泰州姜堰項目政府匯報報告11202232488137顧問泰州姜堰市河南大街項目初步定位思路工作匯報課件

1、泰州姜堰市河南大街項目初步定位思路工作匯報第一部分：剖析姜堰城市發(fā)展環(huán)境，提出城市發(fā)展戰(zhàn)略性思路7/11/20222思源顧問姜堰市發(fā)展環(huán)境分析從兩個層次進行研究姜堰市靖江市泰興市興化市南京鹽城淮安揚州南通常 州姜堰姜堰連云港徐州鎮(zhèn)江無錫蘇州上海宿遷縣級市層面（泰州4個縣級市）地級市層面(長三角北翼城市群)7/11/20223思源顧問縣級市層面姜堰城市化進程較慢，目前對外來人才、資金吸引力不足城市定位不明確城市化率低城市產業(yè)基礎薄弱收入水平較低人口外移7/11/20224思源顧問姜堰與泰州的靖江、泰興、興化等3個縣級市相比，城市發(fā)展定位不明確，失去了對外來資金、產業(yè)的吸引力泰州未來規(guī)劃將推進靖江

2、、泰興、興化三個中等城市加快發(fā)展，而姜堰相對來說城市發(fā)展缺少較為明確的定位，對外來資金和產業(yè)的吸引力欠缺靖江城：進一步協(xié)調與江陰經濟開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)、靖江經濟開發(fā)區(qū)的功能定位與空間關系，積極承接蘇南產業(yè)轉移，加快發(fā)展制造業(yè)、商貿物流和休閑旅游業(yè)，建成沿江現(xiàn)代化、綜合性工貿港口城市。泰興城：進一步優(yōu)化沿江開發(fā)區(qū)和城鎮(zhèn)集聚區(qū)的產業(yè)和空間關系，積極發(fā)展臨江精細化工和城區(qū)勞動密集型產業(yè)，建成沿江現(xiàn)代化綜合制造業(yè)基地。興化城：大力發(fā)展特色農產品深度加工、大型農產品交易市場，發(fā)展輕紡、機械、多種農用工業(yè)及相關服務業(yè)，建成里下河地區(qū)富有水鄉(xiāng)風貌的旅游工貿城市、歷史文化名城、商品集散基地。 泰州市國民經濟與社會

3、發(fā)展“十一五” 規(guī)劃綱要靖 江興 化泰 興姜 堰泰州市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃旅游工貿城市、歷史文化名城、商品集散基地沿江現(xiàn)代化、綜合性工貿港口城市沿江現(xiàn)代化綜合制造業(yè)基地五金、旅游等特色產業(yè)和生態(tài)產業(yè)7/11/20225思源顧問姜堰市城市化水平低，也是失去對外吸引力的誘因之一城市化率70%以上城市化率30%-70%城市化率30%以下后期成熟型發(fā)展階段 中期加速階段初期發(fā)展階段蘇南水平蘇中水平蘇北水平7/11/20226思源顧問城市現(xiàn)有產業(yè)層級較低，也是缺乏資金吸引力的原因之一第二產業(yè)仍為主導產業(yè) 姜堰市三次產業(yè)為二、三、一的格局，以制造業(yè)為主的第二產業(yè)仍是城市主導產業(yè)。高端服務業(yè)明顯滯后 在三次產業(yè)內部

4、，傳統(tǒng)的交通運輸、倉儲郵政以及非營利性服務業(yè)仍占主導地位。金融等高端服務業(yè)所占比例較低。數(shù)據來源：2006年姜堰市統(tǒng)計年鑒7/11/20227思源顧問姜堰市整體收入水平不高，失去對外來人才的直接吸引力行業(yè)平均工資職工數(shù)比重年平均1.5萬以上總計1601551179100%公用事業(yè)182931360.2739.2720097人交通、郵政175917721.51信息、軟件347794430.87金融業(yè)2115512792.5房地產業(yè)154116221.22科研、技術253903100.61居民服務21829350.07教育21687775815.16衛(wèi)生、社保2307329875.84機關2531

5、8575411.24企業(yè)主高層管理人員技術及中層管理人員基層員工制造業(yè)從業(yè)人員人數(shù)達到24434名，收入等級如作圖所示，中層管理和技術人員以上比重在30左右，人數(shù)在7330人左右，年收入在3萬元以上。30707/11/20228思源顧問姜堰不僅對外來資金、人才吸引不足，本市人口也呈明顯外移態(tài)勢需要鮮明的城市特色和功能定位來增強姜堰城市吸引力2006年2005年總人口數(shù)901447900381遷入人數(shù)765510645遷出人數(shù)868214720自然增長率（）0.952.24數(shù)據來源：姜堰統(tǒng)計年鑒姜堰人口總數(shù)顯現(xiàn)降低趨勢，出生率下降和人口外遷是主要原因，城市等級低、經濟發(fā)展不快是深層次原因，不過人

6、口凈遷出數(shù)在降低。7/11/20229思源顧問長三角北翼城市群層面經濟凹地姜堰已經成為長三角北翼城市群的“經濟凹地” 經濟總量凹地城市化凹地投資凹地稅收凹地財富凹地房地產凹地對外經濟凹地工業(yè)化凹地產業(yè)規(guī)模凹地資料 鏈接“經濟凹地”相關數(shù)據資料詳見附件7/11/202210思源顧問姜堰與周邊各城市經濟發(fā)展對比姜堰周邊各城市的綜合情況介紹詳見附件資料 鏈接7/11/202211思源顧問依托港口、交通、能源、水利、用地及上海經濟輻射等優(yōu)勢條件 ，無錫、鎮(zhèn)江經濟發(fā)展勢頭迅猛，姜堰較其對比懸殊姜 堰無 錫鎮(zhèn) 江民營經濟迅猛發(fā)展，已經成為重要的經 濟增長極；長江三角洲地區(qū)重要的制造業(yè)中心；長江、京杭大運河

7、、龐大的公路、鐵路 網絡齊聚，是重要的區(qū)域性交通樞紐。長江南北重要的商品集散地，市場發(fā)達，商貿流通發(fā)達 ；電子、造紙、化工、機械、建材是重要的支柱產業(yè) ；臨江近海，水陸交通極為便利，為國家級水路主樞紐和省級公路主樞紐城市。姜堰地處蘇中腹地產業(yè)資源短缺，交通優(yōu)勢不顯著，受蘇南地區(qū)經濟輻射影響較弱詳細資料見附件7/11/202212思源顧問姜 堰常 州揚 州旅游資源豐富，旅游經濟發(fā)達；加工制造業(yè)、高新技術產業(yè)聚集明顯，經濟增長勢頭強勁；“城市西進、產業(yè)南下”的戰(zhàn)略，加快基礎設施建設，促進了城市發(fā)展。姜堰的旅游資源、產業(yè)基礎弱于揚州，加工制造業(yè)和外向型經濟落后于常州，城市建設緩慢，經濟發(fā)展動力不足。

8、姜堰產業(yè)基礎薄弱、自身資源挖掘不足，經濟發(fā)展缺乏源動力全市水網縱橫，連江通海，交通便利；外向型經濟發(fā)展勢頭迅猛；擁有農業(yè)機械制造、輸變電設備制造、 工程機械、車輛及配件制造、新型紡織服裝四大支柱產業(yè)。詳細資料見附件7/11/202213思源顧問姜 堰南 通鹽 城南通是重要的江海港口城市，是長三角北翼重要的基礎產業(yè)和先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流中心和區(qū)域交通樞紐；依托其產業(yè)和區(qū)位優(yōu)勢聚集了大量人才，成為蘇中、蘇北的經濟第一強市；長三角地區(qū)產業(yè)配套轉移基地之一，全方位承接上海的產業(yè)和資本轉移；主導產業(yè)為加工制造業(yè)，占到區(qū)域經濟比重的一半以上，地區(qū)生產總值較高；南通、鹽城兩市著重發(fā)展高能耗、勞動密集型的

9、制造業(yè)和運輸業(yè)，經濟實力較強，發(fā)展?jié)摿薮螅吲c其相比產業(yè)優(yōu)勢欠缺，經濟發(fā)展較為緩慢。姜堰缺乏產業(yè)優(yōu)勢，經濟發(fā)展總體水平較低詳細資料見附件7/11/202214思源顧問基于對姜堰市發(fā)展環(huán)境的分析，提出問題如何與經濟實力強于姜堰的周邊城市進行差異化競爭？7/11/202215思源顧問在“經濟凹地”的情況下，再來看姜堰具有的資源條件產業(yè)資源與周邊城市相比相對薄弱；但同時，姜堰相對資源消耗較低。如具有較多的土地儲備，為城市發(fā)展提供了后發(fā)優(yōu)勢的基礎條件。如何充分發(fā)揮土地價值，規(guī)避姜堰劣勢，進而突破經濟凹地的尷尬局面？從經濟發(fā)展一般規(guī)律出發(fā)，研究姜堰市整體發(fā)展戰(zhàn)略7/11/202216思源顧問我國傳統(tǒng)

10、的經濟增長是以二產為主的“粗放式”發(fā)展模式，隨著經濟水平的提高，逐漸向“集約式”模式發(fā)展高污染高能耗不可持續(xù)低附加值粗放式低污染低能耗可持續(xù)高附加值集約式依賴資源，以二產為主發(fā)展趨勢對資源的消耗較少，以研發(fā)、自主創(chuàng)新、高端服務業(yè)產為主勞動密集型技術密集型戴上“世界工廠”的帽子摘掉“世界工廠”的帽子7/11/202217思源顧問全球經濟一體化服務全球化采納集約式經濟發(fā)展模式，可以實現(xiàn)姜堰市的跳躍式發(fā)展吻合高附加值、技術密集型產業(yè)勞動密集型產業(yè)姜堰市擁有良好的教育科技資源房地產業(yè)有較大的提升空間土地儲備較多生態(tài)資源優(yōu)勢處于眾多城市的包圍中大經濟背景姜堰資源集約式經濟發(fā)展模式“姜堰”跳躍式發(fā)展全國

11、“固二進三”的產業(yè)升級趨勢7/11/202218思源顧問姜堰周邊城市均屬于粗放式發(fā)展模式，帶來了大量的非生產服務型需求，給姜堰的集約式發(fā)展創(chuàng)造了絕佳的機會常州紡織等污染性較強的工業(yè)為主，占GDP的56%粗放式發(fā)展大量的生產、生活類服務需求得不到滿足南通機械、紡織與食品工業(yè)為主，占GDP總值的47%無錫紡織與汽車工業(yè)為主，占GDP的56。揚州鎮(zhèn)江常州無錫南通鹽城姜堰需求外溢承接周邊城市的服務需求，為集約式發(fā)展創(chuàng)造良機鹽城以加工制造業(yè)為主，三產比重僅占GDP14.2%揚州工業(yè)增加值的年增幅僅有16-17%鎮(zhèn)江服務業(yè)對GDP增長的貢獻率為37.7 7/11/202219思源顧問以集約式的發(fā)展模式，解

12、釋城市可持續(xù)運營的觀念結合姜堰城市特性與現(xiàn)狀，以長期戰(zhàn)略的眼光對城市進行運營，分析城市運營的關鍵因素，實現(xiàn)城市的可持續(xù)生長以經營實體的模式來精心運營城市，不貪圖眼前利益，以長遠的戰(zhàn)略性眼光看待城市的發(fā)展高度塑造城市空間開發(fā)以人為本傳承城市特征實現(xiàn)城市的可持續(xù)運營人才集聚資金集聚 產業(yè)集聚7/11/202220思源顧問聚焦姜堰開發(fā)資源，提出形成技術密集的戰(zhàn)略性開發(fā)思路姜堰市擁有良好的教育科技資源房地產業(yè)有較大的提升空間土地儲備較多生態(tài)品質優(yōu)良發(fā)揮房地產業(yè)對經濟的帶動作用發(fā)揮教育對高科技人才、知識密集型人才的吸引優(yōu)勢利用生態(tài)環(huán)境塑造城市特有的氣質合理、集約利用城市存量土地技術密集型開發(fā)思路7/11

13、/202221思源顧問在提出技術密集型發(fā)展思路后，我們再來看姜堰的外部發(fā)展戰(zhàn)略融入、補充、跳出姜 堰融 入補 充跳 出積極融入長三角北翼城市群的發(fā)展；更緊密融入長三角北翼1小時經濟圈城市的整體發(fā)展；融入泰州的經濟發(fā)展補充長三角北翼1小時經濟圈城市缺乏的城市功能與產業(yè)功能；對泰州的欠缺因素進行有效補充跳出姜堰地理位置局限，輻射整個蘇中、蘇北的高層次定位；跳出姜堰，形成與泰州共同發(fā)展的格局。7/11/202222思源顧問基于永泰集團全國范圍內豐富的城市運營實戰(zhàn)經驗，我們認為應該放大教育產業(yè)，以教育產業(yè)為引爆點大教育產業(yè)高等教育成人教育專項研究機構新經濟形式下的網絡教育、多媒體教育學前教育初等教育中

14、等教育國際性品牌教育職業(yè)教育大教育產業(yè)所涵蓋的面非常廣，包括學前、初等等基礎教育，還有高等教育、成人教育、國際性品牌教育及專項研究機構、新經濟形勢下的職業(yè)教育及網絡教育等等，本案打造的大教育產業(yè)要與國際接軌，承接國際的產業(yè)轉移需求，吸引全球企業(yè)研發(fā)機構的良性集聚。產業(yè)與國際接軌，吸引全球企業(yè)研發(fā)機構承接國際技術轉移7/11/202223思源顧問依托大教育產業(yè)，形成人才、資金、高附加值產業(yè)的聚集人才聚集吸收周邊高端、知識密集型人才，并培養(yǎng)釋放影響力聚焦全球投資者的目光資金聚集高附加值產業(yè)的聚集打造國際化、高層次的教育品牌形成依托海量時尚消費需求大都市以服務業(yè)為支撐大教育產業(yè)7/11/202224

15、思源顧問最終達到實現(xiàn)姜堰可持續(xù)發(fā)展、形成區(qū)域差異化開發(fā)的戰(zhàn)略目標人才聚集良性聚集資金聚集技術密集，高附加值產業(yè)的聚集可持續(xù)發(fā)展與區(qū)域形成差異化實現(xiàn)姜堰開發(fā)目標姜堰常州無錫揚州鎮(zhèn)江鹽城南通蘇州開發(fā)特色與周邊區(qū)域形成差異化人才、資金、技術密集型高附加值產業(yè)的集聚，可以加快城市化進程；同時這些要素還能實現(xiàn)城市的永續(xù)生長和可持續(xù)發(fā)展。7/11/202225思源顧問要實現(xiàn)姜堰的開發(fā)目標，必須對空間載體提出新的思路土地的集約化利用攤大餅式集約式合理化利用土地資源浪費，城市功能不完善，城市整體發(fā)展受限；粗放式發(fā)展，與開發(fā)目標違背人才、產業(yè)、資金的集聚國家對集約利用土地的引導趨勢轉變思路實現(xiàn)姜堰可持續(xù)發(fā)展、與

16、周邊差異化的開發(fā)目標良性的土地利用模式加速城市化進程，快速實現(xiàn)姜堰可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)目標；集約式發(fā)展，城市半徑小，舒適度高，利于時尚高消費行為，同時實現(xiàn)資金的集中；高密度、高配置逐漸完善城市功能，逐步吸引大量人才的集聚。7/11/202226思源顧問在這種情況下，土地資源是稀缺的集約化土地利用（合理規(guī)劃、優(yōu)化配置、內涵挖潛 ）土地稀缺有限的資源作為要價的一個條件，相對壟斷；基礎設施的逐步完善后，土地稀缺性更明顯。7/11/202227思源顧問案例：溫莎依托區(qū)域的教育、人文和自然資源，形成了產業(yè)和人口的聚集，并衍生出許多特色的配套商業(yè)，促進區(qū)域城市功能的完善和發(fā)展 伊頓鎮(zhèn)區(qū)溫莎城堡區(qū)伊頓公學：“世

17、界級精英人才的搖籃”溫莎城堡(Windsor Castle)伊頓公學周邊親水住宅衍生特色商業(yè)，城市功能逐漸完善教育資源人文自然資源人才聚集產業(yè)聚集特色配套商業(yè)需求區(qū)域城市功能逐步完善7/11/202228思源顧問案例：溫莎以教育和旅游資源為基礎，建設成為文化底蘊深厚、城市發(fā)展?jié)摿薮蟮氖澜缑?溫莎的發(fā)展與倫敦周邊的其他城市形成了較大的差異化，依靠自身教育、旅游、文化、自然等特色優(yōu)勢資源，開創(chuàng)了以產業(yè)帶動城市發(fā)展的新途徑；依托具有500多年歷史的伊頓中學，發(fā)揮教育資源優(yōu)勢依托溫莎城堡，發(fā)揮歷史文化及旅游資源優(yōu)勢二者共同構筑了城市發(fā)展的基礎城市規(guī)模不斷擴大經濟發(fā)展勢頭迅猛城市影響力逐步增加基礎設

18、施建設日趨完善倫敦周邊特色地區(qū)發(fā)展主題溫布利、溫布爾登體育事業(yè)伯明翰傳統(tǒng)工業(yè)班內特綠地、商業(yè)、觀光景點克羅伊登商業(yè)、文體活動哈羅歷史、人文切斯頓商業(yè)、旅游溫莎教育、旅游、商業(yè)7/11/202229思源顧問基于上述分析，對姜堰市的發(fā)展提出初步思路長三角北翼一小時經濟圈的生產性服務核初步思路承接周邊的非生產性服務需求鏈接：從經濟學角度，1小時的通勤距離，非常適合形成經濟圈基于長三角北翼城市群的地理分布，構建一小時經濟圈科研教育高端居住會展商業(yè)商務7/11/202230思源顧問姜堰的形象定位江淮“芯”都三江水郡自然和人文雙優(yōu)的宜居城市姜堰泰州揚州鎮(zhèn)江常州無錫南通湖州嘉興舟山蘇州紹興南京上海杭州寧波優(yōu)

19、勢：對北部有區(qū)位和基礎好優(yōu)勢 對南部有價格和環(huán)境優(yōu)勢 對西部有區(qū)位和交通優(yōu)勢 對東部有兩頭吸引的優(yōu)勢文教、休閑優(yōu)勢，與周邊城市差異化，形成蘇中、蘇北的生產性服務中心二十一世紀是“城市環(huán)境、歷史、文化復興”的世紀姜堰應抓住契機，突出城市特色 7/11/202231思源顧問第二部分：在明確以大教育產業(yè)引爆，帶動城市集約式發(fā)展，走技術密集型發(fā)展思路后，我們如何運作本案？7/11/202232思源顧問首先，從本案與姜堰城市發(fā)展戰(zhàn)略的關聯(lián)角度，提出本案運作總體原則大量投資帶來大量人流永泰人流聚集姜堰城市發(fā)展受益本案加快城市發(fā)展步伐通過我們對本案的大量投資，帶來大量的人流，人流聚集的同時加快城市發(fā)展的步伐

20、，我們的運作將站在整個城市發(fā)展的角度，與城市共謀發(fā)展之道。共同發(fā)展7/11/202233思源顧問我們將以實力和經驗為鑒，開發(fā)一步到位的大都市產品，提升城市整體形象豐富的城市運營經驗實力型開發(fā)企業(yè)產品精致包裝，打造精品一步到位的“大”都市產品提升姜堰城市整體形象7/11/202234思源顧問開發(fā)大都市產品的同時，要和城市的軟環(huán)境緊密契合，保留城市氣質，傳承城市品性開發(fā)大都市產品城市軟環(huán)境保留城市氣質崇文重教，良好的基礎教育資源三水文化，弘揚悠久的人文精神傳承城市品性精致、品味的城市格局，河橫、溱河等生態(tài)資源7/11/202235思源顧問基于原則，提出我們的開發(fā)思路一依托在一線城市多年的開發(fā)經驗，

21、扮演姜堰城市運營商角色，合理塑造城市空間，有力促進高附加值產業(yè)集聚，促成可持續(xù)發(fā)展；二緊密結合對姜堰市的城市發(fā)展認識，梳理特色資源，對本案開發(fā)進行合理定位，形成對姜堰市整體發(fā)展的良性帶動；7/11/202236思源顧問開發(fā)思路一基于永泰多年一線城市房地產開發(fā)經驗和對城市發(fā)展肌理的深刻認識，站在城市運營商角度運作本案開發(fā)永泰在本案開發(fā)中的角色扮演：姜堰市的城市運營商對如何合理塑造城市空間，整合區(qū)域經濟、人文資源，促成人才、資金和高附加值產業(yè)有效集聚有深刻的理解；1能夠站在運營城市的高度，運用合理的開發(fā)策略，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。27/11/202237思源顧問開發(fā)思路二對本案進行合理定位姜堰城市

22、發(fā)展戰(zhàn)略全面對接產業(yè)向技術密集型升級的趨勢，實現(xiàn)可持續(xù)、跳躍式發(fā)展；以多功能的大教育產業(yè)為先導，引爆姜堰全面城市化發(fā)展和城市功能升級；本案作為500畝規(guī)模的大面積開發(fā)項目，如何進行合理定位,以全面適應姜堰城市總體發(fā)展要求？7/11/202238思源顧問本案定位方向姜堰市城市起動機、產業(yè)放大器、文脈傳承者本案特色城市發(fā)展500畝大盤城中心位置全面對接產業(yè)升級大教育產業(yè)帶動促進教育產業(yè)為核心的人才、資金、高附加值產業(yè)集聚，形成有力的區(qū)域發(fā)展帶動點；在放大教育產業(yè)后，進一步全面豐富城市功能，進而帶動姜堰整個城市的發(fā)展；以城市運營的開發(fā)理念，融入人文因素，促成可持續(xù)發(fā)展。產業(yè)放大器城市起動機文脈傳承者

23、7/11/202239思源顧問城市起動機姜堰作為一小時經濟圈生產性服務功能核，非生產性服務集聚是主要功能特征，而本案作為中心城區(qū)項目，最適于形成有持續(xù)帶動作用的城市起動機生產性服務功能核商務商業(yè)科研高端居住會展非生產性服務功能的共性特征是需要依托便利的溝通渠道和成熟的基礎設施，因此最容易在市中心形成集聚；本案位于姜堰市中心，具有先天的位置優(yōu)勢，因此，將城市功能定位為帶動生產性服務功能集聚的起動機，可持續(xù)帶動城市發(fā)展，同時能夠很好的契合本案的開發(fā)資源優(yōu)勢。7/11/202240思源顧問產業(yè)放大器導入教育產業(yè)，并進行放大，成為具有對多重功能的大教育產業(yè)載體，促進有力因素的集聚教育產業(yè)導入高級人才集

24、聚區(qū)高附加值產業(yè)集聚區(qū)放大放大高價值產業(yè)載體高價值商務載體高價值居住載體7/11/202241思源顧問文脈傳承者從人文角度進行挖掘，體現(xiàn)城市運營內涵三水文化之根脈進行傳承，并應用到地產開發(fā)理念中；強化以人為本的理念，形成有地域特色和充分的文化內涵的開發(fā)理念；成為傳承姜堰區(qū)域文化的城市名片。7/11/202242思源顧問綜合三大定位方向，提出本案定位本案定位姜堰城市宜居示范區(qū) 城市綜合服務核 三水文化之根脈城市起動機產業(yè)放大器文脈傳承者7/11/202243思源顧問城市宜居示范區(qū)外部資源環(huán)境的梳理和價值挖掘：溱湖，水景等內部景觀的打造：中心景觀，組團景觀的配合產品功能的體現(xiàn)：強化舒適，實用和細節(jié)

25、的營造定位解讀7/11/202244思源顧問城市綜合服務核多功能的復合大盤：居住，會展，會所和商業(yè)的組合，提高項目整體的綜合性價比多元化的產品組合滿足不同客群的需要多種形態(tài)的建筑形成極富沖擊的視覺效果7/11/202245思源顧問三水文化之根脈的“昔”與“今”昔日“江潮滾滾北上，海汛滔滔西溯，淮水悠悠南下”三水相觸回旋、沖騰激蕩、匯聚姜堰！ 弘揚三水歷史文化 再譜姜堰時代新篇今朝以大教育為始，提升城市價值，吸引人才、資金、技術的聚集，譜寫時代新篇！7/11/202246思源顧問定位實現(xiàn)的關鍵步驟一會所帶動姜堰城市的亮點滿足高端人士的商務接待、商務談判、會議會展、商務居住需求本項目的帶動點、亮點

26、提升了項目的整體功能和形象。滿足姜堰和周邊城市的非生產型服務配套。商務多功能載體高端商務會所7/11/202247思源顧問定位實現(xiàn)的關鍵步驟二國際四星級酒店，填補姜堰國際酒店的空白國際酒店國際型、超五星級配置，為高端人士傾情打造高標準的國際酒店提升項目的品質填補姜堰國際型酒店的空白7/11/202248思源顧問定位實現(xiàn)的關鍵步驟三時尚型消費為主導的商業(yè)業(yè)態(tài)設施優(yōu)良的商務會所吸引較多的高端人士教育產業(yè)將為本地帶來一批年輕的時尚消費群體帶來數(shù)量較大的購物群體，產生對時尚購物的需求體現(xiàn)市場前沿消費的商業(yè)街西方城市現(xiàn)代化、時尚前沿觀念的步行街姜堰歷史文化積淀的步行街7/11/202249思源顧問第三部

27、分：基于整體定位，確定本案初步開發(fā)方案7/11/202250思源顧問初步規(guī)劃構思7/11/202251思源顧問7/11/202252思源顧問宜居住宅形態(tài)示意產品類型：高層容積率： 3.0左右包含：住宅，建筑面積約89萬 商業(yè)，建筑面積約4.2萬基本說明：豐富的景觀、水系，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，面向高端客戶的高品質住宅區(qū)宜居住宅，是在姜堰現(xiàn)有的基本居住需求的基礎上，進行品質升級后的高檔住宅區(qū)。其針對的客群，購買能力強，對舒適度和品質的要求高，追求時尚品味的生活，要求配套設施較為完善。住宅住宅住宅商業(yè)中心住宅住宅住宅7/11/202253思源顧問商務辦公形態(tài)示意產品類型：集中式寫字樓，SOHO容積率： 3

28、.0左右基本說明：商務辦公，SOHO是高端社區(qū)的特色之一，對接中心城區(qū)的高端辦公需求。商務辦公商務辦公7/11/202254思源顧問國際會所形態(tài)示意產品類型：會展、國際酒店、酒店式公寓、商務配套建筑面積：18.46萬平米容積率： 3.0左右基本說明：會所：國際會所面向高端人士的商務接待、商務談判、商務展覽和商務居住等，是多功能綜合性的商務設施。國際會所會展：承辦商務展覽、會議會展，彌補姜堰及周邊城市缺乏高端商務設施的空白。國際酒店：為商務展覽、商務談判、商務會議提供居住設施，補充商務需求設施。酒店式公寓：面向高端商務人士的酒店式公寓，豐富了商務居住產品。商務配套：提供購物的場所，提升項目整體的

29、功能性。7/11/202255思源顧問學校形態(tài)示意產品類型：教學樓及相關設施容積率：1左右基本說明：優(yōu)良的師資水平，品牌教學質量，滿足高端客戶的教育需求。讓高端業(yè)主的子女在自家住宅社區(qū)就可以接受優(yōu)質的品牌教育，也是品味的生活的重要體現(xiàn)因素；告別接送子女的時代，讓子女在自家社區(qū)花園般的環(huán)境學習，節(jié)省出寶貴的時間享受生活，充分體現(xiàn)項目高品質高層次的特色開發(fā)理念。學校7/11/202256思源顧問未來教育機構示意4個地塊是未來規(guī)劃用地，用地的產品類型將可能包含大教育產業(yè)的相關設施：教育科研設施（未來規(guī)劃）其他產品類型（未來規(guī)劃）基本說明：規(guī)劃將建設包含初等教育、高等教育、成人教育、國際性品牌教育及專

30、項研究機構等不同形式的教育基地，以期成為項目的特色，為城市聚集大量人流，吸引國際型企業(yè)科研機構的進駐，并提升整個城市的影響力。教育科研作為本項目啟動的引爆點，將與國際接軌，承接國際的產業(yè)轉移需求，能吸引更多的企業(yè)、研發(fā)機構和相關專項教育進駐。教育產業(yè)聚集、培養(yǎng)和釋放大量的高端人才，國際化的教育品牌更有利于聚焦全球的目光，實現(xiàn)人才、產業(yè)和資金的聚集，由此產生的消費需求更是直接推動姜堰朝著大都市發(fā)展。未來教育用地7/11/202257思源顧問開發(fā)投資估算7/11/202258思源顧問費用細則單方造價（元/平方米）1前期工程費用160規(guī)劃設計費25交通影響分析47環(huán)境評估費3方案設計費50工程勘察設

31、計費15地上地下物處理0籌建開辦費用202基礎設施費用560城市基礎設施建設費 200綠化費用100小市政費200路燈維護費10供電用電負荷費503建安工程費1980基礎土建1350內裝費用200設備安裝費用200許可證執(zhí)照費5招投標費30建筑工程監(jiān)理費20工程質量監(jiān)督費5新型墻體材料專項基金8散裝水泥專項基金5圖紙審查費5竣工圖費2不可預見費用1504管理費用1505財務費用1506銷售費用150合計3150本案住宅除土地出讓金外的建設成本測算7/11/202259思源顧問費用細則單方造價（元/平方米）1前期工程費用160規(guī)劃設計費25交通影響分析47環(huán)境評估費3方案設計費50工程勘察設計費

32、15地上地下物處理0籌建開辦費用202基礎設施費用660城市基礎設施建設費 250綠化費用150小市政費200路燈維護費10供電用電負荷費503建安工程費2220基礎土建1350內裝費用200設備安裝費用300許可證執(zhí)照費5招投標費25建筑工程監(jiān)理費15工程質量監(jiān)督費5新型墻體材料專項基金8散裝水泥專項基金5圖紙審查費5竣工圖費2不可預見費用3004管理費用1505財務費用1506銷售費用150合計3490本案公建除土地出讓金外的建設成本測算7/11/202260思源顧問備注：土地出讓費用以姜堰市2007年9月份的土地平均出讓價格70萬/畝計算：70萬/畝37.81萬平方米3.97億元住宅部分

33、總停車數(shù)量為6100個（90平米以上1個/戶，90平米以下0.5個/戶），商業(yè)部分為2600輛）。每個車位按照40平米計算。人防面積為地上面積的3%。人防及車庫單方造價按3000元/平米計算計算項目占地面積（萬）建筑面積（萬）單方造價（元/）建設成本數(shù)額（億元）住宅29.5589.28315028.12商業(yè)4.2034901.47商辦及商住4.2812.934904.50學校3.013.3434901.17幼兒園0.980.9834900.34地下車庫/24.430007.32人防 /3.3230001.00合計37.81110.6943.91項目總投資：本項目總投資81.72億元，其中土地費

34、用37.81億元，建筑安裝成本43.91億元7/11/202261思源顧問謝 謝！附件一：“經濟凹地”相關數(shù)據資料7/11/202263思源顧問凹地泰州層面姜堰層面7/11/202264思源顧問經濟總量的凹地泰州GDP增長相對臨近城市比較緩慢，經濟發(fā)展速度相對較低數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站凹 地7/11/202265思源顧問城市化凹地泰州市處于城鎮(zhèn)化階段，城市化程度較低，隨著未來人口向中心城市集中，現(xiàn)有城市設施將不能夠滿足需要數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202266思源顧問外來投資的凹地泰州吸引外商投資水平遠遠落后于其他城市，其城市各項設施還未能滿足投資市場的需要數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局

35、網站7/11/202267思源顧問稅收的凹地稅收金額遠遠落后于無錫等地，發(fā)展緩慢，吸收投資較少數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202268思源顧問財富凹地人均儲蓄水平較低，儲蓄增長率較低，居民收入增長相對緩慢數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202269思源顧問房地產投資凹地泰州市房地產市場發(fā)展緩慢，年投資額與同地區(qū)城市相比較低，房地產市場發(fā)展不充分數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202270思源顧問房地產銷售凹地泰州市商品房銷售面積遠遠落后于同地區(qū)城市水平，房市前景有待提升數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202271思源顧問房地產價格凹地泰州較同一區(qū)域的南通、揚州低，更是遠遠落

36、后于蘇南地區(qū)的地級市房價，房地產價格水平尚低數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202272思源顧問對外經濟凹地泰州進出口額很低，貿易發(fā)展程度比較落后數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202273思源顧問工業(yè)凹地泰州工業(yè)用電量較低，反映其工業(yè)發(fā)展相對滯后數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202274思源顧問產業(yè)規(guī)模凹地泰州工業(yè)用電量較低，工業(yè)用電量占總用電量的比重較高，反映出其產業(yè)規(guī)模小數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202275思源顧問凹地泰州層面姜堰層面7/11/202276思源顧問經濟總量凹地姜堰市經濟總量處于較低水平，與蘇南的城市比較差距很大，與周邊城市比沒有明顯發(fā)展優(yōu)勢數(shù)據來

37、源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202277思源顧問投資凹地姜堰吸引外資能力有限數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202278思源顧問房地產投資凹地姜堰市房地產投資基數(shù)很小，比周邊城市的投資相對落后數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202279思源顧問對外經濟凹地姜堰市的經濟外向度很低，與周邊城市比較處于劣勢數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202280思源顧問工業(yè)化凹地姜堰市的工業(yè)化水平較低，與周邊縣市比較不具優(yōu)勢，與蘇南更是有很大差距數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202281思源顧問產業(yè)發(fā)展凹地姜堰工業(yè)所占比重過大，產業(yè)發(fā)展較為單一返 回數(shù)據來源：江蘇省統(tǒng)計局網站7/11/202

38、282思源顧問附件二：姜堰周邊各城市綜合情況介紹7/11/202283思源顧問無錫市城市概況 行政區(qū)劃：無錫下轄江陰、宜興二個市和錫山、惠山、崇安、北塘、南長、濱湖和新區(qū)七個區(qū)。地域面積：無錫總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積為1632.70平方公里。地理位置：無錫市位于長江三角洲江湖間走廊部分。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場淮安市 總體規(guī)劃無錫 無錫7/11/202284思源顧問公路網：市域構建“三縱八橫”高速公路主骨架，并形成高速環(huán)城線。配以“八縱九橫”公

39、路次骨架，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調發(fā)展。軌道交通和航空港：依托蘇南國際機場、高速鐵路、滬寧鐵路、城際鐵路、新長鐵路等構建蘇錫常地區(qū)的對外交通中心。航道和港口：以沿江發(fā)展和對外開放港口為基礎，以三縱三橫沿岸港口為重點，建設設施先進，功能完善便捷的樞紐港區(qū)和物流園區(qū)。無錫市內外交通組織有序形成公路、軌道交通、航空、港口全方位的交通體系 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 無錫7/11/202285思源顧問數(shù)據來源無錫市統(tǒng)計局無錫市歷年GDP增長情況統(tǒng)計表近幾年來無錫的GDP增長較快且增速也一直在加快，總體GDP增長勢頭強勁?；A設施的改善，經濟基礎的積累，外部發(fā)展環(huán)境的改善，將促進無錫經濟

40、跨越式發(fā)展。無錫經濟快速發(fā)展，未來發(fā)展勢頭強勁 區(qū)位交通 經濟人口年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP總量（億元） 13601601.71901.22235028053,300增幅11.50%13.10%15.40%17.40%15%15.30%人均GDP（元）31,24636,63257,709 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 無錫7/11/202286思源顧問無錫市人口狀況 近年來無錫人口增長呈現(xiàn)穩(wěn)中緩降趨勢，城市總人口在江蘇省處于較低的水平江蘇各城市暫住人口情況對比表地區(qū)無錫揚州南京蘇州泰州徐州總人口（萬人）457.19453.39583.60598.8

41、5502.77916.85暫住人口（萬人）169.0028.98130.00325.8719.5460.60暫住人口比率37.79%6.39%22.28%54.42%3.89%6.61%數(shù)據來源無錫市統(tǒng)計局 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 無錫7/11/202287思源顧問無錫市人均可支配收入平均水平較高，城市居民整體消費能力較強無錫市居民收入統(tǒng)計表數(shù)據來源無錫市統(tǒng)計局 區(qū)位交通 經濟人口年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年居民人均可支配收入（元）9,454.009,988.0011,647.0013,588.0016,005.0018,189.

42、00增 幅9.90%14.90%16.60%16.70%17.80%13.60%在崗職工平均工資（元）13,782.0015,644.0018,913.0022,126.0025,602.0029,658.00增幅15.00%13.50%19.70%17%15.70%15.80%農民人均純收入（元）5,524.005,860.006,329.007,230.008,004.008,880.00增幅5.80%6.00%8.00%14.20%12.50%10.90%城市揚州南京無錫蘇州泰州徐州人均可支配收入(元)12,94517,53818,18918,53212,68212,8372006年江蘇

43、省各城市人均收入比較表數(shù)據來源各城市統(tǒng)計年鑒無錫市歷年人均可支配收入統(tǒng)計 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 無錫7/11/202288思源顧問無錫市經濟發(fā)展雖然仍以第二產業(yè)為主導，但產業(yè)結構調整成果逐漸顯現(xiàn) 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃三次產業(yè)增加值（億元）在GDP中所占比例漲幅第一產業(yè)51.326.30%第二產業(yè)1968.75915.30%第三產業(yè)12803915.50%無錫市2006年三次產業(yè)發(fā)展情況 無錫7/11/202289思源顧問無錫市將以高起點打造“五個中心”，實施功能性產業(yè)支撐體系，促進綜合競爭力的提升 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃無錫市

44、產業(yè)發(fā)展目標建設國際先進制造技術中心和區(qū)域性商貿物流中心、創(chuàng)意設計中心、職業(yè)教育中心和旅游度假中心； 無錫7/11/202290思源顧問無錫市近年來房地產市場取得了較大的發(fā)展，房地產投資額一直保持快速平穩(wěn)增長態(tài)勢，未來投資增長空間仍然比較充裕 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃06年的房地產開發(fā)投資總額比02年翻了近3.6倍，進入04年后，在國家宏觀調控不斷加緊的環(huán)境下投資額仍然以16以上的速度增長，并且增幅比例呈現(xiàn)遞增趨勢。 無錫7/11/202291思源顧問無錫市20022006年房地產開發(fā)情況分析商品房施工、竣工面積都取得了較大幅度的增長，市場供應量較大 區(qū)位交通 經濟人

45、口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 無錫7/11/202292思源顧問隨著國家宏觀調控的不斷加強，無錫商品房銷售額增長幅度下降，但總銷售額仍呈增長態(tài)勢 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 無錫7/11/202293思源顧問無錫市規(guī)劃構建“多中心、開放式”的市城空間發(fā)展格局，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸無錫市域，規(guī)劃形成一個特大城市、兩個大中城市、十二個新市鎮(zhèn)的三級城鎮(zhèn)等級規(guī)模結構： 一級中心城市特大城市，無錫市主城區(qū)。 二級中心城市大中城市，江陰市區(qū)和宜興市區(qū)。 三級城鎮(zhèn)十二個新市鎮(zhèn)，洛社、玉祁前州、胡埭陽山、安鎮(zhèn)羊尖、東港錫北、鵝湖、長涇、青陽、張渚、徐舍、官林、和

46、橋 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 無錫7/11/202294思源顧問鎮(zhèn)江地處長江與京杭大運河交匯處，臨江近海，水陸交通極為便利，為國家級水路主樞紐和省級公路主樞紐城市，是長江三角洲的咽喉之地。 距南京機場70公里距常州機場60公里滬寧鐵路滬寧高速公路312國道鎮(zhèn)江港是全國主樞紐港之一 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江7/11/202295思源顧問三橫北部“一橫”（躍進路、長江路、東吳路、禹山北路和臨江路）；中部“一橫”（南徐西路、南徐大道、丁卯橋路、鎮(zhèn)大路和金港大道）；南部“一橫”（由312國道和沿江公路）。九縱西翼二縱（通江路和園中路）；主城三縱

47、（新城大道、鎮(zhèn)寶路和經十二路）；東翼四縱（諫辛路、雩龍路、通港路和圌山路）。十字由解放路、鎮(zhèn)寶路、滬寧高速公路鎮(zhèn)江支線與南徐大道、丁卯橋路相交構成。雙環(huán)一環(huán)由312國道、沿江公路、橫山東路、 長江路和戴家門路構成二環(huán) 由檀山路、經十二路、中山路、 學府路和丹徒南環(huán)路構成。路網體系由快速路、主干道、次干道和支路組成。以方格網布局為主，局部地段結合地形采用自 由式路網布局。規(guī)劃形成“三橫九縱、十字雙環(huán)”的道路骨架體系 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江7/11/202296思源顧問經濟總量不斷提高，經濟實力逐步增強。地區(qū)生產總值達到1021.52億元，比上年增長17.2%，四

48、年時間地區(qū)生產總值翻一番2003年2004年2005年2006年地區(qū)生產總值（億元）641.05781.16871.671021.52人均地區(qū)生產總值（元）23995292353259738088 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江7/11/202297思源顧問人口增長得到有效控制，保持“低出生、低死亡、低增長”的發(fā)展態(tài)勢 ，全市戶籍總人口逐年增長，隨著社會經濟發(fā)展對人才的需求，全市遷入人口數(shù)量日益增多 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江7/11/202298思源顧問3510工程機械化工造紙 食品 電力 新材料電子信息交通設備化工船舶眼鏡木業(yè)醋業(yè)造紙

49、電子信息五金工具工程電器汽摩配件*資料來源：鎮(zhèn)江產業(yè)發(fā)展大力實施“3510工程”，發(fā)展壯大機械、化工、造紙3大主導產業(yè)，培育提升食品等5大優(yōu)勢產業(yè)，全力打造化工等10大產業(yè)集群 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江99機械機械產業(yè)擁有占全市近四分之一數(shù)量的規(guī)模以上系統(tǒng)企業(yè)，經濟總量已占全市的三分之一 ，銷售規(guī)模超百億的工程電氣及配套產品、產銷量占全球半壁江山的麻花鉆、出口創(chuàng)匯超億美元的五金工具等，成為名揚海內外的“拳頭”產品 ；化工 化工產業(yè)走出了滾動發(fā)展和吸納集聚相結合的發(fā)展道路，江蘇索普、鈦白集團等本地骨干企業(yè)和奇美化工、國亨化學等外來優(yōu)勢企業(yè)的同步發(fā)展，使化工產業(yè)迅速

50、集聚200余家規(guī)模以上企業(yè)，形成了占全市工業(yè)銷售16%的總規(guī)模 ；造紙造紙產業(yè)以銷售規(guī)模80多億元的金東紙業(yè)為核心，以金河、大東為兩翼的亞洲最大的造紙產業(yè)基地悄然形成 。鎮(zhèn)江產業(yè)結構偏重、資源能源消耗偏高，機械、化工、造紙三大支柱產業(yè)已占全市總產值的54% 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江7/11/2022100思源顧問鎮(zhèn)江房地產市場投資理性增長，銷售額增幅快于銷售面積增幅，商品房價格持續(xù)上漲 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 區(qū)位交通施工面積增加，其他用房面積增長較快 ，1-10月全市施工房屋面積561.42萬平方米，同比增長18.93% ；新開工速度放慢，增

51、幅回落。1-10月全市新開工房屋施工面積22.77萬平方米，同比增長10.8%，增速回落92個百分點；空置房略有增加，空置3年以上 商品房面積消化較快 ，至10月底，全市空置商品房面積44.55萬平方米，同比增長6.3% 。 鎮(zhèn)江7/11/2022101思源顧問主城以生活居住、商業(yè)金融、電子高新技術產業(yè)、行政辦公等功能為主以生活居住、商業(yè)金融、電子高新技術產業(yè)、行政辦公等功能為主建設現(xiàn)代化港口、基礎產業(yè)帶和區(qū)域物流中心及配套適量規(guī)模的城市生活區(qū)。東翼西翼鎮(zhèn)江城市空間發(fā)展方向為“一城兩翼”，沿江沿路“T”字型發(fā)展，擴充東西兩翼；適度沿路向南發(fā)展，主城與東、西翼之間以生態(tài)綠地、防護綠地相隔，以快速

52、路、主干路相連 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 鎮(zhèn)江7/11/2022102思源顧問常州市地處長三角腹地，水陸空交通便利常州位于長江三角洲中心地帶，地處蘇南，北攜長江，南銜太湖，與上海、南京等距相望。轄金壇、溧陽2個縣級市和武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰5個行政區(qū)。全市總面積4375平方公里，總人口354.67萬，其中市區(qū)面積1864平方公里，人口217萬。 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃常州水陸空交通便利：京滬鐵路、京杭大運河、312國道和滬寧、寧杭、常寧，沿江高速（常蘇），常澄，錫宜等高速公路。江蘇第2大機場，4D級民航常州機場。在建的京滬高速鐵路常

53、州站，滬寧城際軌道常州站，以及城市高架快速路網和籌建的輕軌1號線也給常州的交通增添亮色。常州市千載讀書地，現(xiàn)代創(chuàng)新城地域旅游生態(tài)經濟人物科教文化勝景工藝常州7/11/2022103思源顧問常州市人均地區(qū)生產總值達到44440元，在江蘇省名列前茅。 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃常州市經濟發(fā)展名列江蘇省前茅，以工業(yè)為主導產業(yè)的第二產業(yè)是其支柱產業(yè)常州7/11/2022104思源顧問居民收入較高，支出的熱點是通訊交通和房產2004年常州全年人均消費支出位列全省第一，全年人均消費支出分別比列第2至第4位的蘇州、無錫、南京高出95元、361元、1529元，比全省平均水平高出2546

54、元。2004年末，每百戶市區(qū)居民家庭私人汽車擁有量達2輛2004年，人均交通支出達695元，比上年增長11.1%2004年，人均通訊支出達486元，比上年增長14.0%。2004年，固定電話（包括小靈通）及移動電話擁有量分別達109部、118部2004年，人均購建房支出為2579元，比上年增長5.4%2004年，市區(qū)居民人均住房建筑面積達27.6平方米2004年末，有92.3%的居民家庭擁有一套自主產權住房，12.3%的居民家庭擁有2套及2套以上房屋住房、家電、旅游、教育、通訊以及娛樂休閑消費成為常州市居民家庭消費的重要內容。 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃常州7/11/2

55、022105思源顧問常州曾是工業(yè)明星城市，其鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)創(chuàng)造了著名的“蘇南模式”，是全國最早的“經濟體制綜合改革試點城市”和“對外開放城市”農機制造業(yè)輸變電設備制造業(yè)汽車及配件制造業(yè)新型紡織服裝業(yè)著力打造先進制造業(yè)基地，規(guī)模和品牌效應已經顯現(xiàn)四大支柱產業(yè)電子信息新型材料工業(yè)生物醫(yī)藥及精細化工三大新興產業(yè) 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃福布斯最佳商業(yè)城市12名，中國城市競爭力前30，2003年被國務院批準建立特大城市。2005年，建成區(qū)已經達到145平方公里。商業(yè)明星城市常州7/11/2022106思源顧問 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃常州市經濟出色、地域環(huán)

56、境良好，在國內和國際上受到廣泛認可常州市全國投資環(huán)境40優(yōu)城市中國優(yōu)秀旅游城市國家環(huán)保模范城市全國綜合實力50強城市國家衛(wèi)生城市全國科技進步先進城市全國文明城市工作先進市中國人居環(huán)境范例獎常州7/11/2022107思源顧問 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 區(qū)位交通房地產發(fā)展迅速，開發(fā)竣工面積、價格都呈現(xiàn)加速增長勢頭近年常州市商品房價格增長迅速，2002年，這一價格不足3000元。銷售金額2004年，商品房屋銷售額61.7億元，住宅45.6億元，占73.9%；辦公樓2.4億元, 占3.9%；商業(yè)12.3億元，占19.9%；其他1.4億元，占2.3%。銷售面積2004年，商品房屋銷售面

57、積249.4萬。住宅銷售208.7萬，占83.7%；辦公樓7.4萬，占3.0%；商業(yè)25.8萬，占10.3%；其他7.5萬，占3.0%。投資總額2004年，房地產完成投資98億元，住宅投資71.7億元，占73.2%；辦公樓3.6億元，占3.7%；商業(yè)16億元，占16.3%；其他投資6.7億元，占6.8%。居民對房地產市場消化能力強勁。常州7/11/2022108思源顧問 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 區(qū)位交通相比省內其他城市，常州市目前房地產價格仍有上升空間常州市房地產市場發(fā)展仍處于良性發(fā)展階段，未來房地產價格上漲空間比較大。現(xiàn)房銷售出現(xiàn)下降，期房銷售依舊增長施工規(guī)模繼續(xù)擴大，竣工

58、面積持續(xù)下降外商投資增勢強勁，私營投資比重下降本地市場活躍，投資購房需求旺盛。常州7/11/2022109思源顧問常州市未來城市發(fā)展將以長三角為立足點，六個原則將更好的實現(xiàn)與上海南京融合 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃 區(qū)位交通立足長三角自主創(chuàng)新原則市場導向原則突出重點原則促進協(xié)調發(fā)展原則融入開放原則以人為本原則常州一個立足點，六個原則的常州東可溶入上海，西可溶入南京常州7/11/2022110思源顧問位于長江與京杭大運河的交匯處，寧通高速公路與京滬高速的交匯海、江、河溝通，水、公、鐵聯(lián)動，強壯“骨骼”的構架揚州市地處江蘇中部，對外交通聯(lián)系方便：沿河、沿江、通海，公路、水路、鐵路聯(lián)動

59、 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃輻射蘇北融入蘇南揚州接軌上海揚州7/11/2022111思源顧問城市道路系統(tǒng) 快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路 一環(huán)為運河南路、運河北路、北外環(huán)路，西外環(huán)路、南外環(huán)路。 東西方向快速道路：江陽西路、江陽中路、江陽東路、運河西路。 南北方向快速干道：揚子江路；潤揚路；揚圩路。輕軌交通系統(tǒng) “一縱一橫加環(huán)線” 一橫：（鐵路客站）文昌西路揚子江中路江陽中路江陽東路江都路文昌東路江都市區(qū)：總長度約為24公里。 一縱：（江陽工業(yè)園）揚子江北路揚子江中路揚子江南路（港口）：總長度約為20公里。 環(huán)線：沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽工業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。揚

60、州內部交通組織有序：將形成“二縱三橫”公路主骨架和“一縱一橫加環(huán)線”的軌道交通系統(tǒng)。 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃揚州7/11/2022112思源顧問近幾年來揚州的經濟增速一直在加快，總體GDP和居民收入增長勢頭強勁。基礎設施的改善，經濟基礎的積累，外部發(fā)展環(huán)境的改善，促進揚州經濟跨越式發(fā)展。2006年，揚州居民的恩格爾系數(shù)為39.8，達到了富裕標準。 居民人均可支配收入國民生產總值 數(shù)據來源揚州統(tǒng)計年鑒 區(qū)位交通 經濟人口 產業(yè)發(fā)展 房地產市場 總體規(guī)劃揚州7/11/2022113思源顧問揚州市屬于長三角城市群的重要節(jié)點，越江交通的改善，為揚州接軌上海，吸納各種資源，實