3-理財(cái)規(guī)劃方案專業(yè)能力-購(gòu)房購(gòu)車教育

1、理財(cái)規(guī)劃專業(yè)能力內(nèi)部框架保險(xiǎn)規(guī)劃現(xiàn)金規(guī)劃理財(cái)目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)：資金需求與籌措資金的籌措手段：投資規(guī)劃資金的需求：消費(fèi)規(guī)劃、教育規(guī)劃、養(yǎng)老規(guī)劃剩余財(cái)富：財(cái)產(chǎn)分配與傳承規(guī)劃理財(cái)目標(biāo)規(guī)劃分析夢(mèng)想認(rèn)識(shí)自己投資性格PV當(dāng)前狀況設(shè)置財(cái)務(wù)目標(biāo)并將之金錢化離目標(biāo)年數(shù)NI/Y報(bào)酬率屆時(shí)需求額FV每月需儲(chǔ)蓄金額PMT每月收入PMT每月支出預(yù)算PMT退休方案購(gòu)屋方案教育金方案FV中長(zhǎng)期目標(biāo)FV短期目標(biāo)購(gòu)車方案旅游方案進(jìn)修方案消費(fèi)支出規(guī)劃制定住房消費(fèi)方案學(xué)習(xí)目標(biāo)： 1、能夠分析客戶的住房消費(fèi)需求； 2、能夠選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞剑?3、能夠根據(jù)因素變化調(diào)整支付方案； 4、能夠向客戶提供相關(guān)的效勞。住房方案一、住房支出的分類 1

2、住房消費(fèi)租金價(jià)格衡量 購(gòu)房； 租房。 2住房投資 將住房看成投資工具。住房方案居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活品質(zhì)購(gòu)或租？決策購(gòu)否？購(gòu)房規(guī)劃是租否總價(jià)首付款貸款二、住房的財(cái)務(wù)決策：購(gòu)房消費(fèi)規(guī)劃流程圖1.本錢計(jì)算2.房款計(jì)算、還貸方式、方法三、租房的選擇 1、適合租房的人群 1剛剛踏入社會(huì)的年輕人。 2工作地點(diǎn)與生活范圍不固定者。 3儲(chǔ)蓄不多的家庭。 4不急需買房且不清楚房?jī)r(jià)走勢(shì)者。 2、租房和購(gòu)房的比較分析 1年本錢法； 2凈現(xiàn)值法。住房方案租房與購(gòu)房的決策一、租房與購(gòu)房的比較二、租房與購(gòu)房的決策方法租房與購(gòu)房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)？租房與購(gòu)房的決策方法一年本錢法二凈現(xiàn)值法一年本錢法購(gòu)房年本錢

3、=首付款存款利率+貸款余額貸款利率+年維修及稅收費(fèi)用租房年本錢=房屋押金存款利率+年租金注意：此公式不考慮購(gòu)房款和住房?jī)r(jià)值的攤銷年本錢法計(jì)算例子案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租的話，房租每月3000元，押金1萬(wàn)元。而購(gòu)置的總價(jià)是70萬(wàn)元，李小姐可以支付30萬(wàn)元首付款，另外40萬(wàn)元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。另外，購(gòu)置二手房需要較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)如果按年平攤，大約每年5000元。李小姐應(yīng)該租房還是買房？李小姐的年平均投資回報(bào)率是4%年本錢法計(jì)算步驟李小姐租房年本錢=100004%+300012=364

4、00元李小姐購(gòu)房年本錢=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元按年本錢法，租房本錢小于購(gòu)房本錢。提問(wèn)：是否真的租房更廉價(jià)？哪些因素沒有考慮到？年本錢法沒有考慮到的因素未來(lái)房租的調(diào)整未來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)未來(lái)利率的變動(dòng)。如果利率降低，購(gòu)房占用資金的時(shí)機(jī)本錢將降低，購(gòu)房年本錢將降低。購(gòu)房貸款的資金本錢5.51%高于自有資金的投資回報(bào)率4%。隨著住房貸款的歸還，購(gòu)房占用資金的本錢將逐漸降低至4%。二凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法：將因租房或購(gòu)房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)，現(xiàn)值較高者更劃算。計(jì)算公式凈現(xiàn)值法計(jì)算案例案例資料：王先生最近看上一套位于上海某小區(qū)的房子。該房可租可售。如果租的話，房租每月300

5、0元，租期4年，押金1萬(wàn)元，預(yù)計(jì)房租每年調(diào)漲100元。而購(gòu)置的總價(jià)是70萬(wàn)元，王先生可以支付30萬(wàn)元的首付款，另外40萬(wàn)元擬采用6%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款15年，本利等額攤還；另外，購(gòu)置該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需10萬(wàn)元，王先生估計(jì)居住4年后，仍能按原價(jià)出售。王先生應(yīng)該租房還是買房？王先生年平均投資回報(bào)率是4%凈現(xiàn)值法計(jì)算步驟王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：其中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率i=4%12=0.33%王先生租房現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值法計(jì)算步驟續(xù)王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生貸款年利率6%，月利率= 6%12=0.5%，供還款15年，也即180期， 每月還款額=400000 P/A,

6、0.5%, 180=3375元王先生4年后房貸余額=3375 P/A, 0.5%, 132=325592元4年后將賣房收入700000元?dú)w還325592元房貸余額，還剩374408元王先生購(gòu)房現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值法計(jì)算結(jié)論可見，租房?jī)衄F(xiàn)值-141229元大于購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值-230340元，王先生租房更合算。租房與購(gòu)房的策略選擇：購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)、裝修費(fèi)用、房屋交易本錢都較大。如果不打算在一個(gè)地方常住，租房往往比購(gòu)房劃算；反之購(gòu)房劃算。房屋生涯規(guī)劃表年齡購(gòu)換房選房因素可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)（萬(wàn)元）30歲首次房?jī)r(jià)、便利20-3530-40歲第一次換房學(xué)區(qū)、交通35-7040-55歲第二次換房環(huán)境、治安70-10055歲

7、第三次換房養(yǎng)老、遺產(chǎn)30-50四、購(gòu)房的目標(biāo)1購(gòu)房面積需求 不必盲目求大面積閑置問(wèn)題； 無(wú)需一次到位時(shí)尚、人口調(diào)整問(wèn)題 在一套房子里住一輩子的可能性越來(lái)越??； 量力而行考慮首付款金額。 2購(gòu)房環(huán)境需求 房?jī)r(jià)取決于區(qū)位和面積。 資料：如何選房？住房方案量化指標(biāo)：時(shí)間、面積、房?jī)r(jià)五、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 1、購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的根本方法 1以儲(chǔ)蓄及交費(fèi)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià) 可負(fù)擔(dān)首付款=目前凈資產(chǎn)在未來(lái)買房時(shí)的終值+以目前年收入為年金在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的年金終值年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限； 可負(fù)擔(dān)房貸=以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限； 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=可負(fù)擔(dān)首付款+可負(fù)擔(dān)房貸

8、； 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)/需求平方米數(shù)。住房方案案例：李先生一家擬在廣州定居，方案5年后購(gòu)房，貸款至多15年。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)30萬(wàn)元，其中50%可用于購(gòu)房。李先生一家目前每年可結(jié)余10萬(wàn)元，其中可用于購(gòu)房的額度約為4萬(wàn)元。目前銀行房貸利率是6%，李先生的投資報(bào)酬率約4%。李先生一家可買總價(jià)是多少的房屋？李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房首付款=30萬(wàn)50% F/P, 4%, 5+4萬(wàn) F/A, 4%, 5萬(wàn)元李先生可負(fù)擔(dān)的購(gòu)房貸款總額=4萬(wàn) P/A, 6%, 15萬(wàn)元李先生購(gòu)房時(shí)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)房屋需求面積房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要

9、求假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房面積100平方米。那么，李先生可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)萬(wàn)元100=7877元/平米檢查可負(fù)擔(dān)購(gòu)房單價(jià)是否低于目標(biāo)市場(chǎng)價(jià)格五、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 例2-1 王先生年收入10萬(wàn)元，預(yù)計(jì)收入每年增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比例為40%。目前有存款2萬(wàn)元，打算5年后買房，假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率為10%，準(zhǔn)備房貸20年，假設(shè)房貸利率6%。 首付局部=290059元 貸款局部=568013元 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)=858072元 房屋貸款占總價(jià)的成數(shù)=568013/858072=66.2% 假設(shè)王先生方案購(gòu)置100平方米的房子，那么 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)=858072/100=8581元/平方米住房方

10、案五、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 1、購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的根本方法 2按想購(gòu)置的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。 欲購(gòu)置的房屋總價(jià)=房屋單價(jià)需求面積； 需要支付的首期費(fèi)用=欲購(gòu)置的房屋總價(jià) 1-按揭貸款成數(shù)比例； 需要支付的貸款局部=欲購(gòu)置的房屋總價(jià) 按揭貸款成數(shù)比例； 每月攤還的貸款本息費(fèi)用=以月為單位的準(zhǔn)年金值。住房方案 課后練習(xí)：例2-2 ，張先生要購(gòu)置100平方米的房子，目前市面上一般價(jià)格是30006000元/平方米。假設(shè)按7成按揭，貸款期限20年。貸款利率6%，等額本息還款。 30萬(wàn)的房屋首付及貸款情況： 需要支付的首期款=3030%=9 萬(wàn)元 需要支付的貸款數(shù)額=3070%=21 萬(wàn)元 每月需要攤

11、還的貸款本息費(fèi)用=1505元？ 60萬(wàn)的房屋首付及貸款情況： 每月需要攤還的貸款本息費(fèi)用=3009元)住房方案五、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 2、其它需要考慮的因素相關(guān)費(fèi)用、裝修費(fèi)、家具電器購(gòu)置費(fèi) 契稅：普通住宅按成交價(jià)的1.5%繳納，非普通按成交價(jià)的3%繳納。 評(píng)估費(fèi)：各商業(yè)銀行有不同的規(guī)定。 律師費(fèi)：公積金不需要，商業(yè)貸款“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)。二手房貸款需要辦理公證，每件200元。 保險(xiǎn)費(fèi)：最大一筆費(fèi)用，商貸時(shí)需要加購(gòu)房綜合險(xiǎn)?！鞍酝鯒l款。公積金不需要。 抵押登記費(fèi)：按每 平方米元計(jì)算。 印花稅：很多地方都要貼花 裝修費(fèi)：經(jīng)濟(jì)、舒適、豪華住房方案裝修五、購(gòu)房的財(cái)務(wù)決策 3、購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的主要指標(biāo) 房屋月供

12、款與稅前月總收入的比率。一般不應(yīng)超過(guò)25%30% 所有貸款月供款與稅前月總收入的比率。一般應(yīng)控制在33%38% 貸款購(gòu)房房?jī)r(jià)最好控制在年收入6倍一下，貸款期限在8-15年之間 住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 1、住房消費(fèi)信貸的種類 1個(gè)人住房公積金貸款 住房公積金貸款的特點(diǎn) 貸款期限短，最長(zhǎng)30年； 利率較低，3.96%4.41%； 貸款對(duì)象有特殊要求，公積金繳存人； 根本上沒有年齡上限制； 貸款額度大于商業(yè)銀行個(gè)人住房額度； 貸款額度有限度。不超過(guò)購(gòu)房合同金額的80%。但還有最高限額。 提供擔(dān)保方式作為擔(dān)保、還款靈活住房方案?jìng)€(gè)人住房公積金貸款利率及萬(wàn)元還本息金額表六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 例題2-3，一位

13、公積金制度的客戶，打算購(gòu)置一套50萬(wàn)元的自住普通住房，擬申請(qǐng)貸款。假定目前客房本人名下的住房公積金本息余額為6000元，上個(gè)月公積金匯儲(chǔ)額是150元，本人離退休還有30年。 客戶可繳存公積金總額 =6000+1501230=6萬(wàn)元； 假定該客戶還有其他3名家庭成員，可繳存公積金總額為12萬(wàn)元。該客戶的可申請(qǐng)的住房公積金貸款額度為三個(gè)條件可貸額度、房?jī)r(jià)70%、貸款額度中最低者，即10萬(wàn)元。住房方案公積金貸款和商業(yè)房貸的五點(diǎn)差異1.從貸款審批和發(fā)放機(jī)構(gòu)來(lái)看2.從利率角度看3.從貸款資質(zhì)審批過(guò)程和時(shí)間看4.從還款方式看5.從辦理機(jī)構(gòu)看四、購(gòu)房消費(fèi)信貸 1、住房消費(fèi)信貸的種類 2個(gè)人住房商業(yè)性貸款“按

14、揭 個(gè)人住房商業(yè)貸款的條件： 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入； 有合法有效的購(gòu)房合同； 自籌20%以上的房款； 能向銀行提供有效的 抵押、質(zhì)押或保證擔(dān)保； 一般最高不超過(guò)100萬(wàn)元； 貸款期限一般不超過(guò)30年。住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 1、住房消費(fèi)信貸的種類 2個(gè)人住房商業(yè)性貸款“按揭 個(gè)人住房商業(yè)貸款的方式： 抵押貸款：用購(gòu)房契約向銀行作抵押； 質(zhì)押貸款：用動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利做質(zhì)押； 保證貸款：用具有代為清償能力的法人、其它經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人； 抵押質(zhì)押加保證貸款。住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 1、住房消費(fèi)信貸的種類 3住房組合貸款 凡符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人同時(shí)繳存?zhèn)€人住房公積金，在申請(qǐng)個(gè)人住房商

15、業(yè)貸款的同時(shí)還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。分別按各自的利率計(jì)算利息。 書本例2-4 住房方案 1、住房消費(fèi)信貸的種類 4經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象：中低收入政府主導(dǎo)建設(shè)、控制本錢、微利價(jià)格銷售、社會(huì)化物業(yè)管理知識(shí)鏈接 杭州申請(qǐng)購(gòu)置經(jīng)濟(jì)適用住房需要具備哪些條件？答：申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房必須同時(shí)具備以下條件：1家庭成員至少有一人具有本市市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶口不包括學(xué)生戶口5年以上含符合杭州市安置條件的軍隊(duì)人員；2已婚含離異或喪偶帶未成年子女且擁有監(jiān)護(hù)權(quán)或年齡在35周歲及以上的單身無(wú)房戶；3申請(qǐng)家庭房產(chǎn)建筑面積小于48平方米含；4申請(qǐng)家庭人均可支配收入低于市統(tǒng)計(jì)局每年向社會(huì)公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的80

16、%。六、購(gòu)房消費(fèi)信貸2、還款方式和還款金額A、首付款 20%-30%B、期款 1等額本息還款法 它是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的還款額足額歸還貸款本金和利息。適用于收入處于穩(wěn)定的家庭，如公務(wù)員，教師等。 每月還款額R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 其中， P0=貸款本金； r=月利息； n=還款期數(shù)住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 例25，李先生向銀行申請(qǐng)了20年期30萬(wàn)元貸款，利率為5.508%，采用等額本息還款。 每月還款額R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065元

17、 住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 2、還款方式和還款金額 2等額本金還款法 它是指在貸款期限內(nèi)按月歸還貸款本金和利息。其中每月所還本金相等。適用于目前收入較高但將來(lái)收入會(huì)減少的人群。如面臨退休的人員等。 每月還款額R=P0/n+(P0- P1) r 其中， P0=貸款本金； P1 =累計(jì)已還本金； r=月利息； n=還款期數(shù)住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 例26，李先生向銀行申請(qǐng)了20年期30萬(wàn)元貸款，利率為5.508%，采用等額本金還款。每月還款額R=P0/n+(P0- P1) r 第一個(gè)月還款額=300000/240+3000000 5.508%/12=2627元 第二個(gè)月還款額=2621元 。住房方

18、案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 2、還款方式和還款金額 3等額遞增還款法 即把還款期限劃分為假設(shè)干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞增。 適用于目前收入一般，但未來(lái)收入會(huì)逐漸增加的人群。如畢業(yè)不久的學(xué)生等。 住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 2、還款方式和還款金額 4等額遞減還款法 即把還款期限劃分為假設(shè)干時(shí)間段，每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，下一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定金額遞減。 適用于目前還款能力強(qiáng)，但未來(lái)收入將減少的人群。如中年人或未婚的白領(lǐng)人士。 住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 3、提前還貸的選擇權(quán) 1提前還貸發(fā)生的三種情況 借款人在貸款時(shí)對(duì)自身的歸還能力估計(jì)缺乏； 借款人調(diào)整投

19、資組合后而提前歸還貸款； 借款人在貸款一段時(shí)間后收入增加，有能力提前還貸。 無(wú)論出于何種還貸目的，動(dòng)用提前還款選擇權(quán)的決策原那么仍然是本錢效益原那么。住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 3、提前還貸的選擇權(quán) 2提前還貸的方法 全部提前還款，剩余的貸款一次性還清； 局部提前還款，保持每月還款額不變，將還款期限縮短，節(jié)省利息較多； 局部提前還款，每月還款額減少，保持還款期限不變，但節(jié)省程度低于第二種； 。 局部提前還款，每月還款額減少，同時(shí)將還款期限縮短，節(jié)省利息較多。住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 3、提前還貸的選擇權(quán) 3如何還貸更經(jīng)濟(jì) 如果客戶選擇的是組合貸款，提前還貸時(shí)可考慮先還商貸會(huì)“優(yōu)惠很多。 如果客戶

20、現(xiàn)在資金較為雄厚，又不打算提前還款，建議采用“等額本金還款法較為有利。 兩種還款法相比較，“等額本息還款法支付的利息高于“等額本金還款法支付的利息。住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 3、提前還貸的選擇權(quán) 4提前還貸需注意的問(wèn)題 原那么上必須是1年以后，銀行允許； 銀行對(duì)提前還貸起點(diǎn)金額有要求；提前還貸的前提是以前貸款不拖欠；借款人一般須提前15天或1個(gè)月提出書面申請(qǐng)；貸款期限在1年以內(nèi)的，不能局部提前還本；貸款期限在1年以上的，可以局部或全部清償；借款人提前歸還全部貸款后可到保險(xiǎn)公司退還提前期內(nèi)的保費(fèi)。組合貸款不必先還公積金貸款；辦理抵押注銷。住房方案四、購(gòu)房消費(fèi)信貸 4、延長(zhǎng)貸款 1借款人應(yīng)提前20

21、個(gè)工作日向銀行提交申請(qǐng)和相關(guān)證明； 2延長(zhǎng)貸款條件：一是貸款未到期，二是先清償應(yīng)付的本息及違約金； 3借款人申請(qǐng)延期只限一次； 4原借款期限與延長(zhǎng)期限之和最長(zhǎng)不得超過(guò)30年。 住房方案六、購(gòu)房消費(fèi)信貸 5、利率調(diào)整對(duì)還款總額的影響 1貸款期間的利率變動(dòng)按中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。1 年之內(nèi)不調(diào)整；1年以上的在下一年1月1日調(diào)整。 2如遇法定貸款利率調(diào)整時(shí)，貸款賬戶開立時(shí)執(zhí)行最新貸款利率。住房方案制定住房消費(fèi)支出規(guī)劃方案 工作程序： 1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶希望購(gòu)房； 2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等； 3、分析客戶的信息，對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)

22、金流量表。 4、幫助客戶制定購(gòu)房目標(biāo)，包括購(gòu)房的時(shí)間、希望的居住面積和屆時(shí)的房?jī)r(jià)，確定明確的風(fēng)購(gòu)房目標(biāo)； 住房方案制定住房消費(fèi)支出規(guī)劃方案 工作程序： 5、幫助客戶進(jìn)行貸款規(guī)劃，選擇適當(dāng)貸款方式、還款方式及還款期限等，并運(yùn)用相關(guān)稅收和法律知識(shí)，為客戶提供必要的支持。 6、購(gòu)房方案的實(shí)施。 7、根據(jù)客戶未來(lái)情況的變動(dòng)，對(duì)方案做出及時(shí)的調(diào)整。住房方案書本中的案例2-8 P87流量是指一段時(shí)間period內(nèi)發(fā)生的某種經(jīng)濟(jì)變量變動(dòng)的數(shù)值，它是在一定的時(shí)期內(nèi)測(cè)度的，其大小有時(shí)間維度；而存量那么是在某一時(shí)點(diǎn)上測(cè)度的，其大小沒有時(shí)間維度。例如在財(cái)富與收入這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)變量中，財(cái)富就是一個(gè)存量，它是某一時(shí)刻所持有

23、的財(cái)產(chǎn)；收入是一個(gè)流量，它是由貨幣的賺取或收取的流動(dòng)率來(lái)衡量的。不能直接用存量減去流量 王先生現(xiàn)年30歲，為杭州市區(qū)某培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的主講教師，月薪目前稅后到達(dá)15000元左右。妻子是普通的公司職員，收入稅后月薪4000元，年終獎(jiǎng)2000元左右。該家庭現(xiàn)有5萬(wàn)元定期存款，5萬(wàn)元活期存款，以及市值10萬(wàn)元的股票和基金。王太太的父母家境較好，雙親身體健康，暫時(shí)沒有負(fù)擔(dān)。剛結(jié)婚的王先生現(xiàn)在急于購(gòu)房，妻子家能贊助30萬(wàn)元，現(xiàn)在正在猶豫究竟是應(yīng)該選擇市中心的小面積二手房，還是選擇郊區(qū)的中等面積的房屋，并希望能在三年左右還清房貸，為以后出國(guó)深造或在國(guó)內(nèi)讀研究生做準(zhǔn)備；此外，王先生也想再次發(fā)動(dòng)老家重新蓋房，大約需

24、要5萬(wàn)元左右即可讓父母住上平安明亮的房子。他該如何做好家庭的房產(chǎn)理財(cái)規(guī)劃?思路1.買房還是租房？2.買什么樣的房子：客戶的家庭周期 正確的買房理念是先租后買、先買舊后買新、先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創(chuàng)業(yè)后安家養(yǎng)老3.買房款：首付額現(xiàn)金規(guī)劃之后 + 貸款額4. 貸款方式、還款方式、還款年限制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃方案 學(xué)習(xí)目的： 1、能夠分析客戶的汽車消費(fèi)需求； 2、能夠選擇適當(dāng)?shù)闹Ц斗绞胶唾J款機(jī)構(gòu)； 3、能夠根據(jù)因素變化調(diào)整支付方案。汽車方案一，汽車消費(fèi)概述 汽車行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)開展的一大支柱，在住房需求得到根本滿足后，消費(fèi)熱點(diǎn)必然轉(zhuǎn)移到汽車上。中國(guó)轎車的需求將保持20%-25%的年增長(zhǎng)

25、，其中私家車將保持33%的開展水平。 一般而言，購(gòu)車交納費(fèi)用如下以15萬(wàn)元車為例1保險(xiǎn)費(fèi)7000元，甚至6000元以上；車船使用費(fèi)200元；2變動(dòng)費(fèi)用包括汽油費(fèi)、停車費(fèi)、路橋費(fèi)等。所有這些費(fèi)用總計(jì)可以到達(dá)1500020000元以上，幾乎占到購(gòu)車款的10%15%。并且這些費(fèi)用中的大局部都是要每年必交的。 汽車方案二、自籌經(jīng)費(fèi)購(gòu)車與貸款購(gòu)車決策 銀行大都規(guī)定，貸款買車人必須購(gòu)置指定經(jīng)銷商的汽車，并提供銀行認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或第三方保證。個(gè)人汽車消費(fèi)貸款的年限是13年，汽車消費(fèi)用貸款的首期付款不得低于所購(gòu)車輛價(jià)格的20%。 如貸款12萬(wàn)，期限5年，按年利5.85%計(jì)算，月還貸元，5年支付利息元。假

26、設(shè)投資年收益率3.49%國(guó)債，5年后收益20940元。汽車方案三、汽車消費(fèi)信貸 1、貸款對(duì)象和條件 1必須具備完全民事行為能力 ； 2具有穩(wěn)定的職業(yè)和歸還本息的能力，信用良好 ； 3能提供有效抵押物或質(zhì)物，或有足夠代償能力的個(gè)人或單位作保證人； 4能支付購(gòu)車首期款項(xiàng)。 汽車方案三、汽車消費(fèi)信貸 2、貸款期限、利率和金額 1貸款期限：一般為3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年； 2貸款利率：1年，5.58%；3年，5.76%；5年，5.85%； 3貸款金額：以質(zhì)押方式首付不少于車款的20%；以抵押方式首付不少于30%；以保證方式首付不少于40%。汽車方案汽車貸款利率查詢網(wǎng)站：三、汽車消費(fèi)信貸 3、還款方式及案例

27、分析 1等額本息和等額本金。 2按月還款和按季還款。 3遞增法和遞減法。 4智慧型還款。汽車方案三、汽車消費(fèi)信貸 例題2-11，購(gòu)置一輛10萬(wàn)元的汽車，計(jì)算貸款購(gòu)車費(fèi)用。 汽車方案 貸款購(gòu)車費(fèi)用計(jì)算公式選項(xiàng)金額購(gòu)車車價(jià)100000首付款現(xiàn)款購(gòu)車價(jià)格*30%30000貸款額現(xiàn)款購(gòu)車價(jià)格首付款70000月付款還款期限2年3094三、汽車消費(fèi)信貸汽車方案 貸款購(gòu)車費(fèi)用計(jì)算公式選項(xiàng)金額車輛保險(xiǎn)費(fèi)240+車價(jià)*1.2%車損保費(fèi)1440限額5萬(wàn)三者責(zé)任險(xiǎn)第三者責(zé)任險(xiǎn)1040車價(jià)*1.1%全車盜搶險(xiǎn)1100（賠償限額+車損險(xiǎn)）*20%不計(jì)免賠496擔(dān)保費(fèi)欠車款*2%2年1400購(gòu)置附加費(fèi)購(gòu)車款*10%100

28、00公證費(fèi)100300100停車泊位費(fèi)小區(qū)內(nèi)每年1500元租車位1500三、汽車消費(fèi)信貸汽車方案 貸款購(gòu)車費(fèi)用計(jì)算公式選項(xiàng)金額車船使用稅按排量計(jì)算200養(yǎng)路費(fèi)轎車110*12月1320上牌費(fèi)154驗(yàn)車費(fèi)63費(fèi)用總計(jì)貸款車款=首付款+月付款*貸款年限貸款購(gòu)車款104277首期付款總額=首付款+保險(xiǎn)費(fèi)用+牌證費(fèi)用首期付款總額50196三、汽車消費(fèi)信貸 4、銀行與汽車金融公司貸款比較 1貸款比例及年限 銀行：首付40%，35年； 金融公司：首付20%，35年。 2申請(qǐng)汽車貸款資格 銀行：只限本??； 金融公司：外省也可以。 3利率及其它費(fèi)用 銀行：按銀行利率確定； 金融公司：比銀行利率高，但無(wú)雜費(fèi)。

29、汽車方案四、制定汽車消費(fèi)支出規(guī)劃程序 1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶購(gòu)車需求； 2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等； 3、分析客戶的信息，對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。 4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。 5、購(gòu)車方案的實(shí)施。 6、根據(jù)客戶未來(lái)情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案。汽車方案制定消費(fèi)信貸方案 學(xué)習(xí)目的： 1、能夠掌握信用卡及大額耐用品消費(fèi)信貸的根本知識(shí)； 2、能夠分析客戶的消費(fèi)信貸需求； 3、能夠幫助客戶有效使用信用卡及其他消費(fèi)信貸方式。信貸方案一、信用卡信貸 1、信用卡、準(zhǔn)貸記卡和借記卡的比較 1信用卡：可以免息透支，可在國(guó)外透支，回國(guó)后用人

30、民幣結(jié)算；支取現(xiàn)金付手續(xù)費(fèi)1%3%； 2準(zhǔn)貸記卡：透支要付利息，支取現(xiàn)金不付手續(xù)費(fèi)； 3借記卡：不能透支，支取現(xiàn)金不付手續(xù)費(fèi)。 以上三卡共同的特點(diǎn)是刷卡消費(fèi)不付任何手續(xù)費(fèi)。信貸方案一、信用卡信貸 2、信用卡信貸的特點(diǎn) 1信用卡可以“先消費(fèi)，后還款，可以透支一定的消費(fèi)金額，享受一定的免息還款期。 2記賬功能。信用卡不僅可以記下消費(fèi)的金額，還可以記下消費(fèi)的時(shí)間，地點(diǎn)和物品種類，因此，是消費(fèi)和理財(cái)?shù)暮脦褪?。信貸方案一、信用卡信貸 2、信用卡信貸的特點(diǎn) 1信用卡可以“先消費(fèi)，后還款，可以透支一定的消費(fèi)金額，享受一定的免息還款期。 2記賬功能。信用卡不僅可以記下消費(fèi)的金額，還可以記下消費(fèi)的時(shí)間，地點(diǎn)和物

31、品種類，因此，是消費(fèi)和理財(cái)?shù)暮脦褪帧Ｐ刨J方案二、大額耐用消費(fèi)品信貸 大額耐用消費(fèi)品信貸對(duì)象是具有當(dāng)?shù)貞艨?，有穩(wěn)定職業(yè)、收入和固定住所，年齡在2055周歲之間，無(wú)不良信用記錄，具有完全民事能力的自然人。 個(gè)人大額耐用品指的是單價(jià)在3000元以上，正常使用壽命在2年以上的家庭耐用商品，如家用電器、電腦、家具、健身器材、衛(wèi)生潔具等。這種個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的期限分為6個(gè)月、1年、2年、3年四個(gè)檔次。信貸方案三、制定消費(fèi)信貸方案的程序 1、跟客戶進(jìn)行交流，確定客戶消費(fèi)信貸或信用卡消費(fèi)的需求； 2、收集客戶信息，包括家庭組成、家庭收入、支出以及固有的資產(chǎn)等； 3、分析客戶的信息，對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，列出家庭資

32、產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表。 4、確定貸款方式、還款方式及還款期限。 5、消費(fèi)信貸方案的實(shí)施。 6、根據(jù)客戶未來(lái)情況的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整方案。汽車方案視頻:湖南電視臺(tái) 汪涵主持 越策越開心 理財(cái)版 嘉賓劉彥斌 14分鐘理財(cái)規(guī)劃專業(yè)能力內(nèi)部框架保險(xiǎn)規(guī)劃現(xiàn)金規(guī)劃理財(cái)目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)：資金需求與籌措資金的籌措手段：投資規(guī)劃資金的需求：消費(fèi)規(guī)劃、教育規(guī)劃、養(yǎng)老規(guī)劃剩余財(cái)富：財(cái)產(chǎn)分配與傳承規(guī)劃理財(cái)目標(biāo)規(guī)劃分析夢(mèng)想認(rèn)識(shí)自己投資性格PV當(dāng)前狀況設(shè)置財(cái)務(wù)目標(biāo)并將之金錢化離目標(biāo)年數(shù)NI/Y報(bào)酬率屆時(shí)需求額FV每月需儲(chǔ)蓄金額PMT每月收入PMT每月支出預(yù)算PMT退休方案購(gòu)屋方案教育金方案FV中長(zhǎng)期目標(biāo)FV短期目標(biāo)購(gòu)車方案旅游方案進(jìn)

33、修方案教育、退休規(guī)劃第一節(jié) 教育投資規(guī)劃概述第二節(jié) 子女教育投資規(guī)劃實(shí)務(wù)第三節(jié) 教育規(guī)劃第四節(jié) 退休方案第一節(jié) 教育投資規(guī)劃概述教育的重要性投資：進(jìn)行人力資本投資，增加知識(shí)和技能消費(fèi)：滿足人的求知欲，理解未知世界的快樂教育投資規(guī)劃是一種理財(cái)規(guī)劃，指通過(guò)提前投資，為自己和家庭成員的教育費(fèi)用提前積累適當(dāng)?shù)馁Y金。包括自身教育投資規(guī)劃和子女教育投資規(guī)劃子女教育投資規(guī)劃子女教育支出巨大，是教育投資規(guī)劃的重點(diǎn)包括根底教育投資規(guī)劃和大學(xué)教育投資規(guī)劃子女教育投資規(guī)劃的特點(diǎn)和作用子女教育支出的特點(diǎn)支出時(shí)間相對(duì)剛性，無(wú)法推遲支出支出金額相對(duì)剛性，難以縮減支出子女教育投資規(guī)劃的作用防止因?yàn)橘Y金問(wèn)題而放棄子女所需接受

34、的教育減少因?yàn)樽优逃M(fèi)用而負(fù)債的可能性防止因?yàn)樽优逃M(fèi)用而推遲退休，或利用額外時(shí)間兼職防止子女因?yàn)闅w還教育貸款，而在就業(yè)初期拼命工作或放棄其他規(guī)劃子女教育投資規(guī)劃的原那么早規(guī)劃原那么對(duì)教育投資準(zhǔn)備的時(shí)間越長(zhǎng)，給家庭帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力越小。資金充裕原那么子女受教育程度取決于父母期望、子女資質(zhì)、學(xué)習(xí)能力、興趣愛好，教育費(fèi)用難以準(zhǔn)確估算，且難以縮減，教育費(fèi)用準(zhǔn)備應(yīng)寧多毋少。多余的子女教育資金可以轉(zhuǎn)用于養(yǎng)老。穩(wěn)健投資原那么原因1：高風(fēng)險(xiǎn)投資工具容易導(dǎo)致投資損失，影響子女教育投資規(guī)劃的實(shí)施。原因2：進(jìn)行銀行儲(chǔ)蓄，容易遭受通貨膨脹侵蝕。例子：1萬(wàn)元的教育費(fèi)用，在5%的通貨膨脹率下，18年后的費(fèi)用增長(zhǎng)到萬(wàn)元

35、結(jié)論1：如果子女教育規(guī)劃的時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)進(jìn)行中長(zhǎng)線投資如證券投資基金，追求資金長(zhǎng)期穩(wěn)定增值。結(jié)論2：距離教育資金使用越近，要求投資工具的平安性越高教育投資準(zhǔn)備時(shí)間不同的比較第二節(jié) 子女教育投資規(guī)劃實(shí)務(wù)一、子女教育資金來(lái)源二、子女教育投資工具三、子女教育投資規(guī)劃流程四、子女教育投資規(guī)劃案例一、子女教育資金來(lái)源小學(xué)初中義務(wù)教育階段教育支出較小資金來(lái)源：政府教育資金、家庭教育資金高中階段教育支出較小資金來(lái)源：家庭教育資金、政府教育資金大學(xué)及研究生階段教育支出較大資金來(lái)源以家庭教育資金為主其它來(lái)源：助學(xué)貸款、政府教育資金、獎(jiǎng)學(xué)金、子女勤工儉學(xué)金二、子女教育投資工具1、個(gè)人儲(chǔ)蓄風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定收益較低，可

36、能低于通貨膨脹率要求客戶自覺定期儲(chǔ)蓄有急需時(shí)，容易挪作他用既是缺點(diǎn)，又是優(yōu)點(diǎn)如果父母去世，教育投資規(guī)劃將無(wú)法繼續(xù)，子女將缺乏教育資金2、子女教育保險(xiǎn)既有保險(xiǎn)保障，又有儲(chǔ)蓄作用如果父母出意外，可豁免以后要繳納的保費(fèi)投資收益率低二、子女教育投資工具續(xù)3、銀行理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較小，收益比儲(chǔ)蓄高需要投資的初始資金較高，一般在5萬(wàn)元以上4、國(guó)債無(wú)違約風(fēng)險(xiǎn)、平安性高，容易變現(xiàn)收益低于同期銀行存款5、證券投資基金與股票相比，風(fēng)險(xiǎn)較低、收益較高需要注意基金的投資方向和風(fēng)險(xiǎn)6、股票一般不鼓勵(lì)客戶采用如果教育規(guī)劃較長(zhǎng)，在早期可適當(dāng)采用股票投資方式三、子女教育投資規(guī)劃流程明確子女未來(lái)能夠接受的教育目標(biāo)，了解實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)當(dāng)前所需費(fèi)用預(yù)測(cè)教育費(fèi)用增長(zhǎng)率，計(jì)算實(shí)現(xiàn)該教育目標(biāo)未來(lái)所需費(fèi)用計(jì)算一次性投資所需資金和分期投資所需資金選擇適當(dāng)?shù)耐顿Y工具進(jìn)行投資子女教育投資規(guī)劃流程四、子女教育投資規(guī)劃案例一明確子女