精品商務(wù)酒店商業(yè)實(shí)施計(jì)劃書

1、.wd.wdPAGE36 / NUMPAGES36.wd酒 店 商 業(yè) 計(jì) 劃 書工程名稱：工程單位：工程地址：規(guī) 劃 人：聯(lián)系 ：二零一七年一月前 言1.我們愿意：作為酒店承租方，我方承諾提供100名駕駛員技能培訓(xùn)指標(biāo)，提供給貴單位100名駕駛員技能培訓(xùn)指標(biāo)，只收取報(bào)名費(fèi)、考試費(fèi)、資料費(fèi)合計(jì)1980元。 為企業(yè)困難職工家屬、先進(jìn)工作者、優(yōu)秀黨員等提供免費(fèi)技能培訓(xùn)，減輕困難職工和家屬的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)內(nèi)部員工的工作積極性。報(bào)名考試培訓(xùn)細(xì)則附1。2、我們愿意提供給貴單位酒店最優(yōu)惠的協(xié)議合作價。如標(biāo)準(zhǔn)為260元，感恩價190元。3.我們愿意為貴單位提供每半年一次的免費(fèi)會務(wù)接待場地使用權(quán)限。多媒體

2、會議室，含水電免費(fèi)4我們愿意：我單位屬于民營企業(yè)，雖以商業(yè)為中心，但我們愿意與貴單位共同積極參與公益活動，獻(xiàn)愛心，做奉獻(xiàn)。貴單位牽頭，我們酒店拿出2到6間愛心房，把入住愛心酒店的2到6間客房收入用于支助貴單位困難職工和家屬，先進(jìn)工作者及社會公益事業(yè)和災(zāi)區(qū)人民。盡我們酒店對貴單位及社會的一份責(zé)任，也給入住愛心房的旅客發(fā)愛心卡。讓社會各界在貴單位和我酒店的感染下傳遞愛的世界！愛心方案解釋詳見附25.我們愿意每年以130萬元人民幣承租原貴單位紅辣椒酒店及場地，按照國家GDP的增長而增長租金。附1 培訓(xùn)場地：新余市當(dāng)?shù)亍?指標(biāo)數(shù)量及分配：100個指標(biāo)，分10期完成。每期10人，每年一期。 時間：每年的

3、58月。培訓(xùn)時間為一個月零6天。 教學(xué)安排：專車專教練。通過率在百分之89.2. 報(bào)名資料：身份證及正反面彩色復(fù)印件，非新余本地戶籍的提供居住證， 白底一寸彩色照片16張，有摩托車駕駛證及有效駕駛證在外地的應(yīng)辦理好轉(zhuǎn)入，報(bào)考車型：C1(小型汽車，面包車，低速載貨汽車，報(bào)名條件，身體安康，無影響駕駛和考試的殘疾，無紅綠色盲。本單位工作關(guān)系證明。附2愛心方案細(xì)則： 如每月愛心房入住百分之80計(jì)，每月計(jì)30天 30天X0.8=24天 如房價260元每天。 260元X24天=6240元 如3間愛心房 3間X6240=18720元。資金監(jiān)管由貴單位與我酒店共同監(jiān)管，愛心財(cái)務(wù)公開。目 錄TOC o 1-3

4、 h z uHYPERLINK l _Toc471942822第一局部：酒店行業(yè)概況 PAGEREF _Toc471942822 h 7HYPERLINK l _Toc4719428231.1. 酒店業(yè)概況 PAGEREF _Toc471942823 h 7HYPERLINK l _Toc4719428241.1.1. 酒店行業(yè)開展形勢分析 PAGEREF _Toc471942824 h 7HYPERLINK l _Toc4719428251.1.2 酒店業(yè)開展戰(zhàn)略及政策走向分析 PAGEREF _Toc471942825 h 7HYPERLINK l _Toc4719428261.1.3 中

5、國酒店業(yè)開展趨勢 PAGEREF _Toc471942826 h 8HYPERLINK l _Toc4719428271.1.4 酒店業(yè)開展建設(shè)中存在幾大誤區(qū) PAGEREF _Toc471942827 h 10HYPERLINK l _Toc4719428281.2. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) PAGEREF _Toc471942828 h 12HYPERLINK l _Toc4719428291.2.1. 屬資本密集型和勞動密集型行業(yè) PAGEREF _Toc471942829 h 12HYPERLINK l _Toc4719428301.2.2. 對經(jīng)營管理的要求高 PAGEREF _Toc471

6、942830 h 12HYPERLINK l _Toc471942831第二局部：贛州酒店業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc471942831 h 13HYPERLINK l _Toc4719428322.1 贛州現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc471942832 h 13HYPERLINK l _Toc4719428332.2 火車站經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc471942833 h 15HYPERLINK l _Toc471942834第三局部：工程規(guī)劃和定位 PAGEREF _Toc471942834 h 16HYPERLINK l _Toc4719428353.1 工程摘要 P

7、AGEREF _Toc471942835 h 16HYPERLINK l _Toc4719428363.1.1. 工程公司 PAGEREF _Toc471942836 h 16HYPERLINK l _Toc4719428373.1.2. 市場營銷定位 PAGEREF _Toc471942837 h 16HYPERLINK l _Toc4719428383.1.3. 管理與營運(yùn) PAGEREF _Toc471942838 h 17HYPERLINK l _Toc4719428393.1.4. 投資與財(cái)務(wù) PAGEREF _Toc471942839 h 17HYPERLINK l _Toc471

8、9428403.2 工程總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc471942840 h 18HYPERLINK l _Toc4719428413.2.1. 酒店大堂 PAGEREF _Toc471942841 h 18HYPERLINK l _Toc4719428423.2.2. 餐廳 PAGEREF _Toc471942842 h 18HYPERLINK l _Toc4719428433.2.3. 客房 PAGEREF _Toc471942843 h 18HYPERLINK l _Toc4719428443.2.4. 休閑娛樂中心 PAGEREF _Toc471942844 h 18HYPERLI

9、NK l _Toc4719428453.2.5. 會議設(shè)施及職工宿舍和辦公區(qū)。 PAGEREF _Toc471942845 h 19HYPERLINK l _Toc4719428463.2.6 大型停車場 PAGEREF _Toc471942846 h 19HYPERLINK l _Toc4719428473.2.7 戶外游泳池 PAGEREF _Toc471942847 h 19HYPERLINK l _Toc4719428483.2.8 其他規(guī)劃 PAGEREF _Toc471942848 h 19HYPERLINK l _Toc4719428493.3. 市場競爭分析 PAGEREF _

10、Toc471942849 h 19HYPERLINK l _Toc4719428503.3.1. 競爭對手 根本情況 PAGEREF _Toc471942850 h 19HYPERLINK l _Toc4719428513.3.2. SWOT分析 PAGEREF _Toc471942851 h 20HYPERLINK l _Toc4719428523.3.3. 競爭分析結(jié)論 PAGEREF _Toc471942852 h 22HYPERLINK l _Toc4719428533.4. 工程目標(biāo)定位。 PAGEREF _Toc471942853 h 22HYPERLINK l _Toc47194

11、2854第四局部工程開展戰(zhàn)略規(guī)劃 PAGEREF _Toc471942854 h 23HYPERLINK l _Toc4719428554.1. 總體設(shè)想 PAGEREF _Toc471942855 h 23HYPERLINK l _Toc4719428564.2. 公司開展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 PAGEREF _Toc471942856 h 23HYPERLINK l _Toc4719428574.2.1. 完成酒店試營業(yè) PAGEREF _Toc471942857 h 23HYPERLINK l _Toc4719428584.2.2. 通過三星級認(rèn)定、并成為本知名酒店之一 PAGEREF _Toc

12、471942858 h 24HYPERLINK l _Toc4719428594.2.3. 實(shí)施酒店前方改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益 PAGEREF _Toc471942859 h 24HYPERLINK l _Toc471942860第五局部市場和營銷規(guī)劃 PAGEREF _Toc471942860 h 25HYPERLINK l _Toc4719428615.1. 目標(biāo)市場 PAGEREF _Toc471942861 h 25HYPERLINK l _Toc4719428625.2. 產(chǎn)品與服務(wù) PAGEREF _Toc471942862 h 25HYPERLINK l _Toc47194

13、28635.3. 定價 PAGEREF _Toc471942863 h 25HYPERLINK l _Toc4719428645.4. 銷售渠道 PAGEREF _Toc471942864 h 25HYPERLINK l _Toc4719428655.4.1. 直接渠道 PAGEREF _Toc471942865 h 25HYPERLINK l _Toc4719428665.4.2. 間接渠道 PAGEREF _Toc471942866 h 26HYPERLINK l _Toc4719428675.4.3 .建設(shè)自營媒體渠道 PAGEREF _Toc471942867 h 26HYPERLIN

14、K l _Toc4719428685.5. 公關(guān)宣傳策略 PAGEREF _Toc471942868 h 26HYPERLINK l _Toc4719428695.6. 初步銷售策略 PAGEREF _Toc471942869 h 27HYPERLINK l _Toc4719428705.6.1. 客房業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc471942870 h 27HYPERLINK l _Toc4719428715.6.2. 餐飲業(yè)務(wù) PAGEREF _Toc471942871 h 28HYPERLINK l _Toc4719428725.6.3. 提高回頭率的措施 PAGEREF _Toc471

15、942872 h 28HYPERLINK l _Toc4719428735.7. 銷售鼓勵制度 PAGEREF _Toc471942873 h 28HYPERLINK l _Toc471942874第六局部營運(yùn)和管理 PAGEREF _Toc471942874 h 28HYPERLINK l _Toc4719428756.1. 根本業(yè)務(wù)流程 PAGEREF _Toc471942875 h 28HYPERLINK l _Toc4719428766.2. 營運(yùn)管理初步方案 PAGEREF _Toc471942876 h 29HYPERLINK l _Toc4719428776.2.1. 服務(wù)工程和

16、 根本設(shè)施安排 PAGEREF _Toc471942877 h 29HYPERLINK l _Toc4719428786.2.2. 建設(shè)并實(shí)施完善的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc471942878 h 30HYPERLINK l _Toc4719428796.2.3. 建設(shè)并實(shí)施完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度 PAGEREF _Toc471942879 h 31HYPERLINK l _Toc4719428806.3. 機(jī)構(gòu)設(shè)置 PAGEREF _Toc471942880 h 32HYPERLINK l _Toc4719428816.4. 人員配備 PAGEREF _Toc471942881 h 33

17、HYPERLINK l _Toc4719428826.5. 管理團(tuán)隊(duì) PAGEREF _Toc471942882 h 33HYPERLINK l _Toc4719428836.6. 遵循的標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc471942883 h 33HYPERLINK l _Toc471942884第七局部風(fēng)險與對策分析 PAGEREF _Toc471942884 h 34HYPERLINK l _Toc4719428857.1. 風(fēng)險 PAGEREF _Toc471942885 h 34HYPERLINK l _Toc4719428867.1.1. 客源影響帶來的風(fēng)險 PAGEREF _Toc4

18、71942886 h 34HYPERLINK l _Toc4719428877.1.2. 人力資源風(fēng)險 PAGEREF _Toc471942887 h 34HYPERLINK l _Toc4719428887.1.3. 市場競爭風(fēng)險 PAGEREF _Toc471942888 h 34HYPERLINK l _Toc4719428897.1.4. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險 PAGEREF _Toc471942889 h 34HYPERLINK l _Toc4719428907.2. 對策 PAGEREF _Toc471942890 h 34HYPERLINK l _Toc4719428917.2.1

19、. 客源影響對策 PAGEREF _Toc471942891 h 34HYPERLINK l _Toc4719428927.2.2. 人力資源風(fēng)險對策 PAGEREF _Toc471942892 h 35HYPERLINK l _Toc4719428937.2.3. 市場競爭風(fēng)險對策 PAGEREF _Toc471942893 h 35HYPERLINK l _Toc4719428947.2.4. 行業(yè)特點(diǎn)風(fēng)險對策 PAGEREF _Toc471942894 h 35HYPERLINK l _Toc471942895第七局部期望、困難和回報(bào) PAGEREF _Toc471942895 h 35

20、第一局部：酒店行業(yè)概況1.1. 酒店業(yè)概況1.1.1. 酒店行業(yè)開展形勢分析根據(jù)國家旅游局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年全國旅游總收入29475億元，比上年同期增長14%，其中，國內(nèi)旅游人數(shù)同比增10.3% ，國內(nèi)旅游收入同比增長15.7%，入境旅游人數(shù)及入境過夜旅游外匯增長3.3%。預(yù)計(jì)到“十三五，我國旅游人數(shù)會到達(dá)35億，入境過夜人數(shù)會到達(dá)1.5億。從宏觀面看，酒店行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高速開展的黃金時期。1.1.2 酒店業(yè)開展戰(zhàn)略及政策走向分析一國家政策將突破預(yù)期根據(jù)我國旅游業(yè)“十二五開展規(guī)劃及現(xiàn)狀，旅游業(yè)已經(jīng)成為了我國的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，并一直保持著高速增長的態(tài)勢，我國已躋身為世界第一大入境旅游接

21、待國和第四大出境旅游客源國。由此可見，中國已形成了世界上最大的國內(nèi)旅游市場。二酒店產(chǎn)業(yè)政策與開展方向1、全國的改革開放政策和旅游業(yè)的持續(xù)快速開展引導(dǎo)著中國酒店業(yè)的開展方向。1持續(xù)穩(wěn)定的保持對外開放的政策將有利于我國旅游酒店也的進(jìn)一步開展；2旅游業(yè)在我國未來十年的歷史開展時期內(nèi)，將再一次引來歷史性的大開展，而作為旅游業(yè)根基產(chǎn)業(yè)之一的酒店業(yè)也將隨之獲得空前的開展機(jī)遇。2、經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)程將進(jìn)一步促進(jìn)國內(nèi)外酒店集團(tuán)在外鄉(xiāng)的競爭。3、連鎖化、集團(tuán)化將成為未來較長時期內(nèi)中國酒店業(yè)的開展方向。4、民營企業(yè)將在中國酒店業(yè)扮演舉足輕重的角色。酒店業(yè)是競爭性較強(qiáng)的企業(yè)，國家的大政策是：國有資產(chǎn)將有選擇性的退出酒

22、店領(lǐng)域，并在35年內(nèi)減少國有資產(chǎn)在酒店領(lǐng)域的市場占有率。因此，民營企業(yè)將是中國未來酒店業(yè)市場的主力軍，國家在政策法規(guī)，經(jīng)融環(huán)境和維護(hù)公平有序的市場競爭環(huán)境等方面所提供的支持，都有利于民營企業(yè)的開展。這些因素都為民營企業(yè)介入酒店業(yè)提供了良好的宏觀環(huán)境。三國家相關(guān)政策?關(guān)于加快開展旅游業(yè)的意見?獲得國務(wù)院通過，對于旅游產(chǎn)業(yè)的重視首次上升到中央戰(zhàn)略級別，國家有意把旅游產(chǎn)業(yè)培育成國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，這對于國家產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整和包括旅游在內(nèi)的整個大消費(fèi)崛起有相當(dāng)?shù)膶?dǎo)向作用。1.1.3 中國酒店業(yè)開展趨勢中國酒店業(yè)未來開展的主要特點(diǎn)：1酒店開展集團(tuán)化趨勢在國際化程度越來越高的酒店行業(yè)，集團(tuán)化成了中外酒店

23、經(jīng)營管理不可防止的潮流和趨勢。未來，中國需要能夠參與國際競爭的酒店企業(yè)集團(tuán)，否那么，將嚴(yán)重阻礙我們成為旅游強(qiáng)國的進(jìn)程。同時，我們應(yīng)該認(rèn)識到中國酒店集團(tuán)化的狀態(tài)和國際酒店集團(tuán)相比，仍有很大的差距。無論是經(jīng)營規(guī)模、知名度、經(jīng)營管理體制、人才培養(yǎng)機(jī)制、品牌效應(yīng)、市場拓展、對外形象等方面，中國酒店集團(tuán)在未來很長一段時間內(nèi)都很難與國外大型酒店集團(tuán)形成有力的競爭，因此，未來大約五年的時間是我國外鄉(xiāng)酒店管理集團(tuán)迅速開展，趕超國外大型酒店集團(tuán)的一個黃金時段。2酒店開展信息化、智能化趨勢掌握國際酒店業(yè)最前沿的東西，比方信息科技在酒店業(yè)的應(yīng)用，這些我們雖然已經(jīng)在做了，但我們很多企業(yè)都還處于初級階段。與國內(nèi)其他行業(yè)

24、相比，酒店業(yè)常為自己與國際接軌而自豪，但用國際標(biāo)準(zhǔn)來衡量，我們還有需要許多要掌握和運(yùn)用的東西。隨著IT技術(shù)等高新科技的開展，客房的創(chuàng)新也盡顯高科技的蹤跡，行業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化將成為新的趨勢。3休閑度假酒店的需求將迅速增長隨著旅游的持續(xù)開展，休閑度假旅游竟逐漸進(jìn)入民眾的生活，度假型酒店適應(yīng)了目前中旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變這樣一個大的開展趨勢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國的度假酒店還沒有世界的頂級產(chǎn)品。在旺盛的酒店需求推動下，眾多世界頂級的酒店管理集團(tuán)正在中國迅速布陣，未來幾年很可能將催生出世界一流的奢華旅游產(chǎn)品。4經(jīng)濟(jì)型酒店仍將急需開展，品牌整合加快近年來經(jīng)濟(jì)型酒店快速開展并形成了三大陣營：一是全國

25、性的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的品牌；二是區(qū)域性的國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌；三是國際經(jīng)濟(jì)型酒店品牌。雖然涌現(xiàn)出了許多經(jīng)濟(jì)型酒店品牌，但根據(jù)經(jīng)濟(jì)型酒店網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，目前全國百余個經(jīng)濟(jì)型酒店品牌中，連鎖規(guī)模達(dá)50家以上的只有15家左右，連鎖規(guī)模10家以上的也僅有不到30家。未來在35年的時間內(nèi)，一方面經(jīng)濟(jì)型酒店市場仍將以資本的比賽、開展速度的比賽為主，與此同時，酒店品牌建設(shè)的競爭、服務(wù)之練的競爭以及綜合管理能力的競爭將越來越在競爭中占居主導(dǎo)地位。那些資本實(shí)力較弱，只注重規(guī)模而沒有核心競爭力的企業(yè)必將面對被兼并、收購的命運(yùn)。從靜態(tài)的角度來看，國內(nèi)二三線乃至農(nóng)村市場仍有光大的酒店開展空間，而大量存在、分布極廣的低端無品

26、牌的旅游酒店也為優(yōu)勢品牌兼并、收購提供了廣闊的市場；從動態(tài)角度來看，市場未來的格局將是10余家著名酒店品牌為主導(dǎo)，市場占有率在50%以上。5互聯(lián)網(wǎng)將成為酒店?duì)I銷的最大平臺我國互聯(lián)網(wǎng)開展有三個新動向，一是從應(yīng)用領(lǐng)域看，我國互聯(lián)網(wǎng)正從信息傳播和娛樂消費(fèi)為主向商務(wù)服務(wù)領(lǐng)域延伸；二是從服務(wù)模式看，互聯(lián)網(wǎng)正從提供信息服務(wù)項(xiàng)向提供平臺服務(wù)延伸；三是從傳播手段看，傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)正在向移動互聯(lián)網(wǎng)延伸。中國網(wǎng)民數(shù)達(dá)4億人，已經(jīng)超過美國成為世界上網(wǎng)民人數(shù)最多的國家?；ヂ?lián)網(wǎng)的飛速開展及消費(fèi)者生活網(wǎng)絡(luò)化的潮流，使得越來越多的旅行者通過網(wǎng)絡(luò)自主預(yù)定房間。隨著越來越多的酒店紛紛建設(shè)官網(wǎng)，開場深入挖掘旅游業(yè)與新興互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)交織

27、的這一廣闊領(lǐng)域，未來網(wǎng)絡(luò)在線預(yù)訂、電子郵件營銷、網(wǎng)絡(luò)互動式營銷、微博營銷、手機(jī)移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用程序營銷以及酒店搜索引擎將成為最流行和最有效的酒店?duì)I銷方式?？梢灶A(yù)見，未來一段時間，網(wǎng)絡(luò)互動服務(wù)將成為消費(fèi)者最為關(guān)注的酒店服務(wù)之一，而自主預(yù)定也將成為市場的主流。6酒店服務(wù)將進(jìn)入定制化階段所謂定制化服務(wù)意識模式，就是酒店為迎合消費(fèi)者日益變化的消費(fèi)需求，以針對性、差異性及個性化的產(chǎn)品和服務(wù)意識來贏得市場的服務(wù)意識模式。切實(shí)貫徹定制化服務(wù)模式，就要求酒店企業(yè)應(yīng)深入細(xì)分客源，根據(jù)自身的經(jīng)營條件選準(zhǔn)客源市場的一局部作為主攻對象；通過建設(shè)科學(xué)的客史檔案，靈活提供“恰到好處的服務(wù)；強(qiáng)化客源管理；并以獨(dú)特的主題形象深

28、入人心，在充分理解顧客需求、顧客心態(tài)的根基上，追求用心極致的服務(wù)，和顧客建設(shè)起一種穩(wěn)定的、親近的關(guān)系。7酒店管理向人性化開展從長遠(yuǎn)來看，隨著經(jīng)濟(jì)開展以及工資水平全球化進(jìn)程的加快，人才競爭勢必成為酒店業(yè)存在競爭焦點(diǎn)的焦點(diǎn)。因此，酒店企業(yè)將會更多的采用以人為本的管理方式來密切企業(yè)與員工的關(guān)系。未來酒店企業(yè)將會更加注重提高員工的知識含量，在人員培訓(xùn)上，將會以一種“投資觀念舍得較大投入。在酒店企業(yè)內(nèi)部，將會建設(shè)一套按能授職、論功行賞的人事制度，通過員工的合理流動，發(fā)揮員工的才能；通過目標(biāo)管理，形成一套科學(xué)的鼓勵機(jī)制，在企業(yè)內(nèi)部做到自主自發(fā)；通過酒店企業(yè)文化，利用文化的滲透力和訴求力，培養(yǎng)員工忠誠度，確

29、保酒店企業(yè)人力資源的相對穩(wěn)定。8綠色環(huán)保概念大行其道隨著酒店業(yè)人力成本、能源成本和行政管理成本的不斷提升，加上酒店行業(yè)能源高消耗、人員高密度的特點(diǎn)，伴隨著酒店行業(yè)利潤的不斷壓縮。若何節(jié)約運(yùn)營成本，提高酒店利潤率越來越成為酒店從業(yè)人員的重點(diǎn)研究課題。因此，在環(huán)保意識風(fēng)起云涌的今天，綠色客房已經(jīng)從創(chuàng)新走向了成熟。大量綠色酒店將進(jìn)入市場，并且將利用現(xiàn)金的節(jié)能手段及環(huán)保方法，在酒店壓縮能耗支出方面發(fā)揮作用。1.1.4 酒店業(yè)開展建設(shè)中存在幾大誤區(qū)伴隨著酒店業(yè)的高速開展，我國酒店也在建設(shè)和管理過程中逐漸形成了眾多理念和務(wù)實(shí)的誤區(qū)，在一定程度上成為了酒店業(yè)進(jìn)一步開展的桎梏。為使我國酒店業(yè)能安康有序的開展，

30、我們必須清醒地認(rèn)識到，我國酒店業(yè)建設(shè)和管理過程中尚存在以下幾大誤區(qū)：1、開設(shè)酒店，按照原有操作模式以檔次定位，沒有結(jié)合市場需求以市場需求定位。目前酒店建設(shè)定位的一個普遍做法是檔次定位，各業(yè)主在新建一個酒店時首先考慮的時間一個什么檔次的酒店，是三星級、四星級、還是五星級而來自不同行業(yè)的業(yè)主對星級標(biāo)準(zhǔn)的理解又十分的機(jī)械，有的酒店業(yè)主和設(shè)計(jì)者甚至 根本就不了解星級標(biāo)準(zhǔn)，而是模仿運(yùn)營的相應(yīng)星級酒店的功能和檔次。這種定位模式建成的酒店完全是以產(chǎn)定需。在酒店業(yè)處于賣方市場的狀況中，或許仍然會門庭假設(shè)市，但在我國酒店業(yè)整體進(jìn)入賣方市場的狀態(tài)下，就會展現(xiàn)出它的嚴(yán)重弊端。1這種定位只顧建設(shè)，不管客源，因而不少酒

31、店開業(yè)后門可羅雀；有的酒店為了存在，不得不低價傾銷，進(jìn)展破壞性經(jīng)營，其結(jié)果是：當(dāng)酒店生意紅火之時，往往到了酒店需要改造之時，是經(jīng)營者叫苦不迭，也就造成了酒店虧損的局面。2導(dǎo)致資產(chǎn)的巨大浪費(fèi)。由于檔次定位的酒店不考慮客人的需求，許多酒店的功能不得不剛用即改，也有不少酒店相當(dāng)一局部功能和設(shè)施閑置，造成了酒店業(yè)資產(chǎn)的巨額浪費(fèi)。3由于不考慮市場的需求，單純從檔次上做文章，許多酒店機(jī)械地套用星級標(biāo)準(zhǔn)或模仿相應(yīng)酒店，使得我國酒店過于雷同化，從而導(dǎo)致了自身專業(yè)性特色的缺失，造成經(jīng)營上的過度競爭。2、酒店設(shè)計(jì)單一，一體化欠缺一個酒店建設(shè)成功與否、造價上下，首先取決于酒店的設(shè)計(jì)，良好的酒店設(shè)計(jì)是酒店成功的一半。

32、然而目前我國酒店業(yè)設(shè)計(jì)水平不高，表達(dá)在：1酒店設(shè)計(jì)過度依賴建筑設(shè)計(jì)師。各業(yè)主沒有酒店建設(shè)的總體構(gòu)思，而由建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)展設(shè)計(jì)，但他們考慮的重點(diǎn)是由外到內(nèi)，因?yàn)閷τ谝粋€建筑設(shè)計(jì)師來說，與眾不同的外立面是極為關(guān)鍵的，至于內(nèi)部具體功能，那么往往參照其他酒店做。2酒店設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是土建的設(shè)計(jì)，但沒有考慮酒店建設(shè)的全過程，沒有從整體把握設(shè)計(jì)。3酒店設(shè)計(jì)的眼光短淺。設(shè)計(jì)一家酒店往往僅考慮眼前，造成酒店設(shè)計(jì)起點(diǎn)低、構(gòu)造不合理、裝修過于雷同化、酒店氣氛不濃、風(fēng)格不高、環(huán)保等理念運(yùn)用極少、浪費(fèi)嚴(yán)重的那個現(xiàn)象。4酒店定位后，僅僅注重標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，缺乏個性化、特色化的表達(dá)，并且沒有實(shí)質(zhì)性的對酒店進(jìn)展投資總成本的測算，投

33、資成本的可控性較差。3、酒店裝修低層次重復(fù)嚴(yán)重，缺乏高層次個性化建設(shè)1一味追求流行。酒店業(yè)的裝修在不停轉(zhuǎn)換流行，80年代酒店地面用印度紅，90年代用金色米黃的可謂比比皆是。這種做法，致使我國各地的酒店都有一種似曾相識之感。2盲目追求豪華。眾多的酒店熱衷于拼硬件，到處都用高檔材料來堆砌，無效空間越來越大。高星級酒店硬件設(shè)施的豪華程度是一高再高，低星級酒店硬件設(shè)施也是低者不低，造成了高投入?yún)s沒有高回報(bào)的市場現(xiàn)象。3酒店普遍感覺硬化?，F(xiàn)在多數(shù)酒店大量使用生硬材料，不是石材就是木材，走進(jìn)酒店感覺十分生硬，明顯缺乏溫馨之感。在色彩協(xié)調(diào)、風(fēng)格的表達(dá)、文化氣氛的渲染等方面明顯缺乏。1.2. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)1

34、.2.1. 屬資本密集型和勞動密集型行業(yè)興建星級酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時還需要投入大量資金進(jìn)展裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。酒店業(yè)的這一特點(diǎn)，決定了資產(chǎn)折舊及維護(hù)費(fèi)用和日常人工費(fèi)用等相對固定性費(fèi)用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點(diǎn)時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點(diǎn)時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。1.2.2. 對經(jīng)營管理的要求高星級酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時取得對比好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服

35、務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和鼓勵、市場分析和市場營銷等多個方面建設(shè)對比成功的管理模式，由于星級酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場競爭劇烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對星級酒店的經(jīng)營管理提出了較高的要求。第二局部：贛州酒店業(yè)現(xiàn)狀2.1 贛州現(xiàn)狀分析贛州市非常重視旅游業(yè)的開展，提出使贛州成為沿海興旺地區(qū)旅游“休閑后花園的開展目標(biāo)。這絕不是隨意提出的一句空話，而是基于贛州旅游資源的特點(diǎn)所提出的一項(xiàng)具有戰(zhàn)略意義的目標(biāo)。在贛州，不光是本地經(jīng)濟(jì)型酒店正在如雨后春筍般不斷的“冒出來，外來得連鎖酒店也在快速擴(kuò)張。比方如家快捷酒店在贛州已經(jīng)開到第三家分店，而該店周圍也有同類型的贛州君嘉快捷酒店、

36、七天連鎖酒店、漢庭酒店三家連鎖酒店。就入住率而言，三、四星級的飯店的平均入住率在60%到65%之間，經(jīng)濟(jì)型酒店的入住率到達(dá)了82%，近幾年還有快速增長空間，大概每年以10%的以上的增長水平。而經(jīng)濟(jì)型的負(fù)責(zé)人還在招兵買馬，不斷擴(kuò)大疆域。經(jīng)研究調(diào)查后分析原因如下：1、贛州旅游業(yè)的迅猛開展。隨著我國旅游業(yè)的迅速開展，贛州這一歷史文化名城作為旅游目的地，越來越多地吸引著外來游客，加之如每年的贛州臍橙節(jié)等大型活動的舉行，必將大大地拉動贛州商貿(mào)旅游的開展。2、行業(yè)準(zhǔn)入門檻低。由于經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)入市場門檻低，廣闊的市場開展空間和高額的利潤使其備受投資者青睞。3、迎合新型旅游方式的需求。近年，日漸興起的新型旅游

37、方式，如自助游、自駕游、家庭游等。其住宿消費(fèi)的需求均為“交通便捷、價格實(shí)惠、衛(wèi)生良好，面對酒店是否具備完善的配套服務(wù)功能并不注意，贛州的經(jīng)濟(jì)型酒店主要坐落于繁華路段，購物、行車非常便捷，市內(nèi)的經(jīng)濟(jì)型酒店一般掛牌價格在200元以內(nèi)，客房干凈整潔，能夠較好的滿足此類游客的消費(fèi)與需求。附：贛州市區(qū)星級酒店一覽表四星級飯店名單信息序號飯店名稱城市星級標(biāo)牌編號1贛甸大廈贛州市四星級36400072山水大廈贛州市四星級36400563聚德山莊贛州市四星級36400684贛州香江灣大酒店贛州市四星級3640084三星級飯店名單信息序號飯店名稱城市星級標(biāo)牌1贛南賓館贛州市三星級36300402明珠大酒店贛州市

38、三星級36300383贛龍大酒店贛州市三星級36300394鐵龍大酒店贛州市三星級36300425海天大酒店贛州市三星級36300436贛州逸豪賓館贛州市三星級36301657贛州賓館贛州市三星級36301128贛州濱江大酒店贛州市三星級36302209歐冠大酒店 原名中成大酒店贛州市三星級363022910贛州五龍湖度假村贛州市三星級363025311贛州匯康大酒店贛州市三星級363026312云山飯店贛州市三星級363027913唐苑大酒店贛州市三星級363029814贛發(fā)皇廚大酒店贛州市三星級3630327二星級飯店名單信息序號飯店名稱城市星級標(biāo)牌1東陽山大酒店贛州市二星級3620036

39、2大余西華山賓館贛州市二星級36201592.2 火車站經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)狀火車站作為贛州市人口集聚地之一，人流量聚贛州之首。火車站經(jīng)濟(jì)圈，有著其完善的配套設(shè)置，具有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，擁有和正在籌建贛州極大經(jīng)濟(jì)體。作為維也納精品商務(wù)酒店坐在第的京九路，其在火車站經(jīng)濟(jì)圈的中心位置，又比鄰贛州汽車站，坐享多個經(jīng)濟(jì)體，有著先天的優(yōu)勢?；疖囌窘?jīng)濟(jì)圈周邊主要經(jīng)濟(jì)體：贛州商貿(mào)城章貢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)園華東城商貿(mào)城在建貿(mào)易廣場贛南電商園經(jīng)濟(jì)體在建恒大名都經(jīng)濟(jì)體在建贛州美食城在建五龍客家風(fēng)情園旅游區(qū)嘉福國際經(jīng)濟(jì)體以上經(jīng)濟(jì)體和即將投入運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)體，將為火車站經(jīng)濟(jì)圈帶來巨大的GDP的增長，作為經(jīng)濟(jì)圈中的一員，住宿和餐飲等服務(wù)也

40、將迎來新的契機(jī)。第三局部：工程規(guī)劃和定位3.1 工程摘要3.1.1. 工程公司贛州維也納精品商務(wù)酒店是本商業(yè)方案書建議設(shè)立的公司，它將由公司取得對贛州火車站原紅辣椒大酒店及原有賓館大樓的經(jīng)營權(quán)，維也納精品商務(wù)酒店將對新酒店大樓按照三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過自營住宿、餐飲取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤。酒店主樓總面積9090左右，各類客房170多間，餐廳100016-20個包廂及多功能就餐大廳，可用作商務(wù)會議接待，600多功能廳，大堂200，酒店總占地面積27畝左右。酒店將按照三星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道

41、和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)展銷售推廣，并力爭成為本市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級酒店。本工程選址地地理位置優(yōu)越臨近火車站及章貢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊配套設(shè)施相對健全、酒店周圍同檔次星級酒店較少，具備良好的經(jīng)營和盈利條件。方案2017年年底之前完成酒店一期配套建設(shè)，盡快使維也納精品商務(wù)酒店投入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為本酒店業(yè)中的管理先進(jìn)、效益優(yōu)良的知名酒店，給貴單位以良好的回報(bào)，提升物業(yè)的價值。作為中國精品商務(wù)連鎖酒店第一品牌合作商，我們將秉承“深睡眠，大安康的用戶核心價值，致力于為客戶提供安康、舒適的高附加值產(chǎn)品及良好的睡眠體驗(yàn)，形成了“舒適典雅、頂尖美食、豪華品

42、質(zhì)、安全環(huán)保、音樂藝術(shù)、安康助眠六大品牌價值體系，在管理模式、人才梯隊(duì)、品牌培育、擴(kuò)張開展、資本管理等方面處于全球酒店行業(yè)領(lǐng)先地位。3.1.2. 市場營銷定位贛州維也納精品商務(wù)酒店定位于中高檔精品花園式商務(wù)酒店，集商務(wù)型和舒適型于一體，利用酒店前方寬闊的空間，塑造具有贛州特色的人文景觀花園，并配套；茶亭游泳池，網(wǎng)球場，休閑娛樂工程、健身器材等增加酒店的整體風(fēng)格和品味，酒店目標(biāo)市場為參加各類會議、進(jìn)展公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來本地旅游的人員及臺灣同胞海外僑胞。3.1.3. 管理與營運(yùn)管理方面，酒店將自公司及面向社會選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照?旅游涉外飯店星級的劃分及評定?GB/T14

43、308-2002及?飯店星級的劃分與評定?按照不低于三星級酒店的要求進(jìn)展酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備硬件的配備，并提供不低于三星級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建設(shè)不低于三星級酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊、層級管理制度、質(zhì)量控制制度、市場營銷制度、物資采購制度、工作崗位說明書、工作程序說明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照執(zhí)行。運(yùn)營方面，酒店將組建一支強(qiáng)大的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，充分利用自身資源和社會資源，結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+酒店+餐飲的綜合運(yùn)營模式，重點(diǎn)打造客戶的互聯(lián)網(wǎng)體驗(yàn)感，并搭建酒店的自媒體營銷平臺，充分融合線上線下營銷模式并行推進(jìn)，迅速的在贛州乃至其他地區(qū)形成影響力。酒店運(yùn)營將采取以下管理模式和鼓勵制度：推行行政分級管理總

44、監(jiān)負(fù)責(zé)制，各部門服從總監(jiān)，并對總經(jīng)理負(fù)責(zé)各部門定崗、定薪、定責(zé)、定員、互助的績效考核制度，哪個部門出現(xiàn)問題追究相應(yīng)責(zé)任人的責(zé)任獎勤罰懶、獎罰清楚、能者居上、有功重獎。3.1.4. 投資與財(cái)務(wù)我國旅游市場近十年將保持年均10以上的增長，而我國酒店業(yè)在2011年左右已經(jīng)開場新的一輪景氣周期，贛州地區(qū)也在2013年以來一直加強(qiáng)對旅游產(chǎn)業(yè)的重視推廣，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機(jī)。本工程預(yù)計(jì)總投資為3000萬元，其中酒店整體規(guī)劃和裝修預(yù)計(jì)投入2000萬元，酒店設(shè)備和相應(yīng)配套800萬元。按照酒店行業(yè)目前入住率情況普遍偏低，維也納酒店合作合作協(xié)議中承諾的保證常年75%入住率來計(jì)算，平均房價160元/晚，那

45、么每年酒店收入在876萬左右，根據(jù)眾多資料查找和驗(yàn)證，維也納酒店的年平均毛利潤率在45%，每年酒店的贏利在394.2萬，根據(jù)初期的投資數(shù)據(jù)而言，工程的投資回報(bào)周期在8-9年之間。3.2 工程總體規(guī)劃3.2.1. 酒店大堂1樓為酒店大堂，面積400平方米，擬建有維也納風(fēng)格景觀、休息洽談區(qū)、大堂引導(dǎo)、精品店、商務(wù)中心、等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。3.2.2. 餐廳1-2樓左邊擬建為餐廳，餐廳面積1000平方米左右，16間包廂，按照不同風(fēng)格設(shè)計(jì)規(guī)劃，附有客家氣息和文化氣息；擬建一個多功能大廳和2個小型會議室，可用來做大型會務(wù)接待、婚慶接待以及小規(guī)模商務(wù)會議。整體設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，突

46、出菜肴品牌和地方特色。3.2.3. 客房客房分布于樓3F-7F，面積約6000平方米，擬規(guī)劃房型有豪華套房、商務(wù)套房、豪華標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)標(biāo)間、普通標(biāo)間五種?？头烤哂忻娣e大，空間視野寬的特點(diǎn)，房間擬配備高檔、精致家具，突出酒店的商務(wù)、舒適、現(xiàn)代的特點(diǎn)，裝飾裝潢強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一中顯個性，力求舒適、溫馨、實(shí)用。3.2.4. 休閑娛樂中心酒店前方設(shè)立商務(wù)洽談休閑區(qū)，配套設(shè)施包含酒店電力游覽車、茶亭、運(yùn)動區(qū)和休閑區(qū)，為游客提供物超所值的住宿體驗(yàn)。就在酒店主樓設(shè)立休閑娛樂室，工程待定。3.2.5. 會議設(shè)施及職工宿舍和辦公區(qū)。酒店8F擬建設(shè)600平米會議室，包括2個小會議室和多功能廳。會議室可容納20人，多功能廳可

47、容納300人以上。會議室和多功能廳的聲訊設(shè)施擬采用最先進(jìn)的音響系統(tǒng)，會議室在裝修風(fēng)格上，擬強(qiáng)調(diào)文化底蘊(yùn)，表達(dá)企業(yè)豐富的個性內(nèi)涵。8F擬建酒店運(yùn)營辦公區(qū)及職工宿舍休息區(qū)。3.2.6 大型停車場在酒店前方配備酒店大型停車場，擬建設(shè)200個停車位，并配置貴賓接待車往返停車場和酒店，另原有道路進(jìn)展拓寬和平整，并配上綠化帶景觀。3.2.7 戶外游泳池綜合利用酒店空間，擬建一個戶外用泳池，并對旅客開放，增加酒店的附加值。3.2.8 其他規(guī)劃因電壓電力設(shè)備與維亞納酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置電壓缺乏，電路老化，威脅旅客及工作人員的人身安全，嚴(yán)重影響到酒店正常運(yùn)營，須對電網(wǎng)進(jìn)展改造；另水利、消防池改造、消防設(shè)備經(jīng)久未檢修，

48、已不符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)，存在很大的安全隱患，對酒店后期運(yùn)營存在極大的風(fēng)險，必須進(jìn)展重建。同時，酒店緊挨火車站，可在酒店后山打造一個獨(dú)居贛州特色的人文景觀，成為火車站旁的標(biāo)志性建筑，讓過往的旅客了解贛州這座城，這家有情懷的酒店。3.3. 市場競爭分析3.3.1. 競爭對手 根本情況由于同星級酒店的客源 根本一樣，因此，每一家星級酒店和商務(wù)酒店都將是維也納商務(wù)酒店的競爭對手，同時其它商務(wù)型和經(jīng)濟(jì)型酒店同樣也將成為酒店最強(qiáng)勁的對手，據(jù)實(shí)地調(diào)查，火車站周邊能構(gòu)成競爭的幾大酒店及情況如下：麗晶國際酒店唐苑大酒店城市便捷酒店贛州友尼寶酒店商貿(mào)城店漢庭酒店贛州紐豪酒店柏拉圖酒店宏源大酒店鐵龍大酒店其他不成規(guī)模

49、的酒店和商務(wù)賓館不做羅列，在這些酒店中，有星級接待性酒店、經(jīng)濟(jì)商務(wù)型酒店和特色酒店，作為維也納精品商務(wù)酒店，若何在建設(shè)中拚棄同質(zhì)化的競爭，表達(dá)自己的特色，讓游客更有舒適感和體驗(yàn)感，是酒店在規(guī)劃和運(yùn)營中的重大課題。只有作出不一樣的產(chǎn)品、提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，取競爭對手之長，抓住對手的缺乏，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，才能在這場經(jīng)濟(jì)盛宴中脫穎而出。3.3.2. SWOT分析優(yōu)勢政策環(huán)境優(yōu)勢2013年以來，贛州市政府全力推廣旅游產(chǎn)業(yè)的開展，特別是2016年，各縣市旅游搞得風(fēng)生水起，是酒店業(yè)和餐飲行業(yè)開展的最好契機(jī)。地處火車站經(jīng)濟(jì)圈，坐享周邊經(jīng)濟(jì)體地處贛州火車站經(jīng)濟(jì)圈，比鄰贛州汽車總站、贛南大道、贛州東高速路出入口，

50、是進(jìn)市區(qū)的必經(jīng)之路，同時坐享周邊各大經(jīng)濟(jì)體。恒大、商貿(mào)城、電商園、華東城的正常投入使用，將為酒店的開展帶來飛速的開展。強(qiáng)有力的東家，可資源互補(bǔ)作為酒店的大東家，具有著最優(yōu)質(zhì)的宣傳推廣媒體，能在酒店推廣中起到錦上添花的作用，東家的支持和協(xié)助，必定讓酒店的開展如虎添翼。資源優(yōu)勢作為酒店的承租方，本人有三個駕校和一個媒體公司，有著先天的宣傳推廣優(yōu)勢和人脈資源，這也是本人從事酒店行業(yè)的最大的信心點(diǎn)，盤活自身周邊資源在酒店開展中將其這至關(guān)重要的作用?；ヂ?lián)網(wǎng)+是這兩年最熱的話題，在運(yùn)用和管理酒店中，將充分結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)+酒店+餐飲的融合。劣勢酒店品牌知名度欠缺維也納精品商務(wù)酒店作為新開業(yè)的酒店，是本市酒店市場

51、的新進(jìn)入者，酒店尚缺少品牌知名度，建設(shè)品牌將要經(jīng)過一定的時間，投入一定的資金。 停車場容量很小酒店現(xiàn)有停車場的容量很小，不具備一個精品商務(wù)酒店的承載量，所以在改建過程中需重新規(guī)劃一個大型的停車場。酒店單行、進(jìn)出不便進(jìn)入酒店前方區(qū)域只有一條進(jìn)路，沒有出路，同時后山為懸崖，不利于擴(kuò)張，會存在一些安全隱患，排除這些需要在改建過程中新增建設(shè)投入，且有火車經(jīng)過，存在一定的噪音污染，客房的改建需要做隔音裝置，要不會影響用戶的住宿體驗(yàn)。時機(jī)旅游業(yè)的蓬勃開展隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的開展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，贛州市紅色旅游作為我國重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的開展速度，根

52、據(jù)?贛州市旅游產(chǎn)業(yè)開展規(guī)劃?的預(yù)測，至2017年贛州市旅游收入將均保持10以上的增長速度，這為本市酒店業(yè)的開展提供了良好的時機(jī)。從長遠(yuǎn)來看，贛州定位將自己打造成珠三角的后花園城市，贛州成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。我國酒店業(yè)進(jìn)入新的一輪景氣周期由于酒店業(yè)自身的特點(diǎn)，酒店行業(yè)存在明顯的景氣周期，從我國酒店行業(yè)的利潤、入住率、酒店房價等指標(biāo)分析，我國酒店自2001年應(yīng)當(dāng)已經(jīng)開場新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期初期，目前正是進(jìn)入酒店業(yè)的良好時機(jī)。贛州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的開展隨著國務(wù)院印發(fā)國發(fā)201221號?國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興開展的假設(shè)干意見?文件實(shí)施以來，贛州地區(qū)經(jīng)

53、濟(jì)得到了迅速的開展，提供大量的商業(yè)時機(jī)，增加贛州地區(qū)的商務(wù)、會議游客數(shù)量，將為贛州地區(qū)酒店行業(yè)的開展提供助力。威脅酒店業(yè)劇烈的市場競爭酒店業(yè)是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在劇烈的市場競爭。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，那么競爭程度將更為劇烈，有可能出現(xiàn)四星級、五星級酒店通過降價競爭，爭奪三星級酒店及商務(wù)酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入贛州酒店市場，也會加大酒店業(yè)的競爭劇烈程度。同行業(yè)的競爭將始終是酒店經(jīng)營面臨的主要威脅，容易受到突發(fā)事件的影響酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成局部，容易受到突發(fā)事件如急性傳染病，暴力恐懼事件的影響，出現(xiàn)酒店出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期

54、內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。3.3.3. 競爭分析結(jié)論根據(jù)工程的優(yōu)勢、劣勢、時機(jī)、威脅的分析，工程的實(shí)施具有難以替代的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的時機(jī)，存在的劣勢均可以通過企業(yè)自身努力和正確的經(jīng)營策略加以彌補(bǔ)，面臨的威脅并不大，應(yīng)當(dāng)采取增長型進(jìn)取戰(zhàn)略，盡快實(shí)施酒店工程規(guī)劃和落地，使酒店能夠在2018年元旦降臨之前投入試運(yùn)營。3.4. 工程目標(biāo)定位。根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游開展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及開展趨勢，工程定位于三星級標(biāo)準(zhǔn)精品商務(wù)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。酒店客戶群主要定位于參加各類會議、進(jìn)展公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來贛南旅游的人員，即酒店根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議酒店。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔

55、次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)開展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利、旅游資源豐富、市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到本，而工程地處火車站經(jīng)濟(jì)圈，周邊配套設(shè)施齊全，又有眾多經(jīng)濟(jì)實(shí)體，再加上價位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。對于某些特殊標(biāo)準(zhǔn)的要求，可以設(shè)置假設(shè)干高于三星級標(biāo)準(zhǔn)的套間以備使用。此外，通過加強(qiáng)管理和服務(wù)，維也納精品商務(wù)酒店的整體水平將不僅僅表達(dá)在硬件的星級標(biāo)準(zhǔn)上，更表達(dá)在配套軟件、管理的星級水平。第四局部 工程開展戰(zhàn)略規(guī)劃4.1. 總體設(shè)想對酒店按照

56、三星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2017年11月20日旅游旺季開場及春節(jié)之前酒店能夠試營業(yè)，以合理的價格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建設(shè)酒店的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為服務(wù)，在23年成為本市知名精品商務(wù)酒店。在酒店運(yùn)行23年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實(shí)施酒店前方用地的改造工程，以充分提高現(xiàn)有資源的利用率，使之成為綜合、休閑、舒適型度假商務(wù)酒店。4.2. 公司開展戰(zhàn)略步驟設(shè)想4.2.1. 完成酒店試營業(yè)本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：完成酒店一期基建和整體風(fēng)格的裝修，完成酒店的設(shè)備購置安裝，

57、完成酒店管理人員的選聘工作，對招聘員工進(jìn)展培訓(xùn)，建設(shè)和完善酒店管理體系和質(zhì)量控制體系，選擇好條件適宜的合作伙伴，在旅游旺季降臨快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。工作重點(diǎn)盡早完成酒店的裝修和設(shè)備配備工作，按照三星級酒店的要求建設(shè)管和服務(wù)體系，進(jìn)展員工培訓(xùn)，完善營運(yùn)條件，使酒店盡早進(jìn)入可正常營運(yùn)狀態(tài)。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作，另外積極尋找合作商家。第一階段方案在8-10個月內(nèi)完成。4.2.2. 通過三星級認(rèn)定、并成為本知名酒店之一本階段目標(biāo)通過三星級酒店認(rèn)定，并在酒店入住率、客戶美譽(yù)度、經(jīng)濟(jì)效益等方面占據(jù)本三星級酒店的領(lǐng)先地位，成為本知名酒店之一。工作重點(diǎn)加強(qiáng)酒

58、店內(nèi)部管理、進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用。加強(qiáng)銷售隊(duì)伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高酒店的入住率和單位房間收入。第二階段方案在23年內(nèi)實(shí)現(xiàn)。4.2.3. 實(shí)施酒店前方改造工程，進(jìn)一步提高經(jīng)濟(jì)效益本階段目標(biāo)本階段需要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：通過實(shí)施酒店前方場地的改造工程，提高酒店的檔次和休閑配套，通過現(xiàn)代老板俱樂部的建設(shè)基準(zhǔn)，打造良好的休閑洽談環(huán)境，提高酒店的整體檔次和知名度，進(jìn)一步大幅提高酒店的經(jīng)濟(jì)效益。工作重點(diǎn)做好酒店前方改造工作，繼續(xù)提升酒店管理和服務(wù)水平，推出新的酒店服務(wù)維持酒店競爭優(yōu)勢。第三階段方案在3年后開場。第五局部 市場和營銷規(guī)劃5.1. 目標(biāo)市場參加各類會議、進(jìn)展公務(wù)、商務(wù)活動，

59、外省市來贛旅游的人員及海外僑胞，臺灣同胞。具體可分為如下層次：團(tuán)隊(duì)：積極和本市和本省旅行社合作，吸引省內(nèi)及省外旅行社組織的團(tuán)體客人。散客：通過酒店的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，招攬省內(nèi)外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。贛州公務(wù)、商務(wù)客人及海外華僑，臺灣同胞。會議會展客人：政府各職能部門、駐贛州政府、企事業(yè)單位及贛州內(nèi)外各大中小型企業(yè)會務(wù)。5.2. 產(chǎn)品與服務(wù)主要提供餐飲、娛樂、住宿和商務(wù)洽談服務(wù)。5.3. 定價定價采用競爭定價和對比定價法，參考贛州消費(fèi)水平，根據(jù)同等級別酒店競爭對手的價格水平策略進(jìn)展定價。餐飲娛樂服務(wù)價格將參考本市三星級酒店的平均價格水平采用不同的定價策略采用不同價位。5.4. 銷售渠道5.

60、4.1. 直接渠道通過酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個人通過簽訂消費(fèi)協(xié)議、會員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會議服務(wù)。通過與省內(nèi)外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。通過與省內(nèi)外會議會展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人會議、餐飲、住宿服務(wù)。5.4.2. 間接渠道以互聯(lián)網(wǎng)+的先進(jìn)模式，通過和本地旅游平臺以及國內(nèi)網(wǎng)酒店平臺進(jìn)展戰(zhàn)略合作，如攜程、美團(tuán)、途牛、驢媽媽等平臺，以訂房網(wǎng)站作為分銷商面向中檔商務(wù)公務(wù)散客銷售餐飲住宿服務(wù)。根據(jù)艾瑞市場咨詢公司?2015年中國網(wǎng)上訂房訂票研究報(bào)告?的研究數(shù)據(jù)顯示，就目前而言，用戶訂房主要采取 訂房、直接到賓館訂房、網(wǎng)上訂房等幾種方式。其中，作為互聯(lián)網(wǎng)時代的新寵，網(wǎng)