卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1課件

1、卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)12022/7/16卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1工作內(nèi)容華僑城商圈南頭商圈南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈南油/蛇口商圈本項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容包括： 核心商圈南頭商圈調(diào)研 華僑城商圈 南山商業(yè)文化中心區(qū)商圈 南油/蛇口商圈 西麗商圈西麗商圈卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1市場(chǎng)調(diào)研時(shí)間安排市場(chǎng)調(diào)查時(shí)間安排表工作內(nèi)容 時(shí)間安排調(diào)研準(zhǔn)備階段 項(xiàng)目周邊情況了解 主要商業(yè)街區(qū)了解 項(xiàng)目周邊及南山宏觀資料收集9月22日至24日3天第一階段 項(xiàng)目地現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查 南頭商圈商業(yè)街調(diào)查 南頭商圈大型集中商業(yè)調(diào)研 南頭主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 南頭商圈人口調(diào)研9月25日至10月

2、6日5天第二階段 南山其他商圈商業(yè)調(diào)查 項(xiàng)目輻射范圍人口統(tǒng)計(jì) 南山現(xiàn)有休閑娛樂(lè)業(yè)調(diào)研10月7日至9日3天第三階段補(bǔ)充調(diào)研10月10號(hào)至13日2天卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1調(diào)研前期準(zhǔn)備 調(diào)研時(shí)間： 9月22日至24日； 調(diào)研目的： 了解項(xiàng)目周邊情況、現(xiàn)有商業(yè)概況及南山商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ； 調(diào)研內(nèi)容：項(xiàng)目地塊，周邊商業(yè)以及南頭商圈主要商業(yè)街區(qū)的了解 ，南山宏觀資料整理。月亮灣大道前海路南新路常興路南山大道桃園路南頭街學(xué)府路本項(xiàng)目卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1南新路前海路常興路桃園路項(xiàng)目地塊情況了解及商圈調(diào)研范圍劃定調(diào)研前期準(zhǔn)備 項(xiàng)目地塊位置，四至情況及所臨街道； 所臨商業(yè)街

3、區(qū)總體經(jīng)營(yíng)狀況（業(yè)態(tài)、體量等）； 了解項(xiàng)目所處商圈，劃定商圈調(diào)研范圍； 商圈調(diào)研內(nèi)容 通過(guò)對(duì)調(diào)研資料的分析，對(duì)南山商業(yè)宏觀發(fā)展階段的判斷。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1 項(xiàng)目位于南山區(qū)-南頭片區(qū)-桃園路與南新路交匯處，地塊地勢(shì)平坦，臨街面達(dá)600多米。 項(xiàng)目地處南山大新村，原有建筑老舊，居民多為南山區(qū)工廠打工者或外來(lái)務(wù)工人員 。 由于項(xiàng)目具有較長(zhǎng)臨街面，展示面和昭示性較好，所臨道路也均為雙向四車(chē)道，交通較為便利。 項(xiàng)目?jī)?nèi)部現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)多為生活配套類(lèi)，以雜貨鋪和生鮮肉菜鋪為主，環(huán)境較差，檔次較低。項(xiàng)目地塊情況調(diào)研調(diào)研前期準(zhǔn)備卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研 調(diào)研

4、時(shí)間：9月25日10月6日； 調(diào)研目的： 全面了解項(xiàng)目核心輻射區(qū)域內(nèi)商業(yè)概況以及核心消費(fèi)群體狀況； 調(diào)研范圍：南至桂廟路，北到深南大道，西至前海邊，東至荔香公園的區(qū)域； 調(diào)研內(nèi)容： 南頭商圈商業(yè)調(diào)研 項(xiàng)目周邊人口調(diào)研 交通現(xiàn)狀調(diào)研 本項(xiàng)目卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)11、主要商業(yè)街區(qū)調(diào)研商鋪開(kāi)間/進(jìn)深商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商家檔次及形象商家經(jīng)營(yíng)狀況商業(yè)街區(qū)租金水平2、大型集中商業(yè)調(diào)研商業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)人車(chē)流統(tǒng)計(jì)硬件情況商家檔次及形象租金模式經(jīng)營(yíng)狀況招商情況商業(yè)調(diào)研內(nèi)容卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1共統(tǒng)計(jì)13條商業(yè)街，記錄商鋪1450個(gè)，2個(gè)百貨，3個(gè)超市，2個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。南山核心商圈

5、調(diào)研商業(yè)街整體體量167,957，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，主要消費(fèi)群體為周邊社區(qū)居民。第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容商業(yè)街商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平（元/月/）商家檔次經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析南新路服飾精品、休閑、五金1001000中低檔較好南頭商圈主要街道之一，以學(xué)府路為界，北區(qū)商業(yè)氛圍較好，人流量較大，主要消費(fèi)群為附近居住人口學(xué)府路餐飲、超市1001000中檔較好租金差異較大，人人樂(lè)路段租金水平較高，消費(fèi)群多為周邊社區(qū)人口桂廟路服飾精品、餐飲200600中檔較好商業(yè)體量相對(duì)較小，以餐飲、服飾精品為主南山大道服飾、服務(wù)配套140600中檔較好商業(yè)氛圍較好，人流量較大，整體商業(yè)檔次中檔桃源路百貨、服飾精品、餐飲404

6、00中低檔較好交通便捷，人流量較大，商業(yè)氛圍較好，現(xiàn)有商業(yè)中檔偏低常興路服飾、餐飲、超市100400中低檔較好由于家樂(lè)福的帶動(dòng)作用，周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為旺盛，人流量較大卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容商業(yè)街商業(yè)街主要業(yè)態(tài)租金水平（元/月/）商家檔次經(jīng)營(yíng)狀況綜合分析南頭街服務(wù)配套、餐飲80300中檔較好以南新路為界，西段商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為旺盛，以餐飲業(yè)態(tài)為主前海路服飾精品、餐飲40300中檔較好以社區(qū)商業(yè)為主，消費(fèi)群多為周邊社區(qū)人口創(chuàng)業(yè)路百貨、服務(wù)配套200300中檔較好交通便捷，人流量大，由于崇尚百貨位于此路，已形成固有的商業(yè)消費(fèi)氛圍，商家檔次為中檔，經(jīng)營(yíng)較好南光路 服

7、飾、服務(wù)配套80200中低檔較好人流量相對(duì)較小，整體商業(yè)檔次中檔，歲寶百貨附近租金水平為最高花屋巷服務(wù)配套3050低檔較好項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主龍屋四巷服務(wù)配套3050低檔較好項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主升平里巷服務(wù)配套4060低檔較好項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)街巷，環(huán)境臟亂，商業(yè)檔次低，以居民生活配套為主卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1桂廟路學(xué)府路南山大道桃園路南新路前海路第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容商業(yè)街卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研 人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng) 天虹百貨 家樂(lè)福 沃爾瑪 歲寶百貨 商業(yè)調(diào)研內(nèi)容大型集中商

8、業(yè)沃爾瑪人人樂(lè)家樂(lè)福天虹商場(chǎng)歲寶百貨調(diào)研項(xiàng)目： 南山南頭商圈大型集中商業(yè)主要以百貨、大型超市為主，大型集中商業(yè)分布較為均勻。 商業(yè)檔次屬中低檔消費(fèi)，主要輻射范圍為南頭街道片區(qū)。 片區(qū)消費(fèi)以日常用品及服務(wù)配套、餐飲等業(yè)態(tài)為主。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1名稱(chēng)歲寶百貨天虹商場(chǎng)地理位置 南山桂廟路與南光路交匯處南山區(qū)桃園路與常興路交匯處商業(yè)類(lèi)別百貨百貨樓層三層六層總面積約38,000約35,000管理費(fèi)30元/月（含空調(diào)費(fèi)，不含電費(fèi)）30元/月（含空調(diào)費(fèi)，不含電費(fèi)）品牌檔次中檔中高檔周邊環(huán)境商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅經(jīng)營(yíng)狀況較好良好周邊環(huán)境歲寶百貨萬(wàn)象店地處南山區(qū)桂廟路與南廣路交匯處，經(jīng)營(yíng)面

9、積38000平方米，項(xiàng)目地處鬧市區(qū)，周邊小區(qū)人口較多且多為中檔以上消費(fèi)人群，人車(chē)流較大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。南山天虹位于南山區(qū)桃園路與常興路交匯處，南山醫(yī)院對(duì)面，臨南山區(qū)委和深圳大學(xué)，周邊人車(chē)流量較大，經(jīng)營(yíng)面積約35000平方米，經(jīng)營(yíng)狀況非常好。第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容大型集中商業(yè)卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1名稱(chēng)家樂(lè)福學(xué)府人人樂(lè)沃爾瑪?shù)乩砦恢媚仙絽^(qū)常興路南山區(qū)學(xué)府路南山區(qū)南新路口商業(yè)類(lèi)別超市超市超市樓層三層三層二層總面積約6,000約10,000約6,000品牌檔次中檔中檔中檔周邊環(huán)境商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅經(jīng)營(yíng)狀況良好良好較好周邊環(huán)境家樂(lè)福常興店位于南山區(qū)常興路，地處南頭商圈核

10、心地帶，周邊居住人口較多，人流量非常大，但總體素質(zhì)一般，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況良好。人人樂(lè)學(xué)府店位于南山區(qū)學(xué)府路上，臨深圳大學(xué)，是南航愉康片區(qū)的核心，學(xué)府路段人車(chē)流非常大，經(jīng)營(yíng)狀況非常好。沃爾瑪南新路店位于南新路與深南大道交匯處，地處南頭商圈，周邊人車(chē)流非常大，整體素質(zhì)一般，經(jīng)營(yíng)狀況較好。第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容大型集中商業(yè)卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)業(yè)態(tài)比例卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容大型集中商業(yè)學(xué)府路人人樂(lè)桃園路天虹商場(chǎng)南光路歲寶百貨常興路家樂(lè)福卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)13、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研地理位置經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)劃分商家經(jīng)

11、營(yíng)狀況各樓層租金水平商業(yè)調(diào)研內(nèi)容卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研名稱(chēng)西部電子南山賽格電子市場(chǎng)地理位置南山學(xué)府路南山區(qū)南山大道臨近學(xué)府路樓層四層三層總面積16,000約8,000租金1F:100-300元/月；2F:30-50元/月；3F:20-30元/月；4F:20-30元/月。1F:200-400元/月；2F:150-300元/月；3F:100-300元/月。管理費(fèi)30元/月（含空調(diào)費(fèi)，不含電費(fèi)）30元/月（含空調(diào)費(fèi)，不含電費(fèi)）經(jīng)營(yíng)狀況一般較好經(jīng)營(yíng)劃分1F: 通訊產(chǎn)品、安防器材；2F: 電腦、配件、數(shù)碼產(chǎn)品、軟件；3F: 電腦、配件、耗材電腦維修

12、、辦公用品、游戲精品；4F: 培訓(xùn)中心。1F: 通訊產(chǎn)品、筆記本電腦、數(shù)碼產(chǎn)品；2F: 品牌電腦、數(shù)碼產(chǎn)品；3F: Diy專(zhuān)區(qū)、電腦配件、電腦、周邊軟件。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容交通狀況調(diào)研位 置記錄時(shí)間公交車(chē)私家車(chē)貨車(chē)自行車(chē)的士行人合計(jì)數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值（單位：/5分鐘）車(chē)流人流桂廟路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10南山大道10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10創(chuàng)業(yè)路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10桃源路10:00-10:1011:10-11:20

13、17:20-17:30前海路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10學(xué)府路10:42-10:5213:38-13:4815:00-15:10南新路10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研商業(yè)調(diào)研內(nèi)容交通狀況調(diào)研 南新路、桃園路、創(chuàng)業(yè)路的人流量為最大，每5分鐘行人流量分別為295、242、214。 桂廟路、南山大道、創(chuàng)業(yè)路的車(chē)流量較大，每5分鐘車(chē)流量分別為437、229、208。位 置記錄時(shí)間公交車(chē)私家車(chē)貨車(chē)自行車(chē)的士行人合計(jì)數(shù)據(jù)為三次記錄數(shù)值的平均值（單位：/5分鐘）車(chē)流人流常興路11:2

14、0-11:3013:13-13:2316:26-16:36南頭街10:40-10:5013:40-13:5017:00-17:10南光路10:00-10:1011:10-11:2017:20-17:30卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1統(tǒng)計(jì)范圍：項(xiàng)目1.5公里核心商圈范圍，包括了南抵創(chuàng)業(yè)路，北達(dá)北環(huán)大道，西至前海路，東至深圳大學(xué)的區(qū)域。1)、據(jù)統(tǒng)計(jì)，在項(xiàng)目1.5公里核心商圈范圍內(nèi)， 有常住人口25.7萬(wàn)； 2)、按照南山目前人口增長(zhǎng)率5.6保守計(jì)算，未來(lái)35年內(nèi)該片區(qū)常住人口將達(dá)30萬(wàn)以上。第一階段調(diào)研項(xiàng)目周邊1.5公里人口調(diào)研本項(xiàng)目R=1.5km南頭街道人口 約15.1萬(wàn)南山街道南光

15、、向南兩社區(qū)，人口約6萬(wàn)深圳大學(xué)社區(qū)人口約1.2萬(wàn)麻嶺社區(qū)兩花園小區(qū)，人口約4萬(wàn)卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第一階段調(diào)研項(xiàng)目周邊1.5公里人口調(diào)研 以項(xiàng)目周邊1.5公里半徑范圍內(nèi)的居住人口看，其中主要包括南山社區(qū)居民，城中村中外來(lái)務(wù)工人員，深圳大學(xué)在校師生等。 在南山社區(qū)居民中，多為福田、羅湖上班的工作人員，其文化水平和平均收入水平較高，購(gòu)物出行方式也具有多樣化，主要以自駕出行購(gòu)物為主。 項(xiàng)目調(diào)研范圍內(nèi)主要城中村有大新村、田廈村，其中居民以外來(lái)務(wù)工者為主，消費(fèi)主要業(yè)態(tài)為服務(wù)配套，消費(fèi)水平較低。 深圳大學(xué)師生人口數(shù)量整體比例較小，但也蘊(yùn)含一定量消費(fèi)力。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市

16、調(diào)工作匯報(bào)1社區(qū)名稱(chēng)戶數(shù)（戶）人口數(shù)量（人）星海名城675720271陽(yáng)光棕櫚園29648892港灣麗都5121536前海金岸7002100椰風(fēng)海岸5601680新德家園9522856天朗風(fēng)清4911473前?；▓@25007500金桃園大廈192576海岸卡夫諾6001800旺海怡苑120360東方新地4661398第一階段調(diào)研南頭社區(qū)人口調(diào)研 由調(diào)研結(jié)果得出，項(xiàng)目周邊社區(qū)共有居民18079戶，人口數(shù)為54237人。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1社區(qū)名稱(chēng)戶數(shù)（戶）人口數(shù)量（人）嘉南美地4061218東方美地苑120360南山豪庭281843如意家園4081224鈺龍園1315394

17、5鴻洲文鼎271813蘇豪名廈150450常興廣場(chǎng)327981倉(cāng)前錦福苑136408南景苑3511053合計(jì)1807954237第一階段調(diào)研南頭社區(qū)人口調(diào)研 社區(qū)居民以工作人員為主，文化水平及收入水平相對(duì)較高； 居民日常消費(fèi)以社區(qū)周邊服務(wù)配套類(lèi)商業(yè)或自駕購(gòu)物為主。卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1第二階段調(diào)研 調(diào)研時(shí)間：10月7日10月9日； 調(diào)研范圍：華僑城商圈、南山中心商圈、蛇口商圈； 調(diào)研內(nèi)容： 大型集中商業(yè) 集中型休閑娛樂(lè)業(yè)等。西麗商業(yè)華僑城商圈南油/蛇口商圈南山中心商圈卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1項(xiàng)目名稱(chēng)保利文化廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商南方保利集團(tuán) 商業(yè)類(lèi)別購(gòu)物中心總用地面積

18、54000平方米總建筑面積14.5萬(wàn)平方米 商業(yè)面積7萬(wàn)平方米停車(chē)位900個(gè)商業(yè)定位集劇院、影院、商業(yè)、餐飲、文化、藝術(shù)等多項(xiàng)功能于一體的大型購(gòu)物中心品牌檔次中高檔代表商家天虹百貨、家樂(lè)福、潮江春、百勝餐飲、漢陽(yáng)館韓國(guó)料理、曼谷城泰國(guó)美食、?？ㄆ嬷Z意大利餐廳-1F：家樂(lè)福、保利劇院1F：酒吧街、休閑餐飲、百貨、時(shí)尚文化購(gòu)物2F：酒吧街、餐飲、百貨3F：影院、百貨、特色美食4F：影院、大型美食城 大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調(diào)研卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1項(xiàng)目名稱(chēng)海岸城開(kāi)發(fā)商深圳海岸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商業(yè)類(lèi)別購(gòu)物中心總用地面積68375平方米總建筑面積30萬(wàn)平方米 商業(yè)面積12萬(wàn)平方米停車(chē)位2000個(gè)商業(yè)定位集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等為一體的大型購(gòu)物中心品牌檔次中高檔代表商家吉之島百貨、嘉禾影城、中森名菜、順電、真冰溜冰場(chǎng)B1: 吉之島1F：吉之島、美食街等；2F：主力店、化妝品、珠寶精品、咖啡廳3F：嘉禾影院、流行服飾、數(shù)碼家電、個(gè)人護(hù)理；4F：溜冰場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、戶外用品、兒童樂(lè)園、主題音樂(lè)餐廳、特色餐飲；5F：家居床用、美食廣場(chǎng) 。大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調(diào)研卓越深圳南頭舊城改造商業(yè)項(xiàng)目市調(diào)工作匯報(bào)1大型集中商業(yè)南山文化中心商圈第二階段調(diào)研名稱(chēng)崇尚百貨海雅百貨地理位置南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路