物業(yè)公司企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案DOC

1、物業(yè)公司企業(yè)創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體實施方案一、爭創(chuàng)“物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的可行性方案我們把“*小區(qū)”的物業(yè)管理基本思路定位在酒店式物業(yè)管理。把創(chuàng)優(yōu)目標確定為接管一年后達到*小區(qū)市“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標準，并加入“誠信物業(yè)”的行列，二年內(nèi)達到市級“物業(yè)管理示范住宅”標準，三年內(nèi)達到全國“物業(yè)管理示范小區(qū)”標準。1、在“*小區(qū)”小區(qū)物業(yè)管理整個運作過程中，我們將引入酒店服務理念，釆用到賓館培訓和直接引進賓館管理人員相結(jié)合的方式，實行走動式管理，沿用“內(nèi)緊外松”的酒店管理準則等措施，達到優(yōu)勢互補。結(jié)合實施公司一系列的規(guī)程、制度、工作流程，強調(diào)監(jiān)督、激勵、反饋機制的作用，使員工的規(guī)范操作從思想意識出發(fā)，落實

2、到實際行動上。2、加強員工的培訓，建立高素質(zhì)管理隊伍。公司重視員工培訓。除派到顧問單位培訓和企業(yè)內(nèi)部培訓外，還把員工送到公司內(nèi)部的星級賓館培訓，作為一個亮點和重要措施，讓他們到賓館跟班實習，學習現(xiàn)場督導管理、對客服務的意識和技能，接受酒店服務意識的熏陶，造就一支既樂于奉獻，又具有綜合素質(zhì)的管理服務隊伍。3、切實支持配合業(yè)主委員會工作，強調(diào)人性化管理，變單向推動為雙向共管。首先，尊重業(yè)主，從思想上重視業(yè)主的作用；其次，尊重員工，把企業(yè)文化融合在小區(qū)管理過程中，管理方案的實施事先征求業(yè)主的認可和員工的認同，定期聽取業(yè)主的意見和建議,通過創(chuàng)建文明小區(qū)、物業(yè)管理示范小區(qū)和社區(qū)文化活動，增強業(yè)主的自治、

3、自律意識，獲取廣大業(yè)主的真誠回應，共同推進小區(qū)物業(yè)管理工作。4、堅持業(yè)主滿意第一，保持企業(yè)發(fā)展的后勁。我們在物業(yè)經(jīng)營過程中，堅持以“業(yè)主滿意第一”為核心，通過對不同年齡層次和群體的個性化需求分析,推出各類服務項目，在提供優(yōu)質(zhì)服務的同時使企業(yè)獲利。5、開展社區(qū)文化活動，推進社區(qū)精神文明建設。我們在規(guī)劃物業(yè)管理方案中，把社區(qū)文化建設放在重要位置。利用小區(qū)會所，長期開展文體活動，并以“生態(tài)、環(huán)保、智能”為社區(qū)活動主題，創(chuàng)小區(qū)文化特色。通過各類活動的開展，推進社區(qū)精神文明建設，使小區(qū)物業(yè)管理邁向新的高度。二、房屋設施、設備管理，維修管理方案（一）全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權籍及使用情況等，利用物業(yè)

4、管理軟件，建立健全房屋、設施、設備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔，做到檔案完整、準確、隨時可查。（二）加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作1、通過落實巡回檢查制度，及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復。每日巡檢公共照明、開關、消防系統(tǒng)等設備設施運行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，并記錄維修情況（需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系）。根據(jù)不同季節(jié)特點，分輕重緩急，合理安排，實行有計劃養(yǎng)護，做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。2、制定維修養(yǎng)護計劃，安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。3、建立維修值班制度，公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法，24小時受理報修，業(yè)主服

5、務中心12小時專人接待業(yè)主來訪，還能夠通過公司網(wǎng)站進行報修。4、健全報修約修制度和維修服務規(guī)程。接待人員填寫報修單，并按維修項目緊急程度，安排維修人員到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修當日完成，小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項目，及時趕到現(xiàn)場，組織搶修。維修完成后，由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況，業(yè)主對維修質(zhì)量進行驗收，并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套，做到入戶維修不擾民，工完料凈場地清。5、在保修期內(nèi)，密切同開發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的，釆取先處理后協(xié)商的辦事原則。6、實行維修服務承諾制度和維修回訪

6、制度。公布維修服務承諾制度，切實做好回訪和記錄，接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。7、遇有搶險應急情況，按照應急預案及時組織人員處理。8、健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責，嚴格掌握房屋維修范圍和標準，精心施工，合理安排，關鍵結(jié)合部位嚴格把關，嚴格按照工序操作，抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考核的重要指標，確保維修質(zhì)量。設備設施安全管理運行方案1、供電系統(tǒng)管理方案。根據(jù)我市一般做法及開發(fā)商意圖，小區(qū)供電系統(tǒng)由供電部門負責管理，作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作：做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。做好供

7、電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報修，并及時做出處理，如屬供電部門的，及時與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報修求助的，按服務規(guī)程盡快給予維修。做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。制定應急預案，并按應急預案規(guī)定處理供配電方面應急事件。2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關配合工作。保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設備的日常運行操作，24小時專人值班監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題，按應急預案規(guī)定處理應急事件，出現(xiàn)故障，通知維修人員及時排除。做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)

8、規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，保證可視信號良好，通話系統(tǒng)正常，主機聯(lián)系情況良好。車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢査保養(yǎng)車管系統(tǒng)，包括出入口控制機、道閘、主機，做到故障及時排除，讀卡有效，顯示正確，道閘啟閉靈活，車輛進出聯(lián)動正確，主機設定、維護、查閱、報表等功能有效。3、消防系統(tǒng)管理方案。制定消防系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)制度，并切實執(zhí)行。每季度檢查和試驗消防系統(tǒng)/設備功能，包括探測器、電源、防火門、消火栓。每年一次全面檢查所有滅火機，按不同類型做好滅火機更換或滅火液體更換等

9、工作。4、給排水系統(tǒng)管理方案(1)做好日常檢查養(yǎng)護工作。每月對供排水設備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇臺風或大暴雨過后，及時檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問題。（2）嚴格水泵房管理制度，做到水泵房內(nèi)各水泵及其控制箱（柜）一一對應編號，所有管道標明水流方向。保持機房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機房內(nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機房定時巡視，水泵運行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關人員不進入機房，進出人員情況有登記。（3）嚴格執(zhí)行水泵運行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進出水泵的閥

10、門是否打開,閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運行。開泵后每二小時檢查記錄各項數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水,應做適當調(diào)整，泵要輪換開啟等。（4）做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般釆取自行維護，故障報修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容：聲響、震動、電流、電壓及壓力表等。每二年對泵進行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機絕緣、自動控制箱、軸承、葉輪和密封等。對于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度進行一次試運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)時間一般不低于10分鐘，運轉(zhuǎn)時特別注意超壓保護，謹防發(fā)生事故。三、市政等公共設施管理具體實施方案（一）掌握情況。全面準確掌握

11、所配置的設備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。（二）建立設備管理臺賬。在設備上設置設備卡或噴刷相對應的編號，做到賬、物相符，做好年度設備清查、核對和使用鑒定工作。關鍵設備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時更換設備。（三）日常維護。建立設備的日常運行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細記錄，做到預防為主，并有計劃地開展設備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計劃維修并重，保證設備的大、中、小修合格率100%,設備運行處于良好狀態(tài)。四、環(huán)境衛(wèi)生的具體實施方案保潔設施根據(jù)開發(fā)商設計，小區(qū)按環(huán)衛(wèi)部門規(guī)定配備了垃圾桶和果殼箱

12、，考慮統(tǒng)一按每個單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點和清運時間。保潔措施及考核1、保潔措施及考核推行標準化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標準、操作程序細則、考核獎懲辦法，實行12小時動態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實，并檢查考核，達到建設部全國示范標準。保持垃圾亭、垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。實行垃圾袋裝化，每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時間，運送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運輸車輛車容整潔，不污染道路，及時收集清運散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時，不將垃圾散落

13、在樓梯和樓面上。積極做好國家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實有效措施，環(huán)衛(wèi)設施設備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設施、場所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護住戶健康。并使用宣傳窗等宣傳工具，積極開展健康教育工作，使居民基本衛(wèi)生知識知曉率大于70%,健康行為形成率大于60%o利用小區(qū)宣傳窗，設立健康教育專欄。內(nèi)容有控煙和預防艾滋病、性病等宣傳內(nèi)容及宣傳品。加強保護環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設公約”，倡導業(yè)主環(huán)保意識，形成良好習慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。配合我市開展生態(tài)城市的建設。利用宣傳窗及社區(qū)文化活動等宣傳工具,加強生態(tài)教育，倡導生態(tài)消費，崇尚生態(tài)文化，

14、讓生態(tài)文明觀深入人心。2、清掃時間：實行12小時保潔制，從早上7時至晚上7時。沿街首次清掃，在8：00前完成，并在規(guī)定時間內(nèi)巡回保潔。垃圾清運首次在8：30左右，晚上在7：00左右清運，期冋根據(jù)季節(jié)特點和垃圾量適當增加次數(shù)。、商業(yè)網(wǎng)點管理加強宣傳工作，請商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成12小時滾動清掃保潔，及時清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通，每年1次召集評選文明商戶活動，積極配合政府部門對沿街商業(yè)網(wǎng)點的管理工作，使之符合衛(wèi)生標準，秩序良好，無亂設攤點、廣告牌、跨門營業(yè)，無亂貼、亂畫、亂丟垃圾。五、綠化養(yǎng)護管理的具體實施方案(一)綠化管理方案、措施1、綠化養(yǎng)護人員的安排。根據(jù)小區(qū)規(guī)模及綠地

15、面積，配置日常綠化管理人員1人，綠化養(yǎng)護管理納入公司綠化隊統(tǒng)一管理。綠化養(yǎng)護在保養(yǎng)期滿接手后進行。2、制定綠化養(yǎng)護、管理制度，制訂養(yǎng)護計劃，健全養(yǎng)護工作職責、規(guī)程。并切實貫徹執(zhí)行，按照不同季節(jié)以及不同樹木的生長習性做好養(yǎng)護工作，使養(yǎng)護計劃落到實處。3、通過日常的物業(yè)管理、各種宣傳活動、社區(qū)文化活動，以及管理處員工的垂身示范，感染業(yè)主，強化業(yè)主的綠化保護意識，防止人為毀壞。4、在綠化特色方面，重在營造生機盎然的環(huán)境氛圍，在大門入口處和大樓主要公共區(qū)域，以四季花卉和綠色耐蔭植物點綴小區(qū)環(huán)境，展示“*小區(qū)”綠色文化。5、建立綠化管理檔案?；酒贩N數(shù)量及生長情況有記錄，主要品種掛牌標識，養(yǎng)護工作有計劃

16、、有實施、有記載。6、建立馨情園植樹區(qū)。我們將在小區(qū)的園林用地，規(guī)劃專門場地，根據(jù)業(yè)主的喜好，種植樹木，比如結(jié)婚紀念樹，小朋友的同齡樹等，并制作統(tǒng)一的標牌。（二）綠化養(yǎng)護設施的配備使用及養(yǎng)護工作標準1、割草：配置割草機一臺用于草坪的修割作業(yè)，小區(qū)配備修剪刀等進行局部修整。2、清除雜草：每月1次，對草坪雜草嚴重混雜的進行換草。3、施肥：普遍施肥每年2-3次，根據(jù)生長情況，安排好重點施肥。4、做好澆水工作，尤其在夏季，草皮和花草作為重點。5、及時修剪整形，達到形狀整齊，造型美觀，層次分明。6、補苗。清除枯枝死樹，及時補栽，保證無缺苗現(xiàn)象。草坪補缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達到98%以上。7、做好病

17、蟲害防治工作。每天巡回檢査觀察，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時對癥施藥，每季度全面防治。六、公共秩序的維護、治安配合的具體實施方案安全防范管理方案1、保安隊伍的建立：從公司內(nèi)部選派有工作經(jīng)驗，熟悉各類治安管理操作的保安骨干擔任隊長和班長，新進隊員經(jīng)正常培訓分期安排到公司所管理的優(yōu)秀樓盤實習，經(jīng)考核合格后正式上崗。崗位體系分為保安隊長、保安班長、門崗、監(jiān)控崗、巡邏車管崗(班長兼)，互相配合。具體安排見第三章。2、24小時執(zhí)勤、巡邏，標準化管理。保安實行24小時運轉(zhuǎn)服務，3班2運轉(zhuǎn)。實行保安隊長日檢、現(xiàn)場主管周檢、主任月?lián)斓某Ｒ?guī)檢查，結(jié)合專題撿查與隨機抽查的監(jiān)督制度，并充分利用巡更系統(tǒng)，加強監(jiān)管。3、制訂保安交接

18、班規(guī)定。保安交接班，依規(guī)定辦理移交手續(xù)，簽字，明確各自職責。4、建立多重安全防范體系，爭創(chuàng)無刑案小區(qū)。按照小區(qū)安全防范系統(tǒng)，首先發(fā)揮好小區(qū)周邊紅外報警系統(tǒng)的作用，及時發(fā)現(xiàn)和處置翻越圍墻的可疑人員。充分發(fā)揮攝像監(jiān)控系統(tǒng)的作用，對進入小區(qū)的可疑人員進行監(jiān)視和跟蹤,必要時進行盤查，對于違法行為錄下證據(jù)，并及時使用無線對講機，紐織保安人員處置緊急事件。重視第三道防線，單元電控防盜門/門禁系統(tǒng)的作用。將不速之客，拒之門外。有效發(fā)揮可視對講系統(tǒng)的作用，使之成為業(yè)主拒絕生人、方便家人的眼晴，也成為管理處與業(yè)主溝通聯(lián)系的橋梁。通過多種方式，積極開展宣傳活動，增強業(yè)主自防意識，學會合理有效地使用好室內(nèi)報警系統(tǒng)的

19、作用，并宣傳業(yè)主配合管理處群防群治，不要隨意給生人開啟單元防盜門，以免被不法分子利用，危害自己或鄰居。(7)制定應急事件處理預案，提高火警、沖突、浸水、匪警等緊急事件的快速反應和機動應急能力。5、裝修期間，加強流動人口管理。6、保安工作標準：門崗：依照規(guī)定立崗和實施禮儀服務；對外來人員進行詢問、登記，禁止拾荒者、推銷人員、衣冠不整者進入；對進出車輛進行記錄、收發(fā)證、按規(guī)定收取停車費；及時為進出車輛開關大門/車閘，并用對講機通知巡邏崗；對大件物品進出進行必要的登記和盤查；按規(guī)定交接崗。巡邏車管崗：依規(guī)定執(zhí)行巡邏，巡視內(nèi)容：公共設施、場地、消防通道、設備機房、裝修場所、停車場及車輛等，發(fā)現(xiàn)問題做好

20、記錄；巡邏中遇業(yè)主要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理；接到監(jiān)控中心對講機呼叫，立即趕到現(xiàn)場進行處理，并向上級報告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心；遇緊急情況按應急預案執(zhí)行；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員進行査問、檢査證件，必要時可帶到管理處或提交派出所處理。監(jiān)控崗：依規(guī)定做好數(shù)據(jù)硬盤容量撿查、調(diào)換，保存期二周，對于重要證據(jù)及時刻錄到光盤，查看存盤經(jīng)主任同意后方可進行；執(zhí)勤期間密切注視顯示屏，發(fā)現(xiàn)異常情況立即用對講機向班長報告，跟蹤處理結(jié)果，并作好記錄，遇緊急情況按應急預案執(zhí)行；保持顯示屏、錄像機清潔；接到消防報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)警報時，立即用對講機向班長報告，并跟蹤處理結(jié)果作好記錄，然后將系統(tǒng)重新復

21、位、布防；接到業(yè)主電子對講電話，鈴響三聲之內(nèi)應答，作好記錄，根據(jù)需要向班長報告；負責對講機的保管、充電、調(diào)換和借用手續(xù)；負責防汛防臺期間應急通訊；對備用鑰匙使用進行登記。七、各類管理檔案的建立與管理檔案按照達標創(chuàng)優(yōu)的要求，分18類建立：包括小區(qū)驗收與交接資料、管理單位概況、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理人員概況、企業(yè)經(jīng)濟效益、配合街道居委會派出所工作、業(yè)主委員會概況、業(yè)主委員會與管理單位關系、企業(yè)各項管理制度、現(xiàn)代化管理、財務管理、房屋及維修管理、設備管理、共用設施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全防范管理、社區(qū)文化。上述檔案按年度建立和裝訂。建檔流程：收集一一整理一一分類編目錄一一登記一一電腦儲存一一入