第3章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程與管理ppt課件

1、第3章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程與管理3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與評(píng)價(jià)3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的參與者.思 考 題小劉本科畢業(yè)后預(yù)備進(jìn)入一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)任務(wù)，面試時(shí)主考官讓他描畫(huà)一下“房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的主要流程。他知道怎樣回答？2. 小劉經(jīng)過(guò)面試，順利地進(jìn)入了這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并被分配在工程拓展部或稱前期部，想了解他要和哪些政府部門(mén)打交道。他知道嗎？.3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特征三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1. 房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)四類

2、2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)指以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造為前提，從事土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)等不同方式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)獲取利潤(rùn)、進(jìn)展自主運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，并具有法人資歷的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特征它是以土地開(kāi)發(fā)和房屋建立為運(yùn)營(yíng)范圍的消費(fèi)運(yùn)營(yíng)型企業(yè)。 它是典型的資金、技術(shù)、人才密集型企業(yè)。在其運(yùn)作過(guò)程中，政府對(duì)其干涉的力度強(qiáng)，環(huán)節(jié)多。它的消費(fèi)及運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)需鏈條長(zhǎng)，環(huán)節(jié)眾多，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體運(yùn)作程度和資源整合才干要求高。 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類按運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象不同分類 按照資金來(lái)源不同分類 按企業(yè)一切制性質(zhì)不同分類 按照政府審批性質(zhì)不同分類 按運(yùn)營(yíng)運(yùn)作方式不同分類 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

3、企業(yè)的分類1. 按運(yùn)營(yíng)管理的對(duì)象不同:專門(mén)從事土地和城市根底設(shè)備開(kāi)發(fā)的企業(yè)專門(mén)從事地上建筑物和構(gòu)筑物建立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)展綜合開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類2. 按資金來(lái)源不同:涉外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類3. 按企業(yè)一切制性質(zhì)不同:公有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非公有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 混合一切制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類4. 按政府審批性質(zhì)不同:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程公司 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的分類5. 按運(yùn)營(yíng)運(yùn)作方式不同:獨(dú)立運(yùn)作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司產(chǎn)業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)專業(yè)公司 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)建立部，2000.3

4、.29：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。 各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)該當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承當(dāng)義務(wù)。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求一級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；2從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)5年以上；3近3年房屋建筑面積累計(jì)開(kāi)工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4延續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求一級(jí)資質(zhì)：6有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于

5、40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資歷證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；7工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了和制度；9未發(fā)生過(guò)艱苦工程質(zhì)量事故。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求二級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；2從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)3年以上；3近3年房屋建筑面積累計(jì)開(kāi)工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4延續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求二級(jí)資質(zhì)：6有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有

6、關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資歷證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；7工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；8具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了和制度；9未發(fā)生過(guò)艱苦工程質(zhì)量事故。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求三級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；2從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)2年以上；3房屋建筑面積累計(jì)開(kāi)工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；4延續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；5有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資歷證書(shū)的專

7、職會(huì)計(jì)人員不少于2人；.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求三級(jí)資質(zhì)：6工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；7具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了和制度；8未發(fā)生過(guò)艱苦工程質(zhì)量事故。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求四級(jí)資質(zhì)：1注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；2從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)1年以上；3已開(kāi)工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100；4有職稱的建筑、構(gòu)造、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資歷證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求四級(jí)資質(zhì)：5工程技術(shù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)擔(dān)任人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)

8、計(jì)人員；6商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了和制度；7未發(fā)生過(guò)艱苦工程質(zhì)量事故。.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求暫定資質(zhì)：1營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2企業(yè)章程；3驗(yàn)資證明；4企業(yè)法定代表人的身份證明；5專業(yè)技術(shù)人員的資歷證書(shū)和勞動(dòng)合同；6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)以為需求出示的其他文件。問(wèn)：暫定資質(zhì)有效期多久？必需從四級(jí)開(kāi)場(chǎng)嗎？答：普通一年。不一定。.南京房地產(chǎn)企業(yè)根本情況南京有多少家房地產(chǎn)企業(yè)？答：602家全國(guó)：6萬(wàn)多家南京有多少家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)？答：18家 全國(guó)：572家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的質(zhì)量如何保證？答：A級(jí)性能認(rèn)證+住宅質(zhì)量保險(xiǎn).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)直線制職能制直線職能制事業(yè)部制矩陣制 綜合方案部門(mén) 前期開(kāi)發(fā)部門(mén) 規(guī)

9、劃設(shè)計(jì)部門(mén) 工程技術(shù)部門(mén) 研討開(kāi)展部門(mén) 財(cái)務(wù)預(yù)算部門(mén) 資料設(shè)備部門(mén) 運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)售部門(mén)其他行政部門(mén) 組織方式部門(mén)設(shè)置.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)程序二、房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)過(guò)程的評(píng)價(jià).房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)程序投資時(shí)機(jī)與決策分析前期任務(wù)工程建立銷(xiāo)售租賃物業(yè)管理投資時(shí)機(jī)研討投資時(shí)機(jī)選擇土地獲取可行性研討工程立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)理單位招招標(biāo)施工單位招招標(biāo)施工過(guò)程開(kāi)工驗(yàn)收市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)管理接納物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)階段影響條件投資決策策劃前期工作建設(shè)階段租售階段法規(guī)比較健全比較健全政策比較健全比較健全技術(shù)成熟度較低較高較高高從業(yè)人員要求較高一般已專業(yè)化要求較高市場(chǎng)成熟度不成熟較高較高較高.3.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的參與者 一、直接參與者二、間接參與者.