深圳商品住宅區(qū)方案

1、目 錄前 言 3第一部分：九九年深圳商品住宅市場總體狀況 4 一、宏觀經(jīng)濟形勢分析 4 二、運行特征 7 三、供給狀況 12 四、銷售狀況 13 五、價格走勢 14六、深圳商品住宅市場客戶需求分析 15（一） 客戶差不多特征 15（二） 購買時刻 置業(yè)次數(shù) 19（三） 購買區(qū)域的阻礙因素 23（四） 對住房的差不多要求 26（五） 付款方式和月供款額 38（六） 對物業(yè)的設備要求 42第二部分： 2000年市場趨勢展望 46 一、 總體態(tài)勢分析 46 二、 趨勢展望 47第三部分：福田區(qū)商品住宅區(qū)域狀況分析 50一、 片區(qū)范圍定義及概況簡介 50二、 福田區(qū)高層住宅市場分析 54三、 香蜜湖片

2、區(qū)概況分析 57（一） 香蜜湖片區(qū)差不多概況 57（二） 香蜜湖片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀概述 58（三） 香蜜湖片區(qū)住宅市場樓盤特征分析 59（四） 香蜜湖住宅物業(yè)進展優(yōu)劣勢分析 64四、 景田片區(qū)概況分析 70（一） 景田片區(qū)差不多概況 70（二） 景田片區(qū)物業(yè)類型狀況 71（三） 景田片區(qū)物業(yè)類型分析 72（四） 景田片區(qū)商業(yè)類型及網(wǎng)點分布 73（五） 景田片區(qū)以后規(guī)劃 74（六） 景田片區(qū)商品住宅市場客戶需求分析 77（七） 景田片區(qū)現(xiàn)存問題及應對建議 78（八） 景田片區(qū)的市場走向 80（九） 景田片區(qū)內(nèi)競爭概況分析 82 總 結 108前 言本報告是在實地調(diào)查及資料收集的基礎上對深圳商品住宅

3、市場進行分析研究，重點針對本項目所在的福田區(qū)，尤其是香蜜湖片區(qū)、景田片區(qū)的商品住宅市場進行調(diào)查分析和前景預測，以期為本項目的定位和日后的銷售推廣策略提供市場依據(jù)和有效的啟發(fā)和借鑒作用。 第一部分：九九年深圳商品住宅市場總體狀況分析一、 宏觀經(jīng)濟形勢分析1、 經(jīng)濟增長穩(wěn)定 樓市復蘇速度仍不盡人意 * 國家統(tǒng)計局預測99年國內(nèi)國民生產(chǎn)總值(GDP)將達83190億元，比98年增長7.1%左右；出口情況比98年的為佳。在2000年，政府將重點抓好國企改革、調(diào)整經(jīng)濟結構、支持科技進步、擴大內(nèi)需等工作，國民經(jīng)濟將接著穩(wěn)定進展。* 亞太經(jīng)濟合作會議對亞洲各國以后兩年（2000年、2001年）的經(jīng)濟預測僅有

4、3%的增長，相比過去幾年（98年往常）的亞洲整體增長目標有所下降，加上亞洲各國經(jīng)濟體制實際上仍存在各種問題，人們對經(jīng)濟前景持審慎樂觀態(tài)度。* 亞洲一些國家或地區(qū)的經(jīng)濟狀況雖有回穩(wěn)趨勢，但前景未見完全明朗。香港經(jīng)濟雖有復蘇表現(xiàn)，但失業(yè)率依舊高達6%，商業(yè)消費水平偏低。盡管香港樓市近期有利好消息傳出，然而整體經(jīng)濟仍欠堅挺。* 中國國內(nèi)改革困難仍專門大，下崗問題不容樂觀，國民消費未見明顯增長。* 據(jù)統(tǒng)計信息局可能，99年深圳經(jīng)濟增長14%，較去年的15.8%下降近1.8個百分點，可能2000年整體經(jīng)濟增長為12%，深圳的經(jīng)濟增長速度接著有一定幅度的放緩。* 99年11月12月，中國與美、加、日等多國

5、就中國加入WTO達成雙邊協(xié)議，這些利好消息傳出，有利于刺激樓市趨于活躍。2、 銀行信貸優(yōu)惠政策刺激有效需求* 99年6月11日，央行宣布金融機構貸款利率再次下調(diào)，其中存款利率平均減一厘，貸款利率平均減3/4厘。政府本次減息的目的特不明確，旨在通過貨幣政策手段刺激消費，啟動住宅消費市場，擴大內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長。* 99年9月1日，央行決定自99年9月21日起，各商業(yè)銀行個人住房貸款最長期限由現(xiàn)行的20年延長到30年；個人住房貸款利率最高水平由年利率6.3315%降為5.58%，降息幅度達0.75%，這將進一步減輕購房者的月供壓力，激活房地產(chǎn)市場的需求。* 99年9月22日，九屆人大第十一次會議通過

6、對個人所得稅的修改案，對個人存款利息所得按20%比例征稅。這一變相降息政策，將真正有效刺激居民的消費欲望。3、 房改政策的阻礙日益深遠 自98年7月1日起，中國政府在全國范圍內(nèi)停止福利分房，同時啟動住房補貼制度。而99年5月已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售治理暫行方法正式出臺。這些房改政策的出臺，一方面促使市民將購房打算列為消費打算的重點部分，增加樓市的購買潛力，為深圳房地產(chǎn)市場的進展提供良好的市場機會；另一方面，將促進三級市場的進一步進展和成熟。這將出現(xiàn)大批的原老福利房、微利房住戶通過三級市場處理舊房，從而在專門大程度上激活商品住宅市場的購買力，增加市場機會。4、 減稅政策進一步激活樓市 9

7、9年8月12日，房地產(chǎn)市場傳出實質(zhì)性利好消息：國家財 政部、稅務總局聯(lián)合發(fā)文，對若干稅收政策做出調(diào)整，以減輕個 人買賣一般住宅的負擔。這一政策對目前房地產(chǎn)市場無疑是一場 及時雨，由于受惠最大的是個人住房消費者，因此有望直接刺激 三級市場，從而帶動二級市場，降低連年高居不下的商品住宅空 置率。二、 運行特征99年，深圳商品住宅市場的總體狀況能夠講是低迷中掀高潮，平靜中泛熱點。據(jù)不完全統(tǒng)計，99年深圳共計舉辦房地產(chǎn)交易會近十次。盡管樓市大勢持續(xù)平穩(wěn)低迷，但受眾多交易會的刺激和推動，99年深圳樓市卻也高潮迭起，喧鬧非凡?？偫ǘ裕幸韵绿卣鳎?、高檔豪宅市場風光不再 優(yōu)質(zhì)中小戶型引領風騷 由于受經(jīng)濟

8、大勢的阻礙，加上通過97年豪宅借行情火爆，火了一把之后，豪宅消費已呈飽和，而新消費群尚未形成氣候，進入98年以來，豪宅市場前進的步子明顯放緩，到99年更是淡靜特不。相信在以后一段時刻里豪宅消費的主基調(diào)仍將是消化存量。隨著白領階層和準白領階層逐步成長，深圳的中等收入階層經(jīng)濟實力不斷壯大，其置業(yè)安居欲望也越來越強烈，受總體經(jīng)濟基礎的限制，他們傾向于投資總額相對較低的中小戶型。但基于白領身份，品味和檔次又是他們的最差不多要求。事實上，98年的錦文閣、星河明居，99年的金地翠園、瑞和園、香珠花園二期，以及2000年年初的皇御苑之因此暢銷，與其戶型能迎合中小買家有著莫大的關系；同時，極具升值空間的低價位

9、也是至關重要的因素。如：錦文閣均價才4800元/m2，與同區(qū)其它物業(yè)差價近2000元/m2；皇御苑作為一個占地近15萬平方米，總建筑面積達68.1萬平方米的大型樓盤，其一期的折后均價僅為5510元/m2，因而受到買家的熱烈追捧，是理所因此的。由此可見，精巧有用、價格實惠將會成為以后的房地產(chǎn)市場的一大主流。2、中心區(qū)熱點持續(xù) 福田盤競爭激烈由于在新的市政規(guī)劃上，福田區(qū)是以后深圳市的中心區(qū)，各項市政設施、交通、通訊等都市規(guī)劃完善；長遠來看，福田區(qū)也是以后深圳市的政治、經(jīng)濟、文化中心。因而，中心區(qū)及周邊的物業(yè)為買家所看好，成為99年深圳樓市上備受追捧的熱點。然而，由于中心區(qū)住宅物業(yè)數(shù)量不多，且要緊散

10、布在四周，因此除中心區(qū)物業(yè)走俏、銷售前景樂觀外，處于中心區(qū)一級輻射區(qū)域的皇崗、景田、梅林等片區(qū)的物業(yè)同樣亦受到眾多買家的青睞。基于這點，這些片區(qū)在99年推出的樓盤均取得較佳成績。值得一提的是，處皇崗口岸的皇御苑，因坐擁深圳地鐵、皇崗口岸，而且價格實惠，深得深港兩地買家的追捧，內(nèi)外銷兩旺，被譽為深圳樓市“新世紀的報春花”。另外，依照中原市場研究部的統(tǒng)計顯示，由于中心區(qū)概念的啟動，99年福田區(qū)新盤推出的頻率較高，并呈上升趨勢。在第四季度，福田區(qū)見報發(fā)售的樓盤共97個，比第三季度57個上升了77個百分點?？赡茉?000年，福田區(qū)的新盤推出速度將會保持一段時期，區(qū)內(nèi)的競爭將會愈演愈烈。3、樓盤空置壓力

11、依舊 三會帶旺樓市人氣 由于前時期深圳地產(chǎn)開發(fā)熱潮的慣性作用，加上97年回歸熱潮中行情火爆，釋放了相當大的需求能量，致使99年深圳樓市的購買力依舊青黃不接。因此，深圳99年的樓市空置情況依舊嚴峻，加上新樓盤的不斷推出，現(xiàn)樓空置量仍高企不下。據(jù)深圳中原市場研究部的統(tǒng)計顯示，99年深圳商品房現(xiàn)樓空置量為470萬平方米，比98年的332.28萬平方米上升了41個百分點。進入99年第三季度，連續(xù)有99深圳房地產(chǎn)（秋季）交易會、首屆高新技術成果交易會及99中國（深圳）國際住宅與建筑科技展示交易會等三個交易會進行。借此良機，各進展商乘機造市，從而帶旺深圳樓市。僅“房交會”的5天時刻，總成交額就達6.5億元

12、人民幣，而11月份的“住交會”更是進一步燃旺了樓市戰(zhàn)火，該月共推出133個樓盤廣告，新推樓盤多達29個，“住交會”展銷期間近20萬人次進場，現(xiàn)場成交額達12.7億元人民幣。受此阻礙，深圳樓市開始復現(xiàn)生氣。4、南山區(qū)物業(yè)升溫 關外盤旋風驟起受濱海大道通車阻礙，南山區(qū)物業(yè)市場明顯升溫，由于價格合理、環(huán)境優(yōu)美，南山區(qū)物業(yè)接著受到消費者的青睞。南山區(qū)在99年推出的招商海月、蔚藍海岸和星海名城等樓盤都銷售暢旺。另外，由于價格因素和本身質(zhì)素的吸引，進入第三季度，關外樓盤熱銷旋風驟起，首先是中海怡翠山莊以驚人的速度席卷深港兩地，短短幾個月時刻，一期700個單位已近售磬；幾乎同時，萬科四季花城以歐陸風情再掀關

13、外樓盤銷售熱潮。受此兩者帶動，關外樓盤均有所收獲。對此，行內(nèi)更是掀起“郊居化時代是否已來臨”的爭論。5、大規(guī)模社區(qū)初露崢嶸 新概念賣點鮮亮凸顯在99年，深圳市場推出了許多建筑面積超過10萬平方米的住宅區(qū)，如，中海怡翠山莊、萬科四季花城、黃埔雅苑、共和世家、星海名城、蔚藍海岸、金海灣花園等，其中星海名城以規(guī)劃建筑面積80萬平方米，成為至今深圳最大的住宅小區(qū)。在99年以上樓盤都以其優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套設施贏來不俗的銷售業(yè)績。除了環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全等可成為旺銷賣點外，99樓市還出現(xiàn)了以“人居、科技、環(huán)境”為主題的科技化、智能化住宅的新賣點，頗受買家歡迎。如中海怡翠山莊確實是以“千里眼”的高科技

14、賣點贏得了許多香港買家的青睞，從而實現(xiàn)內(nèi)外銷兩旺的雙贏佳績。據(jù)此能夠預見，以科技化、智能化為代表的新概念賣點將在以后的房地產(chǎn)市場中成為一種時尚。6、品牌戰(zhàn)略阻礙樓市 營銷手法紛紜百出 隨著深圳房地產(chǎn)市場進展的日趨成熟，品牌對現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)及置業(yè)者均產(chǎn)生巨大的阻礙力。目前深圳樓市已由前期的以數(shù)量取勝，逐步過渡到以質(zhì)量求贏的進展時期。唯有以質(zhì)量、信譽和品牌等質(zhì)素創(chuàng)出的精品樓盤，才能真正贏得市場。這點從萬科、中海、招商及香港和黃所推出的樓盤備受青睞就可見一斑。由于買家的消費心理日益成熟，加上深圳樓市的競爭日趨激烈，賣家的各種經(jīng)營手法層出不窮，異彩紛呈。從最簡單的降價優(yōu)惠到不分樓層、不分朝向一口價、通價

15、，再到按學歷按資歷評分的差不式銷售；從零首期、送裝修、送車位到全過程營銷定位包裝。深圳的房地產(chǎn)經(jīng)營者可謂費盡心機，挖空心思去討好、迎合、刺激和引導消費者。由此種種，能夠看出一種趨勢，深圳房地產(chǎn)已進入全面營銷時代，誰能以有效的營銷手法調(diào)動消費者的積極性，誰就會成為市場的贏家。 三、 供給狀況依照圖中數(shù)據(jù)反映，99年下半年羅湖區(qū)、南山區(qū)、和關外地區(qū)的物業(yè)供給的比例不斷縮小，而福田區(qū)物業(yè)供給比例則不斷增長。至99年12月份，福田區(qū)物業(yè)供給比例已占整個深圳市的50%；同時從圖中數(shù)據(jù)還可看出，福田區(qū)的物業(yè)供給在以后仍有接著平穩(wěn)增長的趨勢。相信在新的一年里，該區(qū)的房地產(chǎn)市場將面臨更加激烈的競爭。 四、 銷

16、售狀況 依照圖中數(shù)據(jù)顯示，99年下半年深圳關內(nèi)樓市在高層物業(yè)銷售方面出現(xiàn)一邊倒的態(tài)勢。南山區(qū)高層物業(yè)銷售一路向好，其他區(qū)在進入第三季度后則均有較明顯的起落，只是最終都有呈向好的勢頭。南山區(qū)高層物業(yè)的銷售較為暢旺的緣故可能除了價格與環(huán)境優(yōu)美的緣故外，濱海大道的通車也是重要緣故之一。相信隨著南山區(qū)的交通和配套設施的進一步完善，加上有著價格和環(huán)境優(yōu)勢，其對福田區(qū)和羅湖區(qū)地產(chǎn)市場的威脅也將日趨嚴峻。五、 價格走勢 注：以上價格均為首期三成，銀行按揭七成的折后價 依照圖中數(shù)據(jù)表明，99年深圳特區(qū)內(nèi)高層物業(yè)價格的差不多走勢是穩(wěn)中有降，其中福田區(qū)和南山區(qū)的高層物業(yè)價格下降趨勢相對較明顯。相信在市場競爭將進一

17、步激烈的2000年，深圳樓市價格穩(wěn)中有降的趨勢將接著保持。六、深圳商品住宅市場客戶需求分析（一） 客戶的差不多特征1、 年齡 從總體上分析，深圳近期的置業(yè)客戶群體的年齡構成要緊是30歲以下的年輕客戶。年齡較大群體占的比例較少，這要緊是由于深圳是專門年輕的都市，居民平均年齡為29歲，同時也反映出，深圳居民都希望盡早置業(yè)，并不希望延遲置業(yè)。2、 職業(yè)從現(xiàn)時置業(yè)群體的職業(yè)構成分析，一般職員和中層治理人員是置業(yè)群體構成的主力軍，該群體的置業(yè)欲望相對強烈；而一般普遍認為是成功人士的私營企業(yè)主和高層治理人員所占比例較低，講明該群體因大部分已擁有住房，目前的置業(yè)欲望較弱。3、 家庭結構 調(diào)查顯示，現(xiàn)時置業(yè)群

18、體的家庭結構要緊是核心家庭（夫妻或夫妻+子女）和單身家庭，而主干家庭（三代同堂）所占的比例極低，這要緊由于深圳是移民都市，同時反映出深圳家庭將趨于小型化，家庭結構將要緊是核心家庭，相對而言對住宅的需求要緊是在套數(shù)上的增加而不在于每套平均面積的增加。4、深圳常住區(qū)域從置業(yè)群體的現(xiàn)居住地分析，現(xiàn)時置業(yè)群體的常居住區(qū)域要緊在福田區(qū)，反映出福田區(qū)將是置業(yè)客戶的要緊來源地，或者能夠講現(xiàn)時福田區(qū)居民的置業(yè)需求相對較為強烈；羅湖區(qū)和南山區(qū)居民的置業(yè)欲望相對較為遜色。因此后市的重點要緊是爭取福田區(qū)的客戶和制造羅湖區(qū)和南山區(qū)的置業(yè)需求。5、 工作地點從置業(yè)群體的工作地點分析，現(xiàn)時置業(yè)群體的工作地點要緊集中在羅湖

19、區(qū)和福田區(qū)，顯示出深圳的工作崗位要緊集中在羅湖區(qū)和福田區(qū)，從現(xiàn)時的情況分析，這種狀況仍維持相當長的一段時期。6、 現(xiàn)居住狀況從調(diào)查結果顯示，置業(yè)群體中要緊是已自有住宅和租用住宅的，但相對而言，現(xiàn)租用住宅部分的置業(yè)欲望較為強烈和有迫切的置業(yè)需求；自有住宅部分要緊是家庭結構的變化，因此其置業(yè)的迫切性較弱。7、現(xiàn)居住面積從調(diào)查結果分析，置業(yè)群體現(xiàn)居住面積是比較寬松的，雖有3成現(xiàn)居住面積在50平方米以下，但總體的居住面積中位數(shù)M0=71平方米，因此住房銷售的要緊對象要緊是居住面積在71平方米以下的群體。（二） 購買時刻、置業(yè)次數(shù)1、 購買時刻 置業(yè)群體選擇的購買時刻分布較為平均，但選擇在一年內(nèi)和兩年內(nèi)

20、置業(yè)的略多，顯示在以后的一兩年的需求將較強，樓市將步入復蘇時期。2、 置業(yè)次數(shù) 從置業(yè)次數(shù)分析，現(xiàn)時置業(yè)群體的置業(yè)次數(shù)要緊是一次置業(yè)為主，二次置業(yè)和多次置業(yè)較少。一次置業(yè)群體對房地產(chǎn)市場的狀況和購房過程中的手續(xù)并不了解，因此其置業(yè)過程連續(xù)的時刻較長。3、 購房用途 現(xiàn)時置業(yè)的要緊用途是自用，以房產(chǎn)作為投資只占極少數(shù)。講明居民的財寶取向仍集中在流淌性強的資產(chǎn)，房產(chǎn)的投資作用不明顯。隨著房地產(chǎn)金融的進展，房產(chǎn)作為投資品將逐步被同意。這部分細分市場將有寬敞的空間。4、 _不同家庭結構的購買時刻 調(diào)查結果顯示，不同家庭結構對置業(yè)的迫切程度不一樣，核心家庭（夫妻或夫妻+子女）置業(yè)的迫切性較大，有超過3成

21、的核心家庭表示會在一年內(nèi)置業(yè)，而單身家庭有35%表示會在兩年以后置業(yè)，主干家庭（三代同堂）有35%表示會在兩年以后置業(yè)。因此現(xiàn)時市場的重點客戶是核心家庭，項目的開發(fā)應以適合這部分客戶為主。5、 _不同置業(yè)次數(shù)的購買時刻 一次置業(yè)群體將集中在一兩年以內(nèi)發(fā)生購買行為，二次置業(yè)集中在半年內(nèi)和一年內(nèi)發(fā)生購買行為，而多次置業(yè)有接近4成選擇在半年內(nèi)發(fā)生購買行為。因此在近期內(nèi)，能實際發(fā)生購買行為的概率多次置業(yè)和二次置業(yè)較高，而一次置業(yè)群體大多數(shù)仍處于觀望之中。6、 _不同年齡段的購買時刻 從調(diào)查結果顯示，不同年齡段的購買行為實際發(fā)生時刻選擇上，30歲以下要緊選擇在兩年以后，3040歲和40歲以上要緊選擇在一

22、年內(nèi)，因此短期內(nèi)的目標客戶年齡是3040歲和40歲以上，而較遠期的目標客戶是現(xiàn)時在30歲以下的客戶。（三） 購買區(qū)域的阻礙因素1、決定購買區(qū)域的相關地點 相關系數(shù)矩陣 現(xiàn)常住區(qū)域 現(xiàn)工作地點 購買區(qū)域現(xiàn)常住區(qū)域 現(xiàn)工作地點 0.719 購買區(qū)域 0.325 0.291 購買區(qū)域與現(xiàn)常住區(qū)域的相關系數(shù)R=0.325，且能通過1%的置信度檢驗，因此據(jù)調(diào)查分析數(shù)據(jù)顯示，購買區(qū)域與現(xiàn)常住區(qū)域的相關性比與現(xiàn)工作地點的相關性高。也確實是講，本地買家在區(qū)域選擇上更偏向于購買自己較為熟悉的原住區(qū)域的物業(yè)。2、 馬爾科夫轉(zhuǎn)移矩陣 購買區(qū)域 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關外 現(xiàn) 羅湖區(qū) .313 .493 .194

23、常 福田區(qū) .057 .711 .162 .070 住 南山區(qū) .048 .310 .642 區(qū) 布吉 .308 .308 .076 .308 域 香港 1.000 其它 .045 .273 .364 .318 從馬爾科夫矩陣反映，福田區(qū)是置業(yè)的首先位置，除能保留絕大部分的區(qū)內(nèi)客戶外，并能吸引大部分的羅湖區(qū)客戶；南山區(qū)表現(xiàn)出專門大的區(qū)域市場現(xiàn)象，要緊依靠區(qū)內(nèi)客戶消化，但對福田區(qū)部分客戶有一定的吸引力，要緊是南山區(qū)的物業(yè)價格具有相當?shù)母偁巸?yōu)勢；羅湖區(qū)已出現(xiàn)城區(qū)老化的跡象，區(qū)內(nèi)客戶有向區(qū)外轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，在羅湖區(qū)開發(fā)項目的困難更大，必須在項目的多個方面注入更多的新元素，以求吸引更多的區(qū)內(nèi)客戶。3、購買

24、區(qū)域置業(yè)群體明顯偏好福田區(qū)的物業(yè)，其次是南山區(qū)，講明從整體上考慮，福田區(qū)的物業(yè)具有競爭優(yōu)勢，南山區(qū)的物業(yè)要緊體現(xiàn)其價格上的優(yōu)勢，而羅湖區(qū)總體上的處于劣勢的狀況。4、不同時刻的購買地點 福田區(qū)在99年下半年2001年之間將是置業(yè)的熱點區(qū)域，羅湖區(qū)整體仍將維持平淡的市況相當長的時刻，南山區(qū)在99年下半年后市場開始啟動，逐步成為市場的熱點。關外的市場亦開始有好轉(zhuǎn)，要緊是能夠吸引部分關內(nèi)客戶在關外置業(yè)。（四） 對住房的差不多要求1、 購買的建筑類型從調(diào)查分析，置業(yè)群體更情愿選擇多層和小高層建筑，高層和多層帶電梯的建筑從意愿上并不太同意。要緊是由于高層建筑的治理費高、建筑密度高，多層帶電梯的治理費高等2

25、、 不同區(qū)域選擇的建筑類型 在不同的購買區(qū)域?qū)ㄖ愋偷倪x擇上，羅湖區(qū)和福田區(qū)對小高層的同意程度要比南山區(qū)和關外高，但在南山區(qū)和關外置業(yè)就更同意多層建筑；也確實是講，大部分人認為在羅湖和福田兩區(qū)置業(yè)會選擇小高層建筑，在南山區(qū)和關外會選擇多層建筑。3、 對陽臺、衛(wèi)生間、廳、工人房、儲物間、房間等的數(shù)量要求_ 從整體分析，現(xiàn)時置業(yè)群體比較偏好三房兩廳兩衛(wèi)和兩房兩廳一衛(wèi)的戶型設計，關于工人房的需求并不強烈，但接近6成希望設計中有儲物間的安排，絕大部分要求有雙陽臺的設計。4、 要緊房間數(shù)相對應的面積選擇及中位數(shù) 從面積上分析，置業(yè)群體對戶型面積的要求不大，只要能滿足差不多的功能，面積適中就足夠。5、

26、_要緊房間數(shù)在不同區(qū)域?qū)拿娣e中位數(shù) 從調(diào)查結果分析，置業(yè)群體在市內(nèi)各區(qū)所選擇的戶型相對應的面積中位數(shù)的差異不大，也確實是講置業(yè)群體在各區(qū)選擇的戶型面積數(shù)是近似的，并不因為區(qū)域的不同而有太大的差異。6、 價格承受能力 調(diào)查反映出現(xiàn)時置業(yè)群體的整體價格承受能力并不高，整體認為樓價的中位數(shù)M0=4620元/平方米，明顯低于現(xiàn)時樓價的整體水平?；蛘吣軌蛑v，現(xiàn)時普遍認為樓價仍有相當?shù)南抡{(diào)空間。7、 不同區(qū)域的價格承受程度 從整體上分析，置業(yè)群體在各區(qū)置業(yè)的承受能力存在較大的差異，在羅湖和福田兩區(qū)置業(yè)的客戶承受能力較高，但其承受能力明顯較這兩區(qū)的樓價水平低。也確實是講，這兩區(qū)的樓價有一定的下調(diào)壓力；而

27、在南山區(qū)和關外置業(yè)客戶承受能力與這兩區(qū)的樓價水平相當，因此這兩區(qū)的樓價相對較為穩(wěn)定。8、 不同時刻的價格承受程度和不同時刻分區(qū)的價格承受程度（中位數(shù)）_從整體分析，以后兩年（2000年、2001年）在羅湖區(qū)和福田區(qū)置業(yè)的群體在價格的承受能力上有一定的下調(diào)壓力，在兩年（2000年、2001年）以后會逐步回升；而在南山區(qū)置業(yè)的群體的承受能力呈現(xiàn)上升的趨勢，表現(xiàn)出即使南山區(qū)的物業(yè)價格上升但仍有一定的承接力。9、 不同家庭對價格的承受能力 從調(diào)查結果顯示，不同家庭結構由于瞻養(yǎng)系數(shù)的不同，其對價格的承受能力存在較明顯的差異。主干家庭（三代同堂）的承受能力較高，核心家庭1（夫妻）因家庭結構單一，價格承受能

28、力較核心家庭2（夫妻+子女）為高。10、 不同時刻選擇的購買建筑類型分布 調(diào)查結果顯示，多層和小高層建筑在以后將是置業(yè)選擇的要緊建筑類型，高層和多層帶電梯建筑的市場空間相對較小。11、 不同時刻選擇的購買戶型和面積（中位數(shù)）_ 從調(diào)查結果分析，在以后較長的一段時期（99年2001年）市場的需求仍以面積70平方米左右的兩房和面積95100平方米的三房中小戶型為主，而四房的大戶型單位在以后一年需求仍不足，在2001年以后需求才有所增加。12、 家庭結構對戶型的選擇_調(diào)查結果顯示，單身家庭要緊選擇二房單位，核心家庭（夫妻；或夫妻+子女）要緊選擇三房單位，而主干家庭（三代同堂）要緊選擇三房以上的單位，

29、但核心家庭中的有子女家庭更偏好三房單位；從單位的面積上，隨家庭人口的增多，對二房單位的面積要求增大，但在三房單位的面積要求上，除主干家庭要求單位面積較大外，其他家庭結構所要求的面積差異不大。13、 不同置業(yè)次數(shù)對戶型和相應面積的選擇分布調(diào)查結果顯示，置業(yè)次數(shù)對戶型的選擇上，一次置業(yè)要緊選擇二房和三房單位，同時偏好較為平均；二次置業(yè)要緊選擇二房至四房單位，要緊偏好是三房單位，多次置業(yè)偏好選擇三房單位。在各要緊戶型單位的面積要求上，一次置業(yè)、二次置業(yè)和多次置業(yè)對單位面積的要求無太大差異。（五） 付款方式和月供款額1、 整體付款方式 置業(yè)群體在置業(yè)過程中對銀行的依靠程度是極高的，因此在房地產(chǎn)金融方面

30、做多方面的改革對刺激住房消費有專門大的促進作用。2、 不同家庭結構選擇的付款方式家庭結構的不同并不能降低置業(yè)群體置業(yè)過程中對銀行的依靠程度，只是在付款方式的選擇中，反映出主干家庭一次性付款的能力稍強于其他家庭結構，單身家庭中選擇免息分期付款的較多。3、 不同置業(yè)次數(shù)選擇的付款方式從置業(yè)次數(shù)應付款方式的選擇上反映出，一次置業(yè)和二次置業(yè)群體付款上對銀行的依靠程度是相當高的，多次置業(yè)群體相對而言對銀行的依靠程度較弱。4、 整體月供款分布從整體的月供額上，置業(yè)群體選擇的月供額要緊集中在10012000元和20013000元兩個區(qū)間，整體中位數(shù)M0=2033元/月，講明置業(yè)群體的收入中可用于購房的資金并

31、不多。5、 不同家庭結構選擇的月供額 從不同家庭結構在置業(yè)時選擇的月供額分析，核心家庭（夫妻；或夫妻+子女）由于其家庭負擔較重，其月供額中位數(shù)最小，主干家庭（三代同堂）的月供額中位數(shù)最大。6、 不同置業(yè)次數(shù)選擇的月供額 不同置業(yè)次數(shù)選擇的月供額隨置業(yè)次數(shù)的增加呈現(xiàn)遞增的趨勢，但在首次置業(yè)占置業(yè)群體多數(shù)的情況下，應盡量爭取一次置業(yè)的客戶。7、 不同置業(yè)時刻的月供額調(diào)查結果顯示，在以后半年發(fā)生購買行為置業(yè)群體的月供額的中位數(shù)M0=2140元/月，在一年（2000年）以后置業(yè)群體表現(xiàn)出情愿用更多的收入用于購房。（六） 對物業(yè)的設備要求1、 小區(qū)智能化調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)智能化的概念已被廣泛同意，能夠講

32、小區(qū)智能化已開始成為住宅應有的設備。_2、小區(qū)智能化的要緊功能從對小區(qū)智能化的理解程度上，現(xiàn)時對小區(qū)智能化的理解要緊是遠程抄表、外圍紅外線保安、家居自動報警和可視對講系統(tǒng)，要緊是側重在小區(qū)和家居的安防功能，小區(qū)智能化的功能并沒有完全發(fā)揮。3、不同職業(yè)對小區(qū)智能化的需求程度從調(diào)查結果顯示,不同職業(yè)對小區(qū)智能化的需求差異程度不大，要緊是由于對小區(qū)智能化功能的理解要緊是安防為主，也確實是講置業(yè)過程中對小區(qū)的安全程度是考慮的重要因素之一。4、不同年齡對小區(qū)智能化的需求程度對小區(qū)智能化的需求上，年輕的置業(yè)群體較強烈。由于現(xiàn)時置業(yè)年輕部分占絕大多數(shù)，因此小區(qū)智能化應廣泛普及并將逐步變成住宅應有的設備。5、

33、配套車位的需求程度從對車位的需求上，反映出置業(yè)者對車位的需求是比較強烈的。一般而言，小區(qū)的車位數(shù)量應略高于單位數(shù)量，即單位數(shù)量與車位數(shù)量之比為1：1.2左右。6、不同置業(yè)次數(shù)對車位的需求程度不同置業(yè)次數(shù)對車位的需求存在一定的差異，針對二次置業(yè)和多次置業(yè)群體的住宅小區(qū)應適當提高其車位比例。本部分調(diào)查資料由深圳中原市場研究部提供，相關技術參數(shù)如下：調(diào)查時刻：99年9月29日99年10月3日 調(diào)查方法：深度訪談 抽樣方法：隨機抽樣 樣本量： 回收問卷320份，有效問卷288份 樣本框： 在深圳居住一年以上并希望在深圳購房的居民 數(shù)據(jù)處理：運用spss統(tǒng)計分析軟件進行頻數(shù)、中位數(shù)、相關分析等 置信度：

34、 =0.05 第二部分：2000年深圳商品住宅市場趨勢展望一、 總體態(tài)勢分析1、 依照前面的有關金融政策方面的資料能夠看出，政府將更注重刺激個人投資和個人的消費需求，以期給新一輪經(jīng)濟增長帶來活力。在種種刺激消費的政策出臺后，將使更多的消費者同意超前消費的生活方式，從而有效擴大內(nèi)需，提高人們的消費需求。2、 依照深港兩地政府相繼出臺的市政建設打算來看，今后深港交通將日益朝一體化方向進展，預示著深港經(jīng)濟生活全面一體化的進程將進一步迅速推進，這必將成為促進深圳樓市外銷市場長足進展的有利基礎因素，必定也會帶動深圳整體樓市的復蘇和活躍。 3、 依照深圳市政府98、99兩年操縱土地供應量的有關政策，以及考

35、慮到市場反應的時滯效應，可能2000年深圳房地產(chǎn)買家的心態(tài)也將慢慢穩(wěn)定。這無疑是為深圳的房地產(chǎn)經(jīng)營者營造了一個較為穩(wěn)定和寬松的有利市場環(huán)境。4、 依照福田中心區(qū)各大市政項目的迅速動工，以及香港“和記黃埔”、“中國海外”等知名地產(chǎn)商在區(qū)內(nèi)住宅項目（黃埔雅苑、中海華庭）的立項動工并引起激烈市場反響，能夠初步看出2000年深港樓市對深圳樓盤的關注熱點將更為集中地向福田中心區(qū)轉(zhuǎn)移，這對區(qū)內(nèi)樓盤而言，無疑是個福音。二、 趨勢展望1、 本地置業(yè)的有效消費群體將進一步擴大隨著宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)步增長、各項刺激消費的政策和措施出臺實施，本地置業(yè)的有效消費群體將會進一步擴大，并有可能成為2000年深圳住宅市場的要緊客

36、戶群。受此阻礙，深圳樓市有效購買力青黃不接的局面預期會有所改善。2、 香港客戶對樓盤的選擇面西移香港客戶對深圳樓盤的選擇面將會逐步從羅湖往西移，消費熱點將會集中在皇崗、福田中心區(qū)以及有地鐵概念的沿線物業(yè)。3、 市場供應量仍然巨大，樓價下跌空間盡管不多，但上漲乏力 99年，政府雖宣布操縱和減少土地的供應量，以期穩(wěn)定樓 市，但時滯效應使房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的慣性依舊未完全消除。99 年樓市的空置壓力依舊專門大，這必定阻礙著2000年樓市的價格 走向。 4、 中小戶型住宅市場仍然巨大 中小戶型總價相對較低，如配合進展商近來普遍實施的低 首期優(yōu)惠付款法，則可滿足消費金字塔底部的大部分消費能力， 促成交易。隨

37、著國家分房貨幣化的住房制度改革進一步實施，購 買商品房成為置業(yè)的首要途徑，這更刺激了中小戶型住宅的消費。5、房地產(chǎn)市場運作日益規(guī)范 隨著各種房地產(chǎn)市場治理政策的不斷出臺，房地產(chǎn)市場的運 作必定日趨規(guī)范，客戶的利益將相應得到更多的保障，進展商的 開發(fā)程序和經(jīng)營手段也相應受到更多的制約，廣告宣傳和營銷手 段的運用也將更為規(guī)范和慎重。、 客戶心理日趨成熟，更注重物業(yè)的綜合質(zhì)素，價格是否實惠，付款方式是否輕松，成為考慮的重要因素 供過于求的失衡，造成買方市場的迅速形成，隨著房地產(chǎn)市 場進展的日益成熟，客戶的自我愛護意識迅速增強，盲目購樓的 時代已成為過去。7、中短期樓花入市依舊會比現(xiàn)樓入市主動 隨著房

38、地產(chǎn)市場客戶消費心理日漸成熟，出于價格優(yōu)勢及先 到先得的考慮，買家將更容易同意購買中短期樓花物業(yè)；同時， 作為中短期樓花，其營造和調(diào)整策劃包裝理念和銷售氛圍的機會 遠多于現(xiàn)樓，相對而言，擁有更大的主動性。8、全過程營銷、整合營銷的經(jīng)營運作方法將進一步流行，作為房地 產(chǎn)產(chǎn)品的物業(yè)本身將成為營銷的主題 房地產(chǎn)市場的日益成熟使競爭成為必定，2000年將會是更 加注重整體營銷手段和產(chǎn)品質(zhì)量的一年。過去市場上通行的是事 后營銷，即先有產(chǎn)品物業(yè)，再有營銷策劃、定位和包裝。隨 著房地產(chǎn)消費者的消費心理日趨成熟，房地產(chǎn)市場運作模式將會 是全過程營銷、整合營銷登上主導地位，即先有營銷定位，再有 產(chǎn)品功能和特性，

39、然后實施統(tǒng)一的營銷策略進行銷售。因為，“ 研 究為消費者提供什么樣的住宅產(chǎn)品”才是房地產(chǎn)營銷的真正主題 之所在。因此講，產(chǎn)品定位遠比銷售策劃更為重要。9、市場將進一步被細分 成熟的市場需要成熟的營銷思路，與成熟的商品市場一樣， 房地產(chǎn)市場也需要進行細分。依照市場的需求，有針對性地開發(fā) 房地產(chǎn)產(chǎn)品，正確引導消費者的消費，將成為以后房地產(chǎn)營銷發(fā) 展的主流。 第三部分：福田區(qū)商品住宅區(qū)域狀況分析一、片區(qū)范圍定義及概況分析依照目前的市況，福田區(qū)可分為十大片區(qū)。1、 福田中心區(qū)： 范圍包括：彩田路以西，紅荔路以南，新洲路以東，濱河路以北。該片區(qū)目前正處于初始開發(fā)時期，尚無確定價位。但由于中心區(qū)規(guī)劃的完善

40、、配套設施的不斷加強，升值潛力巨大，無疑是以后市場的焦點之所在。99年中國海外、和記黃埔等大集團的介入，推出中海華庭、黃埔雅苑，令人們對該區(qū)的信心陡然倍增。2、 蓮花北片區(qū)： 范圍包括：新洲路以東，皇崗路以西，紅荔路以北，北環(huán)路以南。該片區(qū)的物業(yè)以住宅物業(yè)為主，多層住宅較多，由于該片環(huán)境優(yōu)雅，隨著公共文化設施不斷完善，其物業(yè)價位平穩(wěn)上升，目前約在6500元/平方米左右。3、 景田片區(qū)：范圍包括：新洲路以西，香梅路以東，深南路以北，北環(huán)路以南。該片區(qū)由于位置較偏，配套設施滯后，一直以來市場開發(fā)量不大。但隨著中心區(qū)概念的啟動和認可，其作為中心區(qū)一級輻射區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢逐漸顯露出來，加上該片區(qū)以“高層低

41、密度與多層相結合的綜合高尚生活區(qū)”的規(guī)劃定位，使得該區(qū)的房地產(chǎn)市場日益蓬勃進展。該區(qū)開發(fā)的項目多數(shù)定位為中高檔住宅，物業(yè)前景看好，目前價格約在7000元/平方米。4、 香蜜湖片區(qū)：范圍包括：香梅路以西，僑城東路以東，深南路以北，北環(huán) 以南。 該片區(qū)地處福田與南山區(qū)交界處，位置較偏。區(qū)內(nèi)有深圳十景之一的香蜜湖渡假村，以及名人俱樂部、霸王農(nóng)莊、水上樂園等娛樂設施。片區(qū)內(nèi)開發(fā)的物業(yè)數(shù)量不多，但檔次較高，如東?；▓@、香榭里花園、荔林苑和香珠花園等，目前價位約在6500元/平方米。5、 新洲片區(qū)： 范圍包括：益田路以西，沙咀路以東，濱河大道以南。該片區(qū)為原村民最為集中的居住地區(qū)，自然村較多，道路無序，規(guī)

42、劃較亂。由于交通設施、生活配套都比較落后，專門大程度上制約了新洲片區(qū)的物業(yè)檔次，片區(qū)內(nèi)物業(yè)檔次分化較大，價位拉差也較大，目前該區(qū)中檔物業(yè)平均價位在5800元/平方米，而高檔物業(yè)可達10000元/平方米。6、 皇崗片區(qū)： 范圍包括：益田路以東，皇崗路以西，深南路以南，深圳河以北?；蕧徠瑓^(qū)以擁有我國最大陸路交通口岸皇崗口岸為標志，且屬于福田區(qū)中心區(qū)的一級輻射區(qū)，其物業(yè)檔次較高，以小高層和高層物業(yè)為要緊特色，盡管區(qū)內(nèi)擁有眾多的自然村落，但皇崗片區(qū)的位置優(yōu)越，題材豐富，交通配套設施齊全，物業(yè)進展空間相當寬敞。目前其物業(yè)價格在7000元/平方米左右。7、 上步片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以東，紅嶺路以西，深

43、南路以南。該片區(qū)屬于福田老區(qū)，區(qū)內(nèi)多為以福利、微利房為特征的高層住宅小區(qū)，生活配套完善，商業(yè)住宅樓開發(fā)不多，且要緊為高層住宅樓。由于片區(qū)位置優(yōu)越，生活氣氛濃郁，其價格較理想，平均在7800元/平方米左右。8、 華強北片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以東，紅嶺路以西，深南路以北，筍崗路以南。 該片區(qū)已進展為高樓林立的大型住宅區(qū)域，且商業(yè)氣氛濃厚，升值潛力巨大，是深圳新興的商業(yè)中心。但目前住宅物業(yè)供應不多，價格在8000元/平方米左右。9、 八卦嶺片區(qū)： 范圍包括：泥崗路以東，紅嶺路以西，筍崗路以北。 由于八卦路是深圳的老工業(yè)區(qū)，生活配套相對滯后，居住環(huán)境較差，因此各路進展商對該片區(qū)的興趣不大，市場供應量

44、較少，目前多以小戶型公寓為主，價格在7000元/平方米左右。10、 梅林片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以西，北環(huán)路以北。梅林片區(qū)也是深圳的老工業(yè)區(qū)，但隨著政府微利房的介入，該片區(qū)的生活配套設施日益完善，居住條件不斷提高，住宅開發(fā)蓄勢待發(fā)，其物業(yè)多以多層為主，平均價格在4500元/平方米左右。二、福田區(qū)高層住宅市場分析1、 99年下半年福田區(qū)高層物業(yè)供應情況依照圖中數(shù)據(jù)顯示，進入99年第四季度后，福田區(qū)高層物業(yè)供給慢慢呈上升勢頭，相信是因為市政府對福田區(qū)尤其是景田片區(qū)實施的“高層低密度和多層住宅相結合”住宅用地規(guī)劃政策開始產(chǎn)生效果的緣故。由于這一政策的導向作用，可能在2000年，福田片區(qū)尤其是景田片區(qū)

45、的高層住宅供應量將不斷上升，在有限的市場空間里，本區(qū)的高層住宅的市場競爭必將更加激烈。3、 福田片區(qū)高層物業(yè)戶均面積變化情況 依照上圖數(shù)據(jù)顯示，99年下半年福田區(qū)高層住宅的戶均面積呈向中小型化進展的趨勢。對比前面“深圳商品住宅市場客戶需求分析”的有關數(shù)據(jù)可看出，這是由于目前深圳市場的有效購買力大部分集中在中等收入的白領階層身上的緣故。由于收入狀況的局限，購房欲望最高的中等收入人士，均傾向于購買總價相對較低的中小戶型住房。考慮到在以后一兩年內(nèi)，人們收入水平迅速增長的可能性不大，預期在2000年，中小戶型仍將是市場需求的要緊部分。3、 99年下半年福田區(qū)高層物業(yè)銷售走勢 依照圖中數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)高

46、層住宅的銷售情況在99 年的波動特不明顯，結合高層住宅供應走勢分析，銷售情況波動的緣故一方面是前時期積下的空置存量沒有及時消化，而依照政府出臺的新規(guī)劃政策“高層低密度和多層相結合”而開發(fā)的新盤又不斷推出，使本區(qū)高層住宅供應量進一步增大；另一方面是因為進入第三季度，許多進展商借房地產(chǎn)秋交會、國慶節(jié)、高交會的時機推出新盤，使市場上高層住宅供應量突增，而有效需求又沒有相應同比上升而形成反差。只是，進入第四季度后，情況有所改善，銷售呈向好趨勢。隨著大經(jīng)濟環(huán)境慢慢轉(zhuǎn)好，種種刺激消費的政策不斷出臺，加上賣家的優(yōu)惠措施的吸引，可能在2000年高層物業(yè)的有效需求會保持在一個相對穩(wěn)定的水平上。 4、高層住宅價格

47、分析 注：本圖價格均為首期三成，銀行按揭七成的折后價 依照圖中數(shù)據(jù)顯示，99年下半年，福田區(qū)的高層物業(yè)價格水平呈下降趨勢。這講明該區(qū)的賣家由于感受到競爭日益激烈的壓力，已開始動用降價這一最具誘惑力的競爭手段。相信在2000年，隨著區(qū)內(nèi)的競爭進一步激化，賣家必須采取更為靈活和優(yōu)惠的定價策略，才能在既保證實現(xiàn)利潤的同時，又能保證銷售目標的順利實現(xiàn)。三、 香蜜湖片區(qū)概況分析從片區(qū)規(guī)劃上講，逸麗華庭所處片區(qū)為香蜜湖片區(qū)，但由于其所處位置較貼近景田片區(qū)，而且景田片區(qū)目前的房地產(chǎn)開發(fā)勢頭比較迅猛，該區(qū)樓盤對本項目的競爭威脅最大，因此，本次調(diào)查特不側重以景田片區(qū)為要緊調(diào)查分析對象，同時兼顧香蜜湖片區(qū)。本部分

48、先對香蜜湖片區(qū)作概要介紹，在接下來的部分（第“四”點）將對景田片區(qū)進行詳細介紹。（一） 香蜜湖片區(qū)差不多概況 在深圳都市中心西移過程中，由于受中心區(qū)輻射效應的阻礙，其周邊物業(yè)市場呈逐步升溫之勢，房地產(chǎn)進展尤其住宅物業(yè)的進展日趨火爆。而香蜜湖大社區(qū)作為新市中心的二級輻射區(qū)域，由于其獨特的地理位置，優(yōu)美的環(huán)境，高檔的配套設施，使得其進展升值潛力日益彰顯，獨具誘人魅力，從而吸引了大批投資者和置業(yè)者的廣泛關注。因此，有關專家認為，香蜜湖大社區(qū)作為新興開發(fā)區(qū)域，在不遠的今后，將掀起一股房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，而其住宅物業(yè)市場以高尚、高檔為特征，也代表了深圳住宅物業(yè)進展的總體趨勢。(二) 香蜜湖片區(qū)住宅市場現(xiàn)狀

49、概述香蜜湖大社區(qū)作為深圳新興開發(fā)區(qū)域，在住宅物業(yè)主領當今房地產(chǎn)進展潮流的形勢下，其功能的定位亦是以住宅為主，同時兼顧商服業(yè)與旅游業(yè)的進展。從其目前已建成項目來看，也充分體現(xiàn)了這一進展趨勢和特征。由于97年東?；▓@熱銷深、港兩地，從而引發(fā)了香蜜湖地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。因此以香港中旅、萬科、振業(yè)、特發(fā)等大集團為代表的眾多開發(fā)商紛紛進駐本區(qū)，搶占有利地形，力圖爭食香蜜湖大社區(qū)這一塊“肥肉”，以大展其宏圖。到目前為止，本區(qū)已建成入伙的項目要緊有香荔花園、東海花園、萬科都市花園、天健花園、東方玫瑰花園、景發(fā)花園、聚豪園、宏浩花園、馨庭苑、恒星園、嘉園、香榭里花園一期、香珠花園二期、荔林苑等；在建未售及待

50、建項目要緊有萬科溫馨家園、萬科金色家園、東?；▓@二期等；本區(qū)另有一專門項目特發(fā)小區(qū)，是特發(fā)集團職工住宅區(qū)，不屬商品房項目，屬福利房性質(zhì)。以上本區(qū)眾多樓盤中，大多數(shù)為98、99年推出之項目。其中99年新推項目要緊有聚豪園、景發(fā)花園、香榭里花園、豪峰園、嘉園等，可能在本年度內(nèi)將有振業(yè)翠?；▓@、萬科溫馨家園、萬科金色家園等項目推出。香蜜湖片區(qū)由于開發(fā)較晚，且其范圍、面積較大，目前雖有諸多項目建成或在建，但仍有大片土地待開發(fā)。這些待開發(fā)土地要緊集中在本區(qū)的西、北部，即北環(huán)大道以南，農(nóng)科院西北部區(qū)域。隨著交通等配套設施的逐步完善，這片區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蟊姸噙M展商逐鹿本區(qū)房地產(chǎn)市場的要緊“戰(zhàn)場”。(三) 香蜜

51、湖片區(qū)住宅市場樓盤特征分析 從目前香蜜湖片區(qū)眾多住宅樓盤來看，本區(qū)住宅市場總體呈以高層為主，以中大戶型為主，價格中等偏上，銷售情況一般，客戶以二次置業(yè)者為主，且外銷比例不大等特征。、 香蜜湖片區(qū)住宅樓盤高度特征分析 本區(qū)住宅物業(yè)以高層和小高層為主，同時兼有少量多層住宅。詳情可見下表抽樣：表一：項目名稱樓盤高度東海花園高層荔林苑二棟高層香珠花園高層香榭里花園五棟小高層恒星園二棟高層，一棟小高層萬科溫馨家園小高層豪峰園五棟高層，二棟中高層，四棟小高層萬科都市花園多層天健花園多層宏浩花園五棟高層景發(fā)花園二棟高層東方玫瑰花園二棟高層，二十四棟小高層、 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)戶型特征分析1） 戶型的供給特征

52、： 本區(qū)住宅樓盤從目前已建成或在建項目來看，普遍以中大戶型為主。通過戶型抽樣得出戶型分配比例見下表：表二：戶型結構戶數(shù)（總2263）所占比例二房39718%三房86038%四房38617%五房以上62027%表三：戶型面積戶數(shù)（總2263）所占比例100平方米以下60126%100平方米120平方米47821%120平方米以上118453%2）戶型的需求特征 在本區(qū)住宅市場大戶型占主導地位的形勢下，從其銷售情況來看，卻仍是以面積相對較小的戶型較為好賣，通過抽樣得出暢銷戶型見下表：表四：項目名稱暢銷戶型宏浩花園120平方米左右的三房戶型東方玫瑰花園140平方米左右的四房戶型聚豪園140平方米左右

53、的四房戶型恒星園110平方米左右的三房及130平方米左右的四房香榭里一期130平方米左右的三房3、香蜜湖片區(qū)住宅市場價格特征分析從99年下半年香蜜湖片區(qū)樓盤價格情況來看，其價格在整個深圳房地產(chǎn)住宅市場中處中等偏上水平，詳情見下表： 項目名稱價格恒星園起價5080元/平方米，均價7000元左右/平方米，最高達9000-10000元/平方米東方玫瑰花園起價6800元/平方米，均價8000元/平方米聚豪園起價4860元/平方米，均價7000元/平方米宏浩花園6080元/平方米12850元/平方米景發(fā)花園5630元/平方米荔林苑5700元/平方米8374元/平方米東?；▓@二期均價8000元/平方米香榭

54、里一期起價7680元/平方米，均價8180元/平方米4、 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)銷售情況香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)的戶型特征是大戶型獨占鰲頭，而目前深圳房地產(chǎn)的市場形勢是大戶型銷售普遍處于低勢。在這種因素的阻礙下，本區(qū)物業(yè)的銷售除少數(shù)小戶型為主的樓盤及個不大戶型樓盤較為穩(wěn)健且勢頭看好外，其余均業(yè)績一般，而個不樓盤則因多種緣故顯得銷售壓力較大。5、 香蜜湖片區(qū)住宅市場客戶需求從目前本區(qū)眾多在售樓盤的購買者來看，以大戶型為主的樓盤其客戶以二次置業(yè)者為主，如東方玫瑰花園、聚豪園、宏浩花園、恒星園等；而以小戶型為主的樓盤其客戶則以白領階層、工薪階層為主。但由于本區(qū)以大戶型為主的高檔住宅占有絕對比例，因此其總體客戶

55、特征應是以二次置業(yè)者為主，同時兼有少量工薪階層人士，詳情見各樓盤抽樣表：表七：項目名稱客戶特征 恒星園差不多為二次置業(yè)者，學歷較高。多為自身擁有實業(yè)者，即私人老總，也有部分企業(yè)高級治理人員，年齡35-50歲左右，以自住為主，香港較少。東方玫瑰花園二次置業(yè)者為主，涉及各領域中上層人士，潮汕人占30-40%，香港人較少，以居住為主，年齡在40歲左右。 聚豪園二次置業(yè)者為主，老總、有鈔票人較多，生意人較多，外銷比例不大，香港人專門少。福田區(qū)客戶占多數(shù)，年齡在40-50歲之間，差不多屬事業(yè)有成者，以自住為主。 宏浩花園二次置業(yè)者為主，也有少部分一次置業(yè)者（大多為事業(yè)有成的年輕人），港人較少，差不多以自

56、住為主。 荔林苑工薪白領階層為主，要緊為年輕白領夫婦、公務員、大學教授等，以自住為主。（四） 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)進展優(yōu)劣勢分析1、 優(yōu)勢分析 本區(qū)住宅物業(yè)進展優(yōu)勢要緊體現(xiàn)在三方面，即環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、配套設施國際化。1） 環(huán)境優(yōu)勢本區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢可謂是人所共知。以香蜜湖、水上樂園為中心，東北望蓮花山公園，北有安托山風景，西面可遠眺華僑城各景點，近則有農(nóng)科中心觀光農(nóng)場、植物公園、靜態(tài)休閑區(qū)，南邊近可觀繁花似錦的深南大道、綠草如茵的高爾夫球場；遠則可眺深圳灣海景。北山南水，滿眼蒼翠，可謂環(huán)境優(yōu)美至極。且由于本區(qū)綠色植物較多，因此空氣十分清新，據(jù)資料顯示，此地段空氣污染指數(shù)低于鬧市區(qū)20%。環(huán)境的優(yōu)

57、美必定導致本區(qū)旅游業(yè)的興盛進展，旅游業(yè)的進展又會給本區(qū)聚攏更為旺盛的人氣，最終將大大促進本區(qū)住宅市場的繁榮。本區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢還體現(xiàn)在各樓盤的自身建設上。不管是已推出的萬科都市花園、天健花園、恒星園，依舊建設中的萬科溫馨家園、振業(yè)翠?；▓@等項目，綠化率多在40%以上。2）區(qū)位優(yōu)勢 香蜜湖片區(qū)是新中心區(qū)的二級輻射區(qū)域，屬福田區(qū)位相當優(yōu)越的片區(qū)之一。作為連接中心區(qū)與華僑城的紐帶，由于開發(fā)較晚，目前其進展勢頭尚未完全展示出來，但其進展?jié)摿υ谏钲谀耸俏阌怪靡傻?。香蜜湖大社區(qū)住宅在大概念上應屬于福田中心區(qū)之概念地產(chǎn)，因為其地處中心區(qū)二級輻射區(qū)域。福田中心區(qū)已被確定為深圳全市性中心，也是深圳唯一的以商務和文化

58、行政為要緊功能的新都市中心。它以深南大道為界，南邊以是貿(mào)易、金融、信息為主的中心商務區(qū)，中間為以高檔商業(yè)與綠地組成的商業(yè)活動區(qū)，北邊則是行政、文化、科技、展覽交易區(qū)。香蜜湖片區(qū)住宅的進展將滲透過景田片區(qū)與福田中心區(qū)北區(qū)的建設相銜接。同時隨著中心區(qū)六大工程建設的啟動，在不遠的今后，香蜜湖片區(qū)亦能享受到完善的中心區(qū)配套設施。3） 配套設施國際化香蜜湖之因此被稱為國際大社區(qū)，要緊是由其諸多高檔的國際化配套設施所決定的。如其西邊的法式網(wǎng)球中心，澳式觀光農(nóng)場、植物園，以及貴族精英式的深圳高級中學，歐式的天主圣安多尼堂，南邊的日本式高爾夫球場，東北邊的歐式萬科都市花園，北邊的美式山姆會員店，以及中部的泰式

59、香蜜湖渡假村等，使得整個香蜜湖片區(qū)在運動、娛樂、休閑、購物、教育、居住、文化、時尚等方面都極盡健康化、國際化、高檔化、高尚化之特色。這些設施的存在使得香蜜湖片區(qū)真正成為一個名符事實上的國際大社區(qū)，同時，這也是導致本區(qū)眾多住宅樓盤市場定位較高的要緊緣故。、 劣勢分析香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)目前存在的劣勢要緊表現(xiàn)為：本區(qū)眾多樓盤定位過高，導致銷售困難；配套設施存在片面性及不完善的缺點；濃厚的居住氛圍尚未形成，人氣不夠旺盛等。 1）市場定位過高 本區(qū)住宅市場眾多樓盤中，除景發(fā)花園、荔林苑是以中小戶型為主，市場定位于一般工薪階層和白領階層之外，其余樓盤則均以大戶型為主，且市場定位于二次置業(yè)者，事業(yè)有成之人士

60、。在深圳市房地產(chǎn)總體市場形勢為中小戶型暢銷，而大戶型滯銷的現(xiàn)實情況下，香蜜湖片區(qū)出現(xiàn)新建的高檔大戶型住宅群，必定是與整體市場進展趨勢背道而馳的。目前雖有個不樓盤因位置獨特，質(zhì)素優(yōu)秀而取得了較好的銷售業(yè)績，但這只是專門情況而已。假如眾多進展商因之而群起跟風，大量建筑大戶型為主的高檔住宅，在市場份額的限制下，其必定陷入積壓、滯銷的困境，目前本區(qū)許多樓盤銷售不暢、阻力重重便是明證。前面銷售情況分析中顯示本區(qū)住宅物業(yè)總體銷售業(yè)績一般，過高的市場定位能夠講是導致這種結果的最重要緣故。因此建議進展商應就此留意，不可因追求高利潤，高回報率而使自己陷入樓盤積壓、資金被套的困境。2） 配套設施不全面、不完善 在