中國房地產(chǎn)私募基金研究報(bào)告課件

1、中國私募股權(quán)基金與房地產(chǎn)基金研究-華夏偉業(yè)集團(tuán)私募基金設(shè)立項(xiàng)目建議書華夏偉業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)金融部舒鑫2010年10月20日7/14/2022目錄一、中國和國際PE基金發(fā)展動(dòng)向二、中國房地產(chǎn)融資方式介紹三、中國房地產(chǎn)投資基金市場四、我國房地產(chǎn)基金組織和盈利模式分析五、我們的建議7/14/2022華廈偉業(yè)(中國)控股集團(tuán)有限公司醞釀?dòng)?999年,成立于2001年.華廈偉業(yè)第一個(gè)十年完成了城市地產(chǎn)和文化旅游休閑地產(chǎn)專業(yè)系統(tǒng)的打造并躋身于旅游地產(chǎn)全國三甲,城市地產(chǎn)代理中國十強(qiáng).同時(shí)房地產(chǎn)私募基金蓬勃發(fā)展中。7/14/2022一、國內(nèi)外PE基金發(fā)展-國內(nèi)國內(nèi)PE基金開始于20世紀(jì)90年代中后期2006年后，P

2、E基金才開始活躍；2007年，渤海產(chǎn)業(yè)投資基金和渤海產(chǎn)業(yè)投資基金公司正式成立；券商直接投資基金和民營企業(yè)組建基金，探索投資基金募集迅速擴(kuò)展；（人民幣基金后來居上）8000家基金投資進(jìn)入調(diào)整期；（金融危機(jī)下，投資呈現(xiàn)明顯回落態(tài)勢）7/14/2022市場化募集基金不斷擴(kuò)大1資金來源以海外為主的PE基金（1）國外設(shè)立，投資中國；黑石、KKR、凱雷（2）海外基金為主國內(nèi)背景：金沙江、弘毅、鼎輝2資金來源以國內(nèi)為主的PE基金（1）國有資金主導(dǎo)PE：渤海、深圳市創(chuàng)新投資（2）國有金融資本為主導(dǎo)的PE基金：商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司（3）民間資本為主的PE基金：九鼎、硅谷天堂、深圳南海成長創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)

3、（有限合伙）7/14/2022國際PE基金發(fā)展動(dòng)向PE基金管理公司上市（IPO）業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立新金融工具運(yùn)用7/14/20221、PE基金管理公司上市（IPO）PE上市兩種形式：PE基金管理公司所管理的一只基金上市或選擇基金管理公司上市PE基金管理公司所管理的基金上市好處：公司不必浪費(fèi)時(shí)間和人力去籌集資金；上市籌集的資金可以讓PE基金任意追逐巨型目標(biāo)，而無需與其他基金聯(lián)合，從而使的資金的基金更有競爭力；投資靈活性。劣勢：股權(quán)分散以及信息披露的要求會(huì)限制基金迅速?zèng)Q斷能力；基金上市可能嚴(yán)重影響PE基金改善被收購公司盈利和業(yè)績的基金心態(tài)。2006年5月，KKR旗下一只基金KKR.AS(KKE)創(chuàng)造

4、性在荷蘭阿姆斯特丹證券交易所成功融資50億，創(chuàng)PE基金上市的先河，一度震驚業(yè)界。（逃避美國信息披露和低稅收政策優(yōu)惠）2007年2月，堡壘投資集團(tuán)FORTRESS在美國證券市場進(jìn)行公開招股，募集6.433億美圓，成為美國受家公開上市的私募基金2004年，黑石集團(tuán)希望想阿波羅管理公司，設(shè)立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）2006年，計(jì)劃將管理公司自身進(jìn)行IPO，2007年6月，黑石集團(tuán)在紐約證券交易所上市PE基金管理公司上市主要好處：在信貸環(huán)境緊張的形式下。通過上市獲得大量資金，通過杠桿作用更多交易；給創(chuàng)始人和其他合伙人解決身價(jià)問題；對于提升公司品牌價(jià)值，延長企業(yè)生命；獲得永久資金投資已有業(yè)務(wù)，擴(kuò)張新

5、業(yè)務(wù)或建設(shè)永久基業(yè)；吸引公眾資本、擴(kuò)大籌集資金渠道；透明化運(yùn)作擺脫公眾和監(jiān)管層的質(zhì)疑7/14/20222、業(yè)務(wù)發(fā)展公司設(shè)立（BDC）近年來，一些PE公司一開始就通過設(shè)立公眾性質(zhì)的機(jī)構(gòu)來獲得流動(dòng)性并保持私募性英國：3I旗下有市值96億美圓倫敦上市基金；美國：更多PE公司以設(shè)立公眾化的業(yè)務(wù)發(fā)展公司（BDC）來募集更多的公眾資本；受到特殊監(jiān)督，遵循PE基金的基本投資策略PE基金設(shè)立BDC的好處。（1）永久資本：（2）新的投資者：不需要嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)；金融機(jī)構(gòu)費(fèi)用高（3）更高的費(fèi)用（4）夾層融資機(jī)會(huì)；安全的投資7/14/20223、新金融工具運(yùn)用擔(dān)保債務(wù)憑證（CDO）：CLO：擔(dān)保貸款憑證，基金資產(chǎn)是高收益

6、貸款CBO：擔(dān)保債券憑證，基礎(chǔ)資產(chǎn)是企業(yè)債券CSO：擔(dān)保合成憑證CIO：擔(dān)保保險(xiǎn)憑證SFCDO：結(jié)構(gòu)性金融擔(dān)保債務(wù)憑證7/14/20221、資金來源2、融資渠道2.1銀行貸款2.2委托貸款2.3信托融資2.4房地產(chǎn)基金2.5戰(zhàn)略私募2.6上市2.7資產(chǎn)證券化2.8債權(quán)融資2.9典當(dāng)融資二、中國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式7/14/2022 1、1997-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源年份本年資金來源小計(jì)國家預(yù)算內(nèi)資金國內(nèi)貸款債券利用外資外商直接投資自籌資金其他資金來 源19973817.112.5911.224.9460.9327.9972.91454.819984414.914.91053.26.2

7、361.8258.91167.01811.919994795.910.01111.69.9256.6180.51344.62063.220005997.66.91385.13.5168.7134.81614.22819.320017696.413.61692.20.34135.7106.12184.03670.620029750.011.82220.32.2157.2124.12738.44619.9200313196.911.43138.30.56170.0116.33770.76106.1200417168.811.83158.40.19228.2142.65207.678563.3199

8、7-2005年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源一覽7/14/20221999200020012002200320042005國家預(yù)算資金0.210.120.180.120.090.070.06國內(nèi)貸款23.1823.0921.9922.7723.7818.4018.30債權(quán)0.210.060.000.020.000.001.03利用外資5.352.811.761.611.291.330.12自籌28.0426.9118.3828.0928.5730.3333.63其他43.0247.0147.6947.3846.2749.8747.901999-2005年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源比重表 （單位：%）從表面

9、上資金來源結(jié)構(gòu)來分析，2003年是分水嶺，1997-2003年，房地產(chǎn)國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重一直保持在20左右的水平，2003年國家出臺了121號文，隨后又實(shí)行了一系列的調(diào)控政策，導(dǎo)致銀根緊縮，銀行貸款比重明顯下降，2004年國內(nèi)貸款比2003年下降了近個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)自籌資金和其他資金來源比例持續(xù)提高資料來源：房價(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)徐滇慶著 機(jī)械工業(yè)出版社7/14/2022一般說來，開發(fā)商在拿地、規(guī)劃等少數(shù)環(huán)節(jié)上動(dòng)用自籌資金。在拿到土地后和國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證，可以土地為抵押向銀行貸款，從而獲得工程建設(shè)資金和流動(dòng)資金；在土建環(huán)節(jié)，將成本轉(zhuǎn)嫁

10、給建筑承包商帶資墊付或者僅付少量建設(shè)資金；房屋結(jié)構(gòu)封頂、取得預(yù)售許可證后，開發(fā)商即可先后收取定金、預(yù)收款、首付款和整個(gè)房款。從整個(gè)過程看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金很少，大量仰仗銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直處于高位。 7/14/2022 2、房地產(chǎn)融資渠道銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。央行121號文件規(guī)定以及近期一系列從緊措施，對于項(xiàng)目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的門檻要求，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對于企業(yè)而言，便捷，成本相對較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點(diǎn)還可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍

11、普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。 常用貸款方法有:信用貸款：信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù),財(cái)務(wù)狀況,預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無抵押,保證貸款：保證貸款是指按規(guī)定的保證方法,以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí),按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任.抵押貸款：指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.貼現(xiàn)貸款：即指借款人在急需資金時(shí)，以未到期的票據(jù)向銀行申請貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。 2.1 銀行貸款7/14/20222.2 委托貸款委托貸款是指委托人

12、提供資金，由受托人（銀行）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全”之類的限制條件少（但用于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的貸款須經(jīng)報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)），門檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任。該融資方式可適用于項(xiàng)目的各個(gè)階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對較高，運(yùn)用該借款多為過橋性質(zhì)。 2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了“開發(fā)商貼息委托貸款”業(yè)務(wù)，其基本運(yùn)作方式是：在取得預(yù)售證但尚不能取得銀行按揭資格時(shí)，開發(fā)商先投入一部

13、分預(yù)付資金作為貸款本金向購房者提供購房用的委托貸款。由于開發(fā)商委托貸款為房款 70%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人30%的首付款，如果開發(fā)商首筆投入1億元委托貸款，則通過委托貸款開發(fā)商首次回籠銷售資金E=1/70%=1.4285億元。若將該資金再次投入委托貸款的周轉(zhuǎn)，則可再次回籠銷售資金2億元，即融資了1億元。這1億元即可作為公司的自有資金，使得資金鏈更加的寬余起來。同時(shí)，銷售競爭優(yōu)勢顯而易見。7/14/20222.3 信托融資房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)。2003年6月央行12

14、1文件的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求， 信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)，并以“井噴”式速度發(fā)展。不過，從法律上看，目前我國“房地產(chǎn)信托”一詞表述不夠嚴(yán)謹(jǐn)。根據(jù)信托投資公司管理辦法第二十條的規(guī)定，信托投資公司的信托業(yè)務(wù)有二：一是資金信托業(yè)務(wù)，二是動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目、公司股權(quán)等委托給信托投資公司管理。也就是說，既有資金信托，也有不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托。但不論哪種類型的房地產(chǎn)信托，其目的均是通過信托方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的

15、融資難題。因此，目前的房地產(chǎn)信托，并非類似國外REITs真正意義上的不動(dòng)產(chǎn)信托，而是資金投向?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的一種信托產(chǎn)品。 7/14/2022資金信托類房地產(chǎn)信托 貸款模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金借給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在借款期限屆滿后向信托公司還本付息，信托公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點(diǎn)：只有二級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)才能在完成前期開發(fā)工作（取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證）后，才能通過這一模式融資，并且開發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低

16、于35%，資金投放時(shí)間、資金投放范圍、資金比例均受到限制；信托投資公司接受自然人資金信托合同不得超過0份，每份合同金額不得低于人民幣萬元，不能滿足較大規(guī)模項(xiàng)目的資金需求（這是所有資金信托類房地產(chǎn)信托的共同缺點(diǎn)，以下不再贅述）；成本相對較高法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：控制委托人和受益人的個(gè)數(shù)，防止自然人信托合同雖然不足0份；合理評估擔(dān)保物的價(jià)值，調(diào)查抵押物權(quán)利狀況，防止擔(dān)保物不足值或權(quán)利受限；房地產(chǎn)企業(yè)提供信用保證，分解擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；按施工進(jìn)度發(fā)放貸款，嚴(yán)格監(jiān)督貸款運(yùn)用，防止貸款被挪用。貸款模式7/14/2022股權(quán)融資模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的

17、信托資金用于認(rèn)購房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股或轉(zhuǎn)讓的股份，房地產(chǎn)企業(yè)的股東在期滿后溢價(jià)購回購信托投資公司所認(rèn)購的股份，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；信托投資公司可以參與企業(yè)決策，進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：增加注冊資本，需召開股東會(huì)決議，并辦理相關(guān)驗(yàn)資、企業(yè)變更登記、頒發(fā)出資證明書等手續(xù)，操作較為復(fù)雜；存在信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)所購股份或者房地產(chǎn)企業(yè)股東不回購股份的風(fēng)險(xiǎn)；因股權(quán)買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：明確信托投資公司用以購買股份的資

18、金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；選派具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人員代表信托公司參與管理，防范項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；由房地產(chǎn)企業(yè)對其股東購回股份進(jìn)行擔(dān)保，防止股東不回購股份。股權(quán)融資模式7/14/2022置業(yè)模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將房產(chǎn)對外出租或出售，從而獲得收益，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：可通過收取房租長期獲取收益，或者待房價(jià)上漲后獲得收益；因系真實(shí)買賣，沒有被認(rèn)定為無效的風(fēng)險(xiǎn)或無法回購的風(fēng)險(xiǎn)。缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金

19、投放時(shí)間、投放額度均受制約，無法滿足前期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；如果購買的房產(chǎn)無法出售或出租，投資目的無法實(shí)現(xiàn)；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；無法監(jiān)控所購房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，存在不能按期接房或辦理產(chǎn)權(quán)證的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；防止無法追究其逾期交房、逾期辦證等違約行為的責(zé)任；如果整體收購房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購的方式，以減少交易成本。置業(yè)模式7/14/2022資產(chǎn)池模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金貸用于購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，房地

20、產(chǎn)企業(yè)在約定的期限按原價(jià)或溢價(jià)回購該放產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：無需考慮所購房產(chǎn)能否出租或出售的風(fēng)險(xiǎn)，收益較穩(wěn)定；一般是以低于房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的價(jià)格收購，房地產(chǎn)企業(yè)不回購的可能性較小，即使不回購，也可以通過轉(zhuǎn)售收回成本和收益。缺點(diǎn)：因受房屋預(yù)售制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無法滿足前期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；因買賣并非真實(shí)交易目的，存在被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；如利潤較高，存在信托投資公司不予回轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；如果房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購，該房產(chǎn)又無法出售，則面臨成本和收益無法實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查擬購房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在

21、抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，最好選擇已竣工備案的房產(chǎn)；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購買，防止其到期不回購或者所購房產(chǎn)到期無法處置；明確信托投資公司用以購買房產(chǎn)的資金系信托資金，而非其固有資金，防止被認(rèn)定為企業(yè)間借貸或信托投資公司到期不回轉(zhuǎn)房產(chǎn)；如果整體收購房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用股權(quán)收購的方式，以減少交易成本。資產(chǎn)池模式7/14/2022融資租賃模式是指投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資者集合的信托資金購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)，然后將該房產(chǎn)租給該房地產(chǎn)企業(yè)使用，房地產(chǎn)企業(yè)向信托投資公司支付租金，到期回購該房產(chǎn)，信托投資公司向投資者支付投資本金及收益。優(yōu)點(diǎn)：只

22、要信托投資公司具有融資租賃的業(yè)務(wù)資格，可以避免類似資產(chǎn)池模式被認(rèn)定為企業(yè)間借貸的風(fēng)險(xiǎn)；能獲取穩(wěn)定的收益；到期不回購的風(fēng)險(xiǎn)較小。缺點(diǎn)：因受房屋租賃制度的限制，資金投放時(shí)間、投放額度均受制約，無法滿足前期、中期項(xiàng)目開發(fā)的資金需求；所涉稅費(fèi)較多，成本較高；存在房地產(chǎn)企業(yè)到期不回購房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查投資房產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況等，避免采取預(yù)售、預(yù)租方式；以低于房產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金，或到期不回購，或者所購房產(chǎn)到期無法處置；如果整體收購房產(chǎn)項(xiàng)目，可以采用收購股權(quán)的方式，以減少交易成本。融資租賃模式7/

23、14/2022不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)信托類房地產(chǎn)信托不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過租金或和溢價(jià)回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)：因不系資金信托，在一段時(shí)間內(nèi)突破了信托合同份數(shù)限制，滿足房地產(chǎn)企業(yè)較大的資金需求，吸引更多的投資者；但現(xiàn)階段也同樣受到了監(jiān)管部門的限制缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制度不完善，無法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；所涉稅費(fèi)較多，交易成本較高；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真審查

24、信托房產(chǎn)的相關(guān)證照、查清是否存在抵押、查封情形、土地出讓金交納情況、租金收益情況等；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期支付租金或到期不回購。不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式7/14/2022股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資人，并通過分紅或和溢價(jià)回購信托受益權(quán)等方式向投資人支付本金回報(bào)。優(yōu)點(diǎn)：資金投放時(shí)間不受限制，避免因項(xiàng)目未取的“四證”而不能投資；項(xiàng)目資本金比例不受35%的限制，降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例；所涉稅費(fèi)相對較少，交易成本相對不高。缺點(diǎn)：由于信托財(cái)產(chǎn)登記和轉(zhuǎn)移制

25、度不完善，無法解決信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性；由于信托投資公司系房地產(chǎn)企業(yè)的受托人，在法律上要著重于維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的利益，投資者的風(fēng)險(xiǎn)較大。法律風(fēng)險(xiǎn)控制要點(diǎn)：認(rèn)真評估、調(diào)查信托股權(quán)的基本情況；以低于受益權(quán)價(jià)值的價(jià)格購買，并由房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，防止其不按期分紅或到期不回購。股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式7/14/2022 資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過租金或溢價(jià)回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人

26、集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)將股權(quán)委托設(shè)立為信托財(cái)產(chǎn)，取得信托財(cái)產(chǎn)的信托受益權(quán)，然后委托信托投資公司將該信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，并通過分紅或溢價(jià)回購信托受益權(quán)等方式向投資者支付回報(bào)；同時(shí)，投資者將資金委托給信托投資公司管理，信托投資公司按照信托合同的約定，將投資人集合的信托資金用于購買房地產(chǎn)企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)。混合信托類房地產(chǎn)信托混合信托類房地產(chǎn)信托主要有兩種模式：一是資金信托與不動(dòng)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式，二是資金信托與股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相結(jié)合的模式7/14/20222.4 房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金是一種集中

27、眾多零散資金，交由投資專家進(jìn)行集中投資的融資方式。具體的基金融資方式有海外房產(chǎn)基金和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。 國外房地產(chǎn)基金國外地產(chǎn)基金看好中國房地產(chǎn)市場，近幾年流入中國的海外基金不斷增加：摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、新加坡嘉德置地等紛紛出手。由于受到國內(nèi)政策，以及國內(nèi)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場的不透明性的影響，目前海外地產(chǎn)基金在選擇合作伙伴時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)是公司的道德風(fēng)險(xiǎn)、管理團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、政府關(guān)系、發(fā)展前景等。 國內(nèi)房地產(chǎn)基金國內(nèi)地產(chǎn)基金的發(fā)展由于缺乏相關(guān)法律制度的規(guī)范而受到了限制。隨著房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展以及合伙企業(yè)法的實(shí)行，地產(chǎn)基金有望成為房地產(chǎn)融資方式的新寵

28、。7/14/20222.5 戰(zhàn)略私募國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進(jìn)行私募投資。戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時(shí)建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財(cái)務(wù)制度。其次，可以幫助企業(yè)比較好地解決員工激勵(lì)問題，建立起有利于上市的員工激勵(lì)制度。第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，從而在未來上市的時(shí)候更容易獲得投資者的追捧。第四，戰(zhàn)略投資者（特別是國際戰(zhàn)略投資者）所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成

29、長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時(shí)間內(nèi)改善企業(yè)的收入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價(jià)值的提升。最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報(bào)。中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實(shí)不僅是資金的問題，而依次是資金，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)制以及產(chǎn)業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個(gè)方面都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來直接的助益。7/14/20222.6 上市融資上市是企業(yè)獲取資金，實(shí)行資本運(yùn)作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會(huì)的關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知讓大多數(shù)房地產(chǎn)

30、公司只能望洋興嘆。至今年月向前倒推年，房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO上市只有家，監(jiān)管部門對房企上市還是嚴(yán)控但借殼上市還是一事一議，較IPO略為寬松房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個(gè)重要領(lǐng)域，對于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會(huì)閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)模可以不受銀行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機(jī)制。 2.7 資產(chǎn)證券化7/14/20222.8 債券發(fā)行債券融資是指企業(yè)通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，表明房地產(chǎn)企業(yè)與投資者債權(quán)債務(wù)關(guān)系的一種承諾憑證。

31、只有在相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)企業(yè)的背景、經(jīng)濟(jì)效益等內(nèi)容審查合格 后才可以發(fā)行債券。優(yōu)點(diǎn)：債券融資有利于降低企業(yè)的融資成本，因?yàn)閭鶆?wù)的利息是計(jì)入成本的，而發(fā)行股票的股息是稅后支付的，這從一定程度上減少了稅收。債券融資也可以分擔(dān)銀行貸款的壓力，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供了更多的選擇，分散銀行和政府的風(fēng)險(xiǎn)。而且，債券資金的使用相當(dāng)?shù)撵`活，不象銀行貸款那樣，有規(guī)定的用途。缺點(diǎn)：因?yàn)楦鶕?jù)公司法，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，因此，大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行債券融資。7/14/20

32、22典當(dāng)以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)發(fā)展資金，典當(dāng)行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補(bǔ)闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個(gè)人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。一些手中已經(jīng)有新項(xiàng)目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進(jìn)典當(dāng)行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當(dāng)行接受一筆房產(chǎn)整體項(xiàng)目的典當(dāng)?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度達(dá)到2000萬元?！巴恋氐洚?dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。2. 典當(dāng)融資7/

33、14/2022三、房地產(chǎn)投資基金1、房地產(chǎn)基金概要2、房地產(chǎn)基金管理、運(yùn)作和盈利模式3、境內(nèi)外地產(chǎn)基金在中國的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品4、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）與中國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)合5、 REITs在中國的發(fā)展之路7/14/20221、房地產(chǎn)基金概要1. 1 房地產(chǎn)基金定義房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基

34、礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。所謂房地產(chǎn)基金,是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對象,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價(jià)值鏈的不同環(huán)節(jié),及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來講是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運(yùn)作管理的資金。7/14/20221. 2 房地產(chǎn)基金的分類基金的分類投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封

35、閉型基金根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式：第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)；第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資；第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)；注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投

36、資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。7/14/20221. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征收益率波動(dòng)小，回報(bào)較穩(wěn)定；比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資；能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)；中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；對于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比較敏感。1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域 把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價(jià)值

37、鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域：既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資；既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資；既可以對項(xiàng)目進(jìn)行整體收購，又可以進(jìn)行杠桿收購；既可以對銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場；在資金空閑時(shí)期還可以投資于短期資金市場或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動(dòng)性。 7/14/2022 基金持有人基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個(gè)人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 基金組織在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它

38、辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會(huì)議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)負(fù)責(zé)對日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個(gè)無形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 基金管理人基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)等機(jī)構(gòu)?；鹜泄苋嘶鹜泄苋擞址Q基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。1.

39、 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)：7/14/20221. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工 基金規(guī)劃部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 基金募集部負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證募集資金。 基金管理部負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 投資服務(wù)部按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)所有基金的會(huì)計(jì)、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向

40、證監(jiān)會(huì)定期報(bào)告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時(shí)，國外發(fā)達(dá)國家一般都設(shè)有5個(gè)部門分工管理，分別為：7/14/2022 2、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。1、自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會(huì)，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，

41、職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會(huì)甚至控股股東掌控。優(yōu)點(diǎn)：這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會(huì)和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn)投資者主權(quán)的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。缺點(diǎn)：經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會(huì)和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管

42、理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。7/14/20222、委托管理模式基本特征：投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報(bào)酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。一般運(yùn)作程序：有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報(bào)經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)、理事會(huì)、管委會(huì)等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報(bào)送投資基金

43、最高決策機(jī)構(gòu)決策。信托契約制地產(chǎn)投資基金由于“信托”投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當(dāng)然的“信托契約”委托管理模式。優(yōu)勢：相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是專家理財(cái)、專業(yè)投資。目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去潛水運(yùn)行的低調(diào)姿態(tài)而逐漸浮出水面，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成

44、，還需要一個(gè)逐步發(fā)展和完善的過程。7/14/20222. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程房地產(chǎn)基金籌集過程撤 資 退 出投 資 后 監(jiān) 督詳 細(xì) 評 估尋找和篩選項(xiàng)目基金發(fā)起設(shè)立的過程選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項(xiàng)目重要項(xiàng)目的市場潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程7/14/20222. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模開發(fā)面積20-30萬平米之間，年竣工銷售面積10-20萬平米，年即可完成成長型企業(yè)在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段城市選擇首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會(huì)城市如西安、

45、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)城市如寧波、大連等客戶選擇在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目企業(yè)機(jī)制選擇民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)：基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資基金目標(biāo)客戶的選擇7/14/2022風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場慣性風(fēng)險(xiǎn)相對高收益也相對高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目

46、，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目項(xiàng)目市場綜合優(yōu)勢強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)基金選擇項(xiàng)目的傾向方式一 選擇2-3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)方式二 選擇一個(gè)團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢企業(yè)，分享綜合收益基金組合投資7/14/2022基金介入基金介入基金介入土地投標(biāo)拿到預(yù)售證結(jié)構(gòu)封頂拿到四證拿 地 缺口一： 啟動(dòng)資金 缺口二： 四證未全，銀 行不發(fā)放開發(fā) 貸款 缺口三： 項(xiàng)目未封頂， 銀行不發(fā)放按揭貸款 2. 4 房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)及個(gè)案1、房地產(chǎn)基

47、金介入房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)點(diǎn)7/14/2022 北京左岸公社。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。偉業(yè)基金介入后做了一系列操作，幫其解決資金問題： 以項(xiàng)目控股權(quán)方的身份介入項(xiàng)目，偉業(yè)不參與項(xiàng)目分紅，但發(fā)展商須向其支付高于銀行的利息；協(xié)助發(fā)展商向銀行貸款；資金鏈連上后，偉業(yè)作股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出項(xiàng)目。 北京國恒基業(yè)大廈項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工； 自身拆借2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款1

48、.2億。 2、房地產(chǎn)基金介入房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)點(diǎn)的案例資金缺口一的解決個(gè)案：資金缺口二的解決個(gè)案：7/14/2022資金缺口三比較突出的一個(gè)例子是北京今典集團(tuán)“蘋果社區(qū)”的“貼息委托貸款”案例。因?yàn)椤?21文件”規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款，為解決從拿到預(yù)售證到項(xiàng)目封頂這段時(shí)期內(nèi)的資金瓶頸，今典集團(tuán)推出“發(fā)展商貼息委托貸款”的策略，今典自己出資2億元，以“貼息委托貸款”的方式委托給北京市商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進(jìn)行按揭，利率比正常銀行貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)；待樓盤封頂之后，該按揭轉(zhuǎn)為正常利率的銀行住房貸款。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式：資金缺口三的解決個(gè)

49、案：先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計(jì)劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機(jī)構(gòu)和個(gè)人融資；在項(xiàng)目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款；樓盤封頂之后，北國投將按揭項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的款項(xiàng)，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來做；7/14/2022購 房 者機(jī)構(gòu)和個(gè)人（精瑞基金）蘋果社區(qū)北 國 投樓盤封頂之前提供按揭封頂之后轉(zhuǎn)按銀 行支付購房款樓房封頂之后提供按揭貸款房產(chǎn)支付購房款投資房貸信托銷售房貸計(jì)劃基金+信托介入解決資金缺口的操作流程圖前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿

50、2億元出來委托銀行“貼息貸款”。在新模式中，這2億元不用發(fā)展商出了，由信托計(jì)劃負(fù)責(zé)去融資，融資對象包括國外基金和國內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人,信托和基金在這個(gè)時(shí)候發(fā)揮作用了。 7/14/20222. 5 三種典型的盈利模式增值為王房地產(chǎn)基金盈利模式策劃和設(shè)計(jì)的基本指導(dǎo)思想以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式通過系統(tǒng)地對目標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施投資運(yùn)作及管理運(yùn)作，尋求投資資本的收益和增值，體現(xiàn)了地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展集合投資工具的本質(zhì)特征，因而可以作為地產(chǎn)投資基金的主導(dǎo)經(jīng)營業(yè)務(wù)。 1、以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式2、以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運(yùn)營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、

51、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。 3、以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式把為目標(biāo)房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目提供融資支持和融資服務(wù)作為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)，由于房地產(chǎn)銀根緊縮，這種運(yùn)營模式在目前市場環(huán)境下有著一定的發(fā)展空間。 7/14/20222. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營和盈利模式 一是開發(fā)型投資-對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值；二是風(fēng)險(xiǎn)投資型投資-運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； 三是收租型投資-長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的

52、長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時(shí)透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； 四是抵押資產(chǎn)型投資-投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。深圳國際信托投資公司發(fā)行的“深國投深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃” 于2005年1月14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； 五是不良資產(chǎn)處置型投資-投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。如高盛、摩根斯坦利等幾大國際著名投資銀行就對國內(nèi)不良資產(chǎn)的處

53、置和投資情有獨(dú)鐘。 7/14/20223、境內(nèi)外房地產(chǎn)基金在中國的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及基金產(chǎn)品3. 1 進(jìn)入中國的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其基金產(chǎn)品澳大利亞最大投行“麥格理”公司（MacquarieBank）與英國基金管理公司“施羅德”所屬的“亞洲物業(yè)集團(tuán)”（SAP）合資成立了“第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司”，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū)“奧麗花苑”。這是上海住宅開發(fā)商中第一個(gè)非亞洲區(qū)開發(fā)商。 1、第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司 “中國房地產(chǎn)基金”由荷蘭 ING國際集團(tuán)與首創(chuàng)集團(tuán)在2002年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。該基金籌

54、集資金超過 60 億元，期限為810 年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。中國房地產(chǎn)基金和首創(chuàng)置業(yè)合作開發(fā)“第三置業(yè)”，并占有 30的股份；而在東壩河附近的太平洋城，中國房地產(chǎn)基金也擁有80的控股權(quán)。中國房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人、北京太平洋城董事長胡旭成表示，他們所看中的是商務(wù)開發(fā)。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。但在國內(nèi)，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。因此，在國內(nèi)又不適合做投資基金。但是，中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的誘惑，又使得他們難以割舍。也正因?yàn)槿绱?，他們才不得不選擇自己投資開發(fā)新項(xiàng)目。 2、 中國房地產(chǎn)基金7

55、/14/2022 2003年7月底,亞洲最大上市地產(chǎn)公司之一新加坡嘉德置地旗下嘉茂基金宣布成立中國住宅發(fā)展基金,來自歐美、新加坡、臺灣等地的投資者拿出 1億至 2 億美元成立中國住宅發(fā)展基金,投資于上?；虮本┑闹懈邫n私人住宅項(xiàng)目。同時(shí)，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價(jià)位在500020000 元平方米的不同檔次的商品房投資。、中國住宅發(fā)展基金 2003 年 7 月 10 日,摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 宣布，與上海盧灣區(qū)政府控股的地產(chǎn)發(fā)展商永業(yè)集團(tuán)建立共同投資上海房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟。雙方同時(shí)還宣布了合作投資的第一個(gè)項(xiàng)目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集

56、團(tuán)旗下的大型地產(chǎn)項(xiàng)目錦麟天地雅苑。項(xiàng)目總投資達(dá)9000萬美元折合人民幣745億元。該項(xiàng)目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的新天地旁。該項(xiàng)目由住宅、服務(wù)式公寓和商業(yè)組成。項(xiàng)目在 2004 年春完成預(yù)售，于 2005年初竣工。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的10%左右。 、摩根士丹利7/14/2022以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金新加坡投資公司旗下的GIC 地產(chǎn)斥資 4200 萬美元,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地, 興建寫字樓綜合物業(yè)、新加坡 GIC 地產(chǎn)2000年，美國成立了針對中國市場的房

57、地產(chǎn)投資基金，2003年，著名投資銀行高 盛公司也宣布成立了此類機(jī)構(gòu)。 2003 年，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金會(huì)、韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金會(huì)和德意志銀行房地產(chǎn)投資基金開始尋找在中國落地的機(jī)會(huì)。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項(xiàng)目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進(jìn)入上海,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達(dá)成

58、緊密合作意向,并進(jìn)入實(shí)質(zhì)操作階段。、其他7/14/2022海外基金介入房地產(chǎn)市場的方式有幾種：一是自主投資取得土地并開發(fā)，通過銷售實(shí)現(xiàn)退出；二是與本地的開發(fā)商合作開發(fā)，按比例分享收益；第三就是與政府合作參與土地一級開發(fā)；第四是個(gè)別的向房地產(chǎn)公司提供過橋融資，獲得利息收入及其他權(quán)利；第五是收購銀行不良資產(chǎn)包中的房地產(chǎn)項(xiàng)目并通過整收零售或二次開發(fā)后出售實(shí)現(xiàn)收益；最后就是他們通過收購長期持有型物業(yè)，通過租金收入和資產(chǎn)增值獲得長期收益。 7/14/20223. 2 國內(nèi)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品及運(yùn)作機(jī)構(gòu)在利用房地產(chǎn)基金融資過程中，存在以下比較典型的運(yùn)作模式：1、偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計(jì)劃 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公

59、司成立于2000年，以使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相結(jié)合為目的，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。主要業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本運(yùn)作 、房地產(chǎn)的證券化及金融創(chuàng)新業(yè)務(wù) 、項(xiàng)目融資 、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理等 。從設(shè)立初期就定位于與投資公司合作的準(zhǔn)基金模式上，未來將逐步向著基金的方向發(fā)展。偉業(yè)提出了類基金運(yùn)作模式，并開始實(shí)際操作。準(zhǔn)備在時(shí)機(jī)成熟和法律法規(guī)允許時(shí)與金融機(jī)構(gòu)合作成立規(guī)范運(yùn)作的基金。偉業(yè)公司簡介偉業(yè)的類基金計(jì)劃7/14/2022偉業(yè)資產(chǎn)管理公司合作銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目間接投資房地產(chǎn)證券化金融業(yè)務(wù)二手房吞吐及中介業(yè)務(wù)部分資金進(jìn)行證券投資房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資投資人偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金運(yùn)作模式7/14

60、/20222、中城房網(wǎng)投資管理有限公司房地產(chǎn)投資基金 公司簡介2002年11月，在上海成立，股東為深圳萬科、北京萬通、浙江南都、河南建業(yè)等12家房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)收資本億元。戰(zhàn)略規(guī)劃第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進(jìn)行運(yùn)做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營，并通過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作的方式獲取相應(yīng)的利潤；二是和銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行相關(guān)的資本運(yùn)作。 第二階段：建立資金管理平臺，擴(kuò)大融資渠道，開展受托資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。 第三階段：專業(yè)房地產(chǎn)基金募集和基金管理階段。公司將申請成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。7/14/2022區(qū)域偏好：重點(diǎn)關(guān)注