華田麗湖國(guó)際溫泉高爾夫度假酒店改造可行性研究報(bào)告(0626)修改課件

1、 Huatian Lihu International Golf and Hot Spring Resort Hotel Renovation Project Market and Economic Feasibility Studies報(bào)告人：華田置業(yè)日期：2012年6月30日1華田麗湖國(guó)際溫泉高爾夫度假酒店改造可行性研究報(bào)告1. 行政摘要 報(bào)告目的報(bào)告內(nèi)容分析依據(jù)本報(bào)告的目的在于評(píng)估影響改造后重新定位的華田麗湖國(guó)際溫泉高爾夫度假酒店的市場(chǎng)供需因素， 這些因素將影響到該酒店及周邊地區(qū)的住宿情況，報(bào)告同時(shí)評(píng)估業(yè)主委托管理酒店經(jīng)濟(jì)生存能力。此外，這項(xiàng)研究的目的在于為業(yè)主提供該酒店最可行的規(guī)模、設(shè)

2、施、定位和商業(yè)模式的建議。詳盡的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括酒店基地所在國(guó)家、城市及地區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、政治、旅游、地塊及交通等概況進(jìn)行贅述；鑒于本報(bào)告只供集團(tuán)內(nèi)部使用，加上集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)相關(guān)素材了如指掌，所以本報(bào)告在宏觀經(jīng)濟(jì)方面的著墨并沒有太多；但本報(bào)告中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)推論已充分考慮該等因素。本報(bào)告的邏輯推論根據(jù)是建基于以下假設(shè)：原麗湖銀灣大酒店將按照4星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行翻新；業(yè)主擬以單體酒店方式自主經(jīng)營(yíng)；翻新后酒店于2013年1月1日投入營(yíng)運(yùn)；重新翻修和重新定位的麗湖銀灣大酒店將具有 400間客房和套房。項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃中的所有經(jīng)營(yíng)板塊會(huì)相繼落成；置業(yè)公司將會(huì)開展具影響力的廣告宣傳活動(dòng)，而該等宣傳活動(dòng)的規(guī)模應(yīng)與其它同

3、類型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目相匹配；酒店于改造期保持營(yíng)業(yè)狀態(tài)。2 取用信息及研究方法酒店收支預(yù)測(cè)由優(yōu)尼華盛國(guó)際于2010年提供的可行性研究報(bào)告中的數(shù)據(jù)已不合時(shí)宜，但所引用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及研究方法附合國(guó)際水平，該等范疇將被本報(bào)告套用；其他信息收集與分析工作均由酒店人員完成。優(yōu)尼華盛國(guó)際的測(cè)算模塊比較側(cè)重由宏觀經(jīng)濟(jì)著眼，推論翻新后酒店應(yīng)獲得的收益，為了更貼近實(shí)際情況，酒店運(yùn)用了雙模塊測(cè)算方法，我們嘗試以改造后酒店的微觀經(jīng)濟(jì)及經(jīng)營(yíng)環(huán)境出發(fā)測(cè)算在最佳及最差假設(shè)下的收益，結(jié)果證明從宏觀經(jīng)濟(jì)模塊計(jì)算出來的收益與微觀模塊的計(jì)算結(jié)果差異不超過10，經(jīng)過驗(yàn)證本報(bào)告的收益預(yù)測(cè)存在實(shí)際操作的可行性。以下表格是翻新后酒店的損益表。

4、預(yù)測(cè)按照公歷年，起于 2013年 1月 1日。根據(jù)我們參考眾多國(guó)內(nèi)外酒店的管理經(jīng)驗(yàn)表明，本次收支預(yù)測(cè)具有市場(chǎng)可比性。根據(jù)改造工程概算數(shù)據(jù)估算，我們的分析表明，整個(gè)投資回收期為：6年249日3損益表10年收支預(yù)測(cè)，201322（人民幣萬元)42. 定安縣概況地理位置經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)區(qū)域人口定安縣位于海南島的中部偏東北，東經(jīng)110711031，北緯19131944。東臨文昌市，西接澄邁縣，東南與瓊海市毗鄰，西南與屯昌縣接壤，北隔南渡江與?？谑协偵絽^(qū)相望;東西寬45.50公里，南北長(zhǎng)68公里，疆界長(zhǎng)251.50公里，全縣面積1177.70平方公里。2011年，定安實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值41.2億元，是2006年18.

5、7億元的2.2倍，年均增長(zhǎng)15.6%；全口徑財(cái)政收入10.2億元，是2006年1.4億元的7.3倍，年均增長(zhǎng)48.8%；地方一般預(yù)算收入3.7億元，是2006年0.6億元的6.2倍，年均增長(zhǎng)43.9%；農(nóng)民人均純收入5840元，是2006年2862元的2.0倍，年均增長(zhǎng)15.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16497元，是2006年7215元的2.3倍，年均增長(zhǎng)18.0%；社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成79.1億元，年均增長(zhǎng)44.7%。行政轄區(qū) 轄有定城、雷鳴、龍門、龍湖、龍河、嶺口、翰林、富文、新竹、黃竹10個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)，總?cè)丝?4萬, 農(nóng)業(yè)人口242801人，占總?cè)丝诘?1.12%。住有漢

6、、苗、黎、回、白、布依、滿、侗、瑤、土家、亻么 老等族居民，漢、苗族為世居民族，分別占總?cè)丝?7.93%、0.81%。其他少數(shù)民族主要分布在3個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)。2011年底，全縣歸僑僑眷及港澳屬10602人；海外華僑華人及港澳同胞13649人，其中海外華僑華人12091人，主要分布在馬來西亞、新加坡、美國(guó)、日本、澳大利亞等17個(gè)國(guó)家和地區(qū)。5 氣候旅游氣候舒適度評(píng)價(jià)境內(nèi)地勢(shì)南高北低，熱帶季風(fēng)海洋性氣候，陽光充足，雨量充沛，年均氣溫24，年均日照1880小時(shí)，低于全島年均日照時(shí)數(shù)1700-2600mm的中間值。年均降水1953毫米，按全省年平均降雨量900-2600mm計(jì)數(shù)，定安縣降雨量略高于全省平均

7、水平。根據(jù)2010年降雨日數(shù)統(tǒng)計(jì)，除瓊中(184d/a)，屯昌(172.3d/a)以外定安排第3，暴雨日數(shù)(9.5d/a)排第3，霧日數(shù)(30.4d/a)排第4，日照時(shí)數(shù)排第17，大風(fēng)日數(shù)排第10。本報(bào)告嘗試以特吉旺氣候舒適度指數(shù)對(duì)海南的旅游氣候資源進(jìn)行評(píng)價(jià)，即利用干球溫度、濕球溫度、有效溫度和相對(duì)濕度 4 個(gè)指標(biāo)，根據(jù)大多數(shù)人的感覺狀況，把溫度與濕度按指標(biāo)合劃分為11類，其符號(hào)和意義如以下圖表所示。6海南島 2010年112 月特吉旺氣候舒適度指數(shù)7 交通狀況旅游資源海南東環(huán)高速公路從定城鎮(zhèn)東部穿過，境內(nèi)路段32公里，仙溝、居丁、黃竹設(shè)有分道口。海榆東線、中線公路貫通全境，縣級(jí)公路286條，

8、“五縱五橫”公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)，輻射全省各地，交通方便快捷。仙溝分道口離塔嶺新行政辦公樓0.6公里，縣城北距省會(huì)?？谑兄行?4公里、美蘭機(jī)場(chǎng)40公里、?？诨疖囌?7公里，具有較佳的區(qū)位優(yōu)勢(shì)旅游資源豐富，風(fēng)土氣息濃郁。有古色古鄉(xiāng)“百里百村”、南麗湖名勝風(fēng)景區(qū)、文筆峰道家文化旅游區(qū)、海南熱帶飛禽世界、定陽古城（定城）、見龍塔、太史坊、八角殿、張?jiān)泪鹿示印⒛溉鹕礁锩鶕?jù)地紀(jì)念園等，許多古建筑和革命紀(jì)念物被列為省、縣級(jí)保護(hù)文物8 發(fā)展方向定安縣游客住宿情況根據(jù)海南省委、省政府組織編制的海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 - 空間布局，?？谑?、定安縣、文昌及澄邁被列入“北部組團(tuán)”，面積共7965平方公里，占

9、海南島面積23.37%。重點(diǎn)發(fā)展文化娛樂、會(huì)議展覽、商業(yè)餐飲、高爾夫休閑、金融保險(xiǎn)、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和汽車制造、生物制藥、食品加工、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)條件適度集中布局特色旅游項(xiàng)目，培育發(fā)展一批定時(shí)定址的節(jié)慶、會(huì)展活動(dòng)和體育賽事。自 2002 年以來，定安縣的游客人數(shù)幾乎增加了兩倍，增長(zhǎng)強(qiáng)勁，在調(diào)研期間年均復(fù)合增長(zhǎng)率為 17% 。2012年2月，定安縣星級(jí)住宿設(shè)施接待了25200 人次(全省17個(gè)縣市排行第8)，比去年同期增長(zhǎng)7.69%; 年累計(jì)接待49400人次(全省排行第8)，比去年同期增長(zhǎng)6.01%。由于定安旅游知名度尚不很高、其地處內(nèi)陸的地理位置以及目前尚處于早期旅游基礎(chǔ)設(shè)

10、施建設(shè)發(fā)展階段，定安主要依靠國(guó)內(nèi)旅游 市場(chǎng)帶動(dòng)增長(zhǎng)。93. 市場(chǎng)分析供求分析供應(yīng)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酒店的供應(yīng)對(duì)待改造酒店業(yè)績(jī)有直接影響，反映了市場(chǎng)重要的供求關(guān)系。為評(píng)估一個(gè)酒店的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們采取了以下步驟：確定競(jìng)爭(zhēng)酒店的設(shè)施供應(yīng)，確定其對(duì)待改造酒店的直接和間接競(jìng)爭(zhēng)力；確定額外的酒店房間是否在可預(yù)見的將來進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；量化市場(chǎng)上待建酒店和現(xiàn)有酒店的房間數(shù)；了解每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)酒店的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)、入住率水平、市場(chǎng)定位和內(nèi)部設(shè)施。鑒于定安地區(qū)酒店質(zhì)量較低，現(xiàn)階段該地區(qū)市場(chǎng)的可比性有限。我們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)需求的理解基于我們的工作經(jīng)驗(yàn)、對(duì)瓊北區(qū)域高星級(jí)酒店的研究、優(yōu)尼華盛國(guó)際于2010年提交報(bào)告中的資料及行業(yè)準(zhǔn)則。下面

11、描述了我們所認(rèn)為現(xiàn)存的四星級(jí)酒店（翻新后）最有可比性的競(jìng)爭(zhēng)酒店。我們假設(shè)現(xiàn)有酒店在翻新完畢后質(zhì)量與提供的服務(wù)將大大改善，因此將我們的研究擴(kuò)大到了南麗湖以外區(qū)域，包括海南島東北部（海口至博鰲），這一區(qū)域?qū)⒊蔀榇脑炀频甑母?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。根據(jù)我們對(duì)上述地區(qū)酒店入住率、房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)定位、品牌、位置、 設(shè)施、聲譽(yù)和質(zhì)量的評(píng)估，我們確定了 11 個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。10 這些競(jìng)爭(zhēng)酒店概述如下11 市場(chǎng)表現(xiàn)與概況上述香格里拉酒店、威斯汀酒店和萬豪酒店在本報(bào)告提交期間尚未開業(yè)，其細(xì)分市場(chǎng)比例是基于其地理位置、建筑規(guī)模及其基地附近酒店數(shù)據(jù)作合理估計(jì)。為評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)酒店對(duì)待改造酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，它們的客房數(shù)已被加權(quán)計(jì)算。競(jìng)爭(zhēng)酒店總

12、房間加權(quán)數(shù)為 1201 間。2007 年至 2012 年，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中酒店入住率持續(xù)上升，于 2012 年達(dá)到頂峰51%。2008 年，住宿需求顯著增加。這主要是由于海南作為中國(guó)冬季度假勝地日益普及。隨著入住率的增加，整個(gè)市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，于2012 年達(dá)到頂峰人民幣 874 元。雖然上述事實(shí)表明海南作為國(guó)內(nèi)及入境旅客的首選目的地正在日益普及，需要強(qiáng)調(diào)的是，酒店業(yè)績(jī)受到島上強(qiáng)大的季節(jié)性模式限制。同時(shí)這些選定的競(jìng)爭(zhēng)酒店日均房?jī)r(jià)仍然落后瓊南區(qū)域的品牌濱海度假勝地（如三亞）。根據(jù)我們與在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中酒店經(jīng)營(yíng)者的談話發(fā)現(xiàn)，這一業(yè)績(jī)差距將不會(huì)在短時(shí)間里縮小。盡管如此，由于本區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施將陸續(xù)建成，市

13、場(chǎng)參與者對(duì)提升酒店房?jī)r(jià)和入住率表示樂觀。以下簡(jiǎn)要介紹我們認(rèn)為對(duì)待改造酒店最有競(jìng)爭(zhēng)力的酒店。12 ?？谙瞾淼菧厝燃倬频旰？谟^瀾湖度假酒店酒店位于?？谖骱０叮嗪？谑兄饕纳虡I(yè)和購物中心僅10分鐘車程，乘車至?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)需40分鐘，酒店共提供1300平方米的會(huì)議和宴會(huì)設(shè)施，無柱式設(shè)計(jì)658平方米的五洲宴會(huì)廳可最多容納630人，另外，位于同一層的207平方米華府廳、5個(gè)大小空間不等的會(huì)議室和1個(gè)貴賓室。作為?？凇袄吓啤眹?guó)際品牌酒店，該酒店在每周中期和淡季仍可吸引到企業(yè)和政府需求，使得酒店在當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)者中的市場(chǎng)表現(xiàn)位于領(lǐng)先地位。在我們對(duì)酒店的調(diào)研期間，該酒店硬件開始呈現(xiàn)陳舊狀態(tài)，軟件服務(wù)未達(dá)該集團(tuán)

14、應(yīng)有的水平。鑒于其優(yōu)越的地理位置、國(guó)際品牌、設(shè)施和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，我們認(rèn)為?？谙瞾淼菧厝燃倬频陮?duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成20%的競(jìng)爭(zhēng)力。酒店于2010年正式開業(yè)，建筑群包括樓高十八層的豪華度假式酒店、樓高九層的酒店副樓、樓高三層的會(huì)所、購物廣場(chǎng)、宴會(huì)場(chǎng)地，康體中心及溫泉水療中心，觀瀾湖?？趪?guó)際高爾夫度假村目前擁有三個(gè)18洞錦標(biāo)級(jí)球場(chǎng)。發(fā)展商計(jì)劃建造多3家高星級(jí)酒店，分別與萬麗、麗茲卡爾頓及萬豪已簽定合作意向備忘錄，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)引進(jìn)“蘭桂坊”概念酒吧街。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成50%的競(jìng)爭(zhēng)力。13 海南文華大酒店海口香格里拉大酒店博鰲亞洲論壇大酒店酒店位于?？谑形娜A路1

15、8號(hào)，處貿(mào)易中心地段，擁有包括套房在內(nèi)的各類客房共318間，酒店距離兩個(gè)國(guó)際高爾夫球場(chǎng)僅15分鐘車程，距離機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程。無柱式可分隔的宴會(huì)大廳可容納10-800人，酒店擁4個(gè)不同風(fēng)格的餐飲點(diǎn)；康娛設(shè)施方面酒店提供室內(nèi)恒溫游泳池、室外露天游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)及兩個(gè)健身室；桑拿浴、蒸汽浴、水力按摩池、全身保健及足底按摩服務(wù)。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成25%的競(jìng)爭(zhēng)力。酒店位于?？谑形餍愫０稌憾头繂卧?37間，預(yù)計(jì)2012年10月開業(yè)。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成10%的競(jìng)爭(zhēng)力。酒店位于海南島中東部海岸的東嶼島上，距瓊海市東南大約 14 公里，距?？谀线吋s 10

16、0 公里。酒店與博鰲亞洲國(guó)際會(huì)議中心相連，每年一度的博鰲亞洲論壇在那里開幕。酒店于 2003 年首次開業(yè)，酒店及會(huì)議中心為中遠(yuǎn)集團(tuán)所有。除了 429 間客房，酒店還擁有豐富的休閑設(shè)施，包括游泳池、高爾夫球場(chǎng)、水療等休閑設(shè)施。酒店還設(shè)有 5 間餐廳 和 5 個(gè)酒吧。14 威斯汀酒店天利萬豪酒店博鰲金海岸溫泉大酒店根據(jù)我們的理解，在會(huì)展活動(dòng)和其他活動(dòng)較少時(shí)。酒店入住率很低。酒店房間數(shù)較多，來博鰲訪問的大多是國(guó)內(nèi)游客，這兩個(gè)原因是其入住率較低的主要理由。在我們調(diào)研期間，酒店?duì)顩r良好。鑒于酒店的地理位置、市場(chǎng)定位和設(shè)施組合，我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成50%的競(jìng)爭(zhēng)力。酒店位于海口外灘

17、中心暫定客房單元370間，預(yù)計(jì)2012年12月開業(yè)。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成10%的競(jìng)爭(zhēng)力。酒店位于?？趪?guó)際會(huì)展中心旁暫定客房單元442間，預(yù)計(jì)2012年10月開業(yè)。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成15%的競(jìng)爭(zhēng)力。博鰲金海岸溫泉大酒店位于萬泉河北岸（?？谝阅霞s 100 公里），酒店于 2000 年開業(yè)，共有 336 間客房和套房。此外還有 5 個(gè)餐飲供應(yīng)處和 1,755 平方米的會(huì)議空間。酒店處于良好狀態(tài)。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成30%的競(jìng)爭(zhēng)力。15 海南新國(guó)賓館海口新埠島豪生大酒店?？诿鞴夂：酱缶频旰Ｄ闲聡?guó)賓館東鄰?？谙瞾淼菧厝燃倬?/p>

18、店。酒店于 2002 年開業(yè)， 由海航酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。酒店共有 268 間客房及套房。酒店具有?？谳^全面的會(huì)議設(shè)施，同時(shí)擁有兩家餐廳、一個(gè)季節(jié)性戶外燒烤處、一家大堂酒廊以及葡萄酒和雪茄吧，酒店處一般狀態(tài)。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成25%的競(jìng)爭(zhēng)力。海口新埠島豪生大酒店坐落在?？谛虏簫u南渡江入?？谔帲?011年12月01日正式開業(yè)，酒店整體建筑面積達(dá)46000平方米，其中包括300間客房與套房，酒店距離?？诿捞m機(jī)場(chǎng)僅25分鐘車程，到?？谑猩虡I(yè)區(qū)10分鐘車程，酒店擁有6個(gè)餐廳與酒吧， 無柱式大宴會(huì)廳面積達(dá)820平米、空高8.5米。酒店還有水療中心、桑拿中心、健身中心、兒童中心

19、、棋牌室、茶室、海邊戶外泳池、溫泉泡池等設(shè)施設(shè)備。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成25%的競(jìng)爭(zhēng)力。?？诿鞴夂：酱缶频曜溆邶埨ツ下放c南海大道交匯處，距離?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅20分鐘的車程。酒店樓高188米，共48層。酒店設(shè)有客房331間、公寓616間（套）、7套豪宅；酒店集中西餐廳、空中酒吧、多功能會(huì)議室、游泳池、健身中心、KTV、水療SPA以及棋牌室為一體。我們認(rèn)為酒店將對(duì)開業(yè)后重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成10%的競(jìng)爭(zhēng)力。16 需求分析我們通過量化市場(chǎng)總體客房需求和確定單個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的個(gè)體特征，來預(yù)測(cè)出每個(gè)市場(chǎng)部分未來的發(fā)展?jié)摿?。界定市?chǎng)領(lǐng)域的短暫住宿需求主要由以下四個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生。細(xì)分市

20、場(chǎng) 1會(huì)展 （會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、大型會(huì)議和展覽） 細(xì)分市場(chǎng) 2團(tuán)隊(duì)細(xì)分市場(chǎng) 3散客 細(xì)分市場(chǎng) 4商務(wù)散客根據(jù)我們的實(shí)地考察、區(qū)域分析和對(duì)當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)的了解，我們預(yù)計(jì)，在2012年，對(duì)重新定位的四星級(jí)酒店構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的酒店入住需求分布將如下列表所示:17 會(huì)展需求如上所述，在 2012 年，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的入住需求主要是來自會(huì)展市場(chǎng)需求，占37%，第2及第3位的團(tuán)隊(duì)與散客市場(chǎng)分別占24及23，相差甚微。鑒于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中包括位于海口的酒店，雖然，商務(wù)散客需求主要限于?？冢êＤ蠉u的省會(huì)和商業(yè)中心），競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的商務(wù)散客需求仍占大約 16%。會(huì)展部分的需求主要考慮本地、區(qū)域和國(guó)際公司的培訓(xùn)班、會(huì)議、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、獎(jiǎng)勵(lì)游

21、或小型會(huì)議。根據(jù)我們對(duì)行業(yè)的了解，2010年以前大多數(shù)商業(yè)會(huì)議的住宿要求均集中在在周一至周四平日期間。不過，從2011年開始會(huì)議市場(chǎng)開始趨向周末開始入住。我們發(fā)現(xiàn)，目前大型會(huì)展的需求主要集中在博鰲及三亞地區(qū)。圍繞年度博鰲亞洲論壇的宣傳和媒體報(bào)道為博鰲在國(guó)內(nèi)和國(guó)際上作為一個(gè)主要會(huì)議目的地的知名度做出了很大貢獻(xiàn)。同樣，?？谝彩芤嬗谡偷胤狡髽I(yè)的強(qiáng)勁需求。然而，鑒于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和政府的性質(zhì)，海口市場(chǎng)上舉行的活動(dòng)相比博鰲通常規(guī)模較小（50人至 150 人參加）。相對(duì)瓊南區(qū)域而言，海南東北地區(qū)酒店舉行的活動(dòng)經(jīng)常以價(jià)值為導(dǎo)向。18團(tuán)隊(duì)需求我們還注意到，當(dāng)?shù)囟燃倬频晔袌?chǎng)的會(huì)展需求遵循鮮明的季節(jié)模式（特別是對(duì)于

22、商業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)旅游來說），需求高峰期為 11 月至 1 月，在此期間，?？诔鞘兄行木频甑男枨笸ǔＦ?。然而，2 月和 8 月海南東北部地區(qū)酒店會(huì)議需求不高。博鰲亞洲論壇通常在4月舉行，對(duì)于典型會(huì)議團(tuán)隊(duì)來說，在上面提到的酒店通常平均逗留時(shí)間為 3 至 4 晚。會(huì)展需求受本地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和海南快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)，我們預(yù)計(jì)其在本地區(qū)將健康增長(zhǎng)。團(tuán)隊(duì)部分一般包括已購整套旅游的游客，已包含旅費(fèi)、酒店住宿費(fèi)及餐費(fèi)，也稱之為“全套旅游服務(wù)”。旅游經(jīng)營(yíng)商的協(xié)議價(jià)一般較低，幫助填補(bǔ)了入住率較低時(shí)期。由于這部分所占比例較低，需求將隨著市場(chǎng)入住率的增長(zhǎng)被更高收益的需求所取代。海南東北部雖是一個(gè)休閑目的地，卻不如三亞的知名度

23、高。值得一提的是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，目前三亞擁有的優(yōu)越條件，將會(huì)由于其缺乏城市規(guī)劃、交通及旅游秩序混亂而淺化其影響力，隨著海南東部沿岸的發(fā)展，預(yù)計(jì)將增加今后市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜性。19散客需求商務(wù)散客需求散客需求包括：通過旅行社或旅游經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行旅游的旅客和直接從酒店購買整套旅游的個(gè)人游客。這方面的需求主要來自周末和旺季的平日。根據(jù)我們?cè)谑袌?chǎng)上了解發(fā)現(xiàn)，一些地方酒店經(jīng)營(yíng)者往往提供半膳溫泉（Half Board Spa Package）或休閑旅游包(Package)來滿足這部分的需求。這些旅游包的房?jī)r(jià)在入住率較低或平日時(shí)會(huì)減低以吸引需求。海南東北部地區(qū)度假酒店的散客需求主要來自國(guó)內(nèi)，而這部分的房?jī)r(jià)收入通常也

24、低于來自國(guó)際游客的房?jī)r(jià)收入（國(guó)際游客更愿意在三亞地區(qū)住宿）。一般來說，閑逸的休閑設(shè)施，如高爾夫球場(chǎng)、海灘、湖泊、私人泡湯池及游泳池或室外泳池景觀，在吸引這部分市場(chǎng)需求方面尤為重要。鑒于中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)的興起，我們預(yù)計(jì)這部分需求將健康增長(zhǎng)。商務(wù)散客需求在周一至周四晚最強(qiáng)，周五、周六明顯下降，而周日又會(huì)回升。 這部分的市場(chǎng)需求在 11 月底至 2 月和 7、8 月時(shí)明顯下降，主要由于商務(wù)和會(huì)議旅客去別地度假所致。商務(wù)散客需求主要來自?？凇Ｗ鳛楹Ｄ鲜?huì)與經(jīng)濟(jì)中心，重要的政府機(jī)關(guān)和主要房地產(chǎn)、貿(mào)易、食品加工和制藥公司均在海口設(shè)立了辦事處。在這部分的未來需求主要與海南省商業(yè)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，特別是?？诘貐^(qū)。

25、鑒于上述海南積極的經(jīng)濟(jì)前景，我們預(yù)計(jì)，此部分的需求前景可觀。重新定位的酒店預(yù)計(jì)將位于能捕獲附近塔嶺工業(yè)區(qū)現(xiàn)有和未來商務(wù)散客需求的位置，但必須指出，南麗湖地區(qū)的商務(wù)散客住宿需求在可預(yù)見的未來會(huì)保持相對(duì)較少。20結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)年增長(zhǎng)率預(yù)測(cè)201215入住需求與市場(chǎng)概況劃分住宿市場(chǎng)的目的在于確定主要需求的類型、識(shí)別顧客特征并估計(jì)未來增長(zhǎng)趨勢(shì)。從對(duì)本地區(qū)的分析出發(fā)，翻修的酒店將擁有 4 個(gè)細(xì)分市場(chǎng)需求。不同類型的經(jīng)濟(jì)和人口數(shù)據(jù)已被評(píng)估以確定其是否能反映酒店需求的變化?；诖朔N方法，以下列表顯示了我們預(yù)測(cè)的市場(chǎng)部分增長(zhǎng)率。我們已對(duì)翻修后的酒店的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行了審查，并使用以上列表所示的需求增長(zhǎng)率進(jìn)行了對(duì)

26、基本需求的估算。我們利用了計(jì)算得出的潛在需求數(shù)據(jù)，根據(jù)需求固有的波動(dòng)限制和市場(chǎng)領(lǐng)域的其他因素，我們確定了整個(gè)市場(chǎng)的需求狀況。下表展示了我們對(duì)擬改造酒店市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)，其中包括住宿房間數(shù)和所有其他市場(chǎng)需求。2122競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)住宿需求，201215競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)住宿需求，201215 (續(xù))23我們認(rèn)為，所有選定競(jìng)爭(zhēng)酒店的穩(wěn)定市場(chǎng)入住率約為 56%，根據(jù)預(yù)測(cè)的市場(chǎng)供求波動(dòng)，我們預(yù)計(jì)，市場(chǎng)將在 2015年達(dá)到這個(gè)入住率。244. 設(shè)施完善計(jì)劃及設(shè)施推薦酒店概念與定位雖然待改造酒店附近地區(qū)還比較落后，但會(huì)議需求強(qiáng)勁，這里能夠提供寧靜的環(huán)境和城外享受。同時(shí)，海南島度假短期休閑和周末需求呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。我們認(rèn)為

27、該趨勢(shì)主要源于國(guó)內(nèi)游客生活水平的日益提高。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)囟燃倬频陿I(yè)者的訪問，我們認(rèn)為，一個(gè)精心設(shè)計(jì)的、擁有密集會(huì)議和娛樂設(shè)施的度假勝地有吸引休閑和會(huì)展需求的潛力。因此，我們認(rèn)為有必要按照市場(chǎng)需求定位以四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)對(duì)酒店進(jìn)行改造。此外，我們認(rèn)為，總體規(guī)劃中的球會(huì)、漁人碼頭、溫泉中心將進(jìn)一步促進(jìn)住宿需求?？傮w來說，我們認(rèn)為翻修的酒店應(yīng)包括下列內(nèi)容：提供現(xiàn)代設(shè)施和優(yōu)越的自然環(huán)境；精心設(shè)計(jì)的園林景觀，與綜合功能配置方案中的其他元素融為一體；通過裝修和設(shè)施配備提供高檔舒適的環(huán)境；提供先進(jìn)的會(huì)議和功能設(shè)施，滿足國(guó)內(nèi)和國(guó)際會(huì)議和活動(dòng)（包括婚禮、展覽）需求；齊全的娛樂和休閑設(shè)施；融合當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化與現(xiàn)代設(shè)計(jì)的國(guó)際

28、四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)度假設(shè)施；以及翻修的酒店設(shè)施應(yīng)與球會(huì)、擬建的溫泉中心及精品酒店互補(bǔ)。25現(xiàn)有酒店房間構(gòu)成我們認(rèn)為，上述酒店定位概念將為重新定位的酒店吸引更多的團(tuán)隊(duì)、散客和會(huì)展需求，不僅適合于海南東北地區(qū)，同樣還包括國(guó)內(nèi)其他地區(qū)市場(chǎng)需求。以下章節(jié)列出了我們對(duì)翻新酒店設(shè)施的建議。 這些建議基于我們對(duì)現(xiàn)有和未來市場(chǎng)需求的了解。由于香格里拉、威斯汀及萬豪并未開業(yè)，我們對(duì)其硬件構(gòu)成了解有限，為了深入了解市場(chǎng)，我們?cè)黾恿艘韵铝硗?家次要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作比較：?？邙欀薨５氯鸹始覉@林酒店305 間客房海南西海岸溫泉度假酒店304 間客房海南文昌維嘉國(guó)際大酒店300 間客房26競(jìng)爭(zhēng)酒店的客房構(gòu)成請(qǐng)見以下列表。我們注意到，競(jìng)

29、爭(zhēng)酒店平均提供 342 間客房和套房。?？谟^瀾湖度假酒店共提供 525 間客房和套房，是目前選定競(jìng)爭(zhēng)酒店中最大的一家。我們的分析還進(jìn)一步表明，市場(chǎng)上的套房平均占總客房數(shù)的 10.63%。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的酒店標(biāo)準(zhǔn)客房平均面積約 30 平方米至 60 平方米。套房面積差距很大，從 60 平方米至 176 平方米不等。翻新酒店的空間規(guī)劃中準(zhǔn)備在1/2號(hào)樓增加12間套房，包括原套房及別墅在內(nèi)，套房總數(shù)達(dá) 36 間 ， 占總客房數(shù)的 9，接近市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，設(shè)施和裝修預(yù)計(jì)可以反映酒店國(guó)際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)定位。所有客房和套房均建議提供 4 套裝置浴室。除了標(biāo)準(zhǔn)裝修和設(shè)備，我們建議，客房提供可單獨(dú)控制的冷暖空調(diào)、

30、純平電視、無線網(wǎng)絡(luò)、保險(xiǎn)箱、迷你吧、茶和咖啡沖泡設(shè)備以及浴袍和拖鞋。以下為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的客房構(gòu)成作比較。27競(jìng)爭(zhēng)分析客房構(gòu)成28餐飲設(shè)施目前，現(xiàn)有酒店提供專門的餐飲中心。該中心提供 846 座的中餐廳、7間包房（最多容納 100 人）、一個(gè) 58 座的湖景火鍋餐廳和一個(gè) 560 座的露天燒烤酒吧。此外，大堂酒廊位于酒店的主樓。競(jìng)爭(zhēng)酒店提供的餐飲設(shè)施數(shù)量為 3 個(gè)至 9 個(gè)不等。437 間客房的海南瓊海博鰲亞洲論壇大酒店擁有 9 個(gè)餐飲提供處，是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中數(shù)量最多的。分析發(fā)現(xiàn)每餐飲點(diǎn)對(duì)客房比例徘徊在49 101 之間，平均值為每1個(gè)餐飲點(diǎn)對(duì)57間客房。酒店功能配置方案中計(jì)劃提供以下5個(gè)餐飲點(diǎn)：中餐廳

31、；戶外高檔次燒烤餐廳；臨湖西餐廳；大堂吧；室內(nèi)高品味雪茄吧。29雖然每餐飲點(diǎn)對(duì)客房比例(80)較競(jìng)爭(zhēng)酒店平均值高(57)，但由于酒店核心市場(chǎng)為會(huì)展市場(chǎng)，酒店功能配置方案中已預(yù)留兩個(gè)室內(nèi)及兩個(gè)戶外的宴會(huì)場(chǎng)所，加上待南麗湖總體規(guī)劃開始實(shí)行，餐飲設(shè)施數(shù)目將增加。因此，我們認(rèn)為，酒店現(xiàn)有功能配置足以滿足內(nèi)部和外部餐飲需求。以下為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的餐飲構(gòu)成作比較。30競(jìng)爭(zhēng)酒店餐飲構(gòu)成31宴會(huì)廳與會(huì)議廳競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中會(huì)議需求強(qiáng)烈，437 間客房的海南博鰲索菲特大酒店提供 7,330 平方米的會(huì)議空間，是競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中最大的。該酒店每年舉辦博鰲亞洲論壇，提供一個(gè) 2,592 平方米的宴會(huì)廳，可容納多達(dá) 2,500 名客人。

32、然而，若將該酒店排除在外，競(jìng)爭(zhēng)酒店的平均會(huì)議空間約為 1,426 平方米（即每間客房會(huì)議面積4平方米）。酒店功能配置方案中的會(huì)議空間為 1,882.53 平方米（即每間客房會(huì)議面積 4.7平方米）。酒店會(huì)議空間與客房的比例符合市場(chǎng)需求。以下為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的會(huì)議空間構(gòu)成作比較。32競(jìng)爭(zhēng)酒店會(huì)議空間構(gòu)成33娛樂及其他設(shè)施我們認(rèn)為酒店現(xiàn)有的娛樂設(shè)施有限及過于陳舊。我們建議增加的休閑設(shè)施，如室外溫泉泡湯池、健身室、Karaoke包房等等。34改造費(fèi)用概算35以上工程改造費(fèi)用概算由深圳市建筑裝飾 (集團(tuán)) 有限公司提供 。 酒店各部設(shè)備、陳設(shè)及家具項(xiàng)目中包括:酒店開業(yè)慶典；開辦費(fèi)；不可預(yù)見費(fèi)。365. 入住

33、率和平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 滲透率分析酒店的平均房?jī)r(jià)和入住率是衡量酒店業(yè)績(jī)和市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)。大部分住宿設(shè)施的其他收入來源（如餐飲與康娛收入）主要受顧客人數(shù)影響，大部分的開支情況也受入住率變化的影響。在一定程度上，入住率可由酒店管理方所操控。酒店管理公司可選擇調(diào)低房?jī)r(jià)以提高入住率。我們的預(yù)測(cè)反映了一個(gè)有能力的酒店管理團(tuán)隊(duì)在實(shí)現(xiàn)最佳的入住率和平均房?jī)r(jià)方面所采取的運(yùn)營(yíng)策略。酒店的市場(chǎng)份額與入住率基于其市場(chǎng)預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)力，由滲透率來量化。滲透率是酒店的實(shí)際市場(chǎng)份額和其理論市場(chǎng)份額的比率。在這個(gè)計(jì)算方式之下，市場(chǎng)份額代表酒店在總體市場(chǎng)需求中所占有的份額，而應(yīng)得份額則代表待改造酒店在市場(chǎng)總供應(yīng)量中所占有的份額下表列出了

34、翻新后的酒店按市場(chǎng)需求劃分的調(diào)整滲透率預(yù)測(cè)。37細(xì)分市場(chǎng)滲透率預(yù)測(cè)201516重新定位的酒店的會(huì)展部分滲透率將在酒店達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)地位后增長(zhǎng)。翻新后的酒店擁有規(guī)模恰當(dāng)?shù)墓δ茉O(shè)施，預(yù)計(jì)能夠滿足現(xiàn)有和未來的省內(nèi)、外會(huì)議、餐飲和活動(dòng)需求。鑒于其在南麗湖總體發(fā)展規(guī)劃中的位置，酒店將迎來產(chǎn)生豐厚利潤(rùn)的婚禮需求。基于這些事實(shí)，我們?cè)O(shè)想酒店的會(huì)展部分滲透率將超出市場(chǎng)水平。因此，我們預(yù)計(jì)酒店會(huì)展部分的滲透率將在 2015 年達(dá)到120%；雖然我們預(yù)計(jì)翻新后酒店的價(jià)格定位將大大高于當(dāng)?shù)仄放贫燃倬频辏ㄈ绾Ｄ衔骱０稖厝燃倬频辏?，我們預(yù)計(jì)酒店仍然需要通過接待相對(duì)較低收益的團(tuán)隊(duì)需求，以維持一定水平的基本入住率。因此，我

35、們預(yù)計(jì)酒店團(tuán)隊(duì)部分的滲透率將從 2015年開始穩(wěn)定在 65%；38盡管訪問海南的國(guó)內(nèi)和國(guó)際游客的主要選擇標(biāo)準(zhǔn)是其是否能夠直接到達(dá)海灘，但由于重新定位的酒店將受益于高水平球會(huì)及溫泉中心的拉動(dòng)效應(yīng)，我們預(yù)計(jì)，酒店散客部分的滲透率將大幅提高， 酒店散客部分的滲透率將從2015年開始穩(wěn)定在110%；以及由于南麗湖地區(qū)的企業(yè)需求小，我們預(yù)計(jì)商務(wù)散客部分的滲透率較低。?？诘貐^(qū)的商務(wù)需求主要為其市區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)酒店來滿足。下表列出了由此產(chǎn)生的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，或按市場(chǎng)需求劃分的總獲得需求。下表為我們對(duì)翻新后的酒店直到穩(wěn)定年的入住率預(yù)測(cè)。39入住率預(yù)測(cè) 201316年40結(jié)論總?cè)胱÷势骄績(jī)r(jià)分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位我們假設(shè)重新定

36、位的酒店將需要 2年才能穩(wěn)定下來。因此，我們預(yù)計(jì)酒店將于 2015 年達(dá)到穩(wěn)定滲透率。鑒于南麗湖地區(qū)的商務(wù)散客需求缺失，我們預(yù)計(jì)酒店的滲透率將在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)達(dá)到 69%，因此其入住率將穩(wěn)定在 38.55%。在估算酒店價(jià)值時(shí)一個(gè)最重要的標(biāo)準(zhǔn)就是其可達(dá)平均房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)。平均房?jī)r(jià)更常見的正式定義是每個(gè)已售客房的平均價(jià)格，用某一時(shí)段內(nèi)的客房總收益除以銷售客房數(shù)。預(yù)測(cè)的平均房?jī)r(jià)和入住率用于預(yù)估客房收益，客房收益又可作為估算大多數(shù)其他收益和開支項(xiàng)目的基礎(chǔ)。通過競(jìng)爭(zhēng)性定位來預(yù)測(cè)酒店的平均房?jī)r(jià)。該方法首先對(duì)競(jìng)爭(zhēng)酒店的平均房?jī)r(jià)進(jìn)行分析。該價(jià)格將確立特定范圍用以反映市場(chǎng)特性，如價(jià)格敏感度、需求來源和入住率。酒店的平均房

37、價(jià)將在類似面積、質(zhì)量、設(shè)施、配置、 市場(chǎng)定位、地理位置、管理公司、品牌形象和附屬情況等基礎(chǔ)上進(jìn)行定位。可根據(jù)相關(guān)差別相應(yīng)調(diào)整價(jià)格。41基于我們對(duì)市場(chǎng)的理解和對(duì)其他酒店平均房?jī)r(jià)的考量，我們將重新定位的酒店的平均房?jī)r(jià)按 2012 年價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)定為人民幣 449.61元。其定價(jià)原因如下：現(xiàn)有酒店將升級(jí)為國(guó)際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；走創(chuàng)建品牌戰(zhàn)略，由具備國(guó)際管理理念的從業(yè)人員負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)；合理的功能配置；翻新后，酒店的實(shí)物產(chǎn)品和美化環(huán)境將被有效地結(jié)合起來，成為一個(gè)有吸引力的度假勝地；以及重新定位的酒店是總體規(guī)劃的一部分，規(guī)劃擁有大量休閑和娛樂設(shè)施。在入住率達(dá)到穩(wěn)定水平之前，平均房?jī)r(jià)的變化主要受酒店和市場(chǎng)相關(guān)因素影響。當(dāng)

38、酒店入住率達(dá)到穩(wěn)定之后，平均房?jī)r(jià)通常在剩余經(jīng)濟(jì)生命期內(nèi)將隨通貨膨脹率繼續(xù)增長(zhǎng)。42待改造酒店平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)我們假設(shè)酒店將提供旺季、平季和淡季房?jī)r(jià)。我們預(yù)計(jì)酒店翻新后，平均房?jī)r(jià)水平將在 2012年至2013 年增長(zhǎng)大約 120%(與現(xiàn)平均房?jī)r(jià)比較)，在2013 年至2014 年增長(zhǎng) 14.77%。從 2015 年起，我們假設(shè)，酒店的平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將與人民幣通脹率保持一致，達(dá)到 4%。酒店預(yù)計(jì)在2015 年的穩(wěn)定房?jī)r(jià)定位，反映了現(xiàn)有麗湖銀灣大酒店的實(shí)際凈房?jī)r(jià)增加了人民幣 311.85元（按 2012 年價(jià)格計(jì)算，從人民幣220元增長(zhǎng)到人民幣 531.85 元）。436. 新增市場(chǎng)所帶來的市場(chǎng)增量設(shè)立韓

39、國(guó)（首爾）、日本（東京）兩國(guó)辦事處，以擴(kuò)大日本、韓國(guó)等海外市場(chǎng)的銷售，同時(shí)吸引冬天高爾夫長(zhǎng)住客戶的市場(chǎng)占有份額。設(shè)立中國(guó)其他一線城市（含港澳臺(tái)）的代辦處，主要與相關(guān)的旅游企業(yè)合作，利用合作關(guān)系進(jìn)行代辦處的設(shè)立，以增加和推廣酒店在中國(guó)其他省份和城市的市場(chǎng)占有量。利用公司球會(huì)資源，大力發(fā)展相關(guān)的高爾夫套餐產(chǎn)品，加大力度與海南省，中國(guó)國(guó)內(nèi)其他著名高爾夫球會(huì)，甚至世界上著名的高爾夫球會(huì)合作，開發(fā)和酒店相關(guān)的高爾夫套餐產(chǎn)品。與集團(tuán)其他相關(guān)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合推廣合作。比如：與港澳國(guó)旅的合作，與奧凱航空的機(jī)票+酒店套餐合作，高爾夫球會(huì)和其他相關(guān)合作。44增加網(wǎng)絡(luò)宣傳和推廣渠道，多方面對(duì)酒店進(jìn)行品牌的推廣。 如：酒

40、店微博推廣折扣；酒店網(wǎng)站在線預(yù)訂優(yōu)惠；與全國(guó)、全世界各大GDS系統(tǒng)合作，進(jìn)行酒店的推廣和在線預(yù)訂。（其主要功能可以自由組合機(jī)票+酒店）團(tuán)購和會(huì)員合作機(jī)制的建立與各大團(tuán)購網(wǎng)站進(jìn)行長(zhǎng)期有限的合作機(jī)制，重點(diǎn)推廣夜間空閑房和情侶套餐組合。與海航一卡通或銀行進(jìn)行聯(lián)名卡的推廣，以達(dá)到酒店知名度和會(huì)員體系的自主建立。45新增市場(chǎng)所帶來的增量據(jù)我們的預(yù)測(cè)，可為酒店前三年帶來15%-20%的市場(chǎng)占有量，可提高30-40%左右的客房入住率。如下表所示：46新增量市場(chǎng)的入住率及房晚預(yù)測(cè)細(xì)分市場(chǎng)來源20132014201520162017201820192020海外市場(chǎng)新增入住率4%5%6%7%7%7%7%7%預(yù)計(jì)增

41、加間夜數(shù)7300730087601022010220102201022010220大中華區(qū)市場(chǎng)新增入住率8%10%12%15%15%15%15%15%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)1460014600175202190021900219002190021900高爾夫套餐新增入住率4%5%6%7%7%7%7%7%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)7300730087601022010220102201022010220網(wǎng)絡(luò)推廣新增入住率2%2%3%5%5%5%5%5%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)29202920438073007300730073007300企業(yè)合作新增入住率2%2%3%5%5%5%5%5%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)292029204380

42、73007300730073007300合計(jì)新增入住率20%24%30%39%39%39%39%39%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)35040350404380056940569405694056940569407. 收支預(yù)測(cè)固定與浮動(dòng)收支分析客房收入根據(jù)我們前面對(duì)入住率和平均房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，以及對(duì)可比酒店財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，我們已經(jīng)制定了從 2013 年 1 月 1 日起對(duì)翻新和重新定位的400 間客房酒店的 10 年收支預(yù)測(cè)。我們根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)人的預(yù)測(cè)，將年通貨膨脹率定為4%。此收支預(yù)測(cè)以每年計(jì)入通貨膨脹的人民幣為單位。穩(wěn)定年旨在反映酒店在生命周期中建成、高峰和低谷任一階段中的預(yù)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，從穩(wěn)定年份開始的

43、收支預(yù)測(cè)將不考慮任何異常供求關(guān)系以及任何會(huì)導(dǎo)致不正常收支的非周期性情況。對(duì)酒店的營(yíng)運(yùn)收支預(yù)測(cè)中，我們使用了固定/可變成分模型。該模型的前提是酒店收支中有一部分構(gòu)成是固定的，而另一部分則根據(jù)客房入住率和設(shè)施使用狀況而發(fā)生變化。根據(jù)一個(gè)已知的收支水平并計(jì)算出其固定和可變部分，從而可以做出相關(guān)預(yù)測(cè)。固定部分僅根據(jù)通貨膨脹進(jìn)行調(diào)整，可變成分除考慮通貨膨脹因素外，還需根據(jù)產(chǎn)生收支的預(yù)期客房入住率和設(shè)施使用的百分比變化進(jìn)行調(diào)整?？头渴杖肴Q入住率和平均房?jī)r(jià)這兩個(gè)變量。具體參見第5章入住率和平均房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)。47餐飲收入水療收入“酒店統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度”將食品收入定義為食品銷售所得收入，包括咖啡、 牛奶、茶和軟飲料。

44、食品銷售不包括員工膳食。食品收入同時(shí)還包括會(huì)議室租賃、餐飲服務(wù)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)和各種宴會(huì)雜項(xiàng)收入。飲料收入為餐廳和宴會(huì)廳銷售酒精飲料的收入以及酒吧和酒廊銷售酒精飲料和軟飲料的收入。如第 4 章設(shè)施完善計(jì)劃及設(shè)施推所述，我們假設(shè)酒店將提供 5 處餐飲設(shè)施，以為住宿客人和總體規(guī)劃中來自其他地區(qū)的外部客人提供一個(gè)更加具有吸引力的用餐氛圍。根據(jù)上面的詳細(xì)分析，我們預(yù)測(cè)，餐飲收入在穩(wěn)定年（2015 年）價(jià)格為每已售房（POR）人民幣 260元。我們認(rèn)為，這個(gè)數(shù)字符合海南東北地區(qū)可比度假村水平。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們預(yù)測(cè)，水療收入在穩(wěn)定年（2015 年）價(jià)格為每已售房（POR）人民幣 39元。48其他收入客房支出其

45、他收入主要包括：電話、洗衣與干洗服務(wù)、付費(fèi)電視節(jié)目和秘書服務(wù)等。我們預(yù)計(jì)穩(wěn)定年（2015 年）其他收入約為每已售房人民幣 7 元?？头恐С鲇煽头夸N售所涉及的開支和客房及公共區(qū)域維修費(fèi)用組成。工資和雇員福利占了此項(xiàng)支出相當(dāng)大一部分比例。 由于管理人員可以根據(jù)客房入住率的需要靈活安排客房清潔工、行李員和酒店環(huán)衛(wèi)工的工作安排，大部分酒店的薪資部分是固定的。 酒店必須時(shí)刻確保前臺(tái)接待人員、公共區(qū)域清潔工、管家和其他管理人員充足。因此，薪金、工資和員工福利受入住率變化影響不大。傭金和客房預(yù)訂通常以客房銷售量而定，因此對(duì)入住率和平均房?jī)r(jià)的變化十分敏感。雖然顧客人數(shù)受入住率的影響達(dá) 100%，但是床單和其他

46、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用受入住率的影響非常微小。其它客房部門支出包括清潔設(shè)備成本、旅行社應(yīng)付傭金和預(yù)訂費(fèi)用。我們預(yù)測(cè)酒店的客房支出將與其它相同類型的品牌度假酒店的客房支出一致。我們預(yù)測(cè)穩(wěn)定年（2015 年）的客房支出約為每已售房人民幣 95 元，即客房收入的 16.26%。49餐飲支出其他支出行政及總務(wù)費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用餐飲支出由酒店的食品、飲料和宴會(huì)設(shè)施運(yùn)營(yíng)所必需的一些項(xiàng)目開支組成。由于地域因素，我們預(yù)測(cè)酒店的餐飲支出將比其它相同類型酒店的水平略高3.5個(gè)百個(gè)點(diǎn)。因此，我們預(yù)計(jì)穩(wěn)定年（2015 年）酒店的餐飲支出占餐飲總收入的63.45%。其他部門支出由產(chǎn)生其他收入的相關(guān)開支組成。我們根據(jù)可比歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)對(duì)其他支出做出預(yù)測(cè)。我們預(yù)計(jì)穩(wěn)定年（2015 年）其他支出為總收入的 0.56%。行政及總務(wù)開支包括所有行政部門員工以及并不直屬于任一部門的員工薪資。酒店管理和運(yùn)營(yíng)而產(chǎn)生的相關(guān)開支項(xiàng)目也歸屬于此類開支。大部分行政及總務(wù)開支都是固定的，除了現(xiàn)金富余和短缺、信用卡費(fèi)用傭金和壞賬準(zhǔn)備金。我們預(yù)測(cè)酒