房地產(chǎn)估價師考試案例分析講義-jy

1、羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀

2、袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄

3、肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆

4、袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃

5、螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇

6、羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂

7、螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈

8、肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃

9、袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇

10、螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻

11、羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆

12、螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀

13、肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇

14、袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁

15、蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅

16、羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕

17、蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄

18、肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈

19、襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂

20、肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿

21、罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄

22、螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈

23、羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞

24、裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆

25、肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁

26、罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈

27、螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂

28、羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁芅蒄蒂螇芄膃蚇螃芃莆薀肂節(jié)蒈螅羈芁薀薈襖芁芀螄螀莀莂薆肈荿蒅螂羄莈薇薅袀莇莇螀袆羄葿蚃螂羃薁袈肁羂芁蟻羇羈莃袇袃羀蒆蝕蝿聿薈蒂肇聿羋蚈羃肈蒀蒁罿肇薂螆

29、裊肆節(jié)蕿螁肅莄螄肀肄蒆薇羆肅蕿螃袂膃羋薆螈膂莁螁蚄膁薃薄肅膀芃衿罿腿蒞螞裊膈蕆袈螀膇薀蝕聿膇艿蒃羅芆莂蠆袁 第四章房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；2.熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究；3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃；4.熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。二、內(nèi)容講解第一節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究房地產(chǎn)市場調(diào)查研究是通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析如何加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地

30、產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場調(diào)查研究對房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)市場營銷、政府管理部門對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀管理等的決策起著非常重要的作用。一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型按房地產(chǎn)類型的不同以及委托方需求的不同，房地產(chǎn)市場調(diào)查研究主要有整體房地產(chǎn)市場、住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)購物中心市場、工業(yè)房地產(chǎn)市場等。（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一般是就包含各種類型房地產(chǎn)的總體市場供求、價格變化狀況及其發(fā)展趨勢進行分析研究，其分析研究的區(qū)域范圍變化很大，可以是對一個城市、一個省乃至個國家的房地產(chǎn)市場進行分析。整體房

31、地產(chǎn)市場調(diào)查研究的服務(wù)對象以地方政府相關(guān)管理部門、房地產(chǎn)開發(fā)商及投資商、金融機構(gòu)為主。對地方政府而言，不論是對市場進行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究結(jié)果的支持。（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究住宅市場調(diào)查研究非常普遍，它主要是針對某一城市或城市某一區(qū)域住宅市場進行分析，其主要任務(wù)是分析和預(yù)測住宅整體市場的供給、需求和價格水平及其未來趨勢，某種特定類型住宅的需求、供給、價格水平及其消費者特征。住宅市場調(diào)查研究一方面可以幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，另一方面可以了解開發(fā)項目周圍地區(qū)住宅的

32、供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定所開發(fā)項目的平面布置、裝修標準和室內(nèi)設(shè)備的配置。（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究主要是針對城市區(qū)域中某大型項目展開，其主要是分析項目所處地區(qū)的購買力水平，流動人口和常住人口的數(shù)量，該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求，項目商圈范圍，同類型項目的分布、供求及其競爭狀況等。商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究的服務(wù)對象一般是開發(fā)商、投資商及其金融機構(gòu)。（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究寫字樓市場調(diào)查研究往往是針對特大城市及其某一區(qū)域展開，中小城市由于寫字樓的建設(shè)量很少，因此很少涉及這類市場調(diào)查研究。寫字樓市場調(diào)查研究主要評估市場中寫字樓的總供給

33、和總需求、某特定類型寫字樓的供求及價格變化，并預(yù)測其主要的吸納特征。寫字樓市場調(diào)查研究的服務(wù)對象一般是開發(fā)商、投資商及其金融機構(gòu)。（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一般應(yīng)用于城市一些大型酒店項目特別是星級酒店項目的投資分析中，是開發(fā)商、投資商及其金融機構(gòu)是否進行酒店項目投資開發(fā)的重要決策依據(jù)。酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究一般是就城市環(huán)境，旅游資源，酒店物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營狀況，酒店消費群體的構(gòu)成與特征等方面進行分析。（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究目前專門進行工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究還比較少，這與工業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度比較低有關(guān)。工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究主要根據(jù)某區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、工業(yè)發(fā)展狀況及其趨

34、勢，分析該區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)的總需求和總供給，辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的供求比例，以及工業(yè)項目開發(fā)所必須具備的條件，諸如勞動力、交通運輸、原材料和專業(yè)人員的來源等問題。二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析（1）經(jīng)濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進、城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進程等。第三分析城市的社會發(fā)展狀況。即分析城市人口及其

35、近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導(dǎo)人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標；城市交通建設(shè)狀況；城市更新和舊村改造。（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析（1）城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅

36、施工面積、新開工面積、竣工面積等。（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預(yù)售面積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數(shù)、外銷面積、平均價格、房價收入比等。（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。3.客戶分析（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設(shè)計；小區(qū)配套設(shè)施。（2）產(chǎn)品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年

37、齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。4.競爭分析（1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實力、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當?shù)卣块T的關(guān)系、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進行分析研究。（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競爭性項目，具體包括：項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標準、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析（1）經(jīng)濟環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。（2）

38、城市規(guī)劃。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。（3）城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標；商業(yè)中心規(guī)劃布局；各類商業(yè)專項市場規(guī)劃布局；大型零售網(wǎng)點規(guī)劃。（4）政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場分析。2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢（1）城市商業(yè)用地的供應(yīng)。分析歷年供應(yīng)的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價格等關(guān)鍵指標，推算未來商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來供應(yīng)等情況，以及根據(jù)土地價格變動推斷未來幾年商業(yè)物業(yè)的價格走勢。（2）城市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)情況。通過分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、竣工面積等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期，進一步推斷未來幾年內(nèi)的商業(yè)房地產(chǎn)的供應(yīng)情況。（3）商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況

39、分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額、平均價格、商業(yè)經(jīng)營情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。（4）租售價格比。租售價格比被廣泛用于衡量一個城市或地區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價值，在國內(nèi)，評判商業(yè)的投資價值時，較多采用的租售價格比為120150倍之間。通過觀察該指標可以判斷城市或地區(qū)商業(yè)物業(yè)的價格水平或投資價值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。3.商圈（區(qū)域）分析（1）商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內(nèi)的基本情況，分析內(nèi)容主要包括，商圈內(nèi)人口總量及構(gòu)成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎(chǔ)設(shè)施。（2）商圈流量。主要分析商圈的車流量，包括車型、數(shù)量以及行駛方向；人流量，研究的內(nèi)容包括數(shù)量、性別以及步行方向

40、。（3）商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及價格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開間與進深、層高等。（4）商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)。（5）典型項目（案例分析）。4.消費者消費習慣分析（1）消費目的。消費的目的不同就會反映出不同的消費需求。（2）消費時間。主要是消費頻率和消費主要時段分析。（3）消費對象。消費者的消費構(gòu)成。（4）消費數(shù)量。分析消費商品的數(shù)量和支付金額。（5）消費地點。主要了解消費區(qū)域或商家選擇及選擇原因。（6）消費者特征。包括個人的社會和經(jīng)濟特征。5.客戶分析（1）對所處行業(yè)的認識。包括進入該行業(yè)的時間、行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展前景等。（2）現(xiàn)在的經(jīng)營情況。包括當前

41、物業(yè)的狀況、營業(yè)額、是否有擴大經(jīng)營的愿望等。（3）選擇物業(yè)的標準。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。（4）投資的偏好、投資的標準及投資能力。（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析（1）城市經(jīng)濟和社會發(fā)展。（2）城市規(guī)劃和城市功能。2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢（1）寫字樓用地供應(yīng)。（2）城市寫字樓開發(fā)狀況。（3）寫字樓供給和需求狀況。3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析（1）商務(wù)區(qū)分布。（2）圈層環(huán)境分析。4.競爭、典型項目研究（1）項目的基本情況。（2）項目規(guī)模。（3）項目等級。（4）規(guī)劃設(shè)計重點。（5）入住企業(yè)特征。（6）運營情況。（7）寫字樓建筑特點。（8）附屬設(shè)施情

42、況。5.寫字樓客戶分析（1）產(chǎn)品需求及需求特征。（2）決策過程和影響因素。（3）寫字樓客戶特征。分析客戶所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模、現(xiàn)辦公面積、企業(yè)改變經(jīng)營規(guī)模的計劃等。（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1.宏觀環(huán)境分析（1）宏觀經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況。（2）城市的功能定位和規(guī)劃。2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點（1）酒店房地產(chǎn)開發(fā)狀況。（2）酒店房地產(chǎn)的供給狀況。（3）酒店房地產(chǎn)的需求狀況。（4）酒店的經(jīng)營狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房價等。3.酒店消費者分析（1）消費者的構(gòu)成和特征。（2）消費模式和需求特征。（3）決策過程及影響因素。4.酒店市場競爭分析對競爭市場進行分析的主要目標是

43、通過對各種數(shù)據(jù)和信息的搜集與分析，充分了解競爭區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，獲取關(guān)于行業(yè)領(lǐng)先者或競爭對手的信息，為項目的開發(fā)可行性判斷、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)節(jié)奏和營銷策略提供參考依據(jù)和借鑒，并選擇合適的競爭策略。分析內(nèi)容主要包括：（1）行業(yè)狀況分析。（2）競爭酒店研究。5.酒店經(jīng)營者分析（略）案例4-1市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告?zhèn)渥ⅲ罕景咐蠋熓÷缘牟糠謪⒁娊滩腜393六、市場調(diào)查研究結(jié)論1.經(jīng)濟的快速增長為東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展最基本的支撐；2.房地產(chǎn)政策雖然對房地產(chǎn)市場有所影響，但對于東莞房地產(chǎn)大勢的影響較??；3.企業(yè)主及中高層管理者自住和投資需求是東莞房地產(chǎn)市場主要需求，這部分消費者既是本地人又是外

44、地人，購房需求強烈，地緣關(guān)系決定其購房區(qū)域；4.從市場供給來看，二房、三房、四房等戶型并存，面積100140平方米的產(chǎn)品依然是市場供給和需求的主要產(chǎn)品，小戶型在城區(qū)供應(yīng)量放大，市場普遍反映良好；5.交通依然是影響房地產(chǎn)市場的最主要因素，決定了各個鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，同時也是決定項目成功最關(guān)鍵因素；6.本地知名開發(fā)商依然通過良好的政府關(guān)系，往往可以低價拿地或者取得資源較好的地塊，過去不太注重樓盤開發(fā)品質(zhì)，已竣工樓盤多質(zhì)素一般，但目前已經(jīng)進入由追求規(guī)模向品質(zhì)、規(guī)模并重發(fā)展階段。第二節(jié)房地產(chǎn)投資項目可行性研究一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點房地產(chǎn)投資項目可行性分析是房地產(chǎn)投資項目開發(fā)的前期工作

45、。房地產(chǎn)投資項目可行性分析也是房地產(chǎn)估價師經(jīng)常要做的一項工作，這項工作與一般的房地產(chǎn)估價既有不同，又有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)投資項目可行性分析與一般的房地產(chǎn)估價的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地獲取投資收益為目的對投資項目的各項財務(wù)指標進行分析，而一般的房地產(chǎn)估價則以評估房地產(chǎn)的價值為目的。二者的聯(lián)系則在于：可行性分析一般都需要預(yù)測項目建成后的市場價值，這正是一般的房地產(chǎn)估價所要做的工作。房地產(chǎn)投資項目可行性分析和一般的投資項目可行性分析也有一個關(guān)鍵的區(qū)別。這里講的一般投資項目指其他生產(chǎn)行業(yè)的投資項目，以工業(yè)投資項目為主。工業(yè)投資項目的投資回收過程是：項目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品

46、，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。而房地產(chǎn)投資項目（以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項目為例）的投資回收過程則是：項目建成之后形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。也就是說：房地產(chǎn)項目完成之后直接形成產(chǎn)品，而一般工業(yè)投資項目完成之后是形成企業(yè)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的投資測算過程和一般工業(yè)項目的投資測算過程是有所區(qū)別的，主要的區(qū)別在一般工業(yè)項目投資測算過程中的固定資產(chǎn)攤銷和企業(yè)運營過程中的流動資產(chǎn)占用的測算，在房地產(chǎn)項目投資測算時的表現(xiàn)形式是不同的。但從目前的實踐情況看，并未將房地產(chǎn)投資的上述特點反映出來。目前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析的主要依據(jù)是建設(shè)部發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)

47、項目經(jīng)濟評價方法，這個評價方法的基本過程和用于一般工業(yè)項目投資可行性分析的關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法、建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)（由國家發(fā)展改革委和建設(shè)部發(fā)布）等文件是一樣的，并未充分體現(xiàn)上述房地產(chǎn)投資的特點，這有待今后加以改進。二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的主要內(nèi)容由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜程度不同，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。但一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（一）項目總論（1）項目背景：主要說明項目名稱、開發(fā)企業(yè)基本情況、承擔可行性研究工作的單位、研究報告編制的依據(jù)、項目建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)規(guī)劃情況等。（2）可行性研

48、究結(jié)論及建議：主要包括：宏觀環(huán)境分析總結(jié)、市場前景預(yù)測、投資估算和資金籌措、項目經(jīng)濟效益、社會效益及其環(huán)境效益評價、項目綜合評價結(jié)論及建議。（二）項目概況主要包括：項目位置、項目地塊現(xiàn)狀及地塊分析、項目SWOT分析等。（三）項目投資環(huán)境分析主要針對宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進行分析。（四）項目區(qū)域環(huán)境分析主要針對項目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及重大交通建設(shè)項目、區(qū)域基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況等進行分析。（五）房地產(chǎn)市場分析（1）城市總體房地產(chǎn)市場分析：主要針對城市總體市場供應(yīng)、需求的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，價格分布及趨勢進行分析。（2）項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

49、：主要針對區(qū)域市場供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項目競爭狀況等進行分析。（3）房地產(chǎn)市場分析總結(jié)（六）項目市場定位主要包括：產(chǎn)品定位、客戶定位、價格定位、項目定位評估及發(fā)展設(shè)想。（七）項目規(guī)劃與建筑方案，主要包括：項目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計方案及布局、道路規(guī)劃等。（八）項目開發(fā)建設(shè)進度安排主要包括：有關(guān)工程計劃說明、項目實施安排、項目開發(fā)周期及進度計劃。（九）投資估算與資金籌措主要包括：項目總投資估算、資金籌措、資金使用計劃（十）項目經(jīng)濟效益分析（1）項目銷售及經(jīng)營收入測算。（2）項目銷售回款計劃。（3）資金來源與運用分析。（4）項目利潤測算。（5）項目贏利能力分析。（

50、6）項目償債能力分析（十一）項目風險分析（1）項目盈虧平衡分析（2）項目敏感性分析（3）項目風險分析：主要包括項目競爭風險、投資風險、市場風險、籌資風險的分析。（十二）項目社會效益和影響分析（十三）項目可行性研究結(jié)論與建議（1）擬建方案的結(jié)論性意見（2）項目主要問題的解決辦法和建議（3）項目風險及防范建議案例4-2略第三節(jié)房地產(chǎn)項目策劃房地產(chǎn)項目策劃是從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)開始，到市場調(diào)查、目標市場的選擇與定位，再到物業(yè)管理全過程的策劃，即房地產(chǎn)項目全程策劃。房地產(chǎn)項目策劃屬于房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期工作，由于房地產(chǎn)市場的風險很大，開發(fā)商在項目地塊的選取以及項目開發(fā)前往往會委托中介機構(gòu)進行項目的策

51、劃。房地產(chǎn)項目策劃的內(nèi)容主要包括以下方面：一、房地產(chǎn)項目策劃的特點（一）地域性（二）系統(tǒng)性（三）前瞻性（四）市場性（五）創(chuàng)新性（六）多樣性二、房地產(chǎn)項目策劃報告的主要內(nèi)容（一）項目背景（略）（二）開發(fā)項目地塊分析（略）（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析1.市場環(huán)境調(diào)查與分析2.市場需求容量調(diào)查與分析3.消費者和消費者行為調(diào)查與分析4.競爭情況調(diào)查與分析（1）競爭對手的調(diào)查與分析；（2）競爭項目的調(diào)查與分析。（四）開發(fā)項目SWOT分析（略）（五）開發(fā)項目的市場定位1.消費群體定位；2.項目形象定位；3.規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位；4.戶型定位；5.價格定位；6.物業(yè)管理定位。（六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃

52、建議1.項目總體規(guī)劃設(shè)計建議；2.建筑個體設(shè)計建議；3.環(huán)境景觀設(shè)計建議；4.戶型設(shè)計建議。（七）房地產(chǎn)項目的定價及價格策略1.房地產(chǎn)項目定價目標；2.房地產(chǎn)項目定價方法選擇；3.房地產(chǎn)項目價格策略選擇。（八）房地產(chǎn)項目廣告策劃及銷售1.房地產(chǎn)項目廣告設(shè)計；2.房地產(chǎn)項目廣告媒體選擇；3.房地產(chǎn)項目銷售計劃及策略制定。以上介紹了房地產(chǎn)項目策劃的主要內(nèi)容構(gòu)成，由于房地產(chǎn)項目有住宅、寫字樓、大型商場、酒店、工業(yè)等不同類型，因此不同類型項目前期策劃的內(nèi)容、側(cè)重點也會存在一定差異，由于篇幅所限，我們只能提供一個案例，下面提供的案例（由恒昌（廣州）房地產(chǎn)顧問有限公司提供）主要是針對一個商業(yè)項目進行策劃的

53、報告。案例略第四節(jié)房地產(chǎn)貸款項目評估房地產(chǎn)貸款項目評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的一種類型。房地產(chǎn)開發(fā)項目評估一般包括兩種情況，一是投資方擬收購或介入一個房地產(chǎn)開發(fā)項目時進行的評估，二是銀行準備對房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資貸款時進行的評估。本節(jié)以房地產(chǎn)貸款目的進行的項目評估為例介紹房地產(chǎn)貸款項目評估的相關(guān)內(nèi)容，收購項目所進行的項目評估與此類似。一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義房地產(chǎn)貸款項目評估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項目向銀行、信托公司、投資基金等金融機構(gòu)進行融資時，金融機構(gòu)委托評估咨詢機構(gòu)或自行對借貸企業(yè)及開發(fā)項目進行全面調(diào)查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務(wù)活動。一般均形成書面報告，作為房

54、地產(chǎn)開發(fā)貸款評審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項目的決策進行科學論證而做的項目評估，與貸款項目評估的關(guān)注點略有不同。二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標準規(guī)定中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國城市規(guī)劃法；中華人民共和國擔保法；中華人民共和國會計法；中華人民共和國稅收征收管理辦法；貸款通則；商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引；關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知；房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見；房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法；房地產(chǎn)估價規(guī)范；中國人民銀行、銀監(jiān)會、國家發(fā)改委、各級政府有關(guān)部門頒布的其他相關(guān)法規(guī)。三、房地

55、產(chǎn)貸款項目評估的特點（一）綜合性（二）科學性（三）專業(yè)性（四）特殊性四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容房地產(chǎn)貸款項目評估包含的內(nèi)容在中國人民銀行、國家開發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國國際工程咨詢公司等均有各自的相關(guān)規(guī)定，但大同小異。主要包括對企業(yè)的資信評估、開發(fā)項目的合理性評估、市場分析、財務(wù)及經(jīng)濟效益評估、風險評估、結(jié)論等幾大部分。綜合各家的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)貸款項目的特點，建議設(shè)立九部分內(nèi)容：第一部分借款企業(yè)資信評估第二部分項目概況評估第三部分項目市場分析第四部分項目投資估算及資金來源、籌措評估第五部分項目進度與資金運用評估第六部分項目財務(wù)效益評估第七部分不確定性分析第八部分貸款效益及風險評估第九部分結(jié)

56、論與建議各部分的具體內(nèi)容可參見后附房地產(chǎn)貸款項目評估案例。在報告的開頭一般會增加總論（或摘要）部分。說明評估的依據(jù)，并將各部分的主要數(shù)據(jù)、指標及結(jié)論盡量摘錄。在報告的最后應(yīng)附評估附表與附件。附表含評估過程中涉及的各種分析及測算表格；附件含企業(yè)及項目的各種申請文件及批件的復(fù)印件、項目地理位置示意圖及項目現(xiàn)狀照片。報告的撰寫方面，力求文字簡潔、準確、明了，敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結(jié)合運用，盡量采用數(shù)字、圖表表述。注意報告內(nèi)容和分析結(jié)論的真實性、完整性和準確性。五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項（一）評估的側(cè)重點金融機構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價

57、為主的，評估的側(cè)重點是企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質(zhì)、財務(wù)及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當簡化；以項目評價為主的，評估的側(cè)重點是項目狀況、投資成本、市場分析、財務(wù)效益評價及項目的封閉運作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當簡化。（二）動態(tài)與靜態(tài)分析在財務(wù)效益評估時，計算期較長的房地產(chǎn)項目（如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項目），應(yīng)進行動態(tài)評價，測算與分析項目的動態(tài)評價指標；計算期12年的房地產(chǎn)項目（如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項目）對資金運用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進行動態(tài)的分析。（三）項目風險評估從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風險關(guān)注點主要有：項目的合法性、合

58、規(guī)性和可行性（包括技術(shù)、經(jīng)濟等）；施工過程及質(zhì)量風險；租售模式風險；外部競爭環(huán)境風險等。借款企業(yè)的風險關(guān)注點主要有：資質(zhì)及管理能力；信用狀況；其他項目的關(guān)聯(lián)風險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機構(gòu)的信貸政策及風險管理要求，擔保措施的可實施性等方面。（四）項目市場評估與對某一宗房地產(chǎn)的價值（價格）評估相比，貸款項目評估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進行項目的SWOT（優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅）分析，評價項目的產(chǎn)品、客戶定位，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。案例4-4略 蒀蠆蚆羂葿莈袂袈蒈薀蚅芆蕆蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃薄蠆羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羈膈蚄螈羇膈螆肅芆

59、膇蒆袆膂膆薈肁肇膅蝕襖羃膄螃蚇節(jié)芃蒂袃膈節(jié)薄蚅肄節(jié)螇袁肀芁蒆螄羆芀蕿罿芅艿蟻螂膁羋螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆衿莆蚈蝿膇蒞莇羄膃莄薀袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈膀莀薆袃肆蒀蠆蚆羂葿莈袂袈蒈薀蚅芆蕆蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃薄蠆羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羈膈蚄螈羇膈螆肅芆膇蒆袆膂膆薈肁肇膅蝕襖羃膄螃蚇節(jié)芃蒂袃膈節(jié)薄蚅肄節(jié)螇袁肀芁蒆螄羆芀蕿罿芅艿蟻螂膁羋螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆衿莆蚈蝿膇蒞莇羄膃莄薀袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈膀莀薆袃肆蒀蠆蚆羂葿莈袂袈蒈薀蚅芆蕆蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃薄蠆羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羈膈蚄螈羇膈螆肅芆膇蒆袆膂膆薈肁肇膅蝕襖羃膄螃蚇節(jié)芃蒂袃膈節(jié)薄蚅肄節(jié)螇袁肀芁蒆螄羆芀蕿罿芅艿蟻螂膁羋螃羇肇

60、芇蒃螀羃莆薅羆衿莆蚈蝿膇蒞莇羄膃莄薀袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈膀莀薆袃肆蒀蠆蚆羂葿莈袂袈蒈薀蚅芆蕆蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃薄蠆羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羈膈蚄螈羇膈螆肅芆膇蒆袆膂膆薈肁肇膅蝕襖羃膄螃蚇節(jié)芃蒂袃膈節(jié)薄蚅肄節(jié)螇袁肀芁蒆螄羆芀蕿罿芅艿蟻螂膁羋螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆衿莆蚈蝿膇蒞莇羄膃莄薀袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈膀莀薆袃肆蒀蠆蚆羂葿莈袂袈蒈薀蚅芆蕆蚃羀膂蒆螅螃肈蒅蒅羈羄蒄薇螁芃薄蠆羇腿薃螂蝿肅薂蒁羅羈膈蚄螈羇膈螆肅芆膇蒆袆膂膆薈肁肇膅蝕襖羃膄螃蚇節(jié)芃蒂袃膈節(jié)薄蚅肄節(jié)螇袁肀芁蒆螄羆芀蕿罿芅艿蟻螂膁羋螃羇肇芇蒃螀羃莆薅羆衿莆蚈蝿膇蒞莇羄膃莄薀袇聿莃螞肂羅莂螄裊芄莁蒄蚈膀莀薆袃肆蒀蠆蚆羂葿莈袂袈