房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念分享ppt課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理理念分享1.房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的現(xiàn)狀本錢管理就是工程本錢管理；只關(guān)注招招標(biāo)和施工過程本錢；本錢管理是本錢部和總經(jīng)理的事情；有目的本錢，但是只需簽署合同后才干拆分出；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完好的本錢目的庫； 房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理的現(xiàn)狀房地產(chǎn)本錢管理經(jīng)典語錄利潤 收入本錢 省錢就是賺錢！合理的分配本錢 好鋼要用在刀刃上！價(jià)值 功能 / 本錢 花“小錢賺“大錢！2本錢分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1本錢管理的“三全管控目錄房地產(chǎn)現(xiàn)代本錢管理理念 全本錢管理全員責(zé)任本錢全生命周期管理“三全本錢管理全本錢管理為確保建立工程工程的投資收益和利潤最大化，對(duì)工程建立從可行性研討開場經(jīng)方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初

2、設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、開工驗(yàn)收、工程結(jié)算、后評(píng)價(jià)等過程，圍繞工程投資所進(jìn)展的全部行為和組織活動(dòng)。全本錢管理的概念在工程建立的各個(gè)階段，采用科學(xué)有效的方法和措施，在優(yōu)化建立方案、設(shè)計(jì)方案和施工方案的根底上，把建立工程本錢所發(fā)生的費(fèi)用控制在合理范圍和合理的限額以內(nèi)，并及時(shí)糾偏，以保證工程目的本錢及目的利潤的實(shí)現(xiàn)，從而為公司獲得最大限制的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。全本錢管理的目的全本錢管理 全本錢管理 全生命周期管理 土地獲取階段本錢管控的重點(diǎn) 土地獲取階段的本錢測算非常重要，本錢測算的準(zhǔn)確性與否直接涉及到土地本錢的大小，一味瘋狂不明智的拿地，最后導(dǎo)致土地本錢過高工程虧本無法開發(fā)。更壞的是流轉(zhuǎn)資金

3、套牢，公司資金鏈出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的開展。影響土地本錢的要素：1、土地距市中心的間隔；2、土地的成熟度；3、土地上能否有附著物，能否需求拆遷；土地獲取階段本錢管控的重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)占建安成本比例對(duì)工程造價(jià)影響降低工程造價(jià)直接影響對(duì)項(xiàng)目投資影響設(shè)計(jì)階段1.5%-3%75%-90%10%建設(shè)費(fèi)用的多少建設(shè)工期的長短極其重要特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)工程經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%-95%，實(shí)踐上，當(dāng)擴(kuò)初設(shè)計(jì)批復(fù)之后，存在的技術(shù)問題、費(fèi)用問題都很難處理，必需注重?cái)U(kuò)初設(shè)計(jì)，以防止“先天缺乏。設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)方案設(shè)計(jì)階段關(guān)注的重點(diǎn)：在多個(gè)方案設(shè)計(jì)間進(jìn)展選擇時(shí)，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，本

4、錢方面應(yīng)重點(diǎn)思索以下幾個(gè)方面： (1)建筑主體應(yīng)避開原水塘等淤泥質(zhì)軟地基所在位置； (2)0.00的標(biāo)高、道路環(huán)境標(biāo)高、根底埋深等引起土方挖填總方量最小； (3)水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)備的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短。設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)除此還應(yīng)對(duì)方案調(diào)整引起的以下變化進(jìn)展重點(diǎn)關(guān)注： (1)商業(yè)面積調(diào)整； (2)地下室及人防面積調(diào)整； (3)停車比例及方式的調(diào)整(停車率提高；“架空停車、地下車庫等非路面停車的比例) (4)根底方式的調(diào)整； (5)設(shè)備配套方案的調(diào)整； (6)場地平衡根底處置等內(nèi)容的添加； 設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段重點(diǎn)關(guān)注：建筑平面、根底類型

5、、構(gòu)造方式、構(gòu)造布置、建筑裝飾規(guī)范、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型等。擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段本錢控制設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn) 建筑專業(yè)： 確定建筑方案時(shí)，要盡能夠從構(gòu)造設(shè)計(jì)方面思索建造本錢，盡能夠減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的構(gòu)造設(shè)計(jì)本錢的添加。同時(shí)兼顧構(gòu)造類型的選擇，分別評(píng)價(jià)平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇不規(guī)那么或非常不規(guī)那么的建筑方案。 在確定層高時(shí)，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品本身的定位，同時(shí)思索長期的取暖及制冷的能源耗費(fèi)，選擇適宜的層高等，層高每添加0.1m開發(fā)本錢相應(yīng)添加該層的3-5% 。設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)門窗的設(shè)計(jì)： 在必需滿足通風(fēng)及采光要求的同時(shí)，應(yīng)留意選擇適宜的窗地比 (外

6、墻門窗面積與建筑面積比)。 鋁合金或塑鋼門窗除風(fēng)格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)各停車方式的優(yōu)勢與優(yōu)勢：(1)地面露天停車(2)利用建筑物架空停車 (3)建筑物下的地下停車庫(4)平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫方案比較進(jìn)展本錢測算時(shí)，應(yīng)留意容易忽略的露臺(tái)、不算面積的架空層、假復(fù)式、騎樓、空中花園等引起的本錢添加。設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)構(gòu)造專業(yè)關(guān)注點(diǎn): 鋼筋和砼本錢占主體建筑本錢的較大比重，一方鋼筋含量和一方砼含量應(yīng)作為構(gòu)造設(shè)計(jì)控制、審查重點(diǎn)，并與同類建筑進(jìn)展比較分析。普通情況，各根底類型的本錢按以下順序遞增：天然淺地基根底、復(fù)合地基淺根底、筏板、預(yù)應(yīng)力管樁、灌注樁；

7、 柱、梁截面尺寸直接影響構(gòu)造的混凝土和鋼筋含量，也對(duì)建筑運(yùn)用功能有一定影響，在做方案比較時(shí)需著重思索。設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)安裝專業(yè)關(guān)注重點(diǎn): 給排水、電氣設(shè)備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽(yù)及供應(yīng)情況；其次在滿足運(yùn)用要求的前提下，性價(jià)比較高，且兼顧長期運(yùn)用本錢。 對(duì)于分期建立的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)提早做到合理規(guī)劃，全面思索。設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)設(shè)計(jì)階段本錢管控的重點(diǎn)園林景觀專業(yè)關(guān)注重點(diǎn)： 在委托園林景觀設(shè)計(jì)之前，應(yīng)根據(jù)工程檔次所定的目的本錢或，確定園林景觀工程的單位本錢(元/景觀m2)，并向設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)師進(jìn)展交底，作為概念設(shè)計(jì)的根據(jù)。

8、 根據(jù)景觀區(qū)域的位置可把環(huán)境分為重要景觀區(qū)、組團(tuán)景觀區(qū)、宅間景觀區(qū)等，設(shè)置本錢分配系數(shù)，讓本錢投入能在重要的區(qū)域有所偏重。 詳細(xì)的園林景觀方案設(shè)計(jì)中，可把總的環(huán)境費(fèi)用按道路及廣場、綠化、建筑小品、室外照明、室外部品及設(shè)備、圍墻等進(jìn)展拆分，明確方案的本錢目的。在方案完成后，再逐漸核算分項(xiàng)費(fèi)用、總費(fèi)用能否超標(biāo)，并反響給設(shè)計(jì)師，再調(diào)整、再核算。施工階段本錢管控的重點(diǎn)招標(biāo)時(shí)在編制標(biāo)底前首先要做好以下預(yù)備任務(wù)： 1、要清楚地了解圖紙及工程規(guī)范中有無特別的技術(shù)要求和施工工藝，充分思索到其能夠會(huì)導(dǎo)致報(bào)價(jià)偏高或偏低之要素。 2、要清楚地了解本工程中有哪些可以降低本錢的要素。3、要清楚地了解本工程之報(bào)價(jià)范圍，并

9、對(duì)照清單特別闡明和清單各工程內(nèi)容描畫結(jié)合計(jì)量原那么來編制各工程之單價(jià)，要充分思索到特殊資料和設(shè)備、質(zhì)量要求、工期要求、工藝要求、特殊的現(xiàn)場環(huán)境對(duì)報(bào)價(jià)的影響。4、 要留意分析參與招標(biāo)的招標(biāo)人能夠提出的報(bào)價(jià)來作適當(dāng)?shù)卣{(diào)整。施工階段本錢管控的重點(diǎn)施工方案能否先進(jìn)、合理直接關(guān)系到施工質(zhì)量，直接影響工程工程的目的本錢和工程工程的利潤最優(yōu)方案施工降低本錢、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和平安、實(shí)現(xiàn)工程工程投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)化施工方案選擇施工階段本錢管控的重點(diǎn)工程變卦在工程的實(shí)施過程中，由于各方面緣由，工程變卦是很難防止的。變卦工程量工期本錢施工本錢管理人員判別變卦帶來的索賠額度 工程變卦普通包括：設(shè)計(jì)變卦

10、、進(jìn)度方案變卦、施工條件變卦、技術(shù)規(guī)范與規(guī)范變卦、施工次序變卦、工程量變卦等施工階段本錢管控的重點(diǎn)現(xiàn)場簽證，必需堅(jiān)持三個(gè)原那么：一是準(zhǔn)確無誤原那么工程量簽證要盡能夠做到詳細(xì)。不能籠統(tǒng)模糊其辭，以結(jié)算審核進(jìn)展工程量計(jì)算方便為原那么。二是實(shí)事求是原那么凡是無法計(jì)算工程量的內(nèi)容，只簽所發(fā)生的人工工日或機(jī)械臺(tái)班數(shù)量；但應(yīng)嚴(yán)厲把握，實(shí)踐發(fā)生多少簽多少，不得將其他要素思索進(jìn)去以增大數(shù)量進(jìn)展補(bǔ)償。三是現(xiàn)場跟蹤原那么為了加強(qiáng)管理，嚴(yán)厲投資控制，凡是費(fèi)用數(shù)額較大的簽證，在費(fèi)用發(fā)生之前，施工單位應(yīng)與現(xiàn)場監(jiān)理人員、甲方以及造價(jià)審計(jì)人員一同到現(xiàn)場察看施工階段本錢管控的重點(diǎn)2本錢分級(jí)管控及落地關(guān)鍵1本錢管理的“三全管控

11、目錄分級(jí)管控 級(jí)別 定義責(zé)任人 要點(diǎn)一級(jí)目標(biāo)成本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人總額合理、每個(gè)費(fèi)項(xiàng)合理；集團(tuán)審批；二級(jí)合約規(guī)劃成本經(jīng)理 合約預(yù)估金額合理；成本經(jīng)理牽頭編制，集中管理，定期修正，庫存材料結(jié)轉(zhuǎn)；三級(jí)合同管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人合同、變更執(zhí)行、預(yù)估變更、合約規(guī)劃修訂申請(qǐng)、付款申請(qǐng)；四級(jí)工程量清單工程經(jīng)理（ 造價(jià)工程師）事前測算、事后核算、合同付款依據(jù)；合理授權(quán)、層層聚焦；集團(tuán)：抓大放小，一致規(guī)范目的本錢；公司/工程：保證業(yè)務(wù)的“靈敏性合約規(guī)劃；管理責(zé)任劃分樣例工程本錢經(jīng)理開發(fā)本錢的責(zé)任人；營銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)、預(yù)警責(zé)任人；工程營銷經(jīng)理營銷費(fèi)用的直接責(zé)任人 ；工程財(cái)務(wù)經(jīng)理擔(dān)任“部門費(fèi)用分?jǐn)偅还こ填A(yù)算；收益分析；工程擔(dān)任人目的

12、本錢的責(zé)任人，檢查、督促全工程合約規(guī)劃的執(zhí)行落地關(guān)鍵一條主線-以合同及合約規(guī)劃作為管理主線，管控工程總體本錢三個(gè)模板-目的本錢模板-合約規(guī)劃模板-本錢歷史庫模板四個(gè)中心本錢數(shù)據(jù) -目的本錢、動(dòng)態(tài)本錢、實(shí)踐本錢、實(shí)付本錢二個(gè)中心-本錢核算-本錢控制一條主線：合約規(guī)劃為什么要做合約規(guī)劃？合約規(guī)劃是什么？估計(jì)合同 將各費(fèi)項(xiàng)本錢分解為未來可執(zhí)行的合同隨工程的進(jìn)展，合約規(guī)劃逐漸變成真實(shí)合同一致本錢言語事前控制指點(diǎn)采購招標(biāo)方案制定指點(diǎn)合同簽署確保方案的按期達(dá)成從拆分任務(wù)解脫出來本錢支出現(xiàn)金流，指點(diǎn)資金籌措基于合約規(guī)劃的本錢分級(jí)管控及落地關(guān)鍵三級(jí)科目堅(jiān)持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測算明細(xì)科目分解控制：目的

13、本錢科目 + 合約規(guī)劃核算：目的本錢科目 + 明細(xì)測算科目本錢管理的兩大中心本錢核算強(qiáng)調(diào)本錢測算預(yù)算模型的準(zhǔn)確性對(duì)本錢構(gòu)成的定量分析、經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的的沉淀；更傾向于明細(xì)級(jí)準(zhǔn)清單的本錢核算；本錢控制強(qiáng)調(diào)實(shí)時(shí)的過程的，可量化的控制；目的本錢、合同執(zhí)行、動(dòng)態(tài)本錢、調(diào)整本錢；更傾向于總量級(jí)的本錢控制；本錢控制vs與本錢核算三級(jí)科目堅(jiān)持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測算明細(xì)科目分解控制：目的本錢科目 + 合約規(guī)劃核算：目的本錢科目 + 明細(xì)測算科目總額：8000萬逐級(jí)匯總總額：8000萬生成300萬450萬200萬分解合約規(guī)劃三個(gè)模板：目的本錢測算模板三個(gè)模板：合約規(guī)劃模板三個(gè)模板：歷史本錢庫模板四個(gè)中心數(shù)據(jù)本錢目的本錢 -工程預(yù)算動(dòng)態(tài)本錢 -估計(jì)最終本錢實(shí)踐本錢 -實(shí)踐完成的工程量實(shí)付本錢 -實(shí)踐支付本錢“本錢過程控制模型概述本錢控制集團(tuán)一致的本錢科目體系本錢測算本錢結(jié)算目的本錢(合約規(guī)劃動(dòng)態(tài)本錢(已發(fā)生+待發(fā)生