渝能國際大廈產(chǎn)品初步定位ppt課件

1、楊家坪渝能國際大廈工程 產(chǎn)品初步定位謹(jǐn)呈： 重慶首信地產(chǎn)開發(fā) 重慶渝能貿(mào)易投資博眾房地產(chǎn)管理研討院2021-1-19.報告目錄A工程本身屬性分析B工程SWOT分析C工程初步定位D工程價值提升建議E協(xié)作建議Part A工程本身屬性分析工程宗位置于重慶市九龍坡區(qū)，地塊所在區(qū)域為舊城改造工程，地塊緊靠楊家坪商圈，毗鄰輕軌2號線謝家灣輕軌站旁。從大環(huán)境看工程屬于楊家坪商圈輻射范圍；從地塊到謝家灣正街步行約8分鐘，到楊家坪商圈步行街約10分鐘路程。楊家坪商圈區(qū)域價值地理位置區(qū)域價值周邊物業(yè)華潤二十四城民族村住宅小區(qū)珠江花園周邊物業(yè)：工程周邊物業(yè)多以居住為主，其中在建的物業(yè)有華潤二十四城、保利港灣國際、南

2、方東銀工程安頓房，曾經(jīng)成熟的住宅小區(qū)有珠江花園、民族村住宅小區(qū)；人口構(gòu)造：目前板塊內(nèi)居住人口多以原建立廠職工及家屬為主，但隨著各住宅工程的不斷建筑銷售，未來3-5年版塊內(nèi)居住人群數(shù)量將會大幅度提升；消費(fèi)習(xí)慣：板塊內(nèi)居住人群消費(fèi)大多集中在楊家坪商圈及直港大道等較為成熟的商業(yè)區(qū)。保利港灣國際規(guī)劃住宅用地南方東銀安頓房本案區(qū)域價值周邊商業(yè)楊家坪步行街直港大道周邊商業(yè)：本案所在版塊商業(yè)氣氛濃重，距工程1公里處便是重慶第四大商圈，楊家坪商圈；距工程0.7公里處便是集餐飲、文娛為一體的直港大道及謝家灣正街；但地塊500米內(nèi)目前商業(yè)氣氛缺乏，只需部分工程內(nèi)擁有少量生活商業(yè)配套設(shè)備。楊家坪商圈直港大道謝家灣正

3、街工程周邊交通環(huán)境優(yōu)越工程周邊交通環(huán)境優(yōu)越，九濱路間隔本案不到100米間隔，并且在建的南北干道間隔本案不到200米；輕軌2號線謝家灣站間隔本案步行不到8分鐘路程；隨著華潤工程及周邊各住宅工程的不斷建立，未來工程周邊交通環(huán)境將大幅提升。九濱路南北干道在建輕軌2號線站點工程交通環(huán)境工程周邊配套本案重慶理工大學(xué)育才小學(xué)謝家灣小學(xué)重慶奧體中心石坪橋小學(xué)重慶醫(yī)科大學(xué)教育: 謝家灣小學(xué)、育才小學(xué)、石坪橋小學(xué)、重慶理工大學(xué)、重慶醫(yī)科大學(xué)等醫(yī)療：中醫(yī)骨科醫(yī)院、渝中醫(yī)院等運(yùn)動休閑購物：重慶奧體中心、動物園、新世紀(jì)百貨商場、龍湖西城天街等動物園新世紀(jì)百貨商場龍湖西城天街中醫(yī)骨科醫(yī)院渝中醫(yī)院本案屬于舊城改造工程，目

4、前周邊呈現(xiàn)臟、亂、差的格局，多棟磚混建筑尚需撤除拆遷任務(wù)正在進(jìn)展中；地塊內(nèi)部可利用的自然資源相對有限，南北有高壓線穿過地塊中部，且外圍環(huán)境臨九濱路加油站旁鄰高壓線；現(xiàn)有地塊存在一定高差。工程現(xiàn)狀項目技術(shù)指標(biāo)占地面積6.9畝容積率4.5計容建筑面積2.07萬平方米工程體量較小工程占地面積約為6.9畝，總建筑面積約為2.07萬平方米，不具備體量優(yōu)勢。工程技術(shù)目的Part B工程SWOT分析S優(yōu)勢O時機(jī)W優(yōu)勢T要挾工程位于成熟社區(qū)，毗鄰楊家坪商圈，地理位置優(yōu)勢突出；工程交通路網(wǎng)興隆，通達(dá)性強(qiáng)，距輕軌2號線步行約10分鐘路程，距南北干道下道口200米；工程地塊小，體量較小，區(qū)域影響力不大，難以形廢品牌

5、效應(yīng)；雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其工程昭示性和客戶自然攔截受一定程度影響；毗鄰商圈，但與商圈也存在1公里的間隔，且周邊多以居住小區(qū)為主，未來難于構(gòu)成新的商業(yè)聚集地；隨著華潤.建立廠工程的不斷建筑完善，未來將改善謝家灣區(qū)域籠統(tǒng)和居住環(huán)境；工程周邊開展迅速，未來2-3年周邊將建立成熟；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴(yán)，限制部分投資客的置業(yè) ；市場持幣張望氣氛濃重，一定程度上延伸客戶下單相對延伸工程銷售周期和現(xiàn)金回籠；工程被眾多性價比較高的新建樓盤包圍，未來市場供應(yīng)量宏大，工程市場空間較小。工程SWOT分析Part C工程初步定位工程定位思索四大細(xì)分市場分析工程的開展方向在哪里，物業(yè)選擇、或組合將

6、會是什么？酒店商業(yè)寫字樓住宅對于本工程2萬方的單體樓，可思索定位的物業(yè)形狀如下：定位：寫字樓整體打造：打造具有國際水準(zhǔn)的高質(zhì)量甲級寫字樓類似工程：水晶國際、興茂盛世國際可行性分析：1、本案雖然交通便利，但道路為居住區(qū)內(nèi)支干道組成，其工程昭示性不強(qiáng)；2、甲級寫字樓物業(yè)對地理位置、配套設(shè)備等要求較高，大多集中在城市商業(yè)中心地帶，而本工程間隔楊家坪商圈約1公里，公交系統(tǒng)不興隆，周邊均以居住小區(qū)為主，未來也難以構(gòu)成大型商業(yè)和商務(wù)氣氛，3、雖然隨著周邊工程的建立完善，未來在板塊內(nèi)也會存在一定的辦公場地需求，但難以支撐高端寫字樓工程。4、臨近本案的華潤工程在謝家灣主干道已規(guī)劃甲級寫字樓，未來對本工程呵斥直

7、接要挾。定位結(jié)論：不可行工程定位思索寫字樓物業(yè)可行性分析工程定位思索酒店物業(yè)可行性分析星級酒店規(guī)劃圖區(qū)域內(nèi)星級酒店分布情況工程定位思索酒店物業(yè)可行性分析定位：星級酒店整體打造：引領(lǐng)楊家坪高端消費(fèi)的五星級酒店類似工程：歐瑞錦江、天來大酒店否認(rèn)緣由：1、五星級酒店多項選擇擇在商業(yè)中心地段，而本工程區(qū)域多以居住為主，間隔商圈主干道、濱江路均有一定間隔，加之本身周邊短少餐飲文娛、商業(yè)氣氛；2、五星級酒店市場需求量有限，雖然目前楊家坪地域此類酒店稀缺，隨著大坪、袁家崗板塊的崛起，以及未來周邊已規(guī)劃5星級酒店，如萬象城工程規(guī)劃的五星級酒店，海南云天酒店等，未來區(qū)域內(nèi)高端酒店較多，本工程從區(qū)位上不具備競爭優(yōu)

8、勢，后期運(yùn)營風(fēng)險較大；3、五星級酒店對資金投入過高。4、對投資主體及運(yùn)營團(tuán)隊要求較高。定位結(jié)論：不可行工程定位思索酒店物業(yè)可行性分析商務(wù)酒店規(guī)劃圖本案區(qū)域內(nèi)商務(wù)酒店分布情況工程定位思索酒店物業(yè)可行性分析定位：精品商務(wù)酒店整體打造：區(qū)域型精品商務(wù)酒店類似工程：七天連鎖、戴斯酒店可行性分析：1、區(qū)域商務(wù)酒店多分布在楊家坪步行街、西郊路、直港大道、楊家坪正街內(nèi)，而本工程地塊周邊1公里商務(wù)酒店資源稀缺；2、工程所在居住區(qū)，未來居住人口密集，居民來客、來訪量較大，對中等住宿的商務(wù)酒店需求量也會隨之加大；3、對于打造精品商務(wù)酒店而言，本案所在位置較好，對周邊居住區(qū)的輻射才干較強(qiáng)；也可分流二十四城工程部分中

9、、高端商務(wù)客群；4、工程周邊均規(guī)劃為住宅小區(qū)，類似的商務(wù)酒店規(guī)劃較少，不會對本案呵斥過大競爭壓力。、定位結(jié)論：可行華潤二十四城保利港灣國際華宇春江花月恒大綠洲聯(lián)發(fā)嘉園大鼎世紀(jì)濱江麗水青苑本案項目名稱項目規(guī)模（萬方）物業(yè)類型銷售均價（元/平方米）華宇春江花月26高層7888華潤二十四城191.6高層8000保利港灣國際25.6高層6650大鼎世紀(jì)濱江13.56高層7300麗水青苑28.5高層9000恒大綠洲46高層、小高層8300聯(lián)發(fā)嘉園17.19高層8500供應(yīng)量大、品牌企業(yè)居多、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重本案周邊在售工程產(chǎn)品形狀以高層產(chǎn)品為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。各工程之間的價錢差別并不大，集中在8000元

10、/平方米左右，各工程之間的競爭異常猛烈；特別是華潤二十四城工程毗鄰本案，不論工程質(zhì)量、體量、開發(fā)商品牌效應(yīng)等都具備較大優(yōu)勢。區(qū)域住宅市場分析工程定位思索住宅物業(yè)可行性分析面臨整體市場的強(qiáng)大供應(yīng)量壓力；面臨板塊內(nèi)的強(qiáng)大的競爭壓力；面臨產(chǎn)品的同質(zhì)化壓力；面臨品牌開發(fā)商打造質(zhì)量上的壓力。經(jīng)過對住宅市場的分析發(fā)現(xiàn)，本案面臨的眾多壓力問題：所以，工程住宅部分定位必需以產(chǎn)品的差別化為突破點！工程定位思索住宅物業(yè)可行性分析定位：高層住宅整體打造：中、高檔精品青年社區(qū)類似工程：阿布阿布可行性分析：1、工程周邊在建、在售住宅工程較多，且都具備體量、質(zhì)量等優(yōu)勢，市場競爭較為猛烈；2、由于本案體量較小，不能打造質(zhì)量

11、小區(qū)，將難于在板塊內(nèi)提升影響力，在后市的競爭中將不具備優(yōu)勢。3、不但價錢遭到周邊樓盤限制，而且難以作出本身產(chǎn)品優(yōu)勢。定位結(jié)論：風(fēng)險較大，不太可行工程定位思索住宅物業(yè)可行性分析工程定位思索住宅物業(yè)可行性分析定位：公寓整體打造：打造集酒店、商務(wù)辦公、高尚住宅為一體的酒店式管理公寓類似工程：龍湖MOCO、龍湖水晶星座可行性分析：1、公寓產(chǎn)品對體量要求不大，而類似本案小體量高容積率的單體工程具備打造質(zhì)量公寓的條件；2、目前板塊內(nèi)短少此類產(chǎn)品，市場空白點較大；3、公寓產(chǎn)品戶型面積較小，總價較低，易于銷售，能保證開發(fā)企業(yè)回籠資金的速度。4、在競爭上可以與市場上普通住宅工程構(gòu)成較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，有助市場突圍。

12、4、思索到板塊內(nèi)未來對辦公場所的部分需求，公寓產(chǎn)品也可用著辦公場所。定位結(jié)論：可行工程定位思索住宅物業(yè)可行性分析定位：還建房整體打造：打造高性價比小康住宅可行性分析：1、還建房對工程體量、位置位置、配套、建筑質(zhì)量等要求不高，而且能到達(dá)快速回籠資金的目的。2、產(chǎn)品操作風(fēng)險低。定位結(jié)論：可行工程定位思索商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：大型商業(yè)體及社區(qū)配套商業(yè)可行性分析：1、間隔辦案1公里內(nèi)有重慶第四大商圈“楊家坪商圈、直港大道、謝家灣正街，及未來華潤工程打造的大型商業(yè)體；而本案地塊較小無法呵斥區(qū)域影響力。2、本案周邊工程體量均較大，經(jīng)過我們對各工程規(guī)劃的調(diào)查，在各新建工程中均規(guī)劃有社區(qū)配套商業(yè)，特別是毗鄰

13、本案的華潤工程，該工程體量較大，在各組團(tuán)板塊內(nèi)均建有社區(qū)配套商業(yè)；定位結(jié)論：大型商業(yè)不能夠，社區(qū)配套猛烈工程定位思索商業(yè)物業(yè)可行性分析定位：專業(yè)市場整體打造：汽車4S店可行性分析：1、 工程周邊汽車4S店主要集中在菜袁路、奧體中心、動物園附近，且都是集群式規(guī)劃；2、間隔本案不到100米內(nèi)就是寶馬汽車4S店，以及處于洽談中的飛馳4S店，依托兩家品牌汽車4S店，未來將會吸引更多的汽車4S店進(jìn)駐，構(gòu)成集群效應(yīng)。3、但汽車4S店運(yùn)營權(quán)獲得較難。定位結(jié)論：可行本案經(jīng)過分析，本工程定位為多種物業(yè)形狀組合開展，能實現(xiàn)價值最大化。詳細(xì)方案有如下兩種：方案二：還建房+商務(wù)酒店+汽車4S店方案一：酒店式公寓+商務(wù)

14、酒店+汽車4S店工程定位思索集酒店式公寓、精品商務(wù)酒店、汽車4S店為一體工程整體定位方案一本工程功能主要分為以下三個：1、酒店式公寓，集商務(wù)辦公、投資、居住為一體的綜合型物業(yè)2、精品商務(wù)酒店，利用6-7層塔樓，引進(jìn)客房數(shù)90個左右的加盟連鎖酒店3、汽車4S店，利用3層裙樓引進(jìn)1-2家汽車4S店，負(fù)一層為4S修繕車間，負(fù)二層為車庫規(guī)劃規(guī)劃表示圖公寓商務(wù)酒店車庫汽車4S店4S店維修場地負(fù)一層負(fù)二層裙樓一層裙樓二層裙樓三層市面上大多酒店式公寓面積均集中在50平米左右樓盤名稱面積區(qū)間（建面）戶型結(jié)構(gòu)（可銷售面積）銷售率龍湖MOCO45-55平米單配100%世紀(jì)英皇51-55平米單配為主100%觀音橋C

15、OSMO40-65平米單配為主在售綜合市場需求考量，我司以為本工程的主力產(chǎn)品應(yīng)配置為：40-50平米建面酒店式公寓戶型建議1類客戶2類客戶4類客戶城區(qū)“職業(yè)房東群體，熟習(xí)楊家坪商圈區(qū)域，投資認(rèn)識強(qiáng)，投資方向偏向長期租售專業(yè)“炒房群體，較高端投資客戶，資金實力雄厚，投資方向偏向中短期轉(zhuǎn)售居住需求群體，年齡年輕化，處于創(chuàng)業(yè)初期階段，收入高但財富積累時間短，追求城市生活與任務(wù)的便利性投資客、小型公司、SOHO一族酒店式公寓客戶定位3類客戶以裝修、設(shè)計、咨詢等效力業(yè)為主的小型公司，購買或租用為辦公場地Copy right細(xì)分：集精品商務(wù)酒店、汽車4S店、還建房為一體工程整體定位方案二還建房商務(wù)酒店車庫汽車4S店4S店維修場地負(fù)一層負(fù)二層裙樓一層裙樓二層裙樓三層規(guī)劃規(guī)劃表示圖裙樓四層未來還建房居住人群較于復(fù)雜，建議建筑2個入口，到達(dá)還建房住戶與酒店、汽車4S店互不影響的目的。Part E協(xié)作建議本次建議書為工程初步建議書，如工程協(xié)作確認(rèn)后，還需進(jìn)一步細(xì)分化，并要對以下內(nèi)容進(jìn)展分析深化；如：一、類似區(qū)域大規(guī)模勝利工程案例研討1、開發(fā)方式總體定位與中心區(qū)2、規(guī)劃方式目的分配、功能構(gòu)成及規(guī)劃3、產(chǎn)品方式產(chǎn)品組合及演化方式4、客戶構(gòu)成客戶來源及演化5、資源利用6、與區(qū)域資源的價值聯(lián)動7、勝利關(guān)鍵驅(qū)動要素8、相對本工程的可自創(chuàng)點三、經(jīng)濟(jì)評價四、階段任務(wù)成果報告、。協(xié)作建議二、