2014經(jīng)營管理-強化共40講全第三章第三節(jié)

1、第三節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理市場分析知識點一：物業(yè)經(jīng)營管理市場分析的概念（新增考點）物業(yè)經(jīng)營管理市場分析指的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理根據(jù)市場所取得的數(shù)據(jù)，運用統(tǒng)計原理，對所的市場對象各方面的特性加以認(rèn)識的活動過程。知識點二：物業(yè)經(jīng)營管理市場分析的作用（新增考點）對開發(fā)商而言產(chǎn)品定位對置業(yè)投資者而言確定房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略對金融機構(gòu)而言制定參與房地產(chǎn)市場的策略和服務(wù)提供依據(jù)對設(shè)計而言使開發(fā)出的產(chǎn)品滿足市場需求對經(jīng)理而言制定銷售策略、宣傳策略對租戶和使用者而言制定租賃策略對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言在不斷創(chuàng)造客戶價值的過程中實現(xiàn)企業(yè)自身的價值知識點三：物業(yè)經(jīng)營管理市場分析的內(nèi)容（新增考點）主要包括對影響市場的宏觀

2、分析、市場供求分析、相關(guān)分析。（一）宏觀分析首先通過分析確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是處在階段。其次分析物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。（二）市場供求分析市場供求分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場供求分析一般要從以下四個方面進(jìn)行：1供給分析(1)物業(yè)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。(2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。(3)分析市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。(4)分析當(dāng)前市場提供物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的狀況。2需求分析(1)需求。(2)分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目。(3)吸納率分析。(4)市場租戶對

3、產(chǎn)品功能需求。(5)業(yè)主及租戶對物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的需求。3競爭分析(1)列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點。(2)市場細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。4市場占有率分析(1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場，估算市場供給總吸納量、吸納速度和目標(biāo)物業(yè)的市場份額，明確目標(biāo)物業(yè)吸引客戶的競爭優(yōu)勢。(2)市場占有率分析，要求計算出目標(biāo)物業(yè)的市場占有率、出租進(jìn)度、租賃價格和達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間（租賃期），并提出有利于增加市場占有率的建議。（三）相關(guān)分析不同類型物業(yè)需要重點分析的內(nèi)容各有不同：(1)居住物業(yè)。重點了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目

4、標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的種類、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)等。(2)寫字樓物業(yè)。首先要其所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。(3)商業(yè)零售物業(yè)。要充分考慮物業(yè)所處地區(qū)的和常住人口的數(shù)量、力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購物中心的服務(wù)半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。(4)工業(yè)或倉儲物業(yè)。重點未來人住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的比例，大型車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對隔聲、抗震、通風(fēng)、防火、防潮、

5、起重設(shè)備安裝等的特殊要求；還要進(jìn)一步了解業(yè)主或租戶在物業(yè)使用過程中的相關(guān)服務(wù)需求。知識點四：物業(yè)經(jīng)營管理市場分析的方法（新增考點）（一）定性分析方法定性分析法是一類非數(shù)量分析方法，主要是對事物的性質(zhì)進(jìn)行分析和認(rèn)識的方法。市場分析常用的定性分析方法有：1swot 分析方法swot 指的是優(yōu)勢(strengths)、劣勢(weaknesses)、機會(opportunities)、威脅(threats)。這種分析方法通常用來制定企業(yè)發(fā)展分析最常用的方法。和分析競爭對手的情況，是一種2系統(tǒng)分析法3歸納分析法4演繹分析法5案例分析法（二）定量分析方法1比率分析法比率分析法是將具有可比性、相關(guān)性的項目的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，求出比率。2趨勢分析法將兩期或多期連續(xù)的相同指標(biāo)或比率進(jìn)行定基對比和環(huán)比對比。3比較分析法比較分析法是把實際數(shù)和基數(shù)進(jìn)行對比，從而確定它們之間相同點和不同點的方法。4結(jié)構(gòu)分析法結(jié)構(gòu)分析法是指通過對市場中的各組成要素結(jié)構(gòu)及其對比關(guān)系變動規(guī)律的分析，進(jìn)而把握市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征、總體性質(zhì)、總體內(nèi)部結(jié)構(gòu)依時間推移而表現(xiàn)出的變化規(guī)律性的方法。5數(shù)學(xué)模型法（三）市場分析方法運用