產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址要素面面觀

1、產(chǎn)業(yè)區(qū)選址要素面面觀文/張晨，浙大網(wǎng)新睿研科技園智庫(kù)高級(jí)研究員產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)生和發(fā)展順應(yīng)了當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，是目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)方式。園區(qū)能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的決定因素很多，園區(qū)選址就是其中一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，直接影響到園區(qū)建設(shè)的投資、經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮以及其所在城市、區(qū)域的發(fā)展。自19世紀(jì)，德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯（Weber）首次提出園區(qū)選址以來(lái),園區(qū)選址成為長(zhǎng)久困擾開(kāi)發(fā)商的個(gè)話題。一、產(chǎn)業(yè)區(qū)分類(lèi)中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展最初是由政府為實(shí)現(xiàn)某產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)而設(shè)立的經(jīng)濟(jì)專(zhuān)區(qū)，例如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)等。根據(jù)我國(guó)產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，第產(chǎn)業(yè)通常指大農(nóng)業(yè),包括農(nóng)、林、牧、副、漁等,第二產(chǎn)業(yè)通常指工業(yè),

2、包括采礦業(yè)、制造業(yè)等,第三產(chǎn)業(yè)通常指服務(wù)業(yè),包括軟件業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)等。當(dāng)下中國(guó)眾多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正是基于上述分類(lèi)發(fā)展而成，包括工業(yè)園區(qū)（含各種類(lèi)型的開(kāi)發(fā)區(qū)，如國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)以及省級(jí)各類(lèi)工業(yè)園區(qū)等）、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、基金小鎮(zhèn)等等。詳細(xì)分類(lèi)如下表所示：出主導(dǎo)類(lèi)園區(qū)匸導(dǎo)類(lèi)園區(qū)導(dǎo)類(lèi)園區(qū)綜合性大園區(qū)經(jīng)濟(jì)按術(shù)幵發(fā)區(qū)高新產(chǎn)亞幵岌區(qū)自貿(mào)區(qū)*爆稅區(qū)生態(tài)農(nóng)證園區(qū)漁牧類(lèi)園區(qū)工業(yè)加工制追類(lèi)園區(qū)靜豚產(chǎn)業(yè)園物聯(lián)網(wǎng)園區(qū)物流類(lèi)園區(qū)肯車(chē)搓產(chǎn)卵園新能薄產(chǎn)業(yè)園航空航養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園服勞孫包產(chǎn)業(yè)園科技硏發(fā)類(lèi)園區(qū)時(shí)息技術(shù)、軟件類(lèi)園區(qū)電子商務(wù)園區(qū)休閑娛樂(lè)類(lèi)園區(qū)文優(yōu)創(chuàng)意產(chǎn)翌園基金類(lèi)

3、產(chǎn)業(yè)園金融后臺(tái)園區(qū)生協(xié)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址7大基本原則產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址需要進(jìn)行全方位的考慮，不僅涉及到對(duì)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)技術(shù)、資金的要求，更涉及到對(duì)人力資源、環(huán)境、當(dāng)?shù)匚幕?、社?huì)環(huán)自然條件等眾多領(lǐng)域。結(jié)合眾多園區(qū)項(xiàng)目實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，園區(qū)主要選址原則如下：1、戰(zhàn)略性原則園區(qū)的選址應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，堅(jiān)持前瞻性原則，預(yù)估該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展，作出適合未來(lái)10-20年發(fā)展的超前判斷。與此同時(shí)，在園區(qū)選址時(shí)要考慮周全，留有發(fā)展余地，為遠(yuǎn)期園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造有利條件。2、規(guī)劃導(dǎo)向原則園區(qū)開(kāi)發(fā)與建設(shè)時(shí)城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重要組成部分，園區(qū)的選址要以國(guó)家與城市規(guī)劃為導(dǎo)向，符合所在區(qū)域的總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，堅(jiān)持合理布局，有序發(fā)展，與

4、城市形成有機(jī)的整體。3、土地節(jié)約原則在園區(qū)的選址上要注意合理利用土地，盡量降低開(kāi)發(fā)費(fèi)用，提高節(jié)約用地意識(shí)，盡量使用荒地，減少搬遷居民帶來(lái)的建設(shè)成本與開(kāi)發(fā)阻力，達(dá)到節(jié)約成本的要求。4、交通便利原則園區(qū)想要獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，必須具備便利的交通條件，最好靠近交通樞紐進(jìn)行選址，便于發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，各類(lèi)主題的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也不盡相同。例如，物流園區(qū)適合臨近港口，鐵路組站或機(jī)場(chǎng)。5、依托現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施原則園區(qū)建設(shè)需要投入大量的人力、物力和財(cái)力，需要具備通信、供電、水、燃?xì)獾?，同時(shí)還需要污水、廢物處理的能力，盡量選擇現(xiàn)有上述基礎(chǔ)設(shè)施的土地，能有效降低后期開(kāi)發(fā)成本。6、綠色生態(tài)原則良好的工作環(huán)境能讓人心馳神往，

5、將產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展與生態(tài)壞境相結(jié)合，將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)質(zhì)量提高相結(jié)合，不僅有利于園區(qū)品質(zhì)提升，也有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。7、人才集聚原則產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展需要大量的資源支撐。選擇高校與研究機(jī)構(gòu)集聚地，或該產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)與眾多中小型企業(yè)集聚地，能有效形成園區(qū)與城市、企業(yè)的互動(dòng)，也為后續(xù)吸引人才進(jìn)入打下基礎(chǔ)。三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址要素解析園區(qū)在規(guī)劃選址的過(guò)程中，有很多層面的因素會(huì)影響到產(chǎn)業(yè)園的選址，這些因素從宏觀到中觀，從中觀到微觀，涉及一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、科技、文教等各個(gè)領(lǐng)域所具備的現(xiàn)實(shí)實(shí)力和發(fā)展能力的集合，在一定程度上影響了園區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α＞唧w影響因素如下表所示：表2：影響產(chǎn)業(yè)園選址的

6、關(guān)鍵因素表1：影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（基礎(chǔ)因素）1、經(jīng)濟(jì)規(guī)模城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值總和城市財(cái)政收入總和城市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值城市人口數(shù)量城市GDP占區(qū)域GDP比重2、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)一、二、三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值/第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值3、經(jīng)濟(jì)效益城市人均GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率4、居民收入職工平均工資人均城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄年末余額5、居民生活水平人均住宅建筑面積人均用水電量6、消費(fèi)結(jié)構(gòu)恩格爾系數(shù)（逆指標(biāo)）各類(lèi)主題產(chǎn)業(yè)園選址影響因素（關(guān)鍵因素）1、區(qū)位條件市場(chǎng)情況交通運(yùn)輸條件園區(qū)區(qū)位條件2、產(chǎn)業(yè)因素該產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)該產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)量3、用地條件工程地質(zhì)水文地質(zhì)場(chǎng)地狀況4、政策條件政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向政府扶持政策5、

7、城市商貿(mào)社會(huì)消費(fèi)品零售總額城市企業(yè)數(shù)量6、科技水平地方財(cái)政收入預(yù)算內(nèi)科學(xué)支出R&D經(jīng)費(fèi)支出技術(shù)市場(chǎng)成交總額每萬(wàn)人中從事科技活動(dòng)人員數(shù)每萬(wàn)人擁有互聯(lián)網(wǎng)戶數(shù)7、城市開(kāi)放度非農(nóng)人口占總?cè)丝诘谋戎禺?dāng)年實(shí)際利用外資總額商投資企業(yè)產(chǎn)值/內(nèi)資企業(yè)產(chǎn)值表3：影響產(chǎn)業(yè)園選址其他因素表1：影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的經(jīng)濟(jì)因素其他影響因素1、人力資源地方高校數(shù)量每萬(wàn)人擁有的高等學(xué)校在校學(xué)生數(shù)2、人文資源每百萬(wàn)人擁有的影劇院個(gè)數(shù)3、衛(wèi)生條件每萬(wàn)人擁有醫(yī)院、衛(wèi)生院床位數(shù)4、城市環(huán)境城市環(huán)境設(shè)施投資總額人均綠地面積因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展必須要融入到城市發(fā)展之中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的選址必須符合城市總體規(guī)劃以及土地總體利用規(guī)劃。除此之外，還要根

8、據(jù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)主題，選擇符合該產(chǎn)業(yè)的具有資源稟賦的地區(qū)，既有利于未來(lái)吸引企業(yè)的入駐，也有利于產(chǎn)業(yè)鏈的成熟度提高及相關(guān)上下游企業(yè)的聚集。不僅如此，還要考慮到當(dāng)?shù)亟煌顩r、基礎(chǔ)設(shè)施以及環(huán)保要求。選址步驟解析表1：影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的經(jīng)濟(jì)因素在充分考慮上述因素的基礎(chǔ)上，確立合理步驟進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址。首先對(duì)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主題進(jìn)行定位，在結(jié)合當(dāng)?shù)乇容^優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行開(kāi)發(fā)。第二，分析園區(qū)所在的城市經(jīng)濟(jì)狀況，不僅包括目前城市發(fā)展的各個(gè)方面，還需考慮未來(lái)城市發(fā)展的潛力。第三，在此基礎(chǔ)上，建立合理的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系與評(píng)價(jià)方法，常用的方法包括德?tīng)柗品治龇ㄅc層次分析法等。第四，根據(jù)上述評(píng)價(jià)方法提出多種選址方案，并及

9、時(shí)進(jìn)行評(píng)價(jià)修改，在此基礎(chǔ)上確定最終選址方案。五、評(píng)價(jià)體系介紹園區(qū)選址的評(píng)價(jià)體系眾多，常用的包括德?tīng)柗品治龇ㄅc層次分析法等，結(jié)合本人目前的園區(qū)選址實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，下面以物流園區(qū)為例，簡(jiǎn)單介紹符合實(shí)際要求，能使產(chǎn)業(yè)園區(qū)在不確定環(huán)境下做到經(jīng)濟(jì)利益最大化的選址方法。首先，在實(shí)地考察，充分調(diào)研上述選址因素的基礎(chǔ)上，制定出符合物流中心選址的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如下圖所示：表1：影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的經(jīng)濟(jì)因素表1：影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址的經(jīng)濟(jì)因素區(qū)笹祭杵J區(qū)域經(jīng)濟(jì)M他國(guó)索胚國(guó)交通環(huán)境交通運(yùn)轉(zhuǎn)條件區(qū)域市K狀況用地軟況地質(zhì)條件育貿(mào)企業(yè)數(shù)區(qū)SS濟(jì)總m城市人口狀盆共設(shè)其次，在建立上述評(píng)價(jià)體系基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)地調(diào)研的數(shù)據(jù)以及城市經(jīng)濟(jì)狀況，可以采用層次分析法，根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，設(shè)置合理的權(quán)重。對(duì)物流園區(qū)而言，應(yīng)適當(dāng)設(shè)置在遠(yuǎn)離市中心區(qū)域，但能促進(jìn)大城市的流通機(jī)能通暢的地區(qū)，因此對(duì)交通指標(biāo)就要設(shè)置較大的權(quán)重，例如5/12等。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地塊，選取不