房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈余管理分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈余管理分析目錄 TOC o 1-4 h z u -17-20摘 要隨著資本市場競爭的不斷加劇，上市公司的盈余管理現(xiàn)象越來越普遍，房地產(chǎn)行業(yè)作為投資相對較大的國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，其盈余管理行為不僅對投資者的投資決策產(chǎn)生影響，而且影響到中國證券市場的健康發(fā)展。盈余管理是為了滿足企業(yè)自身的利益而進(jìn)行的利潤調(diào)節(jié)，不同的時(shí)期企業(yè)管理者盈余管理的目的、使用的手段不盡相同，使其產(chǎn)生的社會影響也具有顯著的差別。本文以房地產(chǎn)上市公司為研究對象，借助于相關(guān)的理論和研究

2、方法對其盈余管理行為進(jìn)行研究，對揭示房地產(chǎn)上市公司盈余管理的主要目的、動機(jī)和釆用的方法具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。首先，本文研究了盈余管理的基本理論，包括盈余管理的概念、特征、動因和手段。然后，對我國中國房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行了分析，在此基礎(chǔ)上，分析了我國房地產(chǎn)盈余管理的主要手段。再次，筆者研究發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)上市公司盈余管理存在諸多問題，例如，會計(jì)信息嚴(yán)重失真，損害外部投資者利益，不利于我國房地產(chǎn)市場的資源配置，影響了資本市場的健康發(fā)展。最后，針對上述問題，本文提出了房地產(chǎn)上市公司盈余管理的政策建議，包括完善外部監(jiān)管和內(nèi)部管理機(jī)制，建立房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則和減少政府對房產(chǎn)業(yè)的干預(yù)等。關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)上市

3、公司；盈余管理；動因；分析AbstractAt present, with the constant aggravation of competition in the capital market, the earnings management of the listed companies is increasing severely especially for the real estate industry. The excessive earnings management of the listed companies in the real estate industry w

4、ill affect investors decisions even the healthy development of the stock market. Earnings management makes the profit adjustment to meet their interest. The purpose and means of earnings management are diverse in different period just as the influence it exerts. Therefore, this paper takes the liste

5、d real estate companies for example to analyze their earnings management behaviors with the help relevant theories and research methods which contribute to disclosing the motivations and methods of earnings management.First, we study the basic theory of earnings management, including the concept of

6、earnings management, characteristics, motives and means.Then, the characteristics of Chinese real estate industry are analyzed on the basis of analyzes of the primary means of real estate earnings management.Again, I found that Chinese real estate earnings management of listed companies, there are m

7、any problems, such as a serious distortion of accounting information, harm the interests of outside investors, is not conducive to Chinas real estate market in the allocation of resources, affecting the healthy development of the capital market.Finally, to address the problem, we propose a listed re

8、al estate company earnings management policy recommendations, including improving external supervision and internal management mechanism, the establishment of the real estate business accounting standards and reduce government intervention in the housing industry and so on.Key words: Listed company;

9、 real estate; earnings management一、緒論（一）研究背景從20世紀(jì)80年代開始，西方會計(jì)界把盈余管理作為熱門研究課題，最近幾年盈余管理在我國同樣也成為了熱門研究課題。盈余管理之所以產(chǎn)生主要原因在于投資者與上市公司之間的信息不對稱。上市公司利用資產(chǎn)減值、關(guān)聯(lián)交易、會計(jì)政策變更等手段來操縱利潤、刻意隱瞞公司利好或者利壞消息來調(diào)整會計(jì)盈余、披露的信息對投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)、損害投資者的利益、這種行為已經(jīng)對資本市場健康有效的運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生了很大的阻礙作用。自改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，在市場需求的推動下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，己經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的基

10、礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)并帶動了國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)持續(xù)、快速、健康的共同發(fā)展。由于建國初期我國實(shí)行長期集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，使得房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，從嚴(yán)格意義上講，直到改革開放初期，我國的房地產(chǎn)業(yè)才算真正迎來了春天。近年來，商品房定價(jià)不合理、房價(jià)虛高不下，嚴(yán)重影響了人民的生活質(zhì)量。長期的高房價(jià)帶來的高利潤以及監(jiān)管方面和信息披露方面的缺陷，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了比較大的盈余管理空間。（二）研究意義由于證券監(jiān)管部門對上市公司的條件有嚴(yán)格的限制，只有達(dá)到一定的資產(chǎn)要求和利潤要求，并符合相關(guān)政策規(guī)定的企業(yè)才能有機(jī)會獲得上市資格。同時(shí)，中國證券交易市場實(shí)行的股票退市管理制度比較特殊，企業(yè)為了避免退市情形的出現(xiàn)，有

11、著明顯的對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績進(jìn)行調(diào)整的傾向，因此，盈余管理成為一些處于連續(xù)“虧損”狀態(tài)的上市公司經(jīng)常使用的手段李朋磊.房地產(chǎn)上市公司盈余管理的實(shí)證研究基于財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)分析D,河南人學(xué),2011；2023。從中國上市公司的發(fā)展的現(xiàn)狀來看，盈余管理調(diào)節(jié)企業(yè)的利潤，給管理帶來緩沖空間，但是，由此而帶來的便是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表質(zhì)量的下降，甚至于完全的失真劉力.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司盈余管理的實(shí)證研究D.西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2008；1420。因此，對其進(jìn)行研究可以從深層次來理解我國上市公司盈余管理的形成機(jī)制，根據(jù)研究的結(jié)果提出針對性的解決方法和途徑，從而提高我國上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告中的盈余信息質(zhì)量，進(jìn)一步規(guī)范證券市場，為投資者

12、創(chuàng)造一個(gè)更好的投資環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到國民經(jīng)濟(jì)的方方面面和各個(gè)領(lǐng)域，與許多行業(yè)比如鋼鐵、水泥、玻璃、家電等產(chǎn)業(yè)都有著非常密切的聯(lián)系，所以房地產(chǎn)業(yè)與社會生產(chǎn)和人民生活密切相關(guān)。對這樣一個(gè)關(guān)乎國計(jì)民生又普遍盈利的行業(yè)進(jìn)行利潤特征分析，檢驗(yàn)其是否存在盈余管理并發(fā)現(xiàn)其盈余管理的手段是一個(gè)非常有意義的課題。（三）文獻(xiàn)綜述1國外研究動態(tài)20世紀(jì)80年代，國外學(xué)術(shù)界就開始對盈余管理的相關(guān)問題進(jìn)行研究，研究領(lǐng)域非常廣泛，而且大部分都采用了實(shí)證研究的方式。美國會計(jì)學(xué)者斯考特在其所著的財(cái)務(wù)會計(jì)理論一書中將盈余管理定義為，在美國公認(rèn)的會計(jì)準(zhǔn)則認(rèn)可的范圍之內(nèi)，通過選擇不同的會計(jì)政策等方法使企業(yè)管理人員的自身利益或者

13、企業(yè)的價(jià)值達(dá)到最大化的行為。另一美國會計(jì)學(xué)者凱瑟琳雪柏則認(rèn)為，盈余管理實(shí)際上是企業(yè)經(jīng)營者為了獲得一定的個(gè)人利益，從而有目的地對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的生成施加影響。Burgstahler and Dichev (1997)通過對美國上市公司的盈余管理進(jìn)行實(shí)證研究，對盈余管理行為的動機(jī)和目的進(jìn)行了研究分析，結(jié)果表明，公司進(jìn)行盈余管理的普遍動機(jī)是避免虧損和業(yè)績下降，大約30%-40%的微虧損企業(yè)通過盈余管理行為達(dá)到了避免虧損的目的。Lcuz，Nanda and Wysocki(2003)認(rèn)為投資者保護(hù)是企業(yè)進(jìn)行盈余管理的重要決定因素，企業(yè)對投資者保護(hù)的重視程度越低，則控制收益權(quán)就越大，從而企業(yè)的盈余管理程度

14、就越高?？傮w結(jié)果表明，企業(yè)管理層為了影響資本市場對企業(yè)的理解、提高管理者的報(bào)酬、降低違背貸款契約的可能性以及規(guī)避監(jiān)管部門的干預(yù)，往往都會通過具體的營運(yùn)項(xiàng)目進(jìn)行盈余管理。April 和 Klein（2006）通過他們的分析研究得出了一下這種規(guī)律：上市公司的盈余管理行為和公司審計(jì)委員會的獨(dú)立性存在著一種非線性相關(guān)的關(guān)系；此外，上市公司的盈余管理行為與公司的高級管理者是否為薪酬委員會成員、與公司高級管理者的持股數(shù)量、與審計(jì)委員會成員中是否有外部股東均存在著非線性相關(guān)的關(guān)系。DeAngelo (1994)對發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的上市公司進(jìn)行了抽樣調(diào)査，研究表明，發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的上市公司往往會通過控制、調(diào)整公司盈

15、余來實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績改變的目的Guay(1996)提出了業(yè)績計(jì)量、機(jī)會主義和噪聲等三個(gè)假設(shè)，其目的都是為了調(diào)減或者調(diào)增企業(yè)的收益。Phillips (2002年)通過實(shí)證研究，得出了上市公司進(jìn)行盈余管理主要出于兩方面的考慮，一方面是避免企業(yè)的收益下降，另一方面是避免財(cái)務(wù)報(bào)告出現(xiàn)虧損。Gordon Henry (2003)對366家上市公司進(jìn)行了分析，研究公司間的關(guān)聯(lián)交易是否與上市公司的盈余管理有關(guān)，得出了關(guān)聯(lián)交品是盈余管理的一個(gè)重要影響因素的結(jié)論。Palia (2004)對上市公司的公司治理結(jié)構(gòu)、關(guān)聯(lián)交易以及公司的價(jià)值進(jìn)行了研究與分析，研究證實(shí)，在美國證券市場上，關(guān)聯(lián)交易并不能使股東真正的受益，事

16、實(shí)上是股東極力反對的一種療為。關(guān)于關(guān)聯(lián)交易盈余管理的研究在國外也并不多見，而且都集中在關(guān)聯(lián)交易是否與上市公司的盈余管理有關(guān)，至于二者之間存在什么樣的關(guān)系，缺少必要的研究。Barth（2008）為了檢驗(yàn)國際會計(jì)準(zhǔn)則的信息質(zhì)量，選取了 21 個(gè)國家中采用國際會計(jì)準(zhǔn)則的公司進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，采用國際會計(jì)準(zhǔn)則的公司具有更少的盈余管理、更及時(shí)的確認(rèn)損失和更強(qiáng)的價(jià)值相關(guān)性的特征。 Lietal（2011）認(rèn)為股權(quán)分置改革具有風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)效應(yīng)，即股權(quán)分置改革之前非流通股股東的資產(chǎn)因過多地配置于單只股票而未能很好地分散化，股權(quán)分置改革有助于提高原非流通股股東的投資組合分散能力，優(yōu)化投資者之間的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，他們采用

17、股權(quán)分置改革之前單只股票的特質(zhì)波動率作為風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)增益的代理變量，發(fā)現(xiàn)公司特質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)與股改補(bǔ)償對價(jià)比率之間顯著正相關(guān)。McNichols 和 Wilson（2008）通過研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的壞賬準(zhǔn)備在相當(dāng)大的程度上是可操縱應(yīng)計(jì)項(xiàng)目的一個(gè)重要組成部分。相對于應(yīng)收賬款的數(shù)量，企業(yè)壞賬準(zhǔn)備的非常變化往往反映出企業(yè)存在的一些問題。大清理和平滑利潤等動機(jī)是企業(yè)管理當(dāng)局通過壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提和轉(zhuǎn)回來進(jìn)行盈余管理的初衷。Schrand 和 Wong（2009）卻通過研究得出了不同的結(jié)論，他們的分析結(jié)果表明，企業(yè)管理當(dāng)局會利用估值準(zhǔn)備來平滑利潤，目的包括達(dá)到預(yù)期的財(cái)務(wù)結(jié)果或每股收益水平。April 和 Klein（200

18、9）通過他們的分析研究得出了一下這種規(guī)律：上市公司的盈余管理行為和公司審計(jì)委員會的獨(dú)立性存在著一種非線性相關(guān)的關(guān)系；此外，上市公司的盈余管理行為與公司的高級管理者是否為薪酬委員會成員、與公司高級管理者的持股數(shù)量、與審計(jì)委員會成員中是否有外部股東均存在著非線性相關(guān)的關(guān)系。2國內(nèi)研究動態(tài)從國內(nèi)方面來看，盈余管理研究的起步相對來說較晚，到20世紀(jì)90年代末，國內(nèi)學(xué)者開始借鑒國外的研究方法和己有的研究成果，對中國的上市公司尤其是虧損公司的盈余管理進(jìn)行分析研究。宋劍峰(1995)研究了盈余管理的動機(jī)，并提出了三個(gè)假設(shè)，分別是企業(yè)經(jīng)營者自身利益的最大化假設(shè)、違約假設(shè)以及社會成本假設(shè)。蔣義宏、魏剛(1998

19、)通過實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)上市公司可能為了達(dá)到配股的目的而操縱凈資產(chǎn)收益率。陸建橋(1999)對虧損上市公司在其虧損年度以及虧損前后年度采取盈余管理的行為進(jìn)行了研究，通過實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，對于首次出現(xiàn)虧損的上市公司，大多存在著很明顯的利用調(diào)整應(yīng)計(jì)項(xiàng)目的手段虛減會計(jì)利潤的會計(jì)處理，除此之外，陸建橋還發(fā)現(xiàn)，在眾多會計(jì)科目中，通過調(diào)整與日常經(jīng)營有關(guān)的、短期的應(yīng)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)而影響盈余信息，是企業(yè)管理層最常用的手段?？梢钥闯觯鲜泄咀钪饕挠喙芾砉ぞ咧饕憩F(xiàn)為像存貨項(xiàng)目以及應(yīng)收、應(yīng)付項(xiàng)目等類似的營運(yùn)資金項(xiàng)目。黃壽昌(2010)以2007年上海證券交易所的上市公司為樣本，實(shí)證研究了市場對內(nèi)部控制報(bào)告自愿披露后的反應(yīng)

20、。研究表明，對內(nèi)部控制報(bào)告進(jìn)行自愿披露的上市公司股票交易更加活躍，而股票價(jià)格波動更小，從而說明了自愿披露內(nèi)部控制報(bào)告信息可以降低市場信息不對稱的程度，從而具有一定的經(jīng)濟(jì)后果。南京大學(xué)會計(jì)與財(cái)務(wù)研究院課題組(2010)利用文獻(xiàn)式的案例研究方法對近十年來出現(xiàn)過重大問題的代表性企業(yè)樣本進(jìn)行了研究，從內(nèi)部控制評價(jià)的范圍、評價(jià)的內(nèi)容以及評價(jià)的方法三個(gè)角度出發(fā)，總結(jié)了這些問題企業(yè)在內(nèi)部控制構(gòu)成五要素中所存在的缺陷與漏洞，建議盡快建立我國內(nèi)部控制評價(jià)和報(bào)告的框架體系，完善內(nèi)部控制評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)細(xì)則，從而為管理層進(jìn)行內(nèi)部控制有效性評價(jià)和相關(guān)信息披露提供指引。劉小敏（2008），李海燕（2008），徐峰（200

21、8），黃珍文（2008），孫萍、張敏（2009），黃樸（2009），沈烈、廖育娟（2009），王琳娟（2009），高源鴻（2009），張小燕（2010），郝江峰（2010），傅蘊(yùn)英、唐菊香（2011），侯翠平、董瑞麗（2011）等學(xué)者都基于現(xiàn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)則對我國上市公司利用資產(chǎn)減值進(jìn)行盈余管理以便進(jìn)行利潤操縱進(jìn)行了研究和探討，他們得出的主要結(jié)論基本相同。他們認(rèn)為，我國上市公司普遍存在著進(jìn)行盈余管理以達(dá)到主體利益最大化的動機(jī)，現(xiàn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)則的頒布與實(shí)施在一定程度上遏制了我國上市公司利用資產(chǎn)減值進(jìn)行盈余管理以操縱利潤的行為，但是現(xiàn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)則仍然存在著很多不足之處，仍然給企業(yè)的盈余管理留下了很

22、大的余地。但上述學(xué)者的分析和研究基本上都是基于理論探討，欠缺實(shí)踐上的研究。（四）主要的研究內(nèi)容本文從盈余管理的基本理論出發(fā)，研究了盈余管理的特征、盈余管理的基本動因，進(jìn)一步研究了盈余管理的手段。在此研究的基礎(chǔ)上對我國房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理情況進(jìn)行了分析，論述了我國房地產(chǎn)行業(yè)的基本特點(diǎn)及房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盈余管理的主要手段。提出了房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理產(chǎn)生的主要負(fù)面影響，最后針對盈余管理的負(fù)面影響提出政策建議。二、盈余管理的基本理論（一）盈余管理的概念就目前來說，理論界在關(guān)于盈余管理的定義方面還未達(dá)成一致。美國斯考特認(rèn)為盈余管理就是在公認(rèn)的會計(jì)準(zhǔn)則所允許的范圍內(nèi)，經(jīng)營者通過選擇會計(jì)政策從而使企業(yè)利益最大化

23、的一種行為高冉冉.新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理行為的影響J.合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011(2)；5660。而美國的另一會計(jì)學(xué)者凱瑟琳雪柏則認(rèn)為，企業(yè)的盈余管理指的是企業(yè)的管理人員通過對對外財(cái)務(wù)報(bào)告過程進(jìn)行有目的的控制，從而獲得私人利益的一種披露管理張雁翎、劉昊，中國房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理模型的構(gòu)建及實(shí)證分析，財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2007(4)；3440。本文認(rèn)為盈余管理下定義應(yīng)該從經(jīng)濟(jì)收益觀和信息觀兩個(gè)角度來考慮。首先應(yīng)認(rèn)清盈余管理不是無緣無故發(fā)生的，其本質(zhì)是管理者為了滿足他們的各種需要和預(yù)期而運(yùn)用各種各樣的手段來改變盈余信息的，這是信息觀的一種體現(xiàn)，而追求企業(yè)價(jià)值最大化和可持續(xù)發(fā)展或滿足管理者的自身需要又是

24、經(jīng)濟(jì)收益觀的范疇。其次應(yīng)注意到，盈余管理從理性的“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)的角度來看，它是不可避免的，且盈余管理未必都是違法的，它是一個(gè)相對中性的概念，合法合理的盈余管理甚至是有利于資本市場的發(fā)展的。所以，本文對盈余管理做如下定義:盈余管理是企業(yè)管理當(dāng)局為了改變市場參與者對企業(yè)業(yè)績的看法或改變那些建立在企業(yè)報(bào)表數(shù)字上的契約的結(jié)果，最終實(shí)現(xiàn)管理者自身利益最大化和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目的，在編制報(bào)表時(shí)做出一定的專業(yè)判斷和會計(jì)選擇以改變對外財(cái)務(wù)報(bào)告的過程。（二）盈余管理的特征1盈余管理的主體是企業(yè)的管理層董事會和經(jīng)理層一般會自己使用各種方法來進(jìn)行盈余管理，有的時(shí)候管理層也會聘請一些會計(jì)專家來幫助他們，可以說企業(yè)的盈

25、余信息是由為兩者共同生成的。公司的會計(jì)人員有時(shí)也會參與其中，對公司的數(shù)據(jù)和其他信息進(jìn)行加工，如果這一活動要分出主次人員的話，顯然董事會和經(jīng)理人員是主要的參與者和責(zé)任人，而會計(jì)工作人員只是配合他們或只是服從命令。同時(shí)，一部分控股股東也會運(yùn)用他們的權(quán)力參與到財(cái)務(wù)報(bào)告的編制和公布活動中，間接地控制公司的盈余管理行為。2盈余管理的客體特征盈余管理的客體分為中介對象或過渡對象以及最終對象。公認(rèn)會計(jì)原則和會計(jì)制度、會計(jì)方法、會計(jì)估計(jì)以及時(shí)點(diǎn)的選擇等是盈余管理的過渡對象而會計(jì)數(shù)據(jù)本身應(yīng)該說是盈余管理的最終對象，管理層通過盈余管理手段來影響那些最終對象以滿足他們的期望。3盈余管理的方法包括會計(jì)方法和非會計(jì)方法

26、這些方法的共同點(diǎn)是利用了會計(jì)政策的可選擇性這一特點(diǎn)以及鉆了現(xiàn)行會計(jì)制度的不完善性這一空子。一般，公司非常慣用的會計(jì)方法主要有會計(jì)方法的選擇和運(yùn)用、會計(jì)估計(jì)的變動，還有就是對一些項(xiàng)目和賬戶的管理等。除了會計(jì)方法，另外還有許多非會計(jì)方法，主要包括策劃交易事項(xiàng)的發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn)以及對一些還沒發(fā)生但在未來可能發(fā)生的交易的估計(jì)等。4盈余管理的主要目的在于獲取私人利益有些公司為了掩人耳目，會冠冕堂皇的說公司進(jìn)行盈余管理的目的是為了向投資者提供更真實(shí)確切的信息，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化和可持續(xù)發(fā)展，但從本質(zhì)上來說還是為了追求私人利益比如說是管理人員自身利益的最大化.在國外有很多這樣的例子，比如經(jīng)理人員的分紅和認(rèn)股權(quán)

27、、CEO報(bào)酬中補(bǔ)償?shù)墓善逼跈?quán)以及他們潛在的晉升機(jī)會等。我國學(xué)者的研究指出，我國盈余管理的受益者不僅是公司的管理人員，部分控股股東也包括在其中。5盈余管理對盈余的影響盈余管理對盈余的影響表現(xiàn)在:它會改變企業(yè)在不同的會計(jì)期間或不同企業(yè)之間的實(shí)際盈余分布，但是我們?nèi)绻麖拈L遠(yuǎn)來看，盈余管理行為會在各個(gè)企業(yè)之間和各個(gè)時(shí)期中此消彼長，所以并不會改變整個(gè)社會的實(shí)際盈余。在短期內(nèi)，盈余管理對企業(yè)盈余影響的結(jié)果是使企業(yè)盈余產(chǎn)生了時(shí)間性差異和永久性差異。時(shí)間性差異在短期或某個(gè)時(shí)期內(nèi)會改變企業(yè)的實(shí)際盈余，但是從長期來看，這種差異在企業(yè)的整個(gè)生命周期中會在發(fā)生當(dāng)期的以后各期得到補(bǔ)償，所以并不會使企業(yè)的實(shí)際盈余有所改變

28、；永久性差異則相反，它是那些不管從短期還是長期都不能得到彌補(bǔ)的企業(yè)會計(jì)盈余與真實(shí)盈余兩者之間的差異。6盈余管理的合法性盈余管理是在會計(jì)準(zhǔn)則以及相關(guān)的法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行的，它不是一種欺詐行為，與盈余作假有明顯的差別。盈余管理本身是個(gè)中性的概念，它只不過是理性的“經(jīng)濟(jì)人”在追求利益最大化時(shí)在財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則框架內(nèi)進(jìn)行調(diào)整的一種手段，因此合理適當(dāng)?shù)挠喙芾硎呛戏ǖ?。如果企業(yè)管理層在進(jìn)行盈余管理時(shí)采取的手段為虛構(gòu)財(cái)務(wù)交易和數(shù)據(jù)，編制虛假的財(cái)務(wù)報(bào)表或?yàn)E用會計(jì)準(zhǔn)則，那顯然此時(shí)的盈余管理就是違法的了，構(gòu)成了盈余作假。7盈余管理的其他特征盈余管理一般來說是企業(yè)管理當(dāng)局有意圖、有動機(jī)而不是無意之間進(jìn)行的行為，

29、它是企業(yè)管理者為了有利于自身而有目的、有針對性的選擇會計(jì)政策或交易安排。我們知道，盈余管理存在的一個(gè)最基本條件就是信息不對稱，正是由于只有管理當(dāng)局擁有企業(yè)非公開的真實(shí)的信息，才有管理者能成功地運(yùn)用盈余管理誤導(dǎo)其他會計(jì)報(bào)告使用者等利益相關(guān)者的決策的行為發(fā)生。之前有許多人認(rèn)為盈余管理對資本市場是有害的，有損于資本市場的發(fā)展， 但盈余管理對資本市場的影響不一定就是負(fù)面的，我國學(xué)者王亞平等研究發(fā)現(xiàn)，盈余管理雖然有負(fù)面影響，但是適當(dāng)?shù)挠喙芾砜梢詭椭髽I(yè)上市開辟新的融資渠道、滿足取得貸款的相關(guān)條款、達(dá)到合理避稅節(jié)約稅負(fù)的目的等。（三）盈余管理的動因1防虧損或避免退市動機(jī)中國的公司法規(guī)定，如果上市公司在三

30、年內(nèi)出現(xiàn)了連續(xù)虧損，該公司就需要暫停股票上市并對公司進(jìn)行整頓，如果緊接的一年內(nèi)該公司仍然沒有恢復(fù)盈利，則該公司就會被終止上市劉維，中國房地產(chǎn)上市公司盈余管理持續(xù)性研究，碩士學(xué)位論文，天津大學(xué)，2009；2330。這樣公司的形象就會受到嚴(yán)重?fù)p害，公司的債權(quán)人、投資者和其他利益相關(guān)者甚至公司的管理者的利益都會受到損害，從而不利于公司的繼續(xù)融資。為了避免這一局面，上市公司尤其是那些位于盈虧臨界點(diǎn)的公司就會釆取盈余管理對現(xiàn)有的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。通常情況下，上市公司普遍會在首虧那一年調(diào)減會計(jì)收益，而在虧損后首次盈利以及虧損的前一年對會計(jì)收益進(jìn)行調(diào)增，利用盈余管理來避免退市現(xiàn)象的發(fā)生。2商業(yè)信貸動機(jī)受到中

31、國特有的歷史體制影響，中國的公司傾向于使用銀行負(fù)債進(jìn)行融資，隨著貸款企業(yè)尤其是那些依靠銀行貸款和財(cái)政撥款的屆有企業(yè)的償債能力降低和財(cái)務(wù)狀況的惡化，金融機(jī)構(gòu)也增強(qiáng)了自我保護(hù)意識和信貸風(fēng)險(xiǎn)意識，通過對貸款企業(yè)的營業(yè)狀況和利潤情況進(jìn)行考核來確定他們的信用水平，從而決定是否貸款給這些企業(yè)。因此，一些經(jīng)營能力下降和財(cái)務(wù)狀況不佳的企業(yè)為了較快獲得銀行的貸款，通常會對企業(yè)的會計(jì)信息進(jìn)行修正，以滿足銀行的貸款要求。3稅收籌劃動機(jī)稅收也許是盈余管理又一個(gè)最明顯又最重要的動機(jī)。為了少交稅，防止過多的現(xiàn)金流出企業(yè)，管理當(dāng)局會采取適當(dāng)?shù)臅?jì)政策來降低當(dāng)期利潤，進(jìn)行合理避稅。當(dāng)前，我國的稅法和其他有關(guān)法律法規(guī)體系還不夠

32、完善，而且稅收優(yōu)惠政策相對來說也比較多，致使企業(yè)管理者在會計(jì)政策和會計(jì)方法的選用上有較大靈活性和機(jī)動性，在這樣的情況下，管理當(dāng)局很有動機(jī)也很容易為了達(dá)到節(jié)約現(xiàn)金、合理避稅的目的而進(jìn)行盈余管理了。4IPO、配股、增發(fā)新股過程中的盈余管理我國學(xué)者對于在這方面的盈余管理行為也進(jìn)行了大量的研究，可以說公司上市交易為的是籌集更多的資金，當(dāng)然并不是所有企業(yè)都可以無條件地在證券市場上發(fā)行股票來進(jìn)行上市交易，而是必須符合證券法的相關(guān)規(guī)定以及其他法律的約束，這就促使公司產(chǎn)生為能夠股票上市而進(jìn)行盈余管理的動機(jī)。另外，除了首次上市外，我國在增發(fā)和配股過程中，也存在一系列相關(guān)法律的規(guī)定，確定了再融資的條件，比如，增發(fā)

33、的條件是公司在最近三個(gè)會計(jì)年度的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的平均值不能低于6%等，為達(dá)到這些要求，上市公司管理當(dāng)局也會采取盈余管理措施實(shí)現(xiàn)再融資實(shí)證研究也表明，由于我國對上市公司增發(fā)資格的條件限制，我國上市公司有很強(qiáng)的動機(jī)對增發(fā)公告前三個(gè)會計(jì)年度的盈余進(jìn)行管理，以使凈資產(chǎn)收益率的要求能夠達(dá)到增發(fā)資格。(四)盈余管理的手段1利用會計(jì)政策和會計(jì)估計(jì)的變更在會計(jì)政策選擇和會計(jì)估計(jì)變更方面，我國會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定:企業(yè)在每一個(gè)會計(jì)期間所采用的會計(jì)政策應(yīng)該和當(dāng)期的前后各期保持一致，不得隨意變更，但是如果企業(yè)滿足適當(dāng)條件的話，可以在有關(guān)范圍內(nèi)再選擇會計(jì)政策和會計(jì)估計(jì)以便以此來更好地反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果。另一方面

34、，會計(jì)準(zhǔn)則和證券市場并未給企業(yè)會計(jì)政策變更設(shè)置太高的，“門檻”和設(shè)定太多的變更成本，相反，會計(jì)政策變更可給企業(yè)帶來額外收益。這樣一來，就方便了某些上市公司利用這種會計(jì)準(zhǔn)則的靈活性以及這種高收益低成本的機(jī)制，通過一系列變更會計(jì)政策和會計(jì)估計(jì)的方法達(dá)到盈余管理的目的。(l)利用存貨計(jì)價(jià)方法的變更通常，存貨是企業(yè)中占流動資產(chǎn)比重比較大的資產(chǎn)，對企業(yè)來說至關(guān)重要，存貨的數(shù)量及其計(jì)價(jià)方式會直接影響到企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的計(jì)量和財(cái)務(wù)成果的客觀性。商品銷售成本的確認(rèn)會受到發(fā)出存貨計(jì)價(jià)方法的影響，國內(nèi)外常用的幾種存貨計(jì)價(jià)方法有先進(jìn)先出法(FIFO)、后進(jìn)先出法(LIFO)、個(gè)別計(jì)價(jià)法、平均成本法等，而用不同的計(jì)價(jià)方法

35、計(jì)算出來的存貨銷售成本會存在差別，因此，以此計(jì)算出的企業(yè)當(dāng)期利潤也會不同。一般來說，存貨計(jì)價(jià)方法的先進(jìn)先出法(FIFO)相對于后進(jìn)先出法(LIFO)來說被認(rèn)為是一個(gè)提高凈利潤的策略。因此，這些計(jì)價(jià)方法的選擇給上市公司提供了充分的盈余管理可能性，企業(yè)會根據(jù)需要選擇一種或在后期變更計(jì)價(jià)方法。(2)利用固定資產(chǎn)折舊政策的變更對于制造型企業(yè)和固定資產(chǎn)比重較大的企業(yè)，變更固定資產(chǎn)折舊方法和折舊年限是這些上市公司進(jìn)行盈余管理的首要方法也是其他企業(yè)進(jìn)行盈余管理的重要手段之一，通常能立馬收到效果。一般來說，直線折舊法相對于加速折舊法，被認(rèn)為是提高掙利潤的策略。企業(yè)虛增利潤一般要付出代價(jià)即增加當(dāng)期應(yīng)交所得稅，造

36、成現(xiàn)金流出，而降低折舊率這一措施由于在稅法上早有規(guī)定，它可以增加企業(yè)的會計(jì)利潤而不增加企業(yè)的應(yīng)稅利潤，所以變更折舊方法和折舊年限對現(xiàn)金流量不會造成影響。另外，固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)凈殘值、固定資產(chǎn)的折舊年限以及固定資產(chǎn)的折舊方法等的變更在會計(jì)準(zhǔn)則中要求是都要采用未來適用法，而不用再追溯調(diào)整，這更加簡化了公司的有關(guān)會計(jì)處理，大大方便了企業(yè)通過此方法來修正各期利潤數(shù)據(jù)。(3)利用長期投資核算方法的變更2007年以前我國企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定，投資企業(yè)對被投資企業(yè)進(jìn)行投資后，當(dāng)其表決權(quán)資本占被投資企業(yè)資本總額的20%或者以上，并對被投資企業(yè)存在重大影響時(shí)，投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法來核算該長期股權(quán)投資，否則的話，應(yīng)當(dāng)

37、采用成本法核算。權(quán)益法要求投資企業(yè)按被投資企業(yè)的投資比例和盈虧情況確認(rèn)收益或損失計(jì)入當(dāng)期的利潤總額，而成本法是不管被投資企業(yè)實(shí)際發(fā)生了多少盈虧，這種方法只是根據(jù)被投資企業(yè)期末的利潤分配情況和投資企業(yè)的投資比例來確定其所分得的利潤并計(jì)入當(dāng)期的投資收益。因此，對于投資企業(yè)來說，在被投資企業(yè)發(fā)生虧損的情況下，使用成本法核算長期股權(quán)投資比使用權(quán)益法核算更有利于增加企業(yè)利潤。有些上市公司也會利用“重大影響”概念的模糊性，在變更股權(quán)投資核算方法上做文章。我國上市公司除了使用上面介紹的幾種主要的利用會計(jì)政策和估計(jì)方法進(jìn)行提高或降低會計(jì)盈余外，目前還會利用變更其他長期資產(chǎn)的時(shí)間、變更遞延收益的攤銷時(shí)間、變更壞

38、賬準(zhǔn)備計(jì)提方法等其它類似方法來進(jìn)行盈余管理。2利用關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行盈余管理(1)商品購銷上市公司可利用關(guān)聯(lián)交易來對公司進(jìn)行盈余管理，以將公司所得利潤轉(zhuǎn)移到母公司，或者將需要隱匿的母公司利潤轉(zhuǎn)移到關(guān)聯(lián)公司袁本輝淺議新會計(jì)準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的影響J會計(jì)實(shí)務(wù)2010；4550。例如，上市公司可以利用商品購銷進(jìn)行管理，通過將公司的存貨高價(jià)賣給相應(yīng)的關(guān)聯(lián)公司，從而增加公司利潤。(2)委托經(jīng)營、受托經(jīng)營或托管經(jīng)營上市公司可以委托母公司經(jīng)營自己的不良資產(chǎn)，并定期從母公司收取一定的報(bào)酬，這樣，上市公司可以憑空獲得利潤并回避虧損所反映的問題；另一方面，母公司也可以委托上市公司經(jīng)營具有高獲利能力的、穩(wěn)定的資產(chǎn)，

39、同時(shí)只收取較低的收益，使得上市公司獲得較高的收益比例，使上市公司的利潤增加。同時(shí)，母公司和上市公司也可進(jìn)行反向操作，轉(zhuǎn)出上市公司所獲得的盈利。(3)轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用負(fù)擔(dān)公司的管理層通常會通過轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用負(fù)擔(dān)來達(dá)到目的，以提高上市公司的股價(jià)或利潤。通常情況下，如果上市公司的效益比較好，費(fèi)用就由上市公司負(fù)擔(dān)；反之，如果上市公司的效益不好，各種費(fèi)用就由母公司來負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上增加上市公司的利潤王剛，林勇，韓英鋒中國房地產(chǎn)業(yè)上市公司運(yùn)行效率研究J現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)2009（8）；3540。雖然其他子公司會額外多出一部分需要承擔(dān)的費(fèi)用，但是由于上市公司屬于母公司管理，因此這是上市公司和母公司實(shí)現(xiàn)雙贏的一個(gè)有效方法。(4

40、)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)關(guān)聯(lián)方可以利用多種形式進(jìn)行資產(chǎn)重組，如資產(chǎn)置換、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收購轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)租賃以及母公司和子公司之間的無償資產(chǎn)劃撥。如果上市公司的收益不佳，則母公司就會下調(diào)商標(biāo)使用租金的價(jià)格或者只是象征性地收取少量租金費(fèi)用，從而使得上市公司獲利。(5)債務(wù)重組大多數(shù)債務(wù)重組公司都是被ST的公司，其為了 “摘星脫帽”或者以免繼續(xù)虧損以達(dá)到扭虧為盈的目的，通常會通過債務(wù)重組實(shí)施盈余管理。由于采取法律訴訟程序的成本比較高的原因，大多數(shù)債權(quán)人都愿意做出讓步，釆取債務(wù)重組方式，使企業(yè)渡過難關(guān)。而對債務(wù)人來講，他是最大的受益者，可以迅速緩解企業(yè)的財(cái)務(wù)困境。3利用應(yīng)計(jì)利潤進(jìn)行盈余管理企業(yè)利用應(yīng)計(jì)利潤進(jìn)行盈余管理

41、的手段包括改變交易時(shí)間和應(yīng)計(jì)項(xiàng)目的金額。改變交易時(shí)間指的是將確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)提前或者推后:改變應(yīng)計(jì)項(xiàng)目的金額指的是利用會計(jì)估計(jì)來影響企業(yè)的會計(jì)盈余楊君偉，胡燕京房地產(chǎn)行業(yè)政府治理行為的博弈分析J管理現(xiàn)代化2008（1）；2024。例如，上市公司可以在年底的時(shí)候虛列收入，并在第二年利用對方退貨或者會計(jì)差錯(cuò)的名義對收入進(jìn)行調(diào)整，或者在合適的時(shí)間將上年的應(yīng)計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)提減值準(zhǔn)備。三 、中國房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理現(xiàn)狀分析(一)房地產(chǎn)行業(yè)及其特點(diǎn)概述1房地產(chǎn)行業(yè)概述房地產(chǎn)是指“作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及經(jīng)營活動的總稱”?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)

42、讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)”。在我國，房地產(chǎn)行業(yè)尚屬一個(gè)新興行業(yè)，它起步于上世紀(jì)80年代初，僅有20多年的歷史，但它是一個(gè)成長性很高的行業(yè)，近十年來在我國蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到國民經(jīng)濟(jì)的方方面面和各個(gè)領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)與社會生產(chǎn)和人民生活密切相關(guān)，關(guān)于房價(jià)、商品房預(yù)售制度、房貸政策等一系列問題也是每年兩會的熱門話題。2010年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元,比上年增長33.2%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長26.60%；房屋新開工面積16.38億平方米,增長40.70%；房屋竣工面積7.60億平方米，

43、增長4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長2.7%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費(fèi)9992億元，增長65.9%。2房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)我國房地產(chǎn)行業(yè)是在特殊的背景下成長和發(fā)展起來的，所以其特點(diǎn)有與國外房地產(chǎn)行業(yè)相同的地方，也有其特殊性，歸納起來，我國房地產(chǎn)行業(yè)主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)周期性從整體來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資范疇，它屬于基礎(chǔ)性的建設(shè)行業(yè)，主要進(jìn)行房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營，涉及到了國民經(jīng)濟(jì)的多個(gè)領(lǐng)域，并和人民的生活具有十分密切的關(guān)系，因此，中國房地產(chǎn)行業(yè)受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、相關(guān)的法律法規(guī)以及國民經(jīng)濟(jì)的影響比較大

44、。由于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性，因此，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣具有一定的發(fā)展周期和循環(huán)規(guī)律。因此，中國的房地產(chǎn)行業(yè)整體上和宏觀經(jīng)濟(jì)周期具有十分密切的關(guān)系，其發(fā)展周期受國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響十分明顯。(2)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)投資中對信貸資金的依賴性很大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都偏高，企業(yè)通常采用較高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行運(yùn)營。在市場形勢好的時(shí)候，提高財(cái)務(wù)杠桿會使企業(yè)提高效率，獲得更多利潤；但在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不利的情況下，市場上每一點(diǎn)風(fēng)吹草動都會給企業(yè)造成嚴(yán)重的影響，有時(shí)甚至?xí)侵旅拇驌簟?3)投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，投資回收期長房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資規(guī)模一般較大。一般采用分期分批、

45、滾動開發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工、交付、使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)收回投資，往往要跨過幾個(gè)年頭甚至十幾個(gè)年頭，經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長，且真正實(shí)現(xiàn)收益多集中在中后期。行業(yè)平均從獲得土地到供應(yīng)房子的時(shí)間是1年半。(4)綜合性和關(guān)聯(lián)性強(qiáng)房地產(chǎn)這一產(chǎn)業(yè)部門涵蓋的范圍非常廣，包括生產(chǎn)、流通和消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)，所以它是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的部門；并且房地產(chǎn)行業(yè)涉及到國民經(jīng)濟(jì)的方方面面和各個(gè)領(lǐng)域，與許多行業(yè)都有著非常密切的聯(lián)系，所以它也具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。比如它與鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)、玻璃行業(yè)、家電等產(chǎn)業(yè)都有密切的相關(guān)性。因此，到目前為此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮了極大的帶動效應(yīng)，它的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也非常

46、高。(5)政策敏感性房地產(chǎn)行業(yè)會受到政府政策的極大影響，政府對房地產(chǎn)的監(jiān)管相對來說也比較普遍且監(jiān)管涉及到諸多方面，如在土地管理、城市規(guī)劃、財(cái)政稅收以及工商物價(jià)等方面房地產(chǎn)行業(yè)都要受到約束和監(jiān)管。政府在土地方面的政策，例如對某塊土地資源是開發(fā)還是保護(hù)，以及對開發(fā)的土地的使用計(jì)劃等措施會影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本；政府對房地產(chǎn)企業(yè)征收的各項(xiàng)稅費(fèi)也會直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)對房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)以及銷售狀況；另外，政府在針對房地產(chǎn)交易方面所采取的有關(guān)政策和法律法規(guī)以及上述政策所影響的房地產(chǎn)價(jià)格會影響到居民對住房的需求和住宅的供給，從而影響到房地產(chǎn)的流通狀況。（二）房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理的主

47、要手段我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一般企業(yè)的共性也有其特殊性，所以盈余管理的手段也有與上述分析的上市公司盈余管理方法相同和不同的地方。與一般公司盈余管理手段相似的有很多，比如，第一，房地產(chǎn)企業(yè)也可能通過關(guān)聯(lián)方交易來進(jìn)行盈余管理，比如在項(xiàng)目一開始成立時(shí)，上市公司與其控制者會共同出資成立一家新公司，等到項(xiàng)目竣工后將大部分利潤分給新公司實(shí)現(xiàn)利潤轉(zhuǎn)移；第二，當(dāng)公司本期獲得大量利潤時(shí)會隱藏一部分并將其劃撥給以前年度，用來填補(bǔ)以前遺留下來的虧空，使利潤得到平滑；第三，有的公司的其他業(yè)務(wù)十分復(fù)雜和龐大，這也方便了這些公司通過其他業(yè)務(wù)來分?jǐn)偩揞~利潤，因?yàn)檫@種方法的隱蔽性很高；第四，大多數(shù)上市房地產(chǎn)公司為了獲得以后年度的

48、再融資資格會以前做出安排隱藏利潤，在經(jīng)營狀況好的時(shí)候把一部分利潤隱匿起來，以便在將來年份發(fā)生虧損時(shí)補(bǔ)上，造成企業(yè)連續(xù)盈利的假象。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算有其獨(dú)特的地方，例如，在確定房地產(chǎn)所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移的關(guān)鍵是看有沒有辦理產(chǎn)權(quán)的立契過戶手續(xù)，因?yàn)橐话銇碚f，立契過戶應(yīng)該是銷售收入確認(rèn)的必要條件。還有，在現(xiàn)實(shí)中，我國存在特殊的房地產(chǎn)預(yù)售制度，預(yù)售中所得的價(jià)款屬于暫收款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，在會計(jì)上是不符合收入確認(rèn)條件的，因此這些預(yù)售款不能確認(rèn)為收入，而是要在開發(fā)產(chǎn)品如樓盤等得到工程完工，驗(yàn)收合格后，才能夠說銷售產(chǎn)品收入已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，可以將事先計(jì)入到“預(yù)收賬款”賬戶中的預(yù)售

49、款轉(zhuǎn)到“經(jīng)營收入”這一賬戶中了。有些房地產(chǎn)行業(yè)上市公司有時(shí)就會利用這一點(diǎn)，提前或延后“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入“經(jīng)營收入”的時(shí)間來進(jìn)行盈余管理。另外，在其他銷售方式，如有退房選擇權(quán)的銷售、有售后回購協(xié)議的銷售、代建銷售方式下，會計(jì)核算也不盡相同。正因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算有與其他行業(yè)企業(yè)不同的特點(diǎn)，所以上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行盈余管理的手段也體現(xiàn)出其特殊性。如，1994年以來就存在的房地產(chǎn)預(yù)售制度，為房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金以及進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)提供了重要的渠道，同時(shí)也為企業(yè)操縱利潤創(chuàng)造了機(jī)會。房地產(chǎn)開發(fā)商通常會將收到的預(yù)售房款打入預(yù)收科目并拖延將該科目結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間來減少繳納相應(yīng)的企業(yè)所得稅；或者利用預(yù)收賬款作

50、為利潤的“蓄水缸”來應(yīng)對證券市場的監(jiān)管要求。四、中國房地產(chǎn)上市公司盈余管理的問題（一）會計(jì)信息嚴(yán)重失真會計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性性是會計(jì)信息的核心靈魂，如果企業(yè)盈余管理行為超過了上述所謂合理的度，就會削弱會計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性，使會計(jì)失去其原有的生命力和存在價(jià)值。企業(yè)季度、中期、年度報(bào)表本應(yīng)該為投資者和其他利益相關(guān)者提供信息，是外界利益相關(guān)者決策的參考依據(jù)。房地產(chǎn)上市公司過度人為調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的部分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息，對其加以美化裝飾，直接結(jié)果就是導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司的實(shí)際經(jīng)營業(yè)績與報(bào)表所顯示的經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)出入，財(cái)務(wù)報(bào)表所包含的會計(jì)信息質(zhì)量可靠性明顯降低。事實(shí)上對盈余管理行為的過度應(yīng)用，己經(jīng)成為企

51、業(yè)會計(jì)信息質(zhì)量下降的主要原因之一。有的企業(yè)管理人員還會利用信息不對稱對財(cái)務(wù)信息進(jìn)行有意識的片面披露或延時(shí)披露，這同樣會造成會計(jì)信息嚴(yán)重失真，對會計(jì)信息使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。比如大龍地產(chǎn)(),其控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(大龍地產(chǎn)控股99.8%),在2009年11月20日，以50.5億元拍得“北京順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地”，樓面價(jià)近3萬元/平方米,成為令人矚目的北京“雙料地王”，當(dāng)日大龍地產(chǎn)股票聞聲上漲，漲幅達(dá)到7.54%。然而事實(shí)上，大龍地產(chǎn)2009年三季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，公司凈資產(chǎn)上4.37億元，總資產(chǎn)只有29.41億，期末現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物僅有9934萬元。這樣的一個(gè)公司，

52、其旗下子公司根本無力支付天價(jià)的50.5億元。對此“蛇吞象”現(xiàn)象，有媒體曾表示過懷疑,但大龍地產(chǎn)新聞發(fā)言人很快作出回應(yīng)稱,在此地塊開出之前,公司就已經(jīng)作了詳細(xì)的考察和價(jià)值評估。2010年1月22日，北京市國土局表示，大龍地產(chǎn)因欠繳地價(jià)款、未按期簽訂土地出讓合同，被暫停在北京土地交易市場的拿地資格，后被國土資源部門暫停其在北京拿地資格。面對此項(xiàng)處罰，2010年1月25日大龍地產(chǎn)發(fā)布“重大事項(xiàng)公告”稱，公司將于近期積極籌措資金!繳納地價(jià)款,以恢復(fù)控股子公司在北京拿地資格同時(shí)高調(diào)表態(tài):控股子公司目前擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,此次暫停在北京拿地,對公司經(jīng)營無實(shí)質(zhì)性影響

53、。直到2010年2月1日北京市國土局表示取消大龍地產(chǎn)的競得資格，已繳納的2億元競買保證金不予退還。至此，北京“雙料地王”拿地以失敗告終，但對投資者的影響卻遠(yuǎn)不止于此,據(jù)統(tǒng)計(jì),從2010年1月22日至2月12日，大龍地產(chǎn)的估價(jià)累計(jì)跌幅達(dá)到30.24%,造成眾多投資者損失慘重。縱觀整個(gè)事件，我們不難看出,大龍地產(chǎn)的信息披露存在多處漏洞，首先，對于大價(jià)買地事件，依照法律規(guī)定，屬于足以影響公司股價(jià)的重大事件，此等重大事件在作出決定時(shí)就應(yīng)當(dāng)進(jìn)行披露，而不是等真正成為“地王”之后再披露，大龍地產(chǎn)顯然違規(guī)了,造成信息披露的不及時(shí)；其次，在公司總資產(chǎn)只有29.41億元卻要支付50.5億巨額地價(jià)的情況下，面對輿

54、論的質(zhì)疑，大龍地產(chǎn)發(fā)言人明確表示公司已作出周詳?shù)臏?zhǔn)備，尤其是在北京市國土局宣布取消其拿地資格后，大龍地產(chǎn)非但沒有及時(shí)明確反映公司真實(shí)情況,反而高調(diào)表示其控股子公司目前擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，此次暫停在北京拿地，對公司經(jīng)營無實(shí)質(zhì)性影響，而事后證明，大龍地產(chǎn)及其子公司根本沒有拿地和開發(fā)的能力，這兩次信息披露都是因?yàn)槟撤N動機(jī)而經(jīng)過刻意粉飾后發(fā)布的，使財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性大大打了折扣，從而給外部拎資者的利益造成很大侵害。（二）損害外部投資者利益外部投資者是企業(yè)利益關(guān)系網(wǎng)絡(luò)中較重要的一方，而對于外部投資者來說，財(cái)務(wù)報(bào)告是其了解企業(yè)信息的重要來源，如果外部投資者獲得的是經(jīng)

55、過企業(yè)管理人員盈余管理過的財(cái)務(wù)信息，那么將會對其進(jìn)行投資決策產(chǎn)生重大影響甚至誤導(dǎo)，造成投資者利益的損失。宜華地產(chǎn)()的前身是S*ST光電，2007年進(jìn)行股改時(shí)，宜華地產(chǎn)的大股東宜華集團(tuán)曾經(jīng)作出業(yè)績承諾，其中之一就是如果2008年宜華地產(chǎn)凈利潤低于8000萬元，宜華集團(tuán)將向流通股股東追加對價(jià)一次，追加對價(jià)股份總數(shù)為3402萬股，合每10股流通股股東獲送2.7股。面對此承諾，市場普遍認(rèn)為，受2005年全國房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響，宜華地產(chǎn)作為一家規(guī)模較小的區(qū)域性房地產(chǎn)公司，在前三季度僅盈利2032萬元的情況下，要想達(dá)到全年8000萬元的利潤目標(biāo)，幾乎是一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)。然而2009年4月29日

56、，公司發(fā)布的2008年年報(bào)顯示，去年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4.93億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤8201.4萬元，剛好符合承諾。避免追送對價(jià)。尤其是在2008年第四季度，公司確認(rèn)收入3.72億元。凈利潤高達(dá)6169萬元，在全年收入和凈利潤中的占比分別為75.46%和75.22%。對于宜華地產(chǎn)這份“亮麗”的2008年年報(bào)，市場并不買賬。很多股東紛紛質(zhì)疑宜華地產(chǎn)去年第四季度6000多萬元利潤是“注水”而成，而宜華地產(chǎn)下屬項(xiàng)目宜嘉名都的業(yè)主還爆料稱，去年四季度宜華地產(chǎn)確認(rèn)了宜嘉名都3億多元的收入，但是實(shí)際上，宜嘉名都去年甚至連一棟樓都沒有交房。根據(jù)宜華地產(chǎn)2008年年報(bào)可以看出,對其年報(bào)貢獻(xiàn)絕大部分凈利

57、潤的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目分別是“宜嘉名都”和“宜悅雅軒”，前者沒有任何竣工驗(yàn)收的備案，后者于2008年12月31日通過驗(yàn)收。汕頭市澄海區(qū)建設(shè)局城建管股工作人員2009年5月15日稱“宜嘉名都到現(xiàn)在還沒有通過竣工驗(yàn)收，該樓盤施工建設(shè)單位至今沒有提供監(jiān)督報(bào)告?！备鶕?jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)必須在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)之后,之前售樓款只能在報(bào)表中體現(xiàn)為“預(yù)收賬款”，等竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可將“預(yù)售賬款”轉(zhuǎn)為“營業(yè)收入”。也就是說,“宜嘉名都”在2008年不能為宜華地產(chǎn)貢獻(xiàn)任何利潤，換言之，缺少了“宜嘉名都”貢獻(xiàn)的利潤，宜華地產(chǎn)就不可能完成業(yè)績承諾，應(yīng)該向流通股股東追送對價(jià)。宜華地產(chǎn)以

58、上的行為已經(jīng)構(gòu)成了典型的盈余管理，通過提前確認(rèn)收入的手段，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表以在形式上完成業(yè)績承諾，但同時(shí)也侵害了外部投資者的利益。（三）不利于我國房地產(chǎn)市場資源配置上市公司往往把自身的經(jīng)濟(jì)利益放在首位，企業(yè)只會按照公司的需求對財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行“管理”，向投資者、國家監(jiān)督管理部門傳遞不真實(shí)的盈余信息。外界的投資者、債權(quán)人及國家部門進(jìn)而根據(jù)房地產(chǎn)上市公司發(fā)出的有失偏頗的信息來配置資源，造成社會資源的極大浪費(fèi)。（四）影響了資本市場的健康發(fā)展房地產(chǎn)上市公司對盈余的過度調(diào)整導(dǎo)致更加明顯的信息不對稱。公司的管理者掌握真實(shí)的收益、未來投資的風(fēng)險(xiǎn)信息，而外界利益相關(guān)者則并沒有掌握這一信息，甚至于完全被誤導(dǎo)。房地產(chǎn)

59、上市公司盈余管理行為的存在，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)雙方出現(xiàn)了“沖突性矛盾”，一方是為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，有意增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，只不過這種風(fēng)險(xiǎn)并沒有被真實(shí)披露，另一方卻難以對這種行為實(shí)施有效監(jiān)督，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)約束被弱化，影響了資本市場的健康發(fā)展，最后可能導(dǎo)致資本市場的決策、運(yùn)行出現(xiàn)失誤或者失靈，對我國尚不夠健全的資本市場的發(fā)展造成極大的破壞。五、針對房地產(chǎn)上市公司盈余管理的政策建議（一）完善外部監(jiān)管和內(nèi)部管理機(jī)制1加強(qiáng)外部監(jiān)管我國的房地產(chǎn)行業(yè)作為關(guān)系到國計(jì)民生的龍頭產(chǎn)業(yè)，一直處于社會公眾、政府以及輿論關(guān)注的焦點(diǎn)地位，那么對其進(jìn)行外部監(jiān)督的手段和方式也就應(yīng)該更加嚴(yán)格和多元化。對此，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司應(yīng)該盡快

60、完善財(cái)務(wù)信息披露機(jī)制，做到及時(shí)、準(zhǔn)確的披露財(cái)務(wù)信息；另一方面，會計(jì)師事務(wù)所、行業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)、媒體輿論以及社會公眾應(yīng)該實(shí)時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)新聞事件和行業(yè)規(guī)定，以督促房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)的反應(yīng)其財(cái)務(wù)狀況，最大限度地減少企業(yè)管理層進(jìn)行盈余管理的機(jī)會。2加強(qiáng)內(nèi)部管理根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)有效的內(nèi)部管理制衡機(jī)制是建立股東大會、董事會、監(jiān)事會和經(jīng)理層這三個(gè)層次為一體的相互監(jiān)督和約束的管理體系，定期召開各層次會議和開展領(lǐng)導(dǎo)人的選舉，并且在企業(yè)里要建立內(nèi)部審計(jì)委員會，負(fù)責(zé)對企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告和經(jīng)營活動進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，重點(diǎn)在于要健全企業(yè)的會計(jì)制度和有效的內(nèi)部控制體系，從而在企業(yè)內(nèi)部上上下下建立一種互相牽制和約束的機(jī)制同時(shí)要