蘇州邵昂路板塊住宅市場研究ppt課件

1、邵昂路板塊住宅市場研討 2021.8.區(qū)域概略房地產(chǎn)市場個案分析.區(qū)域概略邵昂路板塊位于吳中區(qū)南部，沿邵昂路展開，處于常提及的越溪板塊東部：北依吳中區(qū)中心板塊長橋板塊；南靠繞城高速；西臨友新高架；東近吳中區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊。一、地理位置郭巷板塊邵昂路板塊越溪板塊中心城區(qū)板塊.區(qū)域概略二、交通情況對外交通：蘇震桃一級公路縱穿整個板塊，公路道路起自蘇州友新路與吳中大道交叉處，向南經(jīng)蘇州西南繞城高速公路石湖互通，經(jīng)松陵、南厙、苑坪，在橫扇鎮(zhèn)西跨太浦河后，與滬蘇浙高速公路江蘇段和318國道相交后，止于我市桃源鎮(zhèn)與浙江省烏鎮(zhèn)交界處，道路全長約58公里。對內(nèi)交通：蘇州繞城高速，友新高架等經(jīng)過板塊內(nèi)；公交線路

2、有51，514，522，54，55 ，551路等多條公交線路，分別通往新區(qū)，北環(huán)路，火車站，市區(qū)等地；未來輕軌4號線也經(jīng)過板塊西側(cè)，銜接城南與城北的相城區(qū)。輕軌4號線蠡墅鎮(zhèn)站點.區(qū)域概略三、區(qū)域配套本區(qū)域目前生活配套依賴蠡墅、彭涇等原有商業(yè)及生活設(shè)備，區(qū)域內(nèi)幾個大型住宅工程自帶部分社區(qū)商業(yè)本區(qū)域小石湖景區(qū)國際教育園南蘇州生活廣場石湖、上方山風(fēng)景區(qū)蠡墅老鎮(zhèn)行政中心.區(qū)域概略四、整體規(guī)劃吳中新城越溪城市副中心太湖國家旅游度假區(qū)濱湖新城越溪板塊總體規(guī)劃：一核；三軸；五片一核：為中心區(qū)，布置在用地的中心位置，主要是酒店、商務(wù)辦公等用地。三軸：科技軸：北部教育園區(qū)的開敞軸線向南的延續(xù)，保證了兩片地域在空

3、間上的延續(xù)性和路網(wǎng)的順利銜接。文化軸：由中心區(qū)平行越來溪向西南方向伸展，各類大型文化文娛、休閑體育等設(shè)備用地集中布置在軸線兩側(cè)，面向社會效力。商業(yè)軸：與科技軸垂直，由中心區(qū)向東伸展而成。五片：東片：小石湖景區(qū)，也是該區(qū)內(nèi)較大的綠色開敞空間。西南片：低密度開敞區(qū)，主要布置一個中心公園和一些低層住宅，保證與西南角天鵝蕩居住區(qū)在空間可以相互浸透。其他三片北、西、南片：為居住用地，可以建立一些多層和高層住宅，并根據(jù)各自用地規(guī)模配套相應(yīng)的效力設(shè)備用地如中小學(xué)、醫(yī)院等。 .區(qū)域概略小結(jié)一、邵昂路板塊沿邵昂路、吳中大道展開，處于板塊熱度不斷升溫的越溪板塊的東部。二、該區(qū)域內(nèi)向、外向交通方便，高速路、高架及公

4、交設(shè)備比較完備，未來輕軌4號線經(jīng)過該區(qū)域。三、板塊內(nèi)部風(fēng)景資源豐富，生活配套設(shè)備依賴附近老鎮(zhèn)，商業(yè)配套有待完善。四、根據(jù)越溪板塊整體規(guī)劃，邵昂路板塊屬于區(qū)域規(guī)劃中的東片區(qū)。依小石湖景區(qū)展開。.區(qū)域概略房地產(chǎn)市場個案分析.房地產(chǎn)市場一、板塊開展招商小石城新城金郡首開用地越湖名邸越湖家天下 石湖華城 揚州杰出物管用地 現(xiàn) 代園墅 水岸清華越溪板塊東至西塘河，西至龍溪路。目前在售工程主要集中在友新高架以東至西塘河中間的區(qū)域。而在友新高架以東區(qū)域，僅有處于尾盤的石湖華城以及兩個別墅工程。未來越溪板塊的公寓供應(yīng)就集中在友新高架以東區(qū)域。.房地產(chǎn)市場一、板塊開展越溪板塊房地產(chǎn)開發(fā)歷程從2004年開場，從友

5、新高架西側(cè)國際教育園區(qū)域開場向東逐漸展開，而今重心已到邵昂路。如今蘇州房地產(chǎn)市場熱可炙手的幾個片區(qū)，包括湖東區(qū)域、相城城北區(qū)域、青劍湖區(qū)域、環(huán)獨墅湖區(qū)域、滸墅關(guān)區(qū)域、科技城區(qū)域等以中低端產(chǎn)品為主的區(qū)域中，越溪板塊已“小有名聲。區(qū)域區(qū)屬起步時間在售項目未來推量規(guī)劃配套綜合評定越溪板塊吳中早較多較多較完善湖東板塊園區(qū)早多多較完善青劍湖板塊園區(qū)較早少較多不完善滸關(guān)板塊新區(qū)較晚少較多較完善城北板塊相城區(qū)早多多較完善2005年石湖之韻2006年石湖小鎮(zhèn)、石湖華城、錦和加州2007年石湖庭園、越湖名邸、現(xiàn)代園墅、水岸清華、錦悅苑2021年招商小石城、新城金郡2021年越湖家天下.房地產(chǎn)市場時間新增（萬方）

6、銷售（萬方）吳中區(qū)越溪占比吳中區(qū)越溪占比2009年1月2.3700.00%5.142.5449.42%2009年2月0.200.00%14.133.5124.84%2009年3月7.251.115.17%10.854.9545.62%2009年4月15.568.152.06%15.575.4735.13%2009年5月17.842.4113.51%33.312.1736.55%2009年6月14.563.322.66%11.243.1928.38%2009年7月10.643.4932.80%19.088.2543.24%2009年8月12.415.7246.09%14.23.3123.31%2

7、009年9月7.3300.00%16.742.8316.91%2009年10月4.811.327.03%17.483.0317.33%2009年11月13.790.75.08%21.512.7912.97%2009年12月16.43.2920.06%23.524.9821.17%2010年1月2.5600.00%5.440.8215.07%2010年2月2.7500.00%3.950.5814.68%2010年3月7.292.6235.94%8.951.3314.86%2010年4月10.323.8337.11%22.033.5215.98%2010年5月3.3800.00%4.481.493

8、3.26%2010年6月7.016.6895.29%3.391.5144.54%2010年7月26.5511.2942.52%4.772.9662.05%在吳中區(qū)環(huán)太湖板塊、長橋板塊、越溪板塊、獨墅湖板塊曾經(jīng)木瀆板塊中，越溪板塊的房產(chǎn)供銷兩方面都不斷占據(jù)了吳中市場很大的份額。09年上半年，越溪板塊石湖華城、新城金郡等盤熱銷銷售額占比不斷在40%左右浮動，特別是今年進(jìn)入6月份以來，越溪新盤入市吳中區(qū)大部分供應(yīng)都來自越溪板塊，近一半的銷售額也是由越溪板塊奉獻(xiàn)。二、供銷表現(xiàn).房地產(chǎn)市場2021年-2021年7月，越溪板塊累計供應(yīng)住宅53.83萬方，成交69.23萬方，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，從供應(yīng)和

9、銷售方面，扮演重要角色。板塊不斷升溫。整體市場環(huán)境的影響對區(qū)域也至關(guān)重要，板塊愈加遭到購房者的關(guān)注，演化為一個新興的置業(yè)區(qū)域。越溪板塊的供應(yīng)量主要集中在2021年2、3季度以及2021年的6、7月份。特別是進(jìn)入2021年下半年，板塊推量空前，7月份板塊新增住宅11.29萬方。隨著板塊內(nèi)部幾個工程的存量土地不斷開發(fā)，板塊未來在供應(yīng)環(huán)節(jié)還將堅持一定的熱度。二、供銷表現(xiàn).房地產(chǎn)市場項目總建筑面積容積率產(chǎn)品類型去化量存量（含未開發(fā)量）越湖家天下33.61.6多層、高層2.631越湖名邸45.81.3多層、小高層、別墅16.829招商小石城931.4高層、別墅11.282新城金郡47.41.5多層、高層

10、、別墅14.932.5首開儲備地16.11.78未定16.1石湖華城46，住宅約311.7多層、小高、高層、別墅27.14現(xiàn)代園墅210.7別墅11.49.6水木清華20別墅、小高層8.211.8揚州卓越物管用地15.91.85未定18.5板塊內(nèi)部住宅存量依然豐富，板塊內(nèi)部大盤集中，代表性工程的存量230余萬方。友新高架以西除了水岸清華、現(xiàn)代園墅兩個低密度住宅存量尚有，石湖華城工程住宅接近尾盤銷售。并且該區(qū)域以后鮮有土地供應(yīng)。在邵昂路兩側(cè)的工程那么存量豐富，越湖家天下、招商小石城、新城金郡、越湖名邸工程及首開貯藏地，累計可供應(yīng)房源近200萬方，邵昂路已成為越溪板塊主力區(qū)域。三、未來供應(yīng).房產(chǎn)地

11、市場進(jìn)入2021年，邵昂路板塊表現(xiàn)活潑，越溪板塊供銷重心曾經(jīng)開場了從友新高架西片區(qū)向邵昂路板塊的轉(zhuǎn)移。項目名稱開盤時間具體情況招商小石城4月17日公寓首次開盤，推出288套高層房源周末兩天工成交224套。越湖家天下4月30日項目首次開盤，開盤當(dāng)天推出350套多層花園洋房當(dāng)天有50%房源被認(rèn)購。石湖華城7月31日三期開盤，推出382套房源開盤當(dāng)天成交116套，。招商小石城8月28日加推1#樓，總計214套房源。當(dāng)天房源認(rèn)購率達(dá)到90%。越湖家天下9月5日越湖家天下加推276套房源，當(dāng)天去化約70%。三、未來供應(yīng).房產(chǎn)地市場四、價錢表現(xiàn)越湖家天下：在售多層，均價8600元/平方米。招商小石城：在售

12、高層，均價7600元/平方米。新城金郡：即將推出多層，估計價錢8000元/平方米。越湖名?。簳簾o房源推出。滸關(guān)片區(qū)：在售公寓價錢6500-8500元/平方米，配套不成熟青劍湖片區(qū)：在售公寓價錢8000-9000元/平方米，板塊過熱遠(yuǎn)湖東片區(qū)：在售公寓價錢8500-12000元/平方米，板塊起步較早城北片區(qū)：在售公寓價錢9500-1200元/平方米，板塊開展較快片區(qū)公寓價錢7600-8600元/平方米，相對其它幾個新興置業(yè)區(qū)域，價錢具有一定的優(yōu)勢相較于其它幾個剛需性產(chǎn)品集中的區(qū)域，特別是滸關(guān)片區(qū)，該片區(qū)的房源價錢具有一定的優(yōu)勢。該片區(qū)不僅有一定的風(fēng)景資源，并且規(guī)劃較早，配套也較為完善。.五、產(chǎn)品

13、及價錢項目在售產(chǎn)品戶型布局產(chǎn)品評價主力面積均價主力總價招商小石城高層兩房中端93760070萬新城金郡將推多層兩房、三房中低端80-120800065-95萬越湖家天下多層兩房、三房中端80-120850075-100萬越湖名邸高層兩房、三房中端90-140750070-100萬板塊內(nèi)部在售工程僅有4個，但工程體量較大，可供應(yīng)量依然豐富。板塊內(nèi)部的產(chǎn)品以公寓為主，招商小石城工程一、二期別墅工程也已別墅，僅有越湖名邸后期有高端別墅推出。產(chǎn)品戶型以兩房、三房為主，近期推出的產(chǎn)品戶型面積都較為緊湊。產(chǎn)品質(zhì)量都不屬于高端行列，產(chǎn)品適用性較高。公寓產(chǎn)品價錢集中在7500-8500元/平方米之間，主力總價

14、在70-90萬/套。房產(chǎn)地市場.六、客源分析區(qū)域代表項目客源客層置業(yè)動機置業(yè)特點獨墅湖板塊星嶼仁恒客源分布比較廣，遍布市區(qū)以及部分外地客戶社會地位較高，收入上層，特別是別墅客戶屬于上流精英公寓客戶有少部分首次置業(yè)，多數(shù)為改善類客戶注重生活享受，一線湖景資源讓生活上升一個檔次瀾泊灣星島仁恒獨墅島邵昂路板塊招商小石城主要來自吳中區(qū)本地客源，或在吳中工作的新蘇州人企業(yè)白領(lǐng)為主，部分本地居民，先期別墅客源公務(wù)員、經(jīng)商戶為主多為首次置業(yè)，或為新蘇州人定居蘇州，或本地居民為子女買房對產(chǎn)品實用性要求較高，戶型要設(shè)計緊湊，單價及總價都不太高新城金郡越湖家天下越湖名邸木瀆板塊合景峰匯主要來自木瀆本地居民及新區(qū)居

15、民本地經(jīng)商戶、附近工作的白領(lǐng)公寓類項目自住改善皆有本地居民的地緣情節(jié)海蘭堡 嵐山別墅區(qū)域內(nèi)工程客源主要來自吳中區(qū)，或是在吳中區(qū)任務(wù)的新蘇州人，大多為初次購房，或父母為子女置業(yè)。未來區(qū)域內(nèi)部的公寓房源不斷供應(yīng)，區(qū)域內(nèi)房源產(chǎn)品價錢、產(chǎn)品設(shè)計、區(qū)域規(guī)劃等影響，剛需類需求將繼續(xù)下去。房產(chǎn)地市場.房產(chǎn)市場小結(jié)一、越溪板塊起步于2004年，區(qū)內(nèi)石湖之韻、錦和加州、石湖華城等屬于較早入市的工程，區(qū)域已成為公認(rèn)的置業(yè)熱點片區(qū)之一。二、越溪板塊房地產(chǎn)市場在整個吳中區(qū)市場中占重要位置，供需兩端皆有活潑表現(xiàn)，而需求表現(xiàn)更是旺盛。三、越溪板塊的未來供應(yīng)主力曾經(jīng)轉(zhuǎn)換成邵昂路沿線，幾個工程的存量房源以及未開發(fā)的土地可以到

16、達(dá)近200萬方。四、作為越溪板塊成交的主力區(qū)域，邵昂路區(qū)域的房源價錢表如今一定程度上反映了整體區(qū)域價錢。五、板塊內(nèi)部的工程，無論從產(chǎn)品還是價錢，都可以歸為剛需類產(chǎn)品，適宜剛需性群體。.區(qū)域概略房地產(chǎn)市場個案分析.個案分析一、招商小石城1、根本信息占地面積：66.4萬方 容積率：1.4物業(yè)類型：高層、別墅 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約立面資料：面磚 景觀資源：石湖景區(qū)2、銷售信息開盤信息：在售第三批公寓房源。一批、二批為別墅房源，現(xiàn)已售罄。后續(xù)房源均為公寓。一、二期別墅區(qū)房型推出套數(shù)剩余套數(shù)銷售率公寓2室1廳1衛(wèi)1421345.63%2室2廳1衛(wèi)43221749.77%別墅4室2廳2衛(wèi)108199.07%

17、4室2廳3衛(wèi)40392.50%5室2廳2衛(wèi)81198.77%5室2廳4衛(wèi)142993.66%5室3廳4衛(wèi)180100.00%公寓產(chǎn)品在售，均為兩房戶型，90余平方米。兩房兩廳戶型去化一半，兩房一廳戶型由于功能相對欠缺，迄今僅簽約缺乏一成。呵斥簽約少的直接緣由為最近一次加推公寓未簽約。.個案分析招商小石城4月17日加推2、4#樓，合計288套，93平方米兩房戶型，房源價錢8000元/平方米，當(dāng)天去化95%。招商小石城8月28日加推1、3#樓，合計286套，93平方米兩房戶型，房源價錢7600元/平方米，當(dāng)天去化80%。近期開盤3、戶型分析戶型評析：A3戶型，93平方米，戶型方正，客廳銜接陽臺，視

18、野開闊。兩開間朝南，主臥開間較大，并有贈送面積，餐廳與露臺相連。A1戶型 93平方米。戶型動靜分區(qū)明顯，客廳銜接陽臺和樓臺，空間較大。 4、客源分析工程一期、二期別墅業(yè)主屬于改善類群體，主要來吳中區(qū)、主城區(qū)以及新區(qū)，公務(wù)員、經(jīng)商人士、企業(yè)高管為主。看重工程價值點為總價不高售價200多萬以及有山有水的風(fēng)景資源。三期公寓推出時恰逢“4.15新政出臺，房產(chǎn)投資遭到限制，但仍處于調(diào)控初期，對投資自信心影響不大。因此，工程4月17日初次推盤認(rèn)購客戶也有部分外地客戶。8月28日開盤，工程客戶根本上為本地客戶，來自吳中區(qū)、高新區(qū)以及主城區(qū)的客源為主，多為首購或為子女購房。而工程公寓面積都在90平方米以上，首

19、付需三成，在一定程度上減弱了新蘇州人的購房熱情。.個案分析二、越湖家天下在售1、根本信息占地面積：21萬方 容積率：1.6建筑面積：34萬方 物業(yè)類型：多層、高層 建筑風(fēng)格：美式風(fēng)格2、銷售信息房型推出套數(shù)戶均面積存量去化率3室2廳1衛(wèi)19109.271331.58%2室2廳1衛(wèi)33590.2615055.22%3室2廳2衛(wèi)34129.051750.00%合計38818053.61%工程初次開盤，推出多層房源，兩房為主，并且該戶型簽約率為幾種房型中最高。整體簽約不高。.個案分析越湖家天下4月30日初次開盤，開盤當(dāng)天推出350套多層花園洋房，當(dāng)天有50%房源被認(rèn)購。房源折后價8600元/平方米。

20、9月5日加推276套房源，當(dāng)天成交約70%，房源價錢在7500-9500元/平方米之間，均價8000元/平方米，有較大幅度下調(diào)。3、戶型分析A戶型，90平米。戶型方正，開間大，客廳銜接陽臺，主臥和客臥由露臺隔開，私密性較好。D戶型，平米。戶型方正，動靜分區(qū)，雙臥室南向，且客廳銜接陽臺，采光和視野開闊。 4、客源分析4月31日，工程初次開盤，當(dāng)天到場客戶多為吳中區(qū)本地居民，有部分新蘇州人，置業(yè)動機根本為自主。客戶置業(yè)跨度較大，兩房戶型客源根本為初次購房或為子女購房。9月6日，工程再次加推，客戶依然以蘇州本地居民為主。.個案分析三、新城金郡未開盤一期推出套數(shù)平均面積存量去化率1室戶型848.320100.00%2室戶型102482.74096.09%3室戶型8931093096.64%4室戶型3192.5935480100.0