2022年地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)黑鐵時代民企進一步收縮

1、疫情壓力令銷售雪上加霜2根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，商品房銷售在2021全年為181,930萬億元，同比上升4.8%，低于2019-20年兩 年平均之6.7%。2022年首五個月累計銷售同比下跌31.5%。單月銷售從去下半年開始出現(xiàn)負增長，尤其是在八月以后跌幅加劇。加上疫情影響，情況繼續(xù)惡 化，今年3-5月單月銷售同比下跌26-47%。銷售面積同樣出現(xiàn)下跌， 2022年首五個月累計銷售面積同比下跌24%。全國商品房整體銷售額全國商品房整體銷售面積來源：國家統(tǒng)計局、安信國際來源：國家統(tǒng)計局、安信國際160140120100806040200-20-40-6005,00010,00015,00020,0002

2、5,0002018-012019-012020-012021-012022-01商品房銷售額（左）當月同比右）月度商品房銷售額億元30,000同比120100806040200-20-40-6005,00010,00015,00020,00025,00030,0002018-012019-012020-012021-012022-01商品房銷售面積（左）當月同比右）月度商品房銷售面積萬平米同比百強房企銷售劣勢，但六月明顯改善3截至2022年6月，百強房企全口徑銷售總額34,706億元，同比下跌50.7% 。權(quán)益銷售總額約24,336億元，同比下跌50.8%。百強房企操盤銷售金額30,564億元

3、，同比下跌50.3%。大部份主流房企均錄得負增長，但六月單月銷售明顯改善。六月單月銷售8311億元，環(huán)比上升60.1%。百強房企操盤銷售百強房企權(quán)益銷售來源：克而瑞數(shù)據(jù)、安信國際來源：克而瑞數(shù)據(jù)、安信國際-100%-50%0%50%100%150%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019-012021-012020-01操盤金額（左）2022-01當月同比（右）同比200%億元百強房企操盤銷售-100%-50%0%50%100%150%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002019-012021-

4、012020-01權(quán)益金額（左）2022-01當月同比（右）同比200%億元14,000百強房企權(quán)益銷售房企銷售受壓規(guī)模愈大，跌幅愈小。累計銷售排名首10位之房企平均跌幅為38% 、第100-200位平均跌幅57%。其中，保利、中海、招商、華潤跌幅相對較低。另外越秀地產(chǎn)的累計跌幅只有1%，跌幅遠輕于其他百強同業(yè)。首50位房企銷售額及同比增長（上半年）90%60%30%0%-30%-60%-90%-120%-碧保萬中華招融金龍綠中綠濱新旭建華越金世遠首美中中融卓中中雅仁新龍時路中萬中陽金武合中寶聯(lián)祥海電正 桂利科海潤商創(chuàng)地湖城國地江城輝發(fā)發(fā)秀科茂洋開的國梁信越駿南居恒希光代勁糧達交光輝漢景國龍發(fā)

5、生倫建榮 園發(fā)地地置蛇中集集中金控集控集房股地集集集股置鐵控集集集置樂置望集中集大集房城集城泰恒地集集堡地集 展產(chǎn)產(chǎn)地口國團團國茂股團股團產(chǎn)份產(chǎn)團團團份業(yè)建股團團團地地地團國團悅團地團建富大產(chǎn)團團產(chǎn)團產(chǎn)城產(chǎn)來源：克而瑞數(shù)據(jù)、公司資料、安信國際4銷售額（左）同比增速（右）房企銷售情況億元2,8002,4002,0001,6001,200800400房企格局變化，國進民退明顯2022年上半年排名排名變動（對比2021年底），紅色比表上升、綠名代表下跌排名（按全口徑銷售）前十房企，除了恒大，其他基本不變。排名下跌較深的，如恒大、佳兆業(yè)、奧園等，大多是出險房企。排名上升較多的，如萬達、城建發(fā)展、大悅城

6、等，都是非主流房企，銷售低基數(shù)且跌幅較少。主流房企中，以越秀地產(chǎn)排名升幅較佳。房企銷售排名變動銷售排名變動120406080碧保萬中華招融金龍綠中綠濱新旭建華越金世遠首美中中融卓中中雅仁新龍時路中萬中陽金武合中寶聯(lián)祥海電正榮華富弘禹奧佳 桂利科海潤商創(chuàng)地湖城國地江城輝發(fā)發(fā)秀科茂洋開的國梁信越駿南居恒希光代勁糧達交光輝漢景國龍發(fā)生倫建榮盛僑力陽洲園兆 園發(fā)地地置蛇中集集中金控集控集房股地集集集股置鐵控集集集置樂置望集中集大集房城集城泰恒地集集堡地集發(fā)城地地集集業(yè) 展產(chǎn)產(chǎn)地口國團團國茂股團股團產(chǎn)份產(chǎn)團團團份業(yè)建股團團團地地地團國團悅團地團建富大產(chǎn)團團產(chǎn)團展產(chǎn)產(chǎn)團團產(chǎn)城產(chǎn)來源：克而瑞數(shù)據(jù)、公司資料、

7、安信國際5房貸需求偏弱6房地產(chǎn)貸款余額截至 2022年首季度為532,000億元，同比增速持續(xù)回落至6.3%。房地產(chǎn)開發(fā)貸余額為 125,600 億元，同比下降0.4%，增速比去年底低1.3個百分點。個人住房貸余額為388,000億元，同比增長8.9%，增速比去年底低2.3個百分點。2022年（首五月）新增居民戶中長期貸款為11,433億元，基本上每月都是減增。各地房貸利率最低可降至4.25%，居民戶購房需求仍然偏弱。房地產(chǎn)貸款余額（環(huán)比）新增居民戶中長期貸款來源：中國人民銀行、安信國際來源：中國人民銀行、安信國際-2%0%2%4%6%8%環(huán)比10%2010 2011 2012 2013 20

8、14 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022房地產(chǎn)貸款余額個人購房貸款余額 貸款余額環(huán)比變化(500)1,5003,5005,5007,5001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 新增居民戶中長期貸款2019年2020年2021年億元9,500大中城市房價下跌7從去年下半年開始，在積壓多時的調(diào)控，加上房企爆雷、經(jīng)濟放緩等因素下，房價有所下跌。多地政府嘗試對其設(shè)置底線，多個城市對房產(chǎn)降價做出了限制。從各線城市看，5月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4% 、二線城市環(huán)比下降0.1% 、三 線城市環(huán)比下

9、降0.3%。一線城市在新建及二手市場都較佳。新建商品住宅價格指數(shù)（相對2017年初）二手住宅價格指數(shù)（相對2017年初）來源：國家統(tǒng)計局、安信國際整理來源：國家統(tǒng)計局、安信國際整理140.00135.00130.00125.00120.00115.00110.00105.00100.0020172018201920202021202270個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)一線城市二線城市三線城市相對100.00105.00110.00115.00120.00125.00130.0020172018201920202021202270個大中城市二手商品住宅價格指數(shù)一線城市二線城市三線城市相對商品房成

10、仍然交疲弱，但在改善當中8來源：萬得數(shù)據(jù)、安信國際來源：萬得數(shù)據(jù)、安信國際-10,00020,00030,00040,00050,00020/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05套數(shù)60,000-10020030040050060020/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05萬平方米全國30大中城市的商品房成交套數(shù)及面積在首五個月約458,600套及4950萬平米，同比下降41.5%

11、及40.8%，跌幅仍然較大。根據(jù)高頻數(shù)據(jù)顯示，30大中城市六月份每周成交套數(shù)約19,440 、 26,300 、 38,300 、 40,900套， 高于五月份平均值19,400套；每周成交面積約211萬、281萬、441萬、454萬平米，高于五月份平 均值206萬平米。高能級城市的反彈較為明顯，六月份平均每週成交，一線城市成交環(huán)比五月份反彈110%、二線城 市約81%、三線城市約5.8%。全國大中城市成交套數(shù)全國大中城市成交面積30大中城市商品房成交套數(shù)（當周值）30大中城市商品房成交面積（當周值）房企首五個月買地金額排名百強房企買地轉(zhuǎn)為審慎9據(jù)統(tǒng)計，百強首五個月累計買地金額約5,300億元

12、，同比下降70%。拿地比率較高的以國企為主。在房企流動性壓力之影響下，不少城市 在土拍時降低了集中供地門檻，規(guī)模小 于去年集中供地。從拍地的情況而言，仍然以國企為主。百強中，國企買地金額約3,600億元，約 占三分之二。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，百強房企2022年 首五個月，按新增土儲金額計算，頭十 位中，國企占了八席。-100200來源：克而瑞數(shù)據(jù)、安信國際300400建發(fā)房產(chǎn) 萬科地產(chǎn) 華潤置地 綠城中國 中海地產(chǎn) 濱江集團 保利發(fā)展 大家房產(chǎn) 龍湖集團 中交房地產(chǎn) 珠江投資 中建東孚 中國鐵建 招商蛇口 興創(chuàng)投資 武漢城建 保利置業(yè) 國貿(mào)地產(chǎn) 偉星房產(chǎn) 越秀地產(chǎn) 碧桂園軌交集團天健集團 城建發(fā)

13、展 金地集團 大悅城控股 眾安集團 電建地產(chǎn) 正方房地產(chǎn) 金帝集團 金隅集團 深業(yè)集團 中建三局 凱德置地 興城人居 中國金茂2022年首5月買地 金額億元房屋新開工面積下跌10今年首五個月，中國房屋新開工面積進一步收縮。根據(jù)國家統(tǒng)計局，首五個月房屋新開工面積比上年同期下降30.6%。自去年下半年開始，中國房屋新開工面積一直在收縮，新開工面積同比增幅從2021年7月開始轉(zhuǎn) 為負數(shù)，而且按月跌幅逐步增大。累計動工對銷售比在二、三月跌至1倍以下，四、五月有輕量回升，但仍然疲弱。房屋新開工面情況來源：國家統(tǒng)計局、安信國際整理0.81.31.82.32.83.325%20%15%10%5%0%-5%-

14、10%-15%-20%-25%-30%20122013201420152016201720182019202020212022動工對銷售比（右）12個月平均動工量同比（左）倍地產(chǎn)投資持續(xù)減少11根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，首五個月的累計土地購置費約16,400億元，同比增長下降6.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計值同比下跌4%。增速從去年下半年開始持續(xù)回落，在疫情影響之下，今年第二季度投資出現(xiàn)負增長。土地購置情況房地產(chǎn)投資情況來源：國家統(tǒng)計局、安信國際土地購置費億元50,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000201520162017

15、20182019202020212022(20)(10)01020304050每月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額億元20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022來源：國家統(tǒng)計局、安信國際當月同比調(diào)控由從嚴變從寬，再到放松12疫情初始爆發(fā)后出現(xiàn)短暫的政策放松，但從2020下半年開始，調(diào)控基調(diào)明顯收緊，多次釋出房 住不炒改革方向不變之信息。在2020-21年初先后推出三道紅線 、 房貸限制及土地集中供應。其后更多次傅出推 出房地產(chǎn)稅的消息。2021年下旬，隨著房

16、企爆雷不斷，央行、國務院等相繼釋出穩(wěn)定市場的聲音，但房住不炒仍是大原則。2022年3月，國務院、央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部、外匯局等高調(diào)提出支持措施。全國商品房銷售情況及大事件來源：國家統(tǒng)計局、媒體報道、安信國際整理-40-20020408005,00010,00015,00020,00025,00001-10 07-10 01-11 07-11 01-12 07-12 01-13 07-13 01-14 07-14 01-15 07-15 01-16 07-16 01-17 07-17 01-18 07-18 01-19 07-19 01-20 07-20 01-21 07-21 01-

17、22商品房銷售額 商品房銷售額億元30,000同比國十條國八條累計同比國五條930 房貸新政330 二套房放松2016 限購限貸317 調(diào)控住房不炒釋放流動性， 但堅持住房不炒疫情爆發(fā)政策放松三道紅線恆大違約銀行房貸限制土地集中供應萬科喊活下去萬科：黑鐵時代5部門集體出招 60政策出臺力度逐步升級13從3月國務院、央行等集中發(fā)出支持地產(chǎn)的信號后，愈來愈多政策出臺。地方政策支持力度仍在加 強，房企端融資支持、風險紓困等政策也在進一步落地。鄭州作為首個放松調(diào)控的二線城市，高能級城市放松調(diào)控就此被拉開。調(diào)控放鬆可分為以下幾類：放寬限購、放寬限售、降低首付比例、購房補貼等。針對房企的措施：預售資金監(jiān)管

18、、支持房企融資等。2022上半年放松政策統(tǒng)計房地產(chǎn)貸款利率走勢050100來源：中指院、安信國際整理150200二手房人才購房公積金補貼限價限購限售首付4.0%4.3%4.6%4.9%5.2%5.5%5.8%6.1%4.3%4.4%4.5%4.6%4.7%4.8%4.2%19-0920-0320-0921-03來源：貝殼研究院、安信國際整理21-0922-035年LPR（左） 首套房（右） 二套房（右）5年LPR4.9%房貸利率地產(chǎn)板塊債價表現(xiàn)14來源：彭博、安信國際2021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-02

19、2022-032022-042022-052022-06中國房地產(chǎn)美元債ETF從去年7月開始下跌超過60%。根據(jù)彭博統(tǒng)計國企債息年化收益率約4.3%，龍湖是唯一民企的收益率低于8%。其他民企平均年化收益率超過20%。美國加息周期，內(nèi)房債更忝壓力。中國房地產(chǎn)美元債ETF價格ETF價格（港元）45040035030025020015010050-新發(fā)債項基本以國企為主15來源：彭博、安信國際購房者置業(yè)信心疲弱，市場走出底部還需要時間。在市場動蕩時， 融資傾向國企。近三個月，除了城投、展期衍生的新發(fā)債務外，基本上沒有新的美元債發(fā)行。美國加息周期，內(nèi)房債更忝壓力。美元債到期情況-5001,0001,5

20、002,0002,500綠地 花樣年 萬科企業(yè) 華南城 中海發(fā)展 融信中國 禹洲集團 萬達集團 融創(chuàng)中國 正榮地產(chǎn) 碧桂園 世茂集團 陽光城 中國奧園 合景泰富 華夏幸福 建業(yè)地產(chǎn) 景瑞控股 龍湖集團 龍光集團 弘陽地產(chǎn) 佳源國際 綠景中國 泰禾集團 當代置業(yè)2022年第三季到期第四季到期2023年第一季到期第二季到期(百萬美元)-200400600雅居樂 寶龍地產(chǎn) 新城發(fā)展 保利發(fā)展 越秀地產(chǎn) 中駿集團 大發(fā)地產(chǎn) 中梁控股路勁 世茂服務 力高集團 卓越商業(yè) 上坤地產(chǎn) 德信中國 合生創(chuàng)展 紅星美凱龍 旭輝控股 藍光發(fā)展 時代中國 新湖中寶 大唐集團 天譽置業(yè) 祥生控股 銀城國際 九龍倉集團金地

21、 正商實業(yè) 朗詩地產(chǎn) 港龍中國 中南建設(shè) 匯景控股 領(lǐng)地控股(百萬美元)盈利能力修復需時16土地價格上升、加上限價，房企盈利能力持續(xù)回落。攤除出險、高風險、未出21年財報的房企，歸納11家頭部房企，利潤率在下降之中。港股主要房企平均毛利率下降至20%。港股主要房企平均核心凈利率（經(jīng)調(diào)整）下降至8%。主要頭部房企毛利率情況主要頭部房企核心凈利率情況來源：公司資料、安信國際整理來源：公司資料、安信國際整理10%15%20%25%30%35%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021港股頭部房企平均毛利率13%12%11%10%9%8%7%6%2014 2015

22、2016 2017 2018 2019 2020 2021港股頭部房企平均核心凈利率(經(jīng)調(diào)整)三道紅線只供參考17剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；凈負債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。房企重點工作為如何降檔，把負債移出表外。綠檔房企亦可出險爆雷。資產(chǎn)負債率（剔除預收款后）現(xiàn)金短債比凈負債比率來源：公司資料、安信國際整理來源：公司資料、安信國際整理來源：公司資料、安信國際整理0%100%200%華潤置地 中海地產(chǎn) 中梁地產(chǎn) 萬科地產(chǎn) 合景泰富 碧桂園 美的置業(yè) 越秀地產(chǎn) 新城發(fā)展 雅居樂 綠城中國 建發(fā)國際 龍湖地產(chǎn) 弘陽地產(chǎn) 旭輝集團 中國金茂 龍光集團 融信中國 寶龍地產(chǎn) 時代地產(chǎn) 正榮地產(chǎn) 禹洲集團50%2021年150%2020年03建發(fā)國際 龍湖地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 旭輝集團 萬科地產(chǎn) 綠城中國 華潤置地 碧桂園 美的置業(yè) 龍光集團 合景泰富 時代地產(chǎn) 中國金茂 新城發(fā)展 弘陽地產(chǎn) 越秀地產(chǎn) 中梁地產(chǎn) 禹洲集團 寶龍地產(chǎn) 雅居樂 融信中國 正榮地產(chǎn)122021年2020年10%中海地產(chǎn) 華潤置地 融信中國 雅居樂 龍湖地產(chǎn) 建發(fā)國際 中國金茂 弘陽地產(chǎn) 越秀地產(chǎn) 禹洲集團 寶龍地產(chǎn) 旭輝集團 萬科地產(chǎn) 龍光集團 綠城中國 合景泰富 新城發(fā)展 美的置業(yè) 時代地產(chǎn) 正榮地產(chǎn) 碧桂園 中梁地產(chǎn)40%2021年70%2020年主要房企土儲貨值按城市能級分布城市分化將持