花園洋房專題研究ppt課件

1、【花園洋房】產(chǎn)品專題研討.花園洋房概念與特點.源起花園洋房發(fā)源于英倫三島。18世紀，英國的霍華德提出理想城市的生活空間，試圖構(gòu)建一組規(guī)模小、設(shè)備齊、環(huán)境好、交通便利的新型城市空間，以治療“交通阻塞、空氣污染而引發(fā)的城市病。隨后，花園洋房風(fēng)靡一時。一抹綠色、一縷陽光、一陣清風(fēng)、一片水色，營造出一種詩意的棲居境界，將花園洋房建在自然的鳥語花香中，強調(diào)居住室內(nèi)空間與室外環(huán)境的有機結(jié)合，并且到達調(diào)和一致。住宅室內(nèi)空間的面積，在尺度上既不講究普通住宅的經(jīng)濟，也不追求別墅的奢侈，而是滿足一個溫馨的度量?；▓@洋房來源.花園洋房在中國 花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，

2、是西洋文明和生活方式與中國文化交錯的產(chǎn)物。它是當(dāng)時的國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數(shù)階層、采用西方的建筑方式和新的工程技術(shù)、新型建筑資料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產(chǎn)品，從如今房地產(chǎn)定義觀念來看，當(dāng)時的花園洋房相當(dāng)于目前房地產(chǎn)市場中的獨棟別墅。.目前市場上的花園洋房普通有狹義和廣義之分花園洋房概念.狹義的“花園洋房即Garden Villa花園別墅，屬低層低密住宅，也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調(diào)戶戶擁有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排或雙拼的TOWNHOUSE，戶型較大，居住溫馨程度高。建筑風(fēng)格有歐陸

3、古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術(shù)、房屋構(gòu)造及住宅設(shè)備上采用西式風(fēng)格，在平面布置、內(nèi)外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統(tǒng)特征，風(fēng)格多樣等。小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強調(diào)景觀均好，構(gòu)成有一定規(guī)模的社區(qū)。.廣義的“花園洋房介于別墅和普通公寓之間，6層以下多層板式建筑，以4層為主，外國建筑風(fēng)格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，普通首層贈送花園，其它層均贈送大面積的露臺，得房率較高。也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。廣義的花園洋房不再是別墅，在某種意義上稱之為GardenHouse(花園住宅)或GardenApartment(花園公寓)。在空間上具

4、有亞別墅或者類別墅的特征，充分享有私家花園或內(nèi)庭院或準私家花園、露臺，并在把握用地經(jīng)濟的同時，尋求居住的別墅空間特征，在戶型設(shè)計上最大限制到達溫馨性、墅空間特征，適用性與欣賞性。 .花園洋房要素 我們這里所研討的，是廣義上的花園洋房。 “花園 從宏觀層面：諸如中心綠地、廣場、組團綠地、樓間庭院等等。 從微觀層面：屬于每戶業(yè)主私有的花園或者類似花園的室外空間，這更是花園洋房這種住宅產(chǎn)品的設(shè)計中心和精華。 例如地面層的庭院、地下或半地下庭院，二層及以上層的入戶花園、較大面積的陽臺、露臺、屋頂平臺、屋頂花園等等。 “洋房 更多地自創(chuàng)了西方建筑溫馨度內(nèi)容，從平面到外型立面、從部分到整體的思索，表達在建

5、筑風(fēng)格、外型設(shè)計、立面設(shè)計以及裝飾細部等。 這兩個要素缺失了任何一個都不能稱為“花園洋房。 真正的花園洋房是“戶戶帶花園的，不僅強調(diào)公共景觀，還要求將景觀體系引入建筑體內(nèi)，融入建筑肌理，即保證每一戶花園洋房的私有景觀。. 花園洋房屬低層低密住宅，1.0左右，戶戶擁有花園，其建筑風(fēng)格以歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式。 綠化率較高，強調(diào)景觀均好，注重中央景觀、組團景觀與自家景觀的有效結(jié)合。 強調(diào)開放式生活方式。如空中花園、露臺等的運用。 目的消費者定位為中高收入人群?；▓@洋房特點.花園洋房特點市場定位 別墅定位于市場高端產(chǎn)品，效力于社會高收入人群； 而花園洋房所定位的客群是中產(chǎn)階級，

6、而且具有一定文化檔次。 可替代性 別墅最中心的競爭力是對土地的占有、對自然環(huán)境的依賴、社區(qū)私密性和身份的意味，這些是其他產(chǎn)品很難完全復(fù)制的，因此構(gòu)成了別墅的無可替代性； 而花園洋房因其較低的市場定位，適中的價位，較大的市場需求，產(chǎn)品同質(zhì)性稍強。景觀環(huán)境 花園洋房將花園的概念引入其內(nèi)，同樣具備對周邊景觀環(huán)境的依賴性。價錢和位置 從價錢上看，花園洋房的價錢低于同地段別墅； 而相對于別墅，花園洋房更能吸人眼球的便是濃郁的鄰里氣味以及較別墅更接近市中心的位置。 花園洋房大多4、5層，還采取了層層退臺的規(guī)劃，這些都有效的拉進了鄰里之間的間隔，更具人文氣味； 同時，別墅大多處于郊區(qū)，住花園洋房的生活便利性

7、要優(yōu)于別墅?；▓@洋房VS別墅.花園洋房VS多層 花園洋房實踐上是一種多層住宅，不過是多層住宅在溫馨度和環(huán)境美化方面的晉級產(chǎn)品?；▓@洋房的優(yōu)點普通一層只需兩戶，居住密度相對多層要低；外觀上花園洋房更具有發(fā)明空間，每戶經(jīng)過退臺，空間參差等手法，戶型均有變化；花園洋房將室外的風(fēng)光引入室內(nèi)，講究室內(nèi)外空間的銜接協(xié)調(diào)，普通一層帶花園，其他樓層贈送露臺，景觀性更好花園洋房的缺陷由于每層都要退臺，建筑基底面積較大，建筑密度也相應(yīng)變大層數(shù)普通在四五層，容積率做不高，普通在0.81.0之間對于開發(fā)商而言戶均面積較大，總價較高本質(zhì)區(qū)別：花園洋房能提供住戶與外界接觸和與自然交流更大的空間，發(fā)明了一種新的城市生活形狀

8、.花園洋房戶型的演化.院底層的私家小院錯動靜相錯，室內(nèi)和室外空間轉(zhuǎn)換相錯，添加空間的動感和層次感退退臺，讓沒有接地的樓層延伸更大的室外空間，添加室內(nèi)空間與室外空間的接觸面 露更多的室內(nèi)空間暴露給自然 一層擁有私家花園二層“退一層書房構(gòu)成露臺“退客廳面積構(gòu)成露臺“靜臥室/書房“動客廳餐廳/活動轉(zhuǎn)角飄窗，增大觀景面客廳與觀景露臺相連，室內(nèi)外空間相錯一層二層三層四層花園洋房戶型根本形狀四要素.花園洋房戶型的開展演化形狀功能 溫馨度、私密性、景觀性、奢侈度晉級。退臺方式室內(nèi)空間退臺方式新穎多變成都萬科金色家園南北露臺交錯退臺無錫萬科東郡 地下空間的利用金科十年城、金地格林郡頂層復(fù)式私密性主臥金地格林郡

9、頂層三躍層復(fù)式蘇州萬科金色家園 緊湊型花園洋房上海萬科白馬花園面寬放大成都萬科金色家園室內(nèi)兩步錯層億城天筑三錯躍空間復(fù)地別院 .底層和頂層附加值增高金地格林郡 一層帶地下室，頂層復(fù)式； 底層私家停車場，贈送貯藏室； 一層、二層、三層獨立入戶； 頂層復(fù)式私密性高。三層兩層一層/地下室四層/五層復(fù)式 162平方米專供本棟的停車位，每戶贈送的貯藏室挑空下沉客廳下沉庭院南露臺側(cè)露臺頂層主臥區(qū)域臥室+書房+衣帽間+衛(wèi)生間大面積露臺贈送南露臺形狀功能.一層/地下一層二層/地下一層 地下空間的充分利用金科十年城 一層二層均帶地下室； 一層二層獨立入戶，擁有南向花園、入戶花園和下沉花園三重庭院景觀。入戶花園入

10、戶地下室入戶南花園入戶室外樓梯入戶入戶花園入戶一層地下室，經(jīng)過一樓室內(nèi)樓梯進入二層地下室，經(jīng)過室外樓梯進入二層地下室一層地下室下沉花園下沉花園形狀功能.頂層三躍層復(fù)式蘇州萬科金色家園 一層二層均帶地下室； 四層、五層、六層，一躍再躍，一戶三層構(gòu)成空中美墅，192平方米； 頂層挑空處可以靈敏變動，改為家庭活動室； 南露臺、側(cè)露臺、北露臺，退臺方式層層不同，立面豐富多變。三層四層五層兩層/地下室一層/地下室六層上五層上六層下五層上一層下地下室下地下室上兩層隔樓板，構(gòu)成活動室南陽臺南陽臺退兩層臥室，側(cè)露臺側(cè)露臺退進深，南露臺退四層臥室，北露臺頂層北露臺形狀功能.一層140平方米二層133平方米三層1

11、30平方米四層120平方米五層110平方米入戶花園入戶花園任務(wù)陽臺任務(wù)陽臺任務(wù)陽臺主臥個性空間主臥個性空間.二層 89平方米五層66平方米功能緊湊上海萬科白馬花園 小面積， 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，規(guī)劃緊湊； 面積雖小，功能齊全且規(guī)劃合理； 戶戶有露臺,面積雖小,依然具有洋房的質(zhì)量。三層以最小面積模塊組合的干濕分別衛(wèi)生間，強調(diào)功能性。利用客廳和臥室的交錯退臺構(gòu)成露臺。面積雖小，依然具有貯藏功能。減少臥室到達退臺效果。廚房位于房型中部，北側(cè)布置書房和臥室。臥室/客廳衛(wèi)生間/玄關(guān)廚房/餐廳書房/次臥/貯藏四進深設(shè)計形狀功能.退臺方式新穎，放大面寬成都萬科金色家園 南邊從

12、二層延伸出陽臺+陽光房，利用陽光房和陽臺退臺的屋頂構(gòu)成南向露臺； 二至四層層層遞退，戶戶有露臺和陽光房； 總面寬到達15米以上，南向采光面大； 立面形狀層次豐富立體。三層四層五層兩層陽臺陽光房露臺退二層陽光房為露臺一半陽臺作為陽光房陽臺退三層陽光房為露臺三層陽臺作為陽光房退四層陽光房為露臺退臺方式.南北交錯露臺無錫萬科東郡三層南面大露臺，北面小露臺；四層北面大露臺，南面小露臺；五層退四層臥室構(gòu)成大露臺。南北均有觀景場所，立面豐富有層次。三層四層五層退二層書房和臥室，南面大露臺退三層臥室，北面大露臺退四層臥室，改動規(guī)劃，北面大露臺北面小露臺北面退客廳和臥室進深構(gòu)成小露臺退臺方式.錯層億城天筑 室

13、內(nèi)添加兩步錯層，劃分私密與活動空間，也讓居家更多動感； 一步陽臺/飄窗，銜接室內(nèi)外空間； 轉(zhuǎn)角窗，室內(nèi)更多與自然接觸。兩步錯層兩步錯層兩步錯層私家前庭私家后院一步陽臺/飄窗一步陽臺/飄窗轉(zhuǎn)角窗，陽光浴室多功能房陽光房陽光房一層陽光房退為露臺二層陽光房退為露臺三層兩層一層室內(nèi)空間.三錯躍層復(fù)地別苑 三個層面兩戶； 三錯躍立體戶型； 兩戶客廳均挑空4.5米。半地下室/一層為一戶二層/三層南面為一戶三層北面/四層為一戶五層/六層為一戶二層二層上躍層四層下躍層四層?xùn)|面剖面表示2-4層西面剖面表示下層挑空客廳上層挑空客廳4.5米4.5米3.0米3.0米3.0米3.06.06.07.59.0客廳挑空4.5

14、米客廳挑空4.5米室內(nèi)空間.花園洋房建筑風(fēng)格. 花園洋房的建筑風(fēng)格包括現(xiàn)代、古典、中式、北美、北歐、地中海、鄉(xiāng)村風(fēng)格等，豐富多彩、不拘一格。 其中以現(xiàn)代風(fēng)格、地中海風(fēng)格最為常見。規(guī)劃設(shè)計中多以追求的是小鎮(zhèn)風(fēng)情、異國情調(diào)，或是小資和時髦為主。 花園洋房常見建筑風(fēng)格. 平屋頂，簡單的檐部處置，少用或不用裝飾線腳 大小一致的落地大窗與橫向涂料梁線構(gòu)成鮮明的對比； 紅色面磚，光潔的白墻； 經(jīng)過挺拔的建筑外立面和帶有劇烈金屬質(zhì)感的建筑資料，彰顯都市感和現(xiàn)代感。 現(xiàn)代風(fēng)格萬科水晶城. 古典地中海建筑風(fēng)格； 底層石材貼面，二層以上駝色涂料； 經(jīng)過石材、浮雕、雕花鐵藝、弧形大窗等典型符號的質(zhì)感，表達了更多的宮

15、廷元素，顯得嚴肅、內(nèi)斂、大氣。 地中海風(fēng)格復(fù)地別苑. 建筑施工強調(diào)的是一種手工、生態(tài)的覺得； 高低起伏的外立面，運用了 STCOO外墻面涂料、加拿大紅雪松和紫砂陶土，還有鐵藝、陶藝掛件等，以及對于小拱璇、文化石外墻、褐色坡屋頂、圓弧檐口等符號的籠統(tǒng)化利用，都表達出西班牙風(fēng)格的特征。 地中海西班牙風(fēng)格龍湖弗萊明戈. 在建筑外部上，提煉“墻的籠統(tǒng)。參考特征鮮明的徽州民居，著力塑造墻的形狀，白墻青瓦，明朗而素雅。 在立面建筑顏色上，渲染“素的意味。堅持“舍艷求素的原那么，墻體大面積運用白色，部分運用灰色，檐口和屋頂運用黑色。大面積的白色墻體也為各種植物提供了良好的背景。 木柵格、窗欞等中式元素的運用

16、。中式風(fēng)格金科東方王榭.花園洋房市場開展與趨勢.花園洋房的變化時間2000年2002年20032005年花園洋房的誕生：初具雛形，探求期代表作品：萬科四季花城、城市花園詳細特征：退臺根本集中在南面，外立面以單色為主花園洋房的生長，穩(wěn)定期代表作品：萬科水晶城、順馳美瀾湖 、金科天湖美鎮(zhèn)詳細特征：建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，前園后院，大面積等20062021年花園洋房的成熟，改良期代表作品：復(fù)地別院、金科十年城、金地格林郡等詳細特征：面積兩級分化、大面寬、頂層躍兩層、錯層，客廳挑空、一二層均帶地下室，建筑風(fēng)格各異，更隨意，交流空間更多.花園洋房的變化地域 南北的差別，城市開展的差別，地理環(huán)境的差別，歷史文

17、脈的差別、地域需求的差別，消費習(xí)慣的差別決議了房地產(chǎn)開發(fā)必然是一個本地化運作的行業(yè)。好的花園洋房，也必需遵守本地相關(guān)政策，尊重本地客戶喜好，因地制宜。北京深圳上海成渝對日照要求非常高，一定要正南正北 ，建筑間距大，戶型方正，大面寬，建筑面積較大對日照要求不高，東西、南北向排布均可，可做成一個“U字型的組團，構(gòu)成圍合式布置，全部向中心退臺 對日照有一定要求，不一定要正南北向，可以有小角度東南旋轉(zhuǎn)，但也不能接受東西向，小戶型較受歡迎對日照要求不高，通風(fēng)即可，不思索朝向問題，可參差規(guī)劃，構(gòu)成多層次庭院圍合空間，退臺方式可以創(chuàng)新，由于市場競爭猛烈，產(chǎn)品晉級較快，產(chǎn)品力提升較迅速U型規(guī)劃.更高生活質(zhì)量夢

18、想平民化的生活方式住宅并非簡單的建筑物體，它承載著人們的希望與追求，展現(xiàn)著一個社會從物質(zhì)到精神、從經(jīng)濟到文化的綜合成果，建筑技術(shù)革新和中國社會經(jīng)濟開展不斷催生新的住宅產(chǎn)品的繁衍。人們對住宅的需求也一矯正去“千篇一概的形狀，在住宅的多樣化，溫馨度，歸屬感等方面提出了更高的要求?；▓@洋房產(chǎn)品伴隨市場的變化也在更新開展。.未來低密度住宅，今后5-10年成為住宅產(chǎn)品主流 花園洋房將成為未來替代別墅和TOWNHOUSE的一個主流產(chǎn)品，花園洋房本身就可以成為一個社會的主流的產(chǎn)品，別墅和TOWNHOUSE對市場供應(yīng)來說是一種邊緣性的產(chǎn)品，花園洋房是滿足中上等收入客戶的需求，花園洋房是替代別墅和TOWNHOU

19、SE非常好的一個產(chǎn)品，花園洋房擁有更大的市場容量。 產(chǎn)品形狀=地塊屬性限制+利潤要求+客戶需求。地塊屬性尤其是容積率決議產(chǎn)品能夠性。伴隨政府對1.0以下容積率住宅用地的嚴厲限制，供應(yīng)率1.0-1.5的高端住宅將成主流，按行業(yè)常規(guī)，0.8-1.2容積率，多數(shù)開發(fā)商會選擇疊拼、聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品與花園洋房的組合，而1.2-1.5的容積率那么較多項選擇擇花園洋房、小高層以及少量類別墅產(chǎn)品的產(chǎn)品組合。因此，在未來的一段時間內(nèi)別墅產(chǎn)品以及花園洋房將成為城市高端住宅市場的主力。.多重景觀、人本主義花園洋房引領(lǐng)趨勢越來越多的樓層，甚至九層的，甚至某些塔樓里都會出現(xiàn)這種空間變化很豐富的情況，萬科的很多的系列的產(chǎn)

20、品，在塔樓里面，把空間做得也非常豐富，也能夠有院子做出來，還有很多地方，他能夠是一個挑空的露臺，也可以叫空中花園，豐富的設(shè)計變化，順應(yīng)了消費者對居住質(zhì)量的需求，所以花園洋房未來的開展和更多的產(chǎn)品相交融，越來越多的產(chǎn)品出現(xiàn)了相對需求的一種功能，所以未來有一種交融的需求。 .花園洋房保值，更具投資價值 隨著城市開發(fā)量的不斷提升，有限的土地資源顯得日益珍貴，國家政府國土資源部對什么樣的房子是別墅進展界定，不排除Townhouse、低密度花園洋房也納入高檔住宅之內(nèi)，對這些住宅類型進展供地限制。從經(jīng)濟學(xué)的觀念看，物以稀為貴是顯而易見的道理。受國家土地政策的調(diào)控以及對高檔低容積率住宅用地的限制，花園洋房在

21、市場供應(yīng)上將日益稀缺，其較之于聯(lián)排別墅和高層公寓的高性價比那么蘊藏著極大的投資價值。 .附件：萬科“情景花園洋房. 以退臺為主要產(chǎn)品特征的情景花園洋房在國內(nèi)是近年來萬科首創(chuàng)的，并且于2002年懇求了專利。 如何實現(xiàn)“情景？就是在本來生硬的街面上經(jīng)過退臺實現(xiàn)交流空間，添加鄰里的溝通，改善社區(qū)的鄰里氣氛，實現(xiàn)“情景。專利產(chǎn)品“情景花園洋房專利產(chǎn)品層層退臺花園露臺私家花園空中花園觀景露臺.“情景花園洋房產(chǎn)品特征 每戶不僅包含了室內(nèi)空間，還包含了與外界情景環(huán)境容為一體室外程度空間，即戶內(nèi)自有的情景花園和景觀露臺。 其建筑物的向陽面具有層層退臺的臺階狀構(gòu)造，一層單元前面構(gòu)成半圍合的情景花園。 二層在一層

22、陽光房的部位退臺，構(gòu)成二層的景觀露臺。 三層在二層門廳的部位退臺，構(gòu)成三層的景觀露臺。 公共樓梯上到四層為止，四層的兩戶分別設(shè)有戶內(nèi)樓梯,每戶在兩邊側(cè)部位退臺，構(gòu)成四層的景觀露臺。 四層半設(shè)有戶內(nèi)樓梯，在坡頂?shù)奈恢猛伺_，構(gòu)成四層半的景觀露臺。 四層至四層半為復(fù)式戶型，以下為平層戶型。 露臺與廳門連通，花園與陽光房或廳連通。 .萬科情景花園洋房產(chǎn)品的分類1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景House.案例1. 天津水晶城區(qū)域：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)；占地面積： 38.4萬平米。建筑面積： 38.41萬平米物業(yè)類型：情景洋房、公寓、聯(lián)排

23、，共2700戶。組團：9綜合容積率：1衛(wèi)津河一期聯(lián)院別墅二期洋房二期別墅一期情景花園洋房萬科情景洋房突破了公寓呆板的方式和封鎖的關(guān)系，立面設(shè)計變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀構(gòu)造，使每戶擁有南向的私家花園或露臺情景花園洋房在設(shè)計上交融了別墅的特點，實現(xiàn)了空間個性的突破，最大的的特征是米的橫廳，戶戶有露臺。主要為4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶二層：南向露臺入戶三層、四層：樓梯入戶二層露臺入戶三層露臺首層花園入戶首層情景房首層情景房.首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯層、超大面寬建筑面積：149.14 架空層貯藏室：28.37 錯層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層

24、，位于首層，獨享50左右私家花園，花池的設(shè)置，平添主人生活情趣。獨有情景房，倍添院居情趣開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分超越20主人房寬闊溫馨，可設(shè)置走入式衣帽間三間主臥組織緊湊，空間利用合理 架空層平面情景房錯層12米二層戶型： 南露臺入戶、錯層、客廳7.4米面寬建筑面積：140.48 錯層三室兩廳雙衛(wèi)獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超越20的主人房寬闊溫馨，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理活動區(qū)客廳、餐廳與休憩區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺露臺入戶錯層三層戶型：樓梯入戶、 南露臺、錯層、客廳7.4米

25、面寬建筑面積：128.92 錯層三室兩廳雙衛(wèi)7.35米開間，近40橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分超越20的主人房寬闊溫馨，可設(shè)置走入式衣帽間三間臥室組織緊湊，空間利用合理衛(wèi)生間洗衛(wèi)分別，互不干擾活動區(qū)客廳、餐廳與休憩區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富附帶觀景露臺 錯層頂層戶型：躍層、奢華主人區(qū)、客廳8.1米面寬建筑面積：186.59 躍層四室兩廳三衛(wèi)上層奢華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁櫥、書架等，空間利用充分，富有新意衛(wèi)生間、化裝間設(shè)有天窗，市內(nèi)屋頂采光亮堂，空氣流通更加順暢頂層雙向“觀景天窗，近收陽光與

26、愜意下層8.1米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間層高達3米，辟有6米共享空間，空間寬闊亮堂客廳與觀景露臺相通，便于枯燥通風(fēng)附帶超大觀景露臺 露臺主人區(qū)露臺露臺萬科水晶城在陌生區(qū)域?qū)崿F(xiàn)成熟市區(qū)的銷售價錢與較好的銷售速度，洋房類產(chǎn)品方式市場接受度高一期情景洋房主要為4層半建筑： 首層面積：150平米左右 價錢：80萬元左右，隨樓附帶小院。二層面積：140平米 價錢：7275萬元左右三層面積：128-130平米左右 價錢：6870萬元左右頂層面積：178-187平米左右 價錢：95-100萬元左右一期情景花園實現(xiàn)均價： 5500元/平米左右05年洋房均價，實現(xiàn)市區(qū)內(nèi)中高檔住宅的銷售價錢；銷售

27、火爆，客戶對洋房類的產(chǎn)品方式市場接受度高，到達120-130套/月；.案例2：北京萬科青青地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里，驅(qū)車15分鐘即可到達；規(guī)模：約25萬平方米，容積率1.1產(chǎn)品：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以4層半為主，尺度宜人；四期為8-9層住宅，構(gòu)成視野軸的上游景觀，豐富空間層次?？倯魯?shù)：1860戶，主力戶型：120-180平米，以三居為主。.以層層退臺、首層花園、外置樓梯等設(shè)計元素表達洋房特質(zhì)層層退臺，由自家退臺俯視室外樓梯，小花園也進入眼底；退臺退臺室外樓梯首層私家花園俯瞰露臺外置樓梯步入式花園 步入式設(shè)計，穿過院子才可進入家

28、門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合；外置樓梯，突破傳統(tǒng)樓道的昏暗，添加與自然的親近；.業(yè)主對露臺的運用頻率根據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認可露臺帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度經(jīng)過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對露臺的接受度較高，春夏季節(jié)的運用頻率高于秋冬季；在露臺中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者可以充分的接觸自然，同時豐富了生活情趣；超大露臺的贈送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點；.銷售情況： 一層與頂層銷售最快，花園與露臺客戶接受度高； 一期開盤當(dāng)天銷售60% ； 二期銷售未作任何推行，開盤一周內(nèi)也銷售一空；銷售價錢： 三期04-05年實現(xiàn)價錢6000元/平米該工

29、程在房地產(chǎn)開發(fā)陌生區(qū)域，實現(xiàn)較快的銷售速度與成熟區(qū)域的銷售價錢三期產(chǎn)品以4層半建筑為主： 首層面積：150平米左右 價錢：95萬元左右，隨樓附帶小院。二層面積：130-150平米左右 價錢：74-86萬元左右頂層面積：160-180平米左右 價錢：96-108萬元左右.北方客戶對洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)運用率高從洋房類工程的銷售情況上看，市場接受度高客戶追求的是低密度的生活感受：對于花園洋房類的，花園洋房是一種介于別墅形狀和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品，可以讓買家找到溫馨與價位的最正確接合點?；▓@洋房和戶外的聯(lián)絡(luò)最大的特征就是退臺，多層產(chǎn)品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于

30、陽臺更有花園感，可以真正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一同。得房率高、實惠：在戶型設(shè)計上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時，戶主還能獲得贈送面積，享用更大的適用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。從終端客戶的運用情況上看，春夏季節(jié)運用率高功能空間與情趣生活的豐富：花園和露臺可以使居者充分與自然情景溝通，實現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，加強了室內(nèi)外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的運用率較高。改動人際關(guān)系：公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，相互之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進展交流。私密性、平安性：在露臺、

31、花園的活動多為種植、觀景、文娛活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與；平安性方面，首先對人的要素思索，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)憂鄰里相處的要素，因此，社區(qū)的保安任務(wù)是業(yè)主平安的根本保證。.關(guān)于洋房產(chǎn)品的建立本錢單體建安本錢土建+安裝：1400-1500元/平米北方城市洋房產(chǎn)品一方開發(fā)本錢單體建安+小區(qū)綠化+市政配套+前期工程費等，不含銷售費用、稅費、地價：萬科測算規(guī)范：2200-2400元/平米金地測算規(guī)范：2500元/平米.萬科情景花園洋房產(chǎn)品的分類1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景House.abcd六

32、大價值點：獨特的露臺空間多景式陽光房6層情景洋房深圳萬科城豐富的建筑形狀首層私家庭院在深圳萬科城中出現(xiàn)了6層的情景洋房，區(qū)別于萬科典型的情景洋房在于層高更高、控制面積，主力戶型堅持在100平米，提供可支付的洋房生活；ef大面積贈送全明戶型深圳萬科城.首層：128平米4室2廳2衛(wèi)，私家花園+陽光房+錯層私家花園陽光房多露臺、陽臺設(shè)計，與景觀的親密接觸；全明戶型，保證采光效果；.二層到六層：面積控制，111-70平米層層退臺，贈送南向10平米大露臺二層：111平米 3室2廳2衛(wèi) 五層：80平米 2室2廳1衛(wèi)三層： 98平米 3室2廳2衛(wèi) 六層：72平米 2室2廳1衛(wèi)四層： 88平米 3室2廳2衛(wèi)二

33、層三層四層五層六層.端頭戶型溫馨度放大： 270度八角窗四層，94平米，3室2廳1衛(wèi)270度八角窗添加了臥室的采光通風(fēng)效果，提升了居住溫馨度，也可以按照需求改呵斥情趣空間，提升居住樂趣；主臥朝南與大面積露臺銜接，次臥北向，或者設(shè)計露臺銜接或者在端頭適當(dāng)情趣化設(shè)計，居住價值得到提升；.根據(jù)北方氣候特點對萬科戶型進展部分調(diào)整六層退臺洋房的五層和六層兩個臥室均超北，對北方城市客戶接受會有困難，建議戶型部分調(diào)整，將主臥室與餐廳空間互換，保證主臥南向采光；同時與露臺相接部分門窗采取保暖功能較好的材質(zhì)，保證冬季居住溫馨度；六層次臥六層主臥主臥衛(wèi)生間餐廳次臥衛(wèi)生間餐廳.1、萬科4.5F情景洋房2、萬科6F情

34、景洋房3、萬科寬景洋房4、萬科寬景House萬科情景花園洋房產(chǎn)品的分類.創(chuàng)新產(chǎn)品引薦寬景洋房：面積區(qū)間可根據(jù)需求進展調(diào)整，主要強調(diào)大面寬帶來的采光及景觀效果寬景洋房為洋房創(chuàng)新產(chǎn)品，為6層平層設(shè)計，以90-110平米二室二廳一衛(wèi)為主，戶戶南北通透寬景洋房最大的特點是超短進深、全明設(shè)計，以通風(fēng)采光的最正確尺度發(fā)明全新的戶型溫馨規(guī)范臥室、客廳、餐廳等主要功能空間全部朝南，主臥南北通透，溫馨性強7米超短進深設(shè)計，動靜功能分布合理6米橫廳，南北雙向陽臺，帶來開朗尊貴的空間感受，整面子寬12.25米，開間進深比達1.75主臥南北通透，附帶小書房、衣帽間，營造奢華的自我空間 二室二廳一衛(wèi)建筑面積101平米大

35、連萬科假日風(fēng)景寬景洋房98平寬景洋房可以根據(jù)需求進展面積控制；102平米雙朝南臥室，客廳南向，采光、觀景；大面寬，短進深，比例為1.7：1；無妨礙空間設(shè)計，可以按照住戶需求進展再設(shè)計；130平米，3室2廳2衛(wèi)南北通透，全明設(shè)計，南向主臥套間，符合北方居住習(xí)慣；約13.7米大面寬戶型，約7米寬廳設(shè)計，活動空間寬廣；雙南臥面向西山水庫，采光、觀景效果好；約10平米入戶花園，拓展交往空間；入戶花園13.7m7m大連萬科假日風(fēng)景.天津萬科假日風(fēng)景寬景洋房案例：天津萬科假日風(fēng)景94平米，面積控制；雙臥室、客廳餐廳朝南，南北通透，全明設(shè)計，保證居住溫馨度；超寬廳設(shè)計，大面寬，采光、觀景效果良好；117平米，超北次臥面積過小，可以改呵斥其他功能空間或是減少以控制面積；12米超大面寬，主