安徽蕪湖名流印象項(xiàng)目推廣策略含平面6通用課件

1、蕪湖.名流印象 項(xiàng)目推廣策略以城市之名蕪湖名流|城市區(qū)域綜合運(yùn)營(yíng)商蕪湖.名流印象項(xiàng)目推廣策略房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載目錄：我們面對(duì)怎樣的市場(chǎng)？剖析蕪湖市場(chǎng)，清楚我們所面對(duì)的客觀環(huán)境我們是誰(shuí)？解讀產(chǎn)品，給予本案充分的認(rèn)識(shí)和研究我們賣給誰(shuí)？鎖定本案目標(biāo)客戶群，進(jìn)行準(zhǔn)確的目標(biāo)市場(chǎng)劃分和物業(yè)定位我們?cè)鯓尤プ?？從?zhàn)略和市場(chǎng)的高度，賦予本案獨(dú)特的個(gè)性氣質(zhì)我們?nèi)绾瓮苿?dòng)？以組合攻擊體系，確保市場(chǎng)和品牌雙贏城市掠影蕪湖市位于安徽省東南部，地處長(zhǎng)江下游南岸，中心地理座標(biāo)為東經(jīng)119度21分、北緯31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩長(zhǎng)江自城西南向東北緩緩流過(guò)，青弋江自東南向西北，穿城而過(guò)，匯入長(zhǎng)江。

2、蕪湖市，為安徽省省轄市，現(xiàn)下屬三縣（蕪湖、繁昌、南陵），四區(qū)（新蕪、馬塘、鏡湖、鳩江）。全市面積3317平方公里，其中市區(qū)面積230平方公里。全市人口223萬(wàn)，其中市區(qū)人口70萬(wàn)。歷史悠久，古來(lái)即為兵家和商家必爭(zhēng)之地，是長(zhǎng)江流域重要的商埠城市。近代蕪湖是全國(guó)四大米市之一，晚清時(shí)被辟為對(duì)外通商口岸，是長(zhǎng)江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。歷史上蕪湖的農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、商業(yè)頗為發(fā)達(dá)。南唐時(shí)即“樓臺(tái)森列”，“煙火萬(wàn)家”。從明代開(kāi)始，逐漸成為長(zhǎng)江下游地區(qū)的重要商埠。漿染等手工業(yè)已聞名遐邇，明代宋應(yīng)星所著天工開(kāi)物中就有“織造尚淞江（上海），漿染尚蕪湖”之說(shuō)，形成號(hào)稱“蕪湖巨店”的大型漿染工場(chǎng)。規(guī)劃蕪湖市域城鎮(zhèn)等

3、級(jí)為：中心城市次中心城市重點(diǎn)中心鎮(zhèn)一般鎮(zhèn)。其中，特大城市1座，中小城市3座，重點(diǎn)中心鎮(zhèn)8座，一般鎮(zhèn)10個(gè)。房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，蕪湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，從03年的24.76億到2006年59.34億，四年間上漲1.5倍，投資開(kāi)發(fā)力度大。從房地產(chǎn)投資占整體投資開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，與房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)絕對(duì)值相比，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。2005年2006年是蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，增長(zhǎng)速度較快，而所占固定投資比例呈平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，表明了蕪湖房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。從歷年蕪湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、投資情況來(lái)看：房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載商品房銷售情況 房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載04年以來(lái)，蕪湖市房地產(chǎn)銷售量增價(jià)升，呈現(xiàn)良好勢(shì)頭，銷售面積年增長(zhǎng)率超過(guò)20%，銷售價(jià)格年增長(zhǎng)率也接近15%以上.反映了在05、06年宏觀調(diào)控的背景下，由于有較穩(wěn)定的市場(chǎng)需求支撐，蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持向上趨勢(shì)。從近年來(lái)蕪湖房地產(chǎn)銷售情況來(lái)看：蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分布 開(kāi)發(fā)區(qū)鏡湖區(qū)弋江區(qū)鳩江區(qū)區(qū)域鏡湖區(qū)弋江區(qū)鳩江區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)在售樓盤數(shù)441447房策網(wǎng) 更多房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載板塊特征區(qū)域鏡湖區(qū)弋江區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)鳩江區(qū)產(chǎn)品多層、小高層、高層多層、小高層、高層多層、小高層、高層、別墅-均價(jià)43005600元/m23200-

5、4700元/m22800-3600元/m2-區(qū)域特征交通便捷、生活機(jī)能成熟、人氣旺盛生活機(jī)能成熟、商業(yè)配套成熟，新興居住區(qū)域，大盤云集交通便捷、產(chǎn)業(yè)支撐發(fā)達(dá)交通便捷、生活機(jī)能欠缺、人氣不足代表個(gè)案左岸生活、平湖秋月、融匯錦江、香格里拉、華亭陽(yáng)光綠洲江城國(guó)際、長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城、奧韻康城銀湖波爾卡國(guó)際花園、銀湖春天別墅、鳳鳴湖鳳凰城-發(fā)展趨勢(shì)地處市中心位置，憑借地理優(yōu)勢(shì)，發(fā)展較快，生活機(jī)能極為成熟，現(xiàn)已成為一大型居民聚居地，隨城市的發(fā)展，房?jī)r(jià)將逐步提高距市中心較近，商業(yè)居住環(huán)境成熟，商服配套設(shè)施完善，隨蕪湖現(xiàn)市政規(guī)劃的進(jìn)行，區(qū)域前景有一定期待價(jià)值距市中心稍遠(yuǎn)，商業(yè)居住環(huán)境發(fā)展成熟，商服配套相對(duì)完善，市

6、場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)良好距市中心有一定距離，區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿χ饕劳续F江開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展就區(qū)域之間整體比較而言鏡湖區(qū)由于是政府所在區(qū)域，同時(shí)原有商業(yè)、配套等設(shè)施基礎(chǔ)較好，具有明顯的優(yōu)勢(shì)就市場(chǎng)推案量來(lái)看在弋江區(qū)舊城改造力度加大后，成為繼鏡湖區(qū)之后又一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)容量急劇增大，2007年市場(chǎng)推案量接近蕪湖總量的40%。相比較之下，開(kāi)發(fā)區(qū)受土地供應(yīng)的制約，開(kāi)案?jìng)€(gè)數(shù)較少，約占蕪湖市場(chǎng)的10%。就客源的選擇性來(lái)看蕪湖中低收入階層及投資客源多選在價(jià)格相對(duì)較低的開(kāi)發(fā)區(qū)置業(yè)。高收入階層如私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員，以及外地客源多選擇在鏡湖區(qū)、弋江區(qū)置業(yè)。分析從產(chǎn)品來(lái)看鏡湖區(qū)以及弋江區(qū)一類、二類地段是蕪湖小高層、高層產(chǎn)品集

7、中供應(yīng)地區(qū)，占據(jù)整個(gè)市場(chǎng)約65%左右的小高層、高層份額。同時(shí)，江東一類、二類地段小高層、高層產(chǎn)品2007年將集中放量，這將大大提升區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力，從而超越鏡湖區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)品多以多層為主，少量小高層產(chǎn)品。就價(jià)格而言蕪湖市場(chǎng)中、高價(jià)位樓盤主要位于鏡湖區(qū)、弋江區(qū)一類、二類地段小高層、高層產(chǎn)品集中的區(qū)域，多數(shù)在4300-5400元/M2；而開(kāi)發(fā)區(qū)、三山區(qū)則是蕪湖中、低價(jià)格個(gè)案集中的區(qū)域，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力上，開(kāi)發(fā)區(qū)則由于產(chǎn)業(yè)集中、樓盤規(guī)模大、距市區(qū)相對(duì)較近而遠(yuǎn)勝三山區(qū)。第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為鏡湖區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)比重已達(dá)80%以上，商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入了快車道。本案的獨(dú)特性也勢(shì)必成為提升版塊價(jià)值的拐點(diǎn)之一

8、蕪湖并不大，地域不大，置業(yè)人口也需要不斷挖掘，也必然加劇競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)銷模式的轉(zhuǎn)變、推廣方式的更新成為必然。許多樓盤的推廣已經(jīng)不是停留在“給鏡湖看”的層面上了，他們把目光投射到了市區(qū)、周邊地區(qū)甚至整個(gè)蕪湖等等。競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，加上本地目前的供求關(guān)系的限度必然導(dǎo)致銷售難度加大，項(xiàng)目的概念差異、規(guī)劃的功能差異、生活方式的心理差異成為突破口 S：區(qū)域遠(yuǎn)景、經(jīng)濟(jì)重心、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、自有品牌W：原有市場(chǎng)的改造O：政府推動(dòng)、自有商家穩(wěn)定、其他配套項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)T：各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)放大機(jī)會(huì)、規(guī)避劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，細(xì)分市場(chǎng)規(guī)避劣勢(shì)，建立高度強(qiáng)調(diào)新都市生活方式，以吸引客群。放大都市綜合體特色，加強(qiáng)線下推廣。突

9、出自有商家穩(wěn)定性，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝。樹(shù)立蕪湖地標(biāo)建筑群地位，炒作遠(yuǎn)景。 SWOT分析提案至此，項(xiàng)目的挑戰(zhàn)與機(jī)會(huì)并存，我們需要重新梳理蕪湖市場(chǎng)對(duì)居住的關(guān)注點(diǎn)，以便清晰認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的突破點(diǎn)。鏡湖有多少響亮的名字？?jī)S鴻國(guó)際鳳凰花園 左岸生活社區(qū) 融匯錦江 小九華商業(yè)街 僑鴻商城 世茂濱江花園 他們賣生活方式、賣建筑、賣風(fēng)情它們霸氣、他們洋氣、他們?cè)娨馑麄冑u給生意人、公務(wù)員、職員、管理人、炒家物業(yè)名稱鳳凰花園物業(yè)地址中山北路與申元街交匯處 投資商 僑鴻國(guó)際集團(tuán)建設(shè)年代2005年占地面積2.33萬(wàn)建筑面積9.2萬(wàn)物業(yè)形態(tài)高檔公寓樓盤賣點(diǎn)交通便捷、戶型面積多元化均價(jià)5031元/（住宅）11528元/（商業(yè)）主力房

10、型多種戶型、以三房?jī)蓮d為主樓盤去化優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目東臨沃爾瑪超市、美食街和集高檔百貨、娛樂(lè)、健身、五星級(jí)酒店、寫字樓為一體的僑鴻國(guó)際商城，地理位置十分優(yōu)越、唯一，為蕪湖的CBD。目前入網(wǎng)銷售率94%物業(yè)名稱左岸生活社區(qū)物業(yè)地址東郊路投資商偉星房地產(chǎn)公司建設(shè)年代2004年占地面積30萬(wàn)建筑面積70萬(wàn)物業(yè)形態(tài)小高層、高層樓盤賣點(diǎn)交通極為方便、區(qū)域內(nèi)人員素質(zhì)高均價(jià)5646元/主力房型三房?jī)蓮d樓盤去化優(yōu)勢(shì)：毗鄰蕪湖的文教科技中心，有安徽師范大學(xué)和蕪湖一中等多家知名教育機(jī)構(gòu)，文化氛圍濃厚。周邊遍配套設(shè)施齊全，生活方便；可容納2萬(wàn)人居住，是蕪湖市中心最大的人文生活國(guó)際化社區(qū)之一；最新開(kāi)盤銷售率19 投資商蕪湖融

11、匯置業(yè)建設(shè)年代2005年占地面積18萬(wàn)建筑面積35萬(wàn)物業(yè)形態(tài)小高層、高層樓盤賣點(diǎn)交通便捷、環(huán)境優(yōu)美均價(jià)5139元/主力房型兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d70-140樓盤去化優(yōu)勢(shì)：融匯錦江項(xiàng)目A、B區(qū)與C、D、E區(qū)分別位于康復(fù)路兩側(cè)；南面為青弋江，為項(xiàng)目提供了較強(qiáng)的景觀優(yōu)勢(shì)。目前銷售率5。 投資商蕪湖金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)年代2007年占地面積16765建筑面積23300物業(yè)形態(tài)商 業(yè)樓盤賣點(diǎn)商業(yè)街區(qū)、交通便捷均價(jià)36663元/主力面積40-78樓盤去化優(yōu)勢(shì)：小九華商業(yè)街位于北京東路和九華山中路交叉口，距離繁華的中山路步行街、美麗怡人的鏡湖公園和佛教文化勝地廣濟(jì)寺僅咫尺之遙，座擁市中心黃金地段，更是不可

12、多得的風(fēng)水寶坻該樓盤商業(yè)得房率96% 投資商蕪湖僑鴻國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司建設(shè)年代2007年占地面積建筑面積36668物業(yè)形態(tài)商 業(yè)樓盤賣點(diǎn)鴻國(guó)際商城包含我市唯一一座五星級(jí)酒店和唯一一幢國(guó)際甲級(jí)商務(wù)寫字樓，以及一個(gè)34,000平方米大型購(gòu)物中心的僑鴻國(guó)際商城。均價(jià)7000元/主力面積40-78樓盤去化優(yōu)勢(shì)：其項(xiàng)目地處蕪湖心臟的核心地勢(shì)，與中山路步行街、省內(nèi)聞名的鳳凰美食街和全球最大的零售業(yè)沃爾瑪超市連成一條軸線，合力形成以僑鴻國(guó)際商城為核心的蕪湖新商業(yè)中心。北接銀湖南路，東靠中山北路，周邊公交線路30多條，便捷觸及城市各個(gè)角落。 投資商蕪湖世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)年代2007年占地面積186480

13、建筑面積565000物業(yè)形態(tài)高層住宅樓盤賣點(diǎn)江景、五星級(jí)管理、開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚。均價(jià)7600元/主力面積110兩房 136-201三、四房樓盤去化優(yōu)勢(shì)：，融高層和超高層豪華江景住宅，文化藝術(shù)中心，商業(yè)集群和五星級(jí)豪華酒店等綜合物業(yè)形態(tài)于一體，擁有沿江2公里的超長(zhǎng)水岸線，項(xiàng)目建成之后將擁有皖南地區(qū)乃至安徽省的第一高度建筑物，也必將成為本地區(qū)最具規(guī)模的濱江高檔豪宅社區(qū)。蕪湖主流生活圈屬性定位城市主流生活圈傳播定位商家自住者投資者“名流印象”傳播概念演繹：住宅俱樂(lè)部酒店購(gòu)物寫字樓開(kāi)始檢索商務(wù)都市綜合體城市副中心定位三大要素：生活方式拉德芳斯，一個(gè)浪漫國(guó)度的遠(yuǎn)見(jiàn)。法國(guó)，巴黎，拉德方斯，HOPSCA的始創(chuàng)

14、地。位于巴黎西北部，巴黎城市主軸線的西端。目前已建成商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心，法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里。拉德芳斯，不僅已是巴黎的次中心區(qū)，更成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，引領(lǐng)著巴黎新經(jīng)濟(jì)發(fā)展。La Defense 曼哈頓，欲望都市的心臟。美國(guó)，紐約，曼哈頓，HOPSCA的典范。全世界的名利場(chǎng)、風(fēng)月場(chǎng)、角斗場(chǎng)。那些如雷貫耳的大人物、那些眼花繚亂的秀場(chǎng)、那些不可一世的摩天樓群、自由女神、中央公園、華爾街、第5大道、一個(gè)充滿誘惑的欲望世界，不可否認(rèn)的是，它被譽(yù)為HOPSCA形態(tài)的典范。 Manhattan六本木，藝術(shù)化的立體都市。Roppongi Hills日本，

15、東京，六本木，HOPSCA全新聚落。它集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，在設(shè)計(jì)上注重城市設(shè)計(jì)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相互結(jié)合，整體設(shè)計(jì)趣味化，具有豐富的內(nèi)涵。短短的時(shí)間內(nèi)從無(wú)到有昂然挺起，不僅攫取了來(lái)自全世界的關(guān)注，同時(shí)還吸引許多時(shí)代尖端人士競(jìng)相在六本木留下造訪腳印。 本案拉德芳斯東京曼哈頓六本木法蘭克福巴黎紐約臺(tái)灣信義計(jì)劃區(qū)生活方式住宅俱樂(lè)部酒店購(gòu)物寫字樓商務(wù)都市綜合體城市副中心象拉德芳斯之于巴黎，一條中軸線延伸出新城市中心；象曼哈頓之于紐約，匯聚城市名利社交之大成；象六本木之于東京，成為城市的生活向心力；我們也一樣，本案的復(fù)合性并非單純的地標(biāo)建筑，而更應(yīng)該是為蕪湖新

16、經(jīng)濟(jì)提供的高尚配套平臺(tái)，而本案也因此而成為蕪湖都市生活的頂點(diǎn)。而生活圈概念也與本案功能規(guī)劃完美結(jié)合，是其他普通住宅項(xiàng)目無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。蕪湖主流生活圈推廣定位HOTEL酒店OFFICE辦公ART藝術(shù)SHOPPING購(gòu)物CLUB俱樂(lè)部APARTMENT住宅名流印象蕪湖.名流印象蕪湖主流生活圈案名文案風(fēng)格大開(kāi)眼界蕪湖.名流印象是體驗(yàn)式商業(yè) 是時(shí)尚新都會(huì)嘉年華 是蕪湖娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)航母 是蕪湖商業(yè)模式的又一站 中流砥柱蕪湖.名流印象是八零年代生人新狂歡據(jù)點(diǎn) 是未來(lái)快樂(lè)生活模式的集中營(yíng) 是文化商業(yè)和商業(yè)文化的全新模式是購(gòu)物休閑餐飲娛樂(lè)旅游運(yùn)動(dòng)的主題公園名門盛宴在這條路上，一種嶄新的都市生活方式正勃然而興。蕪湖

17、.名流印象，城市軸心之上，都薈地標(biāo)之作，國(guó)際化、現(xiàn)代感、高品質(zhì)街區(qū)，在融入世界的潮流中，邀您見(jiàn)證，名流居住生活的誕生。高瞻遠(yuǎn)矚以城市之名創(chuàng)造城市價(jià)值濃縮蕪湖商業(yè)精華，媲美上海新天地.打造資源密集的價(jià)值高地，抗跌增值NO。11、我們的整體策略思路為： 策略思路品牌至勝，經(jīng)營(yíng)為先光輝形象，一鳴驚人論壇公關(guān)，活動(dòng)營(yíng)銷人勢(shì)累積，迅速突圍2、策略主題 投石驚鳥(niǎo) 點(diǎn)擊突圍 釋義：本項(xiàng)目無(wú)論是在規(guī)模還是在硬件上都具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，可利用的資源（地段、項(xiàng)目區(qū)位形象、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)等）較為豐富，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)思有效的策略思路。 以項(xiàng)目的特質(zhì)來(lái)說(shuō)，只要廣告包裝準(zhǔn)確到位，便會(huì)有一種“驚鳥(niǎo)”的可能性存在，也就是使目

18、標(biāo)消費(fèi)群內(nèi)心產(chǎn)生共鳴、震動(dòng)，所以廣告策略的走勢(shì)一定是利用有效時(shí)機(jī)，投石驚鳥(niǎo)，點(diǎn)擊突圍，快速收網(wǎng)。 策略總覽布陣有效方位點(diǎn)擊點(diǎn)陣項(xiàng)目形象懸疑投石現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)造勢(shì)以突然性的形象及活動(dòng)出街制造蕪湖樓市懸疑項(xiàng)目形象的高點(diǎn)建立，波段性市場(chǎng)攻擊利用現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，媒體整合策略出臺(tái)集中造勢(shì)驚鳥(niǎo)媒體及活動(dòng)攻勢(shì)通過(guò)媒體活動(dòng)整合攻勢(shì)，制造火爆銷售收網(wǎng)強(qiáng)媒體煽動(dòng)系列以有效媒體與促銷、聯(lián)動(dòng)活動(dòng)全面收網(wǎng)策略步驟解析 ：第二波：布陣第一波： 點(diǎn)陣第三波：投石市場(chǎng)攻擊運(yùn)籌預(yù)熱階段局部范圍媒體定向封鎖項(xiàng)目形象懸疑期第四波：驚鳥(niǎo)第五波：收網(wǎng)市場(chǎng)攻擊鋪墊階段媒體形象造勢(shì)形象識(shí)別期市場(chǎng)攻擊引爆階段媒體整合封殺形象鮮明期市場(chǎng)攻擊爆破階段主賣點(diǎn)整合傳播形象鮮活期目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)和階段營(yíng)銷策略攻擊形象穩(wěn)定期進(jìn)度 地面環(huán)境拆遷及施工狀態(tài) 外部環(huán)境及包裝成型 銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)