XXXX年巢湖市半湯路北側(cè)發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案ppt課件

1、 半湯路北側(cè) 開(kāi)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案地塊2007.06我們的目的我們的任務(wù)都必需以現(xiàn)實(shí)條件為根底，以共同的目的為導(dǎo)向 實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商工程的快速變現(xiàn) 實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌 實(shí)現(xiàn)工程增值第1部分： 市場(chǎng)分析研討第2部分： 工程整合定位第3部分： 營(yíng)銷(xiāo)推行創(chuàng)新報(bào)告思想導(dǎo)圖1市場(chǎng)分析研討第1部分： 市場(chǎng)分析研討第2部分： 工程整合定位第3部分： 營(yíng)銷(xiāo)推行創(chuàng)新 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷(xiāo)售執(zhí)行創(chuàng)新 社區(qū)功能創(chuàng)新 整合推行創(chuàng)新市場(chǎng)研討思想導(dǎo)圖工程界定問(wèn)題界定構(gòu)造化分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境市場(chǎng)分析開(kāi)展戰(zhàn)略地塊分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析1-1、工程界定問(wèn)題界定構(gòu)造化分析工程區(qū)位區(qū)域現(xiàn)狀屬性的分析，有利于明確工程的開(kāi)

2、展方向工程位置本案地處城市北部老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，地塊緊靠銜接老城區(qū)與政務(wù)區(qū)南北交通主干道半湯路，地塊周邊居住及商業(yè)氣氛相對(duì)缺乏，居住用房多為自建房，整體生活環(huán)境普通，但學(xué)區(qū)氣氛濃重。區(qū)位屬性現(xiàn)狀從目前現(xiàn)狀來(lái)看，區(qū)域?qū)傩怨δ苤饕磉_(dá)在居住、辦公學(xué)區(qū)，商業(yè)氣氛相對(duì)表現(xiàn)不突出，學(xué)校住宅商業(yè)辦公綜合屬性區(qū)域政務(wù)、學(xué)區(qū)、居住屬性的營(yíng)造帶給的工程價(jià)值將直接轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值 政策導(dǎo)向本工程所在區(qū)域是銜接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的紐帶，借助城市南北交通主干道半湯路，依托巢湖市城市規(guī)劃開(kāi)展方向“城市主要向北、向東開(kāi)展，再加之“政務(wù)文化新區(qū)的規(guī)劃建立的逐漸落實(shí)，必將促進(jìn)本區(qū)域的快速開(kāi)展；開(kāi)發(fā)氣氛政務(wù)文化新區(qū)是

3、巢湖市最近幾年重點(diǎn)開(kāi)展建立區(qū)域；目前，工程所在區(qū)域已有4個(gè)住宅工程城市之光、名仕嘉苑、四?；▓@、鳳凰名邸開(kāi)發(fā)建立；整體特征呈現(xiàn)：規(guī)模大、配套全、概念新異，隨著后期工程的不斷入市，區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局將愈發(fā)猛烈。問(wèn)題界定小結(jié) 可達(dá)性良好，交通較為便利 地塊相對(duì)規(guī)整，根本為凈地 地塊規(guī)模較小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì) 工程戶型設(shè)置偏大，市場(chǎng)抗性較大 工程屬性 銜接老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)的交通樞紐地帶 地處政府規(guī)劃開(kāi)展重點(diǎn)方向 區(qū)域有開(kāi)發(fā)氣氛濃重，具有可預(yù)見(jiàn)的良好前景 區(qū)域最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局愈加猛烈 商業(yè)、居住環(huán)境有待改善，學(xué)區(qū)、政務(wù)氣氛濃重區(qū)位屬性1-1、工程界定問(wèn)題界定構(gòu)造化分析S： 情境situat

4、ion工程背景現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)/工程/客戶區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯工程處于老城區(qū)與政務(wù)文化新區(qū)結(jié)合部，政務(wù)文化新區(qū)的開(kāi)展必將帶動(dòng)本區(qū)域的開(kāi)展；工程規(guī)模小，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)工程總建面2.8萬(wàn)，與周邊工程相比規(guī)模較小，難以打造高質(zhì)量社區(qū)，導(dǎo)致工程整體競(jìng)爭(zhēng)力缺乏；需求理性化隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的安康開(kāi)展，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為已逐漸理性化，價(jià)值決議了購(gòu)買(mǎi)行為；C：矛盾或沖突 complication工程本身存在著的矛盾或沖突 本工程與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的沖突 區(qū)域現(xiàn)狀與消費(fèi)者認(rèn)知之間的矛盾 工程的快速變現(xiàn)與利潤(rùn)最大化的矛盾Q：提出問(wèn)題 question要實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)必需求回答的中心問(wèn)題 問(wèn)題1問(wèn)題2以什么樣的產(chǎn)品定位、價(jià)錢(qián)定位，去深度發(fā)掘

5、區(qū)域住宅市場(chǎng)空白并發(fā)明工程中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售？在區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)如此猛烈的現(xiàn)實(shí)情形下，工程如何勝利突圍？市場(chǎng)研討思想導(dǎo)圖工程界定問(wèn)題界定構(gòu)造化分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境開(kāi)展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析1-2、地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境地塊現(xiàn)狀項(xiàng) 目規(guī)劃指標(biāo)用地面積 1.54萬(wàn)建筑面積2.8萬(wàn)住宅總套數(shù)204套容積率1.82停車(chē)位共102個(gè)目前，地塊根本為凈地1-2、地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境地塊四至鐵路 長(zhǎng)江路半湯路城市之光財(cái)校東風(fēng)小學(xué)汽車(chē)維修地住宅樓周邊交通便利，人居、商業(yè)氣氛不濃，生活環(huán)境有待改善，區(qū)域有一定開(kāi)展前景。地塊以東：政務(wù)文化新

6、區(qū)，多為行政辦公樓，居住氣氛欠缺；地塊以南：緊靠城市主干道半湯路，交通便利；一路之隔為多層住宅樓，底商主要運(yùn)營(yíng)五金建材，地塊以西：緊靠地塊為東風(fēng)小學(xué)、財(cái)校、居民自建房，老城區(qū)；地塊以北：居民自建房、岠嶂山1-2、地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境周邊環(huán)境公共配套設(shè)備欠缺；商業(yè)、人居氣氛缺乏；整體生活環(huán)境有待完善 商業(yè)：沿路商業(yè)門(mén)面房主要運(yùn)營(yíng)五金建材、汽車(chē)維修、大排檔； 公共配套：學(xué)校東風(fēng)小學(xué)、財(cái)校、醫(yī)院、加油站等； 政府機(jī)關(guān)：市政府、公安局等；市場(chǎng)研討思想導(dǎo)圖工程界定問(wèn)題界定構(gòu)造化分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境開(kāi)展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析1-3、市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)房

7、地產(chǎn)市場(chǎng)巢湖市GDP穩(wěn)步上升巢湖市近幾年GDP呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，06年巢湖市GDP高達(dá)344.4億元億元，增長(zhǎng)12.2%，經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展極大的優(yōu)化了房地產(chǎn)投資環(huán)境。巢湖市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快就目前巢湖市的固定資產(chǎn)投資比例來(lái)看，重點(diǎn)工程比例較大，在房地產(chǎn)投資力度不夠，總體上呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2006年固定資產(chǎn)投資額164.29億元，增幅14.7%；房地產(chǎn)投資額23.86億元，增幅79.2%。但隨著城市化進(jìn)程的加快，巢湖市房地產(chǎn)投資的空間宏大。2004年2005年2006年固定資產(chǎn)投資（億元）112.29137.11164.29房地產(chǎn)投資（億元）11.3113.3123.86巢湖市城市規(guī)劃開(kāi)展構(gòu)造

8、城市規(guī)劃開(kāi)展方向：城市依托老城，重點(diǎn)向東北部、東部方向開(kāi)展，啟動(dòng)南部濱湖地域建立，構(gòu)成“一腹兩翼、擁湖開(kāi)展的城市格局，促進(jìn)了本工程所在區(qū)域的開(kāi)展。1-3、市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析2004年2005年2006年房地產(chǎn)投資（億元）11.3113.3123.86商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）84.593.3商品房銷(xiāo)售額（億元）8.481418.9各項(xiàng)數(shù)據(jù)均逐年添加，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速開(kāi)展階段，隨著后市工程的不斷添加，未來(lái)兩年巢湖市商品房總供應(yīng)量將到達(dá)200萬(wàn)左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈加猛烈。巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特征老城區(qū)板塊 巢湖市的商業(yè)、文化中心，由于土地的稀

9、缺性，老城區(qū)開(kāi)發(fā)工程較少，老城區(qū)商品房?jī)r(jià)錢(qián)最高；城市重點(diǎn)開(kāi)展方向，區(qū)域房地產(chǎn)工程在各板塊之首，區(qū)域道路環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)質(zhì)量高、一中教育優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的中心優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)認(rèn)可度高；西區(qū)工程較少，市場(chǎng)關(guān)注度不高，除了前景規(guī)劃可供參考的吸引力外，產(chǎn)品塑造顯得至關(guān)重要；東部板塊 西區(qū)板塊 北部板塊 北部板塊由于大體量城市之光工程存在，使這個(gè)區(qū)域迅速遭到市場(chǎng)關(guān)注，但區(qū)域整體環(huán)境普通，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展有一定影響；新城區(qū)板塊 主要是受城市規(guī)劃開(kāi)展方向引導(dǎo)，區(qū)域目前有兩個(gè)工程，規(guī)模和質(zhì)量都比較高，但由于區(qū)域現(xiàn)狀制約，房?jī)r(jià)排在5大板塊之尾，銷(xiāo)售情況不容樂(lè)觀；巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特征類(lèi)別 板塊分類(lèi)價(jià)格區(qū)

10、間區(qū)域特點(diǎn)一級(jí)老城區(qū)板塊2400元/以上傳統(tǒng)的商貿(mào)文化中心，土地資源供應(yīng)有限二級(jí)東、西、北部板塊22002400元/新型的大型居住區(qū)、城市重點(diǎn)發(fā)展方向三級(jí)新城區(qū)板塊2000元/左右新規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，商業(yè)及人居氛圍不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施欠缺，目前區(qū)域認(rèn)知度不高巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊中心賣(mài)點(diǎn)板 塊 核心賣(mài)點(diǎn)老城區(qū)板塊中心區(qū)位優(yōu)勢(shì)、各種配套設(shè)施齊全、地塊價(jià)值高東部板塊整個(gè)區(qū)域環(huán)境較好、道路環(huán)境優(yōu)美 、一中教育賣(mài)點(diǎn)西部板塊高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)北部板塊地段交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)、城市發(fā)展方向、品牌優(yōu)勢(shì)新城區(qū)板塊高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)、城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、巢湖市房地產(chǎn)工程分布情況目前，市場(chǎng)在建在售及后期入市工程約25個(gè)左右，以下為

11、典型案例列舉巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速開(kāi)展階段隨著老城區(qū)的拆遷改造及新城區(qū)的規(guī)劃建立，為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展提供了寬廣的開(kāi)展空間，房地產(chǎn)工程已添加到25個(gè)左右；房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊特征明顯根據(jù)工程的分布情況，大致可以把巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)分為5大板塊：“中心區(qū)板塊、東部板塊、西部板塊、北部板塊、新城區(qū)板塊，東部板塊工程最多；各板塊之間價(jià)錢(qián)具有一定的差別老城區(qū)房?jī)r(jià)最高，緊接著是東部板塊，新城區(qū)房?jī)r(jià)最低未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局主要集中西、北兩大板塊市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)將集中于北門(mén)兵團(tuán)、西城兵團(tuán)及向陽(yáng)路兵團(tuán)，世紀(jì)大道兵團(tuán)隨著現(xiàn)有樓盤(pán)銷(xiāo)售進(jìn)入尾期目前火力縮減，但后續(xù)即將推出的新樓盤(pán)體量依然不容忽視；巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)整

12、體特征巢湖市房地產(chǎn)工程規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯新開(kāi)盤(pán)的工程多為10萬(wàn)以上，其中城市之光總建面高達(dá)50萬(wàn)；物業(yè)類(lèi)型多樣化目前市場(chǎng)上仍以多層為主，新推工程大多配以假設(shè)干棟小高層、高層，部分工程有別墅物業(yè)，小高層、高層是房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)；80110的戶型市場(chǎng)接受度高經(jīng)調(diào)查分析，市場(chǎng)上80左右的兩室、110左右的三室市場(chǎng)認(rèn)知度度高；未來(lái)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將愈加猛烈隨著后市工程的不斷添加，巢湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猛烈；市場(chǎng)研討思想導(dǎo)圖工程界定問(wèn)題界定構(gòu)造化分析宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分析地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊四至周邊環(huán)境開(kāi)展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析1-4、開(kāi)展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析根據(jù)工程所在位置、周邊環(huán)境、工程本

13、身分析，我們把城市之光、名仕嘉苑、四?；▓@列為本工程的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，經(jīng)過(guò)對(duì)這幾個(gè)工程的分析，找出本工程的市場(chǎng)空白點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)，最總形本錢(qián)工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描城市之光工程位置： 長(zhǎng)江路與半湯路交匯處 建筑面積： 50萬(wàn) 物業(yè)類(lèi)型： 多層、小高層、高層銷(xiāo)售均價(jià)： 2300元/左右銷(xiāo)售情況： 多層兩室根本售完，大戶型有一定抗性主力戶型： 兩室 80左右 三室100-120左右 交通情況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 根底生活配套相對(duì)齊全區(qū)內(nèi)配套： 幼兒園、小學(xué)、會(huì)所、休閑廣場(chǎng)主體概念： 城市中心、優(yōu)越生活籠統(tǒng)定位： 市中心50萬(wàn)首席超級(jí)大盤(pán)中心賣(mài)點(diǎn)： 規(guī)模、地段、內(nèi)部配套 開(kāi)

14、發(fā) 商： 巢湖金成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 工程進(jìn)度： 一期延伸江路的多層、高層已根本封頂 處于銷(xiāo)售形狀 備注： 內(nèi)有大量的回遷戶且，且工程內(nèi)部有部分難以撤除的居民樓，影響了整體質(zhì)量，一期08年8月底交房工程是巢湖市目前體量最大的在建在售工程，地理位置優(yōu)越、區(qū)內(nèi)配套完善，已成為巢湖市明星樓盤(pán)，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描名仕嘉苑工程位置： 半湯路巢湖市公安局旁 建筑面積： 10萬(wàn) 物業(yè)類(lèi)型： 多層、小高層、高層銷(xiāo)售均價(jià)： 2000元/左右銷(xiāo)售情況： 銷(xiāo)售抗性較大，主力戶型： 兩室 90左右 三室110-120左右 交通情況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 根底生活配套設(shè)備欠缺，主要是政務(wù)辦公區(qū)內(nèi)配套： 休閑廣場(chǎng)

15、、水系、商業(yè)、步行景觀帶主體概念： 天地靈韻名仕嘉苑籠統(tǒng)定位： 巢湖政務(wù)中心區(qū)、十萬(wàn)平米、人文景觀華府中心賣(mài)點(diǎn)： 價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)、政務(wù)文化新區(qū)未來(lái) 開(kāi) 發(fā) 商： 巢湖雙友置業(yè) 銷(xiāo)售代理： 南京瑞澤置業(yè)顧問(wèn)工程進(jìn)度： 一期聽(tīng)竹園11棟多層部分封頂，處于銷(xiāo)售狀 態(tài)，08年3月交付 備注： 每平方優(yōu)惠40元，送太陽(yáng)能熱水器工程處于新城區(qū)，為中規(guī)中矩的中等規(guī)模樓盤(pán)，中心景觀帶為本工程的最大亮點(diǎn)，由于工程偏離老城區(qū)，以質(zhì)量及低位價(jià)錢(qián)吸引客戶，新城區(qū)的開(kāi)展進(jìn)程直接影響本工程主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手掃描四海花園工程位置： 金巢大道與半湯路交匯處 建筑面積： 18萬(wàn) 物業(yè)類(lèi)型： 29棟多層、2棟高層銷(xiāo)售均價(jià)： 2100元/左右

16、銷(xiāo)售情況： 銷(xiāo)售抗性較大，主力戶型： 兩室 90左右 三室左右 交通情況： 緊靠交通主干道，交通便利 周邊配套： 根底生活配套設(shè)備欠缺，主要是政務(wù)辦公區(qū)內(nèi)配套： 休閑廣場(chǎng)、幼兒園、主景觀帶、大板商業(yè)主體概念： 五湖四海享譽(yù)人生籠統(tǒng)定位： 18萬(wàn)平米政務(wù)新區(qū)標(biāo)志性園林社區(qū)中心賣(mài)點(diǎn)： 價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)、政務(wù)文化新區(qū)未來(lái)、產(chǎn)品質(zhì)量 開(kāi) 發(fā) 商： 安徽五湖四海置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)謀劃： 香港寶隆、寧波和田工程進(jìn)度： 一期10棟多層部分封頂，處于銷(xiāo)售狀 態(tài)，07年底交付 備注： 98折，送2000元購(gòu)房券工程處于新城區(qū)，樓i盤(pán)規(guī)模較大，配套齊全，質(zhì)量相對(duì)較高，由于工程偏離老城區(qū)，以質(zhì)量及低位價(jià)錢(qián)吸引客戶，新城區(qū)的開(kāi)展進(jìn)程直

17、接影響本工程1-4、開(kāi)展戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SWOT分析SWOT分析：優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析1- 區(qū)位優(yōu)勢(shì)地處老城區(qū)與新城區(qū)交匯處，處重點(diǎn)開(kāi)展方向2- 交通優(yōu)勢(shì)緊靠城市南北主干道半湯路，出行便利 3- 學(xué)區(qū)氣氛濃重周邊有東風(fēng)小學(xué)、財(cái)校，教育氣氛濃重4- 升值優(yōu)勢(shì)隨著新城區(qū)的建立開(kāi)展，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的開(kāi)展，區(qū)域地塊價(jià)值必升SWOT分析：優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析1- 規(guī)模小 工程占地面積較小，不易構(gòu)成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，直接影響到工程質(zhì)量的打造，難以與其它工程抗衡 2- 區(qū)域居住、商業(yè)氣氛缺乏，整體環(huán)境普通區(qū)域居住房屋多位居民自建房，根本生活配套設(shè)備欠缺，生活環(huán)境質(zhì)量不高3- 戶型設(shè)置過(guò)大，市場(chǎng)抗性大工程主導(dǎo)戶型為三房，面積在120以

18、上，大戶型市場(chǎng)抗性過(guò)大，影響工程的銷(xiāo)售進(jìn)程SWOT分析：時(shí)機(jī)時(shí)機(jī)分析1- 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)穩(wěn)定，市場(chǎng)處于快速開(kāi)展階段 2- 區(qū)域整體環(huán)境的不斷完善，關(guān)注度逐漸得到改善 3- 處城市重點(diǎn)開(kāi)展方向，新區(qū)的建立將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的開(kāi)展SWOT分析：要挾要挾分析1- 整個(gè)住宅市場(chǎng)放量過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)猛烈 2- 產(chǎn)品同質(zhì)化景象嚴(yán)重，難以尋求市場(chǎng)空白3- 股市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊 SO優(yōu)化戰(zhàn)略 借助新城區(qū)開(kāi)展強(qiáng)勁之勢(shì)，充分利用區(qū)域?qū)W區(qū)優(yōu)勢(shì)，有效整合周邊資源，提升工程的競(jìng)爭(zhēng)力， 注重產(chǎn)品質(zhì)量打造，添加工程的附加值TW躲避戰(zhàn)略 轉(zhuǎn)移區(qū)域不利要素所呵斥對(duì)消費(fèi)的影響，強(qiáng)化區(qū)域開(kāi)展前景 注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的表現(xiàn)，盡能夠的去化工程開(kāi)

19、展戰(zhàn)略根據(jù)工程SWOT分析，工程的整體開(kāi)展戰(zhàn)略：“走區(qū)域補(bǔ)缺者開(kāi)展戰(zhàn)略“領(lǐng)跑者挑戰(zhàn)者教育文化品牌切入市場(chǎng)，唯一性項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)的資源產(chǎn)品創(chuàng)新及多樣化壟斷價(jià)格標(biāo)桿，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場(chǎng)新進(jìn)者具備一定獨(dú)特資源和生產(chǎn)規(guī)模改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者補(bǔ)缺者缺乏獨(dú)特資源和資金實(shí)力搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者規(guī)模小，快速靈活目標(biāo)客戶明確，挖掘細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值抓住某種需求變化趨勢(shì)，在細(xì)節(jié)創(chuàng)新打造難以復(fù)制的產(chǎn)品細(xì)節(jié)上創(chuàng)新、尋求產(chǎn)品差別化，明確目的客戶，自動(dòng)出擊，快速回籠資金工程戰(zhàn)略方向拔高地段價(jià)值的升值潛力提升產(chǎn)品價(jià)值能引起的關(guān)注度2工程整合定位第1部分： 市場(chǎng)

20、分析研討第2部分： 工程整合定位第3部分： 營(yíng)銷(xiāo)推行創(chuàng)新 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷(xiāo)售執(zhí)行創(chuàng)新 2-1、工程定位塑造1、案名建議主推案名:四季泉城次推案名：新城明珠、橘郡、雍景豪園 詳細(xì)案名創(chuàng)意見(jiàn)方案后附2、概念定位 首度以“養(yǎng)生改動(dòng)生活,安康永駐家園為主題的70年居住代表作養(yǎng)生型人文安康住區(qū) 巢湖首席 四大發(fā)力點(diǎn)： 由產(chǎn)品本身而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)1：人文 HUMANITIES 由鄰里溝通而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)2：關(guān)懷 BLOCK 由社區(qū)價(jià)值而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)3：養(yǎng)生 REGIMEN 由社區(qū)生命而產(chǎn)出的發(fā)力點(diǎn)4：安康 HEALTHY主題詞引薦但要天天洗/只需少數(shù)人能做到！ 在巢湖/偶爾洗次溫泉不算養(yǎng)生 但有溫泉的城就不一

21、樣 所謂城不過(guò)是大點(diǎn)概念延伸延伸點(diǎn)1巢湖房產(chǎn)市場(chǎng)的養(yǎng)生概念空白，利于后期的開(kāi)掘、宣傳、推行延伸點(diǎn)2生命的繼續(xù)在于安康、而養(yǎng)生是培育安康的獨(dú)一途徑，每個(gè)市民渴求一個(gè)處處充溢安康及人文的調(diào)和生活氣氛，從而使得概念得以延伸延伸點(diǎn)3工程所處的區(qū)域?yàn)槌埠眳^(qū)的一個(gè)中檔居住板塊，重新城規(guī)劃建立的角度，論述工程的“城的概念 鑒于規(guī)劃現(xiàn)狀社區(qū)本身優(yōu)越點(diǎn)明顯缺乏，按照現(xiàn)有條件市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力薄弱，因此在全盤(pán) “養(yǎng)生人文的主題下誕生“安康優(yōu)雅的生活方式！如何將社區(qū)主題與社區(qū)功能營(yíng)造構(gòu)成一體建議如下：社區(qū)增力點(diǎn)營(yíng)造1泉： 1個(gè)大型人造溫泉會(huì)所2廣場(chǎng)：1 “運(yùn)動(dòng)健身廣場(chǎng) + 1“韻律文化廣場(chǎng)3長(zhǎng)廊： “綠色景觀 長(zhǎng)廊 “書(shū)

22、畫(huà)文藝 長(zhǎng)廊 “運(yùn)動(dòng)健身 長(zhǎng)廊建議1：主題雕塑主入口設(shè) “養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、安康塑像建議2：溫泉會(huì)所即多功能會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)多個(gè)可同時(shí)包容10人以上運(yùn)用的人造溫泉，如：藥物、牛奶溫泉等建議3：韻律廣場(chǎng)即從西小高層與東1號(hào)樓之間的廣場(chǎng)的道路，設(shè)計(jì)為符合社區(qū)理念的音樂(lè)、棋藝休閑區(qū)建議4：運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)即東2號(hào)樓與北小高層之間，設(shè)計(jì)為一個(gè)集中的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所“多類(lèi)型露天運(yùn)動(dòng)器材組成建議5：綠色景觀長(zhǎng)廊即工程主入口處，設(shè)計(jì)為社區(qū)的中心花園景觀帶建議6：書(shū)畫(huà)文藝長(zhǎng)廊即把社區(qū)的西測(cè)道路有效利用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的書(shū)畫(huà)文藝展現(xiàn)區(qū)，完善了社區(qū)的文化底蘊(yùn)建議7：運(yùn)動(dòng)健身長(zhǎng)廊即把社區(qū)的東測(cè)道路實(shí)踐運(yùn)用，設(shè)計(jì)為小區(qū)的羽毛球、跳繩等活動(dòng)的場(chǎng)地

23、社區(qū)增力點(diǎn)營(yíng)造1個(gè)大型人造溫泉會(huì)所大型人造溫泉2大社區(qū)主題廣場(chǎng) 韻律文化廣場(chǎng)； 運(yùn)動(dòng)健身廣場(chǎng)；3條社區(qū)內(nèi)庭長(zhǎng)廊屆于韻律廣場(chǎng)和運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)之間的“綠色景觀長(zhǎng)廊社區(qū)左圍墻與韻律廣場(chǎng)之間的“書(shū)畫(huà)文藝長(zhǎng)廊社區(qū)右圍墻與運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)之間的“運(yùn)動(dòng)健身長(zhǎng)廊商業(yè)增力點(diǎn)營(yíng)造巢湖北區(qū)特征餐飲文娛休閑街二、目的客戶鎖定1、客戶區(qū)域范圍工程客戶主要以巢湖市區(qū)、周邊區(qū)域客戶為主，約占客戶總量的90%以上。其他為巢湖下設(shè)縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約占客戶總量的10%左右。 特征1：在置業(yè)次數(shù)上多為一次置業(yè)特征2：普通注重安康、運(yùn)動(dòng)的生活方式特征3：需求離“塵不離“城的生活方式特征4：具有用開(kāi)展目光看問(wèn)題，對(duì)北區(qū)開(kāi)展充溢希望巢湖市內(nèi)“中產(chǎn)階層周邊

24、縣鎮(zhèn)“富有階層三、工程價(jià)錢(qián)確立 原那么1：?jiǎn)?dòng)階段擬入市價(jià)錢(qián)略低于市區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)錢(qián)，在 區(qū)域內(nèi)要引領(lǐng)價(jià)錢(qián)的上揚(yáng)趨勢(shì) 原那么2：凸現(xiàn)多層和小高層價(jià)錢(qián)的宏大差距，啟售價(jià)明顯低于 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品原那么3：與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品價(jià)錢(qián)持平，結(jié)合銷(xiāo)售情況隨時(shí)調(diào)整原那么4：多層的中間層價(jià)錢(qián)與小高層高層的價(jià)錢(qián)一致1、競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)錢(qián)確立原那么2、價(jià)錢(qián)的定位結(jié)合市調(diào)價(jià)錢(qián)資料確實(shí)立原那么:后期可提供科學(xué)定價(jià)法那么及價(jià)錢(qián)建議按工程推出時(shí)間根據(jù)市場(chǎng)及定價(jià)原那么定價(jià)均價(jià)2150 / 3營(yíng)銷(xiāo)推行方案第1部分： 市場(chǎng)分析研討第2部分： 工程整合定位第3部分： 營(yíng)銷(xiāo)推行創(chuàng)新 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷(xiāo)售執(zhí)行創(chuàng)新 一、開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新1、主題溫泉先行開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略養(yǎng)生生活社區(qū) 現(xiàn)場(chǎng)感受保健之道優(yōu)勢(shì)1：住宅做樣板已無(wú)新意而言，此舉是由人造溫泉現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)區(qū)養(yǎng)生社區(qū)的演化過(guò)程優(yōu)勢(shì)2：是表達(dá)實(shí)力、品牌與質(zhì)量高度一致的集中優(yōu)勢(shì)體 優(yōu)勢(shì)3：做足溫泉會(huì)所以外的其他配套，例如：按摩館、茶藝館等，內(nèi)部環(huán)境實(shí)景取悅市