6投資分析基礎(chǔ)ppt課件

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與管理吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院土地資源管理專業(yè).第二章 房地產(chǎn)投資分析根底第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成第二節(jié) 資金等值計(jì)算運(yùn)用第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià).第二章 房地產(chǎn)投資分析根底第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成第二節(jié) 資金等值計(jì)算運(yùn)用第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià).現(xiàn)金流量：一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)踐發(fā)生的資金流出或流入。 第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成 現(xiàn)金流量圖： 概念：一 現(xiàn)金流量.投資形式經(jīng)營(yíng)方式投 資成 本開(kāi)發(fā)投資出售開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本支出出租開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金投入含建設(shè)成本和出租成本經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金投入含建設(shè)成本和經(jīng)營(yíng)成本置業(yè)投資出租購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入含購(gòu)買(mǎi)成本和出租成本

2、經(jīng)營(yíng)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的資金投入經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本支出房地產(chǎn)投資工程中投資與本錢(qián)的特點(diǎn)二 房地產(chǎn)投資分析中的投資與本錢(qián) .1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程總投資.2.開(kāi)發(fā)本錢(qián)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建立投資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程有多種產(chǎn)品時(shí)，可以經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建立投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的本錢(qián)費(fèi)用3.運(yùn)營(yíng)本錢(qián)指房地產(chǎn)產(chǎn)品出賣(mài)、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的本錢(qián)包括：土地轉(zhuǎn)讓本錢(qián)、出租土地運(yùn)營(yíng)本錢(qián)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售本錢(qián)、房地產(chǎn)出租運(yùn)營(yíng)本錢(qián)。對(duì)于分期收款的工程，房地產(chǎn)銷(xiāo)售本錢(qián)和出租運(yùn)營(yíng)本錢(qián)通常按當(dāng)期銷(xiāo)售或出租收入占全部銷(xiāo)售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)

3、結(jié)轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)4.期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。.三 運(yùn)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售房屋面房屋銷(xiāo)售單價(jià)出租收入=出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額商業(yè)營(yíng)業(yè)本錢(qián)自營(yíng)中的商業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)答利潤(rùn)總額=運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)外收支凈值運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)=運(yùn)營(yíng)收入運(yùn)營(yíng)本錢(qián)期間費(fèi)用銷(xiāo)售稅金稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額所得稅可分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)法定盈余公積金法定公益金未分配利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)收入利潤(rùn).稅金銷(xiāo)售稅金：包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加，又稱“兩稅一費(fèi)土地運(yùn)用稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)交納的一種稅房產(chǎn)稅：投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)交納的一

4、種財(cái)富稅企業(yè)所得稅=應(yīng)納稅所得額稅率；應(yīng)納稅所得額=收入總額準(zhǔn)予扣除工程金額；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率普通為33%.例1:房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了 。 A. 可行性研討的需求B.獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果C.對(duì)技術(shù)方案破費(fèi)最小的投資D.盡能夠降低投資本錢(qián)。 例2:人們?yōu)檫_(dá)成一事或獲得一物所必需付出或曾經(jīng)付出的代價(jià)，稱為 。 A.投資B.本錢(qián)C.消費(fèi)本錢(qián)D.銷(xiāo)售本錢(qián) 例3:某地營(yíng)業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，那么銷(xiāo)售稅金為應(yīng)納稅銷(xiāo)售收入的 。 A.15%B.5.5%C.12.36%D.8.56 小結(jié)例題.第二章 房地產(chǎn)投資分析根底第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成第二節(jié) 資金等值計(jì)算運(yùn)用

5、第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià).第二節(jié) 資金等值計(jì)算運(yùn)用一 資金時(shí)間價(jià)值的概念同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。復(fù)利計(jì)息是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)展計(jì)息，即“利息再生利息。二 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息.三 名義利率與實(shí)踐利率利率TextTex名義利率指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積 實(shí)踐利率指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率 r：名義利率 i ：實(shí)踐利率 m：一年內(nèi)計(jì)息次數(shù).四 資金等效值

6、的概念是指在思索時(shí)間要素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金能夠具有一樣的價(jià)值。等效值簡(jiǎn)稱為等值P-現(xiàn)值F終值A(chǔ)延續(xù)出如今各計(jì)息周期期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值G每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值s每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值n計(jì)息周期數(shù)五 復(fù)利計(jì)算.六 復(fù)利系數(shù)規(guī)范表示法及復(fù)利計(jì)算公式匯總表.等差序列現(xiàn)值系數(shù)等差序列年費(fèi)用系數(shù)等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù).當(dāng)is時(shí) 當(dāng)i=s時(shí) 等比序列現(xiàn)值系數(shù)等比序列年費(fèi)用系數(shù)等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù).例一.例二.例三.例四.例五.例六.例1:知年利率為15%，按半年計(jì)息，那么年實(shí)踐利率為 。 A15.56% B12.68% C15.86%

7、 D16.08% 答案：A 例2:在資金等效值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額稱為 。 A年金 B現(xiàn)值 C時(shí)指 D終值 小結(jié)例題.第二章 房地產(chǎn)投資分析根底第一節(jié) 現(xiàn)金流量的構(gòu)成第二節(jié) 資金等值計(jì)算運(yùn)用第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià).一 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)方式二 投資回收與投資報(bào)答三 收益率四 其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià).一 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)方式租金物業(yè)增值股權(quán)添加置業(yè)投資銷(xiāo)售收入經(jīng)濟(jì)效果投資收益率開(kāi)發(fā)投資.二 投資回收與投資報(bào)答投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資報(bào)答是指投資者所投入資本在運(yùn)用過(guò)程中，所獲得的報(bào)酬 金融機(jī)構(gòu)在向居民提供抵押貸款

8、時(shí)，借款人在每月的還款額中一部分是還本，另一部分是付息對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，借款人還本的部分就是其貸款(投資)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融機(jī)構(gòu)所獲得的貸款(投資)報(bào)答。 .全部投資收益率Yo)權(quán)益投資收益率YE收益率內(nèi)部收益率IRR)折現(xiàn)率凈現(xiàn)值三 收益率.收益率(Yield Rates)是一個(gè)投資報(bào)答率，它通常被表示為一個(gè)復(fù)合年百分率(就像復(fù)利計(jì)息中的復(fù)利率一樣)，闡明了投資工程在某一計(jì)算周期內(nèi)的延續(xù)收益才干(投資報(bào)答率通常為某年的收益或收入與投資之比)。折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來(lái)收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。在投資者進(jìn)展投資決策時(shí)，往往要求由未來(lái)物業(yè)投資收益轉(zhuǎn)換而來(lái)的現(xiàn)值

9、等于其當(dāng)前擬投入的資本，因此投資者希望的收益率應(yīng)該等于一個(gè)特定的折現(xiàn)率。.內(nèi)部收益率(IRR)代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)踐獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來(lái)收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。全部投資收益率(Yo)反映了全部已投入資本的收益程度?？梢砸詾槭菣?quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。(概念上)全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和抵押收益率或抵押貸款利率的加權(quán)平均。 權(quán)益投資收益率(YE)是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益程度的目的。.四 其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)目的現(xiàn)金報(bào)答率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系Text例如：某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)錢(qián)為59.5萬(wàn)元，其中35萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，24.5萬(wàn)元由投資者現(xiàn)金支付。假設(shè)該項(xiàng)投資扣除抵押貸款還本付息后的租金收入現(xiàn)金流量為1.96萬(wàn)元，那么該投資的現(xiàn)金報(bào)答率為1.96/24.5=8%。1.現(xiàn)金報(bào)答率扣除折舊前的凈收入/除以業(yè)主的初始現(xiàn)金投資 .1物業(yè)投資所獲得的年凈運(yùn)營(yíng)收入/年還本付息數(shù)額。2例如：某物業(yè)投資所獲得的年凈運(yùn)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，年還本付息數(shù)額為20萬(wàn)元，那么該物業(yè)投資的還本付息比率為30/20=1.5。3物業(yè)的還本付息比率越高，闡明該投資的還貸才干越強(qiáng)。2.還本付息比率.某小型寫(xiě)字樓的價(jià)值為50萬(wàn)元，其中投資者投入的股本金為20萬(wàn)元，另外30