房地產(chǎn)項目成本管理論文()

1、. 論房地產(chǎn)工程本錢管理摘要：本文從房地產(chǎn)工程決策、工程規(guī)劃設(shè)計、工程建立實施等方面簡單闡述了如何對開發(fā)工程進展本錢控制和管理。關(guān)鍵詞：本錢控制、管理第一章 引言在市場經(jīng)濟時代，當*一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現(xiàn)為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當根本的元素如房型、環(huán)境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產(chǎn)市場十分規(guī)的情況下，價格戰(zhàn)將是一種趨勢，這時本錢管理的有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發(fā)工程的本錢控制顯得尤為重要。合理有效地控制房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢，貫穿于工程投資決策階段

2、、設(shè)計階段、工程發(fā)包階段和實施階段，可以說是一個系統(tǒng)控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然工程開發(fā)建立的各個階段本錢控制各有其特點，所起的作用和重要程度也有所不同。但我認為房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制應(yīng)有三個關(guān)鍵階段：前期投資決策階段、規(guī)劃及設(shè)計階段、施工階段。. 第二章 確定工程本錢目標在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)工程的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，并對工程本錢有個初步的測算。而且本錢的初步測算應(yīng)在工程設(shè)計過程中予以表達。房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程管理，即在滿足工程構(gòu)造、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得最正確經(jīng)濟效益。在價值

3、工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所消耗用本錢的比值。其表達式為：價值功能本錢。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；本錢是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進展研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部本錢。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低本錢；二是本錢不變，提高功能；三是本錢增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來本錢大幅度降低；五是既提高功能，又降低本錢。通過功能細化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建立工程最正確經(jīng)濟效益。目前房地產(chǎn)工程設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，這有利于在保證工程市場定位和品質(zhì)的同時，有

4、效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此根底上對工程工程做進一步測算優(yōu)化，以確定工程的最終目標本錢。目標本錢預(yù)測與制定目標本錢預(yù)測就是根據(jù)競爭性市場價格和目標利潤，確定目標本錢。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)成為市場的主體，其一切生產(chǎn)經(jīng)營活動都要以市場為導(dǎo)向，企業(yè)本錢管理也不能例外。多數(shù)產(chǎn)品的價格由市場決定，企業(yè)的本錢只有承受市場的檢驗，并且低于市場價格，本錢所代表的效率才能轉(zhuǎn)化為效益。否則，本錢只能是一種損失。企業(yè)為了全面提高經(jīng)濟效益，就必須將本錢建立在市場的根底上，以市場為導(dǎo)向確定本錢。因此，企業(yè)應(yīng)該以競爭性的市場價格為根底，根據(jù)企業(yè)的目標利潤，確定產(chǎn)品應(yīng)到達的目標本錢，以此對產(chǎn)品本錢水平主動提出事先控制

5、要求。如果用公式表示，這種思維的轉(zhuǎn)變就是從“產(chǎn)品銷售價格=產(chǎn)品本錢+方案利潤轉(zhuǎn)變?yōu)椤澳繕吮惧X=競爭市場價格-目標利潤。所以目標本錢預(yù)測主要是從銷售和利潤的預(yù)測著手。銷售收入預(yù)測銷售收入預(yù)測主要是對具有競爭力的市場價格預(yù)測這一環(huán)節(jié)是進展目標本錢預(yù)測的著手點，將影響目標本錢確實定，至關(guān)重要。要盡可能把各種影響因素都考慮進去，包括企業(yè)的部因素和外部因素，做到預(yù)測盡可能接近實際。企業(yè)制定銷售預(yù)測應(yīng)考慮的因素主要有：過去和現(xiàn)在的銷售趨勢、企業(yè)部變化、競爭對手的變化、顧客的變化、一般商業(yè)環(huán)境與市場的變化以及企業(yè)的戰(zhàn)略。預(yù)測過程的起點是假設(shè)未來與過去相似，所以可根據(jù)過去的趨勢推斷下個年度的銷售收入。但未來不

6、是一成不變的，并且商業(yè)環(huán)境是不斷變化的，所以企業(yè)必須分析公司部、競爭對手以及市場的變化將會如何影響未來的價格、銷量和收入。銷售收入是預(yù)測價格和銷量的乘積，如果我們假設(shè)銷量是恒量，則價格就是主要影響銷售收入的因素。實際上銷量受到土地面積、容積率、城市建筑風(fēng)格等因素的限制，變化不會很大。所以在這里我們分析一下競爭市場上未來的價格。目標本錢的制定目標本錢的制定最常見的是制訂生產(chǎn)目標本錢，開發(fā)設(shè)計目標本錢、營銷目標本錢乃至使用目標本錢的制定和生產(chǎn)目標本錢的設(shè)定原則相仿。目標本錢制定的最大特點是“倒推，目標本錢的制定一般有三種典型計算方法加算法、扣除法和綜合法。目標本錢分解目標本錢分解是目標本錢管理模式

7、的中間環(huán)節(jié)，它以確定目標本錢為根底，為目標本錢控制提供標度，具有承上啟下的作用。目標本錢的分解，是將確定的目標本錢按照一定的要求，采用一定的形式和方法，進展科學(xué)的劃分、分解和展開，化“大為“中，化“中為“小，使之具體化、細小化、單元化，盡可能變化為假設(shè)干較小的分、子目標，從而形成一個由相互聯(lián)系、相互制約的分、子目標構(gòu)成的有機的目標本錢體系。目標本錢在本體維上的分解：將目標本錢在本體維上進展分解，即按本錢實體涵來展開，分解后形成一個用本錢費用表示的分、子目標體系。其具體分解方法是：按本錢費用工程進展分解；按經(jīng)營生產(chǎn)費用進展分類等。目標本錢在本體維上的分解按本錢費用分解，又稱為本錢費用分解，是和企

8、業(yè)對目標本錢核算的核算對象和本錢分析的對象相對應(yīng)的。費用分解的粗細程度由工程的復(fù)雜程度決定。不同的房地產(chǎn)開發(fā)工程按本錢費用分解的設(shè)置也不盡一樣，但差異不大。目標本錢在主體維上的分解：將目標本錢在主體維上進展分解，即按組織管理系統(tǒng)或本錢責(zé)任系統(tǒng)即各級各類責(zé)任中心和個人表示的分、子目標本錢體系。房地產(chǎn)企業(yè)的目標本錢在主體維上的分解和房地產(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)有著直接的聯(lián)系，一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的目標本錢在主體維上的分解是以企業(yè)的管理架構(gòu)為根底建立的。目標本錢在主體維上的分解就是在房地產(chǎn)企業(yè)管理架構(gòu)根底上，將目標本錢層層分解和展開，直至各個責(zé)任中心，具體到部門，形成部門的責(zé)任目標本錢；具體到崗位，形成崗位的

9、責(zé)任目標本錢，作為崗位考核和部門考核的依據(jù)。目標本錢在時間維上的分解將目標本錢在時間維上進展分解，分解后形成一個用時間單位或階段表示的分、子目標體系，如年度本錢目標、季度本錢目標和月度本錢目標等。三種目標本錢體系相互依賴、相互交織、相互滲透，構(gòu)成一個三元立方體式的目標本錢總體系。第三章 工程前期、設(shè)計階段本錢管理工程本錢目標確立后，如何有效控制本錢是房地產(chǎn)工程最終是否盈利獲取豐厚回報的重要保證，在前期投資決策及規(guī)劃設(shè)計階段特別需要在以下幾個主要方面做好本錢管理工作。加強工程前期投資決策階段的本錢管理 工程投資決策是指決策單位或決策者按照規(guī)定的建立程序，根據(jù)投資規(guī)模、投資方向、投資布局的戰(zhàn)略設(shè)想

10、，結(jié)合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的根底上，對擬建工程進展技術(shù)經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價，決定工程是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定工程建立的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點、定方案的問題。在建立工程決策階段，工程的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對工程造價以及工程建成后的經(jīng)濟效益，有著決定性的影響，是工程造價控制的重要階段。 合理確定建立規(guī)模：任何工程工程的投資，無不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開發(fā)工程來說更是如此，如果工程在前期決策階段不做好市場調(diào)查，可能會導(dǎo)致資金難到位，開工遲，技術(shù)、管理跟不上，這樣就會造成質(zhì)量和進度目標達不到方案要求。而生產(chǎn)規(guī)模過小，使得資源得不到有

11、效配置，工程單位本錢較高，經(jīng)濟效益也會降低。因此，合理確定建立規(guī)模是控制工程造價的關(guān)鍵。 做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合是控制工程造價比擬有效的手段。長期以來，我國工程建立領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟別離的弊端，通常工程建議書由開發(fā)商的工程技術(shù)人員提出，而相對應(yīng)的投資估算由財會、預(yù)算人員編制，技術(shù)人員不懂財務(wù)，缺乏經(jīng)濟觀念，設(shè)計思想保守，造成在工程決策階段造價控制不嚴。要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結(jié)合工程的實際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合，進展設(shè)計多方案比擬，把控制工程造價觀念滲透到?jīng)Q策階段的各個環(huán)節(jié)中。 合理選擇建立標準和建立地點：建立標準和建立地點的合理選擇，在很大程度上決定

12、著擬建工程的命運，影響著工程造價的上下、建立工期的長短、建立質(zhì)量的好壞，及工程建成后的經(jīng)營狀況。建立標準確實定對于房地產(chǎn)商來說十分重要，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定要一味的追求高標準。開發(fā)的樓盤一定要和周圍的環(huán)境、配套相匹配，在確定開發(fā)工程的建立標準時一定要按照可行性報告中市場調(diào)查和預(yù)測根據(jù)自己的特點、特色來進展。 加強工程規(guī)劃設(shè)計階段本錢管理工程設(shè)計階段，本錢控制的重頭戲工程設(shè)計階段是控制開發(fā)本錢實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)，因為設(shè)計階段可鎖定可控本錢的90%以上。房地產(chǎn)工程設(shè)計階段一般可統(tǒng)分為初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。設(shè)計階段是房地產(chǎn)工程本錢管理的關(guān)鍵與重點。設(shè)計環(huán)節(jié)的費用管理有兩個目的，一是降低為

13、完成設(shè)計任務(wù)所需的設(shè)計本錢，二是降低工程所需設(shè)備、材料、建筑、安裝等費用。由于占工程費用大局部的設(shè)備、材料、建筑、安裝費用在設(shè)計階段就可以較準確地確定，因此可以說，降低工程本錢的關(guān)鍵在設(shè)計階段。在設(shè)計階段中做好以下問題控制本錢。 推行設(shè)計招標擇優(yōu)選擇設(shè)計單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進展招標，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在工程整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。 開展限額設(shè)計控制造價：設(shè)計不精、深度不夠是增加工程造價的不確定因素，由于設(shè)計頻繁變更，給工

14、程造價控制帶來一定的難度。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按工程投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。并利用同類建筑工程的技術(shù)指標進展科學(xué)分析、比擬，優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價。 加強對設(shè)計人員進展經(jīng)濟觀念的教育：在設(shè)計工作中推行限額設(shè)計，根據(jù)合同標的額，對各專業(yè)限定投資額，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的工程量和技術(shù)標準。在設(shè)計中，從工程的實際情況出發(fā)，不盲目追求高標準、高水平，表達“中等、適用，在適用的條件下注意美觀的原則，合理使用人力、物力、財力

15、，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比擬，設(shè)計采用最正確方案。 這兩個階段可以分別確定具體的技術(shù)經(jīng)濟指標，每一項指標都關(guān)系到工程的開發(fā)本錢。整個設(shè)計階段既是目標本錢進一步優(yōu)化的階段，又是具體分解目標本錢并進展落實的階段；在這個階段，本錢管理要掌握一個重要原則，那就是已經(jīng)確定的目標本錢只能優(yōu)化不能超標。在具體設(shè)計階段應(yīng)具體抓好以下幾方面的工作：工程設(shè)計委托時，要向設(shè)計單位及設(shè)計人員提供盡可能詳盡準確的相關(guān)設(shè)計資料及各種技術(shù)經(jīng)濟指標，明確工程開發(fā)的定位、工程建立本錢圍、質(zhì)量及效果，特別要強調(diào)設(shè)計方案的“經(jīng)濟合理性和技術(shù)先進性間的關(guān)系，具體容包括戶型、功能、環(huán)境配套、構(gòu)造設(shè)計等。在保證工

16、程質(zhì)量的前提下盡可能從源頭上作好本錢節(jié)約。初步設(shè)計完成后，房開企業(yè)技術(shù)部門要認真審查比對，不能過分依賴于設(shè)計部門。這一階段十分重要，著重應(yīng)注意的是設(shè)計方案是否到達所要求的各項技術(shù)經(jīng)濟指標，整個設(shè)計思路是否經(jīng)濟合理。一是布局是否合理，比方戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現(xiàn)代人們的日常生活居住的需要；再如環(huán)境配套設(shè)施，是否從 “以人為本作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現(xiàn)在大局部購房者對戶型和居住環(huán)境很看重，甚至超過了對價格的關(guān)注。二是經(jīng)濟性是否合理，根據(jù)現(xiàn)代人的生活習(xí)慣在建筑設(shè)計時將功能分區(qū)相對集中，建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟尺寸；另外在環(huán)境配套上要做到經(jīng)濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎

17、。在全面審查后，針對各項技術(shù)經(jīng)濟指標對設(shè)計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，防止設(shè)計返工；其次，對修改后的設(shè)計方案要重新進展本錢預(yù)算并再與目標本錢進展對照，這樣做目的是為了防止超預(yù)算設(shè)計。施工圖設(shè)計階段，這是控制工程本錢最主要的一環(huán)。設(shè)計過程中，有些工程設(shè)計人員只注重設(shè)計“質(zhì)量及設(shè)計期限，沒有更多的考慮設(shè)計對工程建立本錢的重大影響。限制和控制對工程造價影響大的容。實施限額設(shè)計，在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預(yù)算指標、設(shè)計變更費用限額指標等對工程造價影響大的容。由其要注意以下幾點：建筑構(gòu)造形式的采用。在滿足抗震及平安功能的前提下，

18、根據(jù)建筑物特點盡量采用本錢較低的構(gòu)造形式。通過進展全面測算比擬后選擇混合構(gòu)造或框架構(gòu)造。根底構(gòu)造形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進展認真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、根底形式、埋置深度，防止在施工時出現(xiàn)超深或返工現(xiàn)象。構(gòu)造配筋量標準不一。有些設(shè)計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進展單獨計算，統(tǒng)一配筋；比方對現(xiàn)澆板不分開間大小，設(shè)計統(tǒng)一厚度及配筋，這是十分浪費的。構(gòu)造按取大值的方式進展統(tǒng)一標示或作文字簡單說明。. 第四章 工程實施階段本錢管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是一樣的：在合理的本錢下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程工程。為了到達這個目

19、標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進度控制以及本錢控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、準確與平安等、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ坦こ探⒌馁|(zhì)量、進度及本錢進展掌控。工程承發(fā)包階段的本錢管理通過建立工程招投標，房地產(chǎn)公司可以在眾多的投標單位之間選定報價合理、工期較短、信譽良好的承包商。就招投標性質(zhì)可以分為閉口和不閉口，就形式上來說有施工圖招標、工程量清單招標、費率招標等，不同的情況適合不同的招標方式，不同的招標方式都有其優(yōu)缺點。因此無論用哪種形式招投標都必須考慮到對今后的工程實施和結(jié)算時可能帶來的負面影響。對開發(fā)

20、商來說知道工程的大概造價越早越好，以使能早點確定預(yù)期價格，做到心里有數(shù)。要做到這點方法有一種：即：閉口價格固定總價，但這一般只有在施工圖紙出齊情況下，才可能實行閉口價，這種方式常以多層住宅居多：一是在采用非閉口價包干的情況下。待施工圖出齊之后，可以進展預(yù)算審價，既對施工中位的預(yù)算進展審核，又實行包干，這樣也能較早確定中位造價。因為設(shè)計修改和工程變更、簽證所涉及的金額般占總造價的比例較小，只須大概估個金額即可。但閉口價同樣存在風(fēng)險，轉(zhuǎn)別是工期較長的工程，各種政策的出臺，材料價格的升降都是雙方應(yīng)充分考慮到的，另外對于裝修局部因市場價格千變?nèi)f化，材料型號、式樣、生產(chǎn)廠家都往往在施工過程中邊落實邊施工

21、，難以采用閉口價的形式來確定其總價。施工階段的本錢控制施工階段是工程本錢控制中的另一個關(guān)鍵階段建立工程的施工階段本錢控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響工程的投資。這一階段對工程造價的影響程度可達10%左右，根據(jù)施工階段的這一特點，在該階段的本錢控制中除了要加強合同管理外，還應(yīng)重點加強施工現(xiàn)場的管理，嚴格控制工程變更及把好建筑材料、設(shè)備的質(zhì)量價格關(guān)：加強合同管理，嚴格控制合同變更 建筑工程施工合同一經(jīng)簽訂，是嚴格受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、防止施工索

22、賠，從而減少工程費用。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監(jiān)視，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價。加強施工現(xiàn)場管理工作 優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，同時盡可能減少設(shè)計變更及嚴格控制現(xiàn)場工程量變更簽證工作?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控。據(jù)統(tǒng)計，由于工程量簽證問題所引起的工程結(jié)算價的上升幅度可達10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴格現(xiàn)場簽證制度管理。制定嚴格的工程量簽證制度和程序，要求所有的現(xiàn)場簽證必須經(jīng)工程經(jīng)理、總監(jiān)理工程師和房地產(chǎn)開發(fā)方三方代表共同

23、簽字方為有效。另外，開發(fā)商可以指派工程造價專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進展跟蹤控制。 簽證容必須與實際相符，要加強現(xiàn)場工程管理人員經(jīng)濟觀念及職業(yè)道德素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實事的工作作風(fēng)，特別在0.00以下隱蔽工程簽證中更應(yīng)慎重。在抓好工程質(zhì)量、工期、平安監(jiān)視的同時，充分重視節(jié)約工程投資的重要性。簽證的圍應(yīng)正確，現(xiàn)場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件，明確工程承包圍，防止盲目簽證。切實把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價格關(guān)工程材料、設(shè)備價格管理是工程本錢控制的重點和難點。材料是工程造價的主要組成局部之一，據(jù)測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的

24、影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的根底。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質(zhì)量關(guān)外，還應(yīng)建立設(shè)備、材料的質(zhì)量和價格的認證制度。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要及時了解材料、設(shè)備的價格變化情況，從而能較好的控制材料、設(shè)備的質(zhì)量和價格，以降低工程造價?？刂坪靡陨隙€關(guān)鍵階段的同時還應(yīng)正確處理本錢、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制工程的質(zhì)量本錢和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率,以利降低企業(yè)財務(wù)本錢。本錢管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進展分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更

25、，要先簽單技術(shù)合同單，施工簽證單后施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進展，工程假設(shè)有增減應(yīng)及時審價，以防止無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊髀毮懿块T要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。質(zhì)量控制、工期控制、本錢控制是工程監(jiān)理中位的三大任務(wù)。但目前監(jiān)理公司素質(zhì)參差不齊，局部工作只是停留在質(zhì)量控制這個層而上，因而本錢控制還是由建立中位決定。因此。假設(shè)要做好施工階段的本錢控制，就必須做到事前控制。而事前控制最重要的就是加強圖紙會審工作。圖紙會審，是指在施工之前對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟性進展審核，將工程變更盡量控制在施工之前。如在*商品

26、房的施工方由于施工之前沒有詳細地審查施工圖紙，使建筑構(gòu)造出現(xiàn)逆斜梁并未及時更改，既給建立中帶來了額外的經(jīng)濟損失，又增加了施工中位的技術(shù)難度，同時還降低了房屋使用的舒適度。聘請獨立的專業(yè)審價機構(gòu)是個好方法，該工作在工程實施之初就要及時介入，協(xié)助建立單位對工程施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統(tǒng)計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程工程最終審計和本錢控制打下根底。嚴格控制材料、設(shè)備價格材料設(shè)備費在工程的*造價中約占70，工程材料本錢控制是工程開發(fā)過程的重要容，對一些主要材料和設(shè)備一般采用甲方供給或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準確地了解市場上最新的材料設(shè)備的價格信息。要注

27、意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，也可采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立本錢意識，形成控制本錢機制。非甲供材料，可以采取限價的手段進展控制。本錢管理部門和工程管理部門與監(jiān)理工程師應(yīng)適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進展類比；同時要控制材料的采購價格、監(jiān)視材料的質(zhì)量、在保證質(zhì)量的前提下合理限價。合理安排建立資金房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證工程開發(fā)，控制資金本錢。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率都比擬高，

28、而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一；房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證工程開發(fā)，控制資金本錢。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率都比擬高，而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇適宜的融資方式。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)工程的企業(yè)來講，由于投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個工程的開發(fā)，又要防止過多占用資金造成資金本錢過高。如果對每個工程開發(fā)過程的資金收支情況有一個很準確的預(yù)計，同時又對本企業(yè)的資金運作情況能有一個比擬清晰了解，才能制定最正確資金方案方案，把企業(yè)資金本錢降低到最小。例如，我們根據(jù)公司房產(chǎn)開發(fā)點多，資金緊缺的情況，對一工程開發(fā)在配備一定自有資金同時，采用信托融資方式解決前期購置土地資金，在取得“四證后，再根據(jù)建立資金安排，向銀行逐步