房地產(chǎn)估價-地價評估與分攤ppt課件

1、第7章 地價評價和地價分攤掌握：道路價法，高層建筑地價分攤與土地占有份額確實定。 熟習：城市基準地價評價，基準地價修正法。 .土地是一種房地產(chǎn)，地價評價是房地產(chǎn)估價的一個重要方面。地價普通可以直接運用前面引見的市場法、本錢法、收益法、假設開發(fā)法等來評價。但地價評價還有一些獨特的方法。因此，本章對專門適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地估價的道路價法，對有中國特征的城市基準地價評價和基準地價修正法，對與地價評價有關(guān)的高層建筑地價分攤，作一簡要引見。.第一節(jié) 道路價估價法 一、道路價估價法的根本原理 二、道路價估價法的估價步驟 .一、道路價估價法的根本原理 一道路價法估價的根本概念城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，如

2、圖9-1(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相鄰、外形一樣、面積相等，但由于臨街情況不同，價值會有所不同，而且差別能夠很大。我們憑直覺就可以看出：圖9-1(a)中，地塊A的價值高于地價B的價值；圖9-1(b)中，地塊C的價值高于地塊D的價值；圖9-1(c)中，地塊E的價值高于地塊F的價值：圖9-1(d)中，地塊G的價值高于地塊H的價值。假設需求同時、快速地評價出城鎮(zhèn)街道兩側(cè)一切商業(yè)用地的價值，那么可以采用道路價法。.道路價法的概念：道路價法是在特定的街道上設定規(guī)范臨街深度，從中選取假設干規(guī)范臨街宗地求其平均價錢，將此平均價錢稱為道路價，然后利用臨街深度價錢修正率表和其他價錢修正率來求取

3、該街道其他臨街土地價值的一種估價方法。.二道路價法的實際根據(jù)1、道路價法本質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其實際根據(jù)與市場法一樣，是房地產(chǎn)價錢構(gòu)成的替代原理。在道路價法中，“規(guī)范臨街宗地可視為市場法中的“可比實例；“道路價是假設干“規(guī)范臨街宗地的平均價錢，可視為市場法中的“可比實例價錢；該街道其他土地的價值，是以道路價為基準，思索其臨街深度、外形(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)那么形)、臨街情況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地， 以及長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街)、臨街寬度等，進展適當?shù)恼{(diào)整

4、求得，這些調(diào)整實踐上為“房地產(chǎn)情況調(diào)整。 .2、道路價法與普通的市場法有三點不同：是不做“買賣情況修正和“買賣日期調(diào)整。 是先對多個“可比實例價錢進展綜合，然后再進展“房地產(chǎn)情況調(diào)整；而不是先對“可比實例價錢進展有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進展綜合。是利用一樣的“可比實例價錢道路價，同時評價出許多“估價對象該街道其他臨街土地的價值；而不是僅評價出一個“估價對象的價值。在道路價法中不做“買賣情況修正和“買賣日期調(diào)整的緣由是：求得的道路價假設干規(guī)范臨街宗地的平均價錢，已是正常價錢； 求得的道路價所對應的日期，與欲求取的其他臨街土地價值的日期一致，都是估價時點時的。 .三道路價法適用的對象和條件道路價法主

5、要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價。普通的房地產(chǎn)估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需求破費較長的時間。道路價法那么被以為是一種快速、相對公平合理， 能節(jié)省人力、財力，可以同時對許多宗土地進展估價的方法批量估價mass appraisal，特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、房地產(chǎn)征收補償或者其他需求在大范圍內(nèi)同時對許多宗土地進展估價的情形。運用道路價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的陳列較整齊。 .四道路價法的操作步驟道路價法估價普通分為以下6 個步驟進展：劃分道路價區(qū)段；設定規(guī)范臨街深度；選取規(guī)范臨街宗地；調(diào)查評價道路價；制造價錢修正率表；計算臨街土地的價值。 .二

6、、劃分道路價區(qū)段 道路價區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。一個道路價區(qū)段是指具有同一個道路價的地段。在劃分道路價區(qū)段時，應將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一個道路價區(qū)段。兩個道路價區(qū)段的分界限，原那么上是地價有顯著差別的地點，普通是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個路口之間的地段為一個道路價區(qū)段。較長的繁華街道，有時需求將兩個路口之間的地段劃分為兩個以上的道路價區(qū)段，分別附設不同的道路價。某些不很繁華的街道，同一個道路價區(qū)段可延伸至數(shù)個路口。在同一條街道上，假設兩側(cè)的繁華程度、地價程度有顯著差別的，應以街道中心為分界限，將該街道的兩側(cè)各自視為一個道路價區(qū)段，分別附設不同的道路價。 .三、設定規(guī)范深

7、度規(guī)范臨街深度通常簡稱規(guī)范深度，從實際上講，是街道對地價影響的轉(zhuǎn)機點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸升高；由此遠離街道的方向，地價可視為根本不變。在實踐估價中，設定的規(guī)范臨街深度通常是道路價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。例如，某個道路價區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為18m，那么規(guī)范臨街深度應設定為18m；假設臨街深度普遍為25m，那么規(guī)范臨街深度應設定為25m。 以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為規(guī)范臨街深度，可以簡化以后各宗土地價值的計算。也會使所求得的道路價有代表性。.規(guī)范宗地，是道路價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取規(guī)范臨街宗地的詳細要求是：一面臨街；土地外形為矩形；臨街深

8、度為規(guī)范臨街深度；臨街寬度為規(guī)范臨街寬度(通常簡稱規(guī)范寬度，眾數(shù))；臨街寬度與臨街深度比例適當；用途為所在道路價區(qū)段具有代表性的用途；容積率為所在道路價區(qū)段具有代表性的容積率(眾數(shù))；其他方面，如土地運用期限、土地條件等也應具有代表性。四、選取規(guī)范臨街宗地.五、調(diào)查評價道路價道路價是附設在街道上的假設干規(guī)范臨街宗地的平均價錢。通常在同一道路價區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量的規(guī)范臨街宗地，運用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場法等，分別求其單位價錢或樓面地價。然后求這些規(guī)范臨街宗地的單位價錢或樓面地價的簡單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該道路價區(qū)段的道路價。.道路價通常為土地單價，也可

9、為樓面地價；可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示。例如用點數(shù)來表示，將一個城市中道路價最高的道路價區(qū)段以1000 點表示，其他道路價區(qū)段的點數(shù)依此確定。以貨幣表示的道路價比較容易了解，直觀性強，便于土地買賣時參考。用點數(shù)表示的道路價便于測算，可防止由于幣值動搖而引起的費事。下面以土地單價、貨幣來表示道路價的情況，進一步引見道路價法。.六、制造價錢修正率表 1、價錢修正率的原理價錢修正率表有臨街深度價錢修正率表和其他價錢修正率表。臨街深度價錢修正率表通常簡稱為深度價錢修正率表，又稱為深度百分率表、深度指數(shù)表，是基于臨街深度價錢遞減率制造出來的。臨街深度價錢遞減率又是基于臨街土地中各部分的價值隨著遠離街

10、道而有遞減景象，或者說，距街道深度越深，可及性越差，價值也就越小。假設將臨街土地劃分為許多與街道平行的細條，由于越接近街道的細條的利用價值越大，越遠離街道的細條的利用價值越小， 那么接近街道的細條的價值高于遠離街道的細條的價值。 .有一臨街深度為n米的矩形土地，假設以某個單位(在此為1m)將其劃分為許多與街道平行的細條。各細條的外形和面積是一樣的，并且越接近街道的細條的價值越大。假設將各細條的價值折算為相對數(shù)，便可以得到臨街深度價錢遞減率。 .2、深度修正的各種方法引見 1“四三二一法那么。又稱為“慎格爾法那么。其含義是將100英尺深的街道四等分，每份25英尺，從臨街方向開場，每個25英尺土地

11、的單位價錢分別占道路價的40、30、20、10。 2蘇慕斯法那么。將100英尺深的街道二等分，前半臨街50英尺土地的單位價錢占道路價的72.5，后半50英尺占27.5。 3霍夫曼法那么。將100英尺深的街道四等分，從臨街方向開場，每份價值分別占道路價的37.5、29.5、20.7、12.3。 4哈柏法那么。該法那么以為，土地的價值與其深度的平方根成正比。.3、“四三二一法那么最簡單且最容易了解的臨街深度價錢遞減率是四三二一法那么(four-three-two-one rule)。該法那么是將臨街深度100 英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，如以下圖所示。各等份由于間隔街道的遠近不同，價

12、值有所不同。從街道方向算起，第一個25 英尺等份的價值占整塊土地價值的40%，第二個25 英尺等份的價值占整塊土地價值的30%，第三個25 英尺等份的價值占整塊土地價值的20%，第四個25 英尺等份的價值占整塊土地價值的10%。 .假設超越100 英尺，那么以“九八七六法那么來補充，即超越100 英尺的：第一個25 英尺等份的價值為臨街深度100 英尺的土地價值的9%；第二個25 英尺等份的價值為臨街深度100 英尺的土地價值的8%；第三個25 英尺等份的價值為臨街深度100 英尺的土地價值的7%；第四個25 英尺等份的價值為臨街深度100 英尺的土地價值的6%。.4、深度價錢修正率表的制造方

13、式深度價錢修正率表的制造方式有：單獨深度價錢修正率(深度價錢遞減率)、累計度價錢修正率和平均深度價錢修正率三種。在圖9-2(a)中，假設a1，a2，a3，an-1，an也分別表示各細條的價值占整塊土地價值的比率，那么： .為簡明起見，將上述用表來闡明，見下表。表中的平均深度價錢修正率，是將上述臨街深度100 英尺的平均深度價錢修正率25%乘以4 轉(zhuǎn)換為100%，同時為堅持與其他數(shù)字的相對關(guān)系不變，其他數(shù)字也相應乘以4 得出的。這也是利用平均深度價錢修正率修正單價的需求。.5、制造深度價錢修正率表的步驟設定規(guī)范臨街深度；將規(guī)范臨街深度分為假設干等份；制定單獨深度價錢修正率，或?qū)为毶疃葍r錢修正率

14、轉(zhuǎn)換為累計深度價錢修正率或平均深度價錢修正率。 計算三角形等外形的土地的價值，還需求制造相應的價錢修正率表。.6、編制其他修正系數(shù)表1寬度修正2寬深比率修正3容積率修正4出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正5朝向修正6地價分配率修正.七、計算臨街土地價值(運用舉例)一概述運用道路價法計算臨街土地的價值，需求弄清楚道路價和臨街深度價錢修正率的含義、規(guī)范臨街宗地的條件，并結(jié)合需求計算價值的臨街土地的外形和臨街情況。就道路價與臨街深度價錢修正率兩者的對應關(guān)系來說，道路價的含義不同，應采用不同的臨街深度價錢修正率。在單獨深度價錢修正率、累計深度價錢修正率和平均深度價錢修正率中，終究應采用哪一種，要根據(jù)所給的道路價的含義

15、來確定。采用不同的臨街深度價錢修正率，道路價法的計算公式有所不同。.二道路價法計算舉例下面以規(guī)范臨街宗地的單價作為道路價、采用平均深度價錢修正率為例，闡明臨街土地價值的計算。 1、一面臨街矩形土地價值的計算。計算一面臨街矩形土地的價值，是先查出其所在區(qū)段的道路價，再根據(jù)其臨街深度查出相應的深度價錢修正率。其中，單價是道路價與臨街深度價錢修正率之積，總價是再乘以土地面積。計算公式如下： .2、前后兩面臨街矩形土地價值的計算。計算前后兩面臨街矩形土地的價值，通常是采用“重疊價值估價法，即先確定高價街(也稱前街)與低價街(也稱后街)的影響范圍的分界限，再以此分界限將前后兩面臨街矩形土地分為前后兩部分

16、，然后根據(jù)該兩部分各自所臨街道的道路價和臨街深度分別計算價值，再將此兩部分的價值加總。計算公式如下： .3、 矩形街角地價值的計算。街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計算街角地的價值，通常是采用“正旁兩街分別輕重估價法，該方法是先求取高價街(也稱正街)的價值，再計算低價街(也稱旁街)的影響加價，然后加總。計算公式如下： 街角地假設有天橋或地下道出入口等而影響其利用價值的，應在上述方法計算其價值后再進展適當?shù)臏p價調(diào)整。 .三道路價估價法的根本計算公式 宗地總價道路價深度百分率宗地面積 假設街道兩邊土地有特殊條件存在，那么需進展修正，公式如下： 宗地總價道路價深度百分率宗地面積 其他條件修正

17、額 宗地總價道路價深度百分率宗地面積 其他條件修正率.第二節(jié) 城鎮(zhèn)基準地價評價一、何為基準地價城鎮(zhèn)基準地價簡稱基準地價，是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評價確定的一定運用期限的建立用地運用權(quán)在某一時點的平均價錢。也可以將城市基準地價簡要定義為：以某個城鎮(zhèn)為對象，在該城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)“用途一樣、位置相鄰、地價相近的原那么劃分土地級別或地價區(qū)段，然后調(diào)查評價出的各個土地級別或地價區(qū)段一定運用期限的建立用地運用權(quán)在期在某一時點的平均價錢。 .二、城鎮(zhèn)基準地價評價的程序和方法1、制定基準地價評價作業(yè)方案包括確

18、定基準地價評價的區(qū)域范圍，技術(shù)道路，落實評價人員，預備所需的資料和設備，落實任務場地，編制任務方案和時間進度等。其中， 確定基準地價評價的區(qū)域范圍有以下幾種選擇：城鎮(zhèn)行政區(qū)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建立用地范圍建成區(qū)市區(qū)基準地價評價的區(qū)域范圍大小，主要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，當?shù)氐膶嵺`需求和可投入評價的人力、財力、物力等情況來定，普通為規(guī)劃區(qū)。 .2、 明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式1明確基準地價的內(nèi)涵，是要確定基準地價對應的以下條件：估價時點，普通應為年度的1月1日；土地用途，例如是分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途，還是采用綜合用途。普通應為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不

19、同的用途；土地權(quán)益性質(zhì)，例如是出讓方式獲得的國有建立用地運用權(quán)還是劃撥方式獲得的國有建立用地運用權(quán)。普通應為出讓方式獲得的國有建立用地運用權(quán)；.土地運用期限，例如是不同用途的法定最高年限還是一致為綜合用途50年或無限年。普通應分別為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途的法定是最高出讓年限，分別為40年、50年、70年、50年；土地條件，即土地的周圍根底設備完備程度和平整程度，例如是三通一平還是五通一平、七通一平。普通應根據(jù)各個土地級別或地價區(qū)段內(nèi)土地條件的平均程度確定；容積率，例如是不同用途對應的平均容積率還是綜合平均容積率。普通應根據(jù)各個土地級別或地價區(qū)段內(nèi)容積率的平均程度確定。.2明確基準地

20、價的構(gòu)成確定基準地價包含的內(nèi)容：能否包含土地運用權(quán)出讓金、征地費用或房屋拆遷費用、市政配套費等。可同時給出熟地價、毛地價和出讓金。3明確基準地價的表達方式確定基準地價是采用土地單價方式，或是采用樓面地價方式，或者同時采用土地單價和樓面地價方式。.3、劃分土地級別和地價區(qū)段劃分土地級別按照GB/T185072001規(guī)定的內(nèi)容、程序、方法等進展。劃分地價區(qū)段，是將用途一樣、位置相鄰、地價相近的土地加以圈圍而構(gòu)成不同的地價區(qū)域。一個地價區(qū)段可視為一個地價“均質(zhì)區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)的各宗地的地價程度相近。地價區(qū)段可分為兩類：一是道路價區(qū)段，二是區(qū)片價區(qū)段。街道兩側(cè)的商業(yè)用地，適宜于劃分為道路價區(qū)段；辦公、居

21、住、工業(yè)用地，適宜于劃分為區(qū)片價區(qū)段。劃分地價區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、運用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價錢程度及收益情形等做實地調(diào)查研討，將情況一樣或類似的相鄰土地劃為同一個地價區(qū)段。各地價區(qū)段之間的分界限應以道路、溝渠或其他易于識別的界限為準，但商業(yè)道路價區(qū)段應以規(guī)范深度為分界限。.4、抽查評價規(guī)范宗地的價錢這是在劃分出的各個土地級別或地價區(qū)段內(nèi)，按照具有代表性、分布均勻等原那么，選擇假設干宗地，然后由估價師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場買賣資料、運營收益資料或開發(fā)費用資料等，運用市場法、收益法、本錢法、假設開發(fā)法等適宜的估價方法評價出這些規(guī)范宗地在合理市場下能夠構(gòu)成的正常市場價值，通常應

22、求出單價或樓面地價，并進展買賣日期、土地運用期限、土地條件、容積率等調(diào)整，將這些宗地的價錢一致到基準地價內(nèi)涵上來。 .5、 計算各個土地級別或地價區(qū)段的地價土地級別或區(qū)段地價是某個特定土地級別或地價區(qū)段的單價或樓面地價，它代表或反映著該土地級別或地價區(qū)段內(nèi)土地價錢的正常程度。土地級別或地價區(qū)段的地價計算，是分別以每個土地級別或地價區(qū)段為范圍，求各該土地級別或地價區(qū)段內(nèi)所抽查評價出的假設干宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計算出的土地級別或地價區(qū)段的地價，相應有土地級別價、區(qū)片價和道路價。.6、綜合確定基準地價在上述各土地級別或地價區(qū)段地價計算的根底上做適當?shù)恼{(diào)整后即是基準地價。在確定基

23、準地價時，應先把握各土地級別或地價區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握它們之間的地價高低層次，以防止出現(xiàn)條件較差土地級別或地價區(qū)段的基準地價高于條件較好土地級別或地價區(qū)段的基準地價。 7、提出基準地價運用的建議和技術(shù)包括該基準地價的作用，將該基準地價調(diào)整為各宗地價錢的方法和系數(shù)，例如詳細區(qū)位、土地運用期限、土地條件、容積率、土地外形、臨街情況等的修正方法和調(diào)整系數(shù)。.第三節(jié) 基準地價修正法基準地價修正法亦稱基準地價修正法，是在政府確定并公布了基準地價的地域，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價調(diào)整為估價對象宗地價錢的方法?；鶞实貎r修正法是一種間接估價方法，其

24、估價的準確性主要取決于基準地價的準確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學性。.運用基準地價修正法估價普通分為以下4個步驟進展：搜集有關(guān)基準地價的資料；查出估價對象宗地所處土地級別或地價區(qū)段的基準地價；進展市場情況調(diào)整、土地情況調(diào)整等；求出估價對象宗地的價錢。.進展市場情況調(diào)整，是將基準地價在其基準日期時的值，調(diào)整為估價時點時的值。此處的市場情況調(diào)整的方法，與市場法中市場情況調(diào)整的方法一樣。 進展土地情況調(diào)整，是將估價對象宗地的情況，包括位置、土地運用期限、土地條件、容積率、土地外形、臨街情況等，與在評價基準地價時設定的有關(guān)條件或情況進展比較，將基準地價調(diào)整為在估價對象宗地情況下的價錢。此處的土地情況調(diào)整的內(nèi)

25、容和方法，與市場法中的房地產(chǎn)情況調(diào)整的內(nèi)容和方法類似。.在不同的城鎮(zhèn)，基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式等能夠不同，所以詳細應調(diào)整的內(nèi)容和方法能夠一樣。如在評價基準地價時設定的土地用途是分用途的還是綜合用途的，土地運用年限是相運用途的法定最高年限還是無限年，或是一致為某個固定年限，如50年，等等。.第四節(jié) 補地價的測算補地價是指建立用地運用權(quán)人因改動國有建立用地運用權(quán)出讓合同商定的土地運用條件等而應向國家交納的土地運用權(quán)出讓金、土地出讓價款、租金、土地收益等。需求補地價的情形主要有如下3類：改動土地用途、容積率等規(guī)劃條件。詳細有：國有建立用地運用權(quán)出讓之后變卦用途、變卦容積率、既變卦用途又變卦容積率等情形。延伸土地運用年限(包括國有建立用地運用權(quán)期屆滿后續(xù)期)；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式獲得建立用地運用權(quán)的房地產(chǎn)。 .對于改動土地用途、容積率規(guī)劃條件的，補地價的數(shù)額實際上等于同意變卦時新舊規(guī)劃條件下的土地市場價錢之差額，即： 補地價新規(guī)劃條件下的土地市場價錢舊規(guī)劃條件下的土地市場價錢其中，對于單純提高容積率，改動土地用途并提高容積率的補地價來說，補地價的數(shù)額為：.第五節(jié)