戴德梁行天臺天都花園項(xiàng)目市場研究報(bào)告課件

1、浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園項(xiàng)目市場研究報(bào)告戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司杭州分公司泛城（中國）綜合住宅服務(wù)謹(jǐn) 呈 2005年7月本報(bào)告的核心問題 幫助開發(fā)商尋找到適合本項(xiàng)目的市場定位，并鎖定符合市場定位的目標(biāo)客戶群體。核心問題項(xiàng)目的市場定位，必須來自于市場;預(yù)測未來的市場發(fā)展，為項(xiàng)目尋找“適者生存”的市場立足點(diǎn)；未來市場的發(fā)展在于歷史市場的基礎(chǔ)、現(xiàn)在市場的狀況；回顧昨天，研究今天，才能預(yù)知明天。市場調(diào)查、市場研究、市場分析，是尋求市場定位的唯一途經(jīng)。唯一途徑市場案例是反映市場狀況的鏡子，市場案例可以幫助項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)自己存在于市場的基礎(chǔ)位置。只有先找到現(xiàn)有市場支撐的基礎(chǔ)位置，才能挖掘出適合項(xiàng)

2、目的差異化市場定位。通過差異化的市場定位，項(xiàng)目就可以區(qū)別于市場競爭，適合于市場需求，融合于市場發(fā)展。 從市場案例到基礎(chǔ)位置，從基礎(chǔ)位置到差異化定位，這是尋找項(xiàng)目市場定位科學(xué)方式?？茖W(xué)方法區(qū)域環(huán)境調(diào)研分析項(xiàng)目理解及分析鎖定目標(biāo)客戶群項(xiàng)目可發(fā)展的市場定位如何進(jìn)行產(chǎn)品塑造如何進(jìn)行營銷推廣宏觀市場研究分析住宅競爭項(xiàng)目調(diào)研分析泛城工作邏輯流程住宅市場消費(fèi)群體調(diào)研分析項(xiàng)目市場支撐基礎(chǔ)位置分析住宅可行性市場支撐分析項(xiàng)目地塊及環(huán)境調(diào)研分析符合目標(biāo)客戶群的住宅定位可借鑒項(xiàng)目研究分析提升項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析宏觀經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境如何？宏觀房地產(chǎn)市場環(huán)境如何？城市規(guī)劃發(fā)展如何？問題一本項(xiàng)目所處的市場環(huán)境如何？宏觀經(jīng)濟(jì)分析

3、宏觀經(jīng)濟(jì)分析，市場研究的第一基礎(chǔ)。生產(chǎn)總值（ 2004年實(shí)現(xiàn)GDP57.28億元，增長16.2） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有利支持。財(cái)政收入（ 2004年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入5.8億元，增長20.1%） 良好的財(cái)政收入將加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（ 2004年三次產(chǎn)業(yè)比例為9.7：52.9：37.4） 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加快城市化水平的提高。人口規(guī)模（ 2004年末總?cè)丝?5.66萬人，自然增長率9.2） 人口規(guī)模的增長，推動城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費(fèi)需求。人均收入（ 2004年居民人均可支配收入10879元，增長12.1%） 人均可支配收入的提高，為生活消費(fèi)提

4、供基礎(chǔ)的保障。宏觀經(jīng)濟(jì)分析2004年實(shí)現(xiàn)GDP57.3億元，增長16.2，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值5.6億元，增長16.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值30.3億元，增長17.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值21.4億元，增長18.8%。預(yù)計(jì)2005年天臺經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將繼續(xù)保持在兩位數(shù)增長，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有利的支持。 生產(chǎn)總值天臺GDP受出口退稅等政策性因素的影響，2004年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入6.71億元，實(shí)際同比增長20.1%，其中地方財(cái)政收入3.28億元，增長29.5%。因此良好的財(cái)政收入將加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程的建設(shè)。財(cái)政收入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)優(yōu)，2004年三次產(chǎn)業(yè)比例由2003年的11.3：

5、52.0：36.7優(yōu)化為9.7：52.9：37.4，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將加快城市化水平的提高。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)天臺全縣2004年末總?cè)丝?5.66萬人，比2003年末增加0.15萬人；其中城區(qū)人口約為9萬.全縣人口出生率15.6，死亡率6.4，自然增長率9.2，人口凈增人數(shù)為歷年之最，人口規(guī)模的增長，推動城市規(guī)模發(fā)展，提供自然的消費(fèi)需求。人口規(guī)模2004年，天臺縣城市居民人均可支配收入達(dá)到10879元，同比增長12.1%，農(nóng)民人均純收入4486元，增長8.5%。從構(gòu)成看，工薪收入、經(jīng)營凈收入和轉(zhuǎn)移性收入的快速增長，是拉動可支配收入增長的主要原因。人均可支配收入的提高，為生活消費(fèi)提供基礎(chǔ)的保障。

6、人均收入宏觀經(jīng)濟(jì)分析與房地產(chǎn)呈正相關(guān)的天臺縣宏觀經(jīng)濟(jì)，一直以來健康穩(wěn)定發(fā)展，預(yù)計(jì)未來幾年將繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，這為天臺房地產(chǎn)市場地繼續(xù)升溫提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境支持。1隨著城市化的提高、人口規(guī)模的增長以及居民可支配收入的提高后，人們在居住方面表現(xiàn)為對量的需求增加的同時(shí)，在質(zhì)的方面也急劇提升 ，這些方面將為天臺房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供廣闊的空間，也為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了市場消費(fèi)的基礎(chǔ)需求。2宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié)房地產(chǎn)宏觀市場分析房地產(chǎn)宏觀市場研究投資規(guī)模（ 2004年達(dá)到7.24億元，同比增長102.8%） 預(yù)計(jì)2005的投資規(guī)模會創(chuàng)新高,而在之后幾年內(nèi)，天臺縣房

7、地產(chǎn)開發(fā)投資額將保 持平穩(wěn)態(tài)勢，也不排除下降的可能性。土地供應(yīng)（2004年土地供應(yīng)933.9畝） 開發(fā)商手里留有大量存量土地,后續(xù)的商品房供應(yīng)較為充足.同時(shí)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上,政府會更加考慮中低檔商品房土地的供應(yīng)。預(yù)計(jì)土地整體供應(yīng)量將明顯減少。供求關(guān)系（ 2004年商品房竣工面積15萬方，銷售面積10.17萬方） 市場仍將呈現(xiàn)供大于求的市場狀況，在短時(shí)間內(nèi)供求比例差仍有擴(kuò)大的可能，因此產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)化將成為市場競爭的策略重點(diǎn)。價(jià)格走勢（2004年商品房均價(jià)為2780元/平方米，同比增長40%） 部份地段好、品質(zhì)佳的商品房將會保持小幅上漲，而地段、品質(zhì)較差的物業(yè)將會下調(diào)出售價(jià)格，體現(xiàn)在總體均價(jià)上將

8、會出現(xiàn)小幅下跌。房地產(chǎn)宏觀市場分析天臺房地產(chǎn)開發(fā)投資從2002年開始大幅增長,2002達(dá)到4.1億元,同比增長12.23倍，2003年投資略有回落,也達(dá)到了3.57億元,2004年達(dá)到7.24億元，同比增長103%。經(jīng)過一系列宏觀政策的調(diào)控,天臺的房產(chǎn)市場將面臨盤整，預(yù)計(jì)在2005年之后天臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅將會有所回落。投資規(guī)模天臺歷年房地產(chǎn)投資額（億元）2004年第一季度天臺開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目17個(gè),總占地面積約為64.5萬平方米,總建筑面積為約為114.4萬平方米,可建商品房4764套;而2005年第一季度開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到23個(gè),總占地面約為99.2萬平方米,總建筑面積為約為164.3萬平方

9、米,可建商品房5934套,分別增長35.3%,77.3%,65.6%。2005年的投資規(guī)模將再次超過2004年整體水平.投資規(guī)模比較土地供應(yīng)2001年2004年天臺縣商住用途土地供應(yīng)量分別為51.4、977.8、115和933.9畝.2004年城區(qū)出讓土地約合688畝,其中住宅用地(包括商住)約為619畝。2005年16月,天臺縣共出讓土地153畝,其中城區(qū)出讓土地為145畝.2004年的大量供地,使得開發(fā)商手地的存量土地大量增加,同時(shí)受宏觀政策的影響，土地整體供應(yīng)量就明顯減少，后續(xù)的物業(yè)供應(yīng)也將受到影響。2002年土地供應(yīng)為歷年之最,土地成交價(jià)較2001年下降了11.5萬元/畝,之后土地價(jià)格

10、一路飆升,2003年上漲了49%.2004年又在2003年的基礎(chǔ)上上漲了15.7%,隨著政府加大和引導(dǎo)中低收入者商品房的供應(yīng)以及市中心土地供應(yīng)的減少,未來土地的價(jià)格漲幅將更加平穩(wěn),項(xiàng)目周邊地塊出讓情況地塊位置用途容積率建筑密度綠化率面積(畝)出讓時(shí)間單價(jià)(萬/畝)總價(jià)(萬元)樓面價(jià)(元/平米)單位新城D住宅1.5不超過35%不小于30%2132002.1049.510530495寧波甬城房地產(chǎn)楊家山商住1.5不超過35不小于30%2652004.126416910640天臺楊帆房地產(chǎn)新城F1商住2.8不超過35%不小于30%672005.021197920637浙江銀輪房地產(chǎn)新城S1-4商住1

11、.7不超過40%不小于30%542005.06744000657溫嶺市興元房地產(chǎn)2004年天臺縣竣工商品房約150000平方米,銷售面積約為101763平方米，其竣工面積與銷售面積之比為1.47，已明顯出現(xiàn)供大于求.預(yù)計(jì)未來幾年市場仍將呈現(xiàn)供大于求的市場狀況，從近期來看兩者之比有可能進(jìn)一步加大。市場競爭將趨激烈.因此產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)化將成為市場競爭的策略重點(diǎn)。供求關(guān)系2000年-2004年天臺縣商品房平均價(jià)格為每平方米930、1000、1578、1983、2780元，漲幅分別為7.5%、57.8%、25.7%、40.2%。受國家宏觀調(diào)控的影響，房價(jià)漲幅明顯回落，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間內(nèi)天臺的房價(jià)將

12、回歸理性，保持在小幅度上升。商品房價(jià)格容積率樓盤供應(yīng)量/平方米權(quán)重中央花園2.362200000.23溪林春天1.472100000.21秀水山莊1.121400000.14金色廣場2.27921360.09名都豪庭1.38485000.05天都花園1.262666600.27總計(jì)977296加權(quán)容積率1.63市場潛在供應(yīng)量市場總供應(yīng)量=加權(quán)容積率土地總供應(yīng)量=1.63 1487410=2430000平方米潛在供應(yīng)量=市場總供應(yīng)量已售房總面積=243000-530000=平方米2001年2005年6月天臺縣出讓商住土地約為2230畝,共計(jì)約為1485180平方米,以平均1.63的容積率計(jì)算,共

13、有2430000平方米的商品房供應(yīng)。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)2002- 2004年天臺縣商品房銷售面積為530000平方米,房均面積為172平方米,以此推算則后續(xù)保守供應(yīng)將在1900000平方米左右。近年來,天臺縣政府取消了城區(qū)個(gè)人建房用地的審批,然而違法占地建房的現(xiàn)象依然存在,老城區(qū)拆遷戶的安置仍以實(shí)物安置為主.同時(shí)政府也將會加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),將會分流一部分本地拆遷戶和高山移民的購房者。供求關(guān)系房地產(chǎn)宏觀市場研究小結(jié) 天臺房價(jià)自2000年以來，連續(xù)5年不斷攀升，2004年房價(jià)漲幅又達(dá)到40%。隨著2005年一系列房產(chǎn)新政的執(zhí)行，投資、投機(jī)需求將大幅減少，自住需求比例將進(jìn)一步提高。未來幾年商品房將大

14、量供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用房也會保持一定量的上市。商品房總體價(jià)將保持小幅回落。3商品房住宅市場呈現(xiàn)供大于求的狀況，供需之比約保持在1.45左右，2005年供需之比有可能超過1.5。但從長遠(yuǎn)來看出，由于土地供應(yīng)的逐年減少，政府的市場經(jīng)營能力的加強(qiáng)，市場將保持較為穩(wěn)定的供求關(guān)系。2天臺縣房地產(chǎn)開發(fā)投資額從2002年開始迅速增長，年均增長達(dá)到438%，受一系列宏觀政策的影響，未來房地產(chǎn)投資速度將逐漸放緩。1房地產(chǎn)宏觀市場分析城市規(guī)劃研究分析天臺縣城市規(guī)劃至2010年城區(qū)人口達(dá)到12萬人，城市性質(zhì)定為：浙江省中部現(xiàn)代化文化旅游城市。天臺縣域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。城市規(guī)劃城市規(guī)劃本案規(guī)劃居住用地本項(xiàng)目所在的天臺

15、縣城西北區(qū)域?qū)⑹俏磥硖炫_主要的居住區(qū)之一，它與新的行政，商貿(mào)中心，交通中心僅一溪之隔。盡享它帶來的教育、交通、醫(yī)療、休閑的便利。始豐新城商業(yè)街坐落于始豐新城貿(mào)中心區(qū)，擁有近30000余方的中心廣場 設(shè)有音樂噴泉，100平方米大屏幕彩電，150個(gè)車位地下停車場。03年主體基本完工，步行街長1800米，商鋪608間，總建面22萬方，定位為一個(gè)“地區(qū)性的 shopping-mall”，集購物、休閑、娛樂、美食、居住為一體。天臺中學(xué)省內(nèi)首屈一指的著名學(xué)府，03年11月開工，總建面9萬方設(shè)有高中三個(gè)年級，60個(gè)班干部級，250名教職工，計(jì)劃成一所高標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)代化、省內(nèi)一流的學(xué)府。新客運(yùn)中心目前浙江省規(guī)模最

16、大，功能齊全，檔次最高的縣級客運(yùn)站，規(guī)劃總用地面積11萬方，站前廣場2萬方，總建面3萬余方，客運(yùn)中心主體19層，局部21層，建筑面積56000方，于2004年10結(jié)頂，預(yù)計(jì)2005年9月底竣工。新行政中心城市的核心領(lǐng)地，中心占地500余畝，集辦公、會議接待、活動于一體的功能完備的現(xiàn)代化辦公區(qū)域。城市公園占地200畝，是天臺縣一個(gè)完全按照現(xiàn)代城市人性化生態(tài)化的理念規(guī)劃設(shè)計(jì)的城市公園。城市功能區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)體育文化新聞中心老城區(qū)城市規(guī)劃研究小結(jié) 新城商貿(mào)中心，行政中心概念的宣傳與引導(dǎo)，會影響天臺人的置業(yè)習(xí)慣，會吸引部分城東及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城置業(yè)者。3本項(xiàng)目與老城區(qū)相連，與新城區(qū)相望，區(qū)域內(nèi)有原始

17、松樹林，區(qū)位優(yōu)勢明顯，可以吸引部分長線投資客，或外出經(jīng)商回家置業(yè)者。2本項(xiàng)目所在城市西北區(qū)是未來天臺縣的主要居住區(qū)之一，配套較為齊全，交通方便，可以吸引相當(dāng)多自住者。1城市規(guī)劃住宅市場案例分析在售案例潛在案例已售案例 秀水山莊溪林春天中央花園 安廈明珠 時(shí)代花園住宅市場案例分析金色廣場名都豪庭 世紀(jì)廣場 人和家園秀水山莊本項(xiàng)目世紀(jì)大廈安廈明珠 名都豪庭 時(shí)代花園人和家園中央花園金色廣場新客運(yùn)中心溪林春天住宅市場競爭案例分析中央花園物業(yè)位置：天臺城西始豐新城核心區(qū)，地塊四面臨街。 東面為主干道城西大道，北面天一街，南面 分別是始豐新城的城市公園和側(cè)接商業(yè)中心 西路，西面新區(qū)大道緊鄰規(guī)劃中的縣重點(diǎn)

18、天 一中學(xué)，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目規(guī)模：占地140畝,總建筑面積約22萬平方米; 規(guī)劃 為29幢高層住宅、南面小區(qū)步行街、會館、 局部一樓地下室組成，建筑層高11層-18層 不等。戶型面積：面積范圍88-150平方米； 主力戶型面積為120-130平方米； 以三室二廳為主，均好性較強(qiáng)。去化分析：現(xiàn)一期1#8#開始預(yù)定辦理購房銀卡 預(yù)計(jì)8月底開盤。 一期主體工程目前尚處于地基施工階段 住宅市場競爭案例分析中央花園主要特點(diǎn)：總體建筑組群空間設(shè)計(jì)頗有特色，小區(qū)中 部主干道設(shè)計(jì)為景觀大道進(jìn)行組團(tuán)的自然 分割，各組團(tuán)通過一定的圍合營造舒適的 居住區(qū)活動環(huán)境。29棟全部高層規(guī)模在天 臺縣目前嘗屬第一；層高3米

19、（目前天臺大 多數(shù)樓盤層高均在2.8米）；二大中心綠化 基本做到戶戶有景，高層設(shè)計(jì)空中花園平 臺，也是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。周邊配套：項(xiàng)目周邊規(guī)劃中有法院、檢查院； 區(qū)域最好的中學(xué)“天臺中學(xué)”和200畝城市花 園；大型的商業(yè)中心，地段優(yōu)勢明顯。 客群分析：面對當(dāng)?shù)厥袌龅耐茝V力度較大，高檔樓盤的概念已深入人心，地段的先天優(yōu)勢 以及戶型設(shè)計(jì)的均好性，在價(jià)格無太大偏離市場的情況下潛在客戶來源非常 廣泛。項(xiàng)目說明：本項(xiàng)目綜合競爭實(shí)力較強(qiáng)，廣告宣傳深得人心，但高層整體建筑周期較長，天 都花園在營銷手法與營銷周期選擇上需要有較強(qiáng)的控制能力。該項(xiàng)目對天都二 期樓盤將會有大的影響。 住宅市場競爭案例分析中央花園住

20、宅市場競爭案例分析秀水山莊物業(yè)位置：坐落于國家4A級風(fēng)景旅游名勝區(qū)，飛霞 路西側(cè)，背依赤城山，北臨主題休閑公 園“九九回歸嶺”項(xiàng)目規(guī)模：占地218畝，總建約14萬平米，規(guī)劃總 戶數(shù)近800戶。規(guī)劃由排屋、多層、獨(dú)立 別墅和雙聯(lián)別墅組成。戶型面積：多層戶型主要以三房兩廳為主，面積范圍127-171平米，多層主力面積為140平米 左右，排屋主力面積為200平米左右。 銷售價(jià)格：多層公寓均價(jià)2700元/平方米，排屋均價(jià)3000元/平方米，獨(dú)立別墅5600元/平方 米，聯(lián)體別墅4000元/平方米。住宅市場競爭案例分析秀水山莊主要特點(diǎn)：交通便捷，緊鄰城市中心； 依山而建，景觀資源豐富； 周邊配套：風(fēng)景旅

21、游名勝區(qū)，北臨主題休閑公 園“九九回歸嶺”，交通便利，市中心 配套設(shè)施在距項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi),去化分析：04年3月開盤至今現(xiàn)一期兩棟多層公寓70戶 已經(jīng)售完,目前主要以獨(dú)棟與聯(lián)排別墅銷售 為主，多層還有少量躍層大面積?？腿悍治觯呵捌谕茝V力度較大，地理位置景觀資源較 好,特別是優(yōu)越的景觀條件符合本地客喜愛, 總價(jià)較高,目標(biāo)客戶定位較高 .項(xiàng)目說明：一期交付在即，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃很較差，樓間距狹窄,單從外 立面、小區(qū)規(guī)劃等來看，產(chǎn)品品質(zhì)與其主打豪宅定位不相吻合。住宅市場競爭案例分析溪林春天物業(yè)位置：位于始豐新城天一街(原104國道)旁, 緊鄰三茅溪。項(xiàng)目規(guī)模：占地210畝，總建筑面積21萬平方米，

22、5000平方米會所； 建筑類別由多層、小高層、排屋、別墅 商鋪組成。 戶型面積：多層戶型主力面積130平方米左右， 排屋主力面積200平方米左右； 小高層躍層結(jié)構(gòu)主力戶型為180平方米銷售價(jià)格：多層均價(jià)為2800元/平米、排屋均價(jià)為3000元/平米。住宅市場競爭案例分析溪林春天主要特點(diǎn)：依溪而建，物業(yè)類型多樣，首家為別 墅配置中央空調(diào)，第一太平戴維斯提 供物管。 周邊配套：三茅溪的景觀優(yōu)勢和新城規(guī)劃配套 園區(qū)內(nèi)設(shè)5000平方米會館、超市、空 中游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園。去化分析：2004年3月開盤至今現(xiàn)一期的多層和前 期推出的排屋別墅 已經(jīng)本售完，僅余 少量小高層及躍層 二期幢將在9月份公 開，

23、下半年開盤?？腿悍治觯盒鲁堑牡乩砦恢孟鄬Τ菂^(qū)客戶而言吸引力有限，但其項(xiàng)目在04年初期開盤時(shí) 采取到周縣派發(fā)宣傳資料的方式對前期銷售產(chǎn)生較大的推動作用。樓盤品質(zhì) 一般，外立面效果不佳，產(chǎn)品類型多、差異性大，定位不明確，客戶盲從性 較高。二期主要規(guī)劃為多層，對天都花園項(xiàng)目有一定的沖擊。住宅市場競爭案例分析金色廣場物業(yè)位置：始豐新城旁商業(yè)中心，西北面臨界天一 街及中央花園，南面為商業(yè)街，緊臨上 三高速入口和新客運(yùn)中心。 項(xiàng)目規(guī)模： 總建筑面積92136萬平方米，建筑類別 由一棟6層板式、一棟19層板式，4棟19 層點(diǎn)式商住樓組成 ，一層及二層規(guī)劃設(shè) 計(jì)為大型一站式購物中心，共500戶， 地下車位23

24、0個(gè) ，地上車位40個(gè)。戶型面積：二室二廳面積為115平方米， 三室二廳面積為130160平方米； 四室二廳面積為155166平方米； 躍層六室二廳三衛(wèi)面積為217、245平方銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)8月份開盤住宅市場競爭案例分析金色廣場主要特點(diǎn)：以高層為主要物業(yè)形態(tài)， 大型購物中心的規(guī)劃提升樓盤的商業(yè) 價(jià)值。周邊配套：此項(xiàng)目地處始豐新城的商業(yè)中心，可 直接共享新城的大配套。裙樓定位為 大商業(yè)對項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)配套。去化分析：現(xiàn)預(yù)計(jì)在8月開盤。項(xiàng)目說明：項(xiàng)目位于新城的商業(yè)中心，周邊配套規(guī)劃完善，緊鄰項(xiàng)目的始豐新城居住區(qū) 人氣較高，具備開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的條件，但高密度低綠化及車位配比的明顯不 足將是該樓盤所面臨的主要

25、問題。住宅市場競爭案例分析名都豪庭物業(yè)位置：人民東路延伸段北項(xiàng)目規(guī)模： 占地35028平方米，總建筑面積為48500 平方米。建筑規(guī)劃由24棟聯(lián)排和2棟高 層、會所組成。容積率為1.38，建筑密 度31%，地下車位168個(gè) 總戶數(shù)：154戶戶型面積：聯(lián)排 253-354平方米 110戶 400-500平方米 12戶 500以上 29戶 小高層戶型 以平層為主銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)8月份開盤住宅市場競爭案例分析名都豪庭主要特點(diǎn)：以聯(lián)排為主要物業(yè)形態(tài)，穿插兩棟 高層建筑。品牌公司經(jīng)營。 周邊配套：因?yàn)榇隧?xiàng)目位于人東東路的延伸段， 離城不離市，距離市中心比較較近 去化分析：現(xiàn)預(yù)計(jì)在8月開盤?？腿悍治觯旱乩砦?/p>

26、置較偏，戶型面積大總價(jià)高，目標(biāo)客戶清晰。項(xiàng)目說明：地理位置較偏，周邊配套尚不健全，但樓盤定位明確，由品牌公司開發(fā)，加 上天臺人一慣人均居住面積較高，該項(xiàng)目也會分流一部分的客源。住宅市場已售案例分析時(shí)代花園物業(yè)位置：工人東路延伸段項(xiàng)目規(guī)模：220戶人家，共15幢多層住 宅成。03年始銷，05年元月 交付使用。戶型面積：主力戶型為157平米左右。 二手價(jià)格：現(xiàn)市場上房源不多，價(jià)格在2800 元/平米左右。買家基本以自住為 主。入住率：20%左右住宅市場已售案例分析安廈明珠物業(yè)位置：勞動路和環(huán)城東路交叉項(xiàng)目規(guī)模：總占地為8畝，建筑面積為25000 平方米2棟19層建筑， 1棟11層、 1棟13層的小

27、高層建筑。戶型面積：主力戶型為140150平方米。 二手價(jià)格：2003年開盤時(shí)的均價(jià)為2300元/ 平方米，現(xiàn)在二手市場價(jià)格為 31003400元/平方米項(xiàng)目說明：地理位置較好，周邊配套健全外立面清新，03年天臺唯一高層和小高層。住宅市場已售案例分析世紀(jì)大廈物業(yè)位置：天臺人民醫(yī)院旁項(xiàng)目規(guī)模：一棟版式高層。戶型面積：主力戶型為140平米左右。 二手價(jià)格：2003年開盤價(jià)為2300元/平方米。 現(xiàn)在二手房價(jià)為3250元/平方米項(xiàng)目說明：此項(xiàng)目地理位置比較好，就在安廈明珠的對面，公開時(shí)以復(fù)式的戶型取勝。住宅市場已售案例分析人和家園物業(yè)位置：人民路和飛霞路旁項(xiàng)目規(guī)模：12幢多層。戶型面積：主力戶型為1

28、30平米左右。 二手價(jià)格：現(xiàn)在二手房價(jià)為3300元/平方米 項(xiàng)目說明：此項(xiàng)目地理位置比較好，外立面突出老市區(qū)新城中央花園溪林春天金色廣場秀水山莊住宅市場案例分析總結(jié)主影響力地段、配套主影響力景觀市場住宅案例消費(fèi)者特征分析市場住宅案例購房者特征分析以地段優(yōu)勢和品質(zhì)優(yōu)勢為賣點(diǎn)的物業(yè)產(chǎn)品特點(diǎn)本項(xiàng)目對此部分客戶的吸引能力中央花園、地理位置處在城市新城；有良好的新區(qū)規(guī)劃配套；物業(yè)類型豐富；具備吸引力。本項(xiàng)目的也具備一定優(yōu)勢的景觀資源，樓盤品質(zhì)相比較高，建筑周 期相對較短，但房價(jià)較高，投資升值空間小。此類物業(yè)中一些別墅類高端物業(yè)的購買人群的價(jià)格承受能力與本項(xiàng)目吻合，成為可爭取的客戶類型。比較看中新城的發(fā)展

29、潛力；顧客特征代表物業(yè)以景觀為賣點(diǎn)的物業(yè)產(chǎn)品特點(diǎn)本項(xiàng)目對此部分客戶的吸引能力秀水山莊地理位置緊鄰城市中心，交通便捷；還能兼顧景觀優(yōu)勢。有一定的吸引力。本項(xiàng)目的地理位置靠近城市中心，未來周邊配套良好。但是樓盤自然景觀相比稍顯欠缺，只能通過內(nèi)部景觀調(diào)整來彌補(bǔ)。此類物業(yè)中確實(shí)有在本地居住需求的一些追求整體生活品質(zhì)的住宅的購買群體成為本項(xiàng)目可爭取客戶類型。比較看中生活的便利和住宅的品質(zhì)；有一定的價(jià)格承受能力。主要為本地客戶，以居住類需求為主。顧客特征代表物業(yè)市場住宅案例購房者特征分析競爭對手分析未來主要競爭對手溪林春天中央花園項(xiàng)目理解與分析購房者特征分析市場案例分析項(xiàng)目理解及分析項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于天臺

30、城區(qū)黃金水岸，與天臺未來的行政中心隔水相望；項(xiàng)目占地面積21.1萬平方米（約316.48畝)；項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積26.7萬平方米;總戶數(shù)1884戶;建筑容積率1.26；綠地率高達(dá)35%；小區(qū)停車庫621個(gè),停車位321個(gè).項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目理解結(jié)論 本項(xiàng)目所在地段并不具備絕對優(yōu)勢，交通相對落后,在天臺的居住概 念中屬于較偏地段,且規(guī)模相對較大，開發(fā)周期長；項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谛吕铣墙惶嫣?未來周邊及城市地標(biāo)性建筑及設(shè)施 規(guī)劃較多,區(qū)域規(guī)劃前景較好 本項(xiàng)目周邊的居住氛圍通過近幾年的開發(fā)已初具雛形,有望與旁邊的早期別 墅區(qū)域及主要以教師為主的園丁花苑結(jié)合成為天臺城西以及新老城區(qū)交界處的 高密度居住區(qū)中心；

31、新近開盤的競爭樓盤大多分布在新城，在地段上各有千秋，樓盤類 型各不相同,具有差異性,但消費(fèi)者對其有認(rèn)可程度較多感性,求新求異； 在同等地段概念的條件下，建筑風(fēng)格、戶型的新穎實(shí)用較地段更能 影響客戶的選擇。 本項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目的引導(dǎo)及品質(zhì)、優(yōu)勢的推廣力度上加大宣傳，以便 被市場廣泛認(rèn)同。項(xiàng)目SWOT分析-概述優(yōu)勢 Strength 地段較好及發(fā)展前景 自然的景觀優(yōu)勢 開發(fā)商一期的成功經(jīng)驗(yàn)及成型的產(chǎn) 品實(shí)景劣勢 Weakness 整體開發(fā)周期長 現(xiàn)時(shí)居住氛圍欠缺，人氣不旺機(jī)會 Opportunity 競爭樓盤的同本項(xiàng)目差異化明顯 體量大，可做成規(guī)模小區(qū)威脅 Threat 與“秀水山莊”形成地段和景觀

32、的競爭，與“中央花園”形成總 的競爭。 周邊居住氣候尚未成熟 交通改善有待時(shí)日 天都花園已經(jīng)成功操作了一期的銷售和交付，部分產(chǎn)品有了實(shí)景的效果。在天臺市場形成了一定的知名度和美譽(yù)度，同時(shí)也為本項(xiàng)目積累了大量的潛在客戶。已有成功產(chǎn)品公信力愿景滿足持續(xù)追捧SWOT分析優(yōu)勢Strength 區(qū)域規(guī)劃中交通便利。 周圍有新的政府辦公樓和早期的別墅區(qū)域， 有望成為天臺人眼中的集中住宅區(qū)。SWOT分析優(yōu)勢Strength調(diào)查問卷1.受訪者年齡2.受訪者職業(yè)3.置業(yè)計(jì)劃年限4.置業(yè)目的5.購房意向區(qū)域6.置業(yè)原因7.選擇購買物業(yè)類型8.可承受的購房總價(jià)9.房屋面積10.房屋交付標(biāo)準(zhǔn)11.商業(yè)配套設(shè)施12.娛

33、樂設(shè)施13.智能化設(shè)施 本次調(diào)查共發(fā)出問卷200份，受調(diào)者基本涵蓋了天臺縣老城 區(qū)、新城區(qū)及周邊經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，如平橋、坦頭等地。問卷涵蓋范圍目標(biāo)客戶以私營/民營高端管理者和一些個(gè)私業(yè)主為主。31-45歲的目標(biāo)客戶成為消費(fèi)主流購房者消費(fèi)需求分析客戶特征back計(jì)劃購房期限購買目的選擇兩年之后購房的比例較高，而一年內(nèi)也將會出現(xiàn)一個(gè)購房高峰。購買目的基本上以自住為主，兼顧投資升值的目標(biāo)客戶也有一定的比例。購房者消費(fèi)需求分析期限&目的back購房者消費(fèi)需求分析購房區(qū)域 在選擇購房意向區(qū)域時(shí)中心老城區(qū)的比例較高，達(dá)到了67%67%back專項(xiàng)調(diào)查表明有26%的消費(fèi)者在天臺購房最看重的是生態(tài)環(huán)境好。而交

34、通便利以及良好的商業(yè)和公共配套設(shè)施則成為置業(yè)原因中僅次于生態(tài)環(huán)境的第二大重要因素，而只有10%的消費(fèi)者把房價(jià)合適作為置業(yè)的首要原因。購房者消費(fèi)需求分析置業(yè)原因back小高層、多層較受消費(fèi)者青睞消費(fèi)者主要承付能力為3060萬元/套購房者消費(fèi)需求分析物業(yè)類型&承付總價(jià)back購房者消費(fèi)需求分析房型面積 目標(biāo)客戶在希望購房的面積選擇上主要集中在120-150平米，其中 121-130及130-150平米所占的比例基本相當(dāng)，分別達(dá)到了21%和20% 選擇二房的面積主要集中在80-110平米，占了53.8%。 選擇三房的面積主要集中在120-130平米，占了60%。 選擇四房的面積主要集中在130-15

35、0平米，占了64%。back購房者消費(fèi)需求分析物業(yè)類型&承付總價(jià)多層小高層高層30萬以下80%20%0%30-45萬21%37%17%45-60萬13%19%43%60萬以上主要承付能力為45萬元以下/套的消費(fèi)者所偏好的物業(yè)類型以多層為最多、隨著總價(jià)的上升，多層的選擇比例逐步下降。back購房者消費(fèi)需求分析交付標(biāo)準(zhǔn)菜單裝修全裝修初裝修35。毛坯房交付仍為主流，但對裝修物業(yè)還是有一定的需求。back根據(jù)調(diào)查中客戶的反饋，24小時(shí)便利店、銀行ATM、快餐店、終點(diǎn)保姆服務(wù)等都是亟需項(xiàng)目。購房者消費(fèi)需求分析配套設(shè)施自助式洗衣店28%24小時(shí)便利店58%銀行ATM44%美容美發(fā)院22%快餐店34%終點(diǎn)保

36、姆服務(wù)32%水電煤代收30%小區(qū)巴士24%孩童接送26%郵局16%back網(wǎng)球場14%健身房60%網(wǎng)吧12%兒童游樂場40%咖啡屋22%羽毛球場22%乒乓球房26%圖書館34%游泳池46%老年活動中心24%健身房、游泳池、兒童游樂場均為住戶需要的項(xiàng)目。凈水系統(tǒng)30%中水系統(tǒng)12%太陽能利用58%防煤氣泄漏34%可視門鈴52%中央空調(diào)20%自動三秒抄送24%電子防火16%緊急求救系統(tǒng)26%小區(qū)配置IC卡22%家電遠(yuǎn)程控制10%太陽能利用和可視門鈴的或選比例較高購房者消費(fèi)需求分析配套設(shè)施backSWOT分析劣勢 Weakness 劣 勢項(xiàng)目整體量較大，開發(fā)周期長。小區(qū)外的景觀優(yōu)勢不明顯。體量過大

37、解 決 方 案居住氣氛缺乏現(xiàn)區(qū)域大配套不完善，人氣不夠旺。竭力打造社區(qū)的均好性，以產(chǎn)品品質(zhì)取勝；在設(shè)計(jì)和營銷上添補(bǔ)市場空白點(diǎn)，引領(lǐng)市場需求。引進(jìn)符合小區(qū)自用的配套，聚集人氣；利用營銷手法規(guī)避市場競爭風(fēng)險(xiǎn)。SWOT分析機(jī)會 Opportunity機(jī)會點(diǎn)一：天臺宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)向好，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，都為本項(xiàng)目的成功銷售奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。機(jī)會點(diǎn)二：天臺目前尚無大型的類型統(tǒng)一的居住小區(qū)，有望集中同等的消費(fèi)層次。機(jī)會點(diǎn)三：項(xiàng)目周邊的交通規(guī)劃很便利，有望成為天臺兼顧投資和自主的區(qū)域中心。SWOT分析威脅 Threat 與周邊的“秀水山莊”形成景觀 競爭與“中央花園”形成價(jià)格競 爭 周邊居住氣候尚未成熟，

38、 旁邊有農(nóng)居區(qū)域現(xiàn)狀對策 營造概念，形象突圍 準(zhǔn)確定位，鎖定人群 因地制宜，機(jī)動營銷供應(yīng)市場案例客戶特征分析本案一期客戶分析市調(diào)問卷分析目標(biāo)客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位單價(jià)定位總價(jià)定位案例分析：萬科。水晶城產(chǎn)品對比房型配比項(xiàng)目定位思路供應(yīng)市場案例客戶特征分析本案一期客戶分析市調(diào)問卷分析問題三：本項(xiàng)目應(yīng)該做什么樣的差異化定位？即本項(xiàng)目的市場定位是什么？問題二：本項(xiàng)目的市場價(jià)格支持在那里？即本項(xiàng)目在目前市場應(yīng)該銷售什么價(jià)格？（單價(jià)？總價(jià)？）問題一：如此市場定位的本項(xiàng)目的消費(fèi)群體在那里？即本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體是什么？問題四：本項(xiàng)目如何來表現(xiàn)這樣的差異化定位？即本項(xiàng)目的市場定位具體的表現(xiàn)形式是什么

39、？項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位思路目標(biāo)客戶群定位分析市場案例目標(biāo)客戶特征分析2800元目標(biāo)客戶群置業(yè)目的目標(biāo)客戶群描述這類客戶已擁有穩(wěn)定的事業(yè)基礎(chǔ)和良好的發(fā)展前景，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，收入穩(wěn)定，懂得生活享受，對于總價(jià)敏感性一般。受傳統(tǒng)消費(fèi)和審美觀點(diǎn)影響較深，對新興事物有一下的追求但很理性購房需求處于追求更高更舒適的居住環(huán)境的需求層次，注重物業(yè)能給未來生活帶來的實(shí)際收獲和功能價(jià)值，對于樓盤品質(zhì)，社區(qū)氛圍、配套設(shè)施及物業(yè)管理都有相當(dāng)?shù)囊?，?齡：26-45歲教育程度：有一定的教育背景；家庭收入：年收入超過6萬元，有一定積蓄；家庭成員：3口之家為主，2人或4人的家庭為輔；社會地位：私營業(yè)主、企業(yè)和事業(yè)單位的高層管理

40、人員、政教部門、外地工作和經(jīng)商的天臺本地人等。 目標(biāo)客戶群特征由于本項(xiàng)目擁有天臺少有的雙重景觀優(yōu)勢、新老城規(guī)劃配套共亨、良好的生活環(huán)境、同檔次樓盤中建筑品質(zhì)居高，目標(biāo)客戶群體應(yīng)以自住型購房者為主，兼顧部分長線投資和短線投資型客戶的購房需求。目標(biāo)客戶群定位分析客戶年齡分布客戶來源分布目標(biāo)客戶群定位分析本項(xiàng)目一期業(yè)主分析目標(biāo)客戶以私營/民營高端管理者和一些個(gè)私業(yè)主為主。31-45歲的目標(biāo)客戶成為消費(fèi)主流購房者消費(fèi)需求分析客戶特征計(jì)劃購房期限購買目的選擇兩年之后購房的比例較高，而一年內(nèi)也將會出現(xiàn)一個(gè)購房高峰。購買目的基本上以自住為主，兼顧投資升值的目標(biāo)客戶也有一定的比例。購房者消費(fèi)需求分析期限&目的

41、小高層、多層較受消費(fèi)者青睞消費(fèi)者主要承付能力為3060萬元/套購房者消費(fèi)需求分析物業(yè)類型&承付總價(jià)購房者消費(fèi)需求分析購房區(qū)域 在選擇購房意向區(qū)域時(shí)中心老城區(qū)的比例較高，達(dá)到了67%67%市場總體供應(yīng)量預(yù)測市場后續(xù)開發(fā)量 801288.6 未開發(fā)土地潛在供應(yīng)量 1100000前提假設(shè)市場不再供地今后4.5年每年市場供應(yīng)量為 42.25萬 其中：別 墅: 88725(小)高層:194350多 層:13942521% 46% 33%天都花園占多層市場81%項(xiàng)目開發(fā)周期建議天臺縣房地產(chǎn)自2002年開始，進(jìn)入快速發(fā)展期，02年04年商品房銷售面積分別為178029、250542、101763。04年國家

42、系列宏觀政策影響，天臺房地產(chǎn)成交面積大幅下降，2005年的宏觀市場將持續(xù)走勢，預(yù)計(jì)05年的成交量將在保持04年的基礎(chǔ)下繼續(xù)下行，保守估計(jì)將在10萬左右以此類推，假設(shè)宏觀環(huán)境持續(xù)控嚴(yán)，在今后二年內(nèi)（即2006年、2007年）天臺縣的年成交量均不超過10萬。問卷需求分析別墅 多層 小高層 高層37% 19% 25% 19%預(yù)測未來2年潛在市場年需求量： 別墅 多層 小高層 高層3.7萬 1.9萬 2.5萬 1.9萬 天都花園保守年供應(yīng)量:2萬方本項(xiàng)目與競爭樓盤目標(biāo)客戶大相徑庭,只要在營銷推廣上大力引導(dǎo),是可以爭取到不同類型的樓盤客戶.開發(fā)周期 開發(fā)時(shí)間 總建筑面積二期一區(qū) 2005年下半年 500

43、00二期二區(qū) 2006年下半年 30000一期已售三期二期一期已售三期二期二區(qū)30000一區(qū)50000天都花園原分期方案建議分期方案項(xiàng)目開發(fā)周期建議80000主入口主入口次入口次入口三茅溪三茅溪橋橋 秀水山莊名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園60 708090100110120130140平方米 理想戶型95110無85100115無90105面積配比定位市場案例比較（二房）項(xiàng)目面積配比分析120130140150160170180190200平方米120145無124130150160120135面積配比定位市場案例比較（三房）無 秀水山莊名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型

44、項(xiàng)目面積配比分析120130140150160170180190200平方米140180無149155155170145165面積配比定位市場案例比較（四房）無 秀水山莊名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型項(xiàng)目面積配比分析1802803804805806808009001000平方米180240200400無210300200400面積配比定位市場案例比較（四房）以上2401000 秀水山莊名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 理想戶型項(xiàng)目面積配比分析項(xiàng)目價(jià)格定位分析修正因素環(huán)境因素配套因素交通因素建筑類型因素品質(zhì)因素售價(jià)比例權(quán)重25%20%20%15%20%中央花園111113

45、500本案1.20.70.80.80.83080-12.00%我們采用了市場比較法，進(jìn)行價(jià)格估算，根據(jù)根據(jù)問卷調(diào)查的結(jié)果，我們選用了客戶比較關(guān)注的環(huán)境因素、配套因素、交通因素、建筑類型因素、品質(zhì)因素等因素來進(jìn)行修正，下面是本案與幾個(gè)潛在競爭樓盤的比較：估算價(jià)格：（3080+2982+3420）/3= 3160元/平方米修正因素環(huán)境因素配套因素交通因素建筑類型因素品質(zhì)因素售價(jià)比例權(quán)重25%20%20%15%20%秀水山莊111114000本案0.70.850.90.61.23420-14.50%修正因素環(huán)境因素配套因素交通因素建筑類型因素品質(zhì)因素售價(jià)比例權(quán)重25%20%20%15%20%溪林春天

46、111112800本案1.11111.229826.50%修正因素漲跌百分比浙江省房價(jià)變化13.5%民意指數(shù)-8.5%宏觀因素影響-3%估算價(jià)：3160元修正價(jià)：3160113.5%91.5%97%=3183元項(xiàng)目價(jià)格定位分析15002000250030003500400045002030405060708090萬元價(jià)格定位總價(jià)比較（二房） 秀水山莊名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項(xiàng)目單價(jià)均價(jià)（建筑面積）：3183元/平方米面積區(qū)間（建筑面積）：90105平方米市場總價(jià)對比分析通過與市場上在售、潛在案例中各房型價(jià)格的比較分析，得出本項(xiàng)目單價(jià)在3183元/平方米：目前天臺縣內(nèi)主要競爭案

47、例二房的總價(jià)較集中，從30萬至40萬，是市場上總價(jià)需求最大的房型。本項(xiàng)目二房的面積區(qū)間在95105平方米，總價(jià)在3040萬元左右，完全符合市場二房的購買力。據(jù)天臺統(tǒng)計(jì)局資料載天臺人對于商品房面積需求在120，且02年至04年成交均套面積為172, 根據(jù)市場問卷調(diào)查顯示，希望購買二房的人占總市調(diào)人群的18% 在優(yōu)化房型的前提下，二房應(yīng)成為本項(xiàng)目的主力補(bǔ)充房型面積: 95105 總價(jià)：3040萬項(xiàng)目“二房”面積戶型總價(jià)定位項(xiàng)目總價(jià)定位2030405060708090萬元價(jià)格定位總價(jià)比較（三房） 秀水山莊名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項(xiàng)目單價(jià)均價(jià)（建筑面積）：3183元/平方米面積區(qū)間（

48、建筑面積）：120135平方米1500200025003000350040004500市場總價(jià)對比分析2030405060708090萬元價(jià)格定位總價(jià)比較（四房） 秀水山莊名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項(xiàng)目單價(jià)均價(jià)（建筑面積）：3183元/平方米面積區(qū)間（建筑面積）：145165平方米1500200025003000350040004500市場總價(jià)對比分析通過與市場上在售、潛在案例中各房型價(jià)格的比較分析，得出本項(xiàng)目單價(jià)在3183元/平方米：目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例三房的總價(jià)集中在30萬至55萬，四房的總價(jià)分布在40萬至60萬,市場 總價(jià)分布拉大, 目標(biāo)客戶群體差異出現(xiàn)。本項(xiàng)目三房的

49、面積區(qū)間則在120135平方米，總價(jià)在4045萬元左右;四房的面積區(qū)間在145165 平方米,總價(jià)在48萬56萬元左右,完全符合市場三房和四房的購買需求 根據(jù)市場問卷得出的民意趨向顯示，三房與四房的意向購買人群為總市調(diào)人群的41%、13%三房、四房應(yīng)成為本項(xiàng)目的主力房型三房面積: 120135 總價(jià)：40萬45萬四房面積: 145165 總價(jià)：48萬56萬項(xiàng)目“三房” “四房”面積戶型總價(jià)定位項(xiàng)目總價(jià)定位2030405060708090萬元價(jià)格定位總價(jià)比較（四房以上） 秀水山莊名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項(xiàng)目單價(jià)均價(jià)（建筑面積）：3183元/平方米面積區(qū)間（建筑面積）：20030

50、0平方米1500200025003000350040004500市場總價(jià)對比分析通過與市場上在售、潛在案例中各房型價(jià)格的比較分析，得出本項(xiàng)目單價(jià)在3183元/平方米：目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例四房以上的總價(jià)集中在30萬至100萬以上本項(xiàng)目四房以上的面積區(qū)間則在200-400平方米，總價(jià)在60120萬元左右 根據(jù)市場問卷得出的民意趨向顯示，三房與四房的意向購買人群占總市調(diào)人群的11%。 四房應(yīng)成為本項(xiàng)目著力營造的亮點(diǎn)，屬于可以提升樓盤高度的房型面積: 200400 總價(jià)：60萬120萬項(xiàng)目“四房以上”面積戶型總價(jià)定位項(xiàng)目總價(jià)定位產(chǎn)品定位單價(jià)建議區(qū)間：30003400元/平米獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅價(jià)格

51、另計(jì)多層總價(jià)建議區(qū)間：3060萬元獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅總價(jià)建議區(qū)間：60萬-120萬多層面積區(qū)間(建筑面積)：90-165平方米建筑形態(tài):聯(lián)排獨(dú)棟疊加多層公寓面積、戶型配比:二房 95105 20% 三房 120135 55%四房 145165 20%四房以上 200400 5%項(xiàng)目定位競爭力最強(qiáng)樓盤中央花園通過總價(jià)分析價(jià)格抗性最大樓盤溪林春天控制價(jià)格，與中央花園競爭總價(jià)市場最大限度提升產(chǎn)品品質(zhì)，弱化溪林春天總價(jià)優(yōu)勢產(chǎn)品建議景觀、建筑、配套現(xiàn)狀對比景觀建筑配套中央花園溪林春天本項(xiàng)目貫穿二個(gè)建筑組團(tuán)的生態(tài)景觀大道；二個(gè)建筑組團(tuán)2個(gè)中心綠地廣場；高層設(shè)計(jì)了空中花園；材質(zhì)采納常用的鋼、涂料、花崗巖、

52、金屬漆、巧妙構(gòu)造，立面效果好；墻面暖灰色系，深色金屬欄桿，建筑風(fēng)格典雅大面積落地觀景窗；板式小高層和點(diǎn)式高層景觀商業(yè)步行街，休閑借鑒上海新天地、杭州西湖天地等規(guī)劃手法5000方VIP白金會所、空中泳池、室內(nèi)羽毛球館、室外網(wǎng)球場英式桌球室、健房房、乒乓室、兒童游樂室、閱覽室、便利超市、物管浙江南都物業(yè)管理公司第一太平戴維斯英式物管1000株青松林躍層空中觀景花園；雙拼別墅配置日本三菱中央空調(diào)及私家庭院；產(chǎn)品攬括雙拼、聯(lián)排、小高層公寓、多層住宅30謂自然松林、園林藝術(shù)造林手法單一，埋沒自身最大的資料優(yōu)勢小區(qū)景觀集中，均好性差萊茵達(dá)物管建筑兵營式排布、一覽無余，缺乏圓林小區(qū)特色建筑類型單一，抗風(fēng)險(xiǎn)能

53、力較差，外圍及內(nèi)部景觀資料利用未結(jié)合市場房屋設(shè)計(jì)需求地段市政配套不成熟，購物、生活不便利，社區(qū)內(nèi)的配套僅有幼兒園和1000平米會所，風(fēng)格特色不突出產(chǎn)品建議增加建筑類型 提升景觀優(yōu)勢 完善社區(qū)配套 聯(lián)排、獨(dú)幢、疊加、豐富產(chǎn)品類型、提升品質(zhì) 采取圍合的建筑排布，在有景觀優(yōu)勢的地段可設(shè)計(jì)一部分排屋以提升樓盤檔次， 豐富建筑類型，在需求有限的市場爭取一部分高端客戶。建筑色彩協(xié)調(diào)區(qū)分物業(yè)類型 豐富景觀物色與形態(tài)，原始與人工相結(jié)合改變目前景觀集中的特點(diǎn)分散布局，利用植物景觀、社區(qū)小品自然分割，提高建筑的圍合感和舒造度，營造出曲徑通幽的效果。 品質(zhì)生活便利一條街、晚晴長廊、親子樂園、雙語幼兒園、天都小小少年宮、社區(qū)活動中心、老年大學(xué) 商 業(yè) 配 套 溪而建一條休閑街（主營茶文化）引入品牌便利、洗燙、美發(fā)美 容連鎖店，提升小 區(qū)人文氛圍和社區(qū)檔次 小區(qū)公共設(shè)施 區(qū)別于普通的社區(qū)簡單健身器械，充分與景觀營造相結(jié)合，形成小區(qū)特有 的如人性化的休息坐椅、按摩步道散落在圓林之間，隨處可見；室內(nèi)外棋牌 室和唱功坊與會所經(jīng)營相結(jié)合；集中布置室內(nèi)、室外地人親子樂園教 育 配 套 雙語幼兒園、學(xué)齡兒童小型少年宮會 所 經(jīng) 營 小區(qū)展覽中心、鄰邦交流中心、社區(qū)活動中心、小區(qū)會議中心產(chǎn)