深圳保障性住房設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)分析及造價(jià)控制的探討3300字

1、深圳保障性住房設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)分析及造價(jià)控制的討論3300字 摘要：深圳保障性住房是為城市中低收入住房困難家庭而建，投資概算較低，保障房并不是“貧民窟，價(jià)低品質(zhì)不能低，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求高，功能要求齊全、配套，用有限的資金高質(zhì)量完成任務(wù)，造價(jià)工程師責(zé)任重大、責(zé)無旁貸，參與設(shè)計(jì)方案決策，造價(jià)事前預(yù)控是行之有效的方法，以政府保障房為例，探究技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的控制方法以及施行過程造價(jià)控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)，積累造價(jià)管理經(jīng)歷和技巧。 關(guān)鍵詞：技術(shù)經(jīng)濟(jì)；保障房；關(guān)鍵環(huán)節(jié)中圖分類號(hào)：TU723 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X2022024-000-02一、工程概況深圳市平湖某保障性住房工程建立用地面積約6.2萬

2、m2，一期總建立規(guī)模約37萬m2，容積率為5.5，擬建地下室2層，建筑高度100米，建立場(chǎng)地為山地，周邊市政道路已經(jīng)形成。建立標(biāo)準(zhǔn)：住宅層高2.8米，外墻以涂料為主，每平米裝修單方造價(jià)700元，廚房、衛(wèi)生間內(nèi)臺(tái)面，一次裝修的到位。二、設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析1.基坑支護(hù)方案經(jīng)濟(jì)分析工程建立場(chǎng)地周邊無建筑物，市政道路已形成，車流量小，周邊環(huán)境不錯(cuò)，經(jīng)大數(shù)據(jù)分析，方案基坑支護(hù)工程造價(jià)控制指標(biāo)為250元/m2，可選擇的方案有：土釘+放坡，支護(hù)樁+錨索方案。土釘+放坡方案挖運(yùn)土方量大，假設(shè)遇到雨季施工非常困難，工期不可控，對(duì)保障房工程來說是致命傷，因地下室面積不計(jì)容積率而最大化，基坑不具備放坡條件，技術(shù)經(jīng)

3、濟(jì)比照分析后，采用支護(hù)樁+錨索方案比擬合理，而支護(hù)樁采取挖孔樁、鉆沖孔樁還是機(jī)械旋挖樁？分析三種樁型單價(jià)相差無幾，只有根據(jù)施工進(jìn)度、質(zhì)量可靠性和平安可控性方面比照，最后選擇旋挖樁。假設(shè)是沒造價(jià)工程師參與設(shè)計(jì)方案比選，原基坑支護(hù)方案可選用內(nèi)撐構(gòu)造+支護(hù)樁的方案，造價(jià)增加43%。2.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化方案經(jīng)濟(jì)分析1保障房造價(jià)控制與戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)化難點(diǎn)分析保障性住房建立標(biāo)準(zhǔn)是“經(jīng)濟(jì)、適用，造價(jià)受到較嚴(yán)格的控制，每套住房的建筑面積得到嚴(yán)格控制，戶型建筑面積只有35、50、65與80平方米四檔。戶型設(shè)計(jì)還要考慮到保障群體在將來經(jīng)濟(jì)條件改善后對(duì)住房面積增加的需求，設(shè)計(jì)還要考慮戶型靈敏組合、方便改動(dòng)，如35m2房

4、改至70m2的可能性。從設(shè)計(jì)角度看，制約保障房建筑設(shè)計(jì)難點(diǎn)主要是戶型面積小，公共走廊占用面積多而套內(nèi)使用率低，但要求不能低于75%，做到100%戶型都滿足政策法規(guī)規(guī)定的日照、采光、通風(fēng)、噪聲等要求很難。保障性住房低價(jià)并不能低品質(zhì)，絕對(duì)不能低質(zhì)量，面積小但“五臟俱全客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間都一應(yīng)俱全，不僅要滿足人的生理需求，更要關(guān)注人的心理、精神、文化層面需求，小區(qū)設(shè)置需滿足根本生活需求的相應(yīng)配套娛樂、安康效勞用設(shè)施。要求高、工期緊、造價(jià)低、利潤(rùn)低、挑剔者多、鬧事者多，保障性住房在深圳建筑行業(yè)中有“燙山芋之稱，建立管理難、造價(jià)控制也難。2保障房戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)分析要求主體構(gòu)造采取短肢剪力墻構(gòu)造，墻體

5、采用加氣塊砌體，經(jīng)大數(shù)據(jù)分析，方案土建造價(jià)控制指標(biāo)1200元/m2，鋼筋用量控制50KG/m2，以本錢控制為中心，借鑒香港地區(qū)經(jīng)歷，將“工業(yè)化、“標(biāo)準(zhǔn)化、“精細(xì)化、“BIM、“綠色技術(shù)五大技術(shù)體系納入設(shè)計(jì)優(yōu)化過程。香港地區(qū)保障房分14m2、22m2、30m2、38m2四個(gè)檔，由4個(gè)檔面積組成的標(biāo)準(zhǔn)戶型分成模塊，然后在設(shè)計(jì)平面圖上反復(fù)去拼。通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造構(gòu)件，簡(jiǎn)化施工、進(jìn)步效率，還可以進(jìn)展工業(yè)化消費(fèi)，減少現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)量，最終綜合本錢大大降低。保障房技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的結(jié)果，推進(jìn)保障房建立“產(chǎn)業(yè)化施工，已經(jīng)成為開展趨勢(shì)。3.保障房總包合同形式分析與確定1合同方面風(fēng)險(xiǎn)分析。近期保障房以造價(jià)低和工期

6、為緊為借口，普遍出現(xiàn)的質(zhì)量問題：加氣塊砌體外墻裂縫、滲漏，衛(wèi)生間門坎滲漏，設(shè)計(jì)布置不合理，引起用戶“上街上訪，保障房往往成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)極大。合同類形式適當(dāng)，條款完好，公平公正、定義和用詞清楚、意思表達(dá)明確，就很難出現(xiàn)索賠或不當(dāng)?shù)馁M(fèi)用和工期增加的“扯皮事件，這是造價(jià)事前控制的根底工作。工程合同既是工程管理的法律文件，也是工程全面風(fēng)險(xiǎn)管理的主要根據(jù)。合同條款應(yīng)本著平等、資源、公平、老實(shí)信譽(yù)，遵守法律和社會(huì)公德。每一條款都應(yīng)仔細(xì)斟酌，以防出現(xiàn)造價(jià)失控。2合理的風(fēng)險(xiǎn)分配。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本理論，建立工程風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由有關(guān)各方分擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原那么是：任何一種風(fēng)險(xiǎn)都應(yīng)由最適宜承當(dāng)該風(fēng)險(xiǎn)或最有才能

7、進(jìn)展損失控制的一方承當(dāng)。符合這一原那么的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是合理的，可以獲得雙贏或多贏的效果。有實(shí)力承包商房地產(chǎn)商有可能是單價(jià)略高，但質(zhì)量、進(jìn)度與平安有保障，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，合情合理，選擇有實(shí)力的承包商房地產(chǎn)商是政府躲避保障房建立風(fēng)險(xiǎn)最好方法。3.本工程合同管理為EPCM形式綜合上述分析，本工程采取我國(guó)目前推行的總承包形式：即EEngineering設(shè)計(jì)+Pprocurement采購(gòu)+CMConstruction Management施工管理形式。EPCM形式是承包商房地產(chǎn)商與政府直接簽訂合同，對(duì)工程的設(shè)計(jì)、材料設(shè)備供給、施工管理進(jìn)展全面的負(fù)責(zé)。三、保障房建立過程造價(jià)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)1.把好設(shè)計(jì)變更審核關(guān)1要求

8、參建單位正確對(duì)待施工前的圖紙會(huì)審，從施工圖的合理性、經(jīng)濟(jì)性、施工的可行性等方面進(jìn)展審查，設(shè)計(jì)變更要嚴(yán)格遵守控制的程序，先審批，后施工。以盡可能減少設(shè)計(jì)變更的隨意性和不合理性，防止不當(dāng)受益。2先確定各類型的審批程序，任何設(shè)計(jì)變更在施行前均應(yīng)進(jìn)展技術(shù)、經(jīng)濟(jì)審批，技術(shù)上非變更不可的應(yīng)事先獲得認(rèn)可，并進(jìn)展必要的經(jīng)濟(jì)分析，測(cè)算其可能發(fā)生的金額，分析其對(duì)方案投資額的影響程度。2.把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)1及時(shí)搜集、整理有關(guān)的施工和圖紙資料，包括視頻、圖片、會(huì)議紀(jì)要資料，為處理現(xiàn)場(chǎng)簽證提供證據(jù)。2堅(jiān)持客觀、有據(jù)的原那么，充分尊重各方意見，作好解釋和協(xié)調(diào)工作。如實(shí)、公平公正、及時(shí)處理，要有可追溯性，經(jīng)得起審計(jì)、審查。3

9、不同金額有不同的受權(quán)簽認(rèn)權(quán)限，把控程序的合法性和公正性。3.把好工程款支付關(guān)1根據(jù)施工合同規(guī)定的計(jì)價(jià)原那么和所采用的合同類型，在合同規(guī)定的時(shí)限內(nèi)審核月進(jìn)度支付，并及時(shí)做好實(shí)際支付與方案支付的比擬，將投資的實(shí)際發(fā)生額控制在方案內(nèi)，一旦某個(gè)工程偏離方案，除仔細(xì)查找原因說明情況外，還應(yīng)及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。2未經(jīng)監(jiān)理單位質(zhì)量驗(yàn)收合格的工程量，或不符合施工合同規(guī)定的工程量，回絕計(jì)量和該局部的工程款支付申請(qǐng)。3采用“量、價(jià)別離的工作方法。實(shí)物量和圖紙量比照的兩線控制：現(xiàn)場(chǎng)工程師和造價(jià)工程師兩組人控制。4.把好結(jié)算審核關(guān)堅(jiān)持深化現(xiàn)場(chǎng)理解情況，掌握工程動(dòng)態(tài)，對(duì)特殊材料進(jìn)展市場(chǎng)詢價(jià)，掌握價(jià)格動(dòng)態(tài)，進(jìn)步工程計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性，保證造價(jià)計(jì)算不出紕漏。開工結(jié)算并不是工程付款的簡(jiǎn)單累加，根據(jù)開工圖紙、現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)展審核計(jì)算，實(shí)事求是，審查是否按圖紙及合同規(guī)定內(nèi)容全部完成，認(rèn)真核實(shí)每項(xiàng)工程變更是否真正施行。純熟掌握工程量的計(jì)算規(guī)那么，工程造價(jià)計(jì)量程序，確保工程計(jì)量的準(zhǔn)確性。四、完畢語(yǔ)造價(jià)控制是工程建立管理的核心，號(hào)召造價(jià)工程師要從繁忙的工程量計(jì)算中脫身出來，主動(dòng)參與方案決策的事前控制或預(yù)控，注意技術(shù)與經(jīng)