養(yǎng)老社區(qū)投資分析課件

1、目錄一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?1. 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 2. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大 3. 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式分析二、我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展前景分析我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向探悉我國養(yǎng)老社區(qū)投資收益情況我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ治鋈⒈ｋU(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的方式研究從政策的角度來看投資的可行性投資方式探悉投資面臨的挑戰(zhàn)四、保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的重要意義投資養(yǎng)老社區(qū)可以緩解保險(xiǎn)資金“長短錯配”壓力投資養(yǎng)老社區(qū)可以完善保險(xiǎn)公司運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)鏈一、我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治觥梆B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”是以老年人為對象,以滿足高層次生活、文化需求為目標(biāo),向老年人提供商品和服務(wù)的民間營利事業(yè)活動的總稱,亦稱老人福

2、利產(chǎn)業(yè)、老齡產(chǎn)業(yè)、銀色產(chǎn)業(yè)等。日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的主要原因是：日益增多的老年人口、較高的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展水平和較為完善的社會保障體系。1. 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀1.1我國老年人口規(guī)模大、老齡化速度快 人口老齡化是指一定社會中老齡人口比重相對較高的一種人口結(jié)構(gòu)狀況。目前國際上廣泛認(rèn)同的一種定量標(biāo)準(zhǔn)是：如果一個社會中，65 歲及以上人口占該社會總?cè)丝诒戎爻^7，或者60歲及以上人口占該社會總?cè)丝诘谋戎爻^10%，那么該社會就已進(jìn)入老齡化社會。2009 年，全國人口達(dá)到13.35 億人；65 歲及以上人口占比為8.5%，而60歲及以上人口占比達(dá)12.5%，1.67億人。按照國際通行標(biāo)準(zhǔn)，中國從2000

3、 年起就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會了。1）快速老齡化階段(2001年到2020 年) 中國將平均每年增加596 萬老年人口，年均增長速度達(dá)到3.28%，大大超過 總?cè)丝谀昃?.66%的增長速度，人口老齡化進(jìn)程明顯加快。到2020 年，老年人 口將達(dá)到2.48 億，老齡化程度將達(dá)到17.17%，其中，80 歲以上老年人口將達(dá)到 3067 萬人，占老年人口的12.37%。2）加速老齡化階段(2021年到2050 年) 中國老年人口數(shù)量開始迅速增長，到2023 年，老年人口數(shù)量將增加到2.7億，與O-14 歲少兒人口數(shù)量相等。到2050 年，老年人口總量將超過4 億，老齡化水平推進(jìn)到30%以上，其中，80

4、歲及以上老年人口將達(dá)到9448 萬，占老年人口的 21.78%。3）重度老齡化階段(2051年到2100年) 2051 年，中國老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37 億，約為少年人口數(shù)量的2 倍。這一階段，老年人口規(guī)模將穩(wěn)定在3-4 億，老齡化水平基本穩(wěn)定在31%左右，80歲及以上高齡老年人占老年總?cè)丝诘谋戎貙⒈３衷?5-30%，進(jìn)入一個高度老齡化的平臺期。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研告，可以將我國的人口老齡化發(fā)展趨勢從2001 年至2100 年期間劃分為三段：1.2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，未富先老 60歲以上人口占比 人均GDP（美元） 日本（198

5、0 年） 13.0% 8682 中國（2009 年） 12.5% 3684 在國外，通常是社會發(fā)展到一定程度，人均收入水平達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)以后才逐漸進(jìn)入到老齡化社會階段。發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡化時，人均GDP 一般在5000-10000美元，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有能力解決老齡化帶來的一系列社會問題。而中國目前人均GDP 不到 4000 美元，仍屬于中等偏低收入國家行列。 可以說，發(fā)達(dá)國家是“先富后老”，而中國則是“未富先老”。這種“未富先老”的狀況給中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。1.3 當(dāng)前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn)1）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始社會化 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)正由單純的事業(yè)型福利型向事業(yè)型與產(chǎn)業(yè)型互相結(jié)合、福利型與效

6、益型互為補(bǔ)充的方向轉(zhuǎn)變。2）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步受到重視，管理逐步規(guī)范 從1994 年以來，中國政府先后頒布實(shí)施中國老齡工作七年發(fā)展綱要（19942000 年）、中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計(jì)劃綱要（20012005年）和中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃。3）投資渠道日益多元化 基本上形成了國家、集體和個人等多種形式共同發(fā)展的格局。1.4 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題1）缺乏政府有力的產(chǎn)業(yè)政策支持與引導(dǎo) 我國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的產(chǎn)業(yè)化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)（養(yǎng)老事業(yè)可能更確切）帶有特殊的福利性和微利性，甚至出現(xiàn)不盈利或虧損的情況。2）缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市場規(guī)范 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展時間短，整個市場的規(guī)范

7、性有待提高，缺乏統(tǒng)一的市場規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，缺乏有力的行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)影響了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。3）社會投資的力度有限 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)兼有社會福利性質(zhì)，屬于微利行業(yè)，利潤微薄，難以廣泛吸引社會資本投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，融資渠道不暢通。4）基礎(chǔ)設(shè)施不足，服務(wù)水平低，供需失衡 我國現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)硬件設(shè)施比較陳舊，服務(wù)方式比較單一，大部分只能提供吃、穿、住等基本的生活服務(wù)，缺少專門的醫(yī)療護(hù)理設(shè)備，缺少增進(jìn)老年人相互交往的服務(wù)、文化體育設(shè)施。5）老年人收入較低，消費(fèi)觀念較為傳統(tǒng) 與其他年齡群體比較，我國老年人群體的經(jīng)濟(jì)收入相對較低，特別是占我國老年人比重過大的低收入農(nóng)村老年群體，在很大程度上抑制了消費(fèi)能力。1

8、.5 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是解決我國“未富先老”的人口老齡化現(xiàn)狀的必然選擇 我國是在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的情況下提前進(jìn)入了老齡化社會，加之社會養(yǎng)老保障制度的不完善，養(yǎng)老服務(wù)體系不健全，龐大的老年群體和較快的增長速度，使養(yǎng)老成為當(dāng)前我國面臨的一個非常緊要的社會問題。家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重，生育率下降、人均壽命延長直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長。 因此，政府必然通過加強(qiáng)政策支持，出臺行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和社會規(guī)范，積極引導(dǎo)社會資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來完善我國的養(yǎng)老服務(wù)體系，這也是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之路的現(xiàn)實(shí)選擇。2. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大2.1 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個與眾多行業(yè)相關(guān)聯(lián)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。這些產(chǎn)業(yè)不僅包

9、括為老年人提供日常生活用品，還包括養(yǎng)老金融產(chǎn)品、老年文娛產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健、養(yǎng)老生活照料、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等多個方面。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)營利性事業(yè),內(nèi)容可以劃分為六個方面：老年住宅產(chǎn)業(yè)： 收費(fèi)型老人公寓、老人集體住宅、晝夜看護(hù)服務(wù)旅館、三世同堂住宅、老人住宅的改建和整修；由于老年人較多地逗留在家中，所以晚年生活的質(zhì)量在很大程度上決定住的是否舒適。另外，老年人現(xiàn)有住宅的改造也是老年房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要方面，其業(yè)務(wù)內(nèi)容主要包括取消階梯、加寬過道、設(shè)置扶手等。老年金融產(chǎn)業(yè)： 終身保險(xiǎn)、看護(hù)保險(xiǎn)、特殊醫(yī)療保險(xiǎn)、年金資產(chǎn)代管等；老年金融產(chǎn)業(yè)主要包括老年人資產(chǎn)（金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)）的運(yùn)用和管理以及各種老年險(xiǎn)種等業(yè)務(wù)。老

10、年資產(chǎn)運(yùn)用和管理方面，除了養(yǎng)老金擔(dān)保貸款、養(yǎng)老金管理、投資顧問等主要業(yè)務(wù)之外，逆抵押貸款業(yè)務(wù)也發(fā)展不錯。逆抵押貸款在美國、法國和英國等已有較長的發(fā)展史，如美國自1961年開始開辦了住房逆抵押貸款業(yè)務(wù)。2. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大老年服務(wù)業(yè)：家務(wù)服務(wù)、保健護(hù)理、登門洗澡服務(wù)等； 老年服務(wù)業(yè)領(lǐng)域可分為兩大塊市場，即機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)和居家老年人生活照料護(hù)理服務(wù)業(yè)。福利器械用品： 銷售世界各國最先進(jìn)的療養(yǎng)床、輪椅、拐杖、多功能便池等福利器械；文化生活服務(wù)： 組織老年人旅行、老年人文化大學(xué)、各種體育健身活動；其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)： 老年人生活用品開發(fā)、銷售。2.2 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大 根據(jù)推算，日本老齡產(chǎn)業(yè)規(guī)模將以4

11、-5%的年率穩(wěn)定的增長，到2025 年成為擁有1 兆美元左右規(guī)模的支柱產(chǎn)業(yè)；與曾是日本支柱產(chǎn)業(yè)之一的土木建筑業(yè)相比較，市場規(guī)模將是后者的1.5-2.5 倍。3. 我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式分析3.1 國外常見的養(yǎng)老模式 目前，世界上主要的養(yǎng)老方式有三種：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老。 隨著老年人家庭照顧功能的弱化，西方建立“福利國家”制度的國家政府投資建造了大型的老年福利機(jī)構(gòu)，為獨(dú)居和需要照顧的老年人提供“集中式”的養(yǎng)老服務(wù)。數(shù)據(jù)來源：OECD（1996年）3.2 國內(nèi)養(yǎng)老模式趨勢分析 目前我國已基本形成了以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系。1）家庭養(yǎng)老仍將是主要的

12、養(yǎng)老方式 據(jù)調(diào)查，在我國有95的老年人不愿住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而我國大多數(shù)老年人集中在農(nóng)村，除了東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)享有養(yǎng)老金以外，大多數(shù)地區(qū)的老年人只能依靠家庭養(yǎng)老，據(jù)民政部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上個世紀(jì)末，我國農(nóng)村976的老人靠家庭贍養(yǎng)，只有2.4的老人依靠退休金生活、集體供養(yǎng)以及入住養(yǎng)老院養(yǎng)老。2）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)方式的地位和作用日益顯現(xiàn) 社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)是一個有多種服務(wù)項(xiàng)目的、能夠進(jìn)行持續(xù)照料的服務(wù)體系，可以給不同需求的老年人提供服務(wù)的機(jī)會。社區(qū)老人照顧服務(wù)分為“由社區(qū)照顧”和“社區(qū)內(nèi)照顧”兩種模式。相對純粹的家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老來說，社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)點(diǎn)十分明顯：有利于滿足老年人多種情感需求；有利于充分利用社區(qū)資源，減輕政

13、府負(fù)擔(dān)；有利于利用家庭資源，減少不必要的開支。3）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式將快速發(fā)展家庭養(yǎng)老功能不得不弱化 一直以來，家庭養(yǎng)老是我國最基本、最主要的養(yǎng)老方式，90年代以來，我國社會家庭結(jié)構(gòu)逐步小型化，家庭養(yǎng)老的功能日漸弱化。造成這一趨勢的主要原因有以下三個： 一是長期以來推行的獨(dú)生子女政策， 二是城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展， 大量剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移，造成我國“空巢家庭”越來越多。子女不在老人身 邊，使老人的生活照料、生病護(hù)理等問題變得日益突出； 三是隨著家庭結(jié)構(gòu)變動，年輕人贍養(yǎng)觀念發(fā)生了變化，社會養(yǎng)老服務(wù)需求的迅速膨脹 一是生理需求： 據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前我國60歲以上老年人口的余壽平均有14時間處于

14、肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料、護(hù)理。照此推算，我國約有4175萬老年人需要不同形式的長期護(hù)理； 二是心理需求： 隨著社會的進(jìn)步、生活水平的提高，一些老年人的養(yǎng)老觀念也發(fā)生了很大的變化，他們不再滿足于生活的溫飽，而是越來越注重生活質(zhì)量和生命的質(zhì)量，他們迫切需要發(fā)展老年教育、文化、體育、娛樂等活動來豐富他們的老年生活，體現(xiàn)他們的生命價(jià)值和意義，3）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)方式將快速發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展明顯滯后 據(jù)民政部統(tǒng)計(jì),目前全國60歲以上的老人達(dá)1.67億，養(yǎng)老床位250萬張,僅占老年人口的1.5%，較之于國際社會通行的5%-7%的比率相差甚遠(yuǎn)。若根據(jù)國際通行比例，同時考慮到我國受儒家文化影響的實(shí)

15、際，按照3%進(jìn)行測算，到2050年我國養(yǎng)老床位需求達(dá)1290萬張，仍有1040萬張需求，年均增長需求約26萬張。二、我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展前景分析1. 我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展的現(xiàn)狀 我國養(yǎng)老社區(qū)供求矛盾突出，沒有形成良性循環(huán)。主要表現(xiàn)在以下兩個方面：1）需求方面：表現(xiàn)為潛在需求很旺，有效需求不足 由于老年人消費(fèi)能力有限，而且多數(shù)老年人沒有退休金保障，導(dǎo)致很多老年人目前尚不能完全享用商業(yè)化的社會服務(wù)和中高檔產(chǎn)品；老齡產(chǎn)品和服務(wù)尚不能充分滿足老年人的需求。2）供給方面：表現(xiàn)為供給不足及相對過剩 一邊是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住率不高,一邊是許多老人找不到地方養(yǎng)老。 2. 我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展方向探悉 2.1 養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品開

16、發(fā)更加契合市場需求 1）養(yǎng)老社區(qū)的設(shè)計(jì)更加人性化 養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)在選址、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境方面應(yīng)充分考慮到“綠色”概念，以人為本。老年住宅居住空間的設(shè)計(jì)更多體現(xiàn)安全方便和無障礙設(shè)施的功能需求2）養(yǎng)老社區(qū)的產(chǎn)品更契合老年人的需求數(shù)據(jù)來源：東北老年群體調(diào)查問卷在各項(xiàng)服務(wù)中，老年人需求程度最高的服務(wù)分別是醫(yī)療護(hù)理服務(wù)，其次是生活服務(wù)、精神慰藉、應(yīng)急求助等；在我國，老年護(hù)理市場十分龐大。2.2 養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營模式更趨成熟 目前國內(nèi)開發(fā)商在養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”。1) 產(chǎn)品出售的經(jīng)營模式市場空間小收益實(shí)現(xiàn)方式：產(chǎn)品出售收益水平：理論上投資收益水

17、平接近目前房地產(chǎn)業(yè)的投資收益水平，但由于前期投入較大、有相當(dāng)面積的設(shè)施不能銷售，投資收益應(yīng)該小于商品住宅的投資收益水平；由于面向的客戶類型為老年人，購買后用于養(yǎng)老的需求不普遍，市場空間較小。2）產(chǎn)品出租經(jīng)營模式國外常用的方式、國內(nèi)缺少 收益實(shí)現(xiàn)方式：產(chǎn)品出租收益水平：收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，以產(chǎn)品出租的長期收益為主，以配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。3）產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式目前國內(nèi)常用方式收益實(shí)現(xiàn)方式：出售收益和長期出租收益相結(jié)合收益水平：投資收益介于前兩者之間；一般通過部分銷售來緩解出租經(jīng)營的資金壓力隨著產(chǎn)業(yè)化的快速發(fā)展，養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營模式將呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，運(yùn)營模式將日趨成熟！2.3

18、養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營管理更加專業(yè)化專業(yè)化的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是養(yǎng)老社區(qū)的成功關(guān)鍵。 目前在我國還不夠成熟，需要引入國際水準(zhǔn)的老年服務(wù)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)和管理理念。例如中國人壽擬與美國的專業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)合作。3. 我國養(yǎng)老社區(qū)投資收益情況3.1 其他國家和地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)投資收益率情況1）美國來源：Cushman從美國2002 年-2009 年養(yǎng)老住宅市場投資回報(bào)來看較為穩(wěn)定，IRR大約在10%-16%，其中以護(hù)理中心盈利能力最強(qiáng)。數(shù)據(jù)來源：the online investor如下圖，Senior Housing Prop.是從事老年住宅開發(fā)運(yùn)營的公司，公司發(fā)行的REITS收益率在09年為8.73%。2）臺灣 項(xiàng)目：淡水

19、潤福生活新象 作為位于市區(qū)的老年公寓項(xiàng)目，醫(yī)療、交通、商業(yè)配套社會化，自身完善健康老人樂家生活服務(wù)，定位市區(qū)高端老年人養(yǎng)生會所，前期通過收取押金收回成本，經(jīng)過多年的經(jīng)營形成品牌效應(yīng)，目前經(jīng)營情況略有盈余。淡水潤福生活新象 運(yùn)營時間 1996年10月 入住率 100% 投資商 潤泰創(chuàng)新國際 管理服務(wù) 潤福生活事業(yè) 技術(shù)顧問 日本中銀建株式會社 出租房間 270 間 建筑類型 17 層高層 押金 120-150 萬 租金 4000-6000元 對象 年滿 50 歲，目前入住老人平均年齡80 歲 備注 住滿兩年，無息退還租押金；提前節(jié)約10作違約金 租約 20 年 投資回收期 15 年 IRR 6.

20、4% 備注：IRR是我根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的初步估算（由于沒有土地建安成本、運(yùn)營成本等數(shù)據(jù)，需要進(jìn)一步調(diào)研確定）美國養(yǎng)老社區(qū)的投資收益率之所以高于臺灣，與其養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈較為成熟有很大關(guān)系。3.2 我國養(yǎng)老社區(qū)投資收益率情況 我國目前養(yǎng)老設(shè)區(qū)剛剛起步，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈還不完善，新型金融產(chǎn)品發(fā)行還受限制，養(yǎng)老社區(qū)的投資收益率將與臺灣地區(qū)接近，4. 我國養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展?jié)摿Ψ治?按照上海、長春等地大力推行的“9073”養(yǎng)老格局，即90%的老人家庭養(yǎng)老，7%的老人居家養(yǎng)老（在社區(qū)建立社會化的養(yǎng)老服務(wù)體系，為居住在家中的老年人開展社會化服務(wù)），3%的老人機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；到2050年我國養(yǎng)老床位需求達(dá)1290萬張，仍有1

21、040萬張需求，年均增長需求約26萬張。 養(yǎng)老社區(qū)市場容量估算如下 表： 養(yǎng)老社區(qū)市場規(guī)模估算表 2010年 2020年 2050年 老人數(shù)（億人） 1.67 2.48 4.3 進(jìn)入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人數(shù)（億人） 0.0501 0.0744 0.129 每月平均租金（元/人） 1500 2016 4893 每年收入（元/人） 18000 24190 58717 每年總收入（億元） 902 1800 7574 養(yǎng)老社區(qū)市場規(guī)模（億元） 9018 17998 75745 備注：市場容量估算 截至目前，我國養(yǎng)老社區(qū)的市場剛剛起步，建設(shè)規(guī)模還較?。浑S著人口快速老齡化的到來，到2020年市場規(guī)模達(dá)到1.8 萬

22、億元，2050年近7.6 萬億元規(guī)模，養(yǎng)老社區(qū)市場將迎來重大發(fā)展機(jī)遇！三、保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的方式研究1. 從政策的角度來看投資的可行性 1.1 政策相關(guān)規(guī)定 在國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見（金融30 條）中第十六條規(guī)定：“積極發(fā)展個人、團(tuán)體養(yǎng)老等保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，鼓勵和支持有條件企業(yè)通過商業(yè)保險(xiǎn)建立多層次養(yǎng)老保障計(jì)劃，研究對養(yǎng)老保險(xiǎn)投保人給予延遲納稅等稅收優(yōu)惠。推動健康保險(xiǎn)發(fā)展，支持相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老實(shí)體。提高保險(xiǎn)業(yè)參與新型農(nóng)村合作醫(yī)療水平，發(fā)展適合農(nóng)民需求的健康保險(xiǎn)和意外傷害保險(xiǎn)?！眹鴦?wù)院辦公廳于2008 年下發(fā)的“金融30 條”為保險(xiǎn)公司介入養(yǎng)老社區(qū)市場開了綠燈，

23、給保險(xiǎn)公司明確提供了一個進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)市場的機(jī)會。1.2 保險(xiǎn)公司投資案例1）泰康人壽 “泰康之家”目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購置了位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000 畝“試驗(yàn)地”，投資40 億元興建養(yǎng)老社區(qū)。同時還計(jì)劃在上海、三亞等地拿地。初步規(guī)劃，泰康之家先打高端市場，等成熟后再收購100 所中小養(yǎng)老院。2）中國人壽 中國人壽計(jì)劃打造“一南一北”的養(yǎng)老社區(qū)格局，擬在河北廊坊拿地1 萬畝，首期投資約100 億元，南部則有考慮落戶海南。3）合眾人壽 合眾人壽則計(jì)劃在武漢拿地建設(shè)“健康谷”養(yǎng)老院。2. 投資方式探悉2.1 全資模式如泰康人壽 該模式為：投資商、運(yùn)營商為一個主體。這種模式具有

24、較強(qiáng)的可控性，保險(xiǎn)公司能按照自己的目標(biāo)制定投資計(jì)劃并實(shí)施，避免與合資方出現(xiàn)管理矛盾；但缺點(diǎn)可能在于保險(xiǎn)公司沒有投入養(yǎng)老市場的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，缺乏專業(yè)的管理技能；同時資金占用規(guī)模大、回收周期長！ 例子： “泰康之家”專業(yè)從事養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與投資運(yùn)營。首期，泰康人壽投資40億元興建養(yǎng)老社區(qū)，目前已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)將于2013年至2014年建成。對于養(yǎng)老社區(qū)，泰康人壽的規(guī)劃是先打高端市場，等成熟后再收購100所中小養(yǎng)老院。2.2 股權(quán)合作模式如中國人壽 該模式為：投資商、運(yùn)營商、開發(fā)商為合作體，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。即保險(xiǎn)公司與

25、開發(fā)商聯(lián)合成立股份公司，保險(xiǎn)公司提供資金支持和風(fēng)險(xiǎn)控制咨詢，開發(fā)商提供技術(shù)和市場開發(fā)，投資收益按股權(quán)比例進(jìn)行分配。該模式有利于充分挖掘開發(fā)商和保險(xiǎn)公司各自的長處，能有效規(guī)避保險(xiǎn)公司盲目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)；同時，與地產(chǎn)商的合作，能學(xué)習(xí)社區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。該模式有望成為國內(nèi)保險(xiǎn)公司進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的主要模式。 例子： 中國人壽旗下的國壽投資與中冶置業(yè)簽署合作協(xié)議，共同開發(fā)廊坊一塊養(yǎng)老用地。2.3 股權(quán)投資模式 該模式為：戰(zhàn)略性入股已運(yùn)營較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，有分紅回報(bào)。該模式優(yōu)勢為：保險(xiǎn)公司可在人力資源投入較少的情況下充分享受養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展帶來的回報(bào)；劣勢為：面臨不能及時退出的風(fēng)險(xiǎn)。 2.4 購買房地產(chǎn)投資信托基金REITs模式 2.5 發(fā)行類不動產(chǎn)投資基金產(chǎn)品的投資計(jì)劃模式 綜上所述，較為理想的投資模式為： 1）股權(quán)合作模式 2）股權(quán)投資運(yùn)營較為成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)：如樂成養(yǎng)老、親和源 3）發(fā)行類REITS的投資計(jì)劃模式附：國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商情況 目前國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商大都感興趣養(yǎng)老地產(chǎn)，如已經(jīng)在從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的有：樂成養(yǎng)老事業(yè)公司