大中華區(qū)2022年一季度物業(yè)摘要

1、 HYPERLINK / 大中華區(qū)物業(yè)摘要 HYPERLINK / 直面挑戰(zhàn) HYPERLINK / 重釋動能目錄專題文章辦公樓住宅07 “雙碳”目標(biāo)下，低碳高標(biāo)倉庫市場競爭力凸顯北京上海廣州深圳成都天津青島08 南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展動能升級重慶沈陽武漢西安杭州南京香港10 上海高端長租公寓市場乘勢發(fā)展臺北零售地產(chǎn)北京上海11 消費帶領(lǐng)深圳零售市場復(fù)蘇廣州深圳成都天津青島重慶沈陽13 重訂香港工業(yè)土地物業(yè)用途武漢西安杭州南京北京上海廣州深圳香港澳門物流地產(chǎn)北京上海廣州成都酒店北京上海廣州深圳香港編者按2022年第一季度，國民經(jīng)濟(jì)運行總體保持平穩(wěn)開局，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.8%。消費市場復(fù)蘇放緩

2、，一季度社會消費品零售總額同比增長3.3%，其中實物商品網(wǎng)上零售額同比增長8.8%，助力整體消費市場平穩(wěn)增長。本季度全國固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，同比增長9.3%。其中，制造業(yè)投資同比增長15.6%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長27.0%，增幅均高于整體投資增速，成為拉動實體經(jīng)濟(jì)的重要助推。一季度外貿(mào)出口持續(xù)增長彰顯韌性，對外進(jìn)出口總額同比增長10.7%。自今年三月以來，中國多地受到新冠疫情反復(fù)的影響，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計將在短期內(nèi)承受顯著沖擊。物流及供應(yīng)鏈?zhǔn)茏杓哟罅讼M端增速下滑的壓力，固定資產(chǎn)投資增速及進(jìn)出口貿(mào)易增速均有所放緩。面對國內(nèi)、外環(huán)境不確定性因素增加，政府將出臺更多強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持政策。在

3、財政政策方面，四月末召開的中央財經(jīng)委員會會議指出基建（包括傳統(tǒng)基建與新基建）將是近期穩(wěn)增長的主要推動力量。 同時，政府也將繼續(xù)增加財政支出強(qiáng)度、減稅降費，并加大支持企業(yè)紓困力度。在貨幣政策方面，政府將繼續(xù)保持適度寬松政策。央行將靈活運用各類貨幣政策工具保持市場流動性合理充裕。相比于降息，排序更靠前的政策工具將是以各類再貸款工具為主的“定向輸血”的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，特別是加大對中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新的支持。姚耀中國區(qū)研究部總監(jiān)經(jīng)濟(jì)和政策動態(tài)2022年第一季度，國民經(jīng)濟(jì)運行總體保持平穩(wěn)開局，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長4.8%。消費市場復(fù)蘇放緩，一季度社會消費品零售總額同比增長3.3%，其

4、中實物商品網(wǎng)上零售額同比增長8.8%，助力整體消費市場平穩(wěn)增長。本季度全國固定資產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，同比增長9.3%。其中，制造業(yè)投資同比增長15.6%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長 27.0%，增幅均高于整體投資增速，成為拉動實體經(jīng)濟(jì)的重要助推。一季度外貿(mào)出口持續(xù)增長彰顯韌性，對外進(jìn)出口總額同比增長10.7%。自今年三月以來，中國多地受到新冠疫情反復(fù)的影響，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計將在短期內(nèi)承受顯著沖擊。物流及供應(yīng)鏈?zhǔn)茏杓哟罅讼M端增速下滑的壓力，固定資產(chǎn)投資增速及進(jìn)出口貿(mào)易增速均有所放緩。面對國內(nèi)、外環(huán)境不確定性因素增加，政府將出臺更多強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持政策。在財政政策方面，四月末召開的中央財經(jīng)委員會會議

5、指出基建（包括傳統(tǒng)基建與新基建）將是近期穩(wěn)增長的主要推動力量。同時，政府也將繼續(xù)增加財政支出強(qiáng)度、減稅降費，并加大支持企業(yè)紓困力度。在貨幣政策方面，政府將繼續(xù)保持適度寬松政策。央行將靈活運用各類貨幣政策工具保持市場流動性合理充裕。相比于降息，排序更靠前的政策工具將是以各類再貸款工具為主的“定向輸血”的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，特別是加大對中小微企業(yè)、綠色發(fā)展、科技創(chuàng)新的支持。甲級辦公樓市場：2022年伊始，盡管受到國內(nèi)疫情反復(fù)和國際局勢動蕩所帶來的多重壓力，全國整體經(jīng)濟(jì)開局仍保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局4月18日公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值為27.0萬億元，同比增長4.8%。得益

6、于全國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行和開年來政策端對企業(yè)的積極扶持，一季度全國辦公樓市場整體表現(xiàn)持穩(wěn)。內(nèi)資頭部企業(yè)引領(lǐng)租賃需求，其中金融、TMT、大健康行業(yè)等行業(yè)的擴(kuò)張也持續(xù)推動市場需求增長。自3月起，全國多地疫情反復(fù)，經(jīng)濟(jì)和市場面臨短期下行壓力，將對二季度的市場信心和預(yù)期造成一定影響。受疫情因素影響，多個城市在受疫情影響下，需求增長放緩，本季度全國主要城市整體凈吸納量較2021年末出現(xiàn)回落，一季度凈吸納量錄得77萬平方米。一線城市全年共錄得凈吸納量59萬平方米，其中北京和上海的凈吸納量共計45萬平方米，占比達(dá)77%。一線城市表現(xiàn)分化，北京一季度辦公樓市場凈吸納量接近 16萬平方米，超過2020年全年的兩倍；雖

7、然季度末的疫情使得上海整體經(jīng)濟(jì)活動停滯，但得益于一二月活躍的租賃需求，上海的甲級辦公樓市場本季度凈吸納量為 2019年以來單季度最高值，達(dá)到29.5萬平方米。深圳和廣州則在疫情的影響下，部分租賃活動因嚴(yán)格的疫情管控政策而受到影響，租賃需求放緩。深圳本季度凈吸納量約為11萬平方米。1.5線及二線城市的凈吸納量雖較上季度有所下降，但整體需求甲級辦公樓租金，2022第一季度增長值（環(huán)比）5%3%1%-1%-3%-5%北京 上海 廣州 深圳 天津 武漢 無錫* 蘇州 沈陽 青島 西安 杭州 成都 重慶 南京 寧波*無錫、寧波每半年更新一次數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行現(xiàn)租金增長，其中麗澤的租金環(huán)比增長高達(dá)7.5%

8、，租金進(jìn)入上行通道。上海在疫情爆發(fā)前整體租金保持增長，環(huán)比漲幅達(dá) 2.3%，但短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動停滯預(yù)計阻斷市場租賃互動，租金表現(xiàn)預(yù)計面臨壓力；受2-3月疫情影響，廣州租金環(huán)比下降 0.9%，深圳得益于大部分企業(yè)去年的租賃計劃未受一季度疫情影響，維持住了租金平穩(wěn)，租金環(huán)比上漲0.6%。1.5線及二線城市整體租金維持平穩(wěn)，租金降幅持續(xù)收窄。成都、武漢受集中供應(yīng)影響，租金小幅下跌。在杭州，受到科技互聯(lián)網(wǎng)及教育行業(yè)承壓，以及突發(fā)疫情等仍保持活躍態(tài)勢。例如在青島，一季度辦公樓市場整體凈吸納量約為4.3萬平方米，高于過去十年一季度凈吸納量均值的 12%，主要來自TMT行業(yè)的擴(kuò)張需求帶動整體需求的增長。在全國

9、多地市場受疫情影響下，金融保險等企業(yè)展示出較強(qiáng)韌性和抗風(fēng)險能力，也保持?jǐn)U張態(tài)勢，為本季度重要需求來源。一線城市如廣州和北京的新興子市場的日漸成熟，逐漸吸引金融保險類企業(yè)入駐，貢獻(xiàn)整體租賃需求。在北京市場，一季度，內(nèi)資金融企業(yè)擴(kuò)張性需求激發(fā)了租賃市場活力。在廣州，隨著琶洲片區(qū)項目設(shè)施及周邊配套的日益成熟，該新興市場開始贏得部分保險企業(yè)的青睞，本季度錄得兩家保險公司進(jìn)駐琶洲，合計租賃面積超 11,000平方米。在一線城市，科技企業(yè)在全國多數(shù)主要城市仍為主要需求驅(qū)動，行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求維持穩(wěn)定或在部分城市有所下降，但科技行業(yè)內(nèi)的硬科技企業(yè)在本季度體現(xiàn)了需求的增長。在北京，部分

10、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)停止了過去幾年來激進(jìn)擴(kuò)張的戰(zhàn)略，陸續(xù)退租冗余的辦公面積，將分散的辦公地點整合到新址進(jìn)行集約化管理。其退租行為尚未對甲級辦公樓市場形成明顯影響。在1.5線及二線城市，來自科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的需求也依然強(qiáng)勁。在杭州，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成交面積占一季度總成交的42%。同時在武漢，截止到3月底，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在甲級辦公樓中的增量需求占比同比提升，占甲級總成交量的56%，并持續(xù)主導(dǎo)市場。一季度全國新增供應(yīng)放緩，一、二線主要城市共入市甲級辦公樓69萬平方米。北京本季度無新增供應(yīng)入市，上海、廣州、深圳三地本季度新增供應(yīng)共49萬平方米，占比超70%。上海本季度三個新竣工項目均位于非中央商務(wù)區(qū)，為市場帶來23

11、.3萬平方米新增面積，疫情爆發(fā)前整體在建項目受施工季度影響延遲交付，甲級供應(yīng)入市放緩，本季度有一個新增項目，錄得17萬平方米新增供應(yīng)。線及二線多數(shù)城市甲級市場新增供應(yīng)保持低位，需求回暖推動市場消化當(dāng)前存量面積，驅(qū)動市場空置下降。杭州一季度無新增甲級供應(yīng)，隨著本季度市場出現(xiàn)多個大面積成交，甲級辦公樓市場空置下降至21.8%。同時成渝受疫情影響，整體市場保持低供應(yīng)趨勢。成都部分子市場項目交付日期再度延期，一季度僅有一個新增甲級項目，即位于天天府新區(qū)秦皇寺板塊的傳化中心，新增辦公面積約5.4萬平方米。在整體需求環(huán)比增速放緩的情況下，較低的新增供應(yīng)保證了成都辦公樓市場的低空置水平。同時在重慶，甲級辦公

12、樓市場未錄得新增項目入市，盡管一季度僅有 0.95萬平方米甲級供應(yīng)，供應(yīng)端的收縮推動平均空置水平小幅下降至23.9%。雖全國多地受到疫情反復(fù)影響，一線城市辦公樓市場的租金表現(xiàn)穩(wěn)健。北京本季度租金實現(xiàn)三年來首次上漲，環(huán)比轉(zhuǎn)正增長 1.2%。九個子市場租金均保持平穩(wěn)或?qū)?1城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供求指標(biāo)16,00014,00012,000千平方米10,0008,0006,0004,0002,0000多方面的影響，甲級辦公樓市場租金環(huán)比下降0.5%。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：2022年一季度全國社會消費品零售總額實現(xiàn)10.9萬億元，同比增長3.3%；但三月份開始，受疫情影響，社零總額同比下跌3.5%，其中餐飲行業(yè)

13、受創(chuàng)嚴(yán)重，零售市場進(jìn)入短暫“倒春寒”調(diào)整期。為提振消費，國家與地方政府出臺拉動消費的政策。累積三年“抗疫“經(jīng)驗的零售商業(yè)項目也積極開展”自救“，內(nèi)需消費市場長期來看仍具韌性。業(yè)態(tài)方面，疫情下，新能源消費成為拉動消費的中堅力量。1.5線城市，如成都、武漢等憑借私家車保有率高且商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，成為新能源汽車品牌線下擴(kuò)張的重要市場。疫情下，年初喜茶等茶飲開啟降價潮，性價比成為消費的關(guān)鍵因素，平價咖啡品牌受歡迎。同時隨著消費者基數(shù)的增加，和對品質(zhì)追求的提升，咖啡市場涌現(xiàn)品質(zhì)化消費階層，整個行業(yè)競爭呈現(xiàn)15%12%百分比9%6%3%0%市場租賃需求保持活躍，新增項目的入市對市場影響有限；廣州甲級市場有

14、小米大廈一個項目入市，但2022年廣州甲級辦公樓市場迎來供應(yīng)高峰，預(yù)計今年將有超過80萬平方米新增項目入市；深圳部分08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22F凈吸納量新增供應(yīng)空置率2008至2021年凈吸納量、新增供應(yīng)和空置率均為全年數(shù)據(jù)。2022年凈吸納量、新增供應(yīng)和空置率為年底預(yù)測值。數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行二十城市大眾住宅市場季度成交量9,000成交面積 （萬平方米）8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0002Q091Q104Q103Q112Q121Q134Q133Q142Q151Q164Q163Q172Q1

15、81Q194Q193Q202Q211Q2204個一線城市16個二線城市20個城市季度平均成交量注：1) 4個一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個二線城市包括長沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽，蘇州，天津，武漢，無錫，廈門，西安以及鄭州; 2)重慶大眾市場成交量包含所有商品房，重慶政府并未分開計算商品住宅部分。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)日，1年期LPR為3.7%，較上期下調(diào)10個BP，5年期以上LPR為4.6%，較上一期下調(diào)5個 BP。LPR下調(diào)顯示央行對實體經(jīng)濟(jì)支持明顯發(fā)力，同時，5年期LPR下調(diào)利好剛需、改善型住房需求。貨幣端， 4月15日央行宣布全面降準(zhǔn)0.25個

16、百分點，釋放5,300億長期資金，釋放出宏觀政策要靠前發(fā)力、適時加力的明確信號?？梢?，市場在經(jīng)歷了去年一整年的深度調(diào)整后，當(dāng)前政策底已過，預(yù)計未來一段時期內(nèi)的監(jiān)管將保持“邊際放松”的特征，對市場進(jìn)行彈性管理和指導(dǎo)。2022年一季度，受春節(jié)假期疊加多城疫情點面散發(fā)的影響，市場信心尚未得到有效修復(fù)，全國住宅成交規(guī)模維持低位。2022年13月份全國住宅銷售面積同比下降 18.6%。仲量聯(lián)行跟蹤的20個主要一、二線城市一手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，重點城市整體住宅市場成交情緒仍顯不足。一季度20多元化態(tài)勢。隨著泡泡瑪特推動潮流玩具在消費者市場及資本市場引發(fā)破圈討論，資本開始推動游戲、手辦、潮玩IP盲盒等業(yè)態(tài)積

17、極擴(kuò)張，包括騰訊這樣的互聯(lián)網(wǎng)品牌也入駐潮玩市場，其品牌QQfamily在重慶、深圳等地均有擴(kuò)店。供應(yīng)方面，隨著疫情再度爆發(fā)，原定于一季度開業(yè)的部分項目被迫延期，一季度新增供應(yīng)共計64.9萬平方米，截至季度末，21個主要城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量升至1.29億平方米。一線城市除去北京外，其余三城均未錄得新增供應(yīng)，其中上海由于疫情影響，新項目延期開業(yè)。二線城市中，蘇州錄得28.3萬平方米新增供應(yīng)，位列各城市首位，長江中游重點城市武漢季內(nèi)錄得13.6萬平方米，位列第二?？罩寐史矫?，一線城市中深圳和北京空置率小幅上升，上海、廣州空置率都有一定下調(diào)，其中上海零售市場在疫情前保持活躍，由于疫情在季度末發(fā)生，

18、數(shù)據(jù)體現(xiàn)有一定滯后性。1.5線和二線城市中，全國疫情的多點爆發(fā)為市場帶來極大不確定性，空置率情況也都漲多跌少，截至一季度末中國21個主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場平均空置率報9.3%，環(huán)比漲幅0.1個百分點。租金方面，整體租金進(jìn)入下行區(qū)間，雖然年初節(jié)假日帶動一批新興租賃需求，但近期的疫情爆發(fā)和防疫措施將繼續(xù)影響零售業(yè)務(wù)，零售品牌的擴(kuò)張速度短期內(nèi)將放緩，今年市場將面臨空置率和租金方面的雙重壓力。運營方面，高端購物中心聞名的K11集團(tuán)將透過輕資產(chǎn)管理的合作模式，加入輕資產(chǎn)模式的大軍。自此，輕資產(chǎn)市場格局已經(jīng)基本形成了中高端、中端、大眾化的覆蓋。同時入局者增加，意味著競爭之勢更加激烈。在存量時代，地產(chǎn)的盈

19、利模式發(fā)生了改變，傳統(tǒng)的快周轉(zhuǎn)模式在嚴(yán)密資金政策下寸步難行，手握核心資產(chǎn)的同時以輕資產(chǎn)模式拓展商業(yè)規(guī)模是大勢所趨。政策方面，中共中央國務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國統(tǒng)一大市場的意見（簡稱意見）正式發(fā)布，標(biāo)志我國“大內(nèi)需”時代的來臨。簡單來說政策目標(biāo)是打破地方保護(hù)和市場分割、打通制約經(jīng)濟(jì)循環(huán)的關(guān)鍵堵點、促進(jìn)商品要素資源在更大范圍內(nèi)暢通流動，同時建全建立高效規(guī)范、公平競爭、充分開放的全國統(tǒng)一大市場。大市場將顯著提升行業(yè)集中度，有助于消費者服務(wù)質(zhì)量的提升。同時市場的流通和地方保護(hù)主義的廢除，有助于品牌走出始源地，開拓國內(nèi)市場。未來展望，預(yù)計超過1,100萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)將在后半年陸續(xù)進(jìn)入市場，優(yōu)質(zhì)項目的

20、入市將有效刺激消費需求。按供應(yīng)來看，上海一季度疫情部分項目延期，預(yù)計還將有超過110萬平方米新增供應(yīng)入市，位列第一。南京、武漢、成都、北京和重慶緊隨其后。從項目上來看，地標(biāo)級和大體量優(yōu)質(zhì)項目將成為關(guān)注點，后續(xù)不乏成都SKP、北京麗澤天地會等優(yōu)質(zhì)項目入市。住宅市場：2022年春節(jié)前后多地疫情出現(xiàn)反復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)承壓，樓市持續(xù)低溫態(tài)勢。2022年一季度，政策端、信貸端、貨幣端等多方面政策迎來邊際放松。政策端，兩會定調(diào)要滿足“合理購房需求”，各地“因城施策”續(xù)釋放積極維穩(wěn)信號以緩解市場壓力。一季度全國有超50城發(fā)布樓市優(yōu)化調(diào)控政策，包括但不限于降低首付、下調(diào)房貸利率、放松限購條件、放寬限售條件等。雖然

21、“房住不炒“依然是主旋律，但財政部提及今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件，一定程度上穩(wěn)定了市場情緒。信貸端，重點城市按揭貸款放款速度有所加速，同時貸款市場報價利率（LPR）迎來“雙降”。1月20城市一手住宅成交面積合計約3,476萬平方米，環(huán)比下跌29%，同比下降35%。總體而言，各地支持性政策效果尚未顯效，加上多地疫情沖擊，市場信心不足。價格方面，一季度一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落，二、三線城市環(huán)比持平或降幅收窄。3月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格同比下降城市有29個，比上月增加5個。具體價格方面，據(jù)70個大中城市商品住宅銷售價格顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比

22、上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點。土地市場方面，受房地產(chǎn)市場下行等因素影響，一季度房企拿地?zé)崆椴蛔?，疊加地方政府推地放緩，土地市場持續(xù)低溫運行。在已完成首批集中供地土拍的城市中，土地成交溢價率表現(xiàn)分化，其中，一、二線城市平均溢價率分別小幅上揚至 4.1%和5.5%，三、四線城市平均溢價率則由去年下半年的6.7%降至2022年一季度的3.9%。展望2022年，在整體經(jīng)濟(jì)下行的預(yù)期下，貨幣政策將適時寬松，信貸環(huán)境有望持續(xù)改善。受近期降準(zhǔn)降息影響，信貸資金成本下調(diào)，房地產(chǎn)行

23、業(yè)的融資成本也會進(jìn)一步下降。政策方面，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控“房住不炒”總基調(diào)保持不變的形勢下，各地政府將持續(xù)優(yōu)化調(diào)控政策，因城施策促進(jìn)市場信心恢復(fù)。但前期政策顯效仍需時日，短期內(nèi)整體市場仍將延續(xù)低溫態(tài)勢。下半年，隨著政策環(huán)境不斷優(yōu)化改善以及疫情得到有效控制，市場情緒有望逐步回歸。但預(yù)計2022年全年成交較2021年將繼續(xù)回落。房企融資方面，企業(yè)融資端雖有改善，但資金更傾向于國企和央企。民企資金壓力不減，有待更多政策支持、市場成交及信心的恢復(fù)?！半p碳”目標(biāo) 下，低碳高標(biāo)倉庫市場競爭力凸顯“碳中和”背景下，“分布式光伏、綠色建筑、建材+高標(biāo)庫應(yīng)用場景”蘊 含巨大發(fā)展空間“碳達(dá)峰”“碳中和”進(jìn)程加快，近

24、期日趨嚴(yán)格的能耗雙控政策使得綠色清潔能源的重要性不斷凸顯。各行各業(yè)都在積極落實節(jié)能減排目標(biāo)，探索綠色清潔能源的長期可持續(xù)應(yīng)用。作為保障民生的重要基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)庫物業(yè)設(shè)施已成為巨大的應(yīng)用場景之一。高標(biāo)庫開發(fā)商快速拓展光伏應(yīng)用2021年9月，安博與隆基股份簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，期望借助隆基在分布式光伏領(lǐng)域的成熟技術(shù)優(yōu)勢，幫助安博快速推動分布式光伏發(fā)電于倉庫設(shè)施的鋪設(shè)應(yīng)用。此外，普洛斯旗下新能源業(yè)務(wù)平臺普楓新能源依托普洛斯在全國的高標(biāo)庫資源，充分利用高標(biāo)庫屋頂空間，快速布局物流園分布式光伏發(fā)電光伏能源在幫助企業(yè)使用清潔能源的同時，也保障了電力供應(yīng)的穩(wěn)定性未來隨著高標(biāo)庫內(nèi)溫控設(shè)施、自動化設(shè)備的廣泛應(yīng)用，以

25、及醫(yī)藥品、生鮮食品的比例的進(jìn)一步攀升，大量恒溫低溫儲藏帶來電力需求的增長，其節(jié)能減排壓力將逐步增大。分布式光伏發(fā)電不僅為高標(biāo)庫轉(zhuǎn)型清潔能源提供全新解決方案；同時與集中式供電相比，分布式光伏供電系統(tǒng)相對獨立，不易受外部電力供應(yīng)波動影響，對于有極高安全品質(zhì)、溫度控制要求的食藥品租戶， 的存儲安全形成有力保障。仲量聯(lián)行認(rèn)為，“雙碳”理念在高標(biāo)庫中的應(yīng)用絕不僅于此，如綠色建筑、建材的應(yīng)用也將有效減少高標(biāo)倉庫在建設(shè)和運營階段所產(chǎn)生的碳排放。張瀟嘉研究部華西區(qū)董事南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展動能升級“十四五“規(guī)劃中，南京明確提出進(jìn)一步深化發(fā)展現(xiàn)代化創(chuàng)新名城的目標(biāo)，這對做強(qiáng)做大特色產(chǎn)業(yè)尤為圖1.高新園區(qū)小巨人企業(yè)分布（20

26、21年）注：小巨人企業(yè)：專注細(xì)分市場、高創(chuàng)新、高市場占有率、關(guān)鍵核心技術(shù)、卓越品質(zhì)和效益的“專精特新”中小龍頭企業(yè)。來源：南京市人民政府重要。早在2017年南京市政府就在各行政區(qū)整合設(shè)立15個高新園區(qū)， 其中12個位于包括江北新區(qū)（國家級）在內(nèi)的中心城區(qū)，同時優(yōu)化了以“4+4+1”產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展體系。華為、中興、臺積電等龍頭企業(yè)先后落戶南京，帶動中下游企業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，形成地位平等、資源共享的產(chǎn)業(yè)融合新生態(tài)。南京產(chǎn)業(yè)發(fā)展動能增強(qiáng)。2021年，中心城區(qū)高新區(qū)培育省級及國家級小巨人企業(yè)約128家。生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保新材料占比最高，約為34%，江北新區(qū)占了其中20家，具體例子包括先聲藥業(yè)在20

27、21年被評為省級小巨人企業(yè)。仲量聯(lián)行記錄到，2019年至2022年南京市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展重大項目計劃簽約項目的八大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，江北新區(qū)無論計劃投資總額還是計劃投資數(shù)量都位居前三，其中生物醫(yī)藥圖2：按地區(qū)和行業(yè)分列的計劃投資總額及計劃投資數(shù)量（2019-2022年）注1：“4+4+1”產(chǎn)業(yè)體系：旨在通過打造4個先進(jìn)制造業(yè)，加快優(yōu)化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展4個服務(wù)業(yè)，培育一批未來產(chǎn)業(yè)。注2：8個重點行業(yè)和行業(yè)載體：服務(wù)業(yè)載體及其它、制造業(yè)載體及其它、新型電子信息、綠色智能汽車、高端智能設(shè)備、生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保新材料、軟件和信息服務(wù)、金融和科技服務(wù)、文旅健康和現(xiàn)代物流與高端商務(wù)商貿(mào)來源：南京市人民政府與節(jié)能環(huán)保新

28、材料產(chǎn)業(yè)計劃簽約項目金額最大，計劃簽約數(shù)量最多，其中巴斯夫和揚子石油合作項目計劃于今年啟動，計劃總投資約為272億元人民幣。政府報告顯示，到 2025年，生命健康產(chǎn)業(yè)集聚相關(guān) 企業(yè)將超過2,000家，產(chǎn)業(yè)規(guī)模將突破5,000億元，吸引人才超過5萬人。2021年，通過促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用，南京進(jìn)一步聚焦產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以政府為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)載體在主城區(qū)參與商業(yè)辦公樓市場競爭不斷加劇， 帶給南京商業(yè)辦公樓市場不小的競爭壓力。隨著江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，辦公載體的需求也在穩(wěn)步增長。除了產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠這一加成政策外，相較于主城較為擁擠的交通，高昂的租金成本，新區(qū)大量土地能夠滿足企業(yè)搬遷和新設(shè)的需求。此外，地鐵線路的

29、可達(dá)性和企業(yè)自身“成本優(yōu)先”的保守租賃策略，促使企業(yè)將江北新區(qū)作為租賃與買賣的首選。圖3：2019-2022樣本入駐率及建筑面積江北新區(qū)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的持續(xù)利好將孕育出更多的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。在未來的城市發(fā)展中，占據(jù)產(chǎn)業(yè)高地的必然成為未來城市發(fā)展格局的佼佼者，在“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+商業(yè)辦公+優(yōu)惠政策“三駕馬車的驅(qū)動下，我們預(yù)計江北新區(qū)未來多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的需求將進(jìn)一步增多，也將撬動江北新區(qū)未來商辦市場的發(fā)展，江北新區(qū)的發(fā)展良好，為把握新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展做好了充分的準(zhǔn)備。仲量聯(lián)行記錄到，江北新區(qū)近三年竣工入市的樓宇租賃和銷售案例令江北新區(qū)來源：仲量聯(lián)行人印象深刻。由于低廉的租金及政策利好，這些辦公樓入駐率大多超過90%

30、，這吸引了眾多投資者將目光投向了江北新區(qū)，希望成為首批獲得核心資源并享受政策利好的受益者。高悅南京研究部高級分析師上海高端長租公寓市場乘勢發(fā)展圖1 2021年上海各類長租公寓月租金范圍（元/每間）2021年底，錦和資管攜手新加坡GIC共同完成對上海市徐匯區(qū)后社西岸服務(wù)式公寓項目的整體收購。此次收購被視為中國高端長租公寓市場中首個成功經(jīng)歷“投融管退”全生命周期的項目。作為上海具有代表性的高端長租公寓項目之一，后社西岸擁有66套精品設(shè)計公寓，集長租公寓、零售、餐飲、健身等城市生活配套設(shè)施于一體。此次項目的成功退出表明機(jī)構(gòu)投資者繼續(xù)看好高端長租公寓賽道并在持續(xù)探索優(yōu)質(zhì)項目機(jī)會。在上海，面向大眾市場租

31、賃的普通長租公寓產(chǎn)品主要針對應(yīng)屆畢業(yè)生群體和職場上較為年輕的白領(lǐng)人群，這些項目通常提供30平方米左右的單間，搭配基礎(chǔ)裝修及生活必備家具，一般定價區(qū)間約為每月每間2,000至7,000元人民幣。而主要針對跨國企業(yè)高管及國內(nèi)企業(yè)高層進(jìn)行租賃活動的傳統(tǒng)服務(wù)式公寓，則通常提供更為寬敞的套間，搭配更品質(zhì)化的裝修以及完善的生活配套服務(wù)，也因此有著更高昂的租金（見圖1）。盡管當(dāng)前普通長租公寓仍是主流產(chǎn)品，我們觀察到上海的高端長租公寓市場正在逐漸成型，并很好地滿足了如金領(lǐng)、專業(yè)人士、家庭租戶、小企業(yè)主以及自由職業(yè)者等新興租賃群體的改善型租賃需求。此類高端長租公寓產(chǎn)品填補了傳統(tǒng)服務(wù)式公寓產(chǎn)品和普通長租公寓產(chǎn)品之

32、間的需求空白，在提供具有設(shè)計感的室內(nèi)裝修、家具配套和良好服務(wù)的同時也保持了適中的租金。高端長租公寓市場近年逐漸擴(kuò)張成型，截至2021年底，上海高端長租公寓套數(shù)存量占整體存量市場的8%，較2018年僅2%的占比大幅提高。我們觀察到一些領(lǐng)先的高端長租公寓品牌正引領(lǐng)市場發(fā)展并在高端長租公寓市場中扮演重要角色，如背靠中駿集團(tuán)的方隅和錦和資管旗下的佰舍等。此外，我們也關(guān)注到兩家由國企主導(dǎo)運營的長租公寓品牌活躍在高端租賃市場上陸家嘴集團(tuán)旗下公寓品牌“樂居”以及上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的“城方”。由于目前許多租賃住房地塊仍在建設(shè)中，我們預(yù)計未來幾年會有更多由國企開發(fā)運營的高端長租公寓項目入市，為整體高端租賃市場帶來

33、新的活力和生機(jī)。展望未來，新市民和年輕群體對追求更好生活質(zhì)量的改善需求正在不斷資料來源：仲量聯(lián)行上升。當(dāng)前中國政府正積極推進(jìn)租賃住房市場發(fā)展，頒布了一系列稅收減免、運營補貼和金融支持等專項政策，供需兩旺的市場將有望吸引更多機(jī)構(gòu)投資者和運營商入場，形成行業(yè)內(nèi)良性循環(huán)態(tài)勢和可持續(xù)發(fā)展性。同時，政府相關(guān)部門也正在積極探討將所有租賃住房項目納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點的可能性，為投資方提供更優(yōu)的退出通道。因此，我們可以預(yù)見，未來將有更多機(jī)構(gòu)投資者及國有企業(yè)參與進(jìn)來，為日益增長的租賃需求提供多層次供應(yīng)體系。在政策激勵、多元化資本注入以及營商環(huán)境持續(xù)優(yōu)化的多重驅(qū)動力下，上海高端長租

34、公寓市場將持續(xù)健康發(fā)展勢頭。龐美怡上海研究部高級分析師消費帶領(lǐng)深圳零售市場復(fù)蘇深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場租賃成交量統(tǒng)計單位：筆百貨/超市珠寶/鐘表1491影音/電子產(chǎn)品禮品/書籍/生活其他兒童娛樂美妝/個人護(hù)理服裝零售餐飲1009825仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部長期監(jiān)測深圳全市優(yōu)質(zhì)購物中心租賃相關(guān)數(shù)據(jù)。最近針對過去三年全市65個樣本所有新租賃成交進(jìn)行統(tǒng)計與分析，我們發(fā)現(xiàn)201920202021注：全文租賃成交均采集于優(yōu)質(zhì)購物中心；由于不考慮新增項目開業(yè)時的租賃成交，本文所統(tǒng)計的記錄更多來源于存量項目成交。來源：仲量聯(lián)行研究部深圳強(qiáng)大的消費力正在覺醒，推動著零售市場的發(fā)展，購物中心逐漸成為重要載體?；久嫫?/p>

35、析1.疫情管控快、準(zhǔn)、全，線下消費活動不間斷餐飲業(yè)態(tài)租賃成交量統(tǒng)計其它西式簡餐快餐小吃日韓料 地方菜系面包甜點中式簡餐茶飲咖啡350+30+200+40+20+40+50+20+20+20+40+90+70+60+70+90+30+酒吧/輕餐火鍋燒烤2.年輕中產(chǎn)漸成消費主力，消費升級成為大勢所趨3.中高端消費需求旺盛，奢侈品牌加速布局4.競爭加劇推動項目煥新，打造消費新場景迎合全年齡段消費群體單位：筆450+餐飲基本面快速恢復(fù)，資本推動連鎖化進(jìn)程2021餐飲租賃成交量較2019及2020年分別增長82%及24%。部分細(xì)分領(lǐng)域在資本的助推下呈現(xiàn)迅猛的擴(kuò)張勢頭，對整個餐飲業(yè)態(tài)的復(fù)蘇貢獻(xiàn)顯著。茶飲咖

36、啡2021年租賃成交量較疫情前實現(xiàn)翻倍增長，且出現(xiàn)更多高價位的小眾鮮果茶品牌。中式簡餐具備品類標(biāo)準(zhǔn)化、單店模型清晰等“萬店基因”的中式簡餐受資本追捧。這些搬進(jìn)購物中心的面館、茶餐廳成為吸引更多周邊白領(lǐng)進(jìn)購物中心消費。地方菜系2021年地方菜系租賃成交量僅次于茶飲咖啡，體現(xiàn)了深圳這座年輕城市對不同飲食文化有著更高的包容性。且居民外出就餐頻率上升，眾201920202021來源：仲量聯(lián)行研究部多品牌因此在深持續(xù)擴(kuò)張。潮流與奢侈品雙重加持，深圳服裝零售成交量逆勢上揚2021年全市服裝零售租賃成交量較2019及2020年分別增長55%及45%。奢侈品眾多奢侈品牌搶灘深圳，2021年新增28家奢侈品牌（

37、其中包含上十家華南首店）, 后海成為繼蔡屋圍后深圳第二個重奢商圈潮流時尚大量潮流時尚品牌乘著國潮興起的東風(fēng)強(qiáng)勢崛起；三年間成交量翻倍女裝部分抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的服裝企業(yè)憑借多品牌矩陣持續(xù)優(yōu)化線下零售渠道；高端女裝品牌租賃成交中，近 40%來自深圳本土品牌服裝零售業(yè)態(tài)租賃成交量統(tǒng)計快時尚內(nèi)衣其它鞋履男裝箱包飾品奢侈品/輕奢運動潮流時尚女裝100+110+20+30+180+30+10+40+20+50+30+40+40+250+30+2019來源：仲量聯(lián)行研究部300+2020單位：筆450+40+2021總結(jié)最終結(jié)果能較為清晰地反映過去三年深圳零售市場的變化及趨勢，為投資者、運營商、零售品牌商投資

38、決策提供重要參考。整體而言，過去一年深圳成功實現(xiàn)消費的恢復(fù)性增長。更重要的是，得益于深圳“多中心”的商業(yè)布局，這種增長能快速傳導(dǎo)至零售市場。我們也應(yīng)該注意并非所有項目都受惠于活躍的整體租賃需求，例如個別項目因硬件陳舊或地理位置偏遠(yuǎn)等因素影響，運營狀況依舊不容樂觀。因此，我們建議各零售商業(yè)項目可以根據(jù)過去三年各個業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢，對自身定位重新審視，并基于目標(biāo)客群（年輕人、家庭或全客層）更新租戶組合。劉嘉昕廣州研究部高級分析師重訂香港工業(yè)土地物業(yè)用途圖一: 工業(yè)物業(yè)資本值升幅（2020-21）資料來源：仲量聯(lián)行， 2022年2月經(jīng)過2019-20年的市場衰退，香港本地經(jīng)濟(jì)于2021年迎來反彈，全年

39、本地生產(chǎn)總值增長同比上升6.4%。其中，工業(yè)物業(yè)價格按年上升9%，超出市場預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，工業(yè)物業(yè)亦同時受到投資者及用家追捧。在商品貿(mào)易上升，強(qiáng)勁的本地消費力及網(wǎng)上購物的普及下，貨倉需求維持強(qiáng)勢，2021年空置率下降至1.5%，租金錄得5.9%升幅。鑒于新經(jīng)濟(jì)的崛起，例如 5G 網(wǎng)絡(luò)和云計算，倉儲設(shè)施及數(shù)據(jù)中心的需求日漸增長，以致工業(yè)物業(yè)投資勢頭表現(xiàn)不俗。盡管而已，香港仍有不少荒廢殘舊的工業(yè)大廈，該情況在綜合發(fā)展區(qū)尤其嚴(yán)重。它們甚少于市場放售或有任何有關(guān)的重建計劃。什么原因?qū)е麓顺B(tài)出現(xiàn)？在回答問題前，先了解綜合發(fā)展區(qū)的背景。綜合發(fā)展區(qū)是把涵蓋范圍綜合發(fā)展/重建作住宅及/或商業(yè)用途 ，

40、并提供休憩用地和其他配套設(shè)施，范圍通常包括多個地段。如果這些地段原本用途與綜合發(fā)展區(qū)規(guī)劃不相符，它們的用途可能會被重新規(guī)劃。此舉目的是加快小區(qū)活化及更有效地使用土地。截至現(xiàn)時，香港共有七個工業(yè)地帶被劃為綜合發(fā)展區(qū)，包括46幢工業(yè)大廈。最新由工業(yè)重建為住宅項目的例子是由新鴻基領(lǐng)頭的荃灣東項目，預(yù)期提供1,330個單位。然而，以上例子于本地市場少之又少。大量囤積荒廢的工業(yè)大廈的現(xiàn)象說明相關(guān)政策未能達(dá)到促進(jìn)工業(yè)大廈活化的目標(biāo)。根據(jù)2020年全港工業(yè)用地區(qū)研究報告的問卷調(diào)查，綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)權(quán)過度分散是阻礙重建的主要原因。一般在提交重建申請前，業(yè)主必須先統(tǒng)一多座物業(yè)業(yè)權(quán)及同意相關(guān)項目細(xì)節(jié)，業(yè)權(quán)的過度

41、分散會令協(xié)商過程中所需的時間及資源比單一業(yè)權(quán)的發(fā)展項目多出幾倍。如果其中一幢大廈的業(yè)權(quán)涉及多名業(yè)主，收集業(yè)權(quán)的過程會變得尤其復(fù)雜。除此之外，重新規(guī)劃的土地用途亦未必符合業(yè)主預(yù)期。土地用途變更或會增加發(fā)展成本，例如補地價，令業(yè)主重建意向減低。有見及此，規(guī)劃署現(xiàn)正提議容許那些被劃在綜合發(fā)展區(qū)的工業(yè)大廈保留原有的工業(yè)用途。與此同時，規(guī)劃署亦提出縮小綜合發(fā)展區(qū)范圍，以便業(yè)主更易收集業(yè)權(quán)。若政府接受并通過這些建議，定能有效釋放這些工業(yè)大廈的價值及加快城區(qū)活化。除了以上的建議外，政府應(yīng)更主動地利用綜合發(fā)展區(qū)推動城區(qū)重建，例如在補地價方面提供折扣、降低強(qiáng)制拍賣業(yè)權(quán)門檻和與發(fā)展商共同參與發(fā)展項目。當(dāng)工業(yè)物業(yè)存

42、量上升及更多工業(yè)重建項目落成，市場的投資氣氛會因此改善，甚至擴(kuò)大整個工業(yè)物業(yè)市場。區(qū)紫容香港研究部分析師辦公樓14| 專題 | 辦公樓 | 零售地產(chǎn) | 住宅 | 物流地產(chǎn) | 酒店 |二零二二年第一季度大中華區(qū)物業(yè)摘要北京“辦公樓租賃市場持續(xù)復(fù)蘇，2022年一季度租金實現(xiàn)三年以來首次上漲?！泵钻?，華北區(qū)研究部總監(jiān)租金同比增長率注：增長率為同質(zhì)比變化2.0%每平方米每月有效租金基于建筑面積*356元租金周期漲幅加快價格指數(shù)140120100指數(shù)8060402004Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù)：2017年第4季度=100該價格指數(shù)僅指中

43、央商務(wù)區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)大面積成交推動租賃市場上行。本季度北京辦公樓租賃市場延續(xù)了較為強(qiáng)勁的需求，總凈吸納量已接近157,000平方米超過2020年全年凈吸納量的兩倍。8,000平方米以上的租賃需求對市場成交的貢獻(xiàn)顯著，占總租賃成交面積的55%以上。本季度金融租戶的擴(kuò)張性需求激發(fā)了租賃市場活力。同時，來自TMT和大健康行業(yè)的需求也支持了本季度租賃市場上行。一季度，內(nèi)資租戶作為租賃市場主力軍，貢獻(xiàn)了超過80%的市場成交面積。空置率達(dá)到2019年四季度以來的最低水平。一季度，北京辦公樓市場整體空置率連續(xù)第5個季度下降，從11.7%降至10.2%，創(chuàng)過去10個季度以來的最低水平。

44、麗澤子市場空置率下降7.5個百分點，為本季度空置率環(huán)比下降幅度最大的子市場。由于近期入市的項目目前尚能夠提供整層面積，迎合了本季度活躍的大面積市場需求，空置率顯著下降。由于租戶需求強(qiáng)勁，本季度空置面積去化速度可觀。整體租金開始增長，市場信心得到提振。整體市場租金于本季度到達(dá)拐點，由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比上漲1.2%。所有九個子市場的1000總建筑面積 千平方米8006004002000171819202122F18%15%百分比12%9%6%3%0%租金均保持平穩(wěn)或?qū)崿F(xiàn)正增長，其中麗澤區(qū)域環(huán)比增幅最大，達(dá)到7.5個百分點。本季度投資者積極需求機(jī)會，市場收益率企穩(wěn)。生命科學(xué)和智能制造業(yè)的加速發(fā)展促進(jìn)了投資

45、者對北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)項目的持續(xù)關(guān)注。整體市場租金將于2022年實現(xiàn)穩(wěn)定增長。預(yù)計2022年甲級辦公樓市場將持續(xù)發(fā)力實現(xiàn)進(jìn)一步復(fù)蘇，轉(zhuǎn)為均衡市場。2022年全年租金漲幅將達(dá)6.7%，市場將持續(xù)活躍，但隨著整體租金的回升，自2021年凈吸納量落成量未來供應(yīng)空置率2017至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應(yīng)是年底預(yù)計值。資料來源：仲量聯(lián)行以來強(qiáng)勁的需求勢頭可能放緩。雖然2022年甲級辦公樓供應(yīng)有限，但在未來1-2年中關(guān)村周邊區(qū)域?qū)⒂卸鄠€項目入市，總建筑面積達(dá)30萬平方米。預(yù)計將會在一定程度上緩解目前中關(guān)村地區(qū)供不應(yīng)求的情況。備注：

46、北京辦公樓市場是指北京甲級辦公樓市場。*CBD甲級辦公樓租金。上?！耙咔楸l(fā)前，市場延續(xù)去年趨勢，各版塊需求強(qiáng)勁?！币σ?，中國區(qū)研究部總監(jiān)租金同比增長率注：增長率為同質(zhì)比變化4.5%每平方米每月有效租金基于建筑面積*285元租金周期漲幅放緩價格指數(shù)140130120110指數(shù)100908070604Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù)： 2017年第4季度 = 100該價格指數(shù)僅指上海中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源： 仲量聯(lián)行3月疫情爆發(fā)前，市場延續(xù)2021年強(qiáng)勁需求。盡管受到3月份疫情的影響，2022年第一季度全市凈吸納量仍錄得29.5萬平方米

47、；受益于浦東中央商務(wù)區(qū)內(nèi)資金融服務(wù)和專業(yè)服務(wù)公司的活躍需求，浦東中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得4.4萬平方米；盡管浦西中央商務(wù)區(qū)市場保持信心且來自不同行業(yè)的需求依然活躍，但由于可租賃面積稀缺，凈吸納量有限。本季度非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量達(dá)到25.2萬平方米。制造貿(mào)易業(yè)和生命科學(xué)行業(yè)公司表現(xiàn)活躍。與此同時，部分內(nèi)資金融和專業(yè)服務(wù)公司積極尋求高品質(zhì)辦公樓內(nèi)的升級及擴(kuò)張機(jī)會。一季度共計三個項目入市，總建筑面積錄得23.3萬平方米。一季度中央商務(wù)區(qū)未有新項目竣工。在無新增供應(yīng)的情況下，上海中央商務(wù)區(qū)的空置率持續(xù)下降。浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.2個百分點至5.8%，同時預(yù)入市項目收到大量預(yù)租問詢量；在強(qiáng)勁租賃

48、勢頭的帶領(lǐng)下，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1.0個百分點至8.9%。硬性指標(biāo)700600總建筑面積 千平方米5004003002001000171819202122F凈吸納量 落成量未來供應(yīng)空置率55%45%35%25%15%5%-5%本季度三個新竣工交付項目均位于非中央商務(wù)區(qū)，共計23.3萬平方米。盡管有新增供應(yīng)面積入市，但活躍的問詢與租賃活動持續(xù)推動空置率環(huán)比下降1.0個百分點至23.9%。新一輪疫情爆發(fā)前，租金持續(xù)增長。百分比一季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長2.2%。由于業(yè)主心態(tài)持續(xù)向好，浦西租金環(huán)比增長2.4%。浦東中央商務(wù)區(qū)，受益于市場復(fù)蘇帶動部分相對老舊的樓宇獲得活躍租賃活動，帶動浦東

49、中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比上漲2.0%。多板塊的復(fù)蘇帶動非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比增長2.5%。盡管整體租賃市場活躍，但考慮到未來的供應(yīng)量高增、疫情反復(fù)以及全球宏觀背景的不確定性，投資者仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度，資本化率持平。2017至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應(yīng)是年底預(yù)計值。資料來源：仲量聯(lián)行扶持政策將平衡疫情影響。短期來看，盡管浦東和浦西中央商務(wù)區(qū)租賃需求依然活躍，但由于上海市新冠疫情的反復(fù)，租賃活動受到影響，凈吸納量的增長將受限于疫情防控措施。長期來看，扶持政策將幫助上海寫字樓市場企穩(wěn)。傳統(tǒng)行業(yè)和新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的內(nèi)資企業(yè)仍將提供穩(wěn)定的寫字樓

50、升級和擴(kuò)張需求，但外資企業(yè)將持觀望態(tài)。備注：上海辦公樓市場是指上海甲級辦公樓市場。*中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓租金。廣州“受租賃需求低迷影響，廣州整體租金持續(xù)下行?！痹?，華南區(qū)研究部總監(jiān)租金同比增長率注：增長率為同質(zhì)比變化-2.1%每平方米每月有效租金基于建筑面積*176元租金周期跌幅加快價格指數(shù)140130120指數(shù)11010090804Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù)： 2017年第4季度 = 100該價格指數(shù)僅指廣州珠江新城的價格指數(shù)資料來源： 仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)1,00050%總建筑面積 千平方米80040%一季度租賃需求恢復(fù)緩慢。上一

51、輪行業(yè)調(diào)控政策影響在一季度依舊存在，且全國部分城市出現(xiàn)疫情反彈，許多企業(yè)相應(yīng)調(diào)整了其對于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的短期預(yù)期；尤其是許多跨國企業(yè)和外資企業(yè)在中國的區(qū)域總部所在地面臨疫情，其擴(kuò)張計劃不得不推遲或暫停，租賃需求進(jìn)一步下滑。大型國企及金融機(jī)構(gòu)本季度繼續(xù)成為租賃需求的兩大主力。然而，整體市場需求仍顯冷淡，部分位于珠江新城的項目由于租金水平較高面臨一定空置去化壓力，本季度凈吸納量亦主要集中在琶洲近兩年竣工的、租金相對更有競爭力的辦公樓宇。本季度兩棟甲級辦公樓入市。小米大廈及其副塔樓于本季度竣工，總建筑面積約86,000平方米。截至2022年第一季度，廣州甲級辦公樓總存量上升至約732萬平方米。珠江新城片區(qū)

52、由于流失部分核心租戶，區(qū)域空置繼續(xù)上行；琶洲片區(qū)本季度的新增供應(yīng)也進(jìn)一步推動整體空置上漲。本季度全市整體空置率為13.6%，環(huán)比上漲 0.6個百分點。空置去化緩慢，整體租金走低。一季度租賃需求疲軟，珠江新城片區(qū)未能在核心租戶流失后實現(xiàn)空置快速去化。部分業(yè)主焦慮情緒上升，且當(dāng)前各類經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素疊加使承租能力強(qiáng)的租戶更偏向于保持觀望，這些業(yè)主唯有通過調(diào)低租金以推動空置去化。在此背景60040020001718192021凈吸納量落成量未來供應(yīng)空置率22F30%百分比20%10%0%下，全市租金本季度環(huán)比下跌約0.9個百分點。一季度投資市場保持活躍，投資需求仍然穩(wěn)定，同時錄得兩筆整棟成交，分別

53、為位于珠江新城片區(qū)的太平洋金融大廈及位于琶洲片區(qū)的小米大廈副塔樓。另外，自用買家對廣州金融城內(nèi)即將竣工的辦公樓表現(xiàn)出強(qiáng)烈興趣。疫情反復(fù)使租賃需求恢復(fù)承壓。2017至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應(yīng)是年底預(yù)計值。資料來源：仲量聯(lián)行從今年年初開始，央行頒布了旨在進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)增長的一系列政策。進(jìn)入下半年，隨著寬松的貨幣政策所釋放的流動性逐漸傳導(dǎo)至實體經(jīng)濟(jì)，以大型國企及金融機(jī)構(gòu)為首的各類企業(yè)有望在租賃市場保持活躍，為“遇冷”的廣州辦公樓租賃市場提供一定承托。充足的流動性供應(yīng)將支撐消費需求，而逐步恢復(fù)的需求端將調(diào)動本土企業(yè)的生產(chǎn)積極

54、性，加快經(jīng)濟(jì)社會“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，在一定程度緩解企業(yè)對于經(jīng)濟(jì)前景的憂慮。但是，對于受影響較大的外資企業(yè)而言，其信心修復(fù)預(yù)計仍需時日，短期內(nèi)很可能轉(zhuǎn)向以續(xù)租為主的策略。備注：廣州辦公樓市場指廣州甲級辦公樓市場。*珠江新城核心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓租金。深圳“遭遇3月疫情反復(fù)的沖擊，深圳辦公樓市場短暫承壓。”曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)租金同比增長率注：增長率為同質(zhì)比變化-0.1%每平方米每月有效租金基于建筑面積*209元租金周期跌幅放緩價格指數(shù)120110100指數(shù)9080深圳經(jīng)濟(jì)受疫情防控的影響，辦公樓市場需求有所放緩。一季度末，深圳市受新冠疫情反復(fù)的沖擊，全市各類場所實施封鎖管控一周，使得部分租賃活動停擺或

55、延期，甲級辦公樓市場需求有所放緩。因此，本季度凈吸納量僅為11萬平方米，環(huán)比與同比均減少超過60%。深圳市政府實施了快速有效的防疫措施，配套發(fā)布了一系列封鎖后的經(jīng)濟(jì)刺激政策，減緩此次疫情的沖擊，也一定程度上幫助了深圳辦公樓市場需求維持穩(wěn)定。70604Q174Q184Q194Q204Q214Q22一季度僅有一棟新辦公樓竣工，全市空置率略微上升。本季度全市僅有一座甲級辦公樓竣工，即前海鴻榮源中心，帶來約為17萬平方米租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù)： 2017年第4季度 = 100該價格指數(shù)指深圳全市的價格指數(shù)資料來源： 仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)2,400總建筑面積 千平方米2,0001,600

56、1,20080040055%45%35%25%15%5%的新增供應(yīng)。至此，深圳甲級寫字樓總存量接近1,100萬平方米。部分在建項目的施工進(jìn)度受疫情管控影響，預(yù)計將延遲一至兩個季度交付。一方面新落成的前海鴻榮源中心體量較大，使南山區(qū)空置率上升了1.3個百分點，另一方面得益于業(yè)主持續(xù)性租金下調(diào)，羅湖區(qū)空置去化樂觀。這兩個片區(qū)的變化一定程度上相互抵消，使深圳的整體空置率基本保持穩(wěn)定。截至2022年一季度末，全市空置率環(huán)比上升0.3個百分點至20.6%。整體辦公樓租金保持平穩(wěn)伴有略微上漲。百分比得益于大多數(shù)企業(yè)原有年度租賃計劃能有效執(zhí)行，這部分需求相對穩(wěn)定。同時，部分優(yōu)質(zhì)樓宇經(jīng)歷租金低位運行后，有效調(diào)

57、整了租戶結(jié)構(gòu)，一定程度上幫助了整體租金的維穩(wěn)。因此，本季度深圳辦公樓市場整體租金環(huán)比小幅上漲0.6%，至 195元每月每平方米。資本市場方面，深圳辦公樓大宗交易主要來自于期樓，以自用買家為主。值得注意的是，華潤置地旗下項目本季度錄得交易較多，其中一筆的出售面積超過2.6萬0171819202122F凈吸納量落成量未來供應(yīng)空置率2017至2021年的凈吸納量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、凈吸納量、空置率是一季度值，未來供應(yīng)是指2022年第二至第四季度計劃落成量。資料來源：仲量聯(lián)行平方米，購買方為華潤水泥。巨量的新增供應(yīng)加上需求疲軟導(dǎo)致租金持續(xù)承壓?；谏钲诮?jīng)濟(jì)增長放緩、新冠疫情反

58、復(fù)以及全球市場不確定性增大等因素影響，企業(yè)控制成本運營，謹(jǐn)慎擴(kuò)張人員及規(guī)模，這將導(dǎo)致辦公樓需求放緩。因此，預(yù)計2022年全年凈吸納量將比2021下降。展望未來12個月，深圳辦公樓市場的新增供應(yīng)量超200萬平方米。短時間內(nèi)大量新入市樓宇將利用價格優(yōu)勢積極招商，一定程度上加劇區(qū)域租金競爭。由于持續(xù)的供過于求與需求放緩，預(yù)計到2022年底，全市空置率將同比上升3-4個百分點，并且租金水平將下降。備注：深圳辦公樓指深圳甲級辦公樓。*福田區(qū)甲級辦公樓租金。成都“先進(jìn)制造類企業(yè)需求穩(wěn)健上揚，成都市場保持基本平穩(wěn)態(tài)勢?！倍沛茫啥佳芯坎慷伦饨鹜仍鲩L率注：增長率為同質(zhì)比變化0.6%每平方米每月有效租金基于

59、建筑面積93元租金周期租金平穩(wěn)價格指數(shù)109107105指數(shù)1031019997954Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指數(shù)資本值指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù)： 2017年第4季度 = 100資料來源： 仲量聯(lián)行硬性指標(biāo)全市空置率基本平穩(wěn)，先進(jìn)制造業(yè)為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)創(chuàng)造全新增長曲線。2022年初，在政策與資本市場變動的雙重影響下，部分重點行業(yè)內(nèi)部仍在繼續(xù)調(diào)整，辦公租賃需求有所放緩。第一季度凈吸納量錄得4.1萬平方米，同比下降約 1.1萬平方米。城市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)、保險、律所等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)需求持續(xù)穩(wěn)健。截至季末，成都甲級市場空置率錄得19.9%，環(huán)比僅小幅上升0.1個百分點。在智

60、能化浪潮以及碳中和政策推動下，近幾年新能源汽車以及其上游端的芯片制造高速發(fā)展。于傳統(tǒng)辦公樓市場而言，承接先進(jìn)制造業(yè)的軟件開發(fā)職能部門入駐成為市場新趨。在一季度新增科技互聯(lián)網(wǎng)需求中，來自先進(jìn)制造類企業(yè)的辦公需求首次躋身第二位置。一季度市場供應(yīng)端短期回落，天府新區(qū)年內(nèi)或迎甲寫供應(yīng)高峰。受疫情影響，部分子市場項目交付時間再次延期。第一季度全市僅新增一個甲級項目即位于天府新區(qū)秦皇寺板塊的傳化中心，新增辦公面積約5.4萬平方米。2022年內(nèi)，天府新區(qū)預(yù)計將迎來繼中交、中鐵等項目交付后的第二次供應(yīng)高峰。全年將新增優(yōu)質(zhì)辦公面積（含乙級辦公樓）約44.0萬平方米，板塊內(nèi)高空置壓力或?qū)㈤L期存在。800700總建