住房商業(yè)性貸款和公積金貸款課件

1、住房商業(yè)性貸款和公積金貸款_張勇2022/7/15住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇目 錄C-0105第一章第二章個(gè)人住房商業(yè)性貸款住房公積金貸款住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇 第一章-個(gè)人住房商業(yè)性貸款個(gè)人住房商業(yè)性貸款概述PART 01 （一）個(gè)人住房商業(yè)貸款的含義01 （二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異 （三）住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異 （四）申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款的常見(jiàn)問(wèn)題 （五）購(gòu)房人申請(qǐng)商業(yè)性貸款的辦理流程 （六）目前的商業(yè)住房貸款政策住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）個(gè)人住房商業(yè)貸款的含義1、個(gè)人住房商業(yè)性貸款，通俗的說(shuō)法有住房按揭貸款、按揭貸款、購(gòu)房貸款等。2、個(gè)人住

2、房商業(yè)性貸款，是指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)城鎮(zhèn)住房時(shí)，抵押其所購(gòu)買(mǎi)的住房，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的貸款。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異1、利率不同。商業(yè)性貸款的利率高，公積金貸款的利率低，例如2017年7月，25年期商業(yè)性貸款利率4.9%，公積金貸款利率只有3.25%。后者只有前者的2/3。若以貸款100萬(wàn)元為例，商業(yè)性貸款比公積金貸款每月多915元；總還款額多274 387元。貸款100萬(wàn)元 25年商業(yè)貸款公積金貸款等額本息每月還款額5788元4873元等額本息總還款額1736336元1461949元住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（

3、二）住房商業(yè)性貸款與住房公積金貸款的差異3、貸款對(duì)象不同。商業(yè)性貸款對(duì)貸款對(duì)象受限比較少，而公積金貸款局限于繳存所在地貸款或者政策允許條件下的異地貸款。2、最高額度不同。商業(yè)性貸款最高額度由評(píng)估價(jià)或者網(wǎng)簽價(jià)決定，評(píng)估價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)高，貸款額度也多。而公積金貸款的最高額度，政府管理部門(mén)有限制，各地規(guī)定不一樣。例如，2017年7月，北京市首套房最高額度為120萬(wàn)元，二套房為80萬(wàn)元。4、確定具體額度和期限的因素不同。商業(yè)性貸款具體額度一般由成交價(jià)和貸款成數(shù)確定，期限由借款人規(guī)定的范圍內(nèi)自由選擇；而公積金貸款確定額度和期限的因素，除了成交價(jià)和貸款成數(shù)以外，還包括公積金每月繳存額、個(gè)人或家庭收入等。住房商

4、業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（三）住房商業(yè)性貸款與住房抵押貸款的差異2、住房商業(yè)性貸款的用途是非常明確的：用于購(gòu)買(mǎi)指定的住房；而抵押貸款的用途很寬泛，各種消費(fèi)（抵押消費(fèi)貸）或者企業(yè)經(jīng)營(yíng)（抵押經(jīng)營(yíng)貸）。1、住房商業(yè)性貸款的借款人，是即將擁有房屋所有權(quán)；而抵押貸款的借款人，是已經(jīng)擁有房屋所有權(quán)。3、住房抵押貸款，有些用途，法律法規(guī)已經(jīng)明令禁止，例如，炒股、抄期貨、抄外匯、炒房等。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（四）申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款的常見(jiàn)問(wèn)題2、貸款金額。也就是，我能貸多少錢(qián)？1、貸款資格。也就是，我是否能申請(qǐng)住房商業(yè)貸款？4、貸款利率。也就是，我申請(qǐng)的貸款，利率是多少？3、貸款期限。也就是，我能貸多

5、長(zhǎng)時(shí)間？6、每月還款額。也就是，我每個(gè)月需要還多少錢(qián)？5、還款方式。也就是，我怎么償還貸款？7、貸款銀行。也就是，我向哪個(gè)銀行申請(qǐng)貸款？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（五）購(gòu)房人申請(qǐng)商業(yè)性貸款的辦理流程以上流程是常見(jiàn)流程，有些事項(xiàng)的前后順序，并不是固定不變。例如，房屋評(píng)估只需要在銀行批貸之前，交易資金監(jiān)管只需要在繳稅之前等等。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（六）目前的商業(yè)住房貸款政策一、首套、2套首付比例及利率折扣購(gòu)買(mǎi)普通住宅購(gòu)買(mǎi)非普通住宅套數(shù)最低首付比例最低利率折扣最低首付比例最低利率折扣首套35%基準(zhǔn)40%基準(zhǔn)2套60%1.280%1.2住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（六）目前的商業(yè)住房貸

6、款政策二、關(guān)于購(gòu)房套數(shù)的認(rèn)定住房貸款套數(shù)的認(rèn)定原則上以北京市建委系統(tǒng)查詢(xún)套數(shù)結(jié)果為準(zhǔn)，下表為北京各銀行首套、2套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（銀行仍在政策細(xì)化中，可能會(huì)有調(diào)整） 借款人家庭住房及住房貸款情況北京無(wú)房、無(wú)貸有1房，無(wú)貸款有1房，有貸款有2房外地?zé)o房、無(wú)貸首套2套2套 拒貸有1房，無(wú)貸款首套2套2套 拒貸有1房，有貸款2套2套一部分銀行可以按照2套操作/一部分銀行拒貸拒貸有2房及以上，無(wú)貸款首套2套2套 拒貸有2房及以上，有1貸款2套2套一部分銀行可以按照2套操作/一部分銀行拒貸拒貸有2房及以上，有2貸款一部分銀行按照2套操作/一部分銀行拒貸一部分銀行可以按照2套操作/一部分銀行拒貸一部分銀行可以按照

7、2套操作/一部分銀行拒貸拒貸*特別說(shuō)明：1、已結(jié)清貸款記錄計(jì)算套數(shù)，全國(guó)無(wú)房但有貸款記錄，再次購(gòu)房算二套2、外地兩套及以上未結(jié)清房貸，有的銀行認(rèn)定只要有北京購(gòu)房資質(zhì)就可以按2套貸款（建行 光大 北京），有的銀行拒貸（例：農(nóng)行 工行）3、商住兩用房限購(gòu)，不計(jì)貸款套數(shù)4、在2017年3月24日（含）后離婚且離婚一年以?xún)?nèi)的，計(jì)算套數(shù)三、執(zhí)行節(jié)點(diǎn)：2017年3月17日（含）起網(wǎng)簽的，按新政執(zhí)行住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第一章-個(gè)人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的資格PART 02 （一）影響住房商業(yè)貸款資格的常見(jiàn)因素有哪些？02 （二）房屋年齡的認(rèn)定 （三）銀行要求家庭收入是負(fù)債的2倍，如何理解？

8、（四）若收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可采取什么辦法？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）影響住房商業(yè)貸款資格的常見(jiàn)因素有哪些？2、借款人的年齡。銀行對(duì)借款人年齡的要求：一般為18-60周歲。1、借款人的國(guó)籍。例如，外籍人士購(gòu)房申請(qǐng)貸款，能貸款的銀行有：匯豐銀行、花旗銀行、渣打銀行、交通銀行。4、借款人家庭的收入水平。銀行對(duì)借款人家庭收入水平的要求：收入是負(fù)債的2倍。3、房屋的年齡。銀行對(duì)房屋年齡的要求：一般為35年以?xún)?nèi)。5、借款人的征信情況。銀行對(duì)借款人征信情況的要求：一般為逾期不能“連三累六”。逾期越多，征信越差，拒絕貸款的可能性越大。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）房屋年齡的認(rèn)定2、查

9、看房屋評(píng)估報(bào)告，以評(píng)估報(bào)告認(rèn)定的建成年代，計(jì)算房屋的年齡。1、查看房產(chǎn)證中的房屋登記表測(cè)繪日期，以測(cè)繪日期確定房屋年齡。以上3種方法中，第3種方法認(rèn)定的房屋年齡，最權(quán)威，也容易被其他各方接受。3、到房地產(chǎn)登記主管部門(mén)查詢(xún)檔案，以檔案認(rèn)定的建成年代，計(jì)算房屋的年齡。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（三）銀行要求家庭收入是負(fù)債的2倍，如何理解？2、家庭負(fù)債的認(rèn)定：通過(guò)家庭成員的征信報(bào)告認(rèn)定。征信報(bào)告沒(méi)有體現(xiàn)的，一般不會(huì)認(rèn)定。目前除了人民銀行的征信中心，還有一些商業(yè)機(jī)構(gòu)（鵬元征信）出具的征信。1、家庭收入的認(rèn)定：（1）通過(guò)銀行打印的工資流水認(rèn)定；（2）通過(guò)借款人所有的銀行卡流水認(rèn)定；（3）通過(guò)所在工作

10、單位開(kāi)具的收入證明認(rèn)定。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（四）若收入證明不足以覆蓋月供兩倍，可采取什么辦法？2、男女朋友共同借款（交通銀行，北京銀行，工商銀行）。1、可開(kāi)具兼職收入證明（浦發(fā)銀行，招商銀行，工商銀行，郵政儲(chǔ)蓄銀行，北京銀行，光大銀行）。4、可將所有獎(jiǎng)金、補(bǔ)助、住房公積金，全部計(jì)算收入。3、父母作為擔(dān)保人（工商銀行，北京銀行）。5、接力貸，子女作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人（建設(shè)銀行，浦發(fā)銀行，農(nóng)業(yè)銀行）。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第一章-個(gè)人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的金額PART 03 （一）影響住房商業(yè)性貸款金額的因素，常見(jiàn)有哪些？03 （

11、二）如何計(jì)算住房商業(yè)性貸款的金額？ （三）網(wǎng)簽價(jià)格是什么？ （四）評(píng)估價(jià)格是什么？ （五）影響貸款成數(shù)的因素有哪些？ （六）如何認(rèn)定首套、二套？ （七）如何認(rèn)定普通住房、非普通住房？ （八）如何理解最低首付款比例？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）影響住房商業(yè)性貸款金額的因素，常見(jiàn)有哪些？2、房屋的評(píng)估價(jià)格。1、房屋的網(wǎng)簽價(jià)格。3、貸款成數(shù)。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）如何計(jì)算住房商業(yè)性貸款的金額？貸款金額 = 最小值（網(wǎng)簽價(jià)格，評(píng)估價(jià)格） 貸款成數(shù)。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（三）網(wǎng)簽價(jià)格是什么？網(wǎng)簽，是買(mǎi)賣(mài)雙方在政府主管部門(mén)規(guī)定的系統(tǒng)內(nèi)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。網(wǎng)簽價(jià)格，就是網(wǎng)簽合同

12、上體現(xiàn)的房屋成交價(jià)格。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（四）評(píng)估價(jià)格是什么？1、評(píng)估價(jià)格，是指估價(jià)報(bào)告標(biāo)明的價(jià)格。估價(jià)報(bào)告必須是有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具；經(jīng)紀(jì)公司（如鏈家、搜房等）自動(dòng)評(píng)估的價(jià)格，只能作為內(nèi)部參考，銀行等金融機(jī)構(gòu)不認(rèn)可。2、評(píng)估價(jià)格往往低于成交總價(jià)，通常為成交總價(jià)的0.85-0.90，其原因是抵押中的估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)師為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，往往比較謹(jǐn)慎。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（五）影響貸款成數(shù)的因素有哪些？2、購(gòu)房人所購(gòu)房屋是普通住房還是非普通住房。1、購(gòu)房人所購(gòu)房屋是首套還是二套。3、政府政策。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（六）如何認(rèn)定首套、二套？1、區(qū)分首套與二套的房

13、屋是住房。非住房，如商住房等不計(jì)算套數(shù)。2、區(qū)分首套與二套，是以家庭為單位。網(wǎng)簽在其家庭成員名下和登記在其家庭成員名下的住房，都認(rèn)定為家庭擁有的房屋套數(shù)。4、銀行認(rèn)定的住房為首套的，可以享受貸款的利率優(yōu)惠；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)定的住房為首套的，可以享受稅收優(yōu)惠。3、在我們國(guó)家，認(rèn)定住房是首套或二套，有兩個(gè)部門(mén)：一是，銀行；二是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者稅務(wù)部門(mén)。兩個(gè)部門(mén)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)一致，有時(shí)不一致。5、2017年3月17日以后，銀行認(rèn)定首套的標(biāo)準(zhǔn)：北京無(wú)房，也沒(méi)有任何的商業(yè)性住房貸款記錄。6、2017年3月17日以后，銀行認(rèn)定二套的標(biāo)準(zhǔn)：北京有一套住房，或者有住房商業(yè)性貸款記錄或者最近1年有離婚記錄

14、。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（七）如何認(rèn)定普通住房、非普通住房？（1）容積率：1.0以上（含），以估價(jià)報(bào)告認(rèn)定為準(zhǔn)。（2）建筑面積：140平米以?xún)?nèi)（含），以房產(chǎn)證標(biāo)注為準(zhǔn)。（3）環(huán)線(xiàn)指導(dǎo)價(jià)：總價(jià)或者單價(jià)滿(mǎn)足其一即可。1、普通住宅，必須同時(shí)具備下列3個(gè)條件：位置總價(jià)單價(jià)五環(huán)以?xún)?nèi)低于468萬(wàn)低于39600元五環(huán)到六環(huán)低于374.4萬(wàn)低于31680元六環(huán)外低于280.8萬(wàn)低于23762元住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（七）如何認(rèn)定普通住房、非普通住房？各個(gè)銀行參照標(biāo)準(zhǔn)不一。2、已購(gòu)公有住房，超過(guò)普通住房條件的，如何認(rèn)定？超過(guò)普通住房條件，但仍認(rèn)定為普通住房的銀行有：（1）工商銀行；（2）建設(shè)銀行

15、；（3）農(nóng)業(yè)銀行；（4）中國(guó)銀行；（5）北京銀行；（6）光大銀行；（7）平安銀行；（8）上海銀行。超過(guò)普通住房條件，認(rèn)定為非普通住房的銀行有：（1）民生銀行；（2）興業(yè)銀行；（3）匯豐銀行；（4）招商銀行。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（八）如何理解最低首付款比例？1、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，經(jīng)常碰到下列兩種情況：（1）已知首付款，求最高可承受的房?jī)r(jià)；（2）已知房?jī)r(jià)，求最低首付款。2、首付款,是指購(gòu)房人在房屋過(guò)戶(hù)前預(yù)付的款項(xiàng)。首付款、成交價(jià)與貸款金額的關(guān)系為：首付款=成交價(jià)-貸款金額。4、2016年10月1日后，北京市對(duì)最低首付款比例的規(guī)定如下表：3、自1998年住房制度改革以來(lái)，首付款最低比例就

16、成為國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具，調(diào)整范圍處于20%-70%。房屋性質(zhì)首套房最低首付比例二套房最低首付比例利率普通住房35%50%首套利率最低為基準(zhǔn)利率的0.85，二套利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍非普通住房40%70%自住型商品住房、兩限房等政策性住房30%住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第一章-個(gè)人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的期限與利率PART 04 （一）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的最長(zhǎng)期限？04 （二）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的利率？ （三）申請(qǐng)商業(yè)貸款期間，若遇到國(guó)家調(diào)整基準(zhǔn)利率，有何影響？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的最長(zhǎng)期限？1、國(guó)家政策。目前北京市政策

17、規(guī)定，住房商業(yè)性貸款的期限最長(zhǎng)不超過(guò)25年。2、房屋年齡。一般要求房齡在30年以?xún)?nèi)，最長(zhǎng)貸款年限計(jì)算：貸款年限+房齡50（各銀行之間有差異）。3、借款人年齡。一般要求借款人不超過(guò)65周歲，最長(zhǎng)貸款年限計(jì)算：貸款年限+借款人年齡65周歲。以上得出的三個(gè)最長(zhǎng)期限，取最小值，就是該業(yè)務(wù)的最長(zhǎng)貸款期限。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）哪些因素影響住房商業(yè)性貸款的利率？1、人民銀行的政策。目前銀行貸款的基準(zhǔn)利率，以及上下浮動(dòng)范圍，都是由人民銀行確定的。2、所購(gòu)房屋為首套的，利率最低為基準(zhǔn)利率； 為二套的，利率為基準(zhǔn)利率的1.1-1.2倍。3、個(gè)人征信情況。個(gè)人征信較差的（2年內(nèi)超過(guò)連三累六），銀行往

18、往會(huì)提高貸款利率。4、其他影響貸款利率的因素：（1）借款人的工作單位及收入情況；越好，利率越低。（2）房屋的建成年代；越新，利率越低。（3）房屋位置；越好，利率越低。（4）貸款金額；越大，利率越低。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（三）申請(qǐng)商業(yè)貸款期間，若遇到國(guó)家調(diào)整基準(zhǔn)利率，有何影響？1、這種情況涉及4個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：（1）人民銀行發(fā)布的利率調(diào)整日期。（2）銀行面簽日期；（3）銀行批貸日期；（4）銀行放款日期。2、只要利率調(diào)整日在放款日期之前，執(zhí)行調(diào)正后的新利率。也就是，已面簽、已批貸，只要未放款，執(zhí)行調(diào)整后的新利率。3、對(duì)已放款的業(yè)務(wù)，利率調(diào)整的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：（1）國(guó)內(nèi)銀行，以年為單位，在下一個(gè)還款

19、年開(kāi)始時(shí)調(diào)整，也就是，次年1月1日開(kāi)始執(zhí)行新利率。（2）花旗銀行，以季度為單位，下季度開(kāi)始執(zhí)行新利率。（3）匯豐銀行，以月為單位，下個(gè)月開(kāi)始執(zhí)行新利率。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第一章-個(gè)人住房商業(yè)性貸款住房商業(yè)性貸款的還款方式PART 05 （一）住房商業(yè)性貸款常見(jiàn)的還款方式有哪些？05 （二）等額本息與等額本金的區(qū)別有哪些？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）住房商業(yè)性貸款常見(jiàn)的還款方式有哪些？1、等額本息。又稱(chēng)為定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。2、等額本金。又稱(chēng)利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同

20、時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）等額本息與等額本金的區(qū)別有哪些？差異等額本息等額本金本金和利息比重不同每月還款額相同，本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減。即在月供“本金與利息”的分配比例，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過(guò)半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)，它將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多 ，然后逐月減少，越還越少。適合人群比較適合在前段時(shí)間還款能力強(qiáng)的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點(diǎn)的人也比較適合這種方式，因?yàn)?/p>

21、隨著年齡增大或退休，收入可能會(huì)減少。每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開(kāi)支計(jì)劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會(huì)增加，生活水平自然會(huì)上升。優(yōu)劣復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。簡(jiǎn)單利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起計(jì)算利息，而只有本金計(jì)算利息。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第一章-個(gè)人住房商業(yè)性貸款辦理商業(yè)貸款銀行面簽，需要攜帶哪些

22、資料？PART 06 （一）業(yè)主（賣(mài)方）06 （二）業(yè)主攜帶的資料，有哪些特殊情形？ （三）客戶(hù)（買(mǎi)方）住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）業(yè)主（賣(mài)方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：業(yè)主情形所需資料未成年身份證、戶(hù)口本、銀行卡、房產(chǎn)證、監(jiān)護(hù)人身份證、監(jiān)護(hù)公證業(yè)主成年單身身份證、戶(hù)口本、銀行卡、房產(chǎn)證業(yè)主成年已婚雙方身份證、雙方戶(hù)口本、銀行卡、房產(chǎn)證、結(jié)婚證業(yè)主成年離異身份證、戶(hù)口本、銀行卡、房產(chǎn)證、離婚證、離婚協(xié)議或者法院判決書(shū)業(yè)主成年喪偶身份證、戶(hù)口本、銀行卡、房產(chǎn)證、死亡證明業(yè)主為公司房產(chǎn)證、股東決議、授權(quán)委托書(shū)、購(gòu)房合同、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章、公司章程、稅

23、務(wù)登記證、開(kāi)戶(hù)許可證、公章住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）業(yè)主攜帶的資料，有哪些特殊情形？（1）若所購(gòu)房屋為已購(gòu)公房，還需提供原購(gòu)房合同。（2）若所購(gòu)房屋為央產(chǎn)房，還需提供原購(gòu)房合同、在京中央單位已購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)變更登記通知單。（3）關(guān)于監(jiān)護(hù)人身份證、監(jiān)護(hù)公證，父母一方即可，貸款必須提供監(jiān)護(hù)公證，個(gè)別銀行要求父母一起辦理。注意：戶(hù)口在一起，不做公證的是過(guò)戶(hù)政策，即部分城區(qū)如果子女與父母在同一個(gè)戶(hù)口本上，且父母之一為戶(hù)主的，可以不開(kāi)具監(jiān)護(hù)公證。（4）要求夫妻雙方必須親自到場(chǎng)的，若配偶不能到場(chǎng)，應(yīng)提供委托公證書(shū)。（5）離婚證、離婚協(xié)議（注明業(yè)主單獨(dú)處決權(quán)并民政局蓋章）；判決書(shū)（如果離婚協(xié)議未寫(xiě)明業(yè)

24、主單獨(dú)處決權(quán)或者產(chǎn)權(quán)不明晰，需原配偶到場(chǎng)）（6）關(guān)于業(yè)主喪偶，如果產(chǎn)權(quán)（以原購(gòu)房合同時(shí)間為準(zhǔn)）在婚姻存續(xù)期間之前，需要做繼承公證；如果產(chǎn)權(quán)（以原購(gòu)房合同時(shí)間為準(zhǔn)）在婚姻存續(xù)期間之后，攜帶能夠證明購(gòu)房時(shí)間的資料，業(yè)主本人到場(chǎng)即可。（7）業(yè)主為多人，需要全部業(yè)主到場(chǎng)并且業(yè)主的配偶也要到場(chǎng)，如果不到場(chǎng)，需出具公證委托書(shū)。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（三）客戶(hù)（買(mǎi)方）通常情況下，按照下表執(zhí)行：客戶(hù)情形所需資料客戶(hù)成年單身身份證、戶(hù)口本、收入證明、所在工作單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件蓋公章或者工作證或者在職證明客戶(hù)成年已婚雙方身份證、雙方戶(hù)口本、雙方收入證明、結(jié)婚證、雙方工作單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件蓋公章或者

25、工作證或者在職證明客戶(hù)離異身份證、戶(hù)口本、收入證明、所在工作單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件蓋公章或者工作證或者在職證明、離婚證，離婚協(xié)議蓋民政局的章客戶(hù)成年單身身份證、戶(hù)口本、收入證明、所在工作單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件蓋公章或者工作證或者在職證明客戶(hù)喪偶身份證、戶(hù)口本、收入證明、所在工作單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件蓋公章或者工作證或者在職證明、戶(hù)口本變更配偶死亡，或者提供死亡證明住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第一章-個(gè)人住房商業(yè)性貸款商業(yè)性貸款中的特殊問(wèn)題PART 0707住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇商業(yè)性貸款中的特殊問(wèn)題序號(hào)特殊情形對(duì)應(yīng)辦理銀行1外籍人士申請(qǐng)貸款匯豐銀行、花旗銀行（美國(guó)人不批）2賣(mài)房人為未

26、成年人光大銀行（十歲以上），北京銀行和中信銀行（監(jiān)護(hù)公證，父母到場(chǎng)，父母和孩子都可以收款）3買(mǎi)房客戶(hù)為未成年人光大銀行（客戶(hù)年齡不受限制，但必須與監(jiān)護(hù)人至少一方共有，須有監(jiān)護(hù)公證）；交通銀行（須有監(jiān)護(hù)公證，與監(jiān)護(hù)人共有房本）4購(gòu)房人征信較差招商銀行、工商銀行、興業(yè)銀行、建設(shè)銀行、花旗銀行（花旗銀行只看近一年征信，看借款人本人，不看配偶）5房屋年齡老，超過(guò)30年北京銀行、工商銀行、光大銀行、浦發(fā)銀行、北京農(nóng)商，可能降低成數(shù)6所購(gòu)房屋為地下室、半地下室建設(shè)銀行、華夏銀行7面簽時(shí)，業(yè)主可不到場(chǎng)匯豐銀行、花旗銀行等所有外資銀行8面簽時(shí)，業(yè)主配偶可不到場(chǎng)浦發(fā)銀行、包商銀行、上海銀行，以及所有外資銀行9兩

27、限房（滿(mǎn)5年，能交易）農(nóng)業(yè)銀行、匯豐銀行，但降低成數(shù)10產(chǎn)權(quán)人配偶死亡且無(wú)產(chǎn)權(quán)份額，不用辦繼承公證建設(shè)銀行、農(nóng)商銀行住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第二章-住房公積金貸款住房公積金概述PART 01 （一）什么是住房公積金？01 （二）住房公積金福利性有何具體體現(xiàn)？ （三）什么是住房公積金貸款？ （四）購(gòu)房人申請(qǐng)住房公積金貸款，有哪些常見(jiàn)問(wèn)題？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）什么是住房公積金？住房公積金（也稱(chēng)公積金）是指：職工及其所在工作單位繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)備金。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）住房公積金福利性有何具體體現(xiàn)？1、單位為職工交納的住房公積金不低于職工個(gè)人繳納的金額，所以有些

28、福利好的單位，個(gè)人繳存5%，單位繳存12%。但大多數(shù)單位，個(gè)人繳存額與單位繳存額是一樣的。2、不論職工自己繳存的住房公積金，職工所在工作單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個(gè)人所有。3、住房公積金貸款的利率低于商業(yè)性貸款的利率，差值為1.5-2個(gè)百分點(diǎn)。若貸款100萬(wàn)，期限25年（300個(gè)月），2017年7月商貸利率4.9%，公積金貸款利率3.25%，等額本金方式，商貸每月還款5788元，公積金每月還款4873元。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（三）什么是住房公積金貸款？住房公積金貸款是指：由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向申請(qǐng)人發(fā)放的貸款。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇1、貸款

29、資格。也就是，我是否能申請(qǐng)住房公積金貸款？2、貸款金額。也就是，我能貸多少錢(qián)？4、還款方式。也就是，我怎么償還貸款？3、貸款期限和利率。也就是，我能貸多長(zhǎng)時(shí)間？利率是多少？5、每月還款額。也就是，我每個(gè)月需要還多少錢(qián)？6、貸款的流程以及備件。（四）購(gòu)房人申請(qǐng)住房公積金貸款，有哪些常見(jiàn)問(wèn)題？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款概述PART 02 （一）公積金有哪些類(lèi)別？02 （二）如何判斷公積金的類(lèi)別？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）公積金有哪些類(lèi)別？北京市公積金分為三類(lèi)： 市屬公積金、國(guó)管公積金和中直公積金。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）如何判斷公

30、積金的類(lèi)別？1、當(dāng)事人向本單位負(fù)責(zé)繳存公積金的部門(mén)或人員咨詢(xún)、確認(rèn)。這種方式，為最優(yōu)方式。2、通過(guò)下列信息判斷。這種方式，可作為輔助方式。類(lèi)別公積金聯(lián)名卡繳存地點(diǎn)單位登記號(hào)單位登記號(hào)舉例市屬公積金交通銀行工商銀行招商銀行北京市(包括各區(qū)縣)住房公積金管理中心身份證號(hào)再加兩個(gè)零110XXXXXXXXXXXXXXX00國(guó)管公積金建設(shè)銀行中國(guó)銀行中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心單位登記號(hào)是以5開(kāi)頭512XXXXXXXXX 或 502XXXXXXXXX中直公積金中共中央直屬機(jī)關(guān)住房資金管理中心北京住房公積金管理中心中直分中心住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款的申請(qǐng)資格

31、PART 03 （一）哪些因素，影響公積金貸款申請(qǐng)資格？03 （二）申請(qǐng)公積金貸款，申請(qǐng)人應(yīng)同時(shí)具備什么條件？ （三）申請(qǐng)公積金貸款，申請(qǐng)人賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)具備什么條件？ （四）申請(qǐng)住房公積金貸款，有哪些特殊情形？ （五）購(gòu)買(mǎi)哪種類(lèi)型的房屋，才能申請(qǐng)公積金貸款？ （六）征信報(bào)告對(duì)申請(qǐng)公積金貸款有何影響？ （七）公積金貸款中的首套、二套如何認(rèn)定？ （八）外地的房屋或者貸款記錄，如何認(rèn)定？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（一）哪些因素，影響公積金貸款申請(qǐng)資格？2、申請(qǐng)人公積金賬戶(hù)的基本情況。1、申請(qǐng)人的基本情況。3、購(gòu)買(mǎi)房屋的類(lèi)型。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）申請(qǐng)公積金貸款，申請(qǐng)人應(yīng)同時(shí)具備什么條件

32、？2、申請(qǐng)人具有購(gòu)房資格，以及購(gòu)房套數(shù)，也就是申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)的住房是首套或二套。1、申請(qǐng)人具有完全的民事行為能力。3、申請(qǐng)人家庭無(wú)未還清的公積金貸款及公積金貼息貸款。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（三）申請(qǐng)公積金貸款，申請(qǐng)人賬戶(hù)應(yīng)當(dāng)具備什么條件？2、公積金賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)1年以上，并且連續(xù)12個(gè)月（從申請(qǐng)日開(kāi)始，向前推算12個(gè)月）足額繳存。1、目前賬戶(hù)是繳存狀態(tài)，未停止。3、公積金繳存地點(diǎn)為北京。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（四）申請(qǐng)住房公積金貸款，有哪些特殊情形？2、若公積金繳存地點(diǎn)不在北京，申請(qǐng)人申請(qǐng)公積金貸款，則需要有北京戶(hù)口、且所購(gòu)住房為首套住房。1、若申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)，已經(jīng)使用了2次公積金

33、貸款（包括市屬、國(guó)管、中直公積金貸款），第3次及以后再申請(qǐng)使用國(guó)管公積金貸款的，需上一次公積金貸款結(jié)清滿(mǎn)5年。3、若申請(qǐng)人為在職期間繳存住房公積金的離退休職工，則不受下列條件限制：目前賬戶(hù)是繳存狀態(tài)，未停止。公積金賬戶(hù)開(kāi)戶(hù)1年以上，并且連續(xù)12個(gè)月（與申請(qǐng)日接近）足額繳存。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（五）購(gòu)買(mǎi)哪種類(lèi)型的房屋，才能申請(qǐng)公積金貸款？2、若所購(gòu)房屋為第二套住房，則該套住房只能為普通自住住房，不能為公寓、別墅及其他高檔住宅。1、住宅和70年使用年限的公寓。商住兩用的房屋不能使用公積金貸款。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（六）征信報(bào)告對(duì)申請(qǐng)公積金貸款有何影響？2、國(guó)管公積金貸款，近兩

34、年內(nèi)申請(qǐng)人或者其配偶有貸款（什么貸款）逾期的，連續(xù)3-5次最高貸款額度下浮20%，連續(xù)6次直接拒貸。1、市屬公積金貸款，不管征信多差，都不影響批貸結(jié)果。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（七）公積金貸款中的首套、二套如何認(rèn)定？2、在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢(xún)系統(tǒng)中顯示有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)住房公積金個(gè)人貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住住房的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行第二套住房貸款政策。1、在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢(xún)系統(tǒng)中顯示無(wú)房的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行首套自住住房貸款政策。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（八）外地的房屋或者貸款記錄，如何認(rèn)定？2、外地有

35、未結(jié)清的住房公積金貸款，不能再申請(qǐng)住房公積金貸款。1、申請(qǐng)人在外地（非北京地區(qū)）有房屋（不限住宅），或者有商業(yè)貸款（不論是否還清），不計(jì)算住房套數(shù)；住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款的金額PART 04 （一）哪些因素，影響住房公積金貸款的金額？04 （二）目前，公積金管理中心規(guī)定的貸款最高額度和貸款成數(shù)是多少？ （三）通過(guò)市屬公積金、中直公積金每月繳存金額，如何計(jì)算貸款額度？ （四）個(gè)人賬戶(hù)每月繳存金額如何理解？ （五）申請(qǐng)國(guó)管公積金貸款，如何計(jì)算貸款額度？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇1、公積金管理中心規(guī)定的最高額度。2、申請(qǐng)人所購(gòu)住房的套數(shù)。4、申請(qǐng)

36、人每月的公積金繳存金額。3、房屋的網(wǎng)簽價(jià)格、評(píng)估價(jià)格與貸款成數(shù)。以上四者計(jì)算的額度，取最小值。（一）哪些因素，影響住房公積金貸款的金額？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（二）目前，公積金管理中心規(guī)定的貸款最高額度和貸款成數(shù)是多少？項(xiàng)目首套住房二套住房公積金貸款成數(shù)8成8成公積金貸款金額最高120萬(wàn)最高80萬(wàn)住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（三）通過(guò)市屬公積金、中直公積金每月繳存金額，如何計(jì)算貸款額度？2、若申請(qǐng)人已婚 貸款額度=（個(gè)人賬戶(hù)每月繳存金額繳存比例-14002）萬(wàn)元對(duì)應(yīng)年限的月均還款額（查詢(xún)網(wǎng)站/Info/947490）1、若申請(qǐng)人單身 貸款額度=（個(gè)人賬戶(hù)每月繳存金額繳存比例-1400

37、）萬(wàn)元對(duì)應(yīng)年限的月均還款額（查詢(xún)網(wǎng)站/Info/947490）住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（四）個(gè)人賬戶(hù)每月繳存金額如何理解？2、已婚夫妻，若二人都滿(mǎn)足市屬公積金貸款申請(qǐng)資格，則個(gè)人賬戶(hù)每月繳存金額可以為夫妻兩人個(gè)人賬戶(hù)累加之和。1、個(gè)人賬戶(hù)每月繳存的金額包括個(gè)人繳存和單位繳存，為兩者之和。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇（五）申請(qǐng)國(guó)管公積金貸款，如何計(jì)算貸款額度？2、個(gè)人可登陸中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房資金管理中心網(wǎng)站（）在“個(gè)人貸款查詢(xún)貸款額度試算”模塊中進(jìn)行額度試算。1、個(gè)人持本人身份證前往建行朝陽(yáng)支行、建行金融街支行、建行東四支行，在住房公積金個(gè)人貸款受理柜臺(tái)進(jìn)行額度試算。因?yàn)?，考慮的因素很多例

38、如：賬戶(hù)上剩余的公積金額度，申請(qǐng)人征信等。住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇第二章-住房公積金貸款北京市住房公積金貸款的貸款期限PART 05 （一）哪些因素，影響住房公積金貸款的貸款期限？05 （二）申請(qǐng)人月均收入（稅前收入）超過(guò)北京市職工月平均收入3倍（含）， 對(duì)貸款期限有何影響？ （三）申請(qǐng)人賬戶(hù)每月繳存的公積金額度，對(duì)貸款期限有何影響？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇1、公積金管理中心規(guī)定的最高年限。目前為25年。2、所購(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)及年齡。 磚混結(jié)構(gòu)（混合結(jié)構(gòu)）：47年-房齡，鋼混：57年-房齡。4、申請(qǐng)人月均收入（稅前收入）超過(guò)北京市職工月平均收入3倍（含）。3、申請(qǐng)人及配偶的年齡。 市屬

39、：70-夫妻雙方年齡大的人的年齡 國(guó)管：69-夫妻雙方年齡大的人的年齡。5、申請(qǐng)人賬戶(hù)每月繳存的公積金額度。以上五點(diǎn)推算的貸款期限，取最小值，即為公積金貸款的期限。（一）哪些因素，影響住房公積金貸款的貸款期限？住房商業(yè)性貸款和公積金貸款張勇1、若申請(qǐng)人均月收入（稅前收入）超過(guò)北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。2、2015年北京市職工月平均工資7086元，2016年7月至2017年6月申請(qǐng)公積金貸款，月收入21258元，適用上述規(guī)定。3、通過(guò)月還款額反推貸款期限，例如，貸款120萬(wàn)，利率3.25%，月收入25000元，每月還款額2500050%=12500元，一萬(wàn)元每月還款額104.16元，查詢(xún)?nèi)f元對(duì)應(yīng)年限的月均還款額表（查詢(xún)網(wǎng)站/Info/947490），得到貸款期限為9年。（二）申請(qǐng)人月均收入（稅前收入）超過(guò)北京市職工月平均收入3倍（含）， 對(duì)貸款期限有何影響？住房商