深圳商品住宅區(qū)方案

1、目 錄前 言 3第一部分：九九年深圳商品住宅市場(chǎng)總體狀況 4 一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 4 二、運(yùn)行特征 7 三、供給狀況 12 四、銷(xiāo)售狀況 13 五、價(jià)格走勢(shì) 14六、深圳商品住宅市場(chǎng)客戶(hù)需求分析 15（一） 客戶(hù)差不多特征 15（二） 購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻 置業(yè)次數(shù) 19（三） 購(gòu)買(mǎi)區(qū)域的阻礙因素 23（四） 對(duì)住房的差不多要求 26（五） 付款方式和月供款額 38（六） 對(duì)物業(yè)的設(shè)備要求 42第二部分： 2000年市場(chǎng)趨勢(shì)展望 46 一、 總體態(tài)勢(shì)分析 46 二、 趨勢(shì)展望 47第三部分：福田區(qū)商品住宅區(qū)域狀況分析 50一、 片區(qū)范圍定義及概況簡(jiǎn)介 50二、 福田區(qū)高層住宅市場(chǎng)分析 54三、 香蜜湖片

2、區(qū)概況分析 57（一） 香蜜湖片區(qū)差不多概況 57（二） 香蜜湖片區(qū)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀概述 58（三） 香蜜湖片區(qū)住宅市場(chǎng)樓盤(pán)特征分析 59（四） 香蜜湖住宅物業(yè)進(jìn)展優(yōu)劣勢(shì)分析 64四、 景田片區(qū)概況分析 70（一） 景田片區(qū)差不多概況 70（二） 景田片區(qū)物業(yè)類(lèi)型狀況 71（三） 景田片區(qū)物業(yè)類(lèi)型分析 72（四） 景田片區(qū)商業(yè)類(lèi)型及網(wǎng)點(diǎn)分布 73（五） 景田片區(qū)以后規(guī)劃 74（六） 景田片區(qū)商品住宅市場(chǎng)客戶(hù)需求分析 77（七） 景田片區(qū)現(xiàn)存問(wèn)題及應(yīng)對(duì)建議 78（八） 景田片區(qū)的市場(chǎng)走向 80（九） 景田片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)概況分析 82 總 結(jié) 108前 言本報(bào)告是在實(shí)地調(diào)查及資料收集的基礎(chǔ)上對(duì)深圳商品住宅

3、市場(chǎng)進(jìn)行分析研究，重點(diǎn)針對(duì)本項(xiàng)目所在的福田區(qū)，尤其是香蜜湖片區(qū)、景田片區(qū)的商品住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析和前景預(yù)測(cè)，以期為本項(xiàng)目的定位和日后的銷(xiāo)售推廣策略提供市場(chǎng)依據(jù)和有效的啟發(fā)和借鑒作用。 第一部分：九九年深圳商品住宅市場(chǎng)總體狀況分析一、 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1、 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定 樓市復(fù)蘇速度仍不盡人意 * 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)99年國(guó)內(nèi)國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)將達(dá)83190億元，比98年增長(zhǎng)7.1%左右；出口情況比98年的為佳。在2000年，政府將重點(diǎn)抓好國(guó)企改革、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、支持科技進(jìn)步、擴(kuò)大內(nèi)需等工作，國(guó)民經(jīng)濟(jì)將接著穩(wěn)定進(jìn)展。* 亞太經(jīng)濟(jì)合作會(huì)議對(duì)亞洲各國(guó)以后兩年（2000年、2001年）的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)僅有

4、3%的增長(zhǎng)，相比過(guò)去幾年（98年往常）的亞洲整體增長(zhǎng)目標(biāo)有所下降，加上亞洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)體制實(shí)際上仍存在各種問(wèn)題，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景持審慎樂(lè)觀態(tài)度。* 亞洲一些國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況雖有回穩(wěn)趨勢(shì)，但前景未見(jiàn)完全明朗。香港經(jīng)濟(jì)雖有復(fù)蘇表現(xiàn)，但失業(yè)率依舊高達(dá)6%，商業(yè)消費(fèi)水平偏低。盡管香港樓市近期有利好消息傳出，然而整體經(jīng)濟(jì)仍欠堅(jiān)挺。* 中國(guó)國(guó)內(nèi)改革困難仍專(zhuān)門(mén)大，下崗問(wèn)題不容樂(lè)觀，國(guó)民消費(fèi)未見(jiàn)明顯增長(zhǎng)。* 據(jù)統(tǒng)計(jì)信息局可能，99年深圳經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)14%，較去年的15.8%下降近1.8個(gè)百分點(diǎn)，可能2000年整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為12%，深圳的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度接著有一定幅度的放緩。* 99年11月12月，中國(guó)與美、加、日等多國(guó)

5、就中國(guó)加入WTO達(dá)成雙邊協(xié)議，這些利好消息傳出，有利于刺激樓市趨于活躍。2、 銀行信貸優(yōu)惠政策刺激有效需求* 99年6月11日，央行宣布金融機(jī)構(gòu)貸款利率再次下調(diào)，其中存款利率平均減一厘，貸款利率平均減3/4厘。政府本次減息的目的特不明確，旨在通過(guò)貨幣政策手段刺激消費(fèi)，啟動(dòng)住宅消費(fèi)市場(chǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。* 99年9月1日，央行決定自99年9月21日起，各商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限由現(xiàn)行的20年延長(zhǎng)到30年；個(gè)人住房貸款利率最高水平由年利率6.3315%降為5.58%，降息幅度達(dá)0.75%，這將進(jìn)一步減輕購(gòu)房者的月供壓力，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。* 99年9月22日，九屆人大第十一次會(huì)議通過(guò)

6、對(duì)個(gè)人所得稅的修改案，對(duì)個(gè)人存款利息所得按20%比例征稅。這一變相降息政策，將真正有效刺激居民的消費(fèi)欲望。3、 房改政策的阻礙日益深遠(yuǎn) 自98年7月1日起，中國(guó)政府在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房，同時(shí)啟動(dòng)住房補(bǔ)貼制度。而99年5月已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售治理暫行方法正式出臺(tái)。這些房改政策的出臺(tái)，一方面促使市民將購(gòu)房打算列為消費(fèi)打算的重點(diǎn)部分，增加樓市的購(gòu)買(mǎi)潛力，為深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展提供良好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；另一方面，將促進(jìn)三級(jí)市場(chǎng)的進(jìn)一步進(jìn)展和成熟。這將出現(xiàn)大批的原老福利房、微利房住戶(hù)通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)處理舊房，從而在專(zhuān)門(mén)大程度上激活商品住宅市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力，增加市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4、 減稅政策進(jìn)一步激活樓市 9

7、9年8月12日，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳出實(shí)質(zhì)性利好消息：國(guó)家財(cái) 政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文，對(duì)若干稅收政策做出調(diào)整，以減輕個(gè) 人買(mǎi)賣(mài)一般住宅的負(fù)擔(dān)。這一政策對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是一場(chǎng) 及時(shí)雨，由于受惠最大的是個(gè)人住房消費(fèi)者，因此有望直接刺激 三級(jí)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)二級(jí)市場(chǎng)，降低連年高居不下的商品住宅空 置率。二、 運(yùn)行特征99年，深圳商品住宅市場(chǎng)的總體狀況能夠講是低迷中掀高潮，平靜中泛熱點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，99年深圳共計(jì)舉辦房地產(chǎn)交易會(huì)近十次。盡管樓市大勢(shì)持續(xù)平穩(wěn)低迷，但受眾多交易會(huì)的刺激和推動(dòng)，99年深圳樓市卻也高潮迭起，喧鬧非凡?？偫ǘ?，有以下特征：1、高檔豪宅市場(chǎng)風(fēng)光不再 優(yōu)質(zhì)中小戶(hù)型引領(lǐng)風(fēng)騷 由于受經(jīng)濟(jì)

8、大勢(shì)的阻礙，加上通過(guò)97年豪宅借行情火爆，火了一把之后，豪宅消費(fèi)已呈飽和，而新消費(fèi)群尚未形成氣候，進(jìn)入98年以來(lái)，豪宅市場(chǎng)前進(jìn)的步子明顯放緩，到99年更是淡靜特不。相信在以后一段時(shí)刻里豪宅消費(fèi)的主基調(diào)仍將是消化存量。隨著白領(lǐng)階層和準(zhǔn)白領(lǐng)階層逐步成長(zhǎng)，深圳的中等收入階層經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷壯大，其置業(yè)安居欲望也越來(lái)越強(qiáng)烈，受總體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的限制，他們傾向于投資總額相對(duì)較低的中小戶(hù)型。但基于白領(lǐng)身份，品味和檔次又是他們的最差不多要求。事實(shí)上，98年的錦文閣、星河明居，99年的金地翠園、瑞和園、香珠花園二期，以及2000年年初的皇御苑之因此暢銷(xiāo)，與其戶(hù)型能迎合中小買(mǎi)家有著莫大的關(guān)系；同時(shí)，極具升值空間的低價(jià)位

9、也是至關(guān)重要的因素。如：錦文閣均價(jià)才4800元/m2，與同區(qū)其它物業(yè)差價(jià)近2000元/m2；皇御苑作為一個(gè)占地近15萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)68.1萬(wàn)平方米的大型樓盤(pán)，其一期的折后均價(jià)僅為5510元/m2，因而受到買(mǎi)家的熱烈追捧，是理所因此的。由此可見(jiàn)，精巧有用、價(jià)格實(shí)惠將會(huì)成為以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大主流。2、中心區(qū)熱點(diǎn)持續(xù) 福田盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈由于在新的市政規(guī)劃上，福田區(qū)是以后深圳市的中心區(qū)，各項(xiàng)市政設(shè)施、交通、通訊等都市規(guī)劃完善；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，福田區(qū)也是以后深圳市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。因而，中心區(qū)及周邊的物業(yè)為買(mǎi)家所看好，成為99年深圳樓市上備受追捧的熱點(diǎn)。然而，由于中心區(qū)住宅物業(yè)數(shù)量不多，且要緊散

10、布在四周，因此除中心區(qū)物業(yè)走俏、銷(xiāo)售前景樂(lè)觀外，處于中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)域的皇崗、景田、梅林等片區(qū)的物業(yè)同樣亦受到眾多買(mǎi)家的青睞。基于這點(diǎn)，這些片區(qū)在99年推出的樓盤(pán)均取得較佳成績(jī)。值得一提的是，處皇崗口岸的皇御苑，因坐擁深圳地鐵、皇崗口岸，而且價(jià)格實(shí)惠，深得深港兩地買(mǎi)家的追捧，內(nèi)外銷(xiāo)兩旺，被譽(yù)為深圳樓市“新世紀(jì)的報(bào)春花”。另外，依照中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，由于中心區(qū)概念的啟動(dòng)，99年福田區(qū)新盤(pán)推出的頻率較高，并呈上升趨勢(shì)。在第四季度，福田區(qū)見(jiàn)報(bào)發(fā)售的樓盤(pán)共97個(gè)，比第三季度57個(gè)上升了77個(gè)百分點(diǎn)。可能在2000年，福田區(qū)的新盤(pán)推出速度將會(huì)保持一段時(shí)期，區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈。3、樓盤(pán)空置壓力

11、依舊 三會(huì)帶旺樓市人氣 由于前時(shí)期深圳地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的慣性作用，加上97年回歸熱潮中行情火爆，釋放了相當(dāng)大的需求能量，致使99年深圳樓市的購(gòu)買(mǎi)力依舊青黃不接。因此，深圳99年的樓市空置情況依舊嚴(yán)峻，加上新樓盤(pán)的不斷推出，現(xiàn)樓空置量仍高企不下。據(jù)深圳中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，99年深圳商品房現(xiàn)樓空置量為470萬(wàn)平方米，比98年的332.28萬(wàn)平方米上升了41個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入99年第三季度，連續(xù)有99深圳房地產(chǎn)（秋季）交易會(huì)、首屆高新技術(shù)成果交易會(huì)及99中國(guó)（深圳）國(guó)際住宅與建筑科技展示交易會(huì)等三個(gè)交易會(huì)進(jìn)行。借此良機(jī)，各進(jìn)展商乘機(jī)造市，從而帶旺深圳樓市。僅“房交會(huì)”的5天時(shí)刻，總成交額就達(dá)6.5億元

12、人民幣，而11月份的“住交會(huì)”更是進(jìn)一步燃旺了樓市戰(zhàn)火，該月共推出133個(gè)樓盤(pán)廣告，新推樓盤(pán)多達(dá)29個(gè)，“住交會(huì)”展銷(xiāo)期間近20萬(wàn)人次進(jìn)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)成交額達(dá)12.7億元人民幣。受此阻礙，深圳樓市開(kāi)始復(fù)現(xiàn)生氣。4、南山區(qū)物業(yè)升溫 關(guān)外盤(pán)旋風(fēng)驟起受濱海大道通車(chē)阻礙，南山區(qū)物業(yè)市場(chǎng)明顯升溫，由于價(jià)格合理、環(huán)境優(yōu)美，南山區(qū)物業(yè)接著受到消費(fèi)者的青睞。南山區(qū)在99年推出的招商海月、蔚藍(lán)海岸和星海名城等樓盤(pán)都銷(xiāo)售暢旺。另外，由于價(jià)格因素和本身質(zhì)素的吸引，進(jìn)入第三季度，關(guān)外樓盤(pán)熱銷(xiāo)旋風(fēng)驟起，首先是中海怡翠山莊以驚人的速度席卷深港兩地，短短幾個(gè)月時(shí)刻，一期700個(gè)單位已近售磬；幾乎同時(shí)，萬(wàn)科四季花城以歐陸風(fēng)情再掀關(guān)

13、外樓盤(pán)銷(xiāo)售熱潮。受此兩者帶動(dòng)，關(guān)外樓盤(pán)均有所收獲。對(duì)此，行內(nèi)更是掀起“郊居化時(shí)代是否已來(lái)臨”的爭(zhēng)論。5、大規(guī)模社區(qū)初露崢嶸 新概念賣(mài)點(diǎn)鮮亮凸顯在99年，深圳市場(chǎng)推出了許多建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的住宅區(qū)，如，中海怡翠山莊、萬(wàn)科四季花城、黃埔雅苑、共和世家、星海名城、蔚藍(lán)海岸、金海灣花園等，其中星海名城以規(guī)劃建筑面積80萬(wàn)平方米，成為至今深圳最大的住宅小區(qū)。在99年以上樓盤(pán)都以其優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套設(shè)施贏來(lái)不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。除了環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全等可成為旺銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)外，99樓市還出現(xiàn)了以“人居、科技、環(huán)境”為主題的科技化、智能化住宅的新賣(mài)點(diǎn)，頗受買(mǎi)家歡迎。如中海怡翠山莊確實(shí)是以“千里眼”的高科技

14、賣(mài)點(diǎn)贏得了許多香港買(mǎi)家的青睞，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)外銷(xiāo)兩旺的雙贏佳績(jī)。據(jù)此能夠預(yù)見(jiàn)，以科技化、智能化為代表的新概念賣(mài)點(diǎn)將在以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)中成為一種時(shí)尚。6、品牌戰(zhàn)略阻礙樓市 營(yíng)銷(xiāo)手法紛紜百出 隨著深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的日趨成熟，品牌對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)及置業(yè)者均產(chǎn)生巨大的阻礙力。目前深圳樓市已由前期的以數(shù)量取勝，逐步過(guò)渡到以質(zhì)量求贏的進(jìn)展時(shí)期。唯有以質(zhì)量、信譽(yù)和品牌等質(zhì)素創(chuàng)出的精品樓盤(pán)，才能真正贏得市場(chǎng)。這點(diǎn)從萬(wàn)科、中海、招商及香港和黃所推出的樓盤(pán)備受青睞就可見(jiàn)一斑。由于買(mǎi)家的消費(fèi)心理日益成熟，加上深圳樓市的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，賣(mài)家的各種經(jīng)營(yíng)手法層出不窮，異彩紛呈。從最簡(jiǎn)單的降價(jià)優(yōu)惠到不分樓層、不分朝向一口價(jià)、通價(jià)

15、，再到按學(xué)歷按資歷評(píng)分的差不式銷(xiāo)售；從零首期、送裝修、送車(chē)位到全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)定位包裝。深圳的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可謂費(fèi)盡心機(jī)，挖空心思去討好、迎合、刺激和引導(dǎo)消費(fèi)者。由此種種，能夠看出一種趨勢(shì)，深圳房地產(chǎn)已進(jìn)入全面營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，誰(shuí)能以有效的營(yíng)銷(xiāo)手法調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的積極性，誰(shuí)就會(huì)成為市場(chǎng)的贏家。 三、 供給狀況依照?qǐng)D中數(shù)據(jù)反映，99年下半年羅湖區(qū)、南山區(qū)、和關(guān)外地區(qū)的物業(yè)供給的比例不斷縮小，而福田區(qū)物業(yè)供給比例則不斷增長(zhǎng)。至99年12月份，福田區(qū)物業(yè)供給比例已占整個(gè)深圳市的50%；同時(shí)從圖中數(shù)據(jù)還可看出，福田區(qū)的物業(yè)供給在以后仍有接著平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。相信在新的一年里，該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 四、 銷(xiāo)

16、售狀況 依照?qǐng)D中數(shù)據(jù)顯示，99年下半年深圳關(guān)內(nèi)樓市在高層物業(yè)銷(xiāo)售方面出現(xiàn)一邊倒的態(tài)勢(shì)。南山區(qū)高層物業(yè)銷(xiāo)售一路向好，其他區(qū)在進(jìn)入第三季度后則均有較明顯的起落，只是最終都有呈向好的勢(shì)頭。南山區(qū)高層物業(yè)的銷(xiāo)售較為暢旺的緣故可能除了價(jià)格與環(huán)境優(yōu)美的緣故外，濱海大道的通車(chē)也是重要緣故之一。相信隨著南山區(qū)的交通和配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，加上有著價(jià)格和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，其對(duì)福田區(qū)和羅湖區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的威脅也將日趨嚴(yán)峻。五、 價(jià)格走勢(shì) 注：以上價(jià)格均為首期三成，銀行按揭七成的折后價(jià) 依照?qǐng)D中數(shù)據(jù)表明，99年深圳特區(qū)內(nèi)高層物業(yè)價(jià)格的差不多走勢(shì)是穩(wěn)中有降，其中福田區(qū)和南山區(qū)的高層物業(yè)價(jià)格下降趨勢(shì)相對(duì)較明顯。相信在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一

17、步激烈的2000年，深圳樓市價(jià)格穩(wěn)中有降的趨勢(shì)將接著保持。六、深圳商品住宅市場(chǎng)客戶(hù)需求分析（一） 客戶(hù)的差不多特征1、 年齡 從總體上分析，深圳近期的置業(yè)客戶(hù)群體的年齡構(gòu)成要緊是30歲以下的年輕客戶(hù)。年齡較大群體占的比例較少，這要緊是由于深圳是專(zhuān)門(mén)年輕的都市，居民平均年齡為29歲，同時(shí)也反映出，深圳居民都希望盡早置業(yè)，并不希望延遲置業(yè)。2、 職業(yè)從現(xiàn)時(shí)置業(yè)群體的職業(yè)構(gòu)成分析，一般職員和中層治理人員是置業(yè)群體構(gòu)成的主力軍，該群體的置業(yè)欲望相對(duì)強(qiáng)烈；而一般普遍認(rèn)為是成功人士的私營(yíng)企業(yè)主和高層治理人員所占比例較低，講明該群體因大部分已擁有住房，目前的置業(yè)欲望較弱。3、 家庭結(jié)構(gòu) 調(diào)查顯示，現(xiàn)時(shí)置業(yè)群

18、體的家庭結(jié)構(gòu)要緊是核心家庭（夫妻或夫妻+子女）和單身家庭，而主干家庭（三代同堂）所占的比例極低，這要緊由于深圳是移民都市，同時(shí)反映出深圳家庭將趨于小型化，家庭結(jié)構(gòu)將要緊是核心家庭，相對(duì)而言對(duì)住宅的需求要緊是在套數(shù)上的增加而不在于每套平均面積的增加。4、深圳常住區(qū)域從置業(yè)群體的現(xiàn)居住地分析，現(xiàn)時(shí)置業(yè)群體的常居住區(qū)域要緊在福田區(qū)，反映出福田區(qū)將是置業(yè)客戶(hù)的要緊來(lái)源地，或者能夠講現(xiàn)時(shí)福田區(qū)居民的置業(yè)需求相對(duì)較為強(qiáng)烈；羅湖區(qū)和南山區(qū)居民的置業(yè)欲望相對(duì)較為遜色。因此后市的重點(diǎn)要緊是爭(zhēng)取福田區(qū)的客戶(hù)和制造羅湖區(qū)和南山區(qū)的置業(yè)需求。5、 工作地點(diǎn)從置業(yè)群體的工作地點(diǎn)分析，現(xiàn)時(shí)置業(yè)群體的工作地點(diǎn)要緊集中在羅湖

19、區(qū)和福田區(qū)，顯示出深圳的工作崗位要緊集中在羅湖區(qū)和福田區(qū)，從現(xiàn)時(shí)的情況分析，這種狀況仍維持相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期。6、 現(xiàn)居住狀況從調(diào)查結(jié)果顯示，置業(yè)群體中要緊是已自有住宅和租用住宅的，但相對(duì)而言，現(xiàn)租用住宅部分的置業(yè)欲望較為強(qiáng)烈和有迫切的置業(yè)需求；自有住宅部分要緊是家庭結(jié)構(gòu)的變化，因此其置業(yè)的迫切性較弱。7、現(xiàn)居住面積從調(diào)查結(jié)果分析，置業(yè)群體現(xiàn)居住面積是比較寬松的，雖有3成現(xiàn)居住面積在50平方米以下，但總體的居住面積中位數(shù)M0=71平方米，因此住房銷(xiāo)售的要緊對(duì)象要緊是居住面積在71平方米以下的群體。（二） 購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻、置業(yè)次數(shù)1、 購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻 置業(yè)群體選擇的購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻分布較為平均，但選擇在一年內(nèi)和兩年內(nèi)

20、置業(yè)的略多，顯示在以后的一兩年的需求將較強(qiáng)，樓市將步入復(fù)蘇時(shí)期。2、 置業(yè)次數(shù) 從置業(yè)次數(shù)分析，現(xiàn)時(shí)置業(yè)群體的置業(yè)次數(shù)要緊是一次置業(yè)為主，二次置業(yè)和多次置業(yè)較少。一次置業(yè)群體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況和購(gòu)房過(guò)程中的手續(xù)并不了解，因此其置業(yè)過(guò)程連續(xù)的時(shí)刻較長(zhǎng)。3、 購(gòu)房用途 現(xiàn)時(shí)置業(yè)的要緊用途是自用，以房產(chǎn)作為投資只占極少數(shù)。講明居民的財(cái)寶取向仍集中在流淌性強(qiáng)的資產(chǎn)，房產(chǎn)的投資作用不明顯。隨著房地產(chǎn)金融的進(jìn)展，房產(chǎn)作為投資品將逐步被同意。這部分細(xì)分市場(chǎng)將有寬敞的空間。4、 _不同家庭結(jié)構(gòu)的購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻 調(diào)查結(jié)果顯示，不同家庭結(jié)構(gòu)對(duì)置業(yè)的迫切程度不一樣，核心家庭（夫妻或夫妻+子女）置業(yè)的迫切性較大，有超過(guò)3成

21、的核心家庭表示會(huì)在一年內(nèi)置業(yè)，而單身家庭有35%表示會(huì)在兩年以后置業(yè)，主干家庭（三代同堂）有35%表示會(huì)在兩年以后置業(yè)。因此現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的重點(diǎn)客戶(hù)是核心家庭，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)以適合這部分客戶(hù)為主。5、 _不同置業(yè)次數(shù)的購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻 一次置業(yè)群體將集中在一兩年以?xún)?nèi)發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為，二次置業(yè)集中在半年內(nèi)和一年內(nèi)發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為，而多次置業(yè)有接近4成選擇在半年內(nèi)發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為。因此在近期內(nèi)，能實(shí)際發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為的概率多次置業(yè)和二次置業(yè)較高，而一次置業(yè)群體大多數(shù)仍處于觀望之中。6、 _不同年齡段的購(gòu)買(mǎi)時(shí)刻 從調(diào)查結(jié)果顯示，不同年齡段的購(gòu)買(mǎi)行為實(shí)際發(fā)生時(shí)刻選擇上，30歲以下要緊選擇在兩年以后，3040歲和40歲以上要緊選擇在一

22、年內(nèi)，因此短期內(nèi)的目標(biāo)客戶(hù)年齡是3040歲和40歲以上，而較遠(yuǎn)期的目標(biāo)客戶(hù)是現(xiàn)時(shí)在30歲以下的客戶(hù)。（三） 購(gòu)買(mǎi)區(qū)域的阻礙因素1、決定購(gòu)買(mǎi)區(qū)域的相關(guān)地點(diǎn) 相關(guān)系數(shù)矩陣 現(xiàn)常住區(qū)域 現(xiàn)工作地點(diǎn) 購(gòu)買(mǎi)區(qū)域現(xiàn)常住區(qū)域 現(xiàn)工作地點(diǎn) 0.719 購(gòu)買(mǎi)區(qū)域 0.325 0.291 購(gòu)買(mǎi)區(qū)域與現(xiàn)常住區(qū)域的相關(guān)系數(shù)R=0.325，且能通過(guò)1%的置信度檢驗(yàn)，因此據(jù)調(diào)查分析數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)買(mǎi)區(qū)域與現(xiàn)常住區(qū)域的相關(guān)性比與現(xiàn)工作地點(diǎn)的相關(guān)性高。也確實(shí)是講，本地買(mǎi)家在區(qū)域選擇上更偏向于購(gòu)買(mǎi)自己較為熟悉的原住區(qū)域的物業(yè)。2、 馬爾科夫轉(zhuǎn)移矩陣 購(gòu)買(mǎi)區(qū)域 羅湖區(qū) 福田區(qū) 南山區(qū) 關(guān)外 現(xiàn) 羅湖區(qū) .313 .493 .194

23、常 福田區(qū) .057 .711 .162 .070 住 南山區(qū) .048 .310 .642 區(qū) 布吉 .308 .308 .076 .308 域 香港 1.000 其它 .045 .273 .364 .318 從馬爾科夫矩陣反映，福田區(qū)是置業(yè)的首先位置，除能保留絕大部分的區(qū)內(nèi)客戶(hù)外，并能吸引大部分的羅湖區(qū)客戶(hù)；南山區(qū)表現(xiàn)出專(zhuān)門(mén)大的區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)象，要緊依靠區(qū)內(nèi)客戶(hù)消化，但對(duì)福田區(qū)部分客戶(hù)有一定的吸引力，要緊是南山區(qū)的物業(yè)價(jià)格具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；羅湖區(qū)已出現(xiàn)城區(qū)老化的跡象，區(qū)內(nèi)客戶(hù)有向區(qū)外轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象，在羅湖區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的困難更大，必須在項(xiàng)目的多個(gè)方面注入更多的新元素，以求吸引更多的區(qū)內(nèi)客戶(hù)。3、購(gòu)買(mǎi)

24、區(qū)域置業(yè)群體明顯偏好福田區(qū)的物業(yè)，其次是南山區(qū)，講明從整體上考慮，福田區(qū)的物業(yè)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，南山區(qū)的物業(yè)要緊體現(xiàn)其價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，而羅湖區(qū)總體上的處于劣勢(shì)的狀況。4、不同時(shí)刻的購(gòu)買(mǎi)地點(diǎn) 福田區(qū)在99年下半年2001年之間將是置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域，羅湖區(qū)整體仍將維持平淡的市況相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)刻，南山區(qū)在99年下半年后市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，逐步成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。關(guān)外的市場(chǎng)亦開(kāi)始有好轉(zhuǎn)，要緊是能夠吸引部分關(guān)內(nèi)客戶(hù)在關(guān)外置業(yè)。（四） 對(duì)住房的差不多要求1、 購(gòu)買(mǎi)的建筑類(lèi)型從調(diào)查分析，置業(yè)群體更情愿選擇多層和小高層建筑，高層和多層帶電梯的建筑從意愿上并不太同意。要緊是由于高層建筑的治理費(fèi)高、建筑密度高，多層帶電梯的治理費(fèi)高等2

25、、 不同區(qū)域選擇的建筑類(lèi)型 在不同的購(gòu)買(mǎi)區(qū)域?qū)ㄖ?lèi)型的選擇上，羅湖區(qū)和福田區(qū)對(duì)小高層的同意程度要比南山區(qū)和關(guān)外高，但在南山區(qū)和關(guān)外置業(yè)就更同意多層建筑；也確實(shí)是講，大部分人認(rèn)為在羅湖和福田兩區(qū)置業(yè)會(huì)選擇小高層建筑，在南山區(qū)和關(guān)外會(huì)選擇多層建筑。3、 對(duì)陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、廳、工人房、儲(chǔ)物間、房間等的數(shù)量要求_ 從整體分析，現(xiàn)時(shí)置業(yè)群體比較偏好三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的戶(hù)型設(shè)計(jì)，關(guān)于工人房的需求并不強(qiáng)烈，但接近6成希望設(shè)計(jì)中有儲(chǔ)物間的安排，絕大部分要求有雙陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)。4、 要緊房間數(shù)相對(duì)應(yīng)的面積選擇及中位數(shù) 從面積上分析，置業(yè)群體對(duì)戶(hù)型面積的要求不大，只要能滿(mǎn)足差不多的功能，面積適中就足夠。5、

26、_要緊房間數(shù)在不同區(qū)域?qū)?yīng)的面積中位數(shù) 從調(diào)查結(jié)果分析，置業(yè)群體在市內(nèi)各區(qū)所選擇的戶(hù)型相對(duì)應(yīng)的面積中位數(shù)的差異不大，也確實(shí)是講置業(yè)群體在各區(qū)選擇的戶(hù)型面積數(shù)是近似的，并不因?yàn)閰^(qū)域的不同而有太大的差異。6、 價(jià)格承受能力 調(diào)查反映出現(xiàn)時(shí)置業(yè)群體的整體價(jià)格承受能力并不高，整體認(rèn)為樓價(jià)的中位數(shù)M0=4620元/平方米，明顯低于現(xiàn)時(shí)樓價(jià)的整體水平?；蛘吣軌蛑v，現(xiàn)時(shí)普遍認(rèn)為樓價(jià)仍有相當(dāng)?shù)南抡{(diào)空間。7、 不同區(qū)域的價(jià)格承受程度 從整體上分析，置業(yè)群體在各區(qū)置業(yè)的承受能力存在較大的差異，在羅湖和福田兩區(qū)置業(yè)的客戶(hù)承受能力較高，但其承受能力明顯較這兩區(qū)的樓價(jià)水平低。也確實(shí)是講，這兩區(qū)的樓價(jià)有一定的下調(diào)壓力；而

27、在南山區(qū)和關(guān)外置業(yè)客戶(hù)承受能力與這兩區(qū)的樓價(jià)水平相當(dāng)，因此這兩區(qū)的樓價(jià)相對(duì)較為穩(wěn)定。8、 不同時(shí)刻的價(jià)格承受程度和不同時(shí)刻分區(qū)的價(jià)格承受程度（中位數(shù)）_從整體分析，以后兩年（2000年、2001年）在羅湖區(qū)和福田區(qū)置業(yè)的群體在價(jià)格的承受能力上有一定的下調(diào)壓力，在兩年（2000年、2001年）以后會(huì)逐步回升；而在南山區(qū)置業(yè)的群體的承受能力呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，表現(xiàn)出即使南山區(qū)的物業(yè)價(jià)格上升但仍有一定的承接力。9、 不同家庭對(duì)價(jià)格的承受能力 從調(diào)查結(jié)果顯示，不同家庭結(jié)構(gòu)由于瞻養(yǎng)系數(shù)的不同，其對(duì)價(jià)格的承受能力存在較明顯的差異。主干家庭（三代同堂）的承受能力較高，核心家庭1（夫妻）因家庭結(jié)構(gòu)單一，價(jià)格承受能

28、力較核心家庭2（夫妻+子女）為高。10、 不同時(shí)刻選擇的購(gòu)買(mǎi)建筑類(lèi)型分布 調(diào)查結(jié)果顯示，多層和小高層建筑在以后將是置業(yè)選擇的要緊建筑類(lèi)型，高層和多層帶電梯建筑的市場(chǎng)空間相對(duì)較小。11、 不同時(shí)刻選擇的購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型和面積（中位數(shù)）_ 從調(diào)查結(jié)果分析，在以后較長(zhǎng)的一段時(shí)期（99年2001年）市場(chǎng)的需求仍以面積70平方米左右的兩房和面積95100平方米的三房中小戶(hù)型為主，而四房的大戶(hù)型單位在以后一年需求仍不足，在2001年以后需求才有所增加。12、 家庭結(jié)構(gòu)對(duì)戶(hù)型的選擇_調(diào)查結(jié)果顯示，單身家庭要緊選擇二房單位，核心家庭（夫妻；或夫妻+子女）要緊選擇三房單位，而主干家庭（三代同堂）要緊選擇三房以上的單位，

29、但核心家庭中的有子女家庭更偏好三房單位；從單位的面積上，隨家庭人口的增多，對(duì)二房單位的面積要求增大，但在三房單位的面積要求上，除主干家庭要求單位面積較大外，其他家庭結(jié)構(gòu)所要求的面積差異不大。13、 不同置業(yè)次數(shù)對(duì)戶(hù)型和相應(yīng)面積的選擇分布調(diào)查結(jié)果顯示，置業(yè)次數(shù)對(duì)戶(hù)型的選擇上，一次置業(yè)要緊選擇二房和三房單位，同時(shí)偏好較為平均；二次置業(yè)要緊選擇二房至四房單位，要緊偏好是三房單位，多次置業(yè)偏好選擇三房單位。在各要緊戶(hù)型單位的面積要求上，一次置業(yè)、二次置業(yè)和多次置業(yè)對(duì)單位面積的要求無(wú)太大差異。（五） 付款方式和月供款額1、 整體付款方式 置業(yè)群體在置業(yè)過(guò)程中對(duì)銀行的依靠程度是極高的，因此在房地產(chǎn)金融方面

30、做多方面的改革對(duì)刺激住房消費(fèi)有專(zhuān)門(mén)大的促進(jìn)作用。2、 不同家庭結(jié)構(gòu)選擇的付款方式家庭結(jié)構(gòu)的不同并不能降低置業(yè)群體置業(yè)過(guò)程中對(duì)銀行的依靠程度，只是在付款方式的選擇中，反映出主干家庭一次性付款的能力稍強(qiáng)于其他家庭結(jié)構(gòu)，單身家庭中選擇免息分期付款的較多。3、 不同置業(yè)次數(shù)選擇的付款方式從置業(yè)次數(shù)應(yīng)付款方式的選擇上反映出，一次置業(yè)和二次置業(yè)群體付款上對(duì)銀行的依靠程度是相當(dāng)高的，多次置業(yè)群體相對(duì)而言對(duì)銀行的依靠程度較弱。4、 整體月供款分布從整體的月供額上，置業(yè)群體選擇的月供額要緊集中在10012000元和20013000元兩個(gè)區(qū)間，整體中位數(shù)M0=2033元/月，講明置業(yè)群體的收入中可用于購(gòu)房的資金并

31、不多。5、 不同家庭結(jié)構(gòu)選擇的月供額 從不同家庭結(jié)構(gòu)在置業(yè)時(shí)選擇的月供額分析，核心家庭（夫妻；或夫妻+子女）由于其家庭負(fù)擔(dān)較重，其月供額中位數(shù)最小，主干家庭（三代同堂）的月供額中位數(shù)最大。6、 不同置業(yè)次數(shù)選擇的月供額 不同置業(yè)次數(shù)選擇的月供額隨置業(yè)次數(shù)的增加呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)，但在首次置業(yè)占置業(yè)群體多數(shù)的情況下，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一次置業(yè)的客戶(hù)。7、 不同置業(yè)時(shí)刻的月供額調(diào)查結(jié)果顯示，在以后半年發(fā)生購(gòu)買(mǎi)行為置業(yè)群體的月供額的中位數(shù)M0=2140元/月，在一年（2000年）以后置業(yè)群體表現(xiàn)出情愿用更多的收入用于購(gòu)房。（六） 對(duì)物業(yè)的設(shè)備要求1、 小區(qū)智能化調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，小區(qū)智能化的概念已被廣泛同意，能夠講

32、小區(qū)智能化已開(kāi)始成為住宅應(yīng)有的設(shè)備。_2、小區(qū)智能化的要緊功能從對(duì)小區(qū)智能化的理解程度上，現(xiàn)時(shí)對(duì)小區(qū)智能化的理解要緊是遠(yuǎn)程抄表、外圍紅外線(xiàn)保安、家居自動(dòng)報(bào)警和可視對(duì)講系統(tǒng)，要緊是側(cè)重在小區(qū)和家居的安防功能，小區(qū)智能化的功能并沒(méi)有完全發(fā)揮。3、不同職業(yè)對(duì)小區(qū)智能化的需求程度從調(diào)查結(jié)果顯示,不同職業(yè)對(duì)小區(qū)智能化的需求差異程度不大，要緊是由于對(duì)小區(qū)智能化功能的理解要緊是安防為主，也確實(shí)是講置業(yè)過(guò)程中對(duì)小區(qū)的安全程度是考慮的重要因素之一。4、不同年齡對(duì)小區(qū)智能化的需求程度對(duì)小區(qū)智能化的需求上，年輕的置業(yè)群體較強(qiáng)烈。由于現(xiàn)時(shí)置業(yè)年輕部分占絕大多數(shù)，因此小區(qū)智能化應(yīng)廣泛普及并將逐步變成住宅應(yīng)有的設(shè)備。5、

33、配套車(chē)位的需求程度從對(duì)車(chē)位的需求上，反映出置業(yè)者對(duì)車(chē)位的需求是比較強(qiáng)烈的。一般而言，小區(qū)的車(chē)位數(shù)量應(yīng)略高于單位數(shù)量，即單位數(shù)量與車(chē)位數(shù)量之比為1：1.2左右。6、不同置業(yè)次數(shù)對(duì)車(chē)位的需求程度不同置業(yè)次數(shù)對(duì)車(chē)位的需求存在一定的差異，針對(duì)二次置業(yè)和多次置業(yè)群體的住宅小區(qū)應(yīng)適當(dāng)提高其車(chē)位比例。本部分調(diào)查資料由深圳中原市場(chǎng)研究部提供，相關(guān)技術(shù)參數(shù)如下：調(diào)查時(shí)刻：99年9月29日99年10月3日 調(diào)查方法：深度訪談 抽樣方法：隨機(jī)抽樣 樣本量： 回收問(wèn)卷320份，有效問(wèn)卷288份 樣本框： 在深圳居住一年以上并希望在深圳購(gòu)房的居民 數(shù)據(jù)處理：運(yùn)用spss統(tǒng)計(jì)分析軟件進(jìn)行頻數(shù)、中位數(shù)、相關(guān)分析等 置信度：

34、 =0.05 第二部分：2000年深圳商品住宅市場(chǎng)趨勢(shì)展望一、 總體態(tài)勢(shì)分析1、 依照前面的有關(guān)金融政策方面的資料能夠看出，政府將更注重刺激個(gè)人投資和個(gè)人的消費(fèi)需求，以期給新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)活力。在種種刺激消費(fèi)的政策出臺(tái)后，將使更多的消費(fèi)者同意超前消費(fèi)的生活方式，從而有效擴(kuò)大內(nèi)需，提高人們的消費(fèi)需求。2、 依照深港兩地政府相繼出臺(tái)的市政建設(shè)打算來(lái)看，今后深港交通將日益朝一體化方向進(jìn)展，預(yù)示著深港經(jīng)濟(jì)生活全面一體化的進(jìn)程將進(jìn)一步迅速推進(jìn)，這必將成為促進(jìn)深圳樓市外銷(xiāo)市場(chǎng)長(zhǎng)足進(jìn)展的有利基礎(chǔ)因素，必定也會(huì)帶動(dòng)深圳整體樓市的復(fù)蘇和活躍。 3、 依照深圳市政府98、99兩年操縱土地供應(yīng)量的有關(guān)政策，以及考

35、慮到市場(chǎng)反應(yīng)的時(shí)滯效應(yīng)，可能2000年深圳房地產(chǎn)買(mǎi)家的心態(tài)也將慢慢穩(wěn)定。這無(wú)疑是為深圳的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造了一個(gè)較為穩(wěn)定和寬松的有利市場(chǎng)環(huán)境。4、 依照福田中心區(qū)各大市政項(xiàng)目的迅速動(dòng)工，以及香港“和記黃埔”、“中國(guó)海外”等知名地產(chǎn)商在區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目（黃埔雅苑、中海華庭）的立項(xiàng)動(dòng)工并引起激烈市場(chǎng)反響，能夠初步看出2000年深港樓市對(duì)深圳樓盤(pán)的關(guān)注熱點(diǎn)將更為集中地向福田中心區(qū)轉(zhuǎn)移，這對(duì)區(qū)內(nèi)樓盤(pán)而言，無(wú)疑是個(gè)福音。二、 趨勢(shì)展望1、 本地置業(yè)的有效消費(fèi)群體將進(jìn)一步擴(kuò)大隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)、各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策和措施出臺(tái)實(shí)施，本地置業(yè)的有效消費(fèi)群體將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，并有可能成為2000年深圳住宅市場(chǎng)的要緊客

36、戶(hù)群。受此阻礙，深圳樓市有效購(gòu)買(mǎi)力青黃不接的局面預(yù)期會(huì)有所改善。2、 香港客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的選擇面西移香港客戶(hù)對(duì)深圳樓盤(pán)的選擇面將會(huì)逐步從羅湖往西移，消費(fèi)熱點(diǎn)將會(huì)集中在皇崗、福田中心區(qū)以及有地鐵概念的沿線(xiàn)物業(yè)。3、 市場(chǎng)供應(yīng)量仍然巨大，樓價(jià)下跌空間盡管不多，但上漲乏力 99年，政府雖宣布操縱和減少土地的供應(yīng)量，以期穩(wěn)定樓 市，但時(shí)滯效應(yīng)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮的慣性依舊未完全消除。99 年樓市的空置壓力依舊專(zhuān)門(mén)大，這必定阻礙著2000年樓市的價(jià)格 走向。 4、 中小戶(hù)型住宅市場(chǎng)仍然巨大 中小戶(hù)型總價(jià)相對(duì)較低，如配合進(jìn)展商近來(lái)普遍實(shí)施的低 首期優(yōu)惠付款法，則可滿(mǎn)足消費(fèi)金字塔底部的大部分消費(fèi)能力， 促成交易。隨

37、著國(guó)家分房貨幣化的住房制度改革進(jìn)一步實(shí)施，購(gòu) 買(mǎi)商品房成為置業(yè)的首要途徑，這更刺激了中小戶(hù)型住宅的消費(fèi)。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作日益規(guī)范 隨著各種房地產(chǎn)市場(chǎng)治理政策的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn) 作必定日趨規(guī)范，客戶(hù)的利益將相應(yīng)得到更多的保障，進(jìn)展商的 開(kāi)發(fā)程序和經(jīng)營(yíng)手段也相應(yīng)受到更多的制約，廣告宣傳和營(yíng)銷(xiāo)手 段的運(yùn)用也將更為規(guī)范和慎重。、 客戶(hù)心理日趨成熟，更注重物業(yè)的綜合質(zhì)素，價(jià)格是否實(shí)惠，付款方式是否輕松，成為考慮的重要因素 供過(guò)于求的失衡，造成買(mǎi)方市場(chǎng)的迅速形成，隨著房地產(chǎn)市 場(chǎng)進(jìn)展的日益成熟，客戶(hù)的自我愛(ài)護(hù)意識(shí)迅速增強(qiáng)，盲目購(gòu)樓的 時(shí)代已成為過(guò)去。7、中短期樓花入市依舊會(huì)比現(xiàn)樓入市主動(dòng) 隨著房

38、地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)消費(fèi)心理日漸成熟，出于價(jià)格優(yōu)勢(shì)及先 到先得的考慮，買(mǎi)家將更容易同意購(gòu)買(mǎi)中短期樓花物業(yè)；同時(shí)， 作為中短期樓花，其營(yíng)造和調(diào)整策劃包裝理念和銷(xiāo)售氛圍的機(jī)會(huì) 遠(yuǎn)多于現(xiàn)樓，相對(duì)而言，擁有更大的主動(dòng)性。8、全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)、整合營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方法將進(jìn)一步流行，作為房地 產(chǎn)產(chǎn)品的物業(yè)本身將成為營(yíng)銷(xiāo)的主題 房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟使競(jìng)爭(zhēng)成為必定，2000年將會(huì)是更 加注重整體營(yíng)銷(xiāo)手段和產(chǎn)品質(zhì)量的一年。過(guò)去市場(chǎng)上通行的是事 后營(yíng)銷(xiāo)，即先有產(chǎn)品物業(yè)，再有營(yíng)銷(xiāo)策劃、定位和包裝。隨 著房地產(chǎn)消費(fèi)者的消費(fèi)心理日趨成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式將會(huì) 是全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)、整合營(yíng)銷(xiāo)登上主導(dǎo)地位，即先有營(yíng)銷(xiāo)定位，再有 產(chǎn)品功能和特性，

39、然后實(shí)施統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行銷(xiāo)售。因?yàn)椋?研 究為消費(fèi)者提供什么樣的住宅產(chǎn)品”才是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的真正主題 之所在。因此講，產(chǎn)品定位遠(yuǎn)比銷(xiāo)售策劃更為重要。9、市場(chǎng)將進(jìn)一步被細(xì)分 成熟的市場(chǎng)需要成熟的營(yíng)銷(xiāo)思路，與成熟的商品市場(chǎng)一樣， 房地產(chǎn)市場(chǎng)也需要進(jìn)行細(xì)分。依照市場(chǎng)的需求，有針對(duì)性地開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)產(chǎn)品，正確引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)，將成為以后房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)發(fā) 展的主流。 第三部分：福田區(qū)商品住宅區(qū)域狀況分析一、片區(qū)范圍定義及概況分析依照目前的市況，福田區(qū)可分為十大片區(qū)。1、 福田中心區(qū)： 范圍包括：彩田路以西，紅荔路以南，新洲路以東，濱河路以北。該片區(qū)目前正處于初始開(kāi)發(fā)時(shí)期，尚無(wú)確定價(jià)位。但由于中心區(qū)規(guī)劃的完善

40、、配套設(shè)施的不斷加強(qiáng)，升值潛力巨大，無(wú)疑是以后市場(chǎng)的焦點(diǎn)之所在。99年中國(guó)海外、和記黃埔等大集團(tuán)的介入，推出中海華庭、黃埔雅苑，令人們對(duì)該區(qū)的信心陡然倍增。2、 蓮花北片區(qū)： 范圍包括：新洲路以東，皇崗路以西，紅荔路以北，北環(huán)路以南。該片區(qū)的物業(yè)以住宅物業(yè)為主，多層住宅較多，由于該片環(huán)境優(yōu)雅，隨著公共文化設(shè)施不斷完善，其物業(yè)價(jià)位平穩(wěn)上升，目前約在6500元/平方米左右。3、 景田片區(qū)：范圍包括：新洲路以西，香梅路以東，深南路以北，北環(huán)路以南。該片區(qū)由于位置較偏，配套設(shè)施滯后，一直以來(lái)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量不大。但隨著中心區(qū)概念的啟動(dòng)和認(rèn)可，其作為中心區(qū)一級(jí)輻射區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)逐漸顯露出來(lái)，加上該片區(qū)以“高層低

41、密度與多層相結(jié)合的綜合高尚生活區(qū)”的規(guī)劃定位，使得該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日益蓬勃進(jìn)展。該區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多數(shù)定位為中高檔住宅，物業(yè)前景看好，目前價(jià)格約在7000元/平方米。4、 香蜜湖片區(qū)：范圍包括：香梅路以西，僑城東路以東，深南路以北，北環(huán) 以南。 該片區(qū)地處福田與南山區(qū)交界處，位置較偏。區(qū)內(nèi)有深圳十景之一的香蜜湖渡假村，以及名人俱樂(lè)部、霸王農(nóng)莊、水上樂(lè)園等娛樂(lè)設(shè)施。片區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的物業(yè)數(shù)量不多，但檔次較高，如東?；▓@、香榭里花園、荔林苑和香珠花園等，目前價(jià)位約在6500元/平方米。5、 新洲片區(qū)： 范圍包括：益田路以西，沙咀路以東，濱河大道以南。該片區(qū)為原村民最為集中的居住地區(qū)，自然村較多，道路無(wú)序，規(guī)

42、劃較亂。由于交通設(shè)施、生活配套都比較落后，專(zhuān)門(mén)大程度上制約了新洲片區(qū)的物業(yè)檔次，片區(qū)內(nèi)物業(yè)檔次分化較大，價(jià)位拉差也較大，目前該區(qū)中檔物業(yè)平均價(jià)位在5800元/平方米，而高檔物業(yè)可達(dá)10000元/平方米。6、 皇崗片區(qū)： 范圍包括：益田路以東，皇崗路以西，深南路以南，深圳河以北。皇崗片區(qū)以擁有我國(guó)最大陸路交通口岸皇崗口岸為標(biāo)志，且屬于福田區(qū)中心區(qū)的一級(jí)輻射區(qū)，其物業(yè)檔次較高，以小高層和高層物業(yè)為要緊特色，盡管區(qū)內(nèi)擁有眾多的自然村落，但皇崗片區(qū)的位置優(yōu)越，題材豐富，交通配套設(shè)施齊全，物業(yè)進(jìn)展空間相當(dāng)寬敞。目前其物業(yè)價(jià)格在7000元/平方米左右。7、 上步片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以東，紅嶺路以西，深

43、南路以南。該片區(qū)屬于福田老區(qū)，區(qū)內(nèi)多為以福利、微利房為特征的高層住宅小區(qū)，生活配套完善，商業(yè)住宅樓開(kāi)發(fā)不多，且要緊為高層住宅樓。由于片區(qū)位置優(yōu)越，生活氣氛濃郁，其價(jià)格較理想，平均在7800元/平方米左右。8、 華強(qiáng)北片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以東，紅嶺路以西，深南路以北，筍崗路以南。 該片區(qū)已進(jìn)展為高樓林立的大型住宅區(qū)域，且商業(yè)氣氛濃厚，升值潛力巨大，是深圳新興的商業(yè)中心。但目前住宅物業(yè)供應(yīng)不多，價(jià)格在8000元/平方米左右。9、 八卦嶺片區(qū)： 范圍包括：泥崗路以東，紅嶺路以西，筍崗路以北。 由于八卦路是深圳的老工業(yè)區(qū)，生活配套相對(duì)滯后，居住環(huán)境較差，因此各路進(jìn)展商對(duì)該片區(qū)的興趣不大，市場(chǎng)供應(yīng)量

44、較少，目前多以小戶(hù)型公寓為主，價(jià)格在7000元/平方米左右。10、 梅林片區(qū)： 范圍包括：皇崗路以西，北環(huán)路以北。梅林片區(qū)也是深圳的老工業(yè)區(qū)，但隨著政府微利房的介入，該片區(qū)的生活配套設(shè)施日益完善，居住條件不斷提高，住宅開(kāi)發(fā)蓄勢(shì)待發(fā)，其物業(yè)多以多層為主，平均價(jià)格在4500元/平方米左右。二、福田區(qū)高層住宅市場(chǎng)分析1、 99年下半年福田區(qū)高層物業(yè)供應(yīng)情況依照?qǐng)D中數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入99年第四季度后，福田區(qū)高層物業(yè)供給慢慢呈上升勢(shì)頭，相信是因?yàn)槭姓畬?duì)福田區(qū)尤其是景田片區(qū)實(shí)施的“高層低密度和多層住宅相結(jié)合”住宅用地規(guī)劃政策開(kāi)始產(chǎn)生效果的緣故。由于這一政策的導(dǎo)向作用，可能在2000年，福田片區(qū)尤其是景田片區(qū)

45、的高層住宅供應(yīng)量將不斷上升，在有限的市場(chǎng)空間里，本區(qū)的高層住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必將更加激烈。3、 福田片區(qū)高層物業(yè)戶(hù)均面積變化情況 依照上圖數(shù)據(jù)顯示，99年下半年福田區(qū)高層住宅的戶(hù)均面積呈向中小型化進(jìn)展的趨勢(shì)。對(duì)比前面“深圳商品住宅市場(chǎng)客戶(hù)需求分析”的有關(guān)數(shù)據(jù)可看出，這是由于目前深圳市場(chǎng)的有效購(gòu)買(mǎi)力大部分集中在中等收入的白領(lǐng)階層身上的緣故。由于收入狀況的局限，購(gòu)房欲望最高的中等收入人士，均傾向于購(gòu)買(mǎi)總價(jià)相對(duì)較低的中小戶(hù)型住房。考慮到在以后一兩年內(nèi)，人們收入水平迅速增長(zhǎng)的可能性不大，預(yù)期在2000年，中小戶(hù)型仍將是市場(chǎng)需求的要緊部分。3、 99年下半年福田區(qū)高層物業(yè)銷(xiāo)售走勢(shì) 依照?qǐng)D中數(shù)據(jù)顯示，福田區(qū)高

46、層住宅的銷(xiāo)售情況在99 年的波動(dòng)特不明顯，結(jié)合高層住宅供應(yīng)走勢(shì)分析，銷(xiāo)售情況波動(dòng)的緣故一方面是前時(shí)期積下的空置存量沒(méi)有及時(shí)消化，而依照政府出臺(tái)的新規(guī)劃政策“高層低密度和多層相結(jié)合”而開(kāi)發(fā)的新盤(pán)又不斷推出，使本區(qū)高層住宅供應(yīng)量進(jìn)一步增大；另一方面是因?yàn)檫M(jìn)入第三季度，許多進(jìn)展商借房地產(chǎn)秋交會(huì)、國(guó)慶節(jié)、高交會(huì)的時(shí)機(jī)推出新盤(pán)，使市場(chǎng)上高層住宅供應(yīng)量突增，而有效需求又沒(méi)有相應(yīng)同比上升而形成反差。只是，進(jìn)入第四季度后，情況有所改善，銷(xiāo)售呈向好趨勢(shì)。隨著大經(jīng)濟(jì)環(huán)境慢慢轉(zhuǎn)好，種種刺激消費(fèi)的政策不斷出臺(tái)，加上賣(mài)家的優(yōu)惠措施的吸引，可能在2000年高層物業(yè)的有效需求會(huì)保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上。 4、高層住宅價(jià)格

47、分析 注：本圖價(jià)格均為首期三成，銀行按揭七成的折后價(jià) 依照?qǐng)D中數(shù)據(jù)顯示，99年下半年，福田區(qū)的高層物業(yè)價(jià)格水平呈下降趨勢(shì)。這講明該區(qū)的賣(mài)家由于感受到競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的壓力，已開(kāi)始動(dòng)用降價(jià)這一最具誘惑力的競(jìng)爭(zhēng)手段。相信在2000年，隨著區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步激化，賣(mài)家必須采取更為靈活和優(yōu)惠的定價(jià)策略，才能在既保證實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的同時(shí)，又能保證銷(xiāo)售目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。三、 香蜜湖片區(qū)概況分析從片區(qū)規(guī)劃上講，逸麗華庭所處片區(qū)為香蜜湖片區(qū)，但由于其所處位置較貼近景田片區(qū)，而且景田片區(qū)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭比較迅猛，該區(qū)樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)威脅最大，因此，本次調(diào)查特不側(cè)重以景田片區(qū)為要緊調(diào)查分析對(duì)象，同時(shí)兼顧香蜜湖片區(qū)。本部分

48、先對(duì)香蜜湖片區(qū)作概要介紹，在接下來(lái)的部分（第“四”點(diǎn)）將對(duì)景田片區(qū)進(jìn)行詳細(xì)介紹。（一） 香蜜湖片區(qū)差不多概況 在深圳都市中心西移過(guò)程中，由于受中心區(qū)輻射效應(yīng)的阻礙，其周邊物業(yè)市場(chǎng)呈逐步升溫之勢(shì)，房地產(chǎn)進(jìn)展尤其住宅物業(yè)的進(jìn)展日趨火爆。而香蜜湖大社區(qū)作為新市中心的二級(jí)輻射區(qū)域，由于其獨(dú)特的地理位置，優(yōu)美的環(huán)境，高檔的配套設(shè)施，使得其進(jìn)展升值潛力日益彰顯，獨(dú)具誘人魅力，從而吸引了大批投資者和置業(yè)者的廣泛關(guān)注。因此，有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，香蜜湖大社區(qū)作為新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，在不遠(yuǎn)的今后，將掀起一股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，而其住宅物業(yè)市場(chǎng)以高尚、高檔為特征，也代表了深圳住宅物業(yè)進(jìn)展的總體趨勢(shì)。(二) 香蜜湖片區(qū)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

49、概述香蜜湖大社區(qū)作為深圳新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，在住宅物業(yè)主領(lǐng)當(dāng)今房地產(chǎn)進(jìn)展潮流的形勢(shì)下，其功能的定位亦是以住宅為主，同時(shí)兼顧商服業(yè)與旅游業(yè)的進(jìn)展。從其目前已建成項(xiàng)目來(lái)看，也充分體現(xiàn)了這一進(jìn)展趨勢(shì)和特征。由于97年?yáng)|?；▓@熱銷(xiāo)深、港兩地，從而引發(fā)了香蜜湖地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。因此以香港中旅、萬(wàn)科、振業(yè)、特發(fā)等大集團(tuán)為代表的眾多開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐本區(qū)，搶占有利地形，力圖爭(zhēng)食香蜜湖大社區(qū)這一塊“肥肉”，以大展其宏圖。到目前為止，本區(qū)已建成入伙的項(xiàng)目要緊有香荔花園、東?；▓@、萬(wàn)科都市花園、天健花園、東方玫瑰花園、景發(fā)花園、聚豪園、宏浩花園、馨庭苑、恒星園、嘉園、香榭里花園一期、香珠花園二期、荔林苑等；在建未售及待

50、建項(xiàng)目要緊有萬(wàn)科溫馨家園、萬(wàn)科金色家園、東?；▓@二期等；本區(qū)另有一專(zhuān)門(mén)項(xiàng)目特發(fā)小區(qū)，是特發(fā)集團(tuán)職工住宅區(qū)，不屬商品房項(xiàng)目，屬福利房性質(zhì)。以上本區(qū)眾多樓盤(pán)中，大多數(shù)為98、99年推出之項(xiàng)目。其中99年新推項(xiàng)目要緊有聚豪園、景發(fā)花園、香榭里花園、豪峰園、嘉園等，可能在本年度內(nèi)將有振業(yè)翠?；▓@、萬(wàn)科溫馨家園、萬(wàn)科金色家園等項(xiàng)目推出。香蜜湖片區(qū)由于開(kāi)發(fā)較晚，且其范圍、面積較大，目前雖有諸多項(xiàng)目建成或在建，但仍有大片土地待開(kāi)發(fā)。這些待開(kāi)發(fā)土地要緊集中在本區(qū)的西、北部，即北環(huán)大道以南，農(nóng)科院西北部區(qū)域。隨著交通等配套設(shè)施的逐步完善，這片區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蟊姸噙M(jìn)展商逐鹿本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的要緊“戰(zhàn)場(chǎng)”。(三) 香蜜

51、湖片區(qū)住宅市場(chǎng)樓盤(pán)特征分析 從目前香蜜湖片區(qū)眾多住宅樓盤(pán)來(lái)看，本區(qū)住宅市場(chǎng)總體呈以高層為主，以中大戶(hù)型為主，價(jià)格中等偏上，銷(xiāo)售情況一般，客戶(hù)以二次置業(yè)者為主，且外銷(xiāo)比例不大等特征。、 香蜜湖片區(qū)住宅樓盤(pán)高度特征分析 本區(qū)住宅物業(yè)以高層和小高層為主，同時(shí)兼有少量多層住宅。詳情可見(jiàn)下表抽樣：表一：項(xiàng)目名稱(chēng)樓盤(pán)高度東?；▓@高層荔林苑二棟高層香珠花園高層香榭里花園五棟小高層恒星園二棟高層，一棟小高層萬(wàn)科溫馨家園小高層豪峰園五棟高層，二棟中高層，四棟小高層萬(wàn)科都市花園多層天健花園多層宏浩花園五棟高層景發(fā)花園二棟高層?xùn)|方玫瑰花園二棟高層，二十四棟小高層、 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)戶(hù)型特征分析1） 戶(hù)型的供給特征

52、： 本區(qū)住宅樓盤(pán)從目前已建成或在建項(xiàng)目來(lái)看，普遍以中大戶(hù)型為主。通過(guò)戶(hù)型抽樣得出戶(hù)型分配比例見(jiàn)下表：表二：戶(hù)型結(jié)構(gòu)戶(hù)數(shù)（總2263）所占比例二房39718%三房86038%四房38617%五房以上62027%表三：戶(hù)型面積戶(hù)數(shù)（總2263）所占比例100平方米以下60126%100平方米120平方米47821%120平方米以上118453%2）戶(hù)型的需求特征 在本區(qū)住宅市場(chǎng)大戶(hù)型占主導(dǎo)地位的形勢(shì)下，從其銷(xiāo)售情況來(lái)看，卻仍是以面積相對(duì)較小的戶(hù)型較為好賣(mài)，通過(guò)抽樣得出暢銷(xiāo)戶(hù)型見(jiàn)下表：表四：項(xiàng)目名稱(chēng)暢銷(xiāo)戶(hù)型宏浩花園120平方米左右的三房戶(hù)型東方玫瑰花園140平方米左右的四房戶(hù)型聚豪園140平方米左右

53、的四房戶(hù)型恒星園110平方米左右的三房及130平方米左右的四房香榭里一期130平方米左右的三房3、香蜜湖片區(qū)住宅市場(chǎng)價(jià)格特征分析從99年下半年香蜜湖片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格情況來(lái)看，其價(jià)格在整個(gè)深圳房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中處中等偏上水平，詳情見(jiàn)下表： 項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格恒星園起價(jià)5080元/平方米，均價(jià)7000元左右/平方米，最高達(dá)9000-10000元/平方米東方玫瑰花園起價(jià)6800元/平方米，均價(jià)8000元/平方米聚豪園起價(jià)4860元/平方米，均價(jià)7000元/平方米宏浩花園6080元/平方米12850元/平方米景發(fā)花園5630元/平方米荔林苑5700元/平方米8374元/平方米東海花園二期均價(jià)8000元/平方米香榭

54、里一期起價(jià)7680元/平方米，均價(jià)8180元/平方米4、 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)銷(xiāo)售情況香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)的戶(hù)型特征是大戶(hù)型獨(dú)占鰲頭，而目前深圳房地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)是大戶(hù)型銷(xiāo)售普遍處于低勢(shì)。在這種因素的阻礙下，本區(qū)物業(yè)的銷(xiāo)售除少數(shù)小戶(hù)型為主的樓盤(pán)及個(gè)不大戶(hù)型樓盤(pán)較為穩(wěn)健且勢(shì)頭看好外，其余均業(yè)績(jī)一般，而個(gè)不樓盤(pán)則因多種緣故顯得銷(xiāo)售壓力較大。5、 香蜜湖片區(qū)住宅市場(chǎng)客戶(hù)需求從目前本區(qū)眾多在售樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)看，以大戶(hù)型為主的樓盤(pán)其客戶(hù)以二次置業(yè)者為主，如東方玫瑰花園、聚豪園、宏浩花園、恒星園等；而以小戶(hù)型為主的樓盤(pán)其客戶(hù)則以白領(lǐng)階層、工薪階層為主。但由于本區(qū)以大戶(hù)型為主的高檔住宅占有絕對(duì)比例，因此其總體客戶(hù)

55、特征應(yīng)是以二次置業(yè)者為主，同時(shí)兼有少量工薪階層人士，詳情見(jiàn)各樓盤(pán)抽樣表：表七：項(xiàng)目名稱(chēng)客戶(hù)特征 恒星園差不多為二次置業(yè)者，學(xué)歷較高。多為自身?yè)碛袑?shí)業(yè)者，即私人老總，也有部分企業(yè)高級(jí)治理人員，年齡35-50歲左右，以自住為主，香港較少。東方玫瑰花園二次置業(yè)者為主，涉及各領(lǐng)域中上層人士，潮汕人占30-40%，香港人較少，以居住為主，年齡在40歲左右。 聚豪園二次置業(yè)者為主，老總、有鈔票人較多，生意人較多，外銷(xiāo)比例不大，香港人專(zhuān)門(mén)少。福田區(qū)客戶(hù)占多數(shù)，年齡在40-50歲之間，差不多屬事業(yè)有成者，以自住為主。 宏浩花園二次置業(yè)者為主，也有少部分一次置業(yè)者（大多為事業(yè)有成的年輕人），港人較少，差不多以自

56、住為主。 荔林苑工薪白領(lǐng)階層為主，要緊為年輕白領(lǐng)夫婦、公務(wù)員、大學(xué)教授等，以自住為主。（四） 香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)進(jìn)展優(yōu)劣勢(shì)分析1、 優(yōu)勢(shì)分析 本區(qū)住宅物業(yè)進(jìn)展優(yōu)勢(shì)要緊體現(xiàn)在三方面，即環(huán)境優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、配套設(shè)施國(guó)際化。1） 環(huán)境優(yōu)勢(shì)本區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)可謂是人所共知。以香蜜湖、水上樂(lè)園為中心，東北望蓮花山公園，北有安托山風(fēng)景，西面可遠(yuǎn)眺華僑城各景點(diǎn)，近則有農(nóng)科中心觀光農(nóng)場(chǎng)、植物公園、靜態(tài)休閑區(qū)，南邊近可觀繁花似錦的深南大道、綠草如茵的高爾夫球場(chǎng)；遠(yuǎn)則可眺深圳灣海景。北山南水，滿(mǎn)眼蒼翠，可謂環(huán)境優(yōu)美至極。且由于本區(qū)綠色植物較多，因此空氣十分清新，據(jù)資料顯示，此地段空氣污染指數(shù)低于鬧市區(qū)20%。環(huán)境的優(yōu)

57、美必定導(dǎo)致本區(qū)旅游業(yè)的興盛進(jìn)展，旅游業(yè)的進(jìn)展又會(huì)給本區(qū)聚攏更為旺盛的人氣，最終將大大促進(jìn)本區(qū)住宅市場(chǎng)的繁榮。本區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)還體現(xiàn)在各樓盤(pán)的自身建設(shè)上。不管是已推出的萬(wàn)科都市花園、天健花園、恒星園，依舊建設(shè)中的萬(wàn)科溫馨家園、振業(yè)翠?；▓@等項(xiàng)目，綠化率多在40%以上。2）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 香蜜湖片區(qū)是新中心區(qū)的二級(jí)輻射區(qū)域，屬福田區(qū)位相當(dāng)優(yōu)越的片區(qū)之一。作為連接中心區(qū)與華僑城的紐帶，由于開(kāi)發(fā)較晚，目前其進(jìn)展勢(shì)頭尚未完全展示出來(lái)，但其進(jìn)展?jié)摿υ谏钲谀耸俏阌怪靡傻?。香蜜湖大社區(qū)住宅在大概念上應(yīng)屬于福田中心區(qū)之概念地產(chǎn)，因?yàn)槠涞靥幹行膮^(qū)二級(jí)輻射區(qū)域。福田中心區(qū)已被確定為深圳全市性中心，也是深圳唯一的以商務(wù)和文化

58、行政為要緊功能的新都市中心。它以深南大道為界，南邊以是貿(mào)易、金融、信息為主的中心商務(wù)區(qū)，中間為以高檔商業(yè)與綠地組成的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，北邊則是行政、文化、科技、展覽交易區(qū)。香蜜湖片區(qū)住宅的進(jìn)展將滲透過(guò)景田片區(qū)與福田中心區(qū)北區(qū)的建設(shè)相銜接。同時(shí)隨著中心區(qū)六大工程建設(shè)的啟動(dòng)，在不遠(yuǎn)的今后，香蜜湖片區(qū)亦能享受到完善的中心區(qū)配套設(shè)施。3） 配套設(shè)施國(guó)際化香蜜湖之因此被稱(chēng)為國(guó)際大社區(qū)，要緊是由其諸多高檔的國(guó)際化配套設(shè)施所決定的。如其西邊的法式網(wǎng)球中心，澳式觀光農(nóng)場(chǎng)、植物園，以及貴族精英式的深圳高級(jí)中學(xué)，歐式的天主圣安多尼堂，南邊的日本式高爾夫球場(chǎng)，東北邊的歐式萬(wàn)科都市花園，北邊的美式山姆會(huì)員店，以及中部的泰式

59、香蜜湖渡假村等，使得整個(gè)香蜜湖片區(qū)在運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、教育、居住、文化、時(shí)尚等方面都極盡健康化、國(guó)際化、高檔化、高尚化之特色。這些設(shè)施的存在使得香蜜湖片區(qū)真正成為一個(gè)名符事實(shí)上的國(guó)際大社區(qū)，同時(shí)，這也是導(dǎo)致本區(qū)眾多住宅樓盤(pán)市場(chǎng)定位較高的要緊緣故。、 劣勢(shì)分析香蜜湖片區(qū)住宅物業(yè)目前存在的劣勢(shì)要緊表現(xiàn)為：本區(qū)眾多樓盤(pán)定位過(guò)高，導(dǎo)致銷(xiāo)售困難；配套設(shè)施存在片面性及不完善的缺點(diǎn)；濃厚的居住氛圍尚未形成，人氣不夠旺盛等。 1）市場(chǎng)定位過(guò)高 本區(qū)住宅市場(chǎng)眾多樓盤(pán)中，除景發(fā)花園、荔林苑是以中小戶(hù)型為主，市場(chǎng)定位于一般工薪階層和白領(lǐng)階層之外，其余樓盤(pán)則均以大戶(hù)型為主，且市場(chǎng)定位于二次置業(yè)者，事業(yè)有成之人士

60、。在深圳市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)形勢(shì)為中小戶(hù)型暢銷(xiāo)，而大戶(hù)型滯銷(xiāo)的現(xiàn)實(shí)情況下，香蜜湖片區(qū)出現(xiàn)新建的高檔大戶(hù)型住宅群，必定是與整體市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)背道而馳的。目前雖有個(gè)不樓盤(pán)因位置獨(dú)特，質(zhì)素優(yōu)秀而取得了較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但這只是專(zhuān)門(mén)情況而已。假如眾多進(jìn)展商因之而群起跟風(fēng)，大量建筑大戶(hù)型為主的高檔住宅，在市場(chǎng)份額的限制下，其必定陷入積壓、滯銷(xiāo)的困境，目前本區(qū)許多樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢、阻力重重便是明證。前面銷(xiāo)售情況分析中顯示本區(qū)住宅物業(yè)總體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一般，過(guò)高的市場(chǎng)定位能夠講是導(dǎo)致這種結(jié)果的最重要緣故。因此建議進(jìn)展商應(yīng)就此留意，不可因追求高利潤(rùn)，高回報(bào)率而使自己陷入樓盤(pán)積壓、資金被套的困境。2） 配套設(shè)施不全面、不完善 在