協(xié)信集團重慶G3項目項目定位及概念方案匯報20110803

1、G3項目定位及 概念規(guī)劃方案匯報 1一、土地屬性分析關(guān)注內(nèi)容土地屬性清單、初步確定客戶分析政府規(guī)劃、交通狀況和配套設(shè)施，判斷土地的未來發(fā)展和城市角色根據(jù)土地屬性對不同客戶的影響，建立客戶與土地的關(guān)系，初步判斷客戶理解土地自身以及周邊狀況，判斷對規(guī)劃景觀單體的影響土地控規(guī)對單體選型的影響了解土地周邊配套以及資源，尋求土地屬性的改善機會2二、市場競爭分析關(guān)注內(nèi)容競爭板塊圖、靜態(tài)和動態(tài)典型項目分析通過地塊與城市的關(guān)系，城市角色以及交通到達性，判斷客戶來源以及競爭板塊了解區(qū)域的市場成長過程以及發(fā)展趨勢各板塊市場掃描，識別主流市場發(fā)現(xiàn)市場機會針對不同客戶審視不同產(chǎn)品的競爭壓力以及機會，客戶緯度競爭分析判

2、斷遠期壓力，主要競爭板塊的成長性典型競爭項目重點分析（規(guī)劃、產(chǎn)品、銷控、推廣、包裝等）在初步目標(biāo)客戶的基礎(chǔ)上進行驗證和深化3三、設(shè)計前期關(guān)注內(nèi)容產(chǎn)品庫、客戶需求清單、用地分析、單一成本測算、客戶篩選在城市客戶細分的基礎(chǔ)上，建立各類客戶的產(chǎn)品需求清單建立各區(qū)域的產(chǎn)品庫，學(xué)習(xí)總結(jié)競爭產(chǎn)品，深入理解客戶和產(chǎn)品對應(yīng)用地分析，理解土地價值，尋求土地價值最大化的產(chǎn)品解決方案根據(jù)用地分析，在產(chǎn)品庫中尋找原型產(chǎn)品單一成本測算，關(guān)注項目核心成本容積率的價值以及效率；4四、產(chǎn)品建議關(guān)注內(nèi)容用地強排、產(chǎn)品建議書確定目標(biāo)客戶和產(chǎn)品對應(yīng)關(guān)系，以及產(chǎn)品配比；通過不同產(chǎn)品類型的比例關(guān)系，動態(tài)觀察不同產(chǎn)品類型的盈利能力；在產(chǎn)

3、品建議書中關(guān)注會所、車位、景觀、立面、門窗等，完善客戶價值最大化的成本結(jié)構(gòu)5五：可行性測算關(guān)注內(nèi)容完全成本、可行性測算根據(jù)用地強排方案，得到初步經(jīng)濟指標(biāo)完成開發(fā)、銷售、資金和費用計劃根據(jù)方案的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)完成成本測算和財務(wù)測算判斷產(chǎn)品的盈利能力，明確不同產(chǎn)品不同時間的項目角色6土地屬性分析7靜態(tài)觀點:城郊類土地，通過區(qū)域發(fā)展，逐步項目城市土地轉(zhuǎn)化資源自然資源豐富+熱點區(qū)域+配套生活/交通/教育 缺乏關(guān)鍵詞解釋北部新區(qū)北部新區(qū)，重慶傳統(tǒng)富人區(qū)，集中北部80%的高端產(chǎn)品城市發(fā)展主要方向兩江新區(qū)都市綜合版塊，兩江新區(qū)核心，高品質(zhì)居住和內(nèi)陸開放型經(jīng)濟示范區(qū)北部新區(qū)核心位置優(yōu)質(zhì)版塊北部新區(qū)核心景觀最優(yōu)質(zhì)

4、版塊，居住品質(zhì)一流，版塊開發(fā)起步資源豐富照母山植物園、五大水庫形成湖、地形豐富、城市制高點熱點區(qū)域周邊成熟度、配套完善度較高，但是均距離本案2公里以上生活配套匱乏、教育資源短缺道路交通完善，無公交線路，無基本生活配套，政府規(guī)劃短期內(nèi)無法形成城市熱點區(qū)域區(qū)域認(rèn)知度高缺乏生活配套道路交通優(yōu)質(zhì)公共交通配套缺乏進入性差資源豐富且稀缺8周邊狀況解析區(qū)域：至北碚蔡家江北城CBD至人和觀音橋至空港、機場內(nèi)環(huán)人和宗地大學(xué)城蔡家機場觀音橋CBD本項目距周邊各中心直線距離車行時間內(nèi)環(huán)線人和出口3公里5分鐘江北機場12公里15分鐘江北城CBD10公里25分鐘觀音橋商圈8公里10分鐘大學(xué)城20公里60分鐘北碚蔡家10

5、公里20分鐘9板塊規(guī)劃解析大型居住板塊：北部新區(qū)新規(guī)劃近1000萬平米、30萬人口的大型居住板塊北：城市干道現(xiàn)狀苗圃東：緊鄰已建成的金山大道南：8萬平體育公園待建西：城市干道和20萬平生態(tài)綠地10周邊狀況解析交通：江北國際機場馬鞍石大橋童家溪大橋(規(guī)劃)大佛寺大橋朝天門大橋雙碑大橋（在建）規(guī)劃機場南聯(lián)絡(luò)線龍頭寺火車站寸灘港渝宜高速公路渝鄰高速渝武高速西部會展中心嘉悅大橋中環(huán)線金興大道金山大道內(nèi)環(huán)高速金開大道金州大道北部新區(qū)照母山板塊區(qū)位于重慶市北部新區(qū)中部，金興大道、金山大道、金州大道、渝武高速公路、金開大道圍合區(qū)域的中部，遠期規(guī)劃軌道交通11號線站點距離用地約2公里。本項目11優(yōu)勢劣勢機會威

6、脅地塊有公園景觀可利用，具備高端住宅開發(fā)條件；離傳統(tǒng)富人區(qū)“金開大道”距離較近，且規(guī)劃有軌道交通相連，客戶接受度高且容易；兩江新區(qū)效應(yīng)日益凸顯，區(qū)域價值不斷提升；協(xié)信品牌為項目助力。北部新區(qū)人口、經(jīng)濟基礎(chǔ)好，發(fā)展迅速，重慶向北加之兩江新區(qū)效應(yīng)，對房地產(chǎn)需求旺盛；高房價帶來擠出效應(yīng)日益凸顯，中心城區(qū)客戶外溢逐漸增多；七金面臨全部通車，拉近區(qū)域與城市中心距離，帶動需求釋放；周邊舊城改造人口外移和產(chǎn)業(yè)工人帶來剛性置業(yè)需求；前有萬科城大項目作為板塊啟動，我們后期做差異化競爭項目目前公共交通、生活、教育配套不足，十分匱乏；地塊高差較大地塊北側(cè)用地性質(zhì)有一定不確定性區(qū)域洋房別墅類產(chǎn)品供應(yīng)量大，競爭激烈，區(qū)

7、域內(nèi)品牌開發(fā)商集中進駐，未來競爭壓力較大；其他房地產(chǎn)開發(fā)速度和市政配套緩慢，無法對本案形成配套支撐；地塊價值差異大，地塊質(zhì)素不均等。項目SWOT分析：12市場競爭分析整體市場主要競品配套分析1314高層住宅：區(qū)域供應(yīng)量放大區(qū)域高層產(chǎn)品當(dāng)前儲備量約500萬方，現(xiàn)年均去化量約150萬方，需要重點研究差異化和提升產(chǎn)品品質(zhì)棕櫚泉國際花園剩余體量：33萬方融創(chuàng)御錦剩余體量：62萬方江與城景上時光剩余體量：70萬方首鋼美利山剩余體量：50萬方龍湖源著剩余體量：70萬方廈門象嶼項目剩余體量：23.54萬方香港置地項目剩余體量：58萬方和黃項目剩余體量：27.97萬方在售項目潛在項目中冶北麓原剩余體量：12萬

8、方15洋房產(chǎn)品供應(yīng)體量：區(qū)域競爭量大區(qū)域洋房市場當(dāng)前儲備量約90萬方，現(xiàn)年均去化量約30萬方，區(qū)域目前可售產(chǎn)品供應(yīng)量不足，后期供應(yīng)量較平穩(wěn)。江與城剩余體量：10萬方龍湖源著剩余體量：15萬方在售項目潛在項目中冶北麓原剩余體量：4萬方中渝梧桐郡剩余體量：15萬方保利江上明珠剩余體量：25萬方華宇天宮花城剩余體量：6萬方招商花園城剩余體量：8萬方16聯(lián)排別墅供應(yīng)體量：區(qū)域競爭量大照母山區(qū)域聯(lián)排別墅產(chǎn)品當(dāng)前儲備量約100萬方，現(xiàn)年均去化量約32萬方，未來供應(yīng)量處于飽和狀態(tài)，其競爭壓力較大。江與城原山剩余體量：9萬方中渝御府剩余體量：4萬方首鋼美利山剩余體量：5萬方奧山博爵堡剩余體量：23萬方香港置地

9、項目剩余體量：30萬方和黃項目剩余體量：8萬方在售別墅項目潛在項目中冶北麓原剩余體量：0.7萬方融科橡樹瀾灣剩余體量：18萬方保利江上明珠剩余體量：1.3萬方17整體市場容量大：片區(qū)年均去化150-200萬方，逐年漲幅10%左右，銷售速度慢：除去低價跑量的個別項目，典型項目年均去化量5-10萬方；改善類為主力：產(chǎn)品線呈現(xiàn)典型C類土地市場情況，改善高端為主力；未來發(fā)展趨勢：由于土地稀缺成本增加，區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)走高端發(fā)展路線整體市場結(jié)論：重慶市場成交結(jié)構(gòu)：平米100110061002100710031009100510081004101010111012100110061002100710031009

10、100510081004101010111012區(qū)域市場成交結(jié)構(gòu)：平米18市場競爭分析整體市場主要競品配套分析1920項目概況 項目總用地面積12.6萬，總建筑面積41.6萬，容積率2.5。其中住宅建筑面積30.3萬，公建面積1287，配套設(shè)施建筑面積5074，地下車庫建筑面積10.6萬。2122項目概況B戶型F和D戶型三房一衛(wèi)套內(nèi)約80平米，去化最快，單價最高達到11000元/平米，總價為85-90萬/套C和B戶型兩房一衛(wèi)套內(nèi)約65平米，去化也較快，均價為9700元/平米，總價60萬/套A和E戶型四房兩衛(wèi)套內(nèi)110平，去化較慢，均價9000元/平米，總價100萬/套ABCDEF23一核六戶共

11、4棟，34層每棟建面約2.2萬，總建面15.4萬。K、M定位再改客戶;L、N定位首改客戶;P、Q定位首置客戶。每層標(biāo)高2.85m，一核六戶目前銷售近半QPNMLK本層建筑面積661.98總套內(nèi)面積562公攤面積99.98核心筒面積75.66編號房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽臺面積陽臺占套內(nèi)比公攤系數(shù)實用率K四房二廳二衛(wèi)120.00 16136.00 2016.67%17.79%84.90%L三房二廳二衛(wèi)102.00 141161716.67%17.79%84.90%M四房二廳二衛(wèi)112151271816%17.79%84.90%N三房二廳二衛(wèi)98131111617%17.79%84.90%P二房二

12、廳一衛(wèi)659741016%17.79%84.90%Q二房二廳一衛(wèi)659741017%17.79%84.90%24一核四戶共3棟，48層每棟建面約3.2萬，總建面15.4萬。U定位高端再改客戶;S定位再改客戶每層標(biāo)高2.85m，一核四戶后期產(chǎn)品目前未銷售ssuu本層建筑面積663.19總套內(nèi)面積570公攤面積93.19核心筒面積91.18編號房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽臺面積陽臺占套內(nèi)比公攤系數(shù)實用率u四房三廳三衛(wèi)165.00 27192.00 2414.55%17.79%84.90%s三房二廳二衛(wèi)120.00 20140119.17%17.79%84.90%25262728復(fù)地新城就29復(fù)地新城

13、就30項目概況棕櫚泉31萬科悅府照母山山脈G23-1凈地面積：181畝可建面積：30萬方容積率： 2.5限高：無G26-1、G26-6凈地面積：144畝可建面積：19.2萬方容積率：2.0限高：24米G23-5凈地面積：93畝可建面積：15.4萬方容積率： 2.5限高：無萬科城直線距離1KM32項目概況 項目總用地面積27萬，總建筑面積90萬，其中住宅建筑面積63萬，公建面積8679，配套設(shè)施建筑面積5964，地下車庫建筑面積25萬。33項目概況部位建筑面積（）所占比例雙拼住宅23573.823.80%聯(lián)排別墅35835.885.77%高層住宅467971.8675.40%疊拼別墅23755.

14、063.83%花園洋房36800.685.93%公寓32719.275.27% 主力為高層住宅，建筑面積46.7萬所占住宅建筑面積75.40%，其次為聯(lián)排別墅、花園洋房、公寓所占住宅建筑面積均占5%左右。34分期示意：一期二期三期四期開發(fā)節(jié)奏：一期、二期：產(chǎn)品線交叉同時銷售（含幼兒園、商業(yè)）；三期、四期：產(chǎn)品線交叉同時銷售（四期承接悅府別墅）2010年銷售部分預(yù)計：一期：8月底開盤，預(yù)計兩棟T10和一棟T6，10月加推1棟T10；二期：9月開盤，預(yù)計1萬平米35示范區(qū)示意：示范區(qū)開放時間：2010年7月示范區(qū)包含內(nèi)容：城市界面：道路、公交車站 、大門、行道樹木，圍墻邊界、臨街便利店（營業(yè)）疊拼

15、區(qū)實體示范區(qū)，含疊拼實體樣板房銷售中心及3000平米實體會所高層臨時樣板區(qū)，含高層臨時樣板房示范區(qū)開放需配合釋放配套信息：萬科綜合配套社區(qū)總體規(guī)劃（沙盤）小學(xué)簽約宣傳超市簽約宣傳公交車引進宣傳1122334436項目概況共6棟，26層每棟建面約3萬，總建面17。A定位首改客戶，BC定位首置客戶每層標(biāo)高2.9m，一核十戶ABAAABBBCC本層建筑面積922.91總套內(nèi)面積751.98公攤面積170.93核心筒面積167.42編號房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽臺面積陽臺占套內(nèi)比公攤系數(shù)實用率A三房二廳一衛(wèi)89.6520.38110.0316.5418.45%22.73%81.45%B二房二廳一衛(wèi)67

16、.5715.3682.9310.7515.91%22.73%81.45%C二房二廳一衛(wèi)61.551475.5510.7417.45%22.73%81.45%37項目概況B戶型共10棟，33層每棟建面約為2萬總建面20萬。AE定位再改客戶，DF定位首改客戶，BC定位首置客戶。每層標(biāo)高3m，一核六戶。ABCDEF本層建筑面積618.55總套內(nèi)面積509.85公攤面積108.7核心筒面積97.52編號房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽臺面積陽臺占套內(nèi)比公攤系數(shù)實用率A四房二廳二衛(wèi)110.14 23.42133.56 17.7816.14%21.32%82.4%B二房二廳一衛(wèi)60.82 12.9373.751

17、016.44%21.32%82.4%C二房二廳一衛(wèi)66.3514.1180.4611.0417%21.32%82.4%D三房二廳一衛(wèi)80.8817.298.0813.5717%21.32%82.4%E四房二廳二衛(wèi)109.0423.18132.2217.9116%21.32%82.4%F三房二廳一衛(wèi)82.6217.57100.1913.8717%21.32%82.4%38項目概況共4棟、32層每棟建面約2萬，總建面約8萬。戶型較大定位再改客戶每層標(biāo)高3m、一核四戶電梯直接入戶、D戶型雙入戶設(shè)計CD高層住宅本層建筑面積605.88總套內(nèi)面積513.66公攤面積92.22核心筒面積73.7編號房型套

18、內(nèi)面積公攤建筑面積陽臺面積陽臺占套內(nèi)比公攤系數(shù)實用率T4-C二房二廳二衛(wèi)128.96 23.15152.1122.2417.25%17.95%81.45%T4-D三房二廳二衛(wèi)127.87 22.96150.8321.3216.67%17.95%81.45%39項目概況A戶型共8棟，8層每棟建面約為4000，總建筑面積3.4萬。定位再改戶型每層標(biāo)高3m，一核四戶，電梯直接入戶花園洋房本層建筑面積532.18總套內(nèi)面積478.24公攤面積53.94核心筒面積41.6編號房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽臺面積陽臺占套內(nèi)比公攤系數(shù)實用率A三房二廳二衛(wèi)119.56 13.48133.04 16.5413.83

19、%11.28%89.86%40項目概況雙拼住宅共43棟，每棟建面約500總建面約2.2萬聯(lián)排別墅共32棟，每棟建面約1062總建面約3.4萬疊拼別墅共35棟，每棟建面約1657總建面約5.8萬戶型均為180平以上的超大戶型雙拼、聯(lián)排、疊拼41B戶型一核六戶一核十戶萬科城項目萬科悅峰項目三房一衛(wèi)首改是機會市場42市場競爭分析整體市場主要競品配套分析43萬科大型生活配套社區(qū)萬科悅府萬 科萬科萬 科萬科公交車站萬科動步公園棕櫚泉五星級酒店照母山公園（可租賃部分林地）中學(xué)規(guī)劃中小學(xué)規(guī)劃中公交車站大型會所高檔幼兒園知名幼兒園泛會所萬科運動中心小型超市及社區(qū)基本商業(yè)配套萬科鄰里中心輕軌站空中會所半山會所知

20、名小學(xué)44萬科悅府萬 科萬科萬 科萬科大超市、影城、KTV、快餐、品牌餐飲等。萬科鄰里中心社區(qū)配套(1000)。萬科示范區(qū)社區(qū)基本商業(yè)配套商業(yè)配套分布圖雙社區(qū)鄰里中心商業(yè)：雙社區(qū)鄰里中心 大型+中型2個生活超市（如：沃爾瑪、家樂福、新世紀(jì)、華潤萬家） 各式品牌餐飲店（中餐、西餐、快餐店（如麥當(dāng)勞、肯德基） 社區(qū)基本配套（兩條商業(yè)街） 影院（必備）、KTV及其他普通超市（3000），風(fēng)情商業(yè)街(3000)。45萬科悅府萬 科萬科萬 科萬科包括室內(nèi)恒溫泳池、SPA、高端休閑?？罩懈叨藭笮徒∩頃?000私密別墅會所400半山運動會所3000恒溫泳池。大型健身綜合會所包含室外游泳池、網(wǎng)球場、室內(nèi)

21、羽毛球場、籃球場等。萬科運動中心檔次高，包括國際班、雙語教學(xué)班等高檔知名幼兒園重慶知名幼兒園一般知名幼兒園內(nèi)部配套分布圖一中心、雙會所、雙幼兒園：社區(qū)內(nèi)配套：一中心、雙會所、雙幼兒園萬科運動中心（包含室外游泳池、網(wǎng)球場、室內(nèi)羽毛球場、籃球場等）會所、泛會所（包括室內(nèi)恒溫泳池、SPA、高端休閑、別墅區(qū)會所注重私密性）兒童老人休閑配套（泛會所，架空層）知名幼兒園（高檔有外教、外語班）46萬科悅府萬 科萬科萬 科萬科公交車站輕軌站萬科動步公園棕櫚泉六星級酒店照母山公園中學(xué)規(guī)劃中小學(xué)規(guī)劃中社區(qū)外配套一路一公交、雙公園、知名小學(xué)：知名小學(xué)有直通公園的滿山步道，要有公園大門與萬科大運動中心相結(jié)合并租賃部分

22、林地道路，需要確定通車時間社區(qū)外配套：一路一公交、雙公園、知名小學(xué)教育：知名小學(xué)入學(xué)名額及贊助費優(yōu)惠 交通：引公交站點至新地塊 動步公園（參照龍湖動步公園），照母山公園（參照鴻恩寺公園）人和街小學(xué)、人民小等47 GOLF景觀高層約14萬方2+1聯(lián)排及疊拼別墅約2萬方6+1電梯洋房約3萬方 LOFT商務(wù)公寓、寫字樓或酒店約2.5萬方街區(qū)特色商業(yè)，約2萬方（不含永輝），目前永輝超市（6000）和麥當(dāng)勞已經(jīng)簽約入駐， 初步在2012年開業(yè)2+2小區(qū)會所約0.5萬方商業(yè)門面，-1至3層項目周邊規(guī)劃分析：中冶北麓原項目采用先招商引進主力商家，其次銷售住宅，最后出售商業(yè)的思路，將商業(yè)價值最大化；引入大型零

23、售業(yè)態(tài)（6000永輝）、麥當(dāng)勞汽車餐廳。特色麥當(dāng)勞汽車餐廳、永輝超市在項目銷售前開始展示，對住宅銷售帶動明顯。中冶北麓原商業(yè)展示（成功案例）48瑞安雍江苑商業(yè)和教育展示（成功轉(zhuǎn)型案例）通過新天地商業(yè)運營和人和街小學(xué)簽約、動工，帶動銷售價格已達16000元/。49華潤二十四城商業(yè)、教育展示（成功案例）小學(xué)萬象城宣傳期傳達給客戶確定進駐的消息，銷售期通過簽約、奠基等儀式樹立形象和價值發(fā)揮50華潤中央公園運動會所展示棋牌室乒乓球室籃球場羽毛球場健身房健身房項目開盤前將會所功能建設(shè)好，達到使用條件但是只起展示作用，客戶喜好度高，對銷售起到促進作用。51項目概況A戶型土地屬性和市場競爭分析核心結(jié)論項目位

24、于城市熱點區(qū)域、認(rèn)知度高，資源豐富且稀缺，未來3-5年形成大型中高檔居住板塊；板塊道路交通優(yōu)質(zhì)，屬于城市輻射區(qū)，有一定的價格落差或產(chǎn)品差異化，客戶將非常容易導(dǎo)入；目前缺乏生活配套，公共交通配套欠缺，目前已有萬科城作為板塊標(biāo)桿項目在建；金開大道沿線板塊剩余主力為再改產(chǎn)品（萬科悅峰110平至140平三房兩衛(wèi)或四房兩衛(wèi)80平首置產(chǎn)品；中冶北麓原后期為120平以上再改產(chǎn)品，復(fù)地新城就剩余量較小）中冶北麓原和復(fù)地新城就通透型戶型比不通透戶型有約5%-10%的溢價；萬科城一二期有主要高端再改和首置產(chǎn)品，10%的100平三房一衛(wèi)首改產(chǎn)品，示范區(qū)宏大社區(qū)配套對住宅售價有明顯提升，而且一定要先行通透型首改是機會

25、，配套先行、首期是關(guān)鍵52設(shè)計前期及產(chǎn)品建議53B戶型簡單易懂的產(chǎn)品/Simple and understandable products 高規(guī)格項目規(guī)劃/High specifications project planning低成本開發(fā)原則/Low cost development principles 設(shè)計核心理念/Core Concept戶型比競爭對手更小、更精、更性能關(guān)注效率-做主流產(chǎn)品，簡化工藝規(guī)劃決定項目盈利模式，是最有效的提升社區(qū)品質(zhì)手段強調(diào)在規(guī)劃階段解決單體、景觀主要思路注重城市界面，盡量不做底商，商業(yè)價值最大化配套用房變社區(qū)禮儀空間（入口大堂的合理利用）因地制宜，結(jié)合地形規(guī)劃

26、減少土方開挖結(jié)合銷售分期綜合考慮開發(fā)節(jié)奏地下車庫或半地下車庫結(jié)合景觀54B戶型南北方向高差變化大、東西方向變化小因此組團和道路排布以東西向為長軸比較省土方量；場地中心高差變化大、南北兩側(cè)變化相對比較小（等高線中間密，兩側(cè)疏），因此變化大的部位宜布置點式，變化小的部位布置板式;充分利用地形中的沖溝與山丘，減少場地平整土方量原沖溝位置安排景觀水系，貫穿場地東西。利用基地中部東西兩側(cè)的兩個山丘，改造成為兩個景觀節(jié)點，節(jié)點之間以綠化景觀連接，成為整個小區(qū)的中心綠化帶。首期銷售形象主入口正對有山有水的中心綠化帶，強化入口的景觀體驗。入口南側(cè)設(shè)置生活會館，與入口開放空間聯(lián)系緊密。55B戶型56B戶型總建筑面積43萬，地上32萬平，住宅建筑面積30萬，獨立和底層兩層商業(yè)2萬平A組團約10萬平，B組團20萬平，C組團約2萬平ABC57B戶型交通分析車行道人行道58B戶型景觀分析組團級景觀節(jié)點主要景觀軸線59B戶型產(chǎn)品分析一核六戶一核四戶一核十戶60項目概況ABAAABBBCC本層建筑面積922.91總套內(nèi)面積751.98公攤面積170.93核心筒面積167.42編號房型套內(nèi)面積公攤建筑面積陽臺面積陽臺占套內(nèi)比公攤系數(shù)實用率A三房二廳一衛(wèi)89.6520.38110.0316.5418.45%22.73%81.4