業(yè)利潤率，使得房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力大大增強(qiáng)，這是房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的外在力量，也為買殼上市制造了條件。 （）實(shí)現(xiàn)自身快速擴(kuò)張，尋求進(jìn)展空間是房企買殼上市的差不多內(nèi)因 房地產(chǎn)行業(yè)的建筑周期長、資金需求大，是一個(gè)規(guī)模型、資金密集型的行業(yè)；全

8、行業(yè)的復(fù)蘇使得投資于房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量也大大增加。為了在行業(yè)競爭中取得有利的地位，房企就必須實(shí)現(xiàn)自身的快速擴(kuò)張，尋求進(jìn)展空間，以壯大自身的實(shí)力。而買殼上市就能夠借助資本市場的融資、投資功能，來實(shí)現(xiàn)其快速、低成本、大規(guī)模的擴(kuò)張，改變市場的格局，使企業(yè)在行業(yè)中處于比較有利的地位上。 （3）拓展資金渠道的需要 除內(nèi)部積存外，資金的外部來源渠道不外乎銀行貸款和資本市場兩個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)資金的需求量是專門大的，而從銀行貸款來看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款有種種的限制同時(shí)條件日益苛刻，同時(shí)對(duì)今后還形成了還貸壓力；而通過資本市場進(jìn)行融資，則能夠不用還本付息，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小，能夠減少資金借入的需求量，降低企業(yè)的資本負(fù)債

9、率，從而打開資本市場融資的通道，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營上的持續(xù)、快速擴(kuò)張。 深入一點(diǎn)分析，房地產(chǎn)企業(yè)要通過上市進(jìn)入資本市場并不容易，證監(jiān)會(huì)和建設(shè)部對(duì)批準(zhǔn)房企上市都有不同的要求，要通過上市融資的資格審查和審批程序相當(dāng)困難，交易成本過高。而買殼上市則能夠避過上市的嚴(yán)格審查，快速進(jìn)入資本市場，拓展有效的資金渠道。 （）進(jìn)行“圈地”是部分房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市的真正目的 房地產(chǎn)行業(yè)的快速進(jìn)展加大了企業(yè)之間的競爭，這些競爭差不多由樓盤、房產(chǎn)延伸到不斷升值的土地資源上。有些房地產(chǎn)企業(yè)并不缺鈔票，也不缺資金的融集渠道，然而對(duì)它們而言，有些上市公司擁有的優(yōu)質(zhì)土地資源是這部分房企買殼上市的真正目的。它們通過買殼取得殼公司所擁有的

10、黃金土地，進(jìn)而對(duì)土地資源進(jìn)行整合，能夠形成公司新的利潤增長點(diǎn)。 2、房地產(chǎn)公司買殼的成敗分析 是否在買殼后再融資了，或者買殼重組后具備再融資的資格，應(yīng)是買殼成敗的重要標(biāo)準(zhǔn)。再融資的資格要緊與凈資產(chǎn)收益率相關(guān)，目前最差不多的要求是最近三年每年凈資產(chǎn)收益率要在以上，低于此條件的公司臨時(shí)不具備再融資的資格。 按此要求，我們將買殼的房地產(chǎn)企業(yè)分為年和年兩類。其理由是：年往常買殼的企業(yè)，差不多有足夠的時(shí)刻進(jìn)行重組，使凈資產(chǎn)收益率達(dá)到再融資的條件之上，因此，它們是否差不多再融資將是評(píng)價(jià)其買殼成功與否的關(guān)鍵性評(píng)價(jià)因素；而年以后買殼的企業(yè)，差不多上還沒有足夠的時(shí)刻使凈資產(chǎn)收益率通過重組提高到符合再融資的關(guān)于“

11、三年”的時(shí)刻要求，加上有些公司未必在買殼后能立即重組成功，因此，對(duì)它們的評(píng)價(jià)，將以業(yè)績的提高及凈資產(chǎn)收益率的上升為要緊標(biāo)準(zhǔn)。 （ 表1：房地產(chǎn)公司買殼資料年 ） 經(jīng)資料搜集、整理，年年，房地產(chǎn)公司買殼上市的有家，海鳥進(jìn)展和英雄股份是農(nóng)凱系的，屬于問題股，那個(gè)地點(diǎn)不予考慮。剩余家公司中，差不多成功完成再融資打算的有： 銀基進(jìn)展年月增發(fā)融資萬元 湖南投資年月增發(fā)融資萬元 眾城實(shí)業(yè)年月增發(fā)融資萬元 金豐投資年月增發(fā)融資萬元 此外，天創(chuàng)置業(yè)年末也打算擬增發(fā)萬股，目前在籌備中。 在尚未再融資或打算再融資的公司中，陽光股份、長安信息最近三年的凈資產(chǎn)收益率差不多達(dá)到以上，具備了再融資的資格；深物業(yè)最近兩年也

12、在以上，初步具備再融資的條件。能夠認(rèn)為，-年買殼上市的家房地產(chǎn)中，上述家是成功的，占總數(shù)的。 其余公司中，天辰股份的殼于年再次被買；深深房、萊茵置業(yè)、嘉寶集團(tuán)、光彩建設(shè)近年的業(yè)績都在以下，有些甚至還虧損；金帝建設(shè)和瓊珠江難道被戴了“”的帽子，差不多上買殼失敗的例子；渝開發(fā)年達(dá)到.，但年也是虧損的，同樣不能講是成功的。這些公司也是家，占。 （表2：房地產(chǎn)公司買殼資料年） 經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，年，房地產(chǎn)買殼上市的企業(yè)共有9家，其中，北京方成偉業(yè)房地產(chǎn)公司未取得“福建三農(nóng)”的第一大股東地位，北京泰躍房地產(chǎn)公司控股“三峽水利”尚在報(bào)批，北京鵬泰投資公司的“寧城老窖”凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)，均暫不予考慮，剩余6家公司。

13、 6家公司中，金融街差不多在年月成功增發(fā)籌資萬元，沙河股份、天辰股份均在年末分不打算擬增發(fā)萬和萬股股，渤海物流則擬配股投入房地產(chǎn)項(xiàng)目（年月未被批準(zhǔn)），此外，茂化永華、名流置業(yè)、湖北金環(huán)、恒大地產(chǎn)的業(yè)績都有專門大的改觀。 而其它公司中，由于整體買殼的時(shí)刻還不太長，臨時(shí)無法評(píng)價(jià)其是否成功，包括上實(shí)進(jìn)展、先鋒股份、金泰，即使中福實(shí)業(yè)、萬里電池在被買殼后分不被“”為昌源、渝萬里，我們也依舊不能武斷地推斷它們是失敗的。 值得注意的是，由福建許榮茂家族買殼“萬象集團(tuán)”改名“世茂股份”的公司，盡管沒有再融資打算，目前也沒有再融資的資格，但由于該買殼項(xiàng)目的專門運(yùn)作方式，整個(gè)買殼項(xiàng)目無疑也是成功的。 另一個(gè)值得

14、注意的例子是世紀(jì)興業(yè)投資公司買殼“中天企業(yè)”（改名“世紀(jì)中天”），盡管在再融資實(shí)踐或資格方面沒有什么表現(xiàn)，然而當(dāng)我們打開它的線圖，會(huì)發(fā)覺控盤主力將該股從年的元以下價(jià)位拉高到最高的近元（經(jīng)復(fù)權(quán)計(jì)算），我們能講它的買殼項(xiàng)目是不成功的嗎？盡管其中有一些不規(guī)范的因素存在。 3、房地產(chǎn)企業(yè)在國內(nèi)買殼上市的經(jīng)典案例 （1）成功再融資案例-“金融街”增發(fā)籌資42000萬元 “金融街”（，S.Z）原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團(tuán)控股的一家包裝行業(yè)上市公司。年4月，華西集團(tuán)將持有的萬股國有股以每股.元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給北京金融街建設(shè)集團(tuán)公司。 金融街集團(tuán)取得控股權(quán)后，迅速對(duì)“重慶華亞”進(jìn)行一系列的資產(chǎn)重組工作。年

15、月，“重慶華亞”進(jìn)行整體置換，金融街集團(tuán)將所擁有的北京金融街區(qū)域的具有穩(wěn)定出租收益的物業(yè)和全資子公司北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營公司共計(jì)萬元的資產(chǎn)，與“重慶華亞”全部資產(chǎn)萬元進(jìn)行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。年月，“金融街”與控股股東金融街集團(tuán)進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，加大重組力度，收購了關(guān)聯(lián)公司北京金融街建設(shè)開發(fā)公司位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關(guān)的資產(chǎn)，并收購了控股股東金融街集團(tuán)持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)公司的股權(quán)。如此，上市公司將獨(dú)家承擔(dān)北京金融街規(guī)劃區(qū)域剩余的全部土地開發(fā)工作，獲得了位于北京金融街的萬平米的土地儲(chǔ)備，足夠公司年開發(fā)萬平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了公司的可持續(xù)進(jìn)展。

16、 金融街集團(tuán)買殼后的資產(chǎn)重組效果是特不顯著的，年月上市公司進(jìn)行整體置換后的立即見了成效，當(dāng)年中報(bào)批露，公司半年實(shí)現(xiàn)萬元的利潤，比年同期的萬元增長了；年，公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)利潤萬元，凈資產(chǎn)收益率.，凈資產(chǎn)從買殼前的萬元增值到萬元。 在優(yōu)良業(yè)績的支持下，公司年月，以每股.元的高價(jià)增發(fā)萬股股，融資萬元。再融資后的“金融街”接著高速成長，年末，公司實(shí)現(xiàn)利潤萬元，凈資產(chǎn)增長至萬元，凈資產(chǎn)收益率達(dá).；年中期報(bào)告更進(jìn)一步顯示了驚人的進(jìn)展，僅僅半年公司就實(shí)現(xiàn)利潤萬元，凈資產(chǎn)收益率達(dá).，凈資產(chǎn)增長至萬元！買殼三年，凈資產(chǎn)就增長了.倍，同時(shí)目前公司良好的盈利能力使接著再融資成為可能，金融街集團(tuán)買殼上市后成功地走進(jìn)了資本

17、市場。 從“金融街”的運(yùn)作中，我們發(fā)覺房地產(chǎn)企業(yè)買殼后成功再融資的共同特點(diǎn)，確實(shí)是在買殼后對(duì)殼公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的重組工作，把優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入殼公司，迅速提高盈利水平，取得再融資的資格進(jìn)行融資。 （2）成功圈地案例-“世茂中國”買殼“萬象集團(tuán)” “萬象集團(tuán)”（，.）原是家商貿(mào)企業(yè)，幾年內(nèi)業(yè)績持續(xù)下降。2000年8月，第一大股東“黃浦區(qū)國資辦”將其持有的26.43%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“上海世茂投資進(jìn)展有限公司”（簡稱“世茂投資”），轉(zhuǎn)讓價(jià)格1.44億元。 “世茂投資”入主“萬象集團(tuán)”，并非有意經(jīng)營其原有主業(yè)，因此在入主后幾乎半年多時(shí)刻里，將“萬象集團(tuán)”旗下的資產(chǎn)陸續(xù)出售（其中“恒源祥”品牌相關(guān)業(yè)務(wù)

18、被以9200萬元價(jià)格轉(zhuǎn)讓）， 唯一保留的是“萬象國際廣場”55%權(quán)益?！叭f象國際廣場”地處中華第一街上海最繁華、最聞名的南京路步行街起點(diǎn)，與第一百貨隔路相望，由“萬象集團(tuán)”與“上海國際信托投資公司”（以下簡稱“上國投”）共同投資，原注冊(cè)資金1.5億元，“萬象集團(tuán)”占55%股份，“上國投”占45%。該項(xiàng)目歷時(shí)四年，1999年11月完成地下三層至正負(fù)零后，一直停工，而投資已高達(dá)11億元。股東之一的“上國投”截至2000年底對(duì)“萬象國際廣場”的貸款本息高達(dá)7.9億元。 “世茂投資”收購“萬象集團(tuán)”十個(gè)月后，以900萬元帳面價(jià)格受讓其持有的“上海萬象國際廣場有限公司”6%股權(quán)，之后又受讓“上國投”持有

19、的另45%股權(quán)，共獲51%股權(quán)，并將其改名為“上海世茂國際廣場”。 “世茂投資”同時(shí)承諾受讓截止2000年底“上國投”向“萬象國際廣場”發(fā)放的貸款本息合計(jì)7.9億元，“世茂投資”以其持有的26.43%“世茂股份”和40%“世茂建設(shè)”的股權(quán)以及其他資產(chǎn)向“上國投”提供質(zhì)押擔(dān)保，期限為2001年11月至2003年底。一般房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作周期為2年，實(shí)際上2003年6月，“世茂國際廣場”開始全球?qū)ν庹猩?，屆時(shí)國際廣場的收益剛好能夠償還這筆貸款。 2002年2月，“世茂國際廣場”由原注冊(cè)資本1.5億元，增資為4億元。“世茂投資”增資2.5億元，增資后占股本81.6%；“世茂股份”比例由49%降至18.4

20、%。許榮茂從而進(jìn)一步控股“世茂國際廣場”。 同年11月，“世茂股份”（600823）董事會(huì)同意公司第一大股東“世茂投資”將其持有的“上海世茂國際廣場有限責(zé)任公司”81.6%的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給 英屬維爾京群島BEI公司，“世茂股份”放棄對(duì)上述81.6%股份的優(yōu)先購買權(quán)?！笆烂瘒H廣場”要緊權(quán)益轉(zhuǎn)移到海外，世茂集團(tuán)也順利完成了買殼“萬象”的圈地目的。 另一個(gè)買殼圈地的例子是“上實(shí)集團(tuán)”買殼“浦東不銹”。2002年9月，上海上實(shí)集團(tuán)買入“浦東不銹”（600748，S.H）公司第一大股東三鋼公司和第二大股東寶鋼集團(tuán)持有的公司股份共計(jì)43057萬股，占總股本的73.28%，成為公司的第一大股東。 浦東不銹

21、公司在上海浦東上南地區(qū)有103畝的優(yōu)質(zhì)土地，在上海市政規(guī)劃中，2010年世博會(huì)的主展區(qū)就位于此地區(qū)（上南地區(qū)），增值潛力巨大。上實(shí)集團(tuán)是一家實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商，其買入主營業(yè)務(wù)完全不同的浦東不銹公司的控股權(quán)，無疑將為自身進(jìn)展提供了專門好的土地儲(chǔ)備。目前，其“圈地”打算仍在進(jìn)行中。 （3）買殼失敗緣故簡析 在買殼失敗的房地產(chǎn)公司中，我們發(fā)覺較多公司的失敗緣故在于沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的重組行為，要緊包括：A）意在占用上市公司資金，無實(shí)質(zhì)重組行為；B）意在股權(quán)質(zhì)押貸款，同樣無實(shí)質(zhì)重組行為。 -“昌源投資”不摘“”帽 年月，福建神龍企業(yè)集團(tuán)、福州中威實(shí)業(yè)公司分不獵取“中福實(shí)業(yè)”（萬股）、.（萬股）的股權(quán)，

22、分列第一、第二大股東行列。 年末，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤萬元，年末實(shí)現(xiàn)凈利潤萬元，公司的財(cái)務(wù)狀況一直沒有較大的好轉(zhuǎn)。2年月，“中?！备拿安础?，神龍企業(yè)集團(tuán)在入主“中福”公司三年后，照舊沒有摘帽。 昌源投資”不摘“”帽與神龍企業(yè)集團(tuán)和中威公司入主后的資產(chǎn)重組力度有關(guān)。年來，公司的第一、第二大股東都連續(xù)數(shù)年分不將所持有的和.的股權(quán)質(zhì)押給交行福州分行，獵取貸款，在對(duì)殼公司的重組上，除了出售部分子公司權(quán)益及將一部分的帳面應(yīng)收債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)投資外，幾乎沒有什么實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組行為，如此公司的業(yè)績不見好轉(zhuǎn)也就不驚奇了。 三、在香港市場買殼上市的市場分析 國內(nèi)股市綿綿下跌，而且預(yù)期仍有下跌空間，這就封殺了在國內(nèi)買

23、殼后的二級(jí)市場收益，而國內(nèi)上市公司信息披露極不規(guī)范，這也大大加大了無法規(guī)避的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而選擇在香港買殼上市，由于股本是全流通的有著良好的套利和退出機(jī)制，因此，在香港買殼上市是民營企業(yè)擬通過上市進(jìn)入資本市場的較好選擇。 有關(guān)資料反映，由于目前在國內(nèi)有專門多民營企業(yè)紛紛在香港買殼上市，使得香港的上市公司殼價(jià)上漲到5000-7000萬元左右，而江山公司的殼價(jià)只有4000萬元左右，綜合各方面的信息來看依舊比較合理的。關(guān)鍵是民營企業(yè)買入殼并注入資產(chǎn)后，香港股市會(huì)有什么反映，市場對(duì)我們有多大的認(rèn)同。 香港股市分為主板和創(chuàng)業(yè)板兩個(gè)市場，共有家上市公司。依照民營企業(yè)買殼上市的實(shí)際可能情況，我們從中選取了港股地

24、產(chǎn)、公用事業(yè)、建筑、綜合、高速公路類公司作為樣本公司進(jìn)行分析。 表3：港股地產(chǎn)公司股票資料 表4：紅籌地產(chǎn)、綜合與國企地產(chǎn)、公用、支援、零售公司股票資料 表5：港股建筑公司股票資料 表6：港股綜合類公司股票資料 表7；港股公用公司股票資料 表8：港股高速公路公司股票資料 五類公司共有樣本公司211家，其中把屬于紅籌或H股的帶中國概念的公司單列出來，通過相關(guān)數(shù)據(jù)的收集、匯總、統(tǒng)計(jì)、處理，結(jié)果如下： 類不 樣本數(shù) 市盈率 市凈率 （1） 紅籌或H 股地產(chǎn) 、綜合類公司 23家 11.820倍 0.796倍 （2） 非紅籌或H股地產(chǎn) 95家 18.640倍 0.712倍 （3） 公用事業(yè)公司 10家

25、 9.759倍 1.569倍 （4） 建筑（材）類公司 42家 10.916倍 0.600倍 （5） 綜合類公司 34家 13.569倍 0.795倍 （6） 高速公路類公司 7家 8.638倍 0.429 倍 從上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析（詳細(xì)的數(shù)據(jù)請(qǐng)看附表3-8）結(jié)果，我們能夠發(fā)覺： 1、港股地產(chǎn)公司中，非紅籌或H股地產(chǎn)公司52家虧損，43家盈利，虧損面54.74%，盈利公司中盈利能力也不強(qiáng)，總盈利253億元，而地產(chǎn)公司的資產(chǎn)值一般較大，因此造成一種局面：市凈率只有0.712倍，但市盈率卻較高，達(dá)18.64倍。紅籌或H股地產(chǎn)、綜合類公司中同樣存在這種情況。 2、公用事業(yè)公司普遍盈利狀況良好，共計(jì)盈利

26、237.08億元，10家中僅中國燃?xì)猓?0384，HK）虧損6967萬元。其市盈率僅9.759倍較低要緊也是因?yàn)闃I(yè)績較高的緣故，市凈率達(dá)1.569倍，證明投資者對(duì)公用事業(yè)公司信心比較足，情愿買入公司的股票。 3、建筑類公司普遍經(jīng)營狀況不佳，42家公司有22家虧損，虧損面52.38%，盈虧對(duì)抵，全行業(yè)仍虧損27億元。綜合起來看，行業(yè)中沒有盈利能力強(qiáng)的公司，最盈利的公司其士國際（00025，HK）也只是盈利1.019億元，受此情況阻礙，建材類公司的市盈率10.916倍（因全行業(yè)合計(jì)虧損，計(jì)算市盈率時(shí)剔除了虧損公司因素），市凈率0.600倍，都處于不高的水平。 4、綜合類公司普遍經(jīng)營狀況也不佳，34

27、家有23家虧損，虧損面67.65%，總體看來，盈虧對(duì)抵，全行業(yè)盈利267億元，（要緊是和記黃埔、新創(chuàng)建、太古A、太古B、長江基建等少數(shù)公司是盈利大戶，這五家公司合計(jì)盈利差不多超過350億元，因此全行業(yè)虧損依舊專門厲害的），市盈率13.569倍，市凈率0.795倍，高于地產(chǎn)類公司。但尚未剔除個(gè)不公司盈利能力特不強(qiáng)的因素。 5、高速公路類公司共7家，普遍經(jīng)營情況良好，資產(chǎn)盈利能力較強(qiáng)，然而市盈率只有8.638倍，市凈率只有0.4293倍，在五類樣本公司中其資產(chǎn)是最優(yōu)質(zhì)的，但股價(jià)的認(rèn)同度是最低的。 關(guān)于地產(chǎn)公司，我們從中選取了首長四方、首創(chuàng)置業(yè)、北京北辰、英皇中國等9家樣本公司進(jìn)行進(jìn)一步重點(diǎn)分析，初

28、步結(jié)論如下： （1）掛在“地產(chǎn)”類名下的上市公司，經(jīng)營的業(yè)務(wù)能夠有專門大的區(qū)不，能夠是地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資與治理，甚至不相關(guān)的科技資訊等。象泛海酒店集團(tuán)，要緊從事的是酒店經(jīng)營與治理，資產(chǎn)構(gòu)成中全部差不多上酒店資產(chǎn)；而鵬潤集團(tuán)，其業(yè)務(wù)中除少部分是物業(yè)投資外，絕大部分業(yè)務(wù)卻是投資于與“地產(chǎn)”無關(guān)的證券投資與電腦軟件設(shè)計(jì)系統(tǒng)上。 （）經(jīng)營業(yè)務(wù)的不同，股民的反應(yīng)也有專門大的區(qū)不。象“假地產(chǎn)”公司鵬潤集團(tuán)，經(jīng)營業(yè)務(wù)的科技含量相對(duì)較高，因此其凈資產(chǎn)只有1.86元，但市值卻能達(dá)到5.20元，市價(jià)能取得253.23%的高溢價(jià)；而純經(jīng)營物業(yè)投資與治理的公司，其市價(jià)表現(xiàn)也不如有地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司，象“首創(chuàng)置業(yè)”、“首長四方”等公司有相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其股價(jià)的折讓分不是69.74%和82.54%，在地產(chǎn)類公司中算比較高的，而“北京北辰”、“華夏置業(yè)”純粹經(jīng)營分處北京與香港的物業(yè)，其股價(jià)的折讓卻分不低至16.96%和18.