XXXX滁州全椒漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案73P

1、漢一農(nóng)貿(mào)商城策劃案招商支持：元資堂經(jīng)紀(jì)2013年4月6日12城市概況全椒位于滁州的最南部，東依南京48公里，距上海360公里，北鄰滁州18公里，西接合肥98公里，南距馬鞍山70公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。全椒現(xiàn)為“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心層城市、“皖江城市帶”北翼城市。全椒總面積1568平方公里，全縣總?cè)丝?8萬人。境內(nèi)滬陜高速（合寧高速）公路和寧西鐵路（合寧鐵路）和京滬高鐵均貫穿全境。3主要資源自然資源豐富。境內(nèi)有20多種礦產(chǎn)資源，其中大理石、花崗巖、重晶石、海泡石、絹云母儲(chǔ)量多、品味高，已探明大理石儲(chǔ)量為6萬噸、銅礦儲(chǔ)量32萬多噸、石灰?guī)r礦的儲(chǔ)量5000萬噸。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚實(shí)。機(jī)械制

2、造業(yè)已初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)已基本形成，擁有機(jī)械制造業(yè)熟練工人近3萬人；服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠，戶戶適應(yīng)，有熟練工人3萬多人。旅游資源豐富。境內(nèi)有神山國(guó)家森林公園、吳敬梓紀(jì)念館、岱山湖旅游度假區(qū)、碧云湖、三塔寺、龍山寺、大王廟等景點(diǎn)。距國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)瑯琊山風(fēng)景區(qū)僅20公里。農(nóng)業(yè)資源豐富。全椒是全國(guó)生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)先進(jìn)縣、綠化先進(jìn)縣、國(guó)家大型商品糧基地縣、油料生產(chǎn)百強(qiáng)縣和棉花大縣，全國(guó)十大綠色農(nóng)業(yè)示范縣試點(diǎn)縣之一，還是南京無公害農(nóng)產(chǎn)品配送基地。已創(chuàng)出“高龍”牌大米、“同興”牌面粉、“小康”牌系列烹調(diào)油、“百年”辣醬等12個(gè)國(guó)家綠色食品品牌和“襄水”鱖魚等四個(gè)國(guó)家級(jí)無公害農(nóng)產(chǎn)品。4城市總結(jié)區(qū)

3、域優(yōu)勢(shì)與未來發(fā)展：全椒縣地理位置和交通資源都比較優(yōu)越，高速、高鐵、動(dòng)車全都經(jīng)過全椒縣，隨著全縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，全椒必然會(huì)成為融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的先導(dǎo)區(qū)域。從整個(gè)大區(qū)域來看，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全椒縣的擴(kuò)充是必須的，而區(qū)域的發(fā)展和人群的遷入必然有房地產(chǎn)業(yè)的支持和空間未來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)，全椒將實(shí)現(xiàn)與滁州零距離融合，成為滁州”大滁城“戰(zhàn)略的核心城市。而這也必將帶動(dòng)整個(gè)安徽東部區(qū)域的發(fā)展。5經(jīng)濟(jì)概況2010年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值64億元，比上年增長(zhǎng)16%，實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入6.6億元，增長(zhǎng)31.6%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成86億元，同比增長(zhǎng)31.1%。城鎮(zhèn)在崗職工年人均工資29850元，同比增長(zhǎng)21%；農(nóng)民

4、人均純收入6180元，同比增長(zhǎng)15.9%。從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，08年后，全縣經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)。6政策導(dǎo)向2012年滁州全椒縣工商局立足創(chuàng)新與服務(wù)，采取“五個(gè)強(qiáng)化”，推行“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)集中驗(yàn)照”工作模式，效果顯著。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是老百姓的菜籃子工程，也是民生工程，縣委、縣政府高度重視，安排縣商務(wù)局委托規(guī)劃編制單位編制全椒縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，涵蓋縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃。為加快推進(jìn)漢一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的投入使用，解決周邊道路通行問題、縣政府已安排相關(guān)單位進(jìn)行了道路征地、拆遷等摸底、測(cè)算工作。7政策導(dǎo)向全椒縣十五屆人大常委會(huì)第五次會(huì)議聽取和審議縣城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于縣城市場(chǎng)建設(shè)及管理工作情況的報(bào)告。近年來，全椒縣人民政府及建設(shè)部門

5、積極搶抓機(jī)遇，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，先后建設(shè)了南屏、漢一等一批重點(diǎn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得歷史性突破。在肯定成績(jī)的同時(shí)，常委會(huì)組成人員針對(duì)存在問題和薄弱環(huán)節(jié)提出四點(diǎn)建議。一要科學(xué)制定縣城市場(chǎng)建設(shè)規(guī)劃，特別是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)和廢品回收市場(chǎng)，要著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，合理布局；二要加快農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)速度。要推進(jìn)漢一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)周邊南一路建設(shè)和秦崗路的改造，確保漢一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)按期交付使用。加大城東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)速度，加大對(duì)南屏、南麓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的管理、整治力度，著力解決“臟、亂、差”問題；三要加大馬路市場(chǎng)整治力度，逐步取締馬路市場(chǎng)。8發(fā)展規(guī)劃9發(fā)展規(guī)劃 近期建設(shè)規(guī)劃 近期建設(shè)期限：2008-2015年 發(fā)展方向 ：依據(jù)

6、總體規(guī)劃近期城市主要發(fā)展方向?yàn)橄蚰?、向北發(fā)展、適度向東發(fā)展。對(duì)于現(xiàn)狀建成區(qū)重點(diǎn)是根據(jù)城市總體規(guī)劃調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)”四線“的控制，增加綠地和公共設(shè)施 。10發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)：城南組團(tuán) 繼續(xù)完善城南道路網(wǎng)，以意大利名品商貿(mào)中心、瑞祥國(guó)際大酒店、盛大裝飾城、全椒縣醫(yī)院新址、江海花園二期等一批重點(diǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)為契機(jī)，加快城南組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)，建成一批環(huán)境優(yōu)美配套齊全的居住小區(qū)，蓬勃發(fā)展的城市新區(qū)。 瑞祥國(guó)際大酒店江?；▓@盛大裝飾城11今日城南本項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值再提煉配套完善：縣政府、火車站、人民醫(yī)院、慈濟(jì)中學(xué)城南新區(qū)：定位為商務(wù)政務(wù)、商貿(mào)物流、生活居住的現(xiàn)代化園林式新城區(qū)，12萬容量；滁州市行政中心

7、，文化體育中心、商務(wù)中心；多種城市配套強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。12全椒農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)格局目前，縣內(nèi)規(guī)模較大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有5座，南屏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、南麓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、港口路三中對(duì)面農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正在使用。漢一農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已完成主體工程建設(shè)，正在進(jìn)行內(nèi)外裝修。城東三角花園處的城東農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)已完成主體工程建設(shè)，計(jì)劃2013年前竣工并投入使用。13競(jìng)品項(xiàng)目分析（1）南屏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位 置：襄水西路（屬于老城區(qū)）市場(chǎng)概況：始建于1986年，是全椒目前最大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；市場(chǎng)內(nèi)部衛(wèi)生情況差，管理混亂，無品質(zhì)可言；周邊環(huán)境差，停車不便。租金情況：沿街商鋪 3-6萬/年 內(nèi)街商鋪 4-5萬/年 攤 位 300-500元/月 （1.5m*1.2m）政 策：第一年

8、所有費(fèi)用全免南屏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)14市場(chǎng)內(nèi)部衛(wèi)生情況差，管理混亂。周邊環(huán)境差，停車不便。15營(yíng)銷診斷優(yōu)勢(shì)： 經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)，市場(chǎng)已經(jīng)成型； 區(qū)域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于老城區(qū)，緊臨主要街道，人流量大； 項(xiàng)目體量、業(yè)態(tài)組合均較為合理； 配套設(shè)施健全。劣勢(shì)： 停車不便； 物流系統(tǒng)不健全； 市場(chǎng)管理不到位，內(nèi)、外部環(huán)境差； 臨街鋪位招商紊亂。16競(jìng)品項(xiàng)目分析（2）南麓農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位 置： 南屏路（屬于老城區(qū)）市場(chǎng)概況：由大棚攤位和沿街門市組成整個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域；人流量大，周邊配套完善；市場(chǎng)環(huán)境臟亂差，沒有成熟的物業(yè)管理；租金情況：沿街商鋪 0.6-1.1萬/年 攤 位 300元/月 （4m*1.2m）17周邊配套設(shè)施完善，有居民區(qū)

9、、超市、藥店、網(wǎng)吧、餐飲、幼兒園等。菜市場(chǎng)內(nèi)外部環(huán)境臟亂差，無任何管理跡象。18營(yíng)銷診斷優(yōu)勢(shì)： 區(qū)域優(yōu)勢(shì)，位于老城區(qū)，緊臨主要街道，人流量大； 交通便利，沿街可停車； 配套設(shè)施健全，周邊有小區(qū)、網(wǎng)吧、餐飲、幼兒園等； 店鋪、攤位租金相對(duì)便宜。 劣勢(shì)： 經(jīng)營(yíng)品類混亂； 建筑陳舊，存在安全隱患； 市場(chǎng)管理不到位，內(nèi)、外部環(huán)境臟亂差。19項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)形成全椒標(biāo)桿性的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，以完善齊全的生活配套帶動(dòng)財(cái)富增長(zhǎng)；打造“綠色、健康、環(huán)?！钡闹懈邫n凈菜超市，配備農(nóng)產(chǎn)品檢測(cè)系統(tǒng)，滿足消費(fèi)者對(duì)食品安全日益增加的需求；未來幾年，全椒縣城市規(guī)劃將向南發(fā)展，江海城市廣場(chǎng)等周邊項(xiàng)目將陸續(xù)入駐，新政府大廈落成，此處必將成為

10、全椒政治、經(jīng)濟(jì)中心。2021SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak板塊優(yōu)勢(shì)：全椒縣城市規(guī)劃向南發(fā)展，城南新城板塊將會(huì)成為全椒未來的新商業(yè)中心；定位優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)尚無現(xiàn)代化、規(guī)?；囊徽臼睫r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，項(xiàng)目具有打造成區(qū)域標(biāo)桿的機(jī)會(huì)；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：三層立體式農(nóng)貿(mào)商城，可滿足居民一站式日常生活購物需求。區(qū)域劣勢(shì)：項(xiàng)目目前所處位置周邊商業(yè)和生活不完善；環(huán)境劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊環(huán)境不佳，交通不便，對(duì)項(xiàng)目有一定的負(fù)面影響;機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)：隨著城南新區(qū)江海儒林新城、福聯(lián)世紀(jì)花園、莊曹、王曹、城南安置房等相繼建成，該區(qū)域客戶購物需求巨大；競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

11、：在食品安全問題頻發(fā)的今天，競(jìng)品項(xiàng)目的市場(chǎng)布局不到位、市場(chǎng)設(shè)計(jì)老化、購物環(huán)境較差。打造品質(zhì)市場(chǎng)，項(xiàng)目的價(jià)值將得到較大提升；結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，充分利用項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位和規(guī)模優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化項(xiàng)目品質(zhì)形象；準(zhǔn)確把握入市時(shí)機(jī)，做足前期的營(yíng)銷推廣，顛覆本區(qū)域無高端項(xiàng)目的形象。加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)，通過開通免費(fèi)購物班車等形式，打消交通不便和人流量不足帶來的負(fù)面影響；強(qiáng)化項(xiàng)目展示價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙和孤僻感。威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅競(jìng)爭(zhēng)威脅：競(jìng)品市場(chǎng)的開業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間均較長(zhǎng)，客戶已形成了長(zhǎng)期在此購物的習(xí)慣；客戶威脅：由于人員和資金等問題，當(dāng)?shù)卮媪可虘糸_設(shè)分店的可能較低，招商難度較大。

12、迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品質(zhì)；通過強(qiáng)勢(shì)推廣，凸顯項(xiàng)目形象，建立項(xiàng)目在全椒的標(biāo)桿形象；通過增設(shè)公益性免費(fèi)攤位，吸引一部分沿街?jǐn)[攤的商戶，提升項(xiàng)目的美譽(yù)度。以具有針對(duì)性的業(yè)態(tài)和品類與競(jìng)品項(xiàng)目形成差異化，吸引居民購物消費(fèi)；通過項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)劃來展示項(xiàng)目未來的生活前景，消除顧客的心理擔(dān)憂。22項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)點(diǎn) 城南新城板塊，全椒未來的新商業(yè)中心！ 尚無現(xiàn)代化、規(guī)?；囊徽臼睫r(nóng)貿(mào)市場(chǎng)! 食品安全全民關(guān)注，全椒需要一個(gè)安全衛(wèi)生的”菜籃子”！ 競(jìng)品項(xiàng)目的市場(chǎng)布局不到位、市場(chǎng)設(shè)計(jì)老化、購物環(huán)境較差！板塊定位需求競(jìng)爭(zhēng)如何抓住機(jī)會(huì)點(diǎn)？23如何突圍而出？項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目面臨的困惑點(diǎn) 項(xiàng)目所處地段非目前商業(yè)中心，

13、周邊環(huán)境、配套、交通較差 產(chǎn)品同質(zhì)化，與競(jìng)品項(xiàng)目無法形成明顯差異化 存量客戶較少，且對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展前景報(bào)觀望態(tài)度24- 以品牌運(yùn)作的手法，拔高調(diào)性，提升項(xiàng)目拉力- 深層次多元化的營(yíng)銷手法- 產(chǎn)品創(chuàng)新、跳突市場(chǎng) 提升品質(zhì)、引領(lǐng)潮流- 通過項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)， 提升項(xiàng)目附加值項(xiàng)目核心價(jià)值的拔高形象拔高產(chǎn)品拔高營(yíng)銷拔高體驗(yàn)拔高項(xiàng)目定位策略拔高項(xiàng)目核心價(jià)值25板塊前景隨著城南新區(qū)江海儒林新城、福聯(lián)世紀(jì)花園、莊曹、王曹、城南安置房等相繼建成，潛在購物需求巨大。項(xiàng)目定位 四大面規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建筑面積52000，為全椒縣的規(guī)模標(biāo)桿。布局合理三層立體式的布局規(guī)劃，保證市場(chǎng)的整潔和衛(wèi)生，實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)化的購物體驗(yàn)。項(xiàng)目定

14、位策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉定位準(zhǔn)確集日用百貨、干果蔬菜、副食糧油為一體的一站式農(nóng)貿(mào)生活商城。26全椒最大規(guī)模一站式農(nóng)貿(mào)生活商城定位語:項(xiàng)目定位策略項(xiàng)目定位語、SLOGAN零成本創(chuàng)富SLOGAN:像逛商場(chǎng)一樣逛菜場(chǎng)2728項(xiàng)目業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)配比建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)配比建議：臨街：20%內(nèi)街：30%二三層：50% 根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研，在結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，我們建議將現(xiàn)有的6800m2招商面積按如下比例進(jìn)行組合：29臨街：以日常生活型主力店為主 鑒于項(xiàng)目周邊已有三個(gè)生活社區(qū)但并無生活配套，因此建議將臨街商鋪定位成以日常生活型消費(fèi)為主，對(duì)周邊居民拉力較大的業(yè)態(tài)，如：理發(fā)店、煙酒專賣店、特色菜品店（紫燕百味雞、綠柳居等）、

15、藥店、社區(qū)超市、餐飲等。30內(nèi)街：以生活配套類為主 由于項(xiàng)目為商場(chǎng)化的購物環(huán)境，因此建議將內(nèi)街商鋪定位成以生活配套類為主，如：特色小吃、日雜百貨、母嬰、兒童用品、床上用品類等。31二、三層業(yè)態(tài)及品類分布建議 蔬菜 水果 干調(diào)、副食品 特色農(nóng)場(chǎng)直營(yíng)店等 冷鮮 活禽 熟食鹵味店 鮮肉專賣等 三層：水產(chǎn)、肉類 二層：果蔬類 3233來源：全椒縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)；特征：以往在縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)臨街?jǐn)[攤的且希望正規(guī)經(jīng)營(yíng)的商戶。偶得客戶初次嘗試正規(guī)經(jīng)營(yíng)者來源：南屏、南麓市場(chǎng)現(xiàn)有的存量商戶及其身邊有創(chuàng)業(yè)意愿的親朋好友；特征：有一定前瞻性眼光、期望擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、受南麓市場(chǎng)拆遷預(yù)期所波及的。核心客戶全椒縣城農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)有商戶及部

16、分鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商戶。來源：南京及滁州周邊地區(qū)；特征：期望繼續(xù)經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)生意、受南京農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大改造波及的。重要客戶南京拆遷改造客戶為主，滁州周邊市縣同類客戶為輔。項(xiàng)目具備捕獲核心客戶的基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于要將實(shí)際的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)于客戶的面前，刺激并給予其租賃的理由。項(xiàng)目定位項(xiàng)目客戶圈層確立及特征描述34全椒縣城客群占55%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群 占5%南京及周邊地區(qū)占40%項(xiàng)目分布以全椒本地為主，南京及滁州為輔35361、商業(yè)運(yùn)營(yíng)先行組建市場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，搭建經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，虛擬經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景，設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)模式，提前介入經(jīng)營(yíng)管理（或制定經(jīng)營(yíng)管理策略），為日后項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造有利條件。一條龍服務(wù)：提供工商、稅收、衛(wèi)生等各項(xiàng)手續(xù)、收費(fèi)

17、一條龍服務(wù)；在已簽約商戶進(jìn)場(chǎng)裝修后，加強(qiáng)各形態(tài)媒體對(duì)全椒本地散戶的宣傳力度，提振本地意向客戶的信心。一、招商基本思路372、招商區(qū)域完全震撼“核心”，廣泛滲透“周邊” 根據(jù)本案的實(shí)際情況及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所特有的性質(zhì)，考慮到本案所處的地理位置，因此本案在推廣策略、招商定位上遵循“以全椒為中心，南京為副中心，向周邊輻射”的原則，在招商策略方面采用完全震撼“核心”、廣泛滲透“周邊”的思路：將本案和城市化進(jìn)程走向緊密聯(lián)結(jié)，把本案塑造成全椒農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的“龍頭”； 全面震懾：采用整合推廣策略，展開項(xiàng)目的震懾性宣傳，在項(xiàng)目開街前即塑造出項(xiàng)目形象；廣泛滲透：采用城區(qū)營(yíng)銷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)營(yíng)銷與城際營(yíng)銷等多種方式交叉展開，在中心區(qū)

18、重點(diǎn)推廣的同時(shí)，迅速覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)，廣泛滲透的城際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)；383、品牌商戶（大戶）優(yōu)先招商： 對(duì)市場(chǎng)有明顯拉力的品牌商戶給予一定的優(yōu)惠條件（在3年免租的基礎(chǔ)上）。有針對(duì)性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的5-8家重點(diǎn)品牌商戶（大戶）進(jìn)行洽談，優(yōu)先對(duì)品牌商戶進(jìn)行招商，增強(qiáng)對(duì)其它中戶、散戶招商的號(hào)召力。39 任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè)興旺達(dá)到合理的租金水平，均需要一定的時(shí)間來進(jìn)行培育，培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。 根據(jù)本案的特殊性，若不給予市場(chǎng)一定的培育期，一步到位的直接以理想租金對(duì)商戶招商，對(duì)市場(chǎng)而言無異于“殺雞取卵”，一方面商戶不愿意進(jìn)場(chǎng)，容易造成市

19、場(chǎng)空置；另一方面，即使能招到部分商戶進(jìn)場(chǎng)，但由于市場(chǎng)人氣、客源短期內(nèi)難以形成，市場(chǎng)不溫不火，老商戶不愿支撐、新商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。二、招商政策401、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃有選擇性的引導(dǎo)有一定經(jīng)營(yíng)能力的業(yè)態(tài)和商戶進(jìn)場(chǎng)。2、免租期對(duì)于新進(jìn)的經(jīng)營(yíng)的商戶給予一定年限的免租期。3、后期市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進(jìn)來，還要讓商戶“進(jìn)得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理也是商戶十分關(guān)心的問題，市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理不僅需要專業(yè)的人才，還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。41 因此我們建議開發(fā)商組建專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；另外建議開發(fā)商承諾在市場(chǎng)開業(yè)前三年投入一定額度的經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)

20、用，用于推廣市場(chǎng)、宣傳商戶，以增強(qiáng)商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心。42招商信息發(fā)布 通過戶外廣告、巡展車、招商單頁等宣傳方式提前向商戶傳遞項(xiàng)目正式啟動(dòng)招商的信息。三、招商執(zhí)行策略43招商新聞發(fā)布會(huì) 利用邀請(qǐng)函及禮品邀請(qǐng)目標(biāo)商戶到會(huì)，通過新聞發(fā)布會(huì)來傳遞政府及其相關(guān)部門對(duì)全椒農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整體改造、規(guī)劃的信息以及對(duì)漢一農(nóng)貿(mào)商城的重視和支持；開發(fā)商傳遞全力扶持、培育市場(chǎng)的措施及決心；商戶代表對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)同等信息，同時(shí)公布招商細(xì)則和公開招商時(shí)間，以增進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)的信心。44正式啟動(dòng)招商 新聞發(fā)布會(huì)后第3天進(jìn)行公開招商，以“3年免租、先到先選鋪”的招商政策激起欲租鋪的商戶及早到現(xiàn)場(chǎng)選鋪，同時(shí)以現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)勁的人氣促動(dòng)商戶快速租鋪。

21、45四、招商計(jì)劃及排期表 根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，對(duì)開業(yè)前的招商工作進(jìn)行階段性分解；按照每月的招商目標(biāo)，擬定相應(yīng)的措施及活動(dòng)方案，具體內(nèi)容如下：46歡迎“主力店、次主力店”入駐儀式2013.62013.72013.82013.92013.10“尋找最具眼光商戶”“漢一農(nóng)貿(mào)商會(huì)”正式成立“招商座談會(huì)”“開業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)業(yè)”項(xiàng)目 正式開業(yè)招商活動(dòng)排期表2800完成41%月招商目標(biāo)1800完成67%800完成79%500完成86%47四 月 份招商目標(biāo):本月招商目標(biāo)：600（全椒南屏農(nóng)貿(mào)、南麓農(nóng)貿(mào)現(xiàn)有商戶）確定招商業(yè)態(tài)和主力店，跟蹤意向和符合業(yè)態(tài)的商家。完成全椒、南京、滁州客戶資料的收集，跟蹤意向客戶

22、。48四 月 份具體措施：本月中下旬與大主力店洽談與項(xiàng)目考察；借助活動(dòng)的前期的各種宣傳，提升項(xiàng)目知名度，積累一批新客戶，尤其是全椒本地的商戶資源的洽談及簽約；本月完成本地意向客戶約600左右，共計(jì)40戶左右的簽約工作；完成全椒所有經(jīng)營(yíng)戶（220+70+25）的拜訪。49五 月 份招商目標(biāo)：五月對(duì)項(xiàng)目招商有較大影響，因此本月招商目標(biāo)：2000；歡迎“主力店、次主力店”入駐儀式活動(dòng)的順利開展作準(zhǔn)備；加大參與活動(dòng)的意向客戶的跟蹤；對(duì)本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的大市場(chǎng)展開招商；對(duì)南京主城區(qū)65家改造的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行招商。50五 月 份具體措施：確定“歡迎主力店、次主力店入駐儀式”活動(dòng)的具體舉辦時(shí)間、方式及活動(dòng)細(xì)

23、則；（主、次力店23個(gè)，面積約1000）確定“歡迎主力店、次主力店入駐儀式”活動(dòng)具體宣傳推廣形式；活動(dòng)所需廣告的設(shè)計(jì)和制作，如：戶外大牌、活動(dòng)單頁、巡展車等；針對(duì)活動(dòng)，在全椒本地及周邊地區(qū)展開大規(guī)模的前期宣傳；本地意向客戶的回訪（簽約戶為：40戶，面積約為600）；通過巡展車、派單等形式在經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行宣傳和拓客；通過陌生拜訪、組團(tuán)考察等形式對(duì)周邊地區(qū)大市場(chǎng)進(jìn)行招商（尤其是南京市場(chǎng)）。對(duì)南京鼓樓區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)宣傳招商，共計(jì)22家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，改造升級(jí)計(jì)2家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，洽談2000家，預(yù)計(jì)簽約40家。51六七月份招商目標(biāo)：本月的招商目標(biāo)為2700m2，主要以百貨、農(nóng)副等業(yè)態(tài)的客戶為主；通過“歡迎“

24、主力店、次主力店”入駐儀式”完成當(dāng)?shù)丶澳暇┑貐^(qū)散戶的簽約和去化。成立臨時(shí)攤點(diǎn)島，吸引在市場(chǎng)外擺攤的商販。（100200）52六七月份具體措施：針對(duì)“歡迎主力店、次主力店入駐儀式”活動(dòng)，通過DM報(bào)紙、人員派單、巡展車等形式加大對(duì)全椒縣城、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)大市場(chǎng)的地面宣傳力度；通過新單頁、DM報(bào)紙等媒介強(qiáng)化活動(dòng)的效果和最新的招商進(jìn)展，打消觀望客戶的負(fù)面印象，提升意向客戶對(duì)項(xiàng)目的信心；針對(duì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的南京、全椒縣城、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊地區(qū)的大量新客戶和意向客戶進(jìn)行跟進(jìn)和深度洽談。對(duì)南京秦淮、江寧、玄武等其它農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)宣傳招商，共計(jì)216家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，改造升級(jí)計(jì)43家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，洽談20000家，預(yù)

25、計(jì)簽約100家，簽約面積1500。53八 月 份招商目標(biāo)：本月招商目標(biāo)為1500m2，主要以全椒本地中小商戶為主，南京地區(qū)商戶為輔；加大對(duì)小商品城生活配套類商戶的招商力度，如：超市、營(yíng)業(yè)廳、兒童主題店、理發(fā)店等。54八 月 份具體措施：“漢一農(nóng)貿(mào)商會(huì)正式成立招商座談會(huì)”活動(dòng)意向客戶的繼續(xù)跟進(jìn)；“開業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)月”相關(guān)物料設(shè)計(jì)、制作；針對(duì)“開業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)月”活動(dòng)，通過單頁派發(fā)、DM報(bào)紙、巡展車宣傳等形式展開宣傳；加強(qiáng)對(duì)各類生活配套類商戶的招商力度；開業(yè)前對(duì)所有意向客戶進(jìn)行最后一輪的回訪和深度洽談。對(duì)南京城區(qū)改造的60家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中客戶系統(tǒng)分析，跟蹤意向客戶，加大力度招商。共計(jì)180

26、0戶商戶，預(yù)計(jì)簽約80家，簽約面積為1000。55九 月 份招商目標(biāo)：本月招商目標(biāo)剩余面積；合理整合現(xiàn)有資源，做到業(yè)態(tài)合理化，市場(chǎng)整齊化，運(yùn)營(yíng)科學(xué)化。56九 月 份具體措施：“開業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)月”活動(dòng)意向客戶的繼續(xù)跟進(jìn)；針對(duì)“開業(yè)倒計(jì)時(shí)，農(nóng)貿(mào)城試營(yíng)月”活動(dòng)，通過單頁派發(fā)、DM報(bào)紙、巡展車宣傳等形式展開宣傳；加強(qiáng)對(duì)各類生活配套類商戶的招商力度；“開業(yè)倒計(jì)時(shí)，招商特惠月”活動(dòng)的客戶邀約及活動(dòng)執(zhí)行；根據(jù)實(shí)際情況在實(shí)時(shí)補(bǔ)充招商。5758做影響力做購買力做持久力拉升調(diào)性 做足概念賣點(diǎn)細(xì)述 產(chǎn)品體驗(yàn)產(chǎn)品體驗(yàn) 客戶開發(fā)品質(zhì)概念前期中期后期品質(zhì)體驗(yàn)品質(zhì)傳播從知名度到美譽(yù)度，從理念導(dǎo)入到實(shí)景體驗(yàn)，層層遞進(jìn)

27、，逐步揭示。一、項(xiàng)目推廣的基本思路59媒介營(yíng)銷小眾營(yíng)銷公關(guān)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷場(chǎng)地營(yíng)銷戶外/車載/報(bào)紙/網(wǎng)絡(luò)電視/電臺(tái)/短信/道旗DM直投/單頁派發(fā)漢一農(nóng)貿(mào)協(xié)會(huì)/團(tuán)租拓展/新聞發(fā)布會(huì)/推介會(huì)啟動(dòng)儀式/系列SP活動(dòng)案場(chǎng)包裝/形象街區(qū)包裝/看房動(dòng)線包裝二、項(xiàng)目推廣方式60四月媒體傳播以“漢一農(nóng)貿(mào)商城火爆啟動(dòng)盛大招商“為主，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期宣傳，提升項(xiàng)目知名度，積累一批新客戶；五月媒體傳播形式以召開“項(xiàng)目推介會(huì)”為主，傳遞項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，增強(qiáng)客戶信心。三、項(xiàng)目月度推廣計(jì)劃61六月媒體以“主次力店簽約儀式”活動(dòng)為主，為項(xiàng)目積累人氣，擴(kuò)大影響力，體現(xiàn)親民；七月以舉辦“尋找最具眼光商戶”為主，傳遞項(xiàng)目的招商進(jìn)展，增強(qiáng)本地商戶的進(jìn)駐信心。62八月成立“漢一農(nóng)貿(mào)協(xié)會(huì)”，便于商戶間的溝通，提升項(xiàng)目的軟件服務(wù)；九