長春天茂高爾夫別墅項目定位分析報告

1、別墅市場概述32個別墅項目，大部分集中在凈月區(qū)，占總數(shù)的68.8%；在售項目共有17個、待售項目6個；2、長春別墅市場概述：1、別墅類市場界定： 別墅產(chǎn)品包括：單體別墅（villa)及其變體產(chǎn)品聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE) 、 雙拼別墅、疊拼別墅三 別墅市場概述3、代表樓盤確定：綜合項目時間、項目定位、占地規(guī)模三項基本因素，評價項目在市場上的影響程度。篩選原則：1、項目時間由于時間原因，導(dǎo)致項目產(chǎn)品與市場需求較大差異，因此在2006年之后無新 品上市的項目不予考慮；售罄、待售項目本次報告暫不予考慮； 2、項目定位別墅產(chǎn)品供應(yīng)中至少需要有獨棟、雙拼、聯(lián)排中的一種產(chǎn)品，且項目容積率 需要空置在1

2、以內(nèi)； 3、占地規(guī)模項目占地面積至少在7萬平米以上。在32個項目中，符合上述3點的項目有：和黃御翠園、中信城、森林華墅、萬科潭溪、中海國社、華業(yè)玫 瑰谷、優(yōu)山美地共 7個項目；綜合現(xiàn)階段市場情況修正： 1、優(yōu)山美地項目06年9月上市，截至現(xiàn)階段共推出206套雙拼（面積328-416平）， 136套單體（面積 311-516平），僅銷售21套單體 ，不被客戶認(rèn)可，因此不具有代表性及新項目開發(fā)參考性； 2、力旺弗朗明歌08年上市，一期推出216套別墅產(chǎn)品，二期規(guī)劃以獨棟為主，未來3年內(nèi)將成為別墅市 場的主要供應(yīng)力量； 3、考慮到保利羅蘭香谷、天安第一城、融創(chuàng)上層與新項目所屬同一區(qū)域，且在待開發(fā)土地

3、中規(guī)劃有別墅產(chǎn)品，從 地段、品牌力方面考慮，在聯(lián)排產(chǎn)品上將與新項目產(chǎn)生客戶分流。綜上：鎖定新項目參考競品有和黃御翠園、中信城、森林華墅、萬科潭溪、中海國社、華業(yè)玫瑰谷、力旺弗朗明歌、 保利羅蘭香谷、天安第一城、融創(chuàng)上層共計10個項目。 本案倚瀾觀邸保利融創(chuàng)天安金越逸墅藍(lán)灣南湖灣鴻城國際中海國社力旺御翠豪庭吉糧康郡國信美邑萬科蘭喬中信城和黃御翠園華業(yè)玫瑰谷萬科潭溪森林華墅距離長春站直徑距離15.4公里距離高新區(qū)其他競品7.5公里距離長春站直徑距離16.29公里距離力旺、中海國社7.8公里競品鎖定別墅分類： 城市別墅：主要集中于力旺弗朗明歌、中海國社、保利、天安第一城、融創(chuàng)上層 郊區(qū)別墅：占據(jù)凈月

4、潭資源，主要集中于御翠園、中信城、華業(yè)玫瑰谷、萬科潭溪別墅、 森林華墅鎖定競品參考的13指標(biāo)：規(guī)模、景觀、規(guī)劃、建筑風(fēng)格、項目定位、園區(qū)配套、周邊配套、人群密集度、城市距離、 戶型、售價、 品牌、物管 判斷頂級豪宅的價值和價格，最主要的就是看其占有各種資源的程度，其次是項目精神文化的注入。頂級別墅即高度擁有各種資源和充盈豐富的精神文化。 目前，長春市場中在資源占有方面和黃、中信兩個項目是代表，但是在項目推廣過城中依靠的是品牌優(yōu)勢、而沒有更深入的挖掘項目的精神文化，因此只能算上高端別墅，而非頂級別墅；萬科蘭喬圣菲、潭溪別墅缺少稀缺資源，但是品牌及精神挖掘做到了極致，并且得到市場的極度認(rèn)可，是別墅

5、，而非頂級別墅！ 新項目，頂級別墅，從目前來看，資源占有方面，項目占有一定優(yōu)勢：擁有187萬平27洞國際高爾夫球場、52萬平湖面等稀缺自然資源，距離城市近等交通資源，但缺少山地造型、周邊生活配套設(shè)施不完善在企業(yè)品牌及精神文化注入方面是新項目開發(fā)、推廣的重點內(nèi)容。別墅項目賞析和黃御翠園項目簡析占地規(guī)模：92萬平 建筑面積：42.32萬平一期占地：20萬平 一期建面：6.13萬平建筑風(fēng)格：歐式 景觀特點：山地景觀開盤時間：2008年9月 消化周期：9個月 08年9月推出52套（30套大獨棟、22套小獨棟）至09年初消化37套（17套大獨棟、20套小獨棟） 09年初新增推量135套，08年底結(jié)轉(zhuǎn)庫存

6、15套，合計150套。產(chǎn)品概況： 207314的小獨棟，總款240-390萬/套，供應(yīng)104套，消化63套，無地下室，約100平花園 347511的大獨棟，總款450-800萬/套，供應(yīng)83套，消化34套，無地下室，150-300平花園小結(jié)：和黃待開發(fā)用地70萬平，按照0.46容積率計算，待開發(fā)建面約32.2萬平，施工進度：目前部分房 源已進入封頂期。一期供應(yīng)187套產(chǎn)品，目前90套庫存量壓力較大，沒有加推信息，以消化庫存產(chǎn) 品為主。按照目前去化速度，和黃將與新項目消化期重疊，加之和黃品牌、產(chǎn)品類型、資源優(yōu)勢等 因素將是我們的主要競爭對手，特別是獨棟產(chǎn)品競爭將更為激烈，而其小獨棟將與新項目聯(lián)排

7、產(chǎn)生 客戶競爭。因此，新項目獨棟產(chǎn)品需要盡可能增加產(chǎn)品的附加值，包括地下室、花園、露臺等；聯(lián) 排產(chǎn)品除增加附加值加以產(chǎn)品區(qū)隔外，聯(lián)排定價要充分發(fā)揮價格優(yōu)勢。產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率單體207.75（C2戶型）3820%2771%240.25（C1戶型）1910%1789%274.86（B4戶型）1910%947%314.29（B3戶型）2815%2693%347.57（B2戶型）3016%2273%387.36（B1戶型）158%853%469.5（A2戶型）2111%943%511.65（A1戶型）179%529%合計18712366%和黃御翠園產(chǎn)品配比及去化御

8、翠園整體規(guī)劃圖園區(qū)實景圖片和黃御翠園項目掠影中信城項目簡析占地規(guī)模：243萬平（100萬農(nóng)博園） 建筑面積：102萬平一期占地：獨棟約86890平 ，聯(lián)排約74730平 一期建面：獨棟約26579平，聯(lián)排約47687平建筑風(fēng)格：法式風(fēng)情 景觀特點：山地景觀，法式皇家園林開盤時間：2008年1月 消化周期：15個月（09年5月項目封盤） 08年1月推出109套聯(lián)排，7月推出60套獨棟，共計169套別墅產(chǎn)品，截至09年4月消化109套 （42套獨棟、67套聯(lián)排） 由于一期產(chǎn)品質(zhì)量問題，從09年5月開始項目封盤，現(xiàn)階段計劃09年8月加推二期別墅產(chǎn)品： 13棟雙拼，14棟聯(lián)排產(chǎn)品概況：獨棟，400-4

9、76，總價440-700萬/套，08年供應(yīng)60套，消化42套，依山而建雙首層 聯(lián)排，280-350，總價210-350萬/套，08年供應(yīng)109套，消化67套，計劃09年8月加推70套 計劃09年8月加推26套雙拼，面積約350-370 ，預(yù)計總價在250-430萬/套小結(jié)：中信待開發(fā)用地近94萬平，預(yù)計待開發(fā)建面約44萬平，施工進度：預(yù)計09年加推二期房源即將 封頂。中信城待開發(fā)面積及產(chǎn)品都將與新項目產(chǎn)生強大的競爭。中信城產(chǎn)品配比及去化產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）供應(yīng)比例消化（套）消化率單體407（A1戶型）73%229%404（A2戶型）93%222%407（A3戶型）52%360%474

10、（A4戶型）114%218%476（A5戶型）104%330%476（A6戶型）176%424%675（A8戶型）10%00%雙拼370（S2戶型）166%00%375（S1戶型）104%00%聯(lián)排271（LA戶型）249%00%299（LB戶型）166%00%328（LC戶型）145%00%361（LD戶型）228%00%378（LE戶型）62%00%288-292（C1）218%1467%312-324（C2）259%1768%346-347(C3)197%1158%326-336(C4)207%1365%341-351(C5)238%1461%合計2768531%中信城項目掠影實景圖片園

11、區(qū)規(guī)劃圖森林華墅項目掠影一期產(chǎn)品二期產(chǎn)品整體規(guī)劃圖實景圖片占地規(guī)模：12.8萬平 建筑面積：3萬平建筑風(fēng)格：北美 景觀特點：坡地景觀開盤時間：2005年9月（二期）整體供應(yīng)量76套，庫存15套萬科譚溪別墅項目簡析占地規(guī)模：7.5萬平 建筑面積：6.28萬平一期占地：1.26萬平 建筑面積：建筑風(fēng)格： 地中海 景觀特點：組團式坡地景觀，以高密綠植相區(qū)隔，改變視覺效果開盤時間： 09年6月 消化周期：1個月 萬科潭溪別墅于09年3月開始積累客戶，5月27日取得3個組團12棟63套聯(lián)排銷售許可證， 6月6 日開盤，共推出50套聯(lián)排，開盤消化39套。產(chǎn)品概況：本次推出房源產(chǎn)權(quán)面積200，實際使用面積約

12、300，增設(shè)負(fù)首層，采光、使用功能等方面優(yōu) 于地下室，70負(fù)首層，30雙車位可自行封閉為車庫。中間戶為南北花園，總價220-240萬/套； 端戶增加側(cè)向花園 ，總價260-280萬/套。小結(jié)：以第四代別墅定義產(chǎn)品，很好的與競品進行區(qū)隔，并標(biāo)榜為蘭喬升級產(chǎn)品，借助蘭喬圣菲的良好口 碑及萬科強大的品牌力吸引客戶。項目整體供應(yīng)量較小，目前銷售狀況良好，預(yù)計新項目上市時， 潭溪將進入尾盤期，客戶分流較小，但先進的產(chǎn)品設(shè)計可作為新項目聯(lián)排產(chǎn)品參考。萬科譚溪別墅產(chǎn)品配比及去化產(chǎn)品類型面積（）供應(yīng)（套）供應(yīng)比消化（套）消化率聯(lián)排197-206（A戶型）1219%1083%195-200（A戶型）2032%1

13、365%197-206（B戶型）1219%1083%195-200（B戶型）1930%1053%合計634368%中海國際社區(qū)項目簡析占地規(guī)模：57.05萬平 建筑面積：106萬平建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格 景觀特點：水景、園林景觀開盤時間：2008年5月24日 消化周期：13個月產(chǎn)品概況：288-398的雙拼，總房款320470萬元/套，供應(yīng)65套，消化33套，贈送100-120地下室，約80的花園；232-288的聯(lián)排，總房款204280萬元/套，供應(yīng)103套，消化86套，贈送100地下室，約50的花園；小結(jié)：項目規(guī)劃有高層、洋房、別墅等多種產(chǎn)品，別墅主要以雙拼、聯(lián)排為主，去年開盤至今，高層、洋房

14、產(chǎn)品受市場影響優(yōu)惠幅度較大。別墅組團為重點利潤所在，且距離市中心較近、配套較為完善，臨近市政規(guī)劃濕地公園景觀資源品牌力較強，另，贈送地下室面積較大且多為雙車位設(shè)計，因此采用高開高走策略，未采取特殊優(yōu)惠與促銷活動，產(chǎn)品自然去化情況良好。中海國際社區(qū)產(chǎn)品配比及去化產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率雙拼288.5106%660%3184527%2658%398106%440%聯(lián)排232-2405030%4896%250-2624829%4492%283-28853%5100%合計16813379%中海國際社區(qū)項目掠影項目整體規(guī)劃圖別墅區(qū)規(guī)劃圖別墅區(qū)規(guī)劃圖別墅用地力旺弗朗明歌項目簡

15、析占地規(guī)模：36萬平 建筑面積：44萬平建筑風(fēng)格：西班牙 景觀特點：西班牙手工別墅、風(fēng)情較濃郁，西臨伊通河，園區(qū)做軸線式水景開盤時間：2008年4月 消化周期：14個月 08年4月推出208套，截至09年6月消化59套（3套雙拼、56套聯(lián)排）產(chǎn)品概況：單體，是由雙車庫連成的類雙拼，400-500平，總房款為680850萬，沒有銷售 雙拼，臨近中央景觀與水系，300-400平，總房款390520萬，消化3套 一期別墅以220-260平聯(lián)排產(chǎn)品為主，每套總房款控制在220萬以內(nèi)，為地上三層加地下室。小結(jié)：由于一期產(chǎn)品價格較高、去化速度較慢，將導(dǎo)致二期獨棟產(chǎn)品延期上市，施工進度：目前部分房 源主體已

16、完成。預(yù)計其二期產(chǎn)品將與新項目推廣期重疊。力旺弗朗明歌產(chǎn)品配比及去化產(chǎn)品類型戶型面積段（）供應(yīng)量（套）供應(yīng)比例消化（套）消化率戶型圖單體雙車庫戶型369-53584%00%雙拼M戶型30531%267%N戶型37631%133%聯(lián)排B戶型22012460%2218%A戶型2403919%1641%C戶型2603919%2051%合計（套）2086128%力旺弗朗明歌項目掠影一期別墅產(chǎn)品以聯(lián)排為主二期別墅產(chǎn)品以獨棟為主整體規(guī)劃圖實景圖片效果圖一期別墅聯(lián)排為主二期別墅獨棟 為主保利羅蘭香谷項目簡析 占地規(guī)模：50萬平 建筑面積：70萬平建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約 景觀特點：坡地景觀+中央水景帶開盤時間：2

17、008年6月27日 消化周期：12個月產(chǎn)品概況：246290聯(lián)排別墅，總房款170-230萬元/套，供應(yīng)208套，消化156套，無地下室，約20-30花園，觀景別墅價格在9000-10000元/，現(xiàn)在銷售的別墅產(chǎn)品距水景景觀帶較遠(yuǎn)，價格為73007800元/。小結(jié)：保利08年6月開盤，推出產(chǎn)品包括聯(lián)排別墅、花園洋房及小高層。聯(lián)排別墅共208套，價格70008800元/，通過一年的銷售，共消化156套，消化率達75%，按照目前的去化速度，預(yù)計09年一期別墅將清盤。項目二期規(guī)劃用地位于最南側(cè)，雖然現(xiàn)階段規(guī)劃未確定，但從地理位置及容積率方面看，二期主要以別墅為主，將與新項目產(chǎn)生客戶競爭。保利羅蘭香谷

18、自上市以來，銷售情況較好，突破了大市的冷淡，其高品味的文化調(diào)性及先于產(chǎn)品推景觀的打法，低開平走的價格策略，以及較夸張的坡地景觀設(shè)計及高密綠植的、大面積草坪收到長春客戶的普遍認(rèn)可。中央景觀帶規(guī)劃低密度住宅別墅在售小高層一期洋房+小高一期洋房+小高保利羅蘭香谷產(chǎn)品配比及去化 產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率聯(lián)排246（戶型）9144%7582%249（戶型）8742%7789%254（戶型）105%220%290（戶型）2010%1365%合計20816780%主入口景觀坡地景觀水景天安第一城項目簡析 07年9月，3期產(chǎn)品取得預(yù)售許可證，別墅產(chǎn)品共計51套，包括24套獨院、

19、3棟6套雙拼、5棟21套聯(lián)排，未對外銷售；08年9月，推出8套聯(lián)排，面積260-305平，均價9800元/平，銷售1套，當(dāng)時 市場環(huán)境較差，預(yù)計09年別墅價格有所上升，別墅停止銷售；09年3月，重新包裝、推廣，6月18日推出20套產(chǎn)品，聯(lián)排價格8500-10000元/， 獨院價格11000-13000元/，目前銷售4套聯(lián)排；6月25日，再次加推23套產(chǎn)品，7月中下旬開盤，目前為排號階段，誠意金10萬元， 銷售說辭為開盤之后，別墅產(chǎn)品會有5%-10%的價格增幅備注：3期別墅產(chǎn)品中，有4棟臨水獨棟未建，其余別墅產(chǎn)品均于07年建設(shè)完成，目 前為現(xiàn)房銷售。 銷售進度項目概述：1、開發(fā)商01年已取得土地

20、，整個項目采取惜售態(tài)度，推盤節(jié)奏較慢2、整個項目定位“為1%的成功人士造城”3、經(jīng)過8年開發(fā)，項目越加成熟，并發(fā)展為城市別墅4、由于前期產(chǎn)品質(zhì)量及開發(fā)上信譽等原因，使得品牌力漸弱天安第一城項目簡析 規(guī)劃別墅一期二期規(guī)劃別墅用地三期項目占地42萬平，2001年拿地，預(yù)計分6-7期開發(fā)，設(shè)計為歐式風(fēng)格。一二期已售磬，產(chǎn)品中均含有別墅類產(chǎn)品，紅色區(qū)域為在售為3期產(chǎn)品，綠色區(qū)域為待開發(fā)的20萬土地，東南規(guī)劃洋房和別墅，西北區(qū)規(guī)劃別墅和小高層。規(guī)劃高層規(guī)劃洋房、小高規(guī)劃小高天安第一城產(chǎn)品去劃及配比產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率單體299.791631%00%328.43816%0

21、0%聯(lián)排264-2701020%220%277-290612%233%305-3231122%19%合計51100%510%融創(chuàng)上城項目簡析 占地規(guī)模：58.53萬平 建筑面積：60.4萬平建筑風(fēng)格：德國小鎮(zhèn) 景觀特點：親水園林，內(nèi)建2萬平公園開盤時間：2007年 消化周期：5年產(chǎn)品概況：07年二期首批房源上市，6套雙拼、48套聯(lián)排共計54套，至08年6 月全部消化；08年7月加推二期房源68套聯(lián)排，8月庫存39套，由于 產(chǎn)品位置較差、且市場較冷，推出85折促銷活動，至08年底，庫存10套小結(jié)：一二期（三期為洋房）別墅產(chǎn)品總供應(yīng)340套，消化335套，現(xiàn)剩余5套聯(lián)排，位置較差，均價8600元/

22、。四期規(guī)劃14棟高層（排號中，預(yù)計9月上市），11棟洋房，9棟聯(lián)排別墅（4棟4聯(lián)，5棟6聯(lián)），預(yù)計2010年上市，聯(lián)排別墅規(guī)劃面積為250、280、3203個面積段，預(yù)計售價11000-12000元/，銷售周期為1年，2011年初整個項目清盤。融創(chuàng)上城產(chǎn)品去化及配比 產(chǎn)品類型面積段（）供應(yīng)量（套）產(chǎn)品比重消化（套）消化率單體31441%4100%32021%2100%雙拼270144%14100%聯(lián)排2209327%93100%240216%21100%2505416%5093%2709327%9299%280175%17100%2954212%42100%合計（套）340100%33599%

23、融創(chuàng)上城項目掠影 各別墅項目綜合測評表：規(guī)模景觀規(guī)劃建筑風(fēng)格項目定位園區(qū)配套周邊配套人群密集度城市距離戶型售價品牌物管合計和黃御翠園1010910106877871010112保利羅蘭香谷986856101010710109108中信城10888788777998104天安第一城9768761010107888104萬科潭溪69101096665971010103國際社區(qū)966876888991010100力旺弗朗明歌886986888787697華業(yè)玫瑰谷886876877898696森林華墅7868106666786690融創(chuàng)上城986976810107988105天茂高爾夫別墅10101

24、010109667107610111產(chǎn)品重合度單體供應(yīng)200-240241-280281-320321-360361-400401-440天安中信城和黃森林華墅441-480481-520521-560561-600601-64040套20套10套30套50套60套5719283016812515211720952410921381小獨棟：面積集中在280-360平大獨棟：面積集中在400-480平需要關(guān)注的特殊面積產(chǎn)品產(chǎn)品重合度單體去化200-240241-280281-320321-360361-400401-440天安中信城和黃森林華墅441-480481-520521-560561-6

25、00601-64040套20套10套30套50套60套32625141684485147513907907小獨棟：面積集中在280-360平大獨棟：面積集中在400-480平與獨棟整體供應(yīng)情況相吻和；特殊面積產(chǎn)品消化情況較好。單體建議：1.主力面積為280-360平， 400-480平兩個面積段， 并以小面積為主。2.可以配少量200-240平超小面積和600-640平超大面積單體別墅，以滿足特殊客戶需求，單仍以小面積為主，且做640平以上單體產(chǎn)品時需謹(jǐn)慎，最好以訂單式開發(fā)。3.單體產(chǎn)品配比約為24%供應(yīng)面積描述聯(lián)排項目200-220221-240241-260261-280281-30030

26、1-320321-340341-360361-380力旺弗朗明歌2728093609360中信城6504108747950112121451810210保利羅蘭香谷465895800融創(chuàng)上城7700160009720萬科潭溪別墅12531天安第一城267017103454中海國際社區(qū)11800122881430華業(yè)玫瑰谷121325780合計供應(yīng)量（套）22289383708811404112124228合計供應(yīng)量（）4751121160963691889425594114041121214518.510210銷售（套）686323921361813250銷售（）14552.92 149786

27、01365668.20 10493.54 5702 4260.568641.96 0.00 消化率31%71%62%30%41%50%38%60%0%庫存32958.0866823623313225.815100.4657026951.445876.5410210產(chǎn)品比重18%8%38%7%10%4%4%6%4%小結(jié)：聯(lián)排產(chǎn)品去化較好的面積段集中在220-240平、240-260平市場價格描述單價（元/）11000115001200012500130001350014000145001500015500160001650017000以上力旺弗朗明歌中信城和黃御翠園天安第一城中海國際社區(qū)森林華墅

28、單 體：價格集中在12500-13000元/平雙 拼：價格集中在10000-11000元/平單價（元/）9500100001050011000115001200012500130001350014000力旺弗朗明歌中信城中海國際社區(qū)華業(yè)玫瑰谷07年市場供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品單價分布項目6000650070007500800085009000 中信城（07年末信息釋放）中海萊茵東郡聯(lián)排融創(chuàng)聯(lián)排力旺弗朗明歌萬科蘭喬圣菲08年市場供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品單價分布項目600065007000750080008500中信城力旺弗朗明歌中海國際社區(qū)觀邸華業(yè)玫瑰谷保利融創(chuàng)三期09年市場供應(yīng)聯(lián)排產(chǎn)品單價分布項目6000650070

29、00750080008500中信城力旺弗朗明歌國信美邑中海國際社區(qū)觀邸華業(yè)玫瑰谷保利08-09年聯(lián)排產(chǎn)品主力價格維持8000元/平左右結(jié)論一：產(chǎn)品建議通過上述對長春別墅市場的分析，針對我司新項目的產(chǎn)品定位建議如下：說明：天茂高爾夫項目占地76萬，結(jié)合市場的需求，容積率不能高于0.7；如容積率按0.6計算，總規(guī)劃建筑面積約為47萬，這樣既可以迎合市場需求，又可以使邊際效益最大化。產(chǎn)品占比面積（）套數(shù)（套）面積區(qū)間（）面積區(qū)間細(xì)分（）區(qū)間套數(shù)（套）套數(shù)比例套數(shù)比例合計單體10%約40000約80380-630380-500602.16%2.88%500-630200.72%雙拼20%約100000

30、約300280-380280-3302007.19%10.79%330-3801003.60%聯(lián)排40%約200000約900180-260180-23060021.58%32.37%230-26030010.79%高爾夫公寓30%約130000約150060-13060-100120043.17%53.96%100-13030010.79%合計約47000027802780100.00%100.00%結(jié)論二：附加值建議 結(jié)合長春市場別墅的具體情況，在產(chǎn)品的面積區(qū)間、建筑風(fēng)格、園林構(gòu)造等方面很難形成差異化及核心競爭優(yōu)勢。遂，在新項目開發(fā)過程中，應(yīng)著重考慮產(chǎn)品附加值的營造，例如：贈送超大地下室、

31、地下車庫、私家花園、露臺等。具體到戶型，依據(jù)長春市場目前產(chǎn)品去化較快戶型的特點：增設(shè)獨立門廳；贈送大面積地下室，層高需要在2米以上；贈送寬敞露臺，可放置陽傘、搖椅等；贈送超大私家花園，樣板示范為私家泳池或室外養(yǎng)魚池。結(jié)論三：風(fēng)格、園林、景觀建議規(guī)劃規(guī)劃過程中，堅持更多產(chǎn)品臨近湖泊、高爾夫球場等自然資源的原則，避免傳統(tǒng)的列兵式排列，充分利用項目資源； 風(fēng)格采用純粹的地中海風(fēng)格、英倫風(fēng)格、法式風(fēng)格、歐式風(fēng)格等組團式風(fēng)格組合，避免中式風(fēng)格、現(xiàn)代簡約風(fēng)格的運用； 景觀充分利用湖泊、高爾夫球場的稀缺自然資源，并改變地塊平坦，缺少變化的地貌，必須增加山地、坡地景觀；園區(qū)配套建設(shè)集休閑、娛樂、商務(wù)辦公、康體美容、餐飲會客于一體的多功能五星級會所，建有網(wǎng)球場