深圳保障性住房設(shè)計方案經(jīng)濟分析及造價控制的探討3300字

1、深圳保障性住房設(shè)計方案經(jīng)濟分析及造價控制的討論3300字 摘要：深圳保障性住房是為城市中低收入住房困難家庭而建，投資概算較低，保障房并不是“貧民窟，價低品質(zhì)不能低，質(zhì)量標準要求高，功能要求齊全、配套，用有限的資金高質(zhì)量完成任務(wù)，造價工程師責任重大、責無旁貸，參與設(shè)計方案決策，造價事前預(yù)控是行之有效的方法，以政府保障房為例，探究技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的控制方法以及施行過程造價控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)，積累造價管理經(jīng)歷和技巧。 關(guān)鍵詞：技術(shù)經(jīng)濟；保障房；關(guān)鍵環(huán)節(jié)中圖分類號：TU723 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X2022024-000-02一、工程概況深圳市平湖某保障性住房工程建立用地面積約6.2萬

2、m2，一期總建立規(guī)模約37萬m2，容積率為5.5，擬建地下室2層，建筑高度100米，建立場地為山地，周邊市政道路已經(jīng)形成。建立標準：住宅層高2.8米，外墻以涂料為主，每平米裝修單方造價700元，廚房、衛(wèi)生間內(nèi)臺面，一次裝修的到位。二、設(shè)計方案技術(shù)經(jīng)濟分析1.基坑支護方案經(jīng)濟分析工程建立場地周邊無建筑物，市政道路已形成，車流量小，周邊環(huán)境不錯，經(jīng)大數(shù)據(jù)分析，方案基坑支護工程造價控制指標為250元/m2，可選擇的方案有：土釘+放坡，支護樁+錨索方案。土釘+放坡方案挖運土方量大，假設(shè)遇到雨季施工非常困難，工期不可控，對保障房工程來說是致命傷，因地下室面積不計容積率而最大化，基坑不具備放坡條件，技術(shù)經(jīng)

3、濟比照分析后，采用支護樁+錨索方案比擬合理，而支護樁采取挖孔樁、鉆沖孔樁還是機械旋挖樁？分析三種樁型單價相差無幾，只有根據(jù)施工進度、質(zhì)量可靠性和平安可控性方面比照，最后選擇旋挖樁。假設(shè)是沒造價工程師參與設(shè)計方案比選，原基坑支護方案可選用內(nèi)撐構(gòu)造+支護樁的方案，造價增加43%。2.建筑設(shè)計優(yōu)化方案經(jīng)濟分析1保障房造價控制與戶型設(shè)計方案優(yōu)化難點分析保障性住房建立標準是“經(jīng)濟、適用，造價受到較嚴格的控制，每套住房的建筑面積得到嚴格控制，戶型建筑面積只有35、50、65與80平方米四檔。戶型設(shè)計還要考慮到保障群體在將來經(jīng)濟條件改善后對住房面積增加的需求，設(shè)計還要考慮戶型靈敏組合、方便改動，如35m2房

4、改至70m2的可能性。從設(shè)計角度看，制約保障房建筑設(shè)計難點主要是戶型面積小，公共走廊占用面積多而套內(nèi)使用率低，但要求不能低于75%，做到100%戶型都滿足政策法規(guī)規(guī)定的日照、采光、通風、噪聲等要求很難。保障性住房低價并不能低品質(zhì)，絕對不能低質(zhì)量，面積小但“五臟俱全客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間都一應(yīng)俱全，不僅要滿足人的生理需求，更要關(guān)注人的心理、精神、文化層面需求，小區(qū)設(shè)置需滿足根本生活需求的相應(yīng)配套娛樂、安康效勞用設(shè)施。要求高、工期緊、造價低、利潤低、挑剔者多、鬧事者多，保障性住房在深圳建筑行業(yè)中有“燙山芋之稱，建立管理難、造價控制也難。2保障房戶型設(shè)計經(jīng)濟分析要求主體構(gòu)造采取短肢剪力墻構(gòu)造，墻體

5、采用加氣塊砌體，經(jīng)大數(shù)據(jù)分析，方案土建造價控制指標1200元/m2，鋼筋用量控制50KG/m2，以本錢控制為中心，借鑒香港地區(qū)經(jīng)歷，將“工業(yè)化、“標準化、“精細化、“BIM、“綠色技術(shù)五大技術(shù)體系納入設(shè)計優(yōu)化過程。香港地區(qū)保障房分14m2、22m2、30m2、38m2四個檔，由4個檔面積組成的標準戶型分成模塊，然后在設(shè)計平面圖上反復(fù)去拼。通過標準化設(shè)計、標準化構(gòu)造構(gòu)件，簡化施工、進步效率，還可以進展工業(yè)化消費，減少現(xiàn)場作業(yè)量，最終綜合本錢大大降低。保障房技術(shù)經(jīng)濟分析的結(jié)果，推進保障房建立“產(chǎn)業(yè)化施工，已經(jīng)成為開展趨勢。3.保障房總包合同形式分析與確定1合同方面風險分析。近期保障房以造價低和工期

6、為緊為借口，普遍出現(xiàn)的質(zhì)量問題：加氣塊砌體外墻裂縫、滲漏，衛(wèi)生間門坎滲漏，設(shè)計布置不合理，引起用戶“上街上訪，保障房往往成為社會關(guān)注的焦點，合同風險極大。合同類形式適當，條款完好，公平公正、定義和用詞清楚、意思表達明確，就很難出現(xiàn)索賠或不當?shù)馁M用和工期增加的“扯皮事件，這是造價事前控制的根底工作。工程合同既是工程管理的法律文件，也是工程全面風險管理的主要根據(jù)。合同條款應(yīng)本著平等、資源、公平、老實信譽，遵守法律和社會公德。每一條款都應(yīng)仔細斟酌，以防出現(xiàn)造價失控。2合理的風險分配。根據(jù)風險管理的根本理論，建立工程風險應(yīng)由有關(guān)各方分擔。風險分擔的原那么是：任何一種風險都應(yīng)由最適宜承當該風險或最有才能

7、進展損失控制的一方承當。符合這一原那么的風險轉(zhuǎn)移是合理的，可以獲得雙贏或多贏的效果。有實力承包商房地產(chǎn)商有可能是單價略高，但質(zhì)量、進度與平安有保障，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，合情合理，選擇有實力的承包商房地產(chǎn)商是政府躲避保障房建立風險最好方法。3.本工程合同管理為EPCM形式綜合上述分析，本工程采取我國目前推行的總承包形式：即EEngineering設(shè)計+Pprocurement采購+CMConstruction Management施工管理形式。EPCM形式是承包商房地產(chǎn)商與政府直接簽訂合同，對工程的設(shè)計、材料設(shè)備供給、施工管理進展全面的負責。三、保障房建立過程造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)1.把好設(shè)計變更審核關(guān)1要求

8、參建單位正確對待施工前的圖紙會審，從施工圖的合理性、經(jīng)濟性、施工的可行性等方面進展審查，設(shè)計變更要嚴格遵守控制的程序，先審批，后施工。以盡可能減少設(shè)計變更的隨意性和不合理性，防止不當受益。2先確定各類型的審批程序，任何設(shè)計變更在施行前均應(yīng)進展技術(shù)、經(jīng)濟審批，技術(shù)上非變更不可的應(yīng)事先獲得認可，并進展必要的經(jīng)濟分析，測算其可能發(fā)生的金額，分析其對方案投資額的影響程度。2.把好現(xiàn)場簽證關(guān)1及時搜集、整理有關(guān)的施工和圖紙資料，包括視頻、圖片、會議紀要資料，為處理現(xiàn)場簽證提供證據(jù)。2堅持客觀、有據(jù)的原那么，充分尊重各方意見，作好解釋和協(xié)調(diào)工作。如實、公平公正、及時處理，要有可追溯性，經(jīng)得起審計、審查。3

9、不同金額有不同的受權(quán)簽認權(quán)限，把控程序的合法性和公正性。3.把好工程款支付關(guān)1根據(jù)施工合同規(guī)定的計價原那么和所采用的合同類型，在合同規(guī)定的時限內(nèi)審核月進度支付，并及時做好實際支付與方案支付的比擬，將投資的實際發(fā)生額控制在方案內(nèi)，一旦某個工程偏離方案，除仔細查找原因說明情況外，還應(yīng)及時向上級報告。2未經(jīng)監(jiān)理單位質(zhì)量驗收合格的工程量，或不符合施工合同規(guī)定的工程量，回絕計量和該局部的工程款支付申請。3采用“量、價別離的工作方法。實物量和圖紙量比照的兩線控制：現(xiàn)場工程師和造價工程師兩組人控制。4.把好結(jié)算審核關(guān)堅持深化現(xiàn)場理解情況，掌握工程動態(tài)，對特殊材料進展市場詢價，掌握價格動態(tài)，進步工程計價的準確性，保證造價計算不出紕漏。開工結(jié)算并不是工程付款的簡單累加，根據(jù)開工圖紙、現(xiàn)場簽證和設(shè)計變更進展審核計算，實事求是，審查是否按圖紙及合同規(guī)定內(nèi)容全部完成，認真核實每項工程變更是否真正施行。純熟掌握工程量的計算規(guī)那么，工程造價計量程序，確保工程計量的準確性。四、完畢語造價控制是工程建立管理的核心，號召造價工程師要從繁忙的工程量計算中脫身出來，主動參與方案決策的事前控制或預(yù)控，注意技術(shù)與經(jīng)