民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的出路在哪里

1、民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的出路在哪里2020年，對(duì)民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，是頗不友好的一年。開(kāi)年一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情打亂了原有的投資節(jié)奏，面對(duì)日益增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)壓力，企業(yè)只得停下擴(kuò)張的腳步，開(kāi)源節(jié)流。壕如民企牌面華夏幸福（600340）也開(kāi)始瘦身運(yùn)動(dòng)，一眾中小民營(yíng)地產(chǎn)商貸款難、資源少、人脈弱，更是只能為生存而戰(zhàn)，企業(yè)不死，即是勝利。更何況，在以政策為導(dǎo)向的園區(qū)行業(yè)，民企與國(guó)企間本就存在嚴(yán)重的差別性待遇，最肥的差事，如土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、或者黃金地段的園區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，基本都由本地平臺(tái)公司壟斷；位置稍偏，但有一定發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，政府優(yōu)先交給國(guó)企、央企運(yùn)作；最后剩下的邊角料再流入市場(chǎng)，外帶一大堆的限制條件與考核指標(biāo)。

2、早期，民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)利用住宅反哺產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，過(guò)得也還滋潤(rùn)；如今，政策加碼，地價(jià)高企，勾地也越來(lái)越難，民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商即不同于央企、國(guó)企具有天生機(jī)制優(yōu)勢(shì)享受政府照顧，也不同于外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之初就享有多重政策優(yōu)惠，尋找新的出路已是勢(shì)在必行。正文：01上行下效產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬于強(qiáng)政策導(dǎo)向型行業(yè)，跟著政策走，即是最穩(wěn)健、最靠譜的投資。一般來(lái)說(shuō)，每逢重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如每個(gè)五年計(jì)劃開(kāi)始的第一年）、重大規(guī)劃（都市圈、大灣區(qū)規(guī)劃）、地方政府換屆等，都會(huì)迎來(lái)一波新的投資機(jī)會(huì)，政府熱情會(huì)持續(xù)3-5年時(shí)間。a. 第一年，概念首次提出，政府以打造樣板為目標(biāo)，管理制度尚待建立。這一階段立項(xiàng)最容易；同時(shí)市場(chǎng)還是一片藍(lán)海，尚未有巨

3、頭誕生，少部分政策敏感的企業(yè)吃到這一波紅利（出名要趁早）。b. 第2年，在政策引導(dǎo)下，企業(yè)一窩蜂地投入建設(shè)。這一階段，政策開(kāi)始兌現(xiàn)，企業(yè)吃到一波紅利；但由于入局者增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，以利潤(rùn)為導(dǎo)向的中小民營(yíng)地產(chǎn)商被頭部玩家拉開(kāi)差距。c. 第3-5年，地方政府熱情消退，政策兌現(xiàn)日趨困難，考核力度層層加碼，企業(yè)被淘汰出局，新的概念提出.所以，對(duì)于民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，政策敏感度即是生死門(mén)，抓住風(fēng)口就能一炮而紅，后知后覺(jué)只能是溫水煮青蛙，在沉默中消亡。02深耕本地強(qiáng)龍壓不過(guò)地頭蛇，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的常態(tài)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型極強(qiáng)，對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、本地經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的了解度、政治環(huán)境的適配性、當(dāng)?shù)氐娜嗣}廣度等要求極

4、高，任何一個(gè)因子的不協(xié)同，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的失敗，這也是我們說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)復(fù)制難的原因。一些外來(lái)戶，雖然在知名度和總體規(guī)模上很強(qiáng)，但由于得不到政府信任，加之不熟悉當(dāng)?shù)貭I(yíng)商環(huán)境、不了解當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)水深水淺，競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)，反而表現(xiàn)嚴(yán)重的出水土不服、被當(dāng)?shù)卣远ǖ陌咐缺冉允?。而本地的民營(yíng)地產(chǎn)商，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境應(yīng)有一定的認(rèn)知，并在政企兩界有一定人脈，雖不足以與國(guó)家隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)，但相比于新進(jìn)入該區(qū)域的企業(yè)，還是有相當(dāng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而一旦到了陌生的區(qū)域，自己成了外來(lái)戶，極有可能成為別人砧板上的魚(yú)肉，任人宰割。03中小企業(yè)培育中小企業(yè)的培育孵化，一直有一個(gè)悖論般的尖銳挑戰(zhàn)最需要培育的企業(yè)，往往只能拿到最少的資源。那些最

5、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，即由政府平臺(tái)公司和國(guó)企、央企開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)新城、高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)，它們優(yōu)先考慮的是國(guó)資企業(yè)、是500強(qiáng)企業(yè)、外資企業(yè)和各行業(yè)的龍頭企業(yè)、高端項(xiàng)目，政策和資金也多傾向于這些企業(yè)，中小企業(yè)并不在其招引范圍之內(nèi)；況且，習(xí)慣了高舉高打的國(guó)家隊(duì)也不愿自降身價(jià)賺這個(gè)辛苦錢(qián)，應(yīng)付一下考核任務(wù)，弄幾個(gè)孵化器了事的屢見(jiàn)不鮮。國(guó)家隊(duì)指望不上，政府只得把培育孵化的任務(wù)轉(zhuǎn)嫁給民營(yíng)企業(yè)，比如筆者所在的浙江，政府相繼推出了特色小鎮(zhèn)、小微企業(yè)園、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新服務(wù)綜合體等多種針對(duì)中小企業(yè)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，并給予市場(chǎng)極大的參與空間。尤其是2018年6月提出的小微企業(yè)園，大都以企業(yè)為主體建設(shè)運(yùn)營(yíng)，第一批參與的民企，政府與市場(chǎng)

6、層面兩開(kāi)花，都有比較可觀的盈利。04工改工和中小企業(yè)培育一樣，工改項(xiàng)目也是大企業(yè)眼中的雞肋。在之前的文章中，園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）也曾提到過(guò)，在工改最早的幾年，各項(xiàng)規(guī)章制度還不健全，大批地產(chǎn)商趁虛而入，打造了大批工改商、工改居項(xiàng)目。后來(lái)政策漏洞被堵死，躺著賺錢(qián)到賺辛苦錢(qián)的巨大落差令地產(chǎn)商們一時(shí)難以接受，土豪玩家紛紛選擇退出，工改一夜之間成了雞肋。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，工改工隱藏的紅利并不少，現(xiàn)如今各地土地供應(yīng)不足，地方政府對(duì)存量用地的關(guān)注，將進(jìn)一步催生一些位置優(yōu)越、產(chǎn)權(quán)清晰、土地廉價(jià)的老舊的工業(yè)區(qū)提升改造；同時(shí)，工改工周期長(zhǎng)、成本低、且有一定利潤(rùn)空間的特點(diǎn)，也符合中小民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商穩(wěn)扎穩(wěn)打的

7、發(fā)展戰(zhàn)略；同時(shí)，一些地方的工改項(xiàng)目除了產(chǎn)業(yè)用房外，還允許建設(shè)一定比例的配套設(shè)施，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，仍保有一定的利潤(rùn)空間。05運(yùn)營(yíng)探路近幾年，政府園區(qū)尋求第三方市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的情況越來(lái)越多了。究其原因，除了政府體制與市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)之間日益增長(zhǎng)的矛盾，還有一個(gè)重要因素那就是園區(qū)的運(yùn)營(yíng)難度越來(lái)越大。以前園區(qū)不多，企業(yè)沒(méi)有多少選擇，地段好的園區(qū)，政府只要坐等客戶上門(mén)即可，根本不需要聘請(qǐng)第三方運(yùn)營(yíng)；近些年，隨著造城事業(yè)興起，城市邊界不斷擴(kuò)大，園區(qū)的過(guò)度開(kāi)發(fā)以及配套的嚴(yán)重滯后導(dǎo)致地段越來(lái)越偏、定位、產(chǎn)品一塌糊涂的園區(qū)越來(lái)越多，地方政府的招商能力和時(shí)間精力完全不足以支撐這樣的項(xiàng)目發(fā)展，在這樣的背景下，政

8、府只得寄希望于第三方能夠妙手回春。所以，從委托運(yùn)營(yíng)需求產(chǎn)生的背景就可以看出來(lái)，這個(gè)錢(qián)并不好賺。政府給你的都是地段偏遠(yuǎn)、配套稀缺、戶型奇葩、關(guān)系復(fù)雜的邊角料.任你團(tuán)隊(duì)再?gòu)?qiáng)也無(wú)力回天；即便你費(fèi)了九牛二虎之力把企業(yè)引進(jìn)來(lái)，好不容易熬到氛圍起來(lái)了、周邊配套也成熟了，政府卻不需要你了，活脫脫的教會(huì)徒弟，餓死師傅。做得不好要出局、做得好也要出局，運(yùn)營(yíng)可以探路，可以作為短期的盈利手段，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，仍需探尋更多元化的出路。06參與國(guó)家隊(duì)如今不論是勾地還是參與招拍掛，拿地要求配自持物業(yè)的條件越來(lái)越常見(jiàn)。這些自持物業(yè)地價(jià)更低，且有穩(wěn)定的租金回報(bào)，升值空間可觀；但與此同時(shí)，自持物業(yè)投入大、回款慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不定又是不能回避的問(wèn)題?；谶@些自持物業(yè)，民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可與之展開(kāi)多種合作，如從頂層設(shè)計(jì)入手，對(duì)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、招商運(yùn)營(yíng)等進(jìn)行系統(tǒng)謀劃；或?qū)⑽飿I(yè)整體租賃，升級(jí)改造后再進(jìn)行二次租賃賺取租金差；或拉上政府三方合作，由政府出錢(qián)，國(guó)企出房子，企業(yè)主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)等等。07互抱大腿民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商最大的痛點(diǎn)就是缺少排面，拿地也好、運(yùn)營(yíng)也罷，沒(méi)有好的背景和產(chǎn)業(yè)資源，在政府那基本一切免談。所以，園區(qū)在線（ID：YQZXGZH）給出建議：民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商要敢于與本地產(chǎn)業(yè)集團(tuán)互抱大腿。站在產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的角度，它們?cè)诒镜赜幸?/p>