貴州銅仁東太黑灣河項目前期策劃提報終稿ppt課件

1、謹呈：貴州東太建立投資集團 Part. 1本報告處理客戶問題的根本思緒Part. 2本報告主要分享內(nèi)容Part. 3未來需求進一步深化研討和討論的問題工程根本情況工程位置于貴州省銅仁市境內(nèi)，緊靠貴州省第二大旅游景區(qū)梵凈山，銅仁市轄7個民族鄉(xiāng)、5個鎮(zhèn)、 5個辦事處，總面積1515平方公里，總?cè)丝?3，1萬人，居住有漢、侗、土家、苗等25個民族。各民族勤勞英勇， 團結(jié)友愛、和睦相處，共同發(fā)明了絢麗多彩的黔東文明。工程地周邊配套資源缺乏酒店且檔次感低，對于本工程而言是個很大的時機！客戶需求我們處理的問題戶型的功能設置和空間規(guī)劃景區(qū)和別墅的關系酒店和別墅的關系產(chǎn)品打造物業(yè)配套我們處理客戶問題的思緒工程

2、中心問題界定工程溢價體系的構建效力配套如何實現(xiàn)工程溢價戶型設計如何實現(xiàn)工程溢價 中心目的：實現(xiàn)最大化溢價 中心問題：客戶是誰？他們對頂級度假別墅的價值敏感點是什么？確定中心客戶是？經(jīng)過中心客戶度假生活形狀建立其對本工程假別墅物業(yè)的價值敏感點體系構建工程實現(xiàn)溢價體系配套和別墅的關系周邊區(qū)域效力體系案例工程戶型設計建議中心客戶專屬特征分析中心客戶特有的身份分析中心客戶梵凈山度假行為分析經(jīng)過我們對周邊城市旅游地產(chǎn)和銅仁當?shù)仄胀ㄗ≌こ痰恼{(diào)查研討，我們以為本工程突破4000/，因此實現(xiàn)最大化的溢價就成為本工程的重點項目名稱總建筑面積容積率綠化率在售主力戶型（）銷售均價（元/）公園道1號28萬方3.8

3、35%三房、四房2100時代商匯5萬方2.635%兩房、三房、四房2800江華國際6000方7.044.8%一房，兩房3000銘君華府4萬方5.9136%兩房、三房2100瑜龍世家 10萬多方5.0三房1700天都錦繡天地50萬方2.030.8%兩房、三房2300根據(jù)瑞眾的閱歷，工程內(nèi)別墅工程的溢價主要經(jīng)過工程本身的打造和工程周邊物業(yè)配套來實現(xiàn)，兩者相比物業(yè)配套效力作為提成別墅物業(yè)價值的軟性要素更為重要產(chǎn)品打造視覺價值營造規(guī)劃園林景觀建筑立面度假價值表達戶型價值裝修價值升值潛力物業(yè)配套硬性配套外部權益整合物管權益配套為了工程實現(xiàn)最大溢價，我們以為需求處理兩個中心問題：客戶是誰？他們對景區(qū)別墅工

4、程的價值敏感點是什么？購買本工程的客戶是誰？誰情愿為溢價買單？他們對本工程的價值敏感點在哪里？他們?yōu)槭裁磿ǜ叩膬r錢買單工程可以實現(xiàn)最大化溢價的體系客戶定位總結(jié)：投資客，區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主及政府官員是本工程的中心客戶中心客戶重要客戶邊緣客戶我們接下來的研討將聚焦中心客戶，針對他們對別墅工程的價值敏感點提出本案例的戶型設計和物業(yè)配套方面的建議經(jīng)過對周邊旅游地產(chǎn)購買客戶及頂級人士度假生活特征分析，我們總結(jié)出他們在購買度假別墅的價值敏感點極致的生活度假圈尊貴身份的凸顯私密性平安性室內(nèi)空間對室外景觀的最大化占有與水的惺惺相惜對浪漫氣味的追求情趣性，溫馨享用性對景觀資源的強勢占有于室外景觀的互動本工程存在

5、三種溢價途徑，每種途徑分別在價值敏感點上的表達方式構成了本工程的溢價體系中心客戶對度假別墅的價值敏感點平安性極致的生活度假氣氛尊貴身份的凸顯私密性于景觀相關的配套于酒店相關的配套效力戶型，景觀設計工程實現(xiàn)最大化溢價的體系1.周邊成熟度假別墅戶型案例研討鑒于本工程定位為旅游型別墅，在市內(nèi)還沒有可以參考的競爭對手，我們必需放眼國內(nèi)，總結(jié)國內(nèi)知名度假區(qū)度假酒店別墅和度假別墅的戶型設計特點，參考在戶型設計上是怎樣經(jīng)過滿足價值敏感點來實現(xiàn)溢價的初步參考案例青城云霧山莊 逸嶺錦江 青城山房置信芙蓉青城天清度假別墅盛美達(張家界)度假酒店 北戴河易尚度假別墅云南大理蒼海高爾夫度假村 麗江滇西明珠度假別墅酒店

6、云南麗江雪山世界花苑度假別墅 知名景區(qū)度假別墅知名景區(qū)酒店別墅著重分析了其中5個青城云霧山莊逸嶺錦江云南大理蒼海高爾夫度假村盛美達(張家界)度假酒店云南麗江雪山世界花苑度假別墅青城云霧山莊青城云霧山莊位于都江堰市青城前山環(huán)山渠中心風景區(qū)內(nèi)，青城人家，多樣假日獨墅院落，中心風景區(qū)里的度假生態(tài)社區(qū)，前山牌坊向西南行僅1500米，依山建筑，占據(jù)稀缺資源，真正青城山腳下的房子。物業(yè)類別 別墅，花園洋房，小戶型戶型區(qū)間：30-180工程特征 特征別墅,宜居生態(tài)地產(chǎn),旅游地產(chǎn),地鐵建筑類別 別墅、花園洋房、小戶型本案例選取建筑面積最大的兩種小戶型對其功能和規(guī)劃進展研討零公攤面積，贈送20超大獨立入戶花園，

7、前。4.8米客廳開間零公攤面積，假日心境真實擁有。贈送近30空中花園，5.7米闊尺度客廳開間，可變一間房多功能室。全明設計，多面采光、通風成都逸嶺錦江逸嶺錦江是泰逸置業(yè)在青城山高爾夫球場旁打造的頂級北美純別墅社區(qū)。位于青城山外山風景區(qū)內(nèi)，青城山高爾夫球場旁，距青城山前山山門9公里，距成都市區(qū)75公里?？傉嫉?80畝，背山面水，俯瞰高爾夫景觀，配套一個超五星級的度假酒店，是青城山目前最高端的世界級高爾夫別墅社區(qū)。 物業(yè)類別 別墅、純獨棟工程特征 特征別墅,旅游地產(chǎn),低密居所,景觀居所建筑類別 別墅云南大理蒼海高爾夫度假村大理蒼海高爾夫別墅位于國家地質(zhì)公園蒼山腳下，洱海湖畔，大理南昭古國皇家寺院三

8、塔崇圣寺旁，規(guī)劃占地4000余畝蒼海高爾夫度假村，大理蒼海高爾夫由全球著名的高爾夫球場設計巨匠尼克佛度擔綱設計，兩個18洞國際錦標賽球場，70多個練習位，規(guī)劃有高爾夫大宅、別墅、酒店等高端物業(yè)。產(chǎn)品類型：獨棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅 現(xiàn)已出賣200多套盛美達張家界度假酒店度假酒店坐落于張家界世界自然文化遺產(chǎn)地武陵源區(qū)，將于2021年9月27日開業(yè)。酒店間隔張家界荷花機場30分鐘車程，毗鄰遺產(chǎn)地大鯢自然維護區(qū)，南依寶峰湖、北靠索溪峪、東接黃龍洞、西連張家界市區(qū)，周圍環(huán)山抱水。是國內(nèi)獨一一家山水別墅、頂級五星級SPA度假酒店。 物業(yè)類別 酒店式別墅工程特征 特征別墅,旅游地產(chǎn),云南麗江雪山世界花苑

9、度假別墅世界花苑度假別墅區(qū)位于著名的麗江古城與玉龍雪山之間，麗江公園西側(cè)，工程占地多畝，投資.億元，是一座超五星設備的花園式分時度假酒店。設計交融麗江世界文化遺產(chǎn)獨有的文化氣質(zhì)，表現(xiàn)了納西多元化文化的精神，與這塊土地上的自然之美珠聯(lián)璧合。借用麗江“戶前經(jīng)水的概念，設計采用戶戶臨水的場地布置方案。引自雪山溪流的活水為小區(qū)添加了豐富的自然元素，并為分時度假豐富了旅游淡季時的休閑工程。不同戶型的配置順應不同家庭構造的旅游人群的運用要求。 案例啟示國內(nèi)相關級別旅游度假別墅對客戶溫馨性身份的打造在戶型設計上的表達溫馨性尊貴身份的凸顯都間隔景區(qū)不遠采用套間設計對景觀的占有率高家庭活動空間進一步細化，供家庭

10、一同文娛的動區(qū)與供休憩交談的靜區(qū)相分別設置獨立的車庫，從車庫和主入口可以沿不同的道路進入主要活動區(qū)，相互之間不干擾主仆通道分別2.區(qū)域內(nèi)財富階層享用、支配財富特征與長三角，珠三角及港澳臺別墅客戶成熟的消費心思相比，本地還處于比較初級的模擬階段，熱衷于學習并了解代表中國頂尖級的優(yōu)質(zhì)生活形狀，因此頂級人士的消費的總體趨勢是趨同的他們熱衷于學習并了解代表國內(nèi)頂級優(yōu)質(zhì)生活形狀的“下一個潮流，“最新、“最好或“新奇的物品或體驗。我們主要從三個方面來分析區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外頂級財富階層在享用、支配財富特征的不同區(qū)域內(nèi)私營業(yè)主身份標簽個人特征財富特征家庭構造還多是第一代財富的發(fā)明者，正處于打造事業(yè)的巔峰期，這決議

11、了他們購買別墅不能夠單純?yōu)榱硕燃傧碛门c國外頂級客戶購買別墅來自用目的相比，景區(qū)頂級度假別墅對于他們來說更多的是一種商務工具，是一個社交場所，在積累社會人脈的同時彰顯本人和公司的財富實力，擴展社會影響力。因此，別墅的設計要對其社交功能進展特別的強化與普通簡單的家庭構造相比他們的家庭更龐大、更復雜，更注重家庭關系的調(diào)和完美，因此至少需求3個以上套房設計，并且要留有彈性空間協(xié)調(diào)不同功能需求孩子妻子 兩個孩子，一個孩子2-3歲，一個孩子10歲左右父母 保姆 情人 父母身體都非常安康老夫少妻或是曾經(jīng)同甘共苦共同創(chuàng)業(yè)的“老夫老妻普通有兩個保姆，男保姆主外，女保姆主內(nèi)，保姆的素質(zhì)都比較高，與主人的關系比較親

12、密有的人會有很多“家與國外講究人人平等的價值觀有所不同，受中國傳統(tǒng)的“唯我獨尊的價值觀影響，在戶型的設計上更加強調(diào)主臥設計的私密性，強調(diào)主臥的尊貴感、對景觀資源的最大化占有他們對藝術品有著固執(zhí)的追求，喜好用藝術標識本人的檔次，因此別墅需求為他們提供一個展現(xiàn)、收藏藝術品的空間3.周邊財富人群來梵凈山度假行為特征我們從四個方面來分析頂級人士在梵凈山的度假行為行玩度假行為住食他們會和本人的家人或款待朋友在家里用餐，普通會以西餐為主需求設置西餐廳食他們中有的人會在梵凈山本人的度假別墅中住上一段時間，幾近將其作為本人的第一居所需求設置日常生活所需求的廚房、貯藏室、書房等功能空間住保姆會和他們一同度假居住

13、以方便照顧他們的孩子保姆房必需設置住女主人會攜帶大量的衣服來享用度假生活衣帽間需求設置，而且必需求大住他們會款待本人非常親密的朋友在家里??；或者作為款待運用，讓政府或生意上的朋友帶上他們的家屬在家里單住客房需求套房設計，并且要有必要的度假生活體驗點，注重對公共活動空間的打造他們非常看重本人的隱私，除了很親密的朋友外，普通不會讓其他生意上的朋友在家里居住；住車是彰顯他們財富的載體，假設來梵凈山享用較長期的度假生活，他們往往會將1-2輛車放在梵凈山方便出行需求設置車庫，且當朋友聚會，商務宴請時，成為尤其重要！行他們對酒有時也是情有獨鐘，這些作為他們收藏的喜好品也會在梵凈山的度假別墅中存放需求設置酒

14、窖玩4.工程定位研討一、在建筑外形上如何凸顯我們的特征?充分利用優(yōu)質(zhì)的景觀資源 風格純粹 市場相對空白點 獨特檔次緊緊抓住目的客戶的心思,用別具一格的氣質(zhì)打動受眾.流水別墅之所以廣受推崇，是其將建筑與自然環(huán)境的巧妙交融、到達共生共存的愉快效果聯(lián)排別墅、多層亦可做出流水別墅的特點二.在建筑單體上如何令消費者臣服?雙拼、聯(lián)排別墅：首創(chuàng)“獨院概念與水有緣三 是園林塑造上摒棄各種所謂的風情，塑造返濮歸真的意境多自然少塑造：即多以自然景觀為依托，屏棄傳統(tǒng)的假性景觀以多重景觀為營造原那么，構成低中高、近景、遠景的相互結(jié)合，達成最 自然的效果；充分利用工程內(nèi)原生態(tài)樹木如榕樹構成比較大的綠蔭，加強社區(qū)人文感，

15、休閑步道兩旁和入戶門前栽種，但同時兼顧采光的需求；設置森林地帶，在社區(qū)內(nèi)種植一片高大樹林，地面那么采用硬質(zhì)廣場磚鋪地，構成一個樹影掩映、綠翠清幽的自然綠蔭廣場，供業(yè)主穿越、健身與玩耍多水景少硬景：以自然親和的水景為社區(qū)增添情趣和柔美；以溪水點綴小區(qū)構成蜿蜒流轉(zhuǎn)的覺得，營造社區(qū)的親和感和純真感； 設置小區(qū)組團假山水景和小型瀑布風光，構成小區(qū)內(nèi)部疊水聲音，到達聲音的美感；適當設置地噴泉和戲水池；簡約而又不失厚重的建筑立面沿河商業(yè)帶應以餐休閑，購物為主題由本地的特征小吃及特產(chǎn)構成，同時也展現(xiàn)本地所特有的絕美風光。品牌價值的塑造我們曾經(jīng)看到了萬客會的勝利運作，有許多的老業(yè)主，就是由于萬科優(yōu)秀的企業(yè)文化

16、一步步地跟著走， 它給開展商帶來的，遠遠超越物質(zhì)的報答客戶稱心度高品格: 開展商的信譽度 客戶稱心度關于開展商 信譽度表達： 2000年-東太建材市場 2004年-東太農(nóng)產(chǎn)品零售市場 2005年-東太金碼頭副食百貨零售市場 2005年-東太御風錦江 2007年-東太凱旋春天 2021年-東太黑灣河旅游景區(qū)工程. 開展商所打造的，正是市場所需求的！ 表達品牌！表達信譽！表達質(zhì)量！表達價值！關于客戶效力我們用一個月的時間去了解了銅仁的房地產(chǎn)市場，結(jié)果是一個殘酷的現(xiàn)實 銅仁的售樓員的效力認識不盡人意，客戶效力達不到稱心程度。是的，如今是賣方市場，但是，開展商有沒有想過一個問題，一個不敬業(yè)和不專業(yè)的售

17、樓員，將會讓企業(yè)的品牌大打折扣，我們?nèi)绾稳ニ茉炱放苹\統(tǒng)？ 品牌，從效力開場。投資客群的定向性思想 旅游地產(chǎn)相對其他房地產(chǎn)產(chǎn)品,有兩個明顯的特點： 特點一，較之普通的住宅,旅游房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。 旅游+居住投資？ 特點二，旅游房地產(chǎn)投資報答期長，但現(xiàn)金流相對穩(wěn)定。在國家實行假日制度改革后，人們出門旅游消費的時機越來越多，旅游景區(qū)的消費不會出現(xiàn)大起大落。隨著旅游景區(qū)價值不斷增長，旅游房地產(chǎn)的市場價值也不斷上漲。投資心思學以為： 建筑物隨時間的延伸而貶值，但土地的價值卻隨時間的延伸而添加，因此從

18、收益率的角度思索宜購買占有土地面積的建筑物進展炒作。對建筑物而言，其價值是依住宅、飯店、套房等從高至低下降，普通情況下投資者喜歡占地面積大的住宅。 而作為梵凈山旅游景區(qū)工程，我們恰恰占有了投資優(yōu)勢！ 投資心思學分析了影響投資者五大心思要素： 投資報答率 投資周期 地段 價錢 風險要素本項目的投資價值大市場趨勢良好風險因素最小化旅游、景觀、人文優(yōu)勢的體現(xiàn)大量潛在的消費群體標桿性項目標榜價值高度 越是稀有的、獨一的、不可復制的，價值表達就越高。5.本公司對本案的一些建議產(chǎn)品規(guī)劃思緒旅游度假區(qū)混合型社區(qū)三四星級酒店沿景觀帶商業(yè)配套部分酒店式公寓小戶型別墅別墅級花園洋房停車場游樂場物業(yè)、會所配套滿足中

19、高檔旅客的飲食、住宿需求滿足普通游客的飲食、休閑、文娛等需求滿足普通游客的住宿需求滿足中高檔游客的住宿及投資需求滿足游客的文娛需求漂流、農(nóng)家樂等滿足游客的停車需求給游客平安、溫馨、全方位的效力對于建筑而言，關注內(nèi)在部分與公共空間是兩個不同的方向，但對于工程而言：我們的工程特性：從第一居所向第二居所轉(zhuǎn)移的建筑，但是他的早期更多的是需求滿足度假的功能。大多數(shù)人的度假目的 放飛心靈、崇尚自然、放松或者說是減壓崇尚開放、自在、共享的西式別墅不如私密性、院落圍合中式別墅更貼切中國人。判別，就度假功能而言：如何成為區(qū)域不可復制的另一極區(qū)域價值重新定位新梵凈山旅游方式下的本工程，處理目前社區(qū)位置相對偏遠和交

20、通瓶頸的問題困擾。在一期開盤初期，將3星級酒店，配套商業(yè)，物業(yè)管理一并展現(xiàn)，未來投資生活場景得以充分體驗看得見的未來。東太品牌對質(zhì)量保證和優(yōu)質(zhì)效力的承諾。以多年的本區(qū)開發(fā)閱歷整合三兩大工程資源，打造160畝生態(tài)旅游地產(chǎn)，自創(chuàng)四川，云南等區(qū)域外成熟旅游地產(chǎn)。 問題 3問題 1問題 2如何整合資源構成區(qū)域不可復制的另一極？產(chǎn)品價值點如何展現(xiàn)？品牌效應如何抑制區(qū)域周邊配套不成熟？附加值綜合比較本工程與周邊區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，工程之間具有一定的類似型打造貴州區(qū)域內(nèi)頂級度假休閑社區(qū)鎮(zhèn)以梵凈山為訴求至上，國際度假小鎮(zhèn)中心客戶：投資客極盡展現(xiàn)未來生活情景；建立大盤氣勢，貴州區(qū)域內(nèi)頂級的度假社區(qū)籠統(tǒng)；在景區(qū)開發(fā)，

21、打造一個第一居所向過渡的第二居所功能的度假生活區(qū)域產(chǎn)品定位籠統(tǒng)定位客戶定位啟動區(qū)目的分子與分母的雙重定論市場供應市場中供應非中式的別墅的產(chǎn)品較少區(qū)域內(nèi)工程稀缺，對本工程無可比性別墅工程供應比較少對于工程的投資價值還有待調(diào)查爭奪潛力市場，打造的必需是超越普通的精品物業(yè)?？蛻羧后w市場供應憑山依水 純質(zhì)別墅社區(qū)親近大自然-以山水為符號，最終表達產(chǎn)品的純質(zhì)屬性品牌純青建筑工藝如火純青資源原生態(tài)山、水、林純真山水規(guī)劃純度假社區(qū)鎮(zhèn)純粹血緣建筑中式園林風格純質(zhì)人居園林中式園林風光純美園藝物業(yè)善待您的終身純摯物管以人為本規(guī)劃設計要符合市場的需求要求在各方面有一定的超前認識；留意建筑言語及建材運用的協(xié)調(diào)性和耐久

22、性；力求建筑風格相對一致及規(guī)劃設計的繼續(xù)開展；強調(diào)人居環(huán)境質(zhì)量，表達人與環(huán)境的親和度；室外環(huán)境設計突顯中式園林的曲徑通幽、小橋流水的寫意空間；室內(nèi)環(huán)境注重庭院深深，綠蔭匝地，思索到功能合理、私密、溫馨、采光、通風等生活起居的直接感受；組團設計根據(jù)不同建筑形狀的產(chǎn)品進展處置每個類別依各自的特點、要求、檔次進展假設干主題環(huán)境的外部空間設計，使其具有較強的識別性，同時留意顏色上的協(xié)調(diào)。各類組團建筑與綠化、小品相交融，并相互有機的結(jié)合。道路系統(tǒng)對小區(qū)空間、平面合理利用，進展有效分割和銜接在設置中央景觀步行道作為貫穿中心庭院的同時，步行道蜿蜓曲折穿透整個小區(qū)，并延伸到各戶的庭院宅前，注重其的便利性和功能

23、性，同時堅持各組團間的便利暢通。在規(guī)劃車行道的時候，應思索到各組團之間的融匯貫穿，構成自然的分融，并使其對社區(qū)綜合環(huán)境的影響降低到最低程度。道路的線形設計力求突破傳統(tǒng)規(guī)劃，沿路應表達中國園林的造景精華，做到移步換景、步步有景的目的。產(chǎn)品建議規(guī)劃建筑陳列自然、流暢、寫意的規(guī)劃應充分發(fā)揚園林式參差有致的陳列風格，不要構成幾何化的對稱規(guī)劃，在道路系統(tǒng)的自然串引之下，構成組團內(nèi)部的不對稱或非規(guī)那么性處置，倡導自然、流暢、寫意的規(guī)劃。建筑立面美觀而具有可識別性的“粉墻黛瓦 建筑是內(nèi)容和方式的一致體，它要到達運用和美觀兩個目的，同時立面也是功能的立體反映，是小區(qū)籠統(tǒng)、時代符號和工程質(zhì)量給人的第不斷觀覺得。立面可以獲得兩重效果：一是美觀，二是具有可識別性；房型規(guī)劃種類不宜多宜精細化設計戶型設計針對四類形狀的產(chǎn)品做深化設計，種類不宜多；各單元以不同的層面為重心，分