鄭州-儉學街房地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃暨地價預算方案ppt課件

1、鄭州-儉學街工程產(chǎn)品規(guī)劃暨地價預算方案本次方案大綱1.基于目的客群的工程定位分析2.整體規(guī)劃規(guī)劃與產(chǎn)品建議3.本工程概預算分析與地價預估基于目的客群的工程定位分析1本案根本價值分析工程位于儉學街與信息學院路東側(cè)原信息工程學院干休所，周邊交通便利，人文教育配套完善，信息工程學院、河南農(nóng)大、鄭州大學工學院、財稅高專、河南實驗中學、鄭州九中等名校環(huán)繞，區(qū)域人口眾多，消費潛力宏大，被譽為“鄭州中心文化生活圈。工程占地約30畝，為南北狹長地塊；原為軍用地塊，擬經(jīng)過招拍掛方式推出，其中，北半部分為經(jīng)濟適用房，南半部分為普通商品房，容積率3.5，為后期操作提供了一定空間。在鄭州中心北區(qū)，尤其是東風路以內(nèi)工程

2、逐漸絕跡。本工程居于繁華城心，卻能靜享悠閑生活，居住溫馨便利，成為鄭州城市中心罕有的最適宜居住之地，具備了打造精品教育人文社區(qū)的先天條件。 本案具備打造精品教育人文社區(qū)的先天條件！ 基于此，發(fā)現(xiàn)我們真正的目的客群 邊緣客群 重要客群主力客群中心客群信息工程學院教職工及家屬、學生家庭，周邊周各學校教職工與學生家屬，2550歲之間，初次或二次置業(yè)。周邊城中村拆遷戶，年齡在25-55歲之間，以換房及二次置業(yè)為主。強力發(fā)掘中心、主力與重點客群，經(jīng)過企劃訴求，吸引游離客群關注！目的客群鎖定四大類客群，立足區(qū)域、面向全市周邊行政與事業(yè)單位員工，年齡在28-45歲之間，二次或以上置業(yè)為主。市區(qū)及其他地市散客

3、與投資客，注重子女教育，30-45歲之間，1-2次置業(yè)為主。目的客群屬性他們具備較高的文化涵養(yǎng)，有本人獨特的價值觀念。他們博學多識，在生活中處處表達高尚風格。他們熱衷于追求高質(zhì)量的生活，同時尋求精神能量的釋放。他們事業(yè)有成，社會位置穩(wěn)定，有良好的收入預期。在選擇上，他們理性且頗具智慧；在感官上，他們用品味衡量價值。單純?yōu)闈M足生理需求的純物質(zhì)化的消費方式，對他們不構成最強吸引力；只需將消費與精神聯(lián)絡在一同，就容易觸動他們的心弦追求檔次與享用的新銳財智菁英高文化、高品味、高收入、高享用現(xiàn)代高知階層目的客群定位一個階層的興起創(chuàng)新一部城市人居的藍本，這是城市開展的必然。這是一個性格復雜的階層群體，也是

4、一個態(tài)度鮮明的消費群體。他們的知識貯藏和財富實力不相上下，英雄出處各不一樣，他們能夠是中產(chǎn)階層，小資階層，BOBO族，白領白骨精卻一直堅持本人的價值觀與判別力。差別化定位全新概念認知儉學街工程定位價值分析中心定位價值分析區(qū)域市場價值鄭州中心區(qū)人文教育生活圈，缺乏與之匹配的精品人文居住社區(qū)。工程根本價值接近繁華獨享安靜，杰出的教育人文配套，可塑性強的地塊特質(zhì)。目的客群價值高文化、高檔次、高收入、高享用，現(xiàn)代高知精英階層。本工程整體定位儉學街首座教育人文主題社區(qū)“儉學街，首先點出不可復制的區(qū)位優(yōu)勢，激發(fā)客戶的認知；“首座，建立無可超越的高度，強調(diào)稀缺性；“教育人文主題的導入，有效區(qū)隔市場，成為中心

5、競爭力所在； 定位簡約，明晰明了，主題賣點突出，易讀易記易于傳播！本工程主題定位本工程的高檔次定位高端市場中端市場低端市場物業(yè)檔次客戶層面支持點城市中心完善交通與配套人文教育資源集中地帶區(qū)域稀缺的住宅工程教育人文主題社區(qū)必備的條件吸引力人文大家與精神領袖中心區(qū)標志性的教育人文生活圈城市干道上的主流生活區(qū)追求完美綜合配套與建筑規(guī)劃優(yōu)勢景觀規(guī)劃優(yōu)勢戶型規(guī)劃優(yōu)勢等基于“首座教育人文主題社區(qū)，進展產(chǎn)品規(guī)劃與配套建立，把一種全新的現(xiàn)代人文風格生活，演繹的淋漓盡致！這是競爭對手短少的！也是本工程的中心競爭優(yōu)勢所在！【總結(jié)與啟示】整體規(guī)劃規(guī)劃與產(chǎn)品建議2規(guī)劃根本原那么：四大原那么，實現(xiàn)利潤最大化兩大區(qū)域明確

6、劃分，合理規(guī)劃。北側(cè)為經(jīng)濟適用房區(qū)，南側(cè)為普通商品房區(qū)，中間經(jīng)過圍墻進展適當區(qū)隔。整體容積率3.5，提升商品房容積率。在堅持整體容積率根底上，采用小高層建筑，添加可售面積，保證銷售利潤?，F(xiàn)代簡約建筑，打造標志性人文風格社區(qū)。現(xiàn)代質(zhì)感建筑，風格一致，構成整體美感與社區(qū)籠統(tǒng)，打造一種精品人文居住圈。注重產(chǎn)品創(chuàng)新，提升競爭力，為快銷奠定根底。根據(jù)市場與消費者需求來設計戶型，大膽創(chuàng)新、堅持合理的面積區(qū)間，添加賣點。整體規(guī)劃規(guī)劃經(jīng)濟技術目的：總建筑面積約70010整體容積率3.5商品房建筑面積約47110規(guī)劃規(guī)劃闡明：北側(cè)為經(jīng)濟適用房，為4棟12層的小高層；南側(cè)為小高層建筑群，拉高本區(qū)的容積率，添加可售

7、面積，實現(xiàn)最大化利潤。非工程地塊施工通道現(xiàn)有6層建筑約58米18f-高層/3單元18f-高層/2單元約38米約35米18f-高層/2單元2f-小高層/2單元約24米12f-小高層/2單元約99米約100米約80米2f-小高層/2單元約24米12f-小高層/2單元18f-高層/2單元18f-高層/2單元約38米一層臨街門面房門面房大門建筑規(guī)劃：現(xiàn)代簡約主義陽光薄板建筑現(xiàn)代簡約主義：以厚重的褐石色與時髦的米黃色為主色，經(jīng)過大線條、條塊狀的外型外觀和部分精致簡約的細節(jié)處置，全景玻璃窗、外飄窗與觀景陽臺等，兼具人文氣味與現(xiàn)代的質(zhì)感，打造一座現(xiàn)代人文主題風格社區(qū)。陽光薄板建筑：全板式建筑構造，空間自在分

8、割與組合；同時，采取南北通透設計，保證良好的采光、通風與觀景效果。建筑參差陳列，半圍合式庭院規(guī)劃參差式規(guī)劃，并經(jīng)過戶型拼接構成的略帶弧形的建筑外觀，構成半圍合式院落，構成獨立的公共與私密活動空間，建立一種調(diào)和而互不干擾的空間次序，打造新型睦鄰友好關系。各項根本數(shù)據(jù)預估如下： 樓間距36-40米單元數(shù)11單元標準層高3.0-3.1米樓梯戶數(shù)比1：2關于停車場：采用地下車位與地上車位相結(jié)合方式，比例約控制在3.5：1。建筑規(guī)劃：現(xiàn)代簡約主義陽光薄板建筑景觀規(guī)劃：精致+人文+互動+立體工程體量較小，無法與擁有自然環(huán)境條件的大工程相比，但是作為工程“教育與人文主題社區(qū)，必需在細節(jié)方面做足文章。因此，我

9、們在理念上提出以下三點：精致：在社區(qū)的各個部分地域因地制宜的設立景觀，以小面積的溪水與噴泉貫穿其中，構成有效的鏈接。人文：設置具有藝術氣味的景觀小品，如文化籠統(tǒng)墻、意大利廊橋、休閑步道等，添加社區(qū)的人文居住風格?；樱壕坝^設置以人的感受為主導，貫穿一直，強調(diào)欣賞與可參與性，與居者構成互動。立體：經(jīng)過高低參差的植被、石材等，構成景觀的豐富層次，激發(fā)業(yè)主的身心共鳴。休閑景觀：互動/立體/精致獨特名人墻：文化印記戶型設計：簡適主義人文棲居空間設計理念：方正適用，以添加空間運用率；以人體溫馨為本，注重全面采光與空氣對流，強調(diào)空間細節(jié)的處置，縮短進深，適當增大客廳面寬，動靜分別，加強休憩區(qū)的私密性；添加

10、陽臺的寬度，個別設置入戶花園創(chuàng)新戶型： 親情1+1戶型，躍層，空中花園戶型為主。以創(chuàng)新戶型與目前市場產(chǎn)品構成鮮明的差別化，既符合國家政策規(guī)定，又能到達迎合主流需求，快速去化之目的。戶型配比：臨儉學街設置中小戶型，主力戶型為80-98兩房、100-125三房；其他高層以85-130平米兩房和三房為主，單獨開辟1個單元設置140-165大三房，頂層為復式戶型。詳細配比建議如下：面積區(qū)間戶型結(jié)構所占比例80-98兩房兩廳35%100125三室二廳40%125140舒適三房二廳15%145180四室兩廳&小復式10%戶型設計：簡適主義人文棲居空間緊湊型三房兩廳溫馨型三房兩廳奢華四房兩廳戶型設計：簡適主

11、義人文棲居空間精致一房一廳規(guī)范兩房兩廳舒 適 型三房兩廳物業(yè)配套：智能監(jiān)控+酒店式尊崇效力智能監(jiān)控：小區(qū)入口及單元入口、內(nèi)部，均配備先進的科技智能系統(tǒng)，保證社區(qū)的充分平安與信息化，提升居住質(zhì)量與商務生活效率。尊崇物業(yè)：組建物業(yè)管理公司，進展高規(guī)范效力，推出“24小時巡查、“酒店式管理、“私人定制效力等，打造尊崇與私密性兼?zhèn)涞木幼…h(huán)境。以上定位與規(guī)劃建議，是基于前期溝通與根底數(shù)據(jù)，推上演來的初步方案。希望雙方在此根底上，進一步深化溝通，最終確定本工程的具規(guī)劃產(chǎn)品方案。本工程概預算分析與地價預估3一.根本數(shù)據(jù)推導分析1.土地購置本錢分析正是本次方案預算的重點，我們采取倒退法進展分析，最后進展合理預

12、估。2.前期開發(fā)費用分析包含規(guī)劃設計費、施工圖設計費、地質(zhì)勘探費、地基處置費等內(nèi)容，普通而言，大約為30-35元/。因此，本工程前期開發(fā)費用估計：35元/*47110=1648850元。3.建安本錢分析根據(jù)前面的整體規(guī)劃與產(chǎn)品建議，本工程綜合建筑質(zhì)量較高；在鄭州市場上，18層建筑的建安本錢大體為1500元/。因此，本工程高層建安本錢為 70665000 元。4.附屬工程費用分析1第一類：社區(qū)根底設備配套費用，其中，上下水20元/ ，供電15元/，智能化15元/，園林綠化45元/，加上道路費用，本項費用總計100元/。2第二類：公共配套設備建立費用包含消防、大門、地上與地下停車場等，費用計為90

13、元/。本工程費用合計190元/，總體費用金額約為： 8950900 元。5.營銷推行費用分析實踐營銷費用分為以下幾大塊：售樓部建筑裝修費用、辦公用品與維護費用、銷售道具制造安裝費用、媒介發(fā)布費用、代理公司傭金支出等。普通而言，代理公司傭金為總銷售金額的1.5%；其他幾塊的費用累計起來，主要穩(wěn)定在總銷金額的1.5%左右。因此，營銷費用累計為總銷金額的3%，即為 7490490 元。一.根本數(shù)據(jù)推導分析一.根本數(shù)據(jù)推導分析6.相關稅收本錢分析主要包括營業(yè)稅總銷金額的5%、城市維護建立稅總銷金額的0.35%、教育附加稅總銷金額的0.15%等幾項，累計約為總銷金額的5.5%。實踐稅費本錢為32565元

14、。7.開發(fā)期間事業(yè)性收費主要包括土地丈量費、施工圖審查費、城市建立配套費、墻改費、人防費、消防費、房地產(chǎn)買賣稅、質(zhì)檢費、監(jiān)理費、文物勘探費等，累計約為110元/*總建筑面積=5182100元。二.成交均價與總銷額預估1.成交均價設定采用同區(qū)域競爭工程價錢參照法，來初步估算本工程普通商品房的成交價錢。距本案最近的是怡豐新都會，目前住宅銷售均價5200元/；周邊的其他工程均價根本在51005400元/。本工程區(qū)位與配套優(yōu)勢相對突出，因此，商品房住宅估計銷售均價5300元/。2.總銷金額預估普通商品房銷售總額：47110*5300=249683000元。三.開發(fā)利潤率規(guī)范估算1.開發(fā)利潤率的闡明1就

15、目前鄭州市場而言，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率普遍在30%40%之間。2在東風路以南、中心北區(qū)范圍內(nèi)，鑒于本工程的稀缺性與獨特區(qū)位配套優(yōu)勢，后市銷售值得看好，但是市場開展不明朗的影響，也帶來了諸多壓力。3.上韜營銷機構觀念假設開發(fā)利潤率能到達30%，就可以思索拿地、進展投資與開發(fā)；如開發(fā)利潤率低于30%，本案能夠會面臨較大的風險。四.本工程招拍地價計算當開發(fā)利潤率到達30%時，此時的土地購置本錢如下：土地總本錢=總銷金額前期開發(fā)費用建安本錢附屬工程費用營銷費用稅收支出開發(fā)期間事業(yè)性收前期投資利息支出30%*總銷金額=249683000164885070665000895090074904903256551821000.3*249683000=58294842元單位土地本錢=67108195/15=4473880元/畝1.如前期投資采用貸款，那么前期投資利息為：前期投資主要包括土地購置本錢、前期開發(fā)費用、建安本錢等，本工程估計一年卡發(fā)銷售終了