長(zhǎng)春天茂高爾夫別墅項(xiàng)目定位分析報(bào)告

1、別墅市場(chǎng)概述32個(gè)別墅項(xiàng)目，大部分集中在凈月區(qū)，占總數(shù)的68.8%；在售項(xiàng)目共有17個(gè)、待售項(xiàng)目6個(gè)；2、長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)概述：1、別墅類市場(chǎng)界定： 別墅產(chǎn)品包括：?jiǎn)误w別墅（villa)及其變體產(chǎn)品聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE) 、 雙拼別墅、疊拼別墅三 別墅市場(chǎng)概述3、代表樓盤確定：綜合項(xiàng)目時(shí)間、項(xiàng)目定位、占地規(guī)模三項(xiàng)基本因素，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在市場(chǎng)上的影響程度。篩選原則：1、項(xiàng)目時(shí)間由于時(shí)間原因，導(dǎo)致項(xiàng)目產(chǎn)品與市場(chǎng)需求較大差異，因此在2006年之后無新 品上市的項(xiàng)目不予考慮；售罄、待售項(xiàng)目本次報(bào)告暫不予考慮； 2、項(xiàng)目定位別墅產(chǎn)品供應(yīng)中至少需要有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排中的一種產(chǎn)品，且項(xiàng)目容積率 需要空置在1

2、以內(nèi)； 3、占地規(guī)模項(xiàng)目占地面積至少在7萬平米以上。在32個(gè)項(xiàng)目中，符合上述3點(diǎn)的項(xiàng)目有：和黃御翠園、中信城、森林華墅、萬科潭溪、中海國(guó)社、華業(yè)玫 瑰谷、優(yōu)山美地共 7個(gè)項(xiàng)目；綜合現(xiàn)階段市場(chǎng)情況修正： 1、優(yōu)山美地項(xiàng)目06年9月上市，截至現(xiàn)階段共推出206套雙拼（面積328-416平）， 136套單體（面積 311-516平），僅銷售21套單體 ，不被客戶認(rèn)可，因此不具有代表性及新項(xiàng)目開發(fā)參考性； 2、力旺弗朗明歌08年上市，一期推出216套別墅產(chǎn)品，二期規(guī)劃以獨(dú)棟為主，未來3年內(nèi)將成為別墅市 場(chǎng)的主要供應(yīng)力量； 3、考慮到保利羅蘭香谷、天安第一城、融創(chuàng)上層與新項(xiàng)目所屬同一區(qū)域，且在待開發(fā)土地

3、中規(guī)劃有別墅產(chǎn)品，從 地段、品牌力方面考慮，在聯(lián)排產(chǎn)品上將與新項(xiàng)目產(chǎn)生客戶分流。綜上：鎖定新項(xiàng)目參考競(jìng)品有和黃御翠園、中信城、森林華墅、萬科潭溪、中海國(guó)社、華業(yè)玫瑰谷、力旺弗朗明歌、 保利羅蘭香谷、天安第一城、融創(chuàng)上層共計(jì)10個(gè)項(xiàng)目。 本案倚瀾觀邸保利融創(chuàng)天安金越逸墅藍(lán)灣南湖灣鴻城國(guó)際中海國(guó)社力旺御翠豪庭吉糧康郡國(guó)信美邑萬科蘭喬中信城和黃御翠園華業(yè)玫瑰谷萬科潭溪森林華墅距離長(zhǎng)春站直徑距離15.4公里距離高新區(qū)其他競(jìng)品7.5公里距離長(zhǎng)春站直徑距離16.29公里距離力旺、中海國(guó)社7.8公里競(jìng)品鎖定別墅分類： 城市別墅：主要集中于力旺弗朗明歌、中海國(guó)社、保利、天安第一城、融創(chuàng)上層 郊區(qū)別墅：占據(jù)凈月

4、潭資源，主要集中于御翠園、中信城、華業(yè)玫瑰谷、萬科潭溪?jiǎng)e墅、 森林華墅鎖定競(jìng)品參考的13指標(biāo)：規(guī)模、景觀、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、項(xiàng)目定位、園區(qū)配套、周邊配套、人群密集度、城市距離、 戶型、售價(jià)、 品牌、物管 判斷頂級(jí)豪宅的價(jià)值和價(jià)格，最主要的就是看其占有各種資源的程度，其次是項(xiàng)目精神文化的注入。頂級(jí)別墅即高度擁有各種資源和充盈豐富的精神文化。 目前，長(zhǎng)春市場(chǎng)中在資源占有方面和黃、中信兩個(gè)項(xiàng)目是代表，但是在項(xiàng)目推廣過城中依靠的是品牌優(yōu)勢(shì)、而沒有更深入的挖掘項(xiàng)目的精神文化，因此只能算上高端別墅，而非頂級(jí)別墅；萬科蘭喬圣菲、潭溪?jiǎng)e墅缺少稀缺資源，但是品牌及精神挖掘做到了極致，并且得到市場(chǎng)的極度認(rèn)可，是別墅

5、，而非頂級(jí)別墅！ 新項(xiàng)目，頂級(jí)別墅，從目前來看，資源占有方面，項(xiàng)目占有一定優(yōu)勢(shì)：擁有187萬平27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)、52萬平湖面等稀缺自然資源，距離城市近等交通資源，但缺少山地造型、周邊生活配套設(shè)施不完善在企業(yè)品牌及精神文化注入方面是新項(xiàng)目開發(fā)、推廣的重點(diǎn)內(nèi)容。別墅項(xiàng)目賞析和黃御翠園項(xiàng)目簡(jiǎn)析占地規(guī)模：92萬平 建筑面積：42.32萬平一期占地：20萬平 一期建面：6.13萬平建筑風(fēng)格：歐式 景觀特點(diǎn)：山地景觀開盤時(shí)間：2008年9月 消化周期：9個(gè)月 08年9月推出52套（30套大獨(dú)棟、22套小獨(dú)棟）至09年初消化37套（17套大獨(dú)棟、20套小獨(dú)棟） 09年初新增推量135套，08年底結(jié)轉(zhuǎn)庫(kù)存

6、15套，合計(jì)150套。產(chǎn)品概況： 207314的小獨(dú)棟，總款240-390萬/套，供應(yīng)104套，消化63套，無地下室，約100平花園 347511的大獨(dú)棟，總款450-800萬/套，供應(yīng)83套，消化34套，無地下室，150-300平花園小結(jié)：和黃待開發(fā)用地70萬平，按照0.46容積率計(jì)算，待開發(fā)建面約32.2萬平，施工進(jìn)度：目前部分房 源已進(jìn)入封頂期。一期供應(yīng)187套產(chǎn)品，目前90套庫(kù)存量壓力較大，沒有加推信息，以消化庫(kù)存產(chǎn) 品為主。按照目前去化速度，和黃將與新項(xiàng)目消化期重疊，加之和黃品牌、產(chǎn)品類型、資源優(yōu)勢(shì)等 因素將是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，特別是獨(dú)棟產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，而其小獨(dú)棟將與新項(xiàng)目聯(lián)排

7、產(chǎn)生 客戶競(jìng)爭(zhēng)。因此，新項(xiàng)目獨(dú)棟產(chǎn)品需要盡可能增加產(chǎn)品的附加值，包括地下室、花園、露臺(tái)等；聯(lián) 排產(chǎn)品除增加附加值加以產(chǎn)品區(qū)隔外，聯(lián)排定價(jià)要充分發(fā)揮價(jià)格優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率單體207.75（C2戶型）3820%2771%240.25（C1戶型）1910%1789%274.86（B4戶型）1910%947%314.29（B3戶型）2815%2693%347.57（B2戶型）3016%2273%387.36（B1戶型）158%853%469.5（A2戶型）2111%943%511.65（A1戶型）179%529%合計(jì)18712366%和黃御翠園產(chǎn)品配比及去化御

8、翠園整體規(guī)劃圖園區(qū)實(shí)景圖片和黃御翠園項(xiàng)目掠影中信城項(xiàng)目簡(jiǎn)析占地規(guī)模：243萬平（100萬農(nóng)博園） 建筑面積：102萬平一期占地：獨(dú)棟約86890平 ，聯(lián)排約74730平 一期建面：獨(dú)棟約26579平，聯(lián)排約47687平建筑風(fēng)格：法式風(fēng)情 景觀特點(diǎn)：山地景觀，法式皇家園林開盤時(shí)間：2008年1月 消化周期：15個(gè)月（09年5月項(xiàng)目封盤） 08年1月推出109套聯(lián)排，7月推出60套獨(dú)棟，共計(jì)169套別墅產(chǎn)品，截至09年4月消化109套 （42套獨(dú)棟、67套聯(lián)排） 由于一期產(chǎn)品質(zhì)量問題，從09年5月開始項(xiàng)目封盤，現(xiàn)階段計(jì)劃09年8月加推二期別墅產(chǎn)品： 13棟雙拼，14棟聯(lián)排產(chǎn)品概況：獨(dú)棟，400-4

9、76，總價(jià)440-700萬/套，08年供應(yīng)60套，消化42套，依山而建雙首層 聯(lián)排，280-350，總價(jià)210-350萬/套，08年供應(yīng)109套，消化67套，計(jì)劃09年8月加推70套 計(jì)劃09年8月加推26套雙拼，面積約350-370 ，預(yù)計(jì)總價(jià)在250-430萬/套小結(jié)：中信待開發(fā)用地近94萬平，預(yù)計(jì)待開發(fā)建面約44萬平，施工進(jìn)度：預(yù)計(jì)09年加推二期房源即將 封頂。中信城待開發(fā)面積及產(chǎn)品都將與新項(xiàng)目產(chǎn)生強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)。中信城產(chǎn)品配比及去化產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）供應(yīng)比例消化（套）消化率單體407（A1戶型）73%229%404（A2戶型）93%222%407（A3戶型）52%360%474

10、（A4戶型）114%218%476（A5戶型）104%330%476（A6戶型）176%424%675（A8戶型）10%00%雙拼370（S2戶型）166%00%375（S1戶型）104%00%聯(lián)排271（LA戶型）249%00%299（LB戶型）166%00%328（LC戶型）145%00%361（LD戶型）228%00%378（LE戶型）62%00%288-292（C1）218%1467%312-324（C2）259%1768%346-347(C3)197%1158%326-336(C4)207%1365%341-351(C5)238%1461%合計(jì)2768531%中信城項(xiàng)目掠影實(shí)景圖片園

11、區(qū)規(guī)劃圖森林華墅項(xiàng)目掠影一期產(chǎn)品二期產(chǎn)品整體規(guī)劃圖實(shí)景圖片占地規(guī)模：12.8萬平 建筑面積：3萬平建筑風(fēng)格：北美 景觀特點(diǎn)：坡地景觀開盤時(shí)間：2005年9月（二期）整體供應(yīng)量76套，庫(kù)存15套萬科譚溪?jiǎng)e墅項(xiàng)目簡(jiǎn)析占地規(guī)模：7.5萬平 建筑面積：6.28萬平一期占地：1.26萬平 建筑面積：建筑風(fēng)格： 地中海 景觀特點(diǎn)：組團(tuán)式坡地景觀，以高密綠植相區(qū)隔，改變視覺效果開盤時(shí)間： 09年6月 消化周期：1個(gè)月 萬科潭溪?jiǎng)e墅于09年3月開始積累客戶，5月27日取得3個(gè)組團(tuán)12棟63套聯(lián)排銷售許可證， 6月6 日開盤，共推出50套聯(lián)排，開盤消化39套。產(chǎn)品概況：本次推出房源產(chǎn)權(quán)面積200，實(shí)際使用面積約

12、300，增設(shè)負(fù)首層，采光、使用功能等方面優(yōu) 于地下室，70負(fù)首層，30雙車位可自行封閉為車庫(kù)。中間戶為南北花園，總價(jià)220-240萬/套； 端戶增加側(cè)向花園 ，總價(jià)260-280萬/套。小結(jié)：以第四代別墅定義產(chǎn)品，很好的與競(jìng)品進(jìn)行區(qū)隔，并標(biāo)榜為蘭喬升級(jí)產(chǎn)品，借助蘭喬圣菲的良好口 碑及萬科強(qiáng)大的品牌力吸引客戶。項(xiàng)目整體供應(yīng)量較小，目前銷售狀況良好，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目上市時(shí)， 潭溪將進(jìn)入尾盤期，客戶分流較小，但先進(jìn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)可作為新項(xiàng)目聯(lián)排產(chǎn)品參考。萬科譚溪?jiǎng)e墅產(chǎn)品配比及去化產(chǎn)品類型面積（）供應(yīng)（套）供應(yīng)比消化（套）消化率聯(lián)排197-206（A戶型）1219%1083%195-200（A戶型）2032%1

13、365%197-206（B戶型）1219%1083%195-200（B戶型）1930%1053%合計(jì)634368%中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目簡(jiǎn)析占地規(guī)模：57.05萬平 建筑面積：106萬平建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格 景觀特點(diǎn)：水景、園林景觀開盤時(shí)間：2008年5月24日 消化周期：13個(gè)月產(chǎn)品概況：288-398的雙拼，總房款320470萬元/套，供應(yīng)65套，消化33套，贈(zèng)送100-120地下室，約80的花園；232-288的聯(lián)排，總房款204280萬元/套，供應(yīng)103套，消化86套，贈(zèng)送100地下室，約50的花園；小結(jié)：項(xiàng)目規(guī)劃有高層、洋房、別墅等多種產(chǎn)品，別墅主要以雙拼、聯(lián)排為主，去年開盤至今，高層、洋房

14、產(chǎn)品受市場(chǎng)影響優(yōu)惠幅度較大。別墅組團(tuán)為重點(diǎn)利潤(rùn)所在，且距離市中心較近、配套較為完善，臨近市政規(guī)劃濕地公園景觀資源品牌力較強(qiáng)，另，贈(zèng)送地下室面積較大且多為雙車位設(shè)計(jì)，因此采用高開高走策略，未采取特殊優(yōu)惠與促銷活動(dòng)，產(chǎn)品自然去化情況良好。中海國(guó)際社區(qū)產(chǎn)品配比及去化產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率雙拼288.5106%660%3184527%2658%398106%440%聯(lián)排232-2405030%4896%250-2624829%4492%283-28853%5100%合計(jì)16813379%中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目掠影項(xiàng)目整體規(guī)劃圖別墅區(qū)規(guī)劃圖別墅區(qū)規(guī)劃圖別墅用地力旺弗朗明歌項(xiàng)目簡(jiǎn)

15、析占地規(guī)模：36萬平 建筑面積：44萬平建筑風(fēng)格：西班牙 景觀特點(diǎn)：西班牙手工別墅、風(fēng)情較濃郁，西臨伊通河，園區(qū)做軸線式水景開盤時(shí)間：2008年4月 消化周期：14個(gè)月 08年4月推出208套，截至09年6月消化59套（3套雙拼、56套聯(lián)排）產(chǎn)品概況：?jiǎn)误w，是由雙車庫(kù)連成的類雙拼，400-500平，總房款為680850萬，沒有銷售 雙拼，臨近中央景觀與水系，300-400平，總房款390520萬，消化3套 一期別墅以220-260平聯(lián)排產(chǎn)品為主，每套總房款控制在220萬以內(nèi)，為地上三層加地下室。小結(jié)：由于一期產(chǎn)品價(jià)格較高、去化速度較慢，將導(dǎo)致二期獨(dú)棟產(chǎn)品延期上市，施工進(jìn)度：目前部分房 源主體已

16、完成。預(yù)計(jì)其二期產(chǎn)品將與新項(xiàng)目推廣期重疊。力旺弗朗明歌產(chǎn)品配比及去化產(chǎn)品類型戶型面積段（）供應(yīng)量（套）供應(yīng)比例消化（套）消化率戶型圖單體雙車庫(kù)戶型369-53584%00%雙拼M戶型30531%267%N戶型37631%133%聯(lián)排B戶型22012460%2218%A戶型2403919%1641%C戶型2603919%2051%合計(jì)（套）2086128%力旺弗朗明歌項(xiàng)目掠影一期別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主二期別墅產(chǎn)品以獨(dú)棟為主整體規(guī)劃圖實(shí)景圖片效果圖一期別墅聯(lián)排為主二期別墅獨(dú)棟 為主保利羅蘭香谷項(xiàng)目簡(jiǎn)析 占地規(guī)模：50萬平 建筑面積：70萬平建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約 景觀特點(diǎn)：坡地景觀+中央水景帶開盤時(shí)間：2

17、008年6月27日 消化周期：12個(gè)月產(chǎn)品概況：246290聯(lián)排別墅，總房款170-230萬元/套，供應(yīng)208套，消化156套，無地下室，約20-30花園，觀景別墅價(jià)格在9000-10000元/，現(xiàn)在銷售的別墅產(chǎn)品距水景景觀帶較遠(yuǎn)，價(jià)格為73007800元/。小結(jié)：保利08年6月開盤，推出產(chǎn)品包括聯(lián)排別墅、花園洋房及小高層。聯(lián)排別墅共208套，價(jià)格70008800元/，通過一年的銷售，共消化156套，消化率達(dá)75%，按照目前的去化速度，預(yù)計(jì)09年一期別墅將清盤。項(xiàng)目二期規(guī)劃用地位于最南側(cè)，雖然現(xiàn)階段規(guī)劃未確定，但從地理位置及容積率方面看，二期主要以別墅為主，將與新項(xiàng)目產(chǎn)生客戶競(jìng)爭(zhēng)。保利羅蘭香谷

18、自上市以來，銷售情況較好，突破了大市的冷淡，其高品味的文化調(diào)性及先于產(chǎn)品推景觀的打法，低開平走的價(jià)格策略，以及較夸張的坡地景觀設(shè)計(jì)及高密綠植的、大面積草坪收到長(zhǎng)春客戶的普遍認(rèn)可。中央景觀帶規(guī)劃低密度住宅別墅在售小高層一期洋房+小高一期洋房+小高保利羅蘭香谷產(chǎn)品配比及去化 產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率聯(lián)排246（戶型）9144%7582%249（戶型）8742%7789%254（戶型）105%220%290（戶型）2010%1365%合計(jì)20816780%主入口景觀坡地景觀水景天安第一城項(xiàng)目簡(jiǎn)析 07年9月，3期產(chǎn)品取得預(yù)售許可證，別墅產(chǎn)品共計(jì)51套，包括24套獨(dú)院、

19、3棟6套雙拼、5棟21套聯(lián)排，未對(duì)外銷售；08年9月，推出8套聯(lián)排，面積260-305平，均價(jià)9800元/平，銷售1套，當(dāng)時(shí) 市場(chǎng)環(huán)境較差，預(yù)計(jì)09年別墅價(jià)格有所上升，別墅停止銷售；09年3月，重新包裝、推廣，6月18日推出20套產(chǎn)品，聯(lián)排價(jià)格8500-10000元/， 獨(dú)院價(jià)格11000-13000元/，目前銷售4套聯(lián)排；6月25日，再次加推23套產(chǎn)品，7月中下旬開盤，目前為排號(hào)階段，誠(chéng)意金10萬元， 銷售說辭為開盤之后，別墅產(chǎn)品會(huì)有5%-10%的價(jià)格增幅備注：3期別墅產(chǎn)品中，有4棟臨水獨(dú)棟未建，其余別墅產(chǎn)品均于07年建設(shè)完成，目 前為現(xiàn)房銷售。 銷售進(jìn)度項(xiàng)目概述：1、開發(fā)商01年已取得土地

20、，整個(gè)項(xiàng)目采取惜售態(tài)度，推盤節(jié)奏較慢2、整個(gè)項(xiàng)目定位“為1%的成功人士造城”3、經(jīng)過8年開發(fā)，項(xiàng)目越加成熟，并發(fā)展為城市別墅4、由于前期產(chǎn)品質(zhì)量及開發(fā)上信譽(yù)等原因，使得品牌力漸弱天安第一城項(xiàng)目簡(jiǎn)析 規(guī)劃別墅一期二期規(guī)劃別墅用地三期項(xiàng)目占地42萬平，2001年拿地，預(yù)計(jì)分6-7期開發(fā)，設(shè)計(jì)為歐式風(fēng)格。一二期已售磬，產(chǎn)品中均含有別墅類產(chǎn)品，紅色區(qū)域?yàn)樵谑蹫?期產(chǎn)品，綠色區(qū)域?yàn)榇_發(fā)的20萬土地，東南規(guī)劃洋房和別墅，西北區(qū)規(guī)劃別墅和小高層。規(guī)劃高層規(guī)劃洋房、小高規(guī)劃小高天安第一城產(chǎn)品去劃及配比產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率單體299.791631%00%328.43816%0

21、0%聯(lián)排264-2701020%220%277-290612%233%305-3231122%19%合計(jì)51100%510%融創(chuàng)上城項(xiàng)目簡(jiǎn)析 占地規(guī)模：58.53萬平 建筑面積：60.4萬平建筑風(fēng)格：德國(guó)小鎮(zhèn) 景觀特點(diǎn)：親水園林，內(nèi)建2萬平公園開盤時(shí)間：2007年 消化周期：5年產(chǎn)品概況：07年二期首批房源上市，6套雙拼、48套聯(lián)排共計(jì)54套，至08年6 月全部消化；08年7月加推二期房源68套聯(lián)排，8月庫(kù)存39套，由于 產(chǎn)品位置較差、且市場(chǎng)較冷，推出85折促銷活動(dòng)，至08年底，庫(kù)存10套小結(jié)：一二期（三期為洋房）別墅產(chǎn)品總供應(yīng)340套，消化335套，現(xiàn)剩余5套聯(lián)排，位置較差，均價(jià)8600元/

22、。四期規(guī)劃14棟高層（排號(hào)中，預(yù)計(jì)9月上市），11棟洋房，9棟聯(lián)排別墅（4棟4聯(lián)，5棟6聯(lián)），預(yù)計(jì)2010年上市，聯(lián)排別墅規(guī)劃面積為250、280、3203個(gè)面積段，預(yù)計(jì)售價(jià)11000-12000元/，銷售周期為1年，2011年初整個(gè)項(xiàng)目清盤。融創(chuàng)上城產(chǎn)品去化及配比 產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率單體31441%4100%32021%2100%雙拼270144%14100%聯(lián)排2209327%93100%240216%21100%2505416%5093%2709327%9299%280175%17100%2954212%42100%合計(jì)（套）340100%33599%

23、融創(chuàng)上城項(xiàng)目掠影 各別墅項(xiàng)目綜合測(cè)評(píng)表：規(guī)模景觀規(guī)劃建筑風(fēng)格項(xiàng)目定位園區(qū)配套周邊配套人群密集度城市距離戶型售價(jià)品牌物管合計(jì)和黃御翠園1010910106877871010112保利羅蘭香谷986856101010710109108中信城10888788777998104天安第一城9768761010107888104萬科潭溪69101096665971010103國(guó)際社區(qū)966876888991010100力旺弗朗明歌886986888787697華業(yè)玫瑰谷886876877898696森林華墅7868106666786690融創(chuàng)上城986976810107988105天茂高爾夫別墅10101

24、010109667107610111產(chǎn)品重合度單體供應(yīng)200-240241-280281-320321-360361-400401-440天安中信城和黃森林華墅441-480481-520521-560561-600601-64040套20套10套30套50套60套5719283016812515211720952410921381小獨(dú)棟：面積集中在280-360平大獨(dú)棟：面積集中在400-480平需要關(guān)注的特殊面積產(chǎn)品產(chǎn)品重合度單體去化200-240241-280281-320321-360361-400401-440天安中信城和黃森林華墅441-480481-520521-560561-6

25、00601-64040套20套10套30套50套60套32625141684485147513907907小獨(dú)棟：面積集中在280-360平大獨(dú)棟：面積集中在400-480平與獨(dú)棟整體供應(yīng)情況相吻和；特殊面積產(chǎn)品消化情況較好。單體建議：1.主力面積為280-360平， 400-480平兩個(gè)面積段， 并以小面積為主。2.可以配少量200-240平超小面積和600-640平超大面積單體別墅，以滿足特殊客戶需求，單仍以小面積為主，且做640平以上單體產(chǎn)品時(shí)需謹(jǐn)慎，最好以訂單式開發(fā)。3.單體產(chǎn)品配比約為24%供應(yīng)面積描述聯(lián)排項(xiàng)目200-220221-240241-260261-280281-30030

26、1-320321-340341-360361-380力旺弗朗明歌2728093609360中信城6504108747950112121451810210保利羅蘭香谷465895800融創(chuàng)上城7700160009720萬科潭溪?jiǎng)e墅12531天安第一城267017103454中海國(guó)際社區(qū)11800122881430華業(yè)玫瑰谷121325780合計(jì)供應(yīng)量（套）22289383708811404112124228合計(jì)供應(yīng)量（）4751121160963691889425594114041121214518.510210銷售（套）686323921361813250銷售（）14552.92 149786

27、01365668.20 10493.54 5702 4260.568641.96 0.00 消化率31%71%62%30%41%50%38%60%0%庫(kù)存32958.0866823623313225.815100.4657026951.445876.5410210產(chǎn)品比重18%8%38%7%10%4%4%6%4%小結(jié)：聯(lián)排產(chǎn)品去化較好的面積段集中在220-240平、240-260平市場(chǎng)價(jià)格描述單價(jià)（元/）11000115001200012500130001350014000145001500015500160001650017000以上力旺弗朗明歌中信城和黃御翠園天安第一城中海國(guó)際社區(qū)森林華墅

28、單 體：價(jià)格集中在12500-13000元/平雙 拼：價(jià)格集中在10000-11000元/平單價(jià)（元/）9500100001050011000115001200012500130001350014000力旺弗朗明歌中信城中海國(guó)際社區(qū)華業(yè)玫瑰谷07年市場(chǎng)供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品單價(jià)分布項(xiàng)目6000650070007500800085009000 中信城（07年末信息釋放）中海萊茵東郡聯(lián)排融創(chuàng)聯(lián)排力旺弗朗明歌萬科蘭喬圣菲08年市場(chǎng)供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品單價(jià)分布項(xiàng)目600065007000750080008500中信城力旺弗朗明歌中海國(guó)際社區(qū)觀邸華業(yè)玫瑰谷保利融創(chuàng)三期09年市場(chǎng)供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品單價(jià)分布項(xiàng)目6000650070

29、00750080008500中信城力旺弗朗明歌國(guó)信美邑中海國(guó)際社區(qū)觀邸華業(yè)玫瑰谷保利08-09年聯(lián)排產(chǎn)品主力價(jià)格維持8000元/平左右結(jié)論一：產(chǎn)品建議通過上述對(duì)長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)的分析，針對(duì)我司新項(xiàng)目的產(chǎn)品定位建議如下：說明：天茂高爾夫項(xiàng)目占地76萬，結(jié)合市場(chǎng)的需求，容積率不能高于0.7；如容積率按0.6計(jì)算，總規(guī)劃建筑面積約為47萬，這樣既可以迎合市場(chǎng)需求，又可以使邊際效益最大化。產(chǎn)品占比面積（）套數(shù)（套）面積區(qū)間（）面積區(qū)間細(xì)分（）區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比例套數(shù)比例合計(jì)單體10%約40000約80380-630380-500602.16%2.88%500-630200.72%雙拼20%約100000

30、約300280-380280-3302007.19%10.79%330-3801003.60%聯(lián)排40%約200000約900180-260180-23060021.58%32.37%230-26030010.79%高爾夫公寓30%約130000約150060-13060-100120043.17%53.96%100-13030010.79%合計(jì)約47000027802780100.00%100.00%結(jié)論二：附加值建議 結(jié)合長(zhǎng)春市場(chǎng)別墅的具體情況，在產(chǎn)品的面積區(qū)間、建筑風(fēng)格、園林構(gòu)造等方面很難形成差異化及核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。遂，在新項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)著重考慮產(chǎn)品附加值的營(yíng)造，例如：贈(zèng)送超大地下室、

31、地下車庫(kù)、私家花園、露臺(tái)等。具體到戶型，依據(jù)長(zhǎng)春市場(chǎng)目前產(chǎn)品去化較快戶型的特點(diǎn)：增設(shè)獨(dú)立門廳；贈(zèng)送大面積地下室，層高需要在2米以上；贈(zèng)送寬敞露臺(tái)，可放置陽(yáng)傘、搖椅等；贈(zèng)送超大私家花園，樣板示范為私家泳池或室外養(yǎng)魚池。結(jié)論三：風(fēng)格、園林、景觀建議規(guī)劃規(guī)劃過程中，堅(jiān)持更多產(chǎn)品臨近湖泊、高爾夫球場(chǎng)等自然資源的原則，避免傳統(tǒng)的列兵式排列，充分利用項(xiàng)目資源； 風(fēng)格采用純粹的地中海風(fēng)格、英倫風(fēng)格、法式風(fēng)格、歐式風(fēng)格等組團(tuán)式風(fēng)格組合，避免中式風(fēng)格、現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的運(yùn)用； 景觀充分利用湖泊、高爾夫球場(chǎng)的稀缺自然資源，并改變地塊平坦，缺少變化的地貌，必須增加山地、坡地景觀；園區(qū)配套建設(shè)集休閑、娛樂、商務(wù)辦公、康體美容、餐飲會(huì)客于一體的多功能五星級(jí)會(huì)所，建有網(wǎng)球場(chǎng)