重慶云飛公司茂園亞居項(xiàng)目規(guī)劃及銷(xiāo)售價(jià)格建議

1、重慶云飛公司項(xiàng)目規(guī)劃及銷(xiāo)售價(jià)格建議盛世大唐（重慶）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2005年4月6日一、項(xiàng)目規(guī)劃建議（一）、原有規(guī)劃點(diǎn)評(píng)商業(yè)部分：1、商業(yè)臨街面長(zhǎng)度較短，進(jìn)深較大；項(xiàng)目按照實(shí)際覆蓋率可以推算出底層商業(yè)面積應(yīng)在3000平米左右，商鋪的進(jìn)深須保證21米，才能實(shí)現(xiàn)商業(yè)的最大面積擺放，為項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)了潛在的威脅。2、商業(yè)面過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法實(shí)現(xiàn)人流的引入以長(zhǎng)時(shí)間停留； 項(xiàng)目商業(yè)臨街面設(shè)計(jì)為直線，使人流停留時(shí)間較短，不利于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)；同時(shí)直線商業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)人流的長(zhǎng)時(shí)間停留，使得項(xiàng)目商業(yè)氛圍難以形成，影響到項(xiàng)目的銷(xiāo)售。住宅部分：1、塔樓并排擺放，樓間間距較小，業(yè)主生活品質(zhì)有所影響； 項(xiàng)目三棟塔樓臨南面街道并排

2、擺放，使得樓與樓間距離變小，私密性差，影響到住戶(hù)的生活的質(zhì)量，降低了項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。2、景觀不平衡，不能保證大多數(shù)單位景觀的營(yíng)造；住宅景觀面過(guò)于集中，不同朝向景觀不平衡，容易形成銷(xiāo)售的陰陽(yáng)房，成為影響項(xiàng)目銷(xiāo)售的不穩(wěn)定因素。 3、戶(hù)型面積配比 戶(hù)型面積偏大，使得總價(jià)增加，加大了項(xiàng)目銷(xiāo)售的難度。（二）、調(diào)整思路需思考的問(wèn)題：1、如何在市場(chǎng)接受的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大華？2、如何將項(xiàng)目商業(yè)部分進(jìn)深進(jìn)行調(diào)整，同時(shí)保障商業(yè)面積？3、如何吸引人流、營(yíng)造商業(yè)氛圍、提升商業(yè)價(jià)值？4、如何提升項(xiàng)目住宅部分的綜合品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的最大化？5、如何解決項(xiàng)目商業(yè)部分對(duì)住宅部分的影響？調(diào)整思路：1、通過(guò)將商業(yè)直線

3、排列改為U字型排列，增大商業(yè)昭示面，增加臨街底層商鋪數(shù)量，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)部分利潤(rùn)的最大化；2、通過(guò)設(shè)立前庭廣場(chǎng)吸引人流，聚集人氣，便于商業(yè)氛圍的培養(yǎng)，有利于項(xiàng)目的招商與銷(xiāo)售，同時(shí)解決住宅部分景觀不平衡的問(wèn)題；3、通過(guò)將中間一棟塔樓向北推移的辦法，增加樓間距離，以提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)；4、通過(guò)將住宅入口與商業(yè)昭示面分離的辦法，降低臨街商業(yè)對(duì)住宅的影響；5、采用點(diǎn)式布局，實(shí)現(xiàn)戶(hù)型的合理化，減小戶(hù)型面積，降低客戶(hù)購(gòu)房門(mén)檻。（三）、規(guī)劃調(diào)整建議注： 1號(hào)樓： 樓層數(shù)：20F/+1 （12F為商業(yè)；3-21F為住宅） 每層戶(hù)數(shù)：每層6戶(hù) 電梯數(shù)：2部電梯 戶(hù)型面積：兩房（建面80-95）；三房（建面100-

4、140）戶(hù)型配比：兩房：三房=3：2 2號(hào)樓： 樓層數(shù)：20F/+1 （12F為商業(yè)；3-21F為住宅） 每層戶(hù)數(shù)：每層6戶(hù) 電梯數(shù)：2部電梯 戶(hù)型面積：兩房（建面80-95）；三房（建面100-140）戶(hù)型配比：兩房：三房=1：1 3號(hào)樓： 樓層數(shù)：20F/+1 （12F為商業(yè)；3-21F為住宅） 每層戶(hù)數(shù)：每層6戶(hù) 電梯數(shù)：2部電梯（建議品牌電梯） 戶(hù)型面積：兩房（建面80-95）；三房（建面100-140）戶(hù)型配比：兩房：三房=3：2 商業(yè)部分： 商業(yè)擺放：整個(gè)商業(yè)西面部分沿紅線擺放，南面部分凹退4050米，在原有商業(yè)的基礎(chǔ)上增加了214米的商業(yè)臨街長(zhǎng)度。 商鋪進(jìn)深：8-12米 商鋪層高

5、：44.5米 群樓部分商業(yè)：商業(yè)部分超出住宅部分2米，實(shí)現(xiàn)建筑覆蓋率的合理使用。 前庭廣場(chǎng)： 廣場(chǎng)面積：在4000平米左右 設(shè)施配置：露天停車(chē)場(chǎng)地、大眾健身休閑設(shè)施、音樂(lè)噴泉、露天休閑座椅等 小區(qū)入口： 小區(qū)入口共三個(gè)，項(xiàng)目西面為住宅主入口，同時(shí)也是車(chē)行入口，東面為次入口，也是車(chē)行出口，南面開(kāi)辟購(gòu)物通道，將小區(qū)與自身商業(yè)相聯(lián)，最大滿足小區(qū)內(nèi)自身消費(fèi)需求。 小區(qū)入口裝飾：建議在保障安全性的前提下，突出大氣、精致的特點(diǎn)，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 水景： 主要以人造溪流，瀑布為主。 小區(qū)車(chē)行道： 為單向一車(chē)道，主要滿足，小區(qū)內(nèi)業(yè)主車(chē)輛出入。 地下車(chē)庫(kù)： 地下車(chē)庫(kù)面積為車(chē)位面積的90%，以保障項(xiàng)目有限土地的合理

6、使用。 小區(qū)景觀及小品： 景觀小品主要以雕塑與景觀石為主，以提升項(xiàng)目品質(zhì)。、小區(qū)綠化： 采用高大灌木與低矮喬木相結(jié)合的方式，實(shí)現(xiàn)綠色景觀的多元化、立體華、多層次化，以提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。、小區(qū)人行道： 充分考慮人流活動(dòng)的線路，使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)更具人性化?？偨Y(jié)：通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行修改，將大大的提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)，同時(shí)也使商業(yè)更具可操作性。住宅部分：通過(guò)減小項(xiàng)目戶(hù)型面積，項(xiàng)目較以前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)得到了降低；通過(guò)將中間塔樓后移使得項(xiàng)目三棟塔樓間間距增加，保障了項(xiàng)目住戶(hù)生活的私密性，較規(guī)劃調(diào)整前更加合理；通過(guò)前后庭院的設(shè)計(jì)使得項(xiàng)目住宅的景觀面更加豐富，解決了景觀視線不平衡的特點(diǎn)，避免了陰陽(yáng)房的出現(xiàn)。 商業(yè)部分

7、：通過(guò)增加商業(yè)昭示面的長(zhǎng)度，降低了商業(yè)進(jìn)深的長(zhǎng)度，提升了商業(yè)的綜合品質(zhì)；通過(guò)設(shè)立廣場(chǎng)增加了人流停留的時(shí)間，為項(xiàng)目商業(yè)氛圍的培養(yǎng)提供了機(jī)會(huì)，更加有利于項(xiàng)目的銷(xiāo)售；通過(guò)對(duì)商業(yè)的規(guī)劃的調(diào)整，使得整個(gè)商業(yè)更具有可操作性，項(xiàng)目商業(yè)的銷(xiāo)售將更加益于銷(xiāo)售。二、項(xiàng)目住宅定價(jià)：（一）、周邊項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商地址規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)交通項(xiàng)目配套套內(nèi)售價(jià)圍城清木房地產(chǎn)紅黃路黃泥磅高層單體樓總建面：2.8萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：192套綠化率：0物管費(fèi)：未定405、461、108、120、138、601、125、465蜂巢式青年會(huì)館3400元北部尚座三祥物業(yè)紅石路5#超高層總建面：3.6萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：600套綠化率：0物管費(fèi)：1.4元/6

8、11、181等30條線路雙會(huì)所、游泳池、兒童游樂(lè)場(chǎng)3000元南方上格林藍(lán)天苑南方集團(tuán)江北大灣高層、小高層總建面：共40萬(wàn)總戶(hù)數(shù)：112套綠化率：40%物管費(fèi)：1.2元/421、210、319、181羽毛球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)、幼兒園、商場(chǎng)、醫(yī)院3500元（二）、項(xiàng)目的價(jià)格評(píng)定綜合參考以下因素，初評(píng)比 較 因 素權(quán)重（%）圍城北部尚座南方上格林藍(lán)天苑交通（3%）道路狀況1111出行線路2222周邊配套（12%）生活設(shè)施3122醫(yī)療設(shè)施3223教育設(shè)施2112餐飲娛樂(lè)2212休閑購(gòu)物2212項(xiàng)目自身配套（7%）生活設(shè)施2122醫(yī)療設(shè)施1001教育設(shè)施1001娛樂(lè)設(shè)施3223發(fā)展商實(shí)力（9%）資金實(shí)力3222信譽(yù)度3223專(zhuān)業(yè)化3223位置（7%）行政區(qū)位3332周邊環(huán)境4433規(guī)模（8%）占地3123建面2112規(guī)劃形態(tài)3322建筑造型（9%）外立面5533建筑形態(tài)4434戶(hù)型（10%）配比2222面積4332布局4323工程進(jìn)度（6%）交房日期3231工程速度3231物業(yè)管理（6%）資質(zhì)3222知名度3222營(yíng)銷(xiāo)推廣（10%）形象定位5544營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行5534自然景觀（5%）5335園林規(guī)劃（8%）8338合計(jì)（%） =SUM(ABOV