第3章 房地產(chǎn)開發(fā)的過程與管理ppt課件

1、第3章 房地產(chǎn)開發(fā)過程與管理3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3.2 房地產(chǎn)開發(fā)的程序與評價3.3 房地產(chǎn)開發(fā)的參與者.思 考 題小劉本科畢業(yè)后預(yù)備進(jìn)入一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任務(wù)，面試時主考官讓他描畫一下“房地產(chǎn)工程開發(fā)的主要流程。他知道怎樣回答？2. 小劉經(jīng)過面試，順利地進(jìn)入了這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并被分配在工程拓展部或稱前期部，想了解他要和哪些政府部門打交道。他知道嗎？.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1. 房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)四類

2、2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)指以房地產(chǎn)開發(fā)建造為前提，從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)等不同方式的經(jīng)濟(jì)活動，在實(shí)現(xiàn)社會效益的同時獲取利潤、進(jìn)展自主運(yùn)營、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，并具有法人資歷的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征它是以土地開發(fā)和房屋建立為運(yùn)營范圍的消費(fèi)運(yùn)營型企業(yè)。 它是典型的資金、技術(shù)、人才密集型企業(yè)。在其運(yùn)作過程中，政府對其干涉的力度強(qiáng)，環(huán)節(jié)多。它的消費(fèi)及運(yùn)營的產(chǎn)需鏈條長，環(huán)節(jié)眾多，對開發(fā)企業(yè)的整體運(yùn)作程度和資源整合才干要求高。 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類按運(yùn)營管理的對象不同分類 按照資金來源不同分類 按企業(yè)一切制性質(zhì)不同分類 按照政府審批性質(zhì)不同分類 按運(yùn)營運(yùn)作方式不同分類 .房地產(chǎn)開發(fā)

3、企業(yè)的分類1. 按運(yùn)營管理的對象不同:專門從事土地和城市根底設(shè)備開發(fā)的企業(yè)專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)展綜合開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類2. 按資金來源不同:涉外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類3. 按企業(yè)一切制性質(zhì)不同:公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 混合一切制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類4. 按政府審批性質(zhì)不同:房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)工程公司 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類5. 按運(yùn)營運(yùn)作方式不同:獨(dú)立運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)專業(yè)公司 .房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)建立部，2000.3

4、.29：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個資質(zhì)等級。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。 各資質(zhì)等級企業(yè)該當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)，不得越級承當(dāng)義務(wù)。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求一級資質(zhì)：1注冊資本不低于5000萬元；2從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營5年以上；3近3年房屋建筑面積累計(jì)開工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4延續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求一級資質(zhì)：6有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于

5、40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資歷證書的專職會計(jì)人員不少于4人；7工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了和制度；9未發(fā)生過艱苦工程質(zhì)量事故。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求二級資質(zhì)：1注冊資本不低于2000萬元；2從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營3年以上；3近3年房屋建筑面積累計(jì)開工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4延續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求二級資質(zhì)：6有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有

6、關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資歷證書的專職會計(jì)人員不少于3人；7工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了和制度；9未發(fā)生過艱苦工程質(zhì)量事故。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求三級資質(zhì)：1注冊資本不低于800萬元；2從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營2年以上；3房屋建筑面積累計(jì)開工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；4延續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資歷證書的專

7、職會計(jì)人員不少于2人；.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求三級資質(zhì)：6工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；7具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了和制度；8未發(fā)生過艱苦工程質(zhì)量事故。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求四級資質(zhì)：1注冊資本不低于100萬元；2從事房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營1年以上；3已開工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；4有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資歷證書的專職會計(jì)人員不少于2人；.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求四級資質(zhì)：5工程技術(shù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)

8、計(jì)人員；6商品住宅銷售中實(shí)行了和制度；7未發(fā)生過艱苦工程質(zhì)量事故。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求暫定資質(zhì)：1營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2企業(yè)章程；3驗(yàn)資證明；4企業(yè)法定代表人的身份證明；5專業(yè)技術(shù)人員的資歷證書和勞動合同；6房地產(chǎn)開發(fā)主管部門以為需求出示的其他文件。問：暫定資質(zhì)有效期多久？必需從四級開場嗎？答：普通一年。不一定。.南京房地產(chǎn)企業(yè)根本情況南京有多少家房地產(chǎn)企業(yè)？答：602家全國：6萬多家南京有多少家一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？答：18家 全國：572家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量如何保證？答：A級性能認(rèn)證+住宅質(zhì)量保險(xiǎn).房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)直線制職能制直線職能制事業(yè)部制矩陣制 綜合方案部門 前期開發(fā)部門 規(guī)

9、劃設(shè)計(jì)部門 工程技術(shù)部門 研討開展部門 財(cái)務(wù)預(yù)算部門 資料設(shè)備部門 運(yùn)營銷售部門其他行政部門 組織方式部門設(shè)置.3.2房地產(chǎn)開發(fā)的程序與評價一、房地產(chǎn)工程開發(fā)程序二、房地產(chǎn)工程開發(fā)過程的評價.房地產(chǎn)工程開發(fā)程序投資時機(jī)與決策分析前期任務(wù)工程建立銷售租賃物業(yè)管理投資時機(jī)研討投資時機(jī)選擇土地獲取可行性研討工程立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)理單位招招標(biāo)施工單位招招標(biāo)施工過程開工驗(yàn)收市場營銷物業(yè)管理接納物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn).房地產(chǎn)開發(fā)過程的評價開發(fā)階段影響條件投資決策策劃前期工作建設(shè)階段租售階段法規(guī)比較健全比較健全政策比較健全比較健全技術(shù)成熟度較低較高較高高從業(yè)人員要求較高一般已專業(yè)化要求較高市場成熟度不成熟較高較高較高.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)的參與者 一、直接參與者二、間接參與者.