地級市城市商業(yè)綜和縣城合體的開發(fā)與運(yùn)營規(guī)律(1)ppt課件

1、地級市和縣城綜合體的開發(fā)規(guī)律以泉州、徐州、蘇州、南通等城市為例楊寶民 張中增深圳市新摩爾商業(yè)管理清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班教授2021年修訂楊寶民，星聯(lián)國際不動產(chǎn)機(jī)構(gòu)深圳市新摩爾NEW MALL商業(yè)管理總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授。研討方向：基于知識創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營，大型城市綜合體，購物中心與白領(lǐng)百貨運(yùn)營。:465333227 電子郵件：李軍，徐州中央百貨大樓股份公司副總經(jīng)理張中增，深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所，西安建筑科技大學(xué)碩士研討生導(dǎo)師，兼職教授目 錄一、我國地級市的消費(fèi)特點(diǎn)二、地級市商業(yè)綜合體的選址三、地級市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài) 設(shè)計特點(diǎn)四、地級市商業(yè)綜合體的建筑謀劃五、地級

2、市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營管理特點(diǎn)前 言從2004年開場新摩爾商業(yè)管理公司陸續(xù)論證一些地級城市的購物中心和綜合體，積累了珍貴的閱歷和教訓(xùn)，2007年不僅以新摩爾公司名義論證了泉州城市綜合體工程，而且在年底以專家身份到金華現(xiàn)場指點(diǎn)CBD與綜合體工程論證，2021年初期新摩爾公司集中力量論證了北京東郊專業(yè)MALL類型的城市綜合體工程。在楊寶民 張中增上海商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模公開課程中，部分學(xué)員也提出了在地級城市如何實踐操作城市綜合體的問題。經(jīng)過自創(chuàng)深圳新摩爾公司操作長沙30萬平方米綜合體的系統(tǒng)化閱歷，我們開場注重在地級城市謀劃一流城市綜合體的一條龍開發(fā)與運(yùn)營，提出了優(yōu)秀規(guī)范：在功能組合上自創(chuàng)世界一流城市綜合

3、體，在文化內(nèi)涵上注重優(yōu)秀地域文化特點(diǎn)的表現(xiàn)，在地級城市綜合體盈利方式創(chuàng)新方面注重可操作性，可以經(jīng)過謀劃和規(guī)劃設(shè)計以及招商資源的有效整合提高綜合體投資收益。一我國地級市的消費(fèi)特點(diǎn)我國幅員遼闊，根據(jù)經(jīng)濟(jì)開展特點(diǎn)可以劃分為三類地級城市，一類是興隆城市例如大慶、溫州、東莞、泉州、嘉興、金華、無錫、蘇州等經(jīng)濟(jì)興隆城市，一類是內(nèi)陸中等興隆城市例如徐州、揚(yáng)州、贛州、錦州、吉林、濰坊、大同、牡丹江、蕪湖、漯河，一類是不興隆地級市，例如梅州、百色、吉安、阜陽、漢中、周口。地級市消費(fèi)普通特點(diǎn)1.生活消費(fèi)為主，高檔品牌消費(fèi)除沿海興隆城市外較少。2.地級市普通只需一個商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專賣店以及零售市場為主

4、。二地級市商業(yè)綜合體的選址1.老城區(qū)選址普通選址在老城區(qū)最繁華商業(yè)步行街的端點(diǎn)，明顯優(yōu)點(diǎn)是降低開發(fā)風(fēng)險，提升老城區(qū)商業(yè)步行街的檔次。缺陷是開發(fā)本錢較高，往往涉及拆遷，需求得到政府的大力支持和引導(dǎo)，在大多數(shù)地級市適宜采用這種方式。表1.老城區(qū)綜合體選址的風(fēng)險控制1.拆遷風(fēng)險需要周密的拆遷方案，保證被拆遷的居民以及商戶合理權(quán)益，同時要做好充分的宣傳工作，減少拆遷阻力。控制拆遷總體成本和時間是最重要的工作，需要進(jìn)行拆遷摸底和評估，否則可能導(dǎo)致項目流產(chǎn)。一般作為外地開發(fā)商適合固定費(fèi)用，委托政府拆遷方式，對于被拆遷戶可以優(yōu)先安排子女就業(yè)，鼓勵他們以優(yōu)惠價格購買綜合體的住宅和商鋪，形成和諧的社會氛圍。2.

5、政府風(fēng)險政府在綜合體建設(shè)過程中需要起到引導(dǎo)作用，對政府政策連續(xù)性和政府領(lǐng)導(dǎo)人的威信和穩(wěn)定程度都需要評估。需要政府對綜合體項目開發(fā)認(rèn)識形成共識，形成正式文件3.金融風(fēng)險擁有相當(dāng)實力才能開發(fā)綜合體項目資金不夠企業(yè)采取戰(zhàn)略聯(lián)盟方案，聯(lián)合實力更強(qiáng)，注重可持續(xù)經(jīng)營理念的企業(yè)加盟。2.綜合體在城市新區(qū)選址我國眾多城市都有本人的新城開發(fā)方案，新區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略遭到地方指點(diǎn)程度和國際化視野的制約，需求先謀劃后規(guī)劃，只需新城開發(fā)具有較高的城市規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃程度，新區(qū)的綜合體開發(fā)才干具備良好的開發(fā)條件，在城市新區(qū)選址建立綜合體具有本人的特點(diǎn)，我們進(jìn)展了初步歸納分析 表2.城市新區(qū)綜合體選址的SWOT分析S新區(qū)地價便宜，

6、占地面積較大，適合開發(fā)非常高起點(diǎn)的綜合體，需要打造W周邊消費(fèi)人群不夠，人氣聚集困難，開發(fā)失敗率極高，對開發(fā)和經(jīng)營水平提出較高要求O新區(qū)建設(shè)是中國地級市在城市化進(jìn)程中普遍遇到的問題，新區(qū)開發(fā)城市綜合體是必然趨勢，選擇會展中心和城市CBD區(qū)域建設(shè)城市綜合體是一種機(jī)遇T老城市開發(fā)綜合體對新城區(qū)威脅最大地級市在新區(qū)開發(fā)過程中，普通要重點(diǎn)將一個新區(qū)作為CBD所在地，不要多個重點(diǎn)，否那么新區(qū)居民區(qū)太少，人口聚集不夠，難以構(gòu)成氣候。金華在城市化進(jìn)程中采取組團(tuán)式的城市開展戰(zhàn)略，但是在實施過程中，主要開發(fā)方向金東新區(qū)規(guī)劃面積過小，明顯出現(xiàn)了多個新區(qū)同步開發(fā)的失誤，呵斥社會資源的浪費(fèi)?，F(xiàn)實上可以集中力量開展金東新

7、區(qū)，與義烏等加快一體化進(jìn)程是最正確選擇。 新區(qū)開發(fā)過程中，居住區(qū)和商業(yè)區(qū)域統(tǒng)籌思索，商業(yè)區(qū)域普通放在中部交通便利位置，在園區(qū)經(jīng)濟(jì)方面重點(diǎn)吸引無污染的產(chǎn)業(yè)集群。泉州是歷史文化名城，室內(nèi)空間擁堵，缺乏綠地，同時也非常需求恢復(fù)古代泉州宋代時候的總體格局，我們以為在城東和東海等片區(qū)建立城市綜合體比較適宜。金華市金東新區(qū) 三、地級市商業(yè)綜合體物業(yè)組合模型與業(yè)態(tài)設(shè)計特點(diǎn)以蘇州為例類別面積范圍品牌與檔次五星級酒店56萬平方米靠近會展中心一般選擇商務(wù)酒店品牌，例如皇冠假日、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中高檔購物中心商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米餐飲占有較大比重，有條件地區(qū)優(yōu)先考慮奧特萊斯業(yè)態(tài)公寓58萬平方米寫字

8、樓4-8萬平方米興隆地級城市具有中高端消費(fèi)人群，例如，蘇州就有多家五星級酒店和大型會展中心設(shè)備。表3.興隆地級城市綜合體物業(yè)模型蘇州是我國興隆地級城市的代表，不僅是吳文化的發(fā)源地，而且其經(jīng)濟(jì)實力曾經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越普通的省會城市。蘇州工業(yè)園區(qū)是我國與新加坡協(xié)作的結(jié)晶，帶動了蘇州整個城市新區(qū)規(guī)劃到達(dá)全國最高程度，為我國可繼續(xù)開展樹立了標(biāo)桿。2007年蘇州經(jīng)濟(jì)總量躍過5000億元大關(guān)，全市實現(xiàn)地域消費(fèi)總值達(dá)5700億元。全市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額到達(dá)1245.5億元，比上年增長18%。2007年末全市戶籍總?cè)丝?24萬人，比上年添加7.92萬人，其中市區(qū)總?cè)丝?34.98萬人，比上年添加4.83萬人。蘇州

9、市區(qū)城市居民人均可支配收入21260元，全市農(nóng)民人均純收入10300元，分別比上年增長14.7%和11%。蘇州時代廣場蘇州具備開展城市綜合體的必要條件，蘇州圓融集團(tuán)在蘇州金雞湖開發(fā)的蘇州圓融時代廣場和圓融星座就是代表性的綜合體工程，具有較高的專業(yè)程度。作為蘇州市重點(diǎn)建立工程，蘇州圓融時代廣場占地面積21萬平方米，建筑面積48萬平方米，投資規(guī)模約28億元。蘇州時代廣場以其前瞻性的規(guī)劃與非凡的質(zhì)量，在眾多工程中獨(dú)占鰲頭，一舉獲得2006年度中國最正確商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新大獎。表4 蘇州圓融星座工程物業(yè)組合比例圓融星座位于時代廣場工程南面，是圓融集團(tuán)正在開發(fā)的高檔綜合體工程。作者應(yīng)蘇州圓融集團(tuán)約請，在蘇州現(xiàn)

10、場指點(diǎn)商業(yè)建筑謀劃以及運(yùn)營管理任務(wù)，深人研討了圓融星座工程 。蘇州圓融星座周邊200米范圍曾經(jīng)有兩家五星級酒店配套，因此，該工程不再設(shè)置五星級酒店。 蘇州圓融星座綜合體位置和物業(yè)規(guī)模 蘇州圓融星座工程周邊物業(yè)分布情況 蘇州圓融星座工程定位：高檔購物中心 “一種環(huán)境，兩種顧客 ，高收入顧客和中等收入顧客共享高檔購物中心的環(huán)境。工程開發(fā)與運(yùn)營提出如下建議：第一、打造蘇州工業(yè)園區(qū)中心商圈，將時代廣場和本工程及周邊酒店及商業(yè)進(jìn)展一致思索。第二、本工程商業(yè)部分非常重要，高檔百貨和名店街區(qū)適宜放在本工程中，與時代廣場業(yè)態(tài)構(gòu)成互補(bǔ)。第三、建立一致的商業(yè)運(yùn)營管理體系包括圓融時代廣場和圓融星座，可以優(yōu)化業(yè)態(tài)，開

11、展有效的營銷活動。第四、關(guān)于工程盈利方式的思索，辦公物業(yè)商住式SOHO+購物中心，物業(yè)銷售比例可以收回整個投資。圓融時代廣場由蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州圓融集團(tuán)開發(fā)，國際一流團(tuán)隊規(guī)劃設(shè)計，分為五大功能區(qū)，包括高檔辦公商務(wù)區(qū)、城市購物時髦街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道-水濱餐飲區(qū)以及蘇州首座10萬平方米的SHOPPING MALL(購物中心)。400米巨型神奇天幕、3500多個地下車位、6個地鐵出口、水上巴士、空中連廊、超大廣場、泊車系統(tǒng)、主題景觀、時髦夜景將引領(lǐng)蘇州嶄新的CBD時髦生活方式。工程于2006年4月開工，估計2021年10月開業(yè)。 鑒于蘇州圓融時代廣場曾經(jīng)引進(jìn)久光百貨等大型商家，圓融星座綜合體購

12、物中心部分的業(yè)態(tài)設(shè)計需求思索兩者互補(bǔ)及差別化，我們給出初步業(yè)態(tài)模型，可以反映蘇州購物中心特點(diǎn)。圓融星座商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)設(shè)計的一個初步模型 1F精品超市停車場1F一線國際名品chinnel,dior,精品女鞋 Rogger Vivier,Yves saint Laurent 金領(lǐng)女性為主高檔百貨例如西武百貨2F帶頭品牌 ZARA,H&M中等價格女裝白領(lǐng)女性為主韓國女裝ON&On,SI,LINE, 建議增加SPA高檔百貨次要主力店例如GAP3F男裝名品Burbery, Hugo boss,theory,Polo Ralph Laren,中檔品牌SK(400US$)，建議增加咖啡廳百貨4F運(yùn)動休閑服飾

13、區(qū)，健身房，建議增加咖啡廳美食廣場5F屋頂餐廳完善現(xiàn)有概念設(shè)計方案，超越大阪難波城的幾點(diǎn)意見： 1、空中花園與園林與寫字樓等整體風(fēng)格與文化內(nèi)涵的表達(dá)，空中花園的節(jié)點(diǎn)。2、購物中心可以有效提升辦公樓和SOHO層次和高檔公寓物業(yè)層次，公寓和寫字樓可以聚集工程人氣。3、外部交通動線與內(nèi)部流線 鑒于南部原方案動線不夠理想，建議南部空間構(gòu)成MALL形狀，按照長方形規(guī)劃，把百貨作為一個MALL主力店端點(diǎn)。4、平面外形優(yōu)化 根本平面合理，外部外型可以發(fā)揚(yáng)設(shè)計師專長5、端點(diǎn)主力店與次要主力店的設(shè)置問題。建議三層和四層將西側(cè)塔樓空間作為商業(yè)空間的次要主力店設(shè)置，與百貨成為兩個端點(diǎn)。6、一層名品街區(qū)需求延續(xù)的商業(yè)

14、界面，建議設(shè)計師充分思索塔樓入口放在側(cè)面或后面。蘇州圓融星座綜合體中等興隆地級市城市綜合體 四星級酒店34萬平方米一般選擇假日酒店、希爾頓花園、錦江等品牌購物中心5-10萬平方米中檔購物中心為主，少量高端品牌商業(yè)街區(qū)2-3萬平方米公寓24萬平方米寫字樓1-2萬平方米普通地級市商業(yè)中心案例春園商業(yè)步行街地處湖南省婁底中心城區(qū)成熟繁華地段，東起市府北門，西臨底星路，北至長青街，南接樂坪街，街區(qū)呈十字型交合輻射狀，總長1080米，規(guī)劃用地面積8萬多平方米，總建筑面積為20萬多平方米，估算總投資6.8億元，是中南地域規(guī)模最大的商業(yè)步行街、省市重點(diǎn)工程、婁底市迄今最大的商業(yè)地產(chǎn)工程和城市對外開放的標(biāo)志性

15、工程。街區(qū)工程己獲中國商鋪代表作、湖南最具影響力樓盤，婁底市誠信示范街等稱號。 工程總平面圖工程業(yè)態(tài)特點(diǎn)和勝利閱歷春園商業(yè)步行街實行“一個中心，三條街，四家大型主力店的整體商業(yè)規(guī)劃，目前，中心廣場、金街和銀街已建成并投入運(yùn)用，世界500強(qiáng)第一沃爾瑪、世界餐飲巨頭肯德基、中國家電零售第一國美電器、華南百貨第一品牌廣州摩登春園百貨城、春園美食廣場、時代今典放電影院、全友家私七家大型主力店已相繼開業(yè)運(yùn)營，同時婁底鞋業(yè)巨鱷奔牛鞋城、08運(yùn)動城、眾一鞋城、紅旗紅百貨、蘭桂坊中西餐廳、米蘿咖啡、辣阿婆涮涮鍋等相繼啟航，為婁底商業(yè)的不斷升溫注入一股股活力。金街、銀街內(nèi)知名品牌服飾、健身、美容美體眾多休閑會所

16、的開業(yè)，給婁底商業(yè)增添了更多的繽紛顏色。 隨著鉆石街、小商品城、IT數(shù)碼城的即將開業(yè)，春園商業(yè)步行街作為商業(yè)航母的巨無霸優(yōu)勢將更為充分的發(fā)揚(yáng)：業(yè)態(tài)更趨完美，功能更趨合理，人氣更趨旺盛，生意更趨興?。〈簣@商業(yè)步行街的全面開業(yè)，將使其成為婁底現(xiàn)代的、時髦的、真正意義上的一站式購物商街，人們購物、休閑、美食、文娛、文化首選場所，時髦潮流的引領(lǐng)者，尚品生活的指明燈，婁底城市化進(jìn)程的標(biāo)志性建筑，展現(xiàn)婁底歷史文化、民俗風(fēng)情的城市籠統(tǒng)窗口，婁底最美、最亮、最繁華的一顆璀璨明珠。 1、風(fēng)格主題：活力金街“時髦休閑一條街 2、運(yùn)營品項：運(yùn)動休閑服裝、知名鞋業(yè)、潮流時髦服飾、家居用品、床上用品、通訊器材、IT產(chǎn)品

17、、小商品、精品百貨、圖書音像、咖啡廳、餐飲、休閑會所、美發(fā)美容美體等 3、風(fēng)格主題：魅力銀街“精品名品一條街 4、運(yùn)營品項：品牌男女服裝、羊毛衫、精品內(nèi)衣、品牌鞋包、化裝品、珠寶首飾、網(wǎng)吧、兒童天地、中西餐廳、特征餐飲等 5、風(fēng)格主題：鉆石街“家居生活一條街 6、中心廣場至樂坪街之間街區(qū)，商業(yè)功能規(guī)劃以高頻次日常消費(fèi)品和文化文娛業(yè)為主體，主營小家電、日化、針棉織品、文體用品、圖書音像、電游、特征餐飲、美容美發(fā)美體、茶樓、酒吧、咖啡吧、文娛城、床上用品等。工程效果圖勝利閱歷總結(jié)1 。端點(diǎn)主力店帶動勝利 2.擁有專業(yè)運(yùn)營管理隊伍縣級城市的綜合體案例南通如東縣城最中心地段綜合體建立商業(yè)規(guī)劃與城市規(guī)劃

18、以及建筑設(shè)計的結(jié)合商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃結(jié)合 ，商業(yè)視覺籠統(tǒng)和裝修設(shè)計結(jié)合四、地級市城市設(shè)計與商業(yè)綜合體的建筑謀劃結(jié)合城市區(qū)位特征、開展現(xiàn)狀及開展規(guī)劃，從城市未來的可繼續(xù)開展方面出發(fā)，打造三大中心概念區(qū)：北部以松雅湖為中心的游憩商業(yè)區(qū)RBD、中部以舊城區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)功能為載體的中央休閑文娛區(qū)CRD、南部即是經(jīng)開區(qū)中央商務(wù)區(qū)CBD，使各區(qū)域之間構(gòu)成優(yōu)勢互補(bǔ)、錯位開展。 CRDCentral Recreation District即中央休閑文娛區(qū)，是城市中心的人氣聚集區(qū)，普通以文娛、餐飲吸引人氣，以購物、酒店、商務(wù)為補(bǔ)充。RBDRecreational Business District城市游憩商業(yè)區(qū)，城

19、市中商業(yè)、游憩業(yè)和旅游業(yè)的互動區(qū)，它是以城市商業(yè)中心為根底，構(gòu)成的供本地市民和外地游客休憩、文娛、休閑、觀光、購物的區(qū)域。長沙縣及長沙市東城商業(yè)規(guī)劃松雅湖商業(yè)規(guī)劃與奧特萊斯業(yè)態(tài)選址方案 經(jīng)過比較分析，我們以為前湖文化區(qū)具有較大空間，不僅可以滿足停車要求，而且適宜名品奧特萊斯運(yùn)營。鑒于奧特萊斯工程曾經(jīng)有長沙市區(qū)其他位置在開發(fā)，因此，我們需求采取措施控制風(fēng)險。第一，設(shè)置專業(yè)奧特萊斯與市區(qū)同類工程差別化。 第二，體量要合理把握。第三要把奧特萊斯區(qū)域土地性質(zhì)確定為 商住用地。奧特萊斯商業(yè)和公寓酒店等多種功能結(jié)合?！皟蓭齾^(qū)六街的空間功能規(guī)劃：“兩帶：金茂路景觀綠化帶、長永高速蓋板休閑景觀帶。 “三區(qū)：

20、中心商業(yè)區(qū)、休閑文娛中心區(qū)、生態(tài)花園居住區(qū)。 “六街：板倉路商業(yè)街、天華路商業(yè)街、三一路商業(yè)街、金茂路商業(yè)街、北斗路商業(yè)街、涼塘路商業(yè)街。舊城區(qū)域空間想象11長沙東城空間規(guī)劃主要軸線功能分區(qū)規(guī)劃思緒一街兩區(qū)三軸線四中心 長沙東城CBD規(guī)劃表示圖長沙東城城市設(shè)計城市綜合體成果深圳 與日本公司結(jié)合設(shè)計關(guān)于長海立體商業(yè)街區(qū)的創(chuàng)新設(shè)計運(yùn)用洋流實際，我們需求構(gòu)成循環(huán)的街區(qū)，讓顧客停留更長的時間。我們自創(chuàng)銀座等一流商業(yè)街區(qū)思緒設(shè)計長海立體循環(huán)街區(qū)2007年上半年深圳新摩爾商業(yè)管理公司完成了泉州城東城市綜合體市場調(diào)查與商業(yè)規(guī)劃，新摩爾戰(zhàn)略協(xié)作同伴深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所完成了綜合體初步規(guī)劃設(shè)計，配合甲方完成了

21、土地功能調(diào)整，為工程建筑設(shè)計奠定了良好根底。2007年底福建海峽西岸公司如今轉(zhuǎn)讓給中駿置業(yè)公司招標(biāo)，深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所牽頭完成了建筑設(shè)計方案之一。主要設(shè)計思想如下：1.總體規(guī)劃設(shè)計方面遵照謀劃總體思緒，充分發(fā)揚(yáng)體育館8萬平方米廣場作用，商業(yè)集中規(guī)劃。泉州城市綜合體鳥瞰圖 2.在綜合體的酒店和體育館未來作為會展中心之一一體化設(shè)計，在功能方面思索五星級酒店與快捷酒店結(jié)合，共同為未來的會議展覽效力，符合泉州區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展特點(diǎn)，知名品牌多，訂貨會議多。酒店及購物中心部分效果圖 3.在購物中心和商業(yè)街區(qū)設(shè)計方面充分思索打呵斥為體驗式環(huán)境，構(gòu)成消費(fèi)目的地，大賣場和百貨合理規(guī)劃。泉州城市綜合體街區(qū)效果圖

22、經(jīng)過商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計的配合我們領(lǐng)會到，追求商業(yè)綜合體建筑設(shè)計與商業(yè)規(guī)劃的最正確匹配是勝利的保證，深圳新摩爾商業(yè)管理公司與深圳市中匯建筑設(shè)計事務(wù)所到達(dá)了較高的配合程度，構(gòu)成了專業(yè)任務(wù)流程，確保綜合建筑謀劃任務(wù)具有較高質(zhì)量?？h市商業(yè)街區(qū)的最新想象當(dāng)?shù)靥卣鞴诺滂b于與當(dāng)?shù)匚幕坝^的結(jié)合普通的商業(yè)街區(qū)各個縣城曾經(jīng)都有，假設(shè)將傳統(tǒng)的建筑特征與具有代表性的當(dāng)?shù)鼐坝^特點(diǎn)結(jié)合，與文化小品結(jié)合，讓人體驗當(dāng)?shù)孛袼孜幕攸c(diǎn)，這是商業(yè)街區(qū)開展的一個重要方向。哈爾濱市區(qū)曾經(jīng)建立了室內(nèi)古典商業(yè)街區(qū)-關(guān)東古巷，假設(shè)建立類似的室外街區(qū)就比較適宜縣市工程。室外商業(yè)街區(qū)的文化風(fēng)格選擇通常我們鼓勵在縣市選擇當(dāng)?shù)匚幕卣?，和海外?lián)絡(luò)

23、親密的區(qū)域，也可以選擇古典的巴洛克風(fēng)格，目前，哈爾濱還保管部分傳統(tǒng)的巴洛克風(fēng)格街區(qū)，作為自創(chuàng)。五、地級市商業(yè)綜合體招商與運(yùn)營管理特點(diǎn)一徐州綜合體位于江蘇省西北部的徐州，是蘇北最大城市和由蘇、魯、豫、皖邊區(qū)組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心。京滬、隴海兩大鐵路干線在這里交匯，作為“北國鎖鑰，“南國門戶，自古便為兵家必爭之地，素稱“五省通衢。全市總面積11258平方公里，其中市區(qū)面積963平方公里。從“中國大陸最正確商業(yè)城市發(fā)榜以來，徐州連年入選，并且4年間排名提升了43位次，平均每年以10進(jìn)位直線上升，2007年更是攀升了12位，從徐州在福布斯榜上名次的變化中，人們可以感遭到徐州開展的快速度。 人口：徐州全

24、市總?cè)丝?96萬，其中市區(qū)人口160多萬。2006年人均消費(fèi)總值16258元(按常住人口計算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美圓。徐州2006年實現(xiàn)商品銷售173.21億元，比上年增長31.7%，其中零售和零售業(yè)164.31億元，增長32.8%。以汽車、信息通訊等為代表的新型消費(fèi)堅持較快增長，居民消費(fèi)構(gòu)造晉級加快。徐州淮海路是中心商業(yè)街區(qū) 城鄉(xiāng)居民生活程度進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)以上在崗職工工資總額125.20億元,在崗職工平均工資21864元,分別比上年增長16.7%和16.0%;全年城市居民人均可支配收入12837元，比上年增長14.8%；人均消費(fèi)性支出8621元，增長12.3%。從城市經(jīng)濟(jì)實力和

25、人口規(guī)模等角度看，徐州具備了開展城市綜合體和現(xiàn)代購物中心的物質(zhì)條件。招商戰(zhàn)略以徐州綜合體招商為例，首先確定業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目的。類別招商目標(biāo)特點(diǎn)五星級商務(wù)酒店洲際皇冠假日 希爾頓 錦江 以商務(wù)會議作為特色主題百貨徐州百貨大樓在現(xiàn)有百貨基礎(chǔ)上突出中高檔特色電影院華納、大地等影院兒童娛樂城面向玩具專賣店和兒童娛樂城品牌專題招商引進(jìn)反斗城等知名品牌步行街廠商直營店和知名品牌餐飲江蘇名牌酒樓為主，同時吸引特色川菜、上海菜及淮揚(yáng)菜系滑冰場引進(jìn)冰上明星和相關(guān)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)需要引導(dǎo)消費(fèi)，重點(diǎn)吸引青少年群體徐州綜合體招商目的匯總表 招商方案與團(tuán)隊建議由開展商和新摩爾商業(yè)管理公司組成結(jié)合招商團(tuán)隊，利用北京和上海高端平臺

26、引進(jìn)酒店品牌和高端服飾等品牌進(jìn)駐高端百貨和步行街專賣店區(qū)域。 利用深圳平臺引進(jìn)女裝服飾品牌，利用海寧協(xié)作平臺引進(jìn)皮衣和皮包相關(guān)品牌，在不同地點(diǎn)同步招商。 招商方案配備充足的招商力量，根據(jù)招商目的進(jìn)展義務(wù)分解，確保充足的招商宣傳和招商代理等協(xié)作同伴費(fèi)用，構(gòu)成強(qiáng)有力的綜合體招商團(tuán)隊。徐州綜合體大型招商活動的謀劃 新聞發(fā)布會 地點(diǎn)南京在主力商家確定后舉辦大型招商新聞發(fā)布會和江蘇綜合體商業(yè)經(jīng)營論壇，安排現(xiàn)場簽約活動，提升綜合體項目知名度，建議論壇在徐州舉辦，同時征詢專家對項目開發(fā)與經(jīng)營的寶貴意見招商大會（面向主力商家和次主力商家） 地點(diǎn)南京在項目奠基時候，在南京金陵飯店等舉辦大型招商會議招商大會（面向

27、具體品牌）徐州在開業(yè)前7個月集中舉辦招商活動，宣傳相關(guān)經(jīng)營管理措施招商時間：一年半五地級市商業(yè)綜合體營銷特點(diǎn)一銷售戰(zhàn)略1.在工程謀劃和建筑設(shè)計階段就明確工程可以銷售部分和回籠資金的比例，將銷售對運(yùn)營的負(fù)面作用降低到最低。2.客戶營銷為主 注重訂單式營銷，提早做好意向購買顧客的摸底任務(wù)。徐州綜合體工程原方案 經(jīng)過新摩爾公司的市場調(diào)研和分析，我們找到了更優(yōu)的盈利方式，工程物業(yè)必比例進(jìn)展了深化，添加公寓和寫字樓酒店等可銷售物業(yè)比例，減少商鋪銷售數(shù)量，為工程購物中心運(yùn)營發(fā)明良好條件。徐州綜合體地塊地上建筑面積31.5萬平方米建筑目的，采用三棟塔樓與 商業(yè)中心組合方式，新摩爾商業(yè)管理公司優(yōu)化模型的面積表如下:名稱總規(guī)模寫字樓比例酒店比例高檔寫字樓公寓比例商業(yè)比例百分比值17.5%22.2%22.2%38.1%本項目參考值31.55.57712 徐州綜合體優(yōu)化的物業(yè)比例模型 五星級酒店4萬平方米 高級寫字樓3萬平方米優(yōu)化后模型，可以輕松收回工程總投資，只是需求銷售1.5萬平方米商鋪，與12萬平方米相比，比例很小。初步方案 徐州綜合體優(yōu)化后總平面圖 徐州綜合體優(yōu)