房產(chǎn)測量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)面積測算方法

1、房產(chǎn)面積測算方法 房產(chǎn)測量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)容大綱1、一般規(guī)定2、房屋面積測算的有關(guān)規(guī)定3、用地面積測算4、面積測算的方法與精度要求一、房產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定1. 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。*建筑面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積：2. 房屋的建筑面積房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高以上(含2.20m)的永久性建筑。 勒腳、水平投影面積、陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯、層高應(yīng)具備有上蓋

2、；應(yīng)有圍護(hù)物；層高以上(含2.20m)；結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性建筑；可作為人民生產(chǎn)或生活的場所。3. 房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。不計(jì)入使用面積：a)墻體的面積; b)窗臺(tái)與一般門洞口；c)住宅戶內(nèi)樓板有挑空部分；d)吊柜;e)突出內(nèi)墻面的壁柱、管道井、 通風(fēng)道、垃圾道。 4 . 房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。1、按建筑面積出產(chǎn)權(quán)。2、按套內(nèi)面積出產(chǎn)權(quán)。5. 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 a

3、.可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e b.不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣ec.共有面積的處理原則 共有建筑面積的內(nèi)容：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。6. 面積測算的要求各類面積測算必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面

4、積以平方米為單位，取至平方米。1. 計(jì)算全部建筑面積的范圍a)永外性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。說明：房屋的建筑面積是指房屋各層建筑面積的總和。這里的多層房屋系指兩層或兩層以上的房屋。單層房屋層高高于也只能按一層計(jì)算建筑面積。層高低于的房屋不能計(jì)算建筑面積。二、房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在以上部位計(jì)算建筑面積。 梯間、電梯間是指進(jìn)出樓梯或電梯的房間，還包括突出房屋屋面，有頂蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、永久性的、層高不低于的、供上升屋頂頂層維修房屋或安全出口的房間，或供停放檢修，升降電梯用的房間。 夾層、插層、技

5、術(shù)層也稱附層，是指建筑在房屋內(nèi)部空間的局部層次，是安插于上下兩個(gè)正式房屋層中間的房屋。從外表看不出來，這些增加的房屋層，有的是結(jié)構(gòu)層，即屬于整個(gè)房屋整體結(jié)構(gòu)的一部分，有的是技術(shù)層，是加插進(jìn)去的。不論是結(jié)構(gòu)層還是技術(shù)層，只要其層高不低于都可以計(jì)算建筑面積，凡層高低于的部位，均不應(yīng)計(jì)算建筑面積。 c)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在以上的，按其水平投影面積計(jì)算。這里所講的穿過房屋的通道，系指房屋內(nèi)部的通道。 門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在以上的按其水平投影面積計(jì)算。房屋內(nèi)的門廳、大廳因功能需要，其層高較高，國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)范中規(guī)定的通道、門廳、

6、大廳不論其層高，均按一層計(jì)算建筑面積。其含義是指層高不論高于多少，均按一層計(jì)算建筑面積，而層高低于的通道、門廳、大廳是不能計(jì)算房屋的建筑面積。 門廳、大廳有的因?qū)痈吆芨?，一般在沿廳的周邊設(shè)有樓層式的走廊，我們稱其為回廊。這一部分凡高不低于的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，回廊下邊的廳，如其層高在和以上部位仍應(yīng)計(jì)算建筑面積。d)樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。樓梯是指供房屋各層間上下步行的交通通道；電梯是指房屋各層間垂直上下的電動(dòng)交通通道；提物井是指專供房屋各層間垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指專供房屋各層傾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋

7、各層的各種管道（如：上下水管、暖氣管、電纜、通訊線等）上下集中通過的井道。由于這些井道，有的并不構(gòu)成明顯的層，但又都占用了房屋的建筑面積，因此應(yīng)跟隨房屋的自然層計(jì)算建筑面積，作為房屋自然層面積的一部分，一起計(jì)算房屋的建筑面積。 e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。天面是指房屋頂面上，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人民正?；顒?dòng)的平臺(tái)，也叫天臺(tái)。 房屋天面上的樓梯間是突出房屋屋頂，有頂蓋，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，供人民出入屋頂面進(jìn)行維修或作為安全出口的步行通道的建筑物。房屋天面上的水箱間是突出房屋屋頂，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的蓄水裝置的建筑物

8、。電梯機(jī)房是突出房屋屋頂，供電梯升降、或停放、或檢修電梯的電梯專門用房。斜面屋頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰眯缘?、可供人民居住用的或?chǔ)存物品用的斜面屋頂房屋，對這類斜面房頂?shù)姆课?，按其層高達(dá)到的部位計(jì)算房屋建筑面積。 上述有關(guān)斜面屋頂?shù)姆课萁ㄖ娣e計(jì)算的規(guī)定，也適用于其他斜面屋頂房屋的建筑面積計(jì)算，即所有斜面屋頂?shù)姆课荩及磳痈哌_(dá)到的部位計(jì)算房屋的建筑面積，以保持房屋建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的一致和統(tǒng)一。f)挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 挑樓是樓房向外懸挑出底層的封閉樓層房屋，層高不低于，按樓房處理。陽臺(tái)是供人民休憩及晾曬衣物用的房屋設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空間。 封閉陽臺(tái)按

9、其外圍水平投影計(jì)算面積。 不封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 封閉與不封閉以設(shè)計(jì)圖紙或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。g)屬于永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層的步行通道之用的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。當(dāng)上層樓梯設(shè)計(jì)為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。室外樓梯的面積按實(shí)際層數(shù)各層的水平投影面積計(jì)算。h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算 此處所指和房屋相連，是指走廊的頂蓋和柱與房屋的結(jié)構(gòu)相連，即兩者的梁、柱、墻相連，走廊的柱為承重的結(jié)構(gòu)

10、柱。 此處所指走廊是指此廊是供人民在生產(chǎn)或生活中，出入或經(jīng)常通行用的走廊。i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。架空通廊是指兩建筑物之間供人民通行用的空中走廊。封閉的架空通廊，系指架空通廊采用實(shí)體欄板作圍護(hù)，欄板以上采用玻璃等物全部圍閉的，有的架空通廊和房屋一樣，是由墻體全部圍閉，并有門和窗，這都是封閉的架空通廊。j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算。采光井是指為地下室提供光線和通風(fēng)用的地下室墻體外的地下空間。防潮層是指一種用于防止地面上各種流體和地下水滲透地下室和地下室墻體的隔離層。保護(hù)墻是指和防潮

11、層作用相同的隔離墻體，地下建筑物為抵抗周邊的壓力，外墻的厚度隨著掩埋地下的深度而增厚。增厚的這一部分墻體也是保護(hù)墻，它起著防潮和抗壓的雙重作用。 上述這些增厚的墻體都不計(jì)算建筑面積，故地下室和半地下室的建筑面積計(jì)算按上口，即以地上部分的墻體為準(zhǔn)計(jì)算。 k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 門廊和門斗是指房屋門前有頂蓋，有支柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的進(jìn)出通道，支撐頂蓋的是柱稱門廊，支撐頂蓋的是承重墻體時(shí)稱門斗；門廊和門斗是房屋門外的房屋附屬設(shè)施，它主要起防雨、防塵、避曬、擋風(fēng)、防寒、隔音等緩沖作用和分隔作用的建筑物。門斗在主墻體以內(nèi)的部分的建筑面積，可包含在底層房屋建筑面

12、積之中。 門廊和門斗必需具備與房屋相連的永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋。這個(gè)上蓋可以是獨(dú)立的頂蓋，也可能是房間或挑廊的地板，或挑樓或陽臺(tái)的地板，也可以是屋檐。門廊和門斗的層高不低于。 門斗的維護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)為結(jié)構(gòu)墻體，可能是房屋承重墻體的一部分，也可以是自己具備的獨(dú)立的與頂蓋相連的墻體。 門廊和門斗都是進(jìn)出大門的主要通道。 獨(dú)立柱和單排柱的門廊，應(yīng)按其上蓋投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 無柱或無圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)結(jié)構(gòu)殘缺的都不計(jì)算建筑面積。l)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計(jì)算。 這里所指的玻璃幕墻，是指這一部分的房屋沒有磚石等結(jié)構(gòu)的外墻體，而是以玻璃幕墻直接作為房屋的外墻體。 m)屬永久性建筑有柱

13、的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計(jì)算。 這里所指的柱是指承重的結(jié)構(gòu)柱。裝飾性的柱、非承重柱，以及柱的裝飾性部分應(yīng)除外，不能據(jù)以計(jì)算房屋的建筑面積。 這些車棚、貨棚的層高不應(yīng)低于，低于的部位，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。 獨(dú)立柱和單排柱的車棚、貨棚按上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳架作空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在部位的外圍水平面積計(jì)算。 這里指的是依坡地建筑的架空房屋的下方，利用吊腳做架空層的房屋。吊腳是指利用打樁、筑柱等承重結(jié)構(gòu)來承托架空房屋底板的一種建筑結(jié)構(gòu)，這一部分建筑物如果加上圍護(hù)物，而且圍護(hù)物有一定的高度，并且是永久性的牢固的建筑物，架空層內(nèi)再整修有底板，

14、就可以作為人民生產(chǎn)和生活的場所而加以利用，也就可以對層高不低于的部位計(jì)算建筑面積。如果架空層未整修有地板，也未利用，僅作為堆積余土，或作為架空防潮之用時(shí)，則可以不計(jì)算建筑面積。o)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相同的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。伸縮縫是指建筑物與建筑物之間設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，未使相鄰兩建筑物分離而形成的空隙，以適應(yīng)溫度變化時(shí)所引起的建筑物的伸縮，避免建筑物由于伸縮運(yùn)動(dòng)而危害建筑物出現(xiàn)拱裂。 上述規(guī)定也適用于沉降縫，伸縮縫與沉降縫通稱變形縫。 沉降縫也是設(shè)置在建筑物與建筑物之間的豎直縫，沉降縫常設(shè)置在負(fù)荷或地基承載力差別較大的部位，以及新舊建筑物之間，以避免兩建筑物下沉速度不勻時(shí)使房屋

15、出現(xiàn)裂縫。 國家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測量規(guī)定規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內(nèi)相同，能否利用，作為伸縮縫是否計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)。 因此，伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計(jì)算房屋的建筑面積。2. 計(jì)算一半建筑面積的范圍 a)與房屋相連，有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。走廊是房屋墻體外有頂蓋的、作為人們進(jìn)出和行走的通道。 與房屋相連的上蓋，可以是挑樓或挑廊的底板，也可以是自備的專制頂蓋。 *頂蓋是由屋檐延伸而構(gòu)成的底層無柱走廊，稱檐廊； *頂蓋由樓體或挑廊或挑樓底板構(gòu)成的，底層無柱走廊，也是檐廊。

16、 *有和房屋相連的頂蓋，有永久性的牢固的圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊。 有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊還應(yīng)是房屋進(jìn)出的通道，或作為生產(chǎn)或生活的場所，層高不低于，才計(jì)算建筑面積。 沒有頂蓋或沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，或生產(chǎn)和生活都無法使用的，或?qū)痈叩陀诘模灰擞?jì)算建筑面積。 b)未封閉陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉的陽臺(tái)、挑廊都應(yīng)該有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，且層高不低于。圍護(hù)結(jié)構(gòu)還應(yīng)有一定的高度。陽臺(tái)與挑廊都必須具有頂蓋，并且與室內(nèi)相通。其中頂蓋可以是上層陽臺(tái)或上層挑廊，或上層挑樓，或

17、房屋的底板，也可以是屋檐的延伸或自備頂蓋。c)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。單排柱是指排列成一行的柱。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影的一半計(jì)算。該室外樓梯應(yīng)該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的、人民生產(chǎn)和生活正常使用的建筑物。有關(guān)解釋見的g）有頂蓋的室外樓梯e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。不封閉的架空通廊應(yīng)該是永久性的、結(jié)構(gòu)牢固、層高不低于的，并有結(jié)構(gòu)牢固的圍護(hù)物。 3. 不計(jì)算建筑面積的范圍 a)層高小于以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于的地下室和半地下室。為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所有層高低于以下的房屋、房間、房層、樓梯間、電

18、梯間、水箱間、走廊、檐廊、陽臺(tái)、挑廊、挑樓、地下室、半地下室等都不宜計(jì)算建筑面積。這也是作為人民生產(chǎn)和生活空間的最基本的需求。b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等。 構(gòu)件是組成房屋結(jié)構(gòu)的各單元，如房屋的梁、柱等，這里指的是突出房屋墻面的梁、柱等構(gòu)件。配件是組成房屋的零件或部件，這里指的是突出房屋墻面的部件，例如磚和瓦等部件。裝飾柱是指為裝飾或點(diǎn)綴房屋而用的非承重柱，承重柱是指對房屋起承重作用的結(jié)構(gòu)柱。承重柱有時(shí)在外表附有裝飾性的部分。裝飾柱或承重柱，以及承重柱的裝飾性部分的認(rèn)定，以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。裝飾性的玻璃幕墻是指附在或架在房屋外墻面上起裝飾作用的

19、玻璃幕墻。垛是指房屋墻上，向上或向外突出的部分，如突出房屋墻面的磚、瓦以及水泥構(gòu)件。勒腳是位于房屋外墻面下部，突出房屋外墻面的，為保護(hù)墻基和墻體的、防水浸蝕、防腐蝕的、附在房屋外墻面下端的表面構(gòu)筑層，它由磚或混凝土或三合土等材料構(gòu)成。不是所有房屋都有勒腳。臺(tái)階在這里是指室外臺(tái)階，室外臺(tái)階是房屋的輔助設(shè)施，不單獨(dú)計(jì)算建筑面積。室外臺(tái)階是房屋室內(nèi)外地面聯(lián)系的過渡構(gòu)件，是根據(jù)室內(nèi)外地面之間的高差而設(shè)置的。無柱雨蓬這里指的是無柱的、位于門上方或窗上方的為防雨和防曬用的頂蓋。頂蓋一般由混凝土構(gòu)件（板）構(gòu)成，與房屋的墻體或房屋的梁柱相連接，頂蓋的下方無承重柱或承重墻支撐，頂蓋下方可能是房屋的進(jìn)出口或人行通

20、道，沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或圍護(hù)物。 c)房屋之間無上蓋的架空通廊。這里還應(yīng)包括無上蓋的挑廊。d)房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。 房屋的天面是指房屋屋頂面上，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，可供人民正常活動(dòng)的平臺(tái)，也稱天臺(tái)。 挑臺(tái)是指挑出房屋外墻或伸出屋面，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)無頂蓋的平臺(tái)。 這里的天面上的花園、泳池都是指房屋天面上無頂蓋的花園和游泳池。e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)，上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置的箱、罐的平臺(tái)。這些平臺(tái)是指安置于建筑物內(nèi)部的，供操作、上料、安放物品用的平臺(tái)。這些平臺(tái)的特點(diǎn)是沒有自己的頂蓋，也沒有圍護(hù)物。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。這里指的是騎樓或過街樓的底層，又是社會(huì)性公用

21、通道的道路或街巷的那一部分。g)利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。 這里指的是在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，而房屋的頂蓋是利用引橋橋面，或是利用高架橋路面、或利用高架路路面的房屋。 但有些地方，在引橋、高架橋、高架路下面建造的房屋，沒有利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋，而自備頂蓋的房屋，不在此條規(guī)定之列。 h)活動(dòng)房屋，臨時(shí)房屋，簡易房屋。不是永久性的房屋都不應(yīng)計(jì)算建筑面積 i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。4. 共有建筑面積1)可以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。a)共有的電梯井、管道井、垃圾道、觀光井（梯）、提物井

22、；b)共有的樓梯間、電梯間；c)為本幢服務(wù)的變電室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室；d)為本幢服務(wù)的公共用房、管理用房；e)共有的門廳、大廳、過道、門廊、門斗；f)共有的室外樓梯；g) 共有的地下室、半地下室；h)公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。2)不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣ea)作為人防工程的建筑面積；b)獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚；c)為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；d) 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物；e)用作公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物。 3)共有面積的處理原則a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；b)無產(chǎn)權(quán)

23、分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?)共有面積的所有權(quán)與使用權(quán)房屋共有建筑面積的所有權(quán)屬參與共有建筑面積分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人。5)共有建筑面積的分類與確認(rèn)根據(jù)共有建筑面積的使用功能，共有建筑面積主要的可分成三類：a）全幢共有共用的建筑面積：指為整棟服務(wù)的共有共用的建筑面積，此類共有建筑面積由整棟進(jìn)行分?jǐn)?。b）功能區(qū)共有共用的建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有共用的建筑面積，例如某棟樓內(nèi)，專為某一商業(yè)區(qū)，或辦公區(qū)服務(wù)的警衛(wèi)值班室、衛(wèi)生間、管理用房等。這一類專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積，應(yīng)由該功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂）層共有共用建筑面積：由于功能設(shè)計(jì)不同，共有建筑面積有時(shí)也不相同，各

24、層的共有建筑不同時(shí)，則應(yīng)區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進(jìn)行分?jǐn)?。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時(shí)，可分層各自分別進(jìn)行分?jǐn)?。如果一幢樓各層的套型一致，共有建筑面積也相同，例如普通的住宅樓，則沒有必對共有建筑進(jìn)行分類，而可以以幢為單位，按幢進(jìn)行一次共有建筑面積的分?jǐn)偅苯忧蟮酶魈椎姆謹(jǐn)偯娣e。 對于多功能的綜合樓或商住樓，共有建筑面積的分?jǐn)偙容^復(fù)雜，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)，甚至更多級(jí)的分?jǐn)?。因此在對共有建筑面積分?jǐn)傊埃瑧?yīng)首先對本幢樓的共有建筑面積進(jìn)行認(rèn)定，決定其分?jǐn)倢哟魏蜌w屬。 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標(biāo)解析計(jì)算、實(shí)地量距計(jì)算和圖解計(jì)算等方法。 三、用地面積測算四、面積測算的

25、方法與精度要求 A）根據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表上數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。 1nS=Xi(Yi+1-Yi-1)（18） 2i=1或1nS=Yi(Xi-1-Xi+1)（19） 2i=1 式中： S面積，； Xi界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m； Yi界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m； n界址點(diǎn)個(gè)數(shù)i界址點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針方向順編。 B）面積中誤差按下式計(jì)算。 1nms=mj8D2i-1,i+1i=1（20） 式中： ms面積中誤差，； mj相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中誤差，m； Di-1,i+1多邊形中對角線長度，m。 2.實(shí)地量距法 A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實(shí)地丈量的邊長直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積

26、。 B）面積誤差按326規(guī)定計(jì)算，其精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定： S=00003MS（21） 式中： S兩次量面積較差，； S所量算面積，； M圖的比例尺分母。 使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5cm2。圖上量距應(yīng)量至02mm。 變更測量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測量。 現(xiàn)狀變更測量內(nèi)容 A）房屋的新建、拆遷、改建、擴(kuò)建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化； B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀； C）圍墻、柵欄、籬笆

27、、鐵絲網(wǎng)等圍護(hù)物以及房屋附屬設(shè)施的變化； D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化； E）地名、門牌號(hào)的更改；F）房屋及其用地分類面積增減變化。 附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)侭.成套房屋建筑面積的測算 B11 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。 B12 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算： a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積

28、總和計(jì)入使用面積。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。 B13 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 B14 套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按82的規(guī)定計(jì)算。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 B2 共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?B21 共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。 B22 共有共用面積的處理原則 a) 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬