1我國住房保障的發(fā)展歷程及政策

1、一、我國住房保障的發(fā)展歷程及政策（1）為何要建設(shè)及何為保障性住房隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、居住需求和攀升的房價矛盾 日益突出，住房問題成為社會關(guān)注的熱點、焦點問題。為了解決中 低收入人群的住房問題，不僅關(guān)系到國民的生存為題，也關(guān)系到一 個國際經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定。近幾年，國家不斷加大住房保障力度， 采取多種方式對不同困難類型家庭實施住房保障，解決了部分收入 家庭的住房問題促進(jìn)了經(jīng)濟、社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定建 設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限定銷售價格或租金的、具有社會保障性質(zhì)的住房，它包 括城市的廉租房、經(jīng)濟適用住房、一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚 戶區(qū)（危舊房）改造

2、、游牧民定居工程以及自2009年開始由國務(wù)院確 定的試點地區(qū)的農(nóng)村危房改造工程。（2）保障性住房的發(fā)展歷程中國政府歷來非常重視住房保障工作。鄧小平同志在1980年就 提出：“關(guān)于住宅問題，要考慮城市建筑住宅、分配房屋和一系列政 策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以 出售，老房子也可以出售。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整，要聯(lián)系 放價調(diào)整房租，是人覺得買房合算。將來房租調(diào)高后對低工資的職 工給予補貼。我國從1995年開始實施國家安居工程實施方案， 推行保障性住房建設(shè)。“安居工程”計劃用5年左右時間，完成安居 工程建筑面積1.5億平方米。安居房直接以成本價向中低收入家庭 出售，并

3、優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，在不同等條件 下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中得住房困難戶，不售給高收入家 庭。1998年國務(wù)院出臺通知要求：1998年下半年，停止住房實物的 分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主 的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。加快住房建設(shè)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日 益增長的住房需求。新的住房保障體系主要分為三個層次：一是面 對最低收入家庭的廉租住房；二是為中低收入家庭提供的經(jīng)濟適用 住房；三是面對中高收入階層的商品房，是完全市場化的。溫家寶總理分別在2006年的政府工作報告和2008年的政府工 作報告中強調(diào)指出要抓緊建立住房保障體系，提出“健全廉租住房 制度，

4、加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強經(jīng)濟適用住房的建 設(shè)和管路，積極解決城市低收入群眾住房困難等具體舉措。十七大 報告還首次提出廉租房的資金來源問題，包括三大部分：公共財政 資金、住房公積金的增值收益以及一定比例的土地出讓凈收益。十 七屆五中全會審議了中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十 二個五年規(guī)劃的建議。和以往“五年規(guī)劃”不同，“十二五規(guī)劃”重 點突出了民生，“加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造， 發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給”，成為未來五年房 地產(chǎn)市場發(fā)展的重要方向，計劃每年新建保障性住宅500萬套，力 爭還清3000萬套保障性住房的歷史欠賬。二，我國保障性住房的

5、現(xiàn)狀以及建設(shè)中出現(xiàn)的問題我國保障性住房建設(shè)中出現(xiàn)的問題保障性住房政策市國家解決低收入人群住房問題的重要惠民政策。 但在具體的實施過程中卻由于政策的先天不足或者執(zhí)行偏差。出現(xiàn)了 諸多問題：部分保障性住房被查出存在砌筑質(zhì)量 不高、適用“瘦身 鋼筋”、安全隱患較多、材料報驗和工序驗收把關(guān)不嚴(yán)、項目管理人 員不到位等現(xiàn)象。例如廣西某建設(shè)工程有限公司施工的梧州市廉租房四期5#樓工程， 未辦理施工許可證，卻以施工至5層樓面；在廣西上思縣，在被抽查 的3個工程被查出存在重大質(zhì)量安全隱患和項目管理人員不到位的 問題。上思縣2010年廉租住宅樓工程A樓4#，鋼筋合格證明文件和 復(fù)驗報告均為柳鋼產(chǎn)品，而現(xiàn)場實際卻

6、非柳鋼的產(chǎn)品。水泥標(biāo)號與配 合比也不符，原本要求配合比適用標(biāo)號為42.5的水泥，而實際適用 標(biāo)號為32.5的水泥。今年來一些地方保障房工程質(zhì)量難以讓群眾滿意，社會公眾活多 或少存在保障房“缺乏保障”的困惑。如位于北京市大興區(qū)舊宮三角 地的明悅灣8棟保障房，因為北京市住建委確認(rèn)其存在嚴(yán)重質(zhì)量問題， 決定拆除其中的6棟樓重建，另兩棟樓局部加固。而今年早些時候， 總投資8億元的青海最大拆遷移民安置工程康川新城，保障性住房工 程尚未竣工，21棟樓就背查出有質(zhì)量問題，部分甚至被要求重建。 這些活生生的案例，每一次的曝光都讓人感到痛心和遺憾。我國保障性住房的現(xiàn)狀。雖說我國保障性住房在建設(shè)中出現(xiàn)了各種各樣的

7、問題，但是通過 多年各級政府的努力和重視，我國住房保障的成績顯著。誠征人均住 房面積從改革開放初期1978的6.7平方米，提高到2008年的29平方米。人均面積增加的同時，城鎮(zhèn)化率逐漸提高，城鎮(zhèn)人口快速增長， 也就是或，不僅人均住房面積有所改善，住房質(zhì)量、居住區(qū)配套等都 得到了全面的改善。就拿我省來說。2010年上半年，我省經(jīng)適房新開工1.22萬套、 竣工8576套；廉租房新開工2137套、竣工4042套；城市和國有工 礦棚戶區(qū)完成拆遷183萬平方米、新開工72萬平方米。下半年，保 障性住房建設(shè)力度明顯加大。開建廉租房8.32萬套、竣工5.6萬套； 開建經(jīng)房3.1萬套、竣工2.7萬套；完成城市

8、及工礦棚戶區(qū)拆遷570 萬平方米、竣工170萬平方米；新建公共租賃住房20萬平方米、4000 多套。以此來滿足不同層次居民的住房需求。雖說我國在保障性住房建設(shè)在一定時期內(nèi)取得了一定的成績。但 是總體開發(fā)力度相對偏弱。從2000年后，我國新建房地產(chǎn)中經(jīng)濟適 用房的面積比重開始不斷滑坡，從2000年占房地產(chǎn)開發(fā)面積的20% 左右下降到2008年5%。這引起了政府的高度重視。政府的各項保證 保障房的舉措在十二五規(guī)劃中可以得知政府在十二五期間將加大力 度建設(shè)保障房、廉租房、共租房。根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來5年3600萬套保障性住房建設(shè) 任務(wù)的完成，將是我國城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)到20%左右?！笆?/p>

9、 二五”住房保障規(guī)劃重點和基本目標(biāo)是：著力解決低收入家庭住房困 難問題。努力解決中等偏下收入家庭朱方剛苦難。推進(jìn)各類棚戶區(qū)綜合整治。建立和完善住房保障政策、技術(shù)支撐體系。與“十一五”住房規(guī)劃槍挑總量調(diào)控、鼓勵梯級消費相比，“十 二五”住房規(guī)劃綱要權(quán)利圍繞提高住房保障水平進(jìn)行，并提出“堅持 政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國情的住房體制機制和政 策體系逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本 適應(yīng)的住房供需格局，實現(xiàn)廣大群眾住有所居”的目標(biāo)。在此基礎(chǔ) 上，各地“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃紛紛出爐，以期未來城鎮(zhèn)住房困難 戶的住房問題能得到進(jìn)一步的改善，保障房政策進(jìn)一步惠及城鎮(zhèn)中等 偏

10、下收入家庭、新就業(yè)職工以及在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的未來務(wù)工人員。就拿我省來說，在“十二五”期間各地要開工建設(shè)保障性住房 210萬套，其中廉租房45.9萬套、公共租賃住房61.8萬套、經(jīng)濟適 用住房45.4萬套、限價商品房13萬套、棚戶區(qū)改造（含林區(qū)、墾區(qū) 危房改造）43.9萬套。到“十二五”末。我省城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋 面預(yù)計達(dá)到20%左右，逐步建立以公共租賃住房為主的多層次城鎮(zhèn)住 房保障體系。三、國外保障性住房當(dāng)前，社會各界多我國經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)等住房保障體系 相關(guān)討論不絕于耳，面對目前存在的問題和遇到的難題，學(xué)習(xí)和借鑒 國外在住房保障制度方面的經(jīng)驗，無疑對構(gòu)建、完善我國的住房保障 體系有著有

11、益的啟迪意義。美國：全面的立法保障美國主要實行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度較高， 私人擁有住房比例較大。通過立法保障性住房措施的落實。美國在住 房保障方面最具特色的，就是各項措施通過立法保障來落實實施。這進(jìn)一步對住房保障作了相應(yīng)的規(guī)定。一是擴大房屋抵押貸款保險。錯 了少數(shù)富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他們通?？砂捶績r的 25%支付現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和房款協(xié)會尋求貸款。 而是提供較低租金公房。，住房法規(guī)定，其租金一般不到私有住 房租金的一半。二是提供低利率貸款建房。國民住宅法規(guī)定，政 府提供低利息貸款，鼓勵私人投資于低收入家庭公寓住宅的建設(shè)，建 成后的住房，優(yōu)惠提

12、供給因城市重建或政府公關(guān)計劃喪失住所的家庭。 三是提供房租補貼，家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申 請此項補貼。四是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。五是禁止住房中 的種族和宗教歧視。加快住房自有化步伐。美國住房自由化水平的提高得益于美國居 民住房消費觀念的變化。美國家庭消費中用于住房租金的比例呈上升 趨勢。因此，絕大多數(shù)人逐步由住房轉(zhuǎn)向買方。自有住房占總住房面 積的比例。1940年為44%1870年63%，到現(xiàn)在已超過90%。據(jù)統(tǒng)計， 早在80年代除美國平均一戶擁有住房就已超過一套，住房自有化水 平及居住水平均居世界前列。發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融。美國房地產(chǎn)金融發(fā)達(dá)，金融機構(gòu)積極地參與 住房建

13、設(shè)。美國私人金融機構(gòu)和政府金融機構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款。特 別市個人住房抵押貸款。私人金融機構(gòu)中的商業(yè)銀行，房地產(chǎn)抵押貸 款證券化趨勢突出。私人金融機構(gòu)中的非銀行機構(gòu)，如儲藏放款協(xié)會、 互助儲蓄銀行、信貸協(xié)會等也經(jīng)營房屋抵押貸款。美國政府有專門的 信貸機構(gòu)，如聯(lián)邦住宅放貸銀行委員會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司、聯(lián) 邦住宅管理委員會等。主要職能是為放貸協(xié)會提供貸款二級市場。為 買房提供抵押貸款保險與資金。國外的各個國家在住房保障制度的完善過程中，均是非常重視住 房保障制度的立法工作，通過制定相對完整的住房法律、法規(guī)。引導(dǎo) 和規(guī)范各個主體的行為。美國：美國國會1949年就通過了全國可支付住房法，此后又 先后

14、通等相關(guān)法律。英國：英國19世紀(jì)80年代就制定并頒布了住宅法。加拿大:加拿大政府先后頒布并執(zhí)行了 1936年的住房所有權(quán)法 案，1938年的國家住房法案、1944年、1954年、1964年的國 家住房法案修正案。四、我國保障性住房的未來之路。為實現(xiàn)“住有所居”，“十二五”時期我國將大規(guī)模建設(shè)保障性住房， 規(guī)劃“十二五”期末城鎮(zhèn)居民住房保障比例將達(dá)到20%左右，如何很好地 完成3600萬套的保障性住房任務(wù)是擺在各級政府面前的一個現(xiàn)實問題。第一各級政府是實施住房保障的責(zé)任主體。保障公民的基本居住條件， 是政府職能的基本體現(xiàn)?！笆濉睍r期我國要逐步建立穩(wěn)定的住房保障投 入機制，以政府為主導(dǎo)，加大各

15、級財政資金、住房公積金貸款的支持力度， 引導(dǎo)社會資金參與保障性住房建設(shè)運營。第二采用靈活的住房保障方式。房改20年來，我國城鎮(zhèn)居民居住水 平有了較大幅度提高，普遍性住房短缺已基本解決，住房問題主要體現(xiàn)為 區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性矛盾。這種現(xiàn)實及未來相當(dāng)長時期內(nèi)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，決定 了我國住房保障模式不同于任何國家住房保障政策的演變歷程，在保障方 式方面更不適合采取“磚頭補貼”和“人頭補貼”相結(jié)合的靈活方式。具 體而言，在大中城市集中建設(shè)一定數(shù)量的公共住房，是解決這些地區(qū)低收 入居民住房短缺矛盾的重要手段，也是住房保障服務(wù)于城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的 需要。而在住房矛盾并突出的中小城市、人口流出地區(qū)，則宜采取“人頭 補貼”，從分利用市場及社會力量改善低收入