龍湖地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計管理秘籍ppt課件

1、目錄第一講 龍湖地產(chǎn)簡介第二講 龍湖運營管理體系第三講 龍湖研發(fā)手冊第四講 總圖規(guī)劃設(shè)計.第一講 龍湖地產(chǎn)簡介公司理念：“善待他終身.第二講 龍湖地產(chǎn)運營管理體系1、龍湖運營體系：1.1 公司組織架構(gòu)1.2 運營決策機(jī)制1.3 運營管理體系2、各管理體系管理要點2.1 方案管理體系2.2 階段成果/會議管理體系2.3 本錢管理體系2.4 銷售管理體系2.5 目的管理.第三講 龍湖研發(fā)手冊定性之言：制度-保證流程-方向指引-規(guī)范與界面模板-提高效率.1 制度1.1 會議管理制度1.2 文控管理方法1.3 任務(wù)交接納理方法1.4 設(shè)計單位綜合評價方法F:研發(fā)部06研發(fā)部手冊研發(fā)手冊01制度0104

2、重慶公司研發(fā)部會議管理制度版2007年版研發(fā)部會議管理制度2021年版.docF:研發(fā)部06研發(fā)部手冊研發(fā)手冊01制度0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版2007年版附件一：研發(fā)部會議分類表20210304.xls.1 制度1.1 會議管理制度1.2 文控管理方法1.3 任務(wù)交接納理方法1.4 設(shè)計單位綜合評價方法F:研發(fā)部06研發(fā)部手冊研發(fā)手冊01制度0105重慶公司研發(fā)部文控管理方法2007版.1 制度1.1 會議管理制度1.2 文控管理方法1.3 任務(wù)交接納理方法1.4 設(shè)計單位綜合評價方法F:研發(fā)部06研發(fā)部手冊研發(fā)手冊01制度0103研發(fā)部工程任務(wù)交接納理方法2007年版.doc.1

3、 制度1.1 會議管理制度1.2 文控管理方法1.3 任務(wù)交接納理方法1.4 設(shè)計單位綜合評價方法F:研發(fā)部06研發(fā)部手冊研發(fā)手冊01制度0101設(shè)計單位綜合評價方法2007年版0101設(shè)計單位綜合評價方法2007年版.2 流程2.1 研發(fā)部設(shè)計管理流程圖2.2 研發(fā)部方案管理方法2.3 研發(fā)部OA審批流程F:研發(fā)部06研發(fā)部手冊研發(fā)手冊02流程重慶公司研發(fā)部設(shè)計管理流程圖2007年版.xlsF:研發(fā)部06研發(fā)部手冊研發(fā)手冊02流程0103重慶公司研發(fā)部任務(wù)文檔OA審批流程2007年版.xlsF:研發(fā)部06研發(fā)部手冊研發(fā)手冊02流程0104重慶公司研發(fā)部方案管理方法2007版.3 指引3.1

4、任務(wù)規(guī)范3.2 任務(wù)界面3.3 崗位闡明書3.4 作業(yè)指點書.3.1 任務(wù)規(guī)范3.1.1 研發(fā)部任務(wù)手冊3.1.2 戶位編號原那么3.1.3 各階段圖紙審查要點3.1.4 建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)那么3.1.5 景觀設(shè)計導(dǎo)那么3.1.6 精裝修設(shè)計導(dǎo)那么3.1.7 新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊03指引0301任務(wù)規(guī)范重慶公司研發(fā)部任務(wù)手冊.doc.3.1 任務(wù)規(guī)范3.1.1 研發(fā)部任務(wù)手冊3.1.2 戶位編號原那么3.1.3 各階段圖紙審查要點3.1.4 建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)那么3.1.5 景觀設(shè)計導(dǎo)那么3.1.6 精裝修設(shè)計導(dǎo)那么3.1.7 新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊03指引0301任務(wù)規(guī)范研發(fā)部工程分期、組團(tuán)、樓棟

5、、棟內(nèi)戶位、戶型編號原那么.xls.3.1 任務(wù)規(guī)范3.1.1 研發(fā)部任務(wù)手冊3.1.2 戶位編號原那么3.1.3 各階段圖紙審查要點3.1.4 建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)那么3.1.5 景觀設(shè)計導(dǎo)那么3.1.6 精裝修設(shè)計導(dǎo)那么3.1.7 新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊03指引0301任務(wù)規(guī)范030102重慶公司研發(fā)部各階段圖紙審查要點.3.1 任務(wù)規(guī)范3.1.1 研發(fā)部任務(wù)手冊3.1.2 戶位編號原那么3.1.3 各階段圖紙審查要點3.1.4 建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)那么3.1.5 景觀設(shè)計導(dǎo)那么3.1.6 精裝修設(shè)計導(dǎo)那么3.1.7 新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊03指引0301任務(wù)規(guī)范030104重慶公司商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃

6、設(shè)計導(dǎo)那么.doc.3.1 任務(wù)規(guī)范3.1.1 研發(fā)部任務(wù)手冊3.1.2 戶位編號原那么3.1.3 各階段圖紙審查要點3.1.4 建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)那么3.1.5 景觀設(shè)計導(dǎo)那么3.1.6 精裝修設(shè)計導(dǎo)那么3.1.7 新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊03指引0301任務(wù)規(guī)范030105重慶公司研發(fā)部景觀設(shè)計導(dǎo)那么.3.1 任務(wù)規(guī)范3.1.1 研發(fā)部任務(wù)手冊3.1.2 戶位編號原那么3.1.3 各階段圖紙審查要點3.1.4 建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)那么3.1.5 景觀設(shè)計導(dǎo)那么3.1.6 精裝修設(shè)計導(dǎo)那么3.1.7 新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊03指引0301任務(wù)規(guī)范030106重慶公司研發(fā)部電梯公寓精裝設(shè)計導(dǎo)那么.3.1

7、任務(wù)規(guī)范3.1.1 研發(fā)部任務(wù)手冊3.1.2 戶位編號原那么3.1.3 各階段圖紙審查要點3.1.4 建筑規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)那么3.1.5 景觀設(shè)計導(dǎo)那么3.1.6 精裝修設(shè)計導(dǎo)那么3.1.7 新員工培訓(xùn)大綱研發(fā)手冊03指引0301任務(wù)規(guī)范030107重慶公司研發(fā)部新員工培訓(xùn)大綱.3.2 任務(wù)界面3.2.1 開展部與研發(fā)部任務(wù)界面3.2.2 研發(fā)部與工程部任務(wù)界面3.2.3 研發(fā)部與商運公司任務(wù)界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 會所、體育中心配置界面3.2.6 氣氛布置相關(guān)物品采購界面3.2.7 工程報建報驗任務(wù)界面研發(fā)手冊03指引0302任務(wù)界面開展部與研發(fā)部任務(wù)界面.xls.3.2 任務(wù)

8、界面3.2.1 開展部與研發(fā)部任務(wù)界面3.2.2 研發(fā)部與工程部任務(wù)界面3.2.3 研發(fā)部與商運公司任務(wù)界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 會所、體育中心配置界面3.2.6 氣氛布置相關(guān)物品采購界面3.2.7 工程報建報驗任務(wù)界面研發(fā)手冊03指引0302任務(wù)界面重慶公司施工圖和施工階段研發(fā)部與工程工程部的界面.xls.3.2 任務(wù)界面3.2.1 開展部與研發(fā)部任務(wù)界面3.2.2 研發(fā)部與工程部任務(wù)界面3.2.3 研發(fā)部與商運公司任務(wù)界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 會所、體育中心配置界面3.2.6 氣氛布置相關(guān)物品采購界面3.2.7 工程報建報驗任務(wù)界面研發(fā)手冊03指引030

9、2任務(wù)界面重慶公司商業(yè)工程研發(fā)部商運公司界面.xls.3.2 任務(wù)界面3.2.1 開展部與研發(fā)部任務(wù)界面3.2.2 研發(fā)部與工程部任務(wù)界面3.2.3 研發(fā)部與商運公司任務(wù)界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 會所、體育中心配置界面3.2.6 氣氛布置相關(guān)物品采購界面3.2.7 工程報建報驗任務(wù)界面研發(fā)手冊03指引0302任務(wù)界面重慶龍湖地產(chǎn)教育配套界面文件.doc.3.2 任務(wù)界面3.2.1 開展部與研發(fā)部任務(wù)界面3.2.2 研發(fā)部與工程部任務(wù)界面3.2.3 研發(fā)部與商運公司任務(wù)界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 會所、體育中心配置界面3.2.6 氣氛布置相關(guān)物品采購界面3.2.

10、7 工程報建報驗任務(wù)界面研發(fā)手冊03指引0302任務(wù)界面重慶公司工程會所、體育中心配置界面.3.2 任務(wù)界面3.2.1 開展部與研發(fā)部任務(wù)界面3.2.2 研發(fā)部與工程部任務(wù)界面3.2.3 研發(fā)部與商運公司任務(wù)界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 會所、體育中心配置界面3.2.6 氣氛布置相關(guān)物品采購界面3.2.7 工程報建報驗任務(wù)界面研發(fā)手冊03指引0302任務(wù)界面重慶公司工程氣氛布置相關(guān)物品采購界面.xls.3.2 任務(wù)界面3.2.1 開展部與研發(fā)部任務(wù)界面3.2.2 研發(fā)部與工程部任務(wù)界面3.2.3 研發(fā)部與商運公司任務(wù)界面3.2.4 教育配套界面文件3.2.5 會所、體育中心配置界

11、面3.2.6 氣氛布置相關(guān)物品采購界面3.2.7 工程報建報驗任務(wù)界面研發(fā)手冊03指引0302任務(wù)界面重慶公司研發(fā)部建立工程報建報驗任務(wù)界面文件.xls.3.3 崗位闡明書3.3.1 設(shè)計總監(jiān)3.3.2 設(shè)計部經(jīng)理3.3.3 研發(fā)中心3.3.4 設(shè)計管理中心3.3.5 行政報建綜合組研發(fā)手冊03指引0303崗位闡明書研發(fā)部崗位職責(zé)研發(fā)部崗位職責(zé)研發(fā)部設(shè)計總監(jiān).doc.3.3 崗位闡明書3.3.1 設(shè)計總監(jiān)3.3.2 設(shè)計部經(jīng)理3.3.3 研發(fā)中心3.3.4 設(shè)計管理中心3.3.5 行政報建綜合組研發(fā)手冊03指引0303崗位闡明書研發(fā)部崗位職責(zé)研發(fā)部崗位職責(zé)研發(fā)部經(jīng)理.doc.3.3 崗位闡明書

12、3.3.1 設(shè)計總監(jiān)3.3.2 設(shè)計部經(jīng)理3.3.3 研發(fā)中心3.3.4 設(shè)計管理中心3.3.5 行政報建綜合組研發(fā)手冊03指引0303崗位闡明書研發(fā)部崗位職責(zé)研發(fā)部崗位職責(zé)研發(fā)中心.3.3 崗位闡明書3.3.1 設(shè)計總監(jiān)3.3.2 設(shè)計部經(jīng)理3.3.3 研發(fā)中心3.3.4 設(shè)計管理中心3.3.5 行政報建綜合組研發(fā)手冊03指引0303崗位闡明書研發(fā)部崗位職責(zé)研發(fā)部崗位職責(zé)設(shè)計管理中心.3.3 崗位闡明書3.3.1 設(shè)計總監(jiān)3.3.2 設(shè)計部經(jīng)理3.3.3 研發(fā)中心3.3.4 設(shè)計管理中心3.3.5 行政報建綜合組研發(fā)手冊03指引0303崗位闡明書研發(fā)部崗位職責(zé)研發(fā)部崗位職責(zé)行政報建綜合組.3

13、.4 作業(yè)指點書3.4.1 設(shè)計合同的管理要點3.4.2 資料選樣封樣作業(yè)指點書3.4.3 任務(wù)模型制造的管理方法和規(guī)范3.4.4 設(shè)計義務(wù)書研發(fā)手冊03指引0304作業(yè)指點書重慶公司研發(fā)部設(shè)計合同的管理要點.3.4 作業(yè)指點書3.4.1 設(shè)計合同的管理要點3.4.2 資料選樣封樣作業(yè)指點書3.4.3 任務(wù)模型制造的管理方法和規(guī)范3.4.4 設(shè)計義務(wù)書研發(fā)手冊03指引0304作業(yè)指點書重慶公司研發(fā)部工程資料選樣封樣作業(yè)指點書.3.4 作業(yè)指點書3.4.1 設(shè)計合同的管理要點3.4.2 資料選樣封樣作業(yè)指點書3.4.3 任務(wù)模型制造的管理方法和規(guī)范3.4.4 設(shè)計義務(wù)書研發(fā)手冊03指引0304作

14、業(yè)指點書重慶公司研發(fā)部任務(wù)模型制造的管理方法和規(guī)范.3.4 作業(yè)指點書3.4.1 設(shè)計合同的管理要點3.4.2 資料選樣封樣作業(yè)指點書3.4.3 任務(wù)模型制造的管理方法和規(guī)范3.4.4 設(shè)計義務(wù)書.第四講 總圖規(guī)劃設(shè)計定性之言：假設(shè)工程研發(fā)階段決議了工程總貨值的85%，那么總圖設(shè)計就已決議了總貨值的75%。假設(shè)工程研發(fā)階段已將本錢控制了85%，那么總圖設(shè)計階段就已將本錢控制了70%?？倛D決議了景觀的構(gòu)架與格局?？倛D決議了物業(yè)管理本錢的根底. 總圖規(guī)劃設(shè)計八大竅門用足目的貨值最大化配套用房最小化贈率規(guī)劃、底層發(fā)掘充分發(fā)掘端戶價值中央景觀帶提升工程質(zhì)量控制地庫減少入口總圖精細(xì)化的研討，景觀精細(xì)化的

15、營造，可以突破工程價值的天花板。 .“掏干吃凈 -用足目的1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率北京唐寧ONE案例 1.2用足建筑密度圖示闡明2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊境三個案例如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效添加實踐容積率；利用2.2米以下不計面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層去除，改為房間。. 1.1 用足容積率損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤 1、容積率是經(jīng)過控制性詳規(guī)過程中的設(shè)計與測算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。 2、

16、影響容積率有幾個客觀要素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個人為操作要素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 案例：北京唐寧ONE工程. 1.2 用足建筑密度損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價空間 1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) -首層戶型贈送私家花園是工程賣價最高的戶型，工程溢價的主要組成部分，絕不能浪費掉。相關(guān)案例在第六部分底層發(fā)掘和分率原那么中論述 -好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 .-好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。 1.2用足建筑密度成都晶藍(lán)半島.雙層高可變空間的利用優(yōu)點：零面積變2房，3房戶型成5房功能：可以做為家庭

17、文娛、書房、保姆間、空中花園等多種用途，上下層不等高分隔，靈敏多變。實景展現(xiàn)建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、游戲閣樓平面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一 雙層陽臺贈送驗收后修成房間，有效添加實踐容積率 .“肚里有貨 -貨值最大化1、不平衡運用容積率，是提高貨值的有效方法，做總圖之前要進(jìn)展業(yè)態(tài)組合比例模型推演?？衫每倛D預(yù)案目的求解模型2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價錢，提升溢價空間。3、資源利用最大化 ,盡能夠多的擴(kuò)展優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)展溢價范圍4、盡能夠開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積. 1.1 不平衡運用容積率案例A-成都弗萊明戈工程建立用地77.88畝

18、建立用地111.32畝地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)凈用地面積126139.6415米和40米代征綠地40728.70地上可建設(shè)面積520300.00容 積 率4.1建筑密度30其中住宅26%綠 地 率30%.二、貨值最大化1、不平衡運用容積率，是提高貨值的有效方法，做總圖之前要進(jìn)展業(yè)態(tài)組合比例模型推演。2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價錢，提升溢價空間。3、資源利用最大化 ,盡能夠多的擴(kuò)展優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)展溢價范圍4、盡能夠開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積. 2. 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價錢， 提升溢價空間獨 花高容積率：0.3 0.6

19、1.5 41234類獨棟別墅聯(lián)排大院類聯(lián)排洋房高town 0.5 0.8 2.0500W200W100W1800W50W獨聯(lián)花高.二、貨值最大化1、不平衡運用容積率，是提高貨值的有效方法，做總圖之前要進(jìn)展業(yè)態(tài)組合比例模型推演。分析兩個案例2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價錢，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型表示案例3、資源利用最大化 ,盡能夠多的擴(kuò)展優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)展溢價范圍案例分析4、盡能夠開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積.二、貨值最大化1、不平衡運用容積率，是提高貨值的有效方法，做總圖之前要進(jìn)展業(yè)態(tài)組合比例模型推演。分析兩個案例2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價錢，提升溢價空間。(產(chǎn)品類型表示案例3、資源利用最大化 ,盡能夠多的擴(kuò)展優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)展溢價范圍4、盡能夠開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積案例.“削減龍?zhí)?配套用房最小化嚴(yán)厲控制物管用房、會所、渣滓站、居委