經(jīng)濟學視角下學區(qū)房熱現(xiàn)象分析報告

1、. .9/9經(jīng)濟學視角下“學區(qū)房熱”現(xiàn)象分析摘要在日趨重視教育投資的當今社會，九年義務(wù)教育實施“就近入學”政策，這種教育資源配置的機制使得“學區(qū)房”成為獲取教育資源的重要方式之一。本文通過對學區(qū)房的現(xiàn)狀進行分析，并揭示導致學區(qū)房問題出現(xiàn)的原因，從而提出相應(yīng)對策。研究發(fā)現(xiàn)，我國基礎(chǔ)教育資源正通過“資本化”過程不斷蘊含在房價之中，其原因可以從供求關(guān)系和教育資源資本化角度來進行闡釋，并從政府、市場、家長三方面緩解學區(qū)房熱問題。關(guān)鍵詞教育資源配置，學區(qū)房，教育資本化1.引言凡是解決稀缺資源的分配問題都可以從經(jīng)濟學的視角進行分析，優(yōu)質(zhì)的教育資源是一種稀缺資源，因此本文將從經(jīng)濟學的視角出發(fā)，分析教育資源配

2、置中出現(xiàn)的“學區(qū)房熱”現(xiàn)象。教育最開始的出現(xiàn)是私人辦置，如私塾、家庭教師等，但是隨著政治制度的發(fā)展，逐漸發(fā)展為為政治服務(wù)的工具。若教育資源完全交由市場調(diào)控，在市場中買賣雙方自由競爭的特性下，教育資源將按照家庭背景進行分配，即富人受到更好地教育，窮人則受到劣質(zhì)教育。這種影響是持續(xù)性的，將會導致富人越來越富而窮人越來越窮。并且教育資源本身具有公共產(chǎn)品和外部性的特質(zhì)，所以市場無法通過價格機制來調(diào)節(jié)教育資源的分配，即市場失靈。為了避免上述現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府加入了教育資源配置的干預(yù)，為教育資源配置問題設(shè)置了一系列政策，使教育資源不完全受到市場控制，而是朝著人為期待的方向發(fā)展。其中，“就近入學”政策是近幾年

3、來備受關(guān)注的一個熱點。該政策表明：地方各級人民政府應(yīng)當保障適齡兒童、少年在戶籍所在地學校就近入學。這一規(guī)定，引發(fā)了“學區(qū)房”概念的追捧熱潮?！皩W區(qū)房”主要指優(yōu)質(zhì)中小學對口小區(qū)的住房。2014年5月，教育部發(fā)文，要求19個大城市在2015年100%實行劃片就近入學政策，這讓“學區(qū)房”變得更加炙手可熱。驚現(xiàn)用300萬元買“衛(wèi)生間”的新聞，不為別的，正是為了獲得“衛(wèi)生間”對口名校的入學資格；9平米的“亭子間”，因?qū)诿?，出售單價高達9萬元；在，地理位置相近、條件相當?shù)膬伤》?，僅因為一個是“學區(qū)房”，一個不是“學區(qū)房”，單價相隔近萬元；在，“多家房產(chǎn)中介機構(gòu)表示，好學校附近的房子既不愁租，也不愁賣

4、，有家長投入百萬就為一個名校指標”。這些事實表明，相對于非學區(qū)圍的住房，“學區(qū)房”往往有著更高的價格且漲幅更大，同時更受家長追捧。不僅如此，開發(fā)商更是對房地產(chǎn)市場進行細分，針對性地提出“教育地產(chǎn)”，把靠近優(yōu)質(zhì)中小學與和名校合作作為自己樓盤的賣點?！皩W區(qū)房”價格高企，從本質(zhì)上來講是基礎(chǔ)教育資本化的一種體現(xiàn)，也說明我國普通住宅市場價格的影響因素中除了實體經(jīng)濟運行情況和國家政策之外，還有一定公共教育資源配置不均衡的原因 江維. 優(yōu)質(zhì)小學對普通住房市場房價與房租影響的研究D.華中師范大學,2016.。2.學區(qū)房現(xiàn)狀國家劃分不同學區(qū)，目的在于合理分配教育資源，縮小各地教育水平差距。但一些優(yōu)質(zhì)教育資源通過

5、市場價格機制調(diào)節(jié)以后，教育資源并沒有實現(xiàn)公平合理分配。反而將商品房與教育資源結(jié)合起來，使得學區(qū)房的房價居高不下，甚至在樓市持續(xù)低迷的時候，學區(qū)房市場卻可以用“高價少房”或“有價無房”來形容，熱度不但絲毫不減，還有愈演愈烈之勢 范榮.我國現(xiàn)行義務(wù)教育政策下學區(qū)房現(xiàn)象研究D.青島大學,2016.。有學者于2011年分析了市東城區(qū)、西城區(qū)、區(qū)、中關(guān)村地區(qū)四個學區(qū)房的房價，結(jié)果表明東城區(qū)東四地帶學區(qū)房價格高出周邊非學區(qū)普通住宅每平方米5000元左右；西城區(qū)平安里板塊，學區(qū)房價格高出周邊非學區(qū)普通住宅每平方米5000元左右；區(qū)東大橋日壇地區(qū)，學區(qū)房高出周邊普通住宅每平方米一兩千元；而中關(guān)村地區(qū)學區(qū)房和普

6、通住宅之間的價差最為突出，價差在500010000元/平方米 余璇.學區(qū)房受追捧的原因與外部性探究J.中國城市經(jīng)濟,2011,(14):262-263.。還有研究者調(diào)查了不同學區(qū)房的租房成本。北師大二附中位于師大學主校門對面，城市主干道北三環(huán)附近，北三環(huán)沿線眾多小區(qū)大多建于上世紀八九十年代，交通都較為便利，65平方米左右簡裝兩居室的租價從理論上說應(yīng)相差不大，但通過查找北三環(huán)沿線與北師大二附中地段條件類似的三個中學周邊房源的租房成本信息，比較發(fā)現(xiàn)實際租價有明顯差異，參見REF _Ref474753877 h * MERGEFORMAT 表1：表 SEQ 表 * ARABIC 1北師大二附中與地段

7、條件類似中學周邊租房成本比較學校名稱學校類型住房面積平均租房成本（元）北師大二附市重點65千米4500北交大附中區(qū)重點65千米4200171中學區(qū)重點65千米4200五路居一中非重點65千米3900數(shù)據(jù)來源：租房網(wǎng)租房，2017年2月信息。從結(jié)果可以看出，市重點與區(qū)重點、非重點學校的租房成本差距較大。筆者于2017年2月收集了一樣地區(qū)，學區(qū)房周遭的房價信息，如REF _Ref474914274 h表 2：表 SEQ 表 * ARABIC 2北師大二附中與地段條件類似中學周邊租房-二手房成本比較學校名稱學校類型住房面積平均租房成本（元）二手房北師大二附市重點65千米600012萬/平米北交大附中

8、區(qū)重點65千米55009.6萬/平米171中學區(qū)重點65千米55009.4萬/平米五路居一中非重點65千米45008.5萬/平米數(shù)據(jù)來源：租房網(wǎng)租房，2017年2月信息。整體來看，相對于2012年的租房信息，2017年學區(qū)房租房上升了一千元左右，市重點的租房價格仍然是最高。同時可以看到在二手房市場上，的學區(qū)房每平方米的價格比非學區(qū)房價格高出上萬元不等，市重點周圍的學區(qū)房竟高達12萬/平米。這種現(xiàn)象并非獨有，在，目前的學區(qū)房價格是10年前的三倍還多 鹿琳. 教育均衡化，學區(qū)房應(yīng)是“陣痛”N. 新華日報,2014-04-10(A07).。同樣在、等地區(qū)，學區(qū)房的價錢也是令人“望樓興嘆”，甚至引起“

9、人戶分離” 張品. 試析學區(qū)房的形成與其社會效應(yīng)以XX市為例J. 社會工作(學術(shù)版),2011,(12):87-90.。目前，已有較多研究者分析了學校資源與學區(qū)房之間的關(guān)系。皓、陸銘等研究了學校質(zhì)量和學區(qū)兩個因素對于房價的影響，結(jié)果表明，教育資源已經(jīng)資本化到房價中。溫海珍、尚和中伏則利用六城區(qū)的微觀數(shù)據(jù)研究了教育資源對住宅價格的資本化效應(yīng)，研究發(fā)現(xiàn)以小學等級來衡量的教育資源對房價具有顯著正向影響，并認為這源于教育資源分布的不均以與購房者對教育資源豐富地區(qū)的投資熱情。浩對2006年到2012年年、和四座城市個行政區(qū)為研究對象，分析了教育資源配置與房價問題，結(jié)果表明優(yōu)質(zhì)教育資源的增加對于房價增長率

10、有明顯的推動作用 張浩,李仲飛,鄧柏峻. 教育資源配置機制與房價我國教育資本化現(xiàn)象的實證分析J. 金融研究,2014,(05):193-206.。3.形成原因政府制定就近入學政策原本是為了更好地分配教育資源，但如今卻使得教育資源資本化到房價之中，這種現(xiàn)象的形成原因究竟是什么呢？下面從供求關(guān)系和教育資本化的角度來進行分析。3.1 供求關(guān)系的不平衡學區(qū)房市場需求旺盛。有學者提出，供給和需研究市場經(jīng)濟條件下商品價格的基本工具。據(jù)調(diào)查報告顯示，對學區(qū)房的供給與需求比率為110。也就是為了得到1處學區(qū)房，有10個人在競爭 陳玲玲,唐學玉.“學區(qū)房熱”的原因與外溢效應(yīng)研究J.中國集體經(jīng)濟,2009,(25

11、):95-96.。近年來，我國居民的消費意愿正由以物質(zhì)消費為主的“硬”消費向以子女教育為主的“軟”消費轉(zhuǎn)變，學區(qū)房的出現(xiàn)就是由于家長對于“名牌學?！眱?yōu)質(zhì)教育的追求，因而學校的教學質(zhì)量對于學區(qū)房租價的高低有較大影響。有效供給不足。學區(qū)房供給彈性不足，主要體現(xiàn)在供給存量和供給增量上。從供給存量上分析，由于學區(qū)房是指優(yōu)質(zhì)學校周邊的住宅，有區(qū)域限定，其中還有很多房源是用于自住，所以實際情況是學區(qū)房可用于出租的供給存量相對有限。同時在供給增量上，學區(qū)房的增量不可能在短期有較大的增幅。以上存量有限和增量不足兩方面因素導致學區(qū)房供給相對短缺、缺乏彈性?？偟膩碚f，從供求角度來進行解釋，主要是一方面，需求過于旺

12、盛導致成交量上升，另一方面，供給嚴重短缺引起供求關(guān)系的脫節(jié)導致了學區(qū)房價格上漲過快。這種“僧多粥少”的不均衡狀態(tài)引起供求關(guān)系的脫節(jié)，導致了其學區(qū)房租金價格相對偏高 楊雯婷,劉冰玉,王麗.經(jīng)濟學視角下學區(qū)房供需因素分析與其對策J.財會研究,2012,(16):69-71. 陳玲玲,唐學玉.“學區(qū)房熱”的原因與外溢效應(yīng)研究J.中國集體經(jīng)濟,2009,(25):95-96.。3.2 教育的資本化除了從供求關(guān)系進行原因分析以外，還可以從教育資本化的角度進行說明?；A(chǔ)教育資源正通過“資本化”過程不斷蘊含在房屋價格之中，并由公共品逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橄M品，教育資源資本化在我國一線城市已經(jīng)基本形成。優(yōu)質(zhì)教育資源的增

13、加會顯著提高所在區(qū)域的房價。同時，教育資本化存在明顯的“沉淀效應(yīng)”。教育資源的配置一旦形成后其對于房價的影響是具有持續(xù)性的。區(qū)域“沉淀”的教育資源越豐富、時間越長所在區(qū)域的房價也會越髙，而且隨著時間的推移，對于房價的助推作用會更加明顯。并且，教育資本化本質(zhì)上是教育資源的“壟斷溢價”。一方面正是由于優(yōu)質(zhì)教育資源本身的匱乏和分布不均，以與相關(guān)制度原因造成教育資源被“資本化”；另一方面，政府對于教育資源的壟斷，以與市場供給的受限，使得消費者只能通過購買住房去接受超高的“壟斷價格”而獲取教育資源 張浩,李仲飛,鄧柏峻. 教育資源配置機制與房價我國教育資本化現(xiàn)象的實證分析J. 金融研究,2014,(05

14、):193-206.。4.學區(qū)房導致的問題學區(qū)房天價的出現(xiàn)，導致了教育資源的不合理分配，也將形成更多的問題。4.1 教育公平問題學區(qū)房因教育不公平而生，卻又導致了教育更大程度上的不公平。義務(wù)教育公平是指所有適齡兒童和少年，公正、平等、充分地享有教育機會、教育權(quán)利和教育資源等條件，以期實現(xiàn)個體健全、充分發(fā)展的教育狀態(tài)。從教育公平概念的界定中，不難發(fā)現(xiàn)“學區(qū)房熱”現(xiàn)象至少在起點均等，即入學機會均等方面違背了教育公平的要求。此外，起點的不均等也勢必會造成過程的不均等，由此形成一個不良循環(huán)，即教育領(lǐng)域的“馬太效應(yīng)” 朱敏. “學區(qū)房熱”現(xiàn)象中教育公平問題探析J. 現(xiàn)代中小學教育,2011,(01):4

15、-6.。4.2 城市的貧富分層學區(qū)并不是我國的首創(chuàng)，一些發(fā)達國家早就有了學區(qū)制度，且已影響到了城市的形態(tài)和社區(qū)的隔離。好學區(qū)就等于富人區(qū)，壞學區(qū)就等于窮人區(qū)，造成城市的藩籬。由于榜樣和同伴的影響下，好學區(qū)產(chǎn)生正外部性，即市場配置資源時，會導致學區(qū)房消費不足。并且土地租金溢價曲線具有正斜率，且高收入家庭的溢價曲線高于窮人。隨著高收入家庭（素質(zhì)相對較高）數(shù)量增多，正外部性越強，溢價值越高，這種自我強化的變化表現(xiàn)為學區(qū)中高收入家庭數(shù)量增加，直至到達分離均衡 陳玲玲,唐學玉.“學區(qū)房熱”的原因與外溢效應(yīng)研究J.中國集體經(jīng)濟,2009,(25):95-96.。4.3 導致消費擠兌現(xiàn)象當人們收入一定，家庭

16、開支主要轉(zhuǎn)向?qū)W區(qū)房時，必然會縮減其他方面的支出，如食品、衣著、汽車、旅游消費等。此種行為一方面影響了人們生活質(zhì)量，另一方面不利于其他行業(yè)的發(fā)展，尤其在經(jīng)濟低迷時，對于我國經(jīng)濟增長是一種負效應(yīng)。4.4 影響社會穩(wěn)定由于學區(qū)制度引起“馬太效應(yīng)”，本質(zhì)上是社會強勢群體對社會弱勢群體平等的教育權(quán)的掠奪，必將加速社會財富和權(quán)力的兩極分化，加劇社會矛盾，最終會引起社會的振蕩，影響社會的和諧穩(wěn)定。5.緩解學區(qū)房現(xiàn)象的對策2016年3月3日，我國教育部部長袁貴仁表示，解決義務(wù)教育資源分配不均衡的具體舉措之一是“多校劃片”，并建議各地可根據(jù)實際情況推出。這充分釋放了一個信號，“多校劃片”很可能成為未來幾年用于調(diào)

17、控“學區(qū)房”熱、均衡教育資源的主要方式之一。多校劃片就是一個小區(qū)對應(yīng)多個小學初中，讓買了學區(qū)房的家庭也不確定到底能上哪個學校。目的是通過這種方式為學區(qū)房降溫，把就近入學落到實處。教育部基礎(chǔ)一司司長王定華表示，“多校劃片”目的是能夠改變“單校劃片”產(chǎn)生的一些社會問題，把學生入讀小學初中由“一對一”變成“一對多”，最終能入讀哪所學校由唯一答案變成多種可能，用“電腦派位”分配學生入讀的學校，由此消減學區(qū)房的優(yōu)勢，解決家長過分追捧學區(qū)房、中介大肆炒作學區(qū)房的現(xiàn)狀。但是，又有專家提出質(zhì)疑這是一種治標不治本的方法。學區(qū)房熱只是表面現(xiàn)象，深層次的問題是，家長迫切給孩子創(chuàng)造優(yōu)越的就學環(huán)境與現(xiàn)有的教育教學資源配

18、置不均衡的矛盾。教育部司長定華表示，擇校熱需標本兼治，“首先要繼續(xù)推進義務(wù)教育均衡發(fā)展，鼓勵有條件的地區(qū)試行市域均衡，同時通過學校聯(lián)盟、集團化辦學、劃分大學區(qū)等方式，迅速擴大優(yōu)質(zhì)教學資源，這是根本之策?！毕旅嬷饕獜囊韵抡?、家長、市場這三個方面來提出改善意見。5.1 政府制度的完善5.1.1 提高優(yōu)質(zhì)教育資源比例 加大優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育資源供給，提高優(yōu)質(zhì)教育資源比例，讓每個學生都能享受到良好的教育服務(wù)。當教育資源稀缺時，家長為了爭奪優(yōu)質(zhì)的資源必然會投入更多金錢為孩子爭取到稀缺教育資源。而當優(yōu)質(zhì)教育資源越來越多時，市場競爭不再那么強烈時，學校教育有了更多的選擇，相應(yīng)的金錢投入也會減弱。5.1.2 均

19、衡教育資源配置完善體制，均衡配置教育資源。沒有了重點學校和非重點學校的區(qū)別，屆時所有的學校附近的地域都是學區(qū)圍，所有的學生都可以享受公平的教育。在合理分配教育資源過程中，要為條件較差的學校提供更多支持，實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源優(yōu)化配置，義務(wù)教育階段教師隊伍由省市教育部門統(tǒng)一負責管理，建立相應(yīng)的教師編制，通過長效機制引導師資力量合理流動。義務(wù)教育階段不應(yīng)當有重點和非重點區(qū)分，逐步取消擇校 盧曉麗.“學區(qū)房熱銷”現(xiàn)象中教育公平的探究J.法制與社會,2014,(03):170-171.。5.1.3 提倡多元化教育形式在規(guī)劃上，創(chuàng)新教育形式，開放辦學、多元辦學，改善教育環(huán)境。伴隨著社會進步發(fā)展，教育權(quán)已經(jīng)成為

20、所有公民享有的基本權(quán)利，國家政府有責任義務(wù)讓公民接受優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育。為使教育水平更上一個臺階，縮小區(qū)域間差距，政府應(yīng)放權(quán)學?；?qū)I(yè)培訓機構(gòu)，鼓勵創(chuàng)新教育形式，多元辦學，營造良好的義務(wù)教育環(huán)境，使各學區(qū)學校教育水平均衡發(fā)展。如放松民辦教育限制，通過將民辦教育引人市場，通過市場機制解決公辦教育的供給不足問題。再比如推行的公辦學校負責?；荆褶k學校提供選擇；的集團化辦學、學校聯(lián)盟都是很好的方法。5.2 改善家長教育觀念在思想上，改變家長觀念?！?十年樹木，百年樹人”，教育是一個長期系統(tǒng)工程，家長要轉(zhuǎn)變教育思想，用長遠發(fā)展的眼光來看待問題，不急于一時把孩子送名校，根據(jù)孩子身心發(fā)展特點，采取相應(yīng)的培養(yǎng)

21、方法，滿足其各階段成長需要，同樣也可以把孩子培養(yǎng)成才，這也是一種成功教育。家長不要過分依賴學校教育，家庭教育也是十分重要的方面，因此即使孩子沒能去名校，只要家長正確引導，同樣能培養(yǎng)出優(yōu)秀的孩子。5.3 加強市場監(jiān)控作用在市場上，加強教育法制建設(shè)，重視規(guī)教育市場，打擊不良商業(yè)行為。關(guān)于學區(qū)就近入學政策，政府應(yīng)建立相應(yīng)法律制度，保證政策有效落實。學區(qū)房房價不斷攀升，很大程度上是由于房地產(chǎn)商、二手房交易商大肆炒作，在不斷哄抬下，房價水漲船高，大大加重了家庭經(jīng)濟負擔。針對這種市場活動行為，政府應(yīng)制定法律政策進行嚴格規(guī)管理，嚴厲打擊一切惡意抬價活動，協(xié)調(diào)處理好市場機制和教育資源兩者關(guān)系。6.小結(jié)學區(qū)房熱現(xiàn)象近年來越來越受到關(guān)注，更多的新聞報道揭示了天價學區(qū)房現(xiàn)象。其主要原因是供求關(guān)系的不平衡導致，即需求逐漸增大而供應(yīng)不足且缺少彈性化。同時這是教育資本化而導致的現(xiàn)象。學區(qū)房熱將會更加加劇教育不公平，并且將會導致出現(xiàn)城市“藩籬”，出現(xiàn)窮人區(qū)與富人區(qū)，加劇社會的不平等化；甚至影響社會和諧等