廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司與福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房包銷合同糾紛案

1、廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程與福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)商品房包銷合同糾紛案 2005年9月19日中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書(2005)民一終字第51號(hào) 裁判摘要：當(dāng)事人簽訂的合同中，對(duì)某一具體事項(xiàng)使用了不同的詞語(yǔ)進(jìn)展表述，在發(fā)生糾紛后雙方當(dāng)事人對(duì)這些詞語(yǔ)的理解產(chǎn)生分歧的，人民法院在審判案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同全文、雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)往來(lái)的全過(guò)程，對(duì)當(dāng)事人訂立合同時(shí)的真實(shí)意思表示作出判斷，在此根底上根據(jù)老實(shí)信用的原那么，對(duì)這些詞語(yǔ)加以解釋。不能簡(jiǎn)單、片面地強(qiáng)調(diào)詞語(yǔ)文義上存在的差異。 上訴人原審原告、原審反訴被告：廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程，住所地福建省廈門市鷺江道海光大廈23樓。 法定代表人：許騰輝，該公司董事長(zhǎng)

2、。 委托代理人：于寧杰，福建天澤廣業(yè)律師事務(wù)所律師。 委托代理人：鄭水園，福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所律師。 上訴人原審被告、原審反訴原告：福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)，住所地福建省福州市鼓樓區(qū)東街33號(hào)武夷中心10層。 法定代表人：李立明，該公司董事長(zhǎng)。 委托代理人：吳妙華，福建君立律師事務(wù)所律師。 委托代理人：張健，福建君立律師事務(wù)所北京分所律師。 上訴人廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程以下簡(jiǎn)稱東方公司與上訴人福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)以下簡(jiǎn)稱實(shí)華公司因商品房包銷合同糾紛一案，不服福建省高級(jí)人民法院2004閩民初字第59號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2005年7月28日公開開庭審理了本案。上訴人東方公司

3、的委托代理人于寧杰、鄭水園，上訴人實(shí)華公司的委托代理人吳妙華、張健到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 一審法院經(jīng)審理查明：2003年8月，東方公司與實(shí)華公司簽訂了一份?房產(chǎn)包銷合同?，雙方約定：一、實(shí)華公司將其開發(fā)建立的“實(shí)華公寓樓盤全部交由東方公司包銷，該樓盤建筑面積93602.7平方米，其中店面5174.4平方米，住宅85727.1平方米，車位224個(gè)。二、包銷權(quán)限：東方公司作為該物業(yè)的包銷商，全權(quán)負(fù)責(zé)該樓盤的銷售及銷售過(guò)程中的廣告實(shí)施及整個(gè)樓盤園林景觀、綠化的設(shè)計(jì)施工。三、包銷期限：自?商品房預(yù)售許可證?簽發(fā)之日起30個(gè)月內(nèi)，車位包銷期限為42個(gè)月。四、包銷保證金：東方公司應(yīng)向?qū)嵢A公司支

4、付200萬(wàn)元人民幣的包銷保證金。在本合同簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)，支付第一期保證金100萬(wàn)元，余下100萬(wàn)元待?商品房預(yù)售許可證?頒發(fā)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。逾期三個(gè)工作日未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒收第一筆保證金并終止合同。上述保證金在房屋銷售和交房后退還。五、包銷底價(jià)及包銷利潤(rùn)：住宅2600元平方米，店面6000元平方米，車位7萬(wàn)元個(gè)，合同銷售價(jià)超出上述底價(jià)的溢價(jià)局部，作為東方公司的包銷利潤(rùn)全部歸其所有。六、雙方的權(quán)利義務(wù)：實(shí)華公司在東方公司售樓人員填定合同后，最終對(duì)售樓合同簽章確認(rèn)合同樣本經(jīng)實(shí)華公司認(rèn)可后生效；東方公司在?商品房預(yù)售許可證?下達(dá)之日起45天內(nèi)，景觀綠化投入量達(dá)20%，半年

5、內(nèi)達(dá)40%，一年內(nèi)達(dá)80%，一年半內(nèi)投入量達(dá)100%。七、包銷業(yè)績(jī)確認(rèn)：購(gòu)房人與實(shí)華公司簽訂?商品房預(yù)售合同?，并付首期款分期或按揭，分期付款的首期款不低于總房款的30%，按揭付款在銀行正式收件前，即確認(rèn)成交，計(jì)入東方公司業(yè)績(jī)，但東方公司不得就該局部溢價(jià)款主張權(quán)利。銀行正式收件后，那么按本合同約定執(zhí)行。八、包銷進(jìn)度及期限：第一階段，東方公司在取得預(yù)售許可證后60天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的20%的銷售業(yè)績(jī)。第二階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后180天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的50%的銷售業(yè)績(jī)。第三階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后240天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售

6、面積的60%的銷售業(yè)績(jī)。第四階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后15個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的70的銷售業(yè)績(jī)。第五階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后18個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的85的銷售業(yè)績(jī)。第六階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后24個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的95%的銷售業(yè)績(jī)。第七階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后30個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的100的銷售業(yè)績(jī)。第八階段，車位自?商品房預(yù)售許可證?簽發(fā)之日起三年零六個(gè)月完成80%的銷售業(yè)績(jī)。九、違約事項(xiàng)：實(shí)華公司應(yīng)在2003年11月30日前辦妥該樓盤的?商品房預(yù)售許可證?，否那么逾

7、期三個(gè)月，實(shí)華公司應(yīng)雙倍返還東方公司已付保證金，東方公司有權(quán)終止合同，或繼續(xù)履約。 合同簽訂后，東方公司于2003年7月23日向?qū)嵢A公司支付了第一筆包銷保證金100萬(wàn)元，并委托他人進(jìn)展景觀設(shè)計(jì)、綠化施工和廣揭發(fā)布，投入費(fèi)用達(dá)603100元。實(shí)華公司分別于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得該樓盤19幢樓體的?商品房預(yù)售許可證?，東方公司對(duì)實(shí)華公司遲延辦理?商品房預(yù)售許可證?未提出異議，但對(duì)銷售業(yè)績(jī)計(jì)算起始日及其確定的開盤日期提出異議。2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司召開“實(shí)華藍(lán)灣雅境樓盤包銷等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)，并形成福建省實(shí)華房地產(chǎn)開發(fā)“關(guān)于實(shí)華藍(lán)灣雅境樓盤包銷等相關(guān)事

8、宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要。該紀(jì)要第一條載明：實(shí)華公司分批向東方公司提供?商品房預(yù)售許可證?。實(shí)華公司根據(jù)“實(shí)華藍(lán)灣雅境工程建立進(jìn)展情況，分批申辦?商品房預(yù)售許可證?，并將分批所取得的?商品房預(yù)售許可證?提供應(yīng)東方公司；實(shí)華公司以實(shí)際所取得預(yù)售樓盤幢數(shù)考核東方公司銷售業(yè)績(jī)。在此期間，東方公司與局部購(gòu)房者簽訂了?商品房預(yù)售合同?，并收取了局部購(gòu)房者的定金。此外，實(shí)華公司與東方公司還對(duì)局部房產(chǎn)的售價(jià)、購(gòu)房款的銀行按揭貸款及銷售業(yè)績(jī)確實(shí)認(rèn)等問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方以函件形式進(jìn)展過(guò)協(xié)商。 2004年3月30日，福州市房地產(chǎn)管理局分別致函實(shí)華公司與東方公司，函稱：根據(jù)購(gòu)房者的投訴，實(shí)華公司與東方公司簽訂了商品房包銷合同

9、。經(jīng)查，東方公司未在該局進(jìn)展房地產(chǎn)中介企業(yè)資質(zhì)登記備案，根據(jù)建立部?城市房地產(chǎn)中介效勞管理規(guī)定?和?福建省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理方法?的有關(guān)規(guī)定，凡沒有取得房地產(chǎn)中介企業(yè)資格的企業(yè)不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，請(qǐng)兩公司終止雙方簽訂的商品房包銷合同。同日，實(shí)華公司函告東方公司，除依照福州市房地產(chǎn)管理局通知必須終止?房產(chǎn)包銷合同?外，東方公司未按合同約定支付第二筆保證金，實(shí)華公司可以終止合同。東方公司收到實(shí)華公司解除合同的通知后直至起訴前未提出異議。2004年7月29日，福州市房地產(chǎn)管理局致函東方公司和實(shí)華公司，撤銷了其2004年3月30日向上述兩公司的致函。 東方公司于2004年10月27日以實(shí)華公司嚴(yán)重違

10、約、應(yīng)承當(dāng)全部違約責(zé)任為由，將實(shí)華公司訴至福建省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令實(shí)華公司承當(dāng)違約責(zé)任并賠償東方公司經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元人民幣；請(qǐng)求判令實(shí)華公司退還東方公司包銷保證金100萬(wàn)元，并由實(shí)華公司承當(dāng)本案所發(fā)生的一切訴訟費(fèi)用。實(shí)華公司辯稱，東方公司的違約是導(dǎo)致?房產(chǎn)包銷合同?終止和無(wú)法繼續(xù)履行的主要原因，實(shí)華公司對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)；東方公司要求實(shí)華公司賠償經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元沒有事實(shí)依據(jù)，既然雙方簽訂的?房產(chǎn)包銷合同?已于2004年3月30日終止，東方公司那么不得依據(jù)已經(jīng)終止的合同主張未實(shí)際包銷房產(chǎn)的可得利益；東方公司要求返還包銷保證金100萬(wàn)元違背了?房產(chǎn)包銷合同?的約定。據(jù)此，實(shí)華公司請(qǐng)求駁回東方

11、公司的訴訟請(qǐng)求。 實(shí)華公司在一審中提起反訴，請(qǐng)求判決實(shí)華公司與東方公司簽訂的?房產(chǎn)包銷合同?已經(jīng)依約終止；判決實(shí)華公司對(duì)東方公司已交的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元不予返還；判決東方公司承當(dāng)本案的全部訴訟費(fèi)用。東方公司辯稱，雙方約定的全額支付包銷保證金的條件沒有成立，根據(jù)包銷合同第十條約定，實(shí)華公司應(yīng)于2003年11月30日辦妥全部的?商品房預(yù)售許可證?，直至2004年2月和3月實(shí)華公司才辦好局部房屋的預(yù)售許可證，合同約定的交房時(shí)間是2005年6月，而實(shí)際交房是2005年8月，由于實(shí)華公司沒有履行辦理預(yù)售許可證的義務(wù)，導(dǎo)致東方公司無(wú)法履行保證金的交付義務(wù)；由于實(shí)華公司的違約行為，導(dǎo)致東方公司的綠化

12、設(shè)計(jì)和綠化施工無(wú)法進(jìn)展；福州市房地產(chǎn)管理局的通知從形式到內(nèi)容均違法，對(duì)當(dāng)事人不具有強(qiáng)制力，該局已自行撤銷了該行政行為，故應(yīng)駁回實(shí)華公司的反訴請(qǐng)求。 一審法院審理認(rèn)為：從東方公司與實(shí)華公司簽訂的?房產(chǎn)包銷合同?中對(duì)包銷期限、包銷保證金以及違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，東方公司應(yīng)當(dāng)自第一份預(yù)售許可證頒發(fā)后即支付第二筆包銷保證金。如果將包銷保證金的支付時(shí)間理解為全部預(yù)售許可證頒發(fā)之后，顯然與約定保證金的目的和保證金的屬性相悖。實(shí)華公司未在?房產(chǎn)包銷合同?的約定時(shí)間內(nèi)辦妥實(shí)華公寓樓盤的?商品房預(yù)售許可證?，東方公司未選擇解除合同，也未請(qǐng)求實(shí)華公司雙倍支付包銷保證金，而是選擇了繼續(xù)履行合同，即應(yīng)履行合同約定的支付

13、第二筆包銷保證金的義務(wù)。東方公司在接到實(shí)華公司通知后，未在第一次?商品房預(yù)售許可證?頒發(fā)之日起約定的時(shí)間內(nèi)支付第二筆包銷保證金，實(shí)華公司依合同約定可以行使解除合同的權(quán)利。依據(jù)?房產(chǎn)包銷合同?第四條的約定，東方公司未如期支付包銷保證金，實(shí)華公司可以終止合同并沒收東方公司已交的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元。?房產(chǎn)包銷合同?終止前，東方公司已經(jīng)與他人簽訂商品房預(yù)售合同并收取定金的局部房產(chǎn)，可依照合同的約定，予以計(jì)算包銷溢價(jià)。合同終止后，原合同約定的內(nèi)容均不發(fā)生法律效力，即不依原合同約定計(jì)算包銷溢價(jià)。東方公司主張實(shí)華公司違約應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任，應(yīng)退還包銷保證金，并賠償合同解除時(shí)未包銷局部房產(chǎn)溢價(jià)損失的請(qǐng)求，

14、缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。實(shí)華公司反訴東方公司未按約支付第二筆包銷保證金，致雙方簽訂的合同終止，其已支付的第一筆包銷保證金不予返還的請(qǐng)求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)?中華人民共和國(guó)合同法?第九十一條第一款第七項(xiàng)、第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條的規(guī)定，遂判決：一、東方公司與實(shí)華公司簽訂的?房產(chǎn)包銷合同?從2004年3月30日起就已解除的事實(shí)予以確認(rèn)；二、東方公司已經(jīng)支付給實(shí)華公司的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元不予返還；三、實(shí)華公司應(yīng)支付給東方公司在?房產(chǎn)包銷合同?解除前，已簽訂?商品房預(yù)售合同?、交納定金，并在?房產(chǎn)包銷合同?解除后實(shí)際支付首期款的局部房產(chǎn)的溢價(jià)3776604.8元；四、駁回

15、東方公司的其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)265010元，由東方公司負(fù)擔(dān)240010元，實(shí)華公司負(fù)擔(dān)25000元；反訴案件受理費(fèi)15010元，由東方公司負(fù)擔(dān)。 東方公司與實(shí)華公司均不服一審判決，向本院提起上訴。 東方公司上訴稱：第一、一審法院以東方公司未支付第二筆包銷保證金為由，認(rèn)定實(shí)華公司有權(quán)解除合同，認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有錯(cuò)誤。根據(jù)合同約定，東方公司支付第二筆100萬(wàn)元包銷保證金的期限是包銷樓盤的預(yù)售許可證頒發(fā)之日起一個(gè)月，一審判決已經(jīng)認(rèn)定實(shí)華公司直至違約終止合同履行時(shí)，尚未取得全部樓盤的預(yù)售許可證，故東方公司支付第二筆包銷保證金的條件一直未成就。保證金是履行全部樓盤包銷義務(wù)的保證，而取得全部

16、樓盤的預(yù)售許可證是包銷合同能夠全部履行的前提。根據(jù)合同約定，實(shí)華公司未能在2003年11月30日前辦妥預(yù)售許可證，東方公司有權(quán)解除合同，而東方公司不行使解除權(quán)并不等于支付保證金的條件也同時(shí)改變。因此，一審判決東方公司應(yīng)當(dāng)履行合同約定的支付第二筆包銷保證金的義務(wù)，違反法律規(guī)定。第二、一審判決認(rèn)定該合同符合約定的解除條件，違背事實(shí)和法律。實(shí)華公司通知解約的理由是房管部門要求解約和東方公司未支付第二筆包銷保證金，東方公司收到該通知后即申請(qǐng)行政復(fù)議，福州市房管局已正式發(fā)文撤銷了該通知。實(shí)華公司作為違約一方，根本不享有通知對(duì)方解約的權(quán)利，且東方公司已在時(shí)效內(nèi)提起訴訟，故一審判決認(rèn)定東方公司未提出異議，與

17、事實(shí)不符。此外，合同解除必須具備法定條件，將一方當(dāng)事人未提出異議作為符合約定解除條件的理由沒有依據(jù)。第三，一審判決關(guān)于東方公司實(shí)際銷售事實(shí)的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審期間，東方公司提交了廈門宏隆升房地產(chǎn)代理出具的有關(guān)房屋實(shí)際銷售情況的相關(guān)證據(jù)，并提交了315套住宅和51戶店面的定金收據(jù)，還申請(qǐng)法院對(duì)商品房預(yù)售登記的情況進(jìn)展了調(diào)查。實(shí)華公司對(duì)此未提交任何反證，并對(duì)定金收據(jù)等證據(jù)當(dāng)庭確認(rèn)。故一審判決認(rèn)定實(shí)際銷售184套住宅和41戶店面的情況不符合事實(shí)。據(jù)此請(qǐng)求：1.撤銷福建省高級(jí)人民法院2004閩民初字第59號(hào)民事判決；2.依法改判實(shí)華公司承當(dāng)違約責(zé)任，賠償東方公司損失5000萬(wàn)元，退還東方公司所付包銷保證金

18、100萬(wàn)元，駁回實(shí)華公司的反訴請(qǐng)求；3.一、二審訴訟費(fèi)用均由被上訴人承當(dāng)。 實(shí)華公司上訴稱：一審判決東方公司可以對(duì)合同終止前已經(jīng)與他人簽訂商品房預(yù)售合同并收取定金的局部房產(chǎn)計(jì)算包銷溢價(jià)，與?房產(chǎn)包銷合同?第八條的約定是自相矛盾的。根據(jù)?房產(chǎn)包銷合同?的約定，東方公司主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是與他人簽訂正式的?商品房預(yù)售合同?；二是收取不低于30%的首付款。此外，根據(jù)?房產(chǎn)包銷合同?的其他條款規(guī)定，東方公司主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款還必須完成整個(gè)樓盤的全部廣告和景觀綠化并承當(dāng)其所需的一切費(fèi)用，以及支付第二筆保證金100萬(wàn)元等。但根據(jù)一審查明的事實(shí)，東方公司在?房產(chǎn)包銷合同?終止前，

19、僅簽訂了局部?商品房預(yù)售合同?，并未依約收取已簽?商品房預(yù)售合同?局部30%的首付款，也沒有依約履行整個(gè)樓盤的銷售廣告及景觀綠化等合同義務(wù)，根本不具備主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款的條件。據(jù)此請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第三項(xiàng)并改判駁回東方公司的訴訟請(qǐng)求；2.判令東方公司承當(dāng)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。 本院二審查明： 一、東方公司于2004年2月19日接到實(shí)華公司關(guān)于第一批?商品房預(yù)售許可證?已經(jīng)辦妥的通知后，當(dāng)日即向?qū)嵢A公司提出書面異議，明確指出：“該?商品房預(yù)售許可證?僅為實(shí)華藍(lán)灣雅境樓盤的局部許可證，而非全部。 二、2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司在“關(guān)于實(shí)華藍(lán)灣雅境樓盤包銷等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議

20、紀(jì)要中，經(jīng)雙方協(xié)商，對(duì)實(shí)華公司分批向東方公司提供?商品房預(yù)售許可證?達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)實(shí)華公司“分批提供的時(shí)間和東方公司支付第二筆保證金的時(shí)間未明確約定。 三、截止2005年8月5日，實(shí)華公司成認(rèn)由東方公司實(shí)際銷售的住宅189套、店面42戶，按照?房產(chǎn)包銷合同?中雙方約定計(jì)算房屋銷售溢價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和方法，東方公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)為3896074元。此外，雙方還一致確認(rèn)：由東方公司收取定金但實(shí)華公司沒有出具合同簽收單而合同實(shí)際履行的有住宅65套、店面2戶；由東方公司收取定金但實(shí)華公司沒有出具合同簽收單并由實(shí)華公司轉(zhuǎn)售他人的有住宅58套、店面7戶。 本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一樣。 本院

21、認(rèn)為：東方公司與實(shí)華公司在本案二審中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有以下三點(diǎn)： 第一，實(shí)華公司終止合同的條件是否已經(jīng)成就。東方公司認(rèn)為，由于實(shí)華公司直至“違約終止合同履行時(shí)尚未能取得全部樓盤的預(yù)售許可證，故東方公司支付第二筆包銷保證金的條件一直未成就。實(shí)華公司認(rèn)為，根據(jù)?房產(chǎn)包銷合同?第四條的約定：“余下100萬(wàn)元人民幣待?商品房預(yù)售許可證?頒發(fā)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，甲方實(shí)華公司有權(quán)沒收第一筆保證金，并終止本合同。而第一期?商品房預(yù)售許可證?于2004年2月12日頒發(fā)，東方公司也于2004年2月19日知道了頒發(fā)的事實(shí)，故東方公司應(yīng)當(dāng)在2004年3月19日之前支付第二筆保證金。

22、 東方公司與實(shí)華公司關(guān)于合同終止條件是否已經(jīng)成就的爭(zhēng)議，緣起于雙方對(duì)“?商品房預(yù)售許可證?頒發(fā)之日的不同理解。根據(jù)?房產(chǎn)包銷合同?第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在?商品房預(yù)售許可證?頒發(fā)之日起的一個(gè)月內(nèi)支付第二筆包銷保證金，逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒收第一筆保證金，并終止該合同。這里強(qiáng)調(diào)“頒發(fā)之日的?商品房預(yù)售許可證?是指整個(gè)樓盤的?商品房預(yù)售許可證?，還是指單個(gè)樓體的?商品房預(yù)售許可證?，僅憑該條款中的文字表述尚難以準(zhǔn)確判定。在?房產(chǎn)包銷合同?中，當(dāng)事人雙方曾屢次使用“簽發(fā)、“頒發(fā)、“下達(dá)和“辦妥來(lái)表述?商品房預(yù)售許可證?的辦理情況，雙方除對(duì)“辦妥是指“整個(gè)樓盤的?商品房

23、預(yù)售許可證?不存異議外，對(duì)其他“簽發(fā)、“頒發(fā)和“下達(dá)因約定不明而存在分歧。從?房產(chǎn)包銷合同?第九條、第十條關(guān)于“包銷進(jìn)度和“違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，合同約定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“頒發(fā)之日的真實(shí)意思表示，即成為判斷實(shí)華公司終止合同的條件是否已經(jīng)成就的重要標(biāo)準(zhǔn)。 本院認(rèn)為，對(duì)?房產(chǎn)包銷合同?第四條關(guān)于“?商品房預(yù)售許可證?頒發(fā)之日的約定應(yīng)當(dāng)結(jié)合該合同的全文、尊重當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的意思表示以及老實(shí)信用的原那么予以解釋。首先，從?房產(chǎn)包銷合同?第三條關(guān)于包銷期限的約定來(lái)看，雙方一致確認(rèn)包銷期限自?商品房預(yù)售許可證?簽發(fā)之日起30個(gè)月內(nèi)，其中車位包銷期限延長(zhǎng)一年即車位包銷期限為42個(gè)月。因此

24、，?商品房預(yù)售許可證?簽發(fā)之日也就是開場(chǎng)計(jì)算東方公司包銷期限之日，辦妥整個(gè)樓盤的?商品房預(yù)售許可證?是東方公司在包銷期限內(nèi)履行全部包銷義務(wù)的必要條件。其次，從?房產(chǎn)包銷合同?中關(guān)于違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，雙方一致確認(rèn)“甲方實(shí)華公司應(yīng)在2003年11月30日前辦妥該樓盤的?商品房預(yù)售許可證?，這一條明確約定了實(shí)華公司辦妥整個(gè)樓盤的?商品房預(yù)售許可證?的具體期限，而這一期限應(yīng)當(dāng)成為解釋合同中關(guān)于?商品房預(yù)售許可證?“簽發(fā)、“頒發(fā)、“下達(dá)等不同用語(yǔ)的邏輯根底，也是當(dāng)事人雙方計(jì)算包銷期限、確定包銷保證金支付條件以及判斷一方是否違約的時(shí)間界限。由于實(shí)華公司在2003年11月30日之前不僅未能辦妥整個(gè)樓盤的?

25、商品房預(yù)售許可證?，而且在此之前也未能辦妥該樓盤中任何一份單個(gè)樓體的?商品房預(yù)售許可證?，故實(shí)華公司率先違約已成為本案中不爭(zhēng)的事實(shí)，在此根底上探究“頒發(fā)之日的真實(shí)意思表示已失去意義。再次，從東方公司于2004年2月19日給實(shí)華公司的回函中可以看出，東方公司對(duì)雙方在?房產(chǎn)包銷合同?第四條中所約定的“頒發(fā)之日，一直主張是指整個(gè)樓盤?商品房預(yù)售許可證?的辦妥之日。東方公司于2004年2月19日接到實(shí)華公司“關(guān)于實(shí)華藍(lán)灣雅境?商品房預(yù)售許可證?已批準(zhǔn)發(fā)出的通知，后當(dāng)日即提出了異議，明確表示了該?商品房預(yù)售許可證?僅為局部而非全部，由于該異議的提出是在雙方訴訟發(fā)生之前，所以應(yīng)當(dāng)成為判斷當(dāng)事人真實(shí)意思表示

26、的重要證據(jù)。一審認(rèn)定東方公司對(duì)實(shí)華公司未按合同約定在2003年11月30日前辦妥“實(shí)華公寓樓盤的?商品房預(yù)售許可證?的事實(shí)未曾提出異議，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。故此，一審判決僅憑?房產(chǎn)包銷合同?中個(gè)別用語(yǔ)的不同，將“簽發(fā)、“頒發(fā)解釋為“單份?商品房預(yù)售許可證?的簽發(fā)或頒發(fā)，而將“辦妥解釋為整個(gè)樓盤?商品房預(yù)售許可證?的辦妥，無(wú)充分的證據(jù)支持。 實(shí)華公司與東方公司關(guān)于?商品房預(yù)售許可證?“頒發(fā)之日的爭(zhēng)議源于?房產(chǎn)包銷合同?的約定不明。2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司就“實(shí)華藍(lán)灣雅境，樓盤包銷所出現(xiàn)的問題及“商品房買賣合同補(bǔ)充條款進(jìn)展協(xié)商后達(dá)成了共識(shí)，并形成了“關(guān)于實(shí)華藍(lán)灣雅境樓盤包銷等相關(guān)事宜

27、協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要。在該紀(jì)要中，雙方對(duì)實(shí)華公司分批向東方公司提供?商品房預(yù)售許可證?的事項(xiàng)達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)實(shí)華公司“分批提供，的具體時(shí)間、最后期限以及東方公司支付第二筆包銷保證金的條件未明確約定。如前所述，實(shí)華公司向東方公司提供?商品房預(yù)售許可證?是東方公司完成包銷義務(wù)和支付第二筆包銷保證金的必要條件，而“一次性提供和“分批提供又直接決定東方公司支付第二筆包銷保證金的條件是否已經(jīng)成就。由于雙方對(duì)東方公司支付第二筆包銷保證金的條件約定不明，故根據(jù)?房產(chǎn)包銷合同?第四條的約定，尚不能認(rèn)定東方公司支付第二筆包銷保證金的條件已經(jīng)成就。據(jù)上所述，實(shí)華公司在雙方對(duì)支付第二筆包銷保證金的條件存在分歧且爭(zhēng)議未解決

28、的前提下，即以東方公司未支付第二筆包銷保證金為由單方宣布終止合同，顯屬不當(dāng)。因此，實(shí)華公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其因未能在合同約定的最后期限內(nèi)辦妥該樓盤的?商品房預(yù)售許可證?的違約行為以及單方宣布終止合同給東方公司造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。 第二，東方公司已交付給實(shí)華公司的100萬(wàn)元包銷保證金應(yīng)否返還。根據(jù)?房產(chǎn)包銷合同?第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在該合同簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)向?qū)嵢A公司支付第一筆包銷保證金100萬(wàn)元，該保證金是東方公司對(duì)自己履行合同的保證。2004年3月30日，實(shí)華公司以福州市房地產(chǎn)管理局通知要求終止合同以及東方公司未按合同約定支付第二筆包銷保證金為由，單方以書面形式宣布終止了與東方公司的?房

29、產(chǎn)包銷合同?后，東方公司即申請(qǐng)行政復(fù)議，福州市房地產(chǎn)管理局于2004年7月29日以書面通知的形式撤銷了由其于2004年3月30日做出的關(guān)于要求實(shí)華公司與東方公司終止?房產(chǎn)包銷合同?的函件。東方公司又于2004年10月27日以實(shí)華公司違約為由將實(shí)華公司訴至福建省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令實(shí)華公司承當(dāng)違約責(zé)任并賠償東方公司經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)5000萬(wàn)元，請(qǐng)求實(shí)華公司退還東方公司所付包銷保證金100萬(wàn)元，并以此作為對(duì)實(shí)華公司單方終止合同的一種異議。 本院認(rèn)為，東方公司要求實(shí)華公司返還第一筆包銷保證金的請(qǐng)求及理由能否成立，取決于東方公司支付第二筆包銷保證金的條件是否成就。根據(jù)?房產(chǎn)包銷合同?第四條的約定，東方公

30、司應(yīng)當(dāng)在?商品房預(yù)售許可證?頒發(fā)之日起的一個(gè)月內(nèi)付清第二筆包銷保證金，逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒收第一筆保證金，并終止該合同。因此，東方公司未按約定交付第二筆保證金，是實(shí)華公司沒收第一筆保證金的必要條件。如第一個(gè)問題所述，由于雙方在?房產(chǎn)包銷合同?中對(duì)單個(gè)樓體還是整個(gè)樓盤的?商品房預(yù)售許可證?“頒發(fā)之日約定不明，故東方公司對(duì)支付第二筆保證金的條件是否成就持有異議。在異議未解決之前，雙方之間的包銷合同因?qū)嵢A公司的單方終止行為而無(wú)法繼續(xù)履行，包銷保證金作為對(duì)東方公司的一種履約保證已失去意義，實(shí)華公司理應(yīng)返還東方公司已經(jīng)支付的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元。一審判決以東方公司未如期支付第二筆包銷保證金為由，認(rèn)定實(shí)華公司可以終止合同并沒收東方公司已交付的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)。 第三，東方公司主張溢價(jià)款和賠償損失的權(quán)利應(yīng)否得到保護(hù)。實(shí)華公司以福州市房地產(chǎn)管理局的通知為由，在合同約定的終止條件