深圳項(xiàng)目策劃投資評(píng)估報(bào)告書

1、深圳香蜜湖某地塊宗地投資評(píng)估報(bào)告書深圳香蜜湖B3030041宗地投資評(píng)估報(bào)告書目錄1.0 研究結(jié)論.1 1.1宗地差不多情況.11.2地價(jià)范圍. .1 1.3 地塊投資價(jià)值 .12.0 研究方法 .2 2.1 剩余法求地價(jià) .22.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng).22.3 研究依據(jù) .3 3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思 .43.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) .4 3.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì).54.0 宗地地價(jià)測(cè)算 .64.1 地價(jià)之外的成本測(cè)算 .6銷售收入測(cè)算.7地價(jià)成本測(cè)算 .75.0 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .7 5.1 項(xiàng)目盈利能力分析.7 5.1.1 稅金計(jì)算 .8 5.1

2、.2 損益表 .8 5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 .85.2 項(xiàng)目不確定性分析.10 5.2.1 項(xiàng)目盈虧平衡分析.10 5.2.2 敏感性分析.10 5.2.3 概率分析 .116.0 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議 .12 6.1 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).12 6.2有關(guān)講明及建議 12 附表、附圖附表一 宗地地價(jià)測(cè)算表 .14附圖一 項(xiàng)目概率分析圖 .16研究結(jié)論1.1 宗地差不多情況宗地編號(hào)為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85，低層住宅占15

3、，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)治理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在7493187416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在7274984870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)

4、標(biāo)價(jià)位點(diǎn)在78557萬(wàn)元人民幣。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米.1.3 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表11所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在7493180913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在8091387416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。表11 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價(jià)為74931萬(wàn)元地價(jià)為80913萬(wàn)元地價(jià)為87416萬(wàn)元投資利潤(rùn)率（）252015稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（F

5、NPV）（萬(wàn)元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其差不多思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格（建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)）利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研究待估宗地的差不多情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格可能建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)

6、價(jià)，即排除財(cái)務(wù)條件的阻礙，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，因此它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此能夠在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度動(dòng)身，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的阻礙，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能

7、力、利潤(rùn)及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)推斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指標(biāo)國(guó)務(wù)院進(jìn)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類治理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)人民銀行存、貸款利率廣東統(tǒng)計(jì)年鑒搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)中國(guó)人民銀行121號(hào)文件廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思依照該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率1.4

8、，能夠確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 總基底面積 935442220580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分不見表31和表32。高層住宅總建筑面積 1276500.85108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。打算規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。不墅總建筑面積 1275600.1519,148 m2 不墅規(guī)劃為250350 m2 /棟，平均每棟面積為300

9、m2 ，占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟?？傆?jì)占地面積為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2 ，社區(qū)治理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì)350 m2 。停車位基于該地塊以后將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位（不含不墅用戶車位），建議車庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫(kù)規(guī)劃面積位為 7203525200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 935440.

10、65m260803 m2道路規(guī)劃占地面積為 935440.1514031 m2表31 用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2 ）所占比重(%)人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表32 項(xiàng)目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 1.高層住宅建筑面積108503M22.低層住宅建筑面積19148M23.公建配套建筑面積3350M24.地下車庫(kù)建

11、筑面積25200M2車位數(shù)720個(gè)人口密度293人/公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)不墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過(guò)不墅的市場(chǎng)推廣來(lái)打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。打算整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期預(yù)備時(shí)期為6個(gè)月，宗地競(jìng)買后18個(gè)月時(shí)推出首期不墅，高層住宅分兩期推出，打算至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資打算如下表33所示.表33 項(xiàng)目投資與融資打算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)16712131819242530313637421投資總額1.1建設(shè)投資1

12、.1.1土地成本80913.86 1.1.2前期工程費(fèi)755.00 393.00 1.1.3建安成本費(fèi)34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套費(fèi)1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可預(yù)見費(fèi)3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8治理費(fèi)3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 51

13、2.80 1.1.9銷售費(fèi)用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10利息費(fèi)用1.2流淌資金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入講明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資金壓力專門大。能夠考慮競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措打算都暫沒(méi)計(jì)

14、算。4.0 宗地地價(jià)測(cè)算4.1 地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的差不多行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為68651.43萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。 4.2 銷售收入測(cè)算參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測(cè)算出總銷售收入為 179478.35萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。4.3 地價(jià)成本測(cè)算 依照目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)差不多現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15，正常期望投資回報(bào)率為20，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上

15、限為25。則該宗地的地價(jià)范圍為7429187416 萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為80913萬(wàn)元。扣除宗地轉(zhuǎn)讓契稅3，則得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)范圍為7274984970萬(wàn)元，正常市場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為78557萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖B3030041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)時(shí)期，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來(lái)測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。5.1 項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1 稅金計(jì)算（見表51）因?yàn)槭灼诎l(fā)售打算在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無(wú)銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

16、所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。依照房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額差不多在銷售收入的1左右。5.1.2 損益表（見表52）由損益表能夠看出，公司在第一年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，這要緊是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤(rùn)，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表53）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析能夠看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24，凈現(xiàn)值為15221萬(wàn)元，均處于較高水平。緣故在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建

17、設(shè)、銷售要滯后一段時(shí)刻，只是該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在74291萬(wàn)元和87416萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表54所示。 表51 銷售稅金及附加表 （單位：萬(wàn)元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目16712131819242530313637421銷售收入42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2銷售稅金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1營(yíng)業(yè)稅2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2都市維護(hù)建設(shè)稅14

18、7.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育費(fèi)附加63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程維護(hù)費(fèi)75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易治理費(fèi)210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花稅21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值稅421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表 52 損益表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1121324253636421銷售收入179478.36 0.0042125.6096

19、146.9341205.832總成本費(fèi)用149565.29 89962.2333906.5721520.944175.553利潤(rùn)總額29913.07 -89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.31 0.000.000.009871.315稅后利潤(rùn)20041.76 0.000.000.0020041.766盈余公積金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利潤(rùn)18037.58 0.000.000.0018037.58表53 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1121324253637421現(xiàn)金流入0.00

20、42125.60 96146.93 41205.83 1.1銷售收入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2其他現(xiàn)金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2現(xiàn)金流出87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建設(shè)投資87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值稅0.00 421.26 961.47 412.06 2.3銷售稅金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3凈現(xiàn)金流-87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4累計(jì)凈現(xiàn)金流-8

21、7911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評(píng)價(jià)指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03 投資回收期（動(dòng)態(tài)）3.20 表54 財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價(jià)為74931萬(wàn)時(shí)地價(jià)為87416萬(wàn)時(shí)內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投資回

22、收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.45.2 項(xiàng)目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （80913.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為83.33，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。5.2.2 敏感性分析阻礙本宗地投資財(cái)務(wù)效益的要緊不確定因素為宗地獵取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷售稅率等。依照宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獵取價(jià)格的高低和以后銷售

23、價(jià)格的變化。因而，本宗地敏感性分析要緊針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤(rùn)率），分不計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5、10和宗地獵取價(jià)格上下波動(dòng)5、10時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的阻礙。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表54。表54 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%1

24、8.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤(rùn)率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤(rùn)率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的阻礙當(dāng)宗地價(jià)格上升到20.3時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)?，F(xiàn)在，假如地價(jià)接著上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5、10時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)

25、值分不下降47.28、94.55。當(dāng)售價(jià)下降至10.57時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，現(xiàn)在，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的阻礙地價(jià)上升5、10時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分不下降14.72、28.39；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至13.67時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，現(xiàn)在，假如接著上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降10時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率已下降到7.93，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的阻礙當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將下降至13.84，已不能

26、滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率15。當(dāng)售價(jià)下降5時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率要求。從上分析能夠看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來(lái)講，地價(jià)獵取價(jià)格和售價(jià)差不多上敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。緣故在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獵取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動(dòng)值。關(guān)于內(nèi)部收益率來(lái)講，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。關(guān)于靜態(tài)的投資收益率來(lái)講，售價(jià)是更為敏感的因素。除了地價(jià)和售價(jià)對(duì)本項(xiàng)目的阻礙較大外，開發(fā)周期和銷售率對(duì)本項(xiàng)目的阻礙也值得注意。開發(fā)周期拖長(zhǎng)除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，NPV和IRR也會(huì)下降，投資回收期將延長(zhǎng)外，還會(huì)加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，如此將使

27、整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。 5.2.3 概率分析為了更精確地預(yù)測(cè)該宗地投資地風(fēng)險(xiǎn)程度，下面用決策樹來(lái)進(jìn)行計(jì)算，詳看附圖1。經(jīng)計(jì)算，E(FNPV) = 20228.44 萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)偏差9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù)49.1870%計(jì)算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44萬(wàn)元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18，遠(yuǎn)低于70，講明其風(fēng)險(xiǎn)程度在合理的范圍之中。6.0 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與建議6.1 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)上述財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果講明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大

28、勢(shì)把握、政策研判等能力要求專門高。且該地塊將是以公開競(jìng)拍方式獵取，市場(chǎng)的炒做、競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)的緊張氣氛、競(jìng)投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會(huì)阻礙到該地塊的競(jìng)買價(jià)格，因此是否投資該項(xiàng)目不能僅僅依靠對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險(xiǎn)分析。 6.2 有關(guān)講明及建議本報(bào)告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測(cè)算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測(cè)算出投資方的實(shí)際投資收益情況。為便于計(jì)算比較，本報(bào)告中的車庫(kù)全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。本報(bào)告是基于財(cái)務(wù)分析的角度來(lái)考慮問(wèn)題的，一個(gè)項(xiàng)目投資與否，財(cái)務(wù)指標(biāo)是專門重要的，

29、但卻不是唯一起決定作用的。假如公司是基于戰(zhàn)略方面的考慮，想通過(guò)對(duì)該地塊的競(jìng)買與開發(fā)來(lái)樹立公司品牌，那么財(cái)務(wù)指標(biāo)在決策中所占權(quán)重將會(huì)下降，競(jìng)買的價(jià)格將會(huì)躍上一個(gè)新的臺(tái)階。宗地價(jià)格的評(píng)估應(yīng)是建立對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)查研究，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的可能競(jìng)投策略、目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理、宗地的優(yōu)劣勢(shì)分析等基礎(chǔ)上來(lái)綜合進(jìn)行的。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)查支持。在本報(bào)告相關(guān)測(cè)算數(shù)據(jù)的選取是基于筆者對(duì)廣州市場(chǎng)的了解并考慮了廣、深兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異的基礎(chǔ)上確定的，由于對(duì)深圳市場(chǎng)沒(méi)有深入的了解，因此測(cè)算結(jié)果難免存在偏差。本報(bào)告中的最佳土地開發(fā)利用方案設(shè)計(jì)是基于筆者既往工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)考慮的，尚缺少專業(yè)上的深度考慮，且筆者未踏勘過(guò)宗地現(xiàn)

30、場(chǎng)，因此方案設(shè)想不一定是最優(yōu)的。原則上此步應(yīng)進(jìn)行多方案的比較、評(píng)估及選優(yōu)。鑒于拍賣公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。筆者認(rèn)為最好是低層的比例調(diào)高些，且低層的設(shè)計(jì)式樣、戶型等要多樣化，以充分滿足目標(biāo)客戶的多樣化需求。由于該地塊將用于開發(fā)面向高端客戶的豪宅，購(gòu)買者更看中的將是項(xiàng)目的檔次感，建議開發(fā)商在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上給予高度重視，一定要聘請(qǐng)一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)?yè)?dān)綱項(xiàng)目此項(xiàng)工作，包括對(duì)項(xiàng)目風(fēng)水問(wèn)題的綜合研究，這一點(diǎn)在粵港房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其要受到重視。為保證該地塊投資決策的準(zhǔn)確性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，建議開發(fā)商在開發(fā)前期投資論證過(guò)程中，盡可能

31、地讓公司項(xiàng)目一線實(shí)施人員參與進(jìn)來(lái)，充分聽取各方面的意見，集思廣益，精益求精。隨著通貨膨脹的確認(rèn)，以后銀行利率調(diào)整差不多在所難免，利率調(diào)整關(guān)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，阻礙是巨大的。本宗地的競(jìng)買企業(yè)專門難想象完全依靠自有資金來(lái)開發(fā)，而競(jìng)到土地到開發(fā)銷售之間將有18個(gè)月以上的時(shí)刻，建議開發(fā)商要緊密關(guān)注國(guó)家的信貸政策和利率政策，并做細(xì)、做好項(xiàng)目的融資打算。 研究結(jié)論1.1 宗地差不多情況宗地編號(hào)為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85，低層住宅占15，但最終

32、比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)治理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競(jìng)投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)一次付清地價(jià)款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費(fèi)中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費(fèi)用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2 地價(jià)范圍經(jīng)測(cè)算，本地塊的正常地價(jià)范圍應(yīng)在7493187416萬(wàn)元人民幣之間，其中市場(chǎng)正常價(jià)位點(diǎn)應(yīng)在80913萬(wàn)元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3，則得競(jìng)標(biāo)報(bào)價(jià)范圍應(yīng)在7274984870萬(wàn)元人民幣之間，市場(chǎng)正常競(jìng)標(biāo)價(jià)位點(diǎn)

33、在78557萬(wàn)元人民幣。對(duì)應(yīng)市場(chǎng)價(jià)位點(diǎn)80913萬(wàn)元，則得相應(yīng)樓面地價(jià)為6339元/平方米.1.3 地塊投資價(jià)值對(duì)應(yīng)以上地價(jià)范圍，測(cè)得相應(yīng)的投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)如表11所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在7493180913萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r(jià)在8091387416萬(wàn)元人民幣之間時(shí)，即進(jìn)入投資風(fēng)險(xiǎn)區(qū)；超過(guò)87416萬(wàn)元后，將進(jìn)入高風(fēng)險(xiǎn)區(qū),投資者需慎重考慮。表11 宗地投資財(cái)務(wù)效果指標(biāo)項(xiàng)目地價(jià)為74931萬(wàn)元地價(jià)為80913萬(wàn)元地價(jià)為87416萬(wàn)元投資利潤(rùn)率（）252015稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）

34、（萬(wàn)元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價(jià)運(yùn)用剩余法來(lái)確定宗地的最高限價(jià)，其差不多思路為：地價(jià)= 房地產(chǎn)建成價(jià)格（建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)租售費(fèi)用稅費(fèi)）利潤(rùn)該方法的操作程序如下：研究待估宗地的差不多情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)格可能建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)求地價(jià)2.2 運(yùn)用建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一般分兩個(gè)層次，即：全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)和自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)。 全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即排

35、除財(cái)務(wù)條件的阻礙，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計(jì)算基礎(chǔ)，考察項(xiàng)目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來(lái)源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問(wèn)題，因此它實(shí)際上是一種簡(jiǎn)化了的、投資項(xiàng)目“息、稅前”的盈利能力分析，借此能夠在各個(gè)投資項(xiàng)目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項(xiàng)目是否有投資的價(jià)值，在分析是否可行的同時(shí)，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度動(dòng)身，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對(duì)項(xiàng)目的阻礙，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。同時(shí)，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤(rùn)

36、及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評(píng)估報(bào)告中，選用全部投資的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)法，分析該地塊的投資盈利能力通過(guò)全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財(cái)務(wù)內(nèi)部?jī)衄F(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤(rùn)率等指標(biāo)。由此來(lái)推斷該宗地投資在財(cái)務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)香蜜湖B303-0041宗地規(guī)劃指標(biāo)國(guó)務(wù)院進(jìn)展研究中心數(shù)據(jù)庫(kù)廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類治理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)人民銀行存、貸款利率廣東統(tǒng)計(jì)年鑒搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)中國(guó)人民銀行121號(hào)文件廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思依照該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率1.4，能夠確

37、定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來(lái)贏得市場(chǎng)。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 總基底面積 935442220580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分不見表31和表32。高層住宅總建筑面積 1276500.85108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。打算規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。不墅總建筑面積 1275600.1519,148 m2 不墅規(guī)劃為250350 m2 /棟，平均每棟面積為300 m2 ，

38、占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。總計(jì)占地面積為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2 ，社區(qū)治理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì)350 m2 。停車位基于該地塊以后將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位（不含不墅用戶車位），建議車庫(kù)集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫(kù)規(guī)劃面積位為 7203525200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 935440.65m2

39、60803 m2道路規(guī)劃占地面積為 935440.1514031 m2表31 用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2 ）所占比重(%)人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表32 項(xiàng)目要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 1.高層住宅建筑面積108503M22.低層住宅建筑面積19148M23.公建配套建筑面積3350M24.地下車庫(kù)建筑面積2

40、5200M2車位數(shù)720個(gè)人口密度293人/公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)不墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過(guò)不墅的市場(chǎng)推廣來(lái)打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。打算整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期預(yù)備時(shí)期為6個(gè)月，宗地競(jìng)買后18個(gè)月時(shí)推出首期不墅，高層住宅分兩期推出，打算至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資打算如下表33所示.表33 項(xiàng)目投資與融資打算表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)16712131819242530313637421投資總額1.1建設(shè)投資1.1.1

41、土地成本80913.86 1.1.2前期工程費(fèi)755.00 393.00 1.1.3建安成本費(fèi)34000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套費(fèi)1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可預(yù)見費(fèi)3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8治理費(fèi)3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80

42、 1.1.9銷售費(fèi)用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09 538.44 1.1.10利息費(fèi)用1.2流淌資金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入講明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。該宗地地價(jià)需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對(duì)競(jìng)投人的資金壓力專門大。能夠考慮競(jìng)得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因?yàn)轫?xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)又與融資結(jié)構(gòu)無(wú)關(guān)，故此表中的利息費(fèi)用計(jì)算和資金籌措打算都暫沒(méi)計(jì)算。4.

43、0 宗地地價(jià)測(cè)算4.1 地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的差不多行情，估算出該宗地開發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為68651.43萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。 4.2 銷售收入測(cè)算參考目前香蜜湖地段的住宅市場(chǎng)行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計(jì)算，全部按銷售考慮）為250000元/個(gè)，則測(cè)算出總銷售收入為 179478.35萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。4.3 地價(jià)成本測(cè)算 依照目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)差不多現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15，正常期望投資回報(bào)率為20，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為25

44、。則該宗地的地價(jià)范圍為7429187416 萬(wàn)元，正常市場(chǎng)期望地價(jià)為80913萬(wàn)元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3，則得該宗地的競(jìng)投報(bào)價(jià)范圍為7274984970萬(wàn)元，正常市場(chǎng)水平競(jìng)投報(bào)價(jià)為78557萬(wàn)元。具體測(cè)算詳見附表1。5.0項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于香蜜湖B3030041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)時(shí)期，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來(lái)測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。5.1 項(xiàng)目盈利能力分析5.1.1 稅金計(jì)算（見表51）因?yàn)槭灼诎l(fā)售打算在宗地接手后第18個(gè)月時(shí)，故前一年半內(nèi)無(wú)銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級(jí)超額累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的

45、收入減除稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。依照房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額差不多在銷售收入的1左右。5.1.2 損益表（見表52）由損益表能夠看出，公司在第一年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，這要緊是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤(rùn)，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析（見表53）由現(xiàn)金流量表和動(dòng)態(tài)盈利分析能夠看出，項(xiàng)目的累計(jì)凈現(xiàn)金流和累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個(gè)年度。但項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為16.24，凈現(xiàn)值為15221萬(wàn)元，均處于較高水平。緣故在于地價(jià)要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、銷售

46、要滯后一段時(shí)刻，只是該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對(duì)較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價(jià)在74291萬(wàn)元和87416萬(wàn)元時(shí)的投資回報(bào)指標(biāo)如表54所示。 表51 銷售稅金及附加表 （單位：萬(wàn)元）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)序號(hào)項(xiàng)目16712131819242530313637421銷售收入42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2銷售稅金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1營(yíng)業(yè)稅2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2都市維護(hù)建設(shè)稅147.44

47、 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育費(fèi)附加63.19 61.81 82.41 61.81 269.22 2.4防洪工程維護(hù)費(fèi)75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易治理費(fèi)210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花稅21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值稅421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表 52 損益表 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1121324253636421銷售收入179478.36 0.0042125.6096146.

48、9341205.832總成本費(fèi)用149565.29 89962.2333906.5721520.944175.553利潤(rùn)總額29913.07 -89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.31 0.000.000.009871.315稅后利潤(rùn)20041.76 0.000.000.0020041.766盈余公積金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利潤(rùn)18037.58 0.000.000.0018037.58表53 宗地現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 （單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1121324253637421現(xiàn)金流入0.00 4212

49、5.60 96146.93 41205.83 1.1銷售收入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.2其他現(xiàn)金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2現(xiàn)金流出87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建設(shè)投資87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值稅0.00 421.26 961.47 412.06 2.3銷售稅金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3凈現(xiàn)金流-87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4累計(jì)凈現(xiàn)金流-87911

50、.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.12 8443.89 60105.56 28070.79 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評(píng)價(jià)指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03 投資回收期（動(dòng)態(tài)）3.20 表54 財(cái)務(wù)效果指標(biāo)比較項(xiàng)目地價(jià)為74931萬(wàn)時(shí)地價(jià)為87416萬(wàn)時(shí)內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬(wàn)元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投資回收期（動(dòng)

51、態(tài)）（年）3.13.45.2 項(xiàng)目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價(jià)和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為 （80913.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 時(shí)，宗地全部投資利潤(rùn)率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率70 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。本宗地投資盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為83.33，可見其風(fēng)險(xiǎn)較高。5.2.2 敏感性分析阻礙本宗地投資財(cái)務(wù)效益的要緊不確定因素為宗地獵取價(jià)格、售價(jià)水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短、銷售稅率等。依照宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獵取價(jià)格的高低和以后銷售價(jià)格的變

52、化。因而，本宗地敏感性分析要緊針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤(rùn)率），分不計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5、10和宗地獵取價(jià)格上下波動(dòng)5、10時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的阻礙。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表54。表54 項(xiàng)目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價(jià)變動(dòng)售價(jià)變動(dòng)-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79

53、%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤(rùn)率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤(rùn)率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的阻礙當(dāng)宗地價(jià)格上升到20.3時(shí)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)?，F(xiàn)在，假如地價(jià)接著上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價(jià)下降5、10時(shí)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分不下

54、降47.28、94.55。當(dāng)售價(jià)下降至10.57時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點(diǎn)，現(xiàn)在，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的阻礙地價(jià)上升5、10時(shí)，將引起該宗地的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分不下降14.72、28.39；當(dāng)?shù)貎r(jià)上升至13.67時(shí)，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點(diǎn)，現(xiàn)在，假如接著上升，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價(jià)下降10時(shí)，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率已下降到7.93，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的阻礙當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率將下降至13.84，已不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率15。當(dāng)售價(jià)下降5時(shí)，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤(rùn)率要求。從上分析能夠看出，對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值來(lái)講，地價(jià)獵取價(jià)格和售價(jià)差不多上敏感因素，相比之下，售價(jià)更為敏感。緣故在于該宗地地價(jià)要一次性繳清，宗地獵取價(jià)格的變動(dòng)數(shù)值等于全部投資的凈