旅游地產(chǎn)經(jīng)典資料克而瑞深圳華僑城案例分析

1、納斯達(dá)克代碼：CRIC單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式深圳華僑城案例分析深圳華僑城 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 2 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 3深圳華僑城華僑城位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的深圳灣畔，面積4.8平方公里，由華僑城集團(tuán)公司開(kāi)發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理。從1986年開(kāi)發(fā)以來(lái)目前已經(jīng)形成4大主題公園為主的20個(gè)旅游項(xiàng)目，高端住宅（波托非諾和其他居住區(qū)）、產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、文化設(shè)施（何香凝藝術(shù)館）、五星級(jí)酒店、生活購(gòu)物配套等，形成集旅游、文化、居住為一體，具有完整城市功能的深圳重要的城市主要城區(qū)。目前區(qū)域仍有大量居住地塊在建。深圳華僑城，

2、集旅游、文化、居住為一體的具有旅游功能的主要城區(qū)項(xiàng)目所在地 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 4深圳華僑城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)引擎，主題公園集群開(kāi)發(fā)，旅游先行，引動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)四大主題公園的建設(shè)錦繡中華1989年9月開(kāi)業(yè)，中國(guó)第一個(gè)現(xiàn)代意義上的主題公園、融中國(guó)山水名勝于一園。一時(shí)成為深圳旅游的代名詞。當(dāng)年即收回投資，幾年之后成功上市。中國(guó)民俗文化村1991年10月開(kāi)業(yè)，是一個(gè)薈萃中國(guó)民俗文化、民間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。世界之窗1994年6月開(kāi)業(yè)，是個(gè)匯集世界奇觀、古今名勝、自然風(fēng)光和民俗風(fēng)情于一園，展示世界歷史文化的大型旅游景點(diǎn)。歡樂(lè)谷1998年10月開(kāi)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代休閑理念和

3、多項(xiàng)科技成果，在功能上突出了參與性、娛樂(lè)性，與原有三大主題公園形成互補(bǔ)。 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 5n第一階段：旅游先行配合少量地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 1986-19931.房地產(chǎn)收益和旅游投資基本持平，旅游開(kāi)始產(chǎn)生一部分收益，整體第一階段地產(chǎn)與旅游達(dá)到了平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價(jià)格平臺(tái)明顯提升2.旅游資源開(kāi)發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)金來(lái)源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的平衡發(fā)展30公頃 19891億十年中, 營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)17個(gè)多億，創(chuàng)利6個(gè)多億，總資產(chǎn)達(dá)3個(gè)多億；錦、民兩景區(qū)先后在開(kāi)業(yè)一年和一年多的時(shí)間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客

4、四千多萬(wàn)人次。20公頃 19911.1億項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建面（萬(wàn)M2）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂(lè)園投資海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年20樂(lè)園投資深圳華僑城開(kāi)發(fā)周期深圳華僑城經(jīng)過(guò)將近30年的開(kāi)發(fā)，經(jīng)過(guò)4個(gè)發(fā)展階段 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 6n 第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升 1993-2004項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)M2）資金平衡湖濱花園1993年1994年0.97.2地產(chǎn)收益桂花苑1993年1994年2.56.7地產(chǎn)收益世界之窗1994年48樂(lè)園投資中旅廣場(chǎng)199

5、6年1997年1.612.9地產(chǎn)收益歡樂(lè)谷1998年2001年35樂(lè)園投資波托菲諾2001年2002年80108地產(chǎn)收益發(fā)展階段19961997年20002004年代表樓盤(pán)中旅廣場(chǎng)波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文社區(qū)價(jià)格變化800090001500048萬(wàn)平方米1994年6月18日6.5億120開(kāi)業(yè)至2002年底，世界之窗共接待游客2300多萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入28億元。 “世界之窗”的利潤(rùn)總額已連續(xù)3年超過(guò)1億元一期：17萬(wàn)平方米二期：18萬(wàn)平方米一期：1998年10月1日；二期： 2001年5月一二期各投資4億1202002年，深圳歡樂(lè)谷全年入園人數(shù)達(dá)230萬(wàn)人次；2003年3月

6、底，已接待游客695萬(wàn)人次項(xiàng)目的第二階段前期房地產(chǎn)收益與旅游的投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開(kāi)始增多，此時(shí)區(qū)域價(jià)值已建立；到第二階段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)高額的資金回報(bào)深圳華僑城 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 7n 第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，成為區(qū)域開(kāi)發(fā)新的盈利點(diǎn) 2004-2008年1.04年起，以LOFT為啟動(dòng)，促進(jìn)工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體的新空間形式轉(zhuǎn)換2.06年5月，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，奠定其在中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位3.深圳致力打造“設(shè)計(jì)之都”，并將“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”打造成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園被列為重點(diǎn)創(chuàng)

7、意文化項(xiàng)目 入駐OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園的企業(yè)OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、國(guó)際青年旅舍、高文安設(shè)計(jì)工作室a/u（雅域）國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、都市實(shí)踐建筑設(shè)計(jì)公司、PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所梁小武工作室、影像人俱樂(lè)部、鴻波信息動(dòng)漫基地、世紀(jì)鳳凰傳媒等 深圳華僑城 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 8n 第四階段：?jiǎn)?dòng)高端文化旅游項(xiàng)目歡樂(lè)海岸 2008-至今1.首個(gè)新型復(fù)合型濱海主題商業(yè)和中國(guó)最具特色的都市娛樂(lè)目的地2.共125萬(wàn)平米，北地塊面積近69萬(wàn)平方米自然濕地保護(hù)區(qū)56萬(wàn)平方米都市文化娛樂(lè)區(qū)、濱海公共旅游區(qū)、綠色休閑度假區(qū)3.購(gòu)物廣場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)街區(qū)、創(chuàng)意展示中心、高端城市會(huì)所、精品酒店

8、、SOHO公寓、IMAX影院、椰林沙灘、狂歡廣2011年試營(yíng)業(yè)并開(kāi)業(yè)深圳華僑城 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 9華僑城高端住宅項(xiàng)目波托非諾深圳華僑城項(xiàng)目概況:n 波托菲諾是深圳華僑城在歷經(jīng)16年, 建造四大主題公園并運(yùn)營(yíng)成熟后在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)的高端地產(chǎn)項(xiàng)目，其再現(xiàn)了意大利千年古城波托菲諾獨(dú)特的海域風(fēng)光，建于華僑城的西北部，四周是高爾夫球場(chǎng)，燕棲湖，天鵝湖，歡樂(lè)谷，自然資源優(yōu)越。n 樓盤(pán)地址：深圳市南山區(qū)華僑城西北部n 開(kāi)發(fā)商：深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：n 占地面積：80萬(wàn)平米n 容積率：1.35n 綠化率： 35%n 建筑面積：約108萬(wàn)n 物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟、聯(lián)

9、排、多層、小高層、公寓n 建設(shè)分期：分三期建設(shè)：一期天鵝堡；二期純水岸；三期：包括波托菲諾一區(qū)、棲湖花園 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 10華僑城高端住宅項(xiàng)目波托非諾深圳華僑城n項(xiàng)目占地80萬(wàn)平方米，以北側(cè)4萬(wàn)平方米天鵝湖和南側(cè)7萬(wàn)平方米燕棲湖為核心分為兩個(gè)區(qū)片；n規(guī)劃緊抓“水”的主題，水面呈“枝”狀垂直鍥入組團(tuán)內(nèi)部，由此帶來(lái)的廣闊水面能為高層住宅和TOWNHOUSE所共享, 再現(xiàn)水岸生活場(chǎng)景，因水而生的豐富景觀資源也為社區(qū)主題生活的開(kāi)展和底層商業(yè)價(jià)值的最大挖掘帶來(lái)可能。 規(guī)劃理念: CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 11華僑城高端住宅項(xiàng)目波托非

10、諾深圳華僑城產(chǎn)品構(gòu)成:n一期：天鵝堡 占地23萬(wàn)m2，建筑面積40多萬(wàn)m2 ，共18棟1495套大戶型住宅n二期：純水岸 占地面積有151297.12 m2 ，總建筑面積14.4萬(wàn)m2 ；由多層住宅、連排別墅、單體別墅、酒店式公寓等多種建筑形態(tài)構(gòu)成，共564套，商業(yè)面積4152.24 m2 ，綠化面積79166.25 m2n三期：包括波托菲諾一區(qū)、棲湖花園 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 12華僑城高端住宅項(xiàng)目波托非諾深圳華僑城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和價(jià)格走勢(shì):波托菲諾的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)從高層起步，隨著社區(qū)開(kāi)發(fā)的不斷成熟，產(chǎn)品類(lèi)型逐漸多元，密度降低，在少量獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品的標(biāo)桿作用下，項(xiàng)目

11、高端形象完全確立。產(chǎn)品價(jià)格隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度實(shí)現(xiàn)了飛躍。2002年2003年2006年2010年 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 13深圳華僑城項(xiàng)目小結(jié)關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式華僑城以“主題公園+旅游地產(chǎn)”的主業(yè)架構(gòu)，先做旅游后做地產(chǎn)，形成可全面復(fù)制的“旅游+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，最終形成雙核發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式深圳華僑城注重規(guī)劃的完整性、綜合性、連續(xù)性，使規(guī)劃有彈性，易于分期開(kāi)發(fā)與建設(shè)。不同階段形成不同規(guī)劃主題開(kāi)發(fā)，最終形成多種產(chǎn)業(yè)混合互動(dòng)、功能綜合配套、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美的旅游休閑綜合大盤(pán)在形成旅游業(yè)核心的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)借力開(kāi)發(fā)，與旅游資源、產(chǎn)品相互協(xié)助，同時(shí)產(chǎn)生品牌效應(yīng)，互相滲透、最終形成旅游

12、和房地產(chǎn)雙核的發(fā)展模式，山野與創(chuàng)意地產(chǎn)同時(shí)服務(wù)于兩個(gè)核心 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 14深圳華僑城項(xiàng)目小結(jié)關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期從深圳華僑城的開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，成功的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，華僑城經(jīng)過(guò)將近30年的開(kāi)發(fā)，目前板塊還未完全開(kāi)發(fā)完成。其中的住宅地塊也開(kāi)發(fā)了將近10年的時(shí)間。我們發(fā)現(xiàn)在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中，旅游開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)占據(jù)開(kāi)發(fā)周期的大部分，這一階段也是需要企業(yè)大量資金投入階段。華僑城地塊開(kāi)發(fā)周期住宅地塊（波托非諾）開(kāi)發(fā)周期1986年1993年2004年2008年第一階段第二階段第三階段第四階段旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，前期旅游開(kāi)發(fā)的投入是一個(gè)長(zhǎng)期而且需要大量資金投入的過(guò)程大量資金旅游投入地產(chǎn)銷(xiāo)售，快速回收成本實(shí)現(xiàn)超額利潤(rùn)10年不到將近20年時(shí)間 CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務(wù)供應(yīng)商 15深圳華僑城項(xiàng)目小結(jié)關(guān)于旅游資源對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的作用旅游資源為分享旅游資源的房地產(chǎn)提供明顯的溢價(jià)空間，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看旅游資源及配套將成為房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套資源，成為房地產(chǎn)項(xiàng)目后期市場(chǎng)價(jià)格提升提供支撐天鵝湖1期白石洲均價(jià)8500元/平方米6000元/平方米2500元/平方米